CIRCULAR DRI-004-2023
MAURICIO Firmado digitalmente
por MAURICIO SOLEY
DE: MSc. Mauricio Soley Pérez
SOLEY PEREZ PEREZ (FIRMA)
Fecha: 2023.07.07
Director Registro Inmobiliario
(FIRMA) [Link] -06'00'
Lic. Rolando Rojas Rojas ROLANDO Firmado digitalmente por
ROLANDO ANTONIO ROJAS
ANTONIO ROJAS ROJAS (FIRMA)
Subdirector Catastral a.i. Fecha: 2023.07.07 [Link]
ROJAS (FIRMA) -06'00'
PARA: Subdirección Catastral; Subdirección Registral, Coordinador General
Catastral Registral; Coordinador General Registral, Jefes de
Registradores Catastrales; Registradores Catastrales, Asesoría
Jurídica, Departamento de Normalización Técnica; Centro de
Documentación, Biblioteca Jurídica; Profesionales de la Agrimensura;
Colegio de Ingenieros Topógrafos.
ASUNTO: Aplicabilidad de los artículos 33 inciso f), 79 y 85 del Reglamento a la
Ley de Catastro Nacional, Decreto Ejecutivo No. 34331 de 29 de
noviembre del 2007 y sus reformas.
FECHA: 07 de julio de 2023.
CONSIDERANDO:
Antecedentes.
Primero. El Decreto Ejecutivo No. 34331-J, que es Reglamento a la Ley de
Catastro Nacional, Número 6545, se publica en la Gaceta No. 41 del 27 de febrero
del 2008, y su entrada en vigencia se da siete meses después de su publicación,
conforme lo dispone el artículo 99.
Segundo. Para dar aplicabilidad y operabilidad a las normas contenidas en el
Reglamento indicado en el punto anterior, se dicta por la Dirección del Catastro
Nacional, el Criterio de Calificación Catastral DC-03-2008, a las 14:00 horas del 29
de setiembre del 2008, documento que vino a instruir a los funcionarios
catastrales, entre otros aspectos, sobre la solicitud de visados municipales en los
planos de agrimensura.
Tercero. Que el 02 de diciembre del 2020, se dicta la Circular DRI-037-2020, la
cual instruye a los funcionarios catastrales sobre la obligación de solicitar visados
municipales en todos los planos que correspondan a fraccionamientos,
indistintamente del área y la situación geográfica.
Cuarto. Que en fecha 06 de mayo del 2021, en el Alcance No. 89 a La Gaceta No.
86, se publica Decreto Ejecutivo No. 42793-MJP, mediante el cual se modifican
los artículos 33, 34, 71, 79, 81 y 85 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional,
No. 34331-J de 29 de noviembre del 2007.
Quinto. Que la anterior reforma parcial, nació como respuesta a la modificación
normativa efectuada al Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones de la
Junta Administrativa del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, y con el único
objetivo de buscar la armonía y concordancia entre ambos reglamentos.
Sexto. Que mediante la Circular DRI-007-2021, de 06 de mayo del 2021, la
Dirección del Registro Inmobiliario, dicta las pautas para la aplicabilidad del
Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, mismas que han venido
aplicándose por parte de la Subdirección Catastral.
Sétimo. Que una de las funciones principales de la Dirección del Registro
Inmobiliario es orientar a los funcionarios que tienen a cargo la función de
calificación catastral