C.F.

ADMINISTRACIÓN Y FINANZAS

MÓDULO: GESTIÓN FINANCIERA

PRÉSTAMOS

1.-PRÉSTAMOS. (Producto de activo)

Es un contrato mediante el cual un banco entrega al cliente una suma de

dinero, que se compromete a devolver, más unos intereses.

Préstamo con garantía personal

La garantía personal supone que el prestatario que recibe el dinero, responde

de su devolución y la de los intereses con todo su patrimonio, pero sin
establecer ningún derecho real de garantía que ligue bien concreto.

Préstamo con garantía real

Cuando el riesgo de una operación de préstamo se considera elevado, los

bancos suelen solicitar garantías reales (asociar la deuda a un bien concreto).
Derecho real de prenda, el propietario de un bien mueble (valores,
mercaderías, joyas, obras de arte etc) lo pone a disposición del acreedor para
responder del buen fin de su deuda (la pignora). Si el deudor no devuelve el
préstamo conforme se ha pactado, el acreedor tiene derecho a cobrar el dinero
prestado más unos intereses con el producto de la venta de la cosa pignorada.
Derecho real hipotecario inmobiliario es como, un derecho de prenda pero sin
desplazamiento

2.-PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Contratación

Al contratar un préstamo hipotecario debo analizar:

 El coste total (intereses, comisiones bancarias y gastos) de cada una de
las ofertas hipotecarias,
 Tener en cuenta no solo el importe total del préstamo sino también sus
cuotas
 La moneda en la que se contrata el préstamo,
 El plazo

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 Si la entidad puede mejorar las condiciones –

a modo de bonificación- si se contratan productos adicionales.(oferta
combinada)

Antes de conceder el préstamo, el banco:

1º Hará un estudio de viabilidad para determinar la capacidad de pago.

2º Pedirá autorización para consultar en la CIRBE ( Central de Información de

Riesgos del Banco de España) el importe de tus deudas en otros bancos y
consultará los ficheros de registros de impagados más habituales
(RAI, ASNEF…) por si hubiera impagos.

3º. El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en

la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene
carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Paralelamente,
debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se
explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más
relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento
aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.

Modalidades de préstamos hipotecarios

 Hipotecas a interés fijo

El tipo de interés y, por lo tanto, la cuota mensual a pagar permanecen fijos

durante toda la vida del préstamo.

Ventaja: saber de antemano cuánto pagas cada mes

Inconveniente: en el momento de la contratación se suele establecer un tipo

superior que para las hipotecas a tipo variable. Los plazos de amortización
suelen ser más cortos, en torno a un máximo de 20 años.

 Hipotecas a interés variable

El tipo de interés, que se revisará normalmente de forma anual o semestral,
variará en función de la evolución del índice al que esté referenciado y suele
expresarse como la suma del índice y un porcentaje constante, por ejemplo
Euríbor+…..

Ventaja: En el momento de contratación el tipo de interés inicial suele ser

inferior al de las hipotecas a tipo fijo y se suele ofrecer la opción de plazos de
amortización más largos, normalmente entre 20 y 30 años o incluso más.

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Inconveniente: Con un tipo de interés variable, podrías pagar una cuota mayor
si los intereses suben, aunque puedes beneficiarte si bajan

En la nueva regulación de las hipotecas se prohíbe específicamente la

aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Por lo tanto, los
bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo
y tampoco se les permite considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en
negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para
todos los préstamos hipotecarios.

Productos vinculados al préstamo

La normativa prohíbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los

bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus
hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de
crédito, etc. Sin embargo, sí permite las combinadas, esto es, que la entidad se
ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus
servicios.
Además, la prohibición de las ventas vinculadas prevé dos excepciones:
 Los bancos sí pueden exigir que se contrate un seguro de daños y/o
un seguro de vida o de protección de pagos. Eso sí, el cliente puede
suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle
el interés por ello.
 También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestre que
benefician al cliente. Se da al Banco de España la capacidad de decidir
qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.

Gastos asociados a la hipoteca

El nuevo reparto de los gastos de constitución de las hipotecas, es decir, de

aquellos que hay que abonar por la escrituración y registro del préstamo.

A pagar por el banco

o La gestoría
o El registro
o La notaría
o El IAJD
o Su copia de la escritura

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A pagar por el cliente
o La tasación
o Su copia de la escritura
o Comisión de estudio
o Comisión de apertura

Amortización anticipada

La llamada comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea

parcial o total, se abarata. Además, solo se puede cobrar si al banco se le
genera una pérdida financiera. Los límites son distintos dependiendo de si la
hipoteca es variable o fija:

 En una hipoteca variable, la comisión máxima puede ser una de estas

dos opciones (a pactar entre banco y cliente):

o 0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato

o 0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del
préstamo
o Pasados esos tres o cinco años, la comisión es del 0%

 En una hipoteca fija, la compensación puede alcanzar los siguientes

límites:

o 2% durante los primeros 10 años

o 1,5% durante el resto del plazo

Entre el banco y el cliente se puede pactar un plazo máximo de un mes para

comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de
entonces, la entidad tiene un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la
información necesaria para evaluar esta opción.

La amortización parcial anticipada de capital, según se haya pactado, implicará:

 Una disminución del importe de las cuotas pendientes, se pagará menos al

mes.

 Una disminución de la fecha de vencimiento, se acabará de pagar antes.

Novación o cambio en las condiciones

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Durante la vida de la hipoteca, puedes solicitar un
cambio en las condiciones inicialmente pactadas,
quien tras un análisis de la viabilidad económica y el mantenimiento de la
garantía podrá acceder o no.
Cualquier modificación de las condiciones inicialmente pactadas de tu hipoteca,
deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la
Propiedad. El pago de los impuestos y gastos corresponde al cliente.

Para dotar de flexibilidad al préstamo y permitir la modificación de sus

condiciones mediante la figura de la Novación, permite que mediante escritura
pública se modifiquen por acuerdo de las partes alguna de los siguientes
supuestos:

 Ampliación o reducción de capital.

 Alteración del plazo.
 Modificación de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado
o vigente (interés ordinario, de demora, cláusula de variabilidad del tipo
de interés …).
 Modificación del método o sistema de amortización y cualesquiera otras
condiciones financieras.
 Prestación o modificación de garantías personales.
 Hay una modificación, la denominada subrogación de
deudor, mediante la cual se cambia el titular del préstamo. Se sustituye el
deudor actual, siempre con la autorización -expresa o tácita- de la entidad,
por un nuevo prestatario que asume las obligaciones y derechos del anterior,
si bien también puede añadir algún cambio en las condiciones inicialmente
pactadas. Por ejemplo, si compramos una vivienda ya hipotecada y las
condiciones de la hipoteca nos resultan interesantes, en lugar de solicitar
una nueva, podemos solicitar al banco que la concedió un cambio de
titularidad. El banco nos podrá cobrar una comisión por los trámites que
implique esta modificación.

Subrogación acreedora o cambio de banco

En el proceso de una subrogación, si nuestra entidad vigente hace

una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que
negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Es
decir, tenemos libertad para elegir el banco que consideremos más apropiado.
El nuevo banco tiene que pagarle una compensación al antiguo, que es la parte
proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe
pendiente.

Qué hacer si no puedo pagar la hipoteca

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El artículo que regula la cláusula de vencimiento
anticipado, que es la que los bancos aplican tras un
impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado,
establece unos requisitos más estrictos para poder activarla.

En concreto, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución

hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

 Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un

3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas
impagadas.

 Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado

asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas
son 15.

Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima

del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.

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