UNIDAD 14
PUBLICIDAD REGISTRAL - PROPIEDAD INMUEBLE
La ley 17.801 tiene aplicación en cada provincia y en CABA (la organización de los registros no
es federal). Las normas locales no pueden contrariar ni al CCyC ni a ésta ley.
PRINCIPIOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA
➔ INSCRIPCIÓN
◆ La inscripción de los documentos, instrumentos o títulos es requisito a los fines de
publicidad para la oponibilidad a terceros interesados de buena fe.
◆ Si el titular no registra su derecho no va a estar legitimado registralmente para disponer.
◆ La inscripción es la toma de razón que se pone en el asiento como consecuencia de la
presentación de un documento que cumple con los requisitos del ART. 2.
◆ La anotación es un asiento que se practica con relación a una inscripción por la
presentación de un documento que contiene una acto que puede afectar su integridad con
efecto temporal (ej.: medida cautelar).
◆ Se refiere al acceso de la información jurídica relevante
➔ ROGACIÓN o INSTANCIA (+ 24 - 27)
◆ El procedimiento registral sólo puede ser iniciado por instancia de parte y mediante
solicitud o petición dirigida al registrador (petición de toma de razón, rectificación o
cancelación).
◆ El registrador no puede actuar de oficio, salvo excepciones por razones de caducidad.
◆ El registrador tampoco puede sustraer de los efectos a quién va dirigida la inscripción, ni
negarle la apertura del proceso administrativo salvo cuando el documento ingresado no
sea
● uno que constituya, transmita, declare, modifique o extinga derechos reales sobre
inmuebles
● uno que disponga embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares
● un documento establecido por otras leyes nacionales o provinciales. (ART. 2)
◆ El Registro no puede negar la inscripción sino solamente comprobar su registrabilidad y
formas extrínsecas (el servicio registral es una obligación de la Administración).
◆ LEGITIMADOS PARA LA ROGACIÓN
Artículo 6º - La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones
exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.
◆ FORMA DE LA ROGACIÓN
Artículo 7º - La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que
determine la reglamentación local.
Artículo 40° - El Registro, por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentación local,
llevará un sistema de ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los documentos
por orden cronológico, asignándoles el número correlativo que les corresponda.
➔ ESPECIALIDAD
◆ Es la determinación precisa de los sujetos, objeto y causa de la RRJJ que ingresa en el
Registro.
◆ Se adopta el método registral real.
◆ Se adhiere a la técnica del folio real, mandando que cada inmueble sea matriculado (que
se incorpore al Registro a través de una matrícula para cada inmueble; la matrícula es lo
que individualiza al inmueble). Esto se registra a través del asiento de matriculación.
● Excepto inmuebles de dominio público.
◆ Si se constituye DR sobre cosa propia sobre otro DR sobre cosa propia o se produce una
desmembración, se tiene que abrir una nueva matrícula registral.
Artículo 10° - Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos
a que se refiere el artículo 2º, serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a
su ubicación. Exceptúanse los inmuebles del dominio público.
Artículo 11° - La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con
una característica de ordenamiento que servirá para designarlo.
Artículo 12° - El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se
redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble,
sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su
completa individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura
catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las
constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del
dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las
sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y
domicilio. Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el
título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante,
estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se
expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro.
Artículo 13° - Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas como
partes resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración operada.
Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva y única matrícula de las
anteriores, poniéndose nota de correlación. En ambos casos se vinculará la o las matrículas con
los planos de mensura correspondientes.
➔ LEGALIDAD
◆ El proceso registral, los documentos inscribibles y los efectos que genere la publicidad
registral deben estar adecuados al derecho.
◆ Si el procedimiento registral se cumplió de acuerdo a derecho, se presume que la RRJJ o
el derecho inscripto son legales.
◆ Se relaciona con la función calificadora del registrador: tiene que fijarse en los aspectos
formales del documento y notar que no haya vicios instrumentales que puedan causar la
privación de sus efectos.
Artículo 8º - El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos
cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.
Artículo 9º - Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días
de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente
por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento,
prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si esto no estuviere de
acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta
solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se
hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o
impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá
vigente la inscripción o anotación provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los
recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten
en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
FUNCIÓN CALIFICADORA DEL REGISTRADOR:
Cuando se presenta un título ante el Registro, primero hay que ver si cumple con los recaudos
necesarios. Se presta atención a las formas extrínsecas, es decir, a las solemnidades
requeridas por ley. Luego, el registrador tiene dos opciones: rechazarlo si está afectado por una
nulidad absoluta y manifiesta, o inscribirlo o anotarlo en forma definitiva. También puede
anotarlo preventivamente. Igualmente, si el defecto es subsanable, lo va a regresar para que se
rectifique.
ARTÍCULO 24° — El registrador calificará los documentos que se presenten para su registro,
procediendo a su inscripción o anotación definitiva; confiriéndole inscripción o anotación
provisional, o rechazándolo, en el plazo de 180 días, según corresponda. Hará saber al
peticionario la calificación efectuada con la totalidad de las observaciones que merezca.
RECURSOS (DECRETO 2080/80):
● Si tiene un defecto subsanable, el registrador lo anota provisionalmente por 180 días. El
interesado puede pedir 60 días más. En casos excepcionales el Registro puede prorrogar
por 120 días más.
● Si el interesado cree que tiene que anotarse definitivamente, tiene que pedirlo dentro de
los 90 días de que fue al Registro. Tiene 15 días para producir prueba (puede prorrogarse
por 15 más). El registrador resuelve dentro de 15 días después de eso, pudiendo
ampliarlo a 30 por resolución del Director.
● Hasta que se concluya se considera prorrogada la inscripción provisional.
● Si el registrador deniega, se puede pedir recurso de apelación o pedir avocación al
Director del Registro.
○ Tiene 15 días.
● Si transcurre el plazo y no se subsanaron los defectos ni se interpusieron recursos,
caduca la inscripción provisional.
● Si se pide recurso de recalificación, el interesado tiene que tener domicilio en CABA.
● Los plazos se cuentan en días hábiles.
● Se puede recurrir a la justicia si se deniega o si se rechaza el documento por estar
viciado de nulidad absoluta y manifiesta.
➔ DE TRACTO SUCESIVO
◆ Los asientos se realizan cronológicamente, respetando la prioridad en el tiempo. No
puede haber intercalaciones entre los asientos.
Artículo 14° - Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes al folio se registrarán:
a) Las posteriores transmisiones de dominio;
b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el dominio;
c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los artículos
22, 24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden cronológico
que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el artículo
12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificación de las circunstancias particulares
que resulten de los respectivos documentos, especialmente con relación al derecho que se
inscriba.
◆ Debe haber correlación entre el titular registrado (legitimado para disponer del derecho) y
el sucesor a registrar.
Artículo 15° - No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una
persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada
folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás
derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones,
cancelaciones o extinciones.
◆ Implica una sucesión perfecta y continua de titulares.
◆ El tracto sucesivo material (ART. 15) permite conocer la historia de las sucesivas
titularidades. El tracto sucesivo formal permite remontarse al momento de mayor
antigüedad en la registración.
◆ Hay situaciones en las que no se requiere al disponente el requisito de la previa
inscripción de un derecho para poder registrar un documento (ART. 16 - no es taxativo)
No es una excepción al tracto sucesivo, sino que es un tracto abreviado o extraordinario.
Artículo 16° - No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad
del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante
o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a
negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas
autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio
o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el
Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.
➔ PRIORIDAD
◆ Quien resulte titular en primer término u obtenga la anotación de medidas cautelares en su
favor (prioridad directa), inscriba su título en los plazos del ART. 5 (prioridad indirecta), o
quien se reserve la prioridad para la celebración de un negocio a través del pedido de un
certificado al Registro (retroprioridad) (osea, como no se puede escriturar en el momento,
la persona pide un certificado, que le dice que mientras escriture dentro de cierto plazo, va
a tener una reserva de prioridad sobre anotaciones posteriores), prevalecerá sobre el que
adquiera su derecho o posición registral con posterioridad.
◆ Hay distintos tipos de prioridad:
● PREFERENCIA EXCLUYENTE: va a tener primacía el derecho real inscrito en el
registro con anterioridad que excluye a un incompatible que se le sucede.
Artículo 17° - Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior
fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se
hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los
artículos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5°.
● PREFERENCIA DE RANGO: son dos derechos reales que son compatibles, en la que
tendrá prioridad la primera inscripta en el tiempo.
Artículo 19° - La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en
el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de
actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante
las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad,
substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para
sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.
◆ Quien inscribió un derecho primero aprovechándose de la retroprioridad, está en primer
grado (ante los que inscriben posteriormente, que van a estar en segundo grado, tercer
grado, etc.). El rango es progresivo porque extinguido el DR preferente, el que le sigue
pasa al primer lugar. Se pueden realizar pactos sobre el rango, es decir, negociar, mediante
declaración de voluntad precisa y clara.
● PERMUTA DE RANGO: se cambia la posición de 2 derechos ya inscriptos.
● POSPOSICIÓN DE RANGO: un derecho registrado cede su prioridad en beneficio de
otro que no está registrado todavía.
● RESERVA DE RANGO: el titular se reserva el derecho de constituir posteriormente
otro derecho de rango preferente, expresando el monto de la reserva (la aprovecha
un tercero).
● COPARTICIPACIÓN DE RANGO: si existe más de un acreedor con el mismo rango,
pueden compartir la posición y los efectos.
Artículo 23° - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de
transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a
la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha
oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las
constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten
de la certificación.
Artículo 24° - El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora
del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate,
respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con
domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera
del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y
producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las
circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las
certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o
territorio.
◆ Cuando se expide el certificado, se produce la RESERVA DE PRIORIDAD, que dura durante
todo el plazo legal. Se produce una inmutabilidad de la situación registrable. A partir de
que se expide, empieza a correr un plazo de 15, 25 o 30 días, que puede ser ampliado.
● POR EJ.: el plazo es de 15 días para instrumentar el acto, el cual empieza a contar
desde la hora 0 del día que se expide el certificado. Entonces, el escribano tiene 15
días para realizar la escritura. No se puede pasar, porque sino se cae el certificado,
se pierde la inmutabilidad de folio y puede ser atacado. A partir de que el escribano
lo instrumenta, comienza otro plazo corre desde el día que lo instrumente, que es de
45 días (ART. 5).
Artículo 20° - Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del
documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la
falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado. En
caso contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que
pudieran corresponder.
RECHAZO DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL Y DE CONVALIDACIÓN.
El principio de fe pública registral establece que la ley reputa exacto el contenido de los
asientos aunque fuera inexacto, en provecho de terceros adquirentes de buena fe, sin admitir
prueba en contrario. En nuestro país no se consagró este principio sino en grado de presunción
de legitimidad: la buena fe no depende sólo de lo publicitado sino de que el tercero también
tiene que acreditar su buena fe. Los asientos registrales se presumen veraces, pero se admite
prueba en contrario (quien alegue la inexactitud del asiento tiene la carga de la prueba).
- SECUNDUM TABULAS: hay coincidencia entre la realidad jurídica y lo que dice el
Registro.
- CONTRA TABULAS: hay discordancia, ya sea por nulidad o extinción del derecho que se
registró, o por existir gravámenes reales que no constan en los asientos.
- EXTRA TABULAS: inmuebles que nunca tuvieron acceso a los libros registrales.
En conclusión, los DR no inscriptos son inoponibles a terceros de buena fe, y por lo tanto lo no
registrado no perjudica a terceros. Todo depende de que no se demuestre la mala fe del
tercero.
Nuestro sistema también rechaza el principio de convalidación:
Artículo 4º - La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere
según las leyes.
DOCUMENTOS REGISTRABLES.
Artículo 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del
CCyC, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los
mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Nos da a entender que la inscripción registral es declarativa y no constitutiva en materia de DR.
A) Incluye las escrituras públicas, los documentos de naturaleza judicial y los de naturaleza
administrativa, y los documentos que sean título de un DR (constitutivo, declarativo, de
su modificación o de su extinción). Igualmente necesitan del modo porque sino no se
estaría constituyendo un DR. (---> título en sentido material)
B) Medidas cautelares: individualizando bienes inmuebles en el patrimonio del demandado
(anotado en el folio real del inmueble que el acreedor espera cobrarse) o impidiendo que
determinada persona realice actos de disposición jurídica sobre los bienes de su
patrimonio (inhibición general de bienes; se consigna en las anotaciones personales y
tiene efecto paralizante).
C) Es enunciativa. La norma puede ser tanto nacional como local. POR EJ.: ley 14.005
(venta a plazo, protege a los compradores con boletos de C-V; se anotan los boletos del
propietario en el legajo especial, tornándolos oponibles contra 3ros - primero en el
tiempo, primero en el derecho) - ORDEN NACIONAL; declaratoria de herederos, las
cesiones de acciones y derechos hereditarios, y también si está legislado, el boleto de C-
V - ORDEN PROVINCIAL.
B) y C) se refieren a anotaciones con carácter de derecho personal.
Artículo 3° bis - No se inscribirán o anotarán los documentos mencionados en el artículo 2°
inciso a), si no constare la clave o código de identificación de las partes intervinientes otorgado
por la Administración Federal de Ingresos Públicos o por la Administración Nacional de la
Seguridad Social, de corresponder.
REQUISITOS.
Artículo 3º - Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos
o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según
legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias
por quien esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en
cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al
dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los
instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano
público, juez de paz o funcionario competente.
POR EJ.: como excepción prevista por la ley, está el ART. 1679 CCyC, que establece que cuando
cesa un fiduciario y los bienes registrables se transmiten a un nuevo fiduciario, la forma
suficiente es el instrumento privado autenticado (es excepción al inc. a)
Se contempla por igual el acceso al registro de ambas categorías instrumentales.
CASO DEL BOLETO DE C-V.
El CCyC hace oponible el boleto ante terceros individuales que tienen DR sobre el bien adquirido
y que trabaron medidas cautelares sobre el mismo (ART. 1170 CCyC). Uno de los recaudos es
la publicidad suficiente, tanto registral como posesoria. La Prov. de BA permite la inscripción
registral del boleto.
DECRETO 962/2018 (reforma al decreto 2080/80 - RPI de CABA):
● El Registro de la Propiedad Inmueble tomará nota, con relación a los boletos de
compraventa, de los referidos a futuras unidades funcionales o complementarias,
respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión en razón de su inexistencia
actual.
● La solicitud del registro de los boletos de compraventa deberá estar acompañada de
testimonio de la escritura pública por la cual el titular registral del inmueble bajo su
dominio exprese su voluntad de afectar el mismo, en la oportunidad en la que sea
posible de acuerdo con las normas aplicables, al régimen de propiedad horizontal.
● Una vez que el Registro de la Propiedad Inmueble hubiese tomado razón de la escritura
pública, podrá inscribir los boletos de compraventa de futuras unidades funcionales o
complementarias nuevas a construir o en etapa de construcción, si se cumplen ciertas
condiciones.
● La inscripción del boleto de compraventa y sus cesiones tendrá un plazo de vigencia de
5 años computado desde su inscripción, y podrá ser solicitada tanto por el titular
registral como por el comprador o por sus cesionarios. Al finalizar dicho plazo, la
inscripción caducará de pleno derecho. La vigencia finalizará en forma anticipada al
plazo de caducidad:
○ Si las partes o los cesionarios lo solicitan a dicho organismo en forma conjunta
○ Con la inscripción de la escritura traslativa del derecho real correspondiente
○ Por orden judicial.
PLAZOS DE INSCRIPCIÓN.
Artículo 5º - Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados
desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.
Si se otorga una escritura y se la registra dentro de los 45 días desde que se hizo, se va a tomar
como fecha de registro, la fecha de otorgamiento de la escritura, y va a tener efectos desde ese
día. Si se anota después de este plazo, los efectos contra terceros van a surgir desde la fecha
en que se anota. Esta asignación retroactiva de efectos es la llamada PRIORIDAD INDIRECTA.
CERTIFICADOS.
Revisten las características de los instrumentos públicos administrativos. Son el medio técnico
y legal de hacer público el registro.
Artículo 21° - El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado
jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones
locales determinarán la forma en que la documentación podrá ser considerada sin riesgo de
adulteración, pérdida o deterioro.
Artículo 22° - La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de
disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se
refieren los artículos siguientes.
De la certificación resultan los efectos de la anotación preventiva. La reserva de prioridad
empieza con la solicitud de certificación y termina con la inscripción definitiva.
El plazo de validez del certificado empieza a contar a partir de la hora 0 del día en que se
asienta en el libro diario la solicitud por la cual se requiere la certificación (ART. 24).
Artículo 25° - Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el
Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro
del plazo de su vigencia más el del plazo que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial
acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el
plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
La reserva de prioridad indirecta se produce mediante un acto voluntario de quien tiene interés
legítimo y provoca la publicidad de un negocio jurídico en cuestión. Al pedir el certificado, el
adquirente toma conocimiento de la realidad registral del inmueble y garantiza la inmutabilidad
de los datos. Sólo opera para la persona en cuyo favor se expidió la certificación, y los
documentos que se ingresen tendrán su anotación en forma condicional.
Artículo 18° - No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere lugar
por derecho, el Registro procederá de la siguiente forma:
a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentación,
tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duración de esta
anotación serán los que rigen respecto de la inscripción provisional;
b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o
certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5º,
aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona;
c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la primera, el
Registro informará la variación producida.
La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hubiera efectuado la petición o a quien
tuviere interés legítimo en conocer la situación registral, mediante notificación fehaciente.
La expedición del certificado produce la reserva de prioridad, que dura según los plazos del
ART. 24. Durante este plazo se tiene que instrumentar el negocio para el que fue solicitado el
certificado, o se extinguirán los efectos. Si se concreta la instrumentación, a partir de esa fecha
corren los 45 días desde la escritura pública para ingresar al Registro. Mientras dure el plazo de
reserva, las nuevas certificaciones, inscripciones o anotaciones que se soliciten van a ser
“condicionales”, anotándose con la advertencia y sus efectos. Si se presenta el documento
dentro de los 45 días, las inscripciones condicionales caducan y pierden eficacia frente a
terceros, porque se retrotraen los efectos al día de la instrumentación.
Los legitimados para solicitar el certificado son las personas que tienen interés legítimo en
averiguar la realidad registral: titular registral, terceros negociales; por medio de sus
profesionales. El certificado debe ser utilizado por el escribano o para quien se solicitó, no
puede ser cedido salvo que lo autorice una ley local.
El Registro expide copia autenticada de la documentación registrada y los informes que se
soliciten de acuerdo a la reglamentación local (ART. 27). El informe, a diferencia del certificado,
no genera la reserva de prioridad.
ASIENTOS REGISTRALES.
Artículo 29° - El asiento registral servirá como prueba de la existencia de la documentación que
lo originara [..].
INSCRIPCIONES Y ANOTACIONES PROVISIONALES, PREVENTIVAS Y NOTAS ACLARATORIAS.
Artículo 33° - De acuerdo con la forma que determine la reglamentación local, el Registro
practicará inscripciones y anotaciones provisionales en los casos de los artículos 9º y 18, inciso
a) y las anotaciones preventivas que dispongan los jueces de conformidad con las leyes.
El cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias que resulten de los documentos
inscriptos, así como las modificaciones o aclaraciones que se instrumenten con relación a los
mismos se harán constar en el folio respectivo por medio de notas aclaratorias, cuando
expresamente así se solicite.
Las inscripciones o anotaciones dentro del Registro pueden ser:
❖ Provisionales: se observa el documento que se pretende inscribir.
❖ Condicionadas: hay un certificado con reserva de prioridad.
❖ Definitivas: producen efectos desde la inscripción
❖ Preventivas: devienen de una situación que se está dando en juicio. Son dispuestas por
jueces de conformidad con lo que digan las leyes locales (ej.: embargo preventivo).
Artículo 28° - En todo documento que se presente para que en su consecuencia se practique
inscripción o anotación, inmediatamente después que se hubiere efectuado, el Registro le pondrá
nota que exprese la fecha, especie y número de orden de la registración practicada, en la forma
que determine la reglamentación local. Quien expida o disponga se expida segundo o ulterior
testimonio de un documento ya registrado, deberá solicitar al Registro ponga nota de la
inscripción que había correspondido al original. El Registro hará constar en las inscripciones o
anotaciones pertinentes, la existencia de los testimonios que le fueren presentados.
ANOTACIONES PERSONALES.
Artículo 30° - El Registro tendrá secciones donde se anotarán:
a) La declaración de la inhibición de las personas para disponer libremente de sus bienes;
b) Toda otra registración de carácter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales
y que incida sobre el estado o la disponibilidad jurídica de los inmuebles.
Artículo 31° - Cuando fuere procedente, las anotaciones mencionadas en el artículo anterior
deberán ser relacionadas con el folio del inmueble que corresponda. En cuanto sea compatible,
les serán aplicables las disposiciones establecidas en esta ley para la matriculación de
inmuebles e inscripción del documento que a ello se refiera.
Artículo 32° - El registro de las inhibiciones o interdicciones de las personas físicas se practicará
siempre que en el oficio que las ordene se expresen los datos que el respectivo Código de
Procedimientos señale, el número de documento nacional de identidad y toda otra referencia que
tienda a evitar la posibilidad de homónimos.
Cuando no se consigne el número del documento de identidad a que se ha hecho referencia,
serán anotadas provisionalmente según el sistema establecido en el artículo 9º, salvo que por
resolución judicial se declare que se han realizado los trámites de información ante los
organismos correspondientes, sin haberse podido obtener el número del documento
identificatorio.
RECTIFICACIÓN.
Artículo 34° - Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los
documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica
extrarregistral.
Artículo 35° - Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de error u
omisión en el documento, se rectificará, siempre que a la solicitud respectiva se acompañe
documento de la misma naturaleza que el que la motivó o resolución judicial que contenga los
elementos necesarios a tal efecto.
Si se tratare de error u omisión material de la inscripción con relación al documento a que
accede, se procederá a su rectificación teniendo a la vista el instrumento que la originó.
La inexactitud en la certificación genera la responsabilidad del Estado en tanto el perjuicio sea
producto de la actividad administrativa, la cual surge cuando la inexactitud se traslada al plano
externo a través de los medios de publicidad de los asientos.
CANCELACIÓN.
Artículo 36° - Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la presentación de solicitud,
acompañada del documento en que conste la extinción del derecho registrado; o por la
inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por
confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la ley.
Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del
derecho inscripto, sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de usufructo vitalicio
será instrumento suficiente el certificado de defunción del usufructuario. La cancelación podrá
ser total o parcial según resulte de los respectivos documentos y se practicará en la forma
determinada por la reglamentación local.
La cancelación se produce cuando: hay cambio de titularidad por actos entre vivos o a causa de
muerte; cuando se extingue el derecho que provocó el asiento de la titularidad; cuando se
reúnen titularidades incompatibles registradas en distintos asientos del mismo folio; y cuando
surge de una decisión judicial o de una disposición legal.
Es un asiento que tiene por finalidad extinguir formalmente los efectos de los asientos a los que
refiere, por eso es una registración negativa y accesoria. Puede ser implícita (de acuerdo al
principio de tracto sucesivo, priva al asiento previo de eficacia y lo asigna a un nuevo titular), o
expresa (se priva de efectos a lo inscripto sin atribuirlo a un nuevo titular).
Puede ser por consentimiento del titular, por orden judicial o por causa de ley.
La cancelación parcial es la que no priva de vigencia a todo el asiento sino que sólo lo modifica,
privandolo parcialmente de sus efectos. La parte no afectada continúa generando sus efectos
propios.
CADUCIDAD.
Artículo 37° - Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del
tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2º, a los cinco años, salvo disposición
en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.
También pueden caducar las inscripciones y anotaciones provisionales (caduca si no se
subsanan los defectos para que se inscriban definitivamente, art. 9), las condicionadas (art. 18)
y los certificados (art. 24). En todos estos casos caduca la prioridad.
ORGANIZACIÓN DE LOS REGISTROS.
La organización, funcionamiento, número, registración y el trámite de las impugnaciones o
recursos contra resoluciones, serán establecidas por leyes y reglamentaciones locales. La
guarda y conservación de la documentación registral está a cargo de quien dirija el Registro.
El Registro llevará un sistema de ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los
documentos por orden cronológico. No podrá restringirse o limitarse la inmediata inscripción
de los títulos mediante normas administrativas o tributarias.
El Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble estará integrado por los registros
provinciales + CABA. Dictará normas para su organización y funcionamiento. Impulsará el
desarrollo y modernización de los registros.
EL CATASTRO.
Es el inventario o catálogo de los bienes inmuebles sobre los cuales el Estado ejerce la
soberanía política. Para realizar un catastro primero hay que hacer un relevamiento de toda la
superficie terrestre del país. El RPI se sustenta en el certificado catastral.
ARTÍCULO 1º — Los catastros de las provincias y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires son
los organismos administradores de los datos correspondientes a objetos territoriales y registros
públicos de los datos concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado
de su jurisdicción.
Constituyen un componente fundamental de la infraestructura de datos espaciales del país y
forman la base del sistema inmobiliario en los aspectos tributarios, de policía y ordenamiento
administrativo del territorio.
ARTÍCULO 11° — El estado parcelario se acreditará por medio de certificados que expedirá el
organismo catastral en la forma y condiciones que establezcan las legislaciones locales. Para la
expedición de certificados catastrales en oportunidad de realizarse cualquier acto de
constitución, modificación y/o transmisión de derechos reales, se deberá asegurar que el estado
parcelario esté determinado y/o verificado y que no haya expirado el plazo de su vigencia.
ARTÍCULO 12° — En los actos por los que se constituyen, transmiten, declaren o modifiquen
derechos reales sobre inmuebles, se deberá tener a la vista la certificación catastral habilitante
respectiva y relacionar su contenido con el cuerpo de la escritura o documento legal
correspondiente. No se requerirá la certificación catastral para la cancelación de derechos reales,
y constitución de bien de familia, usufructo, uso y habitación, e inscripción de embargos y otras
medidas cautelares.
ARTÍCULO 13° — A los efectos de las inscripciones de los actos citados en el artículo 12 de la
presente ley en el Registro de la Propiedad Inmueble, se acompañará a la documentación
correspondiente el certificado catastral, sin cuya presentación no procederá la inscripción
definitiva.
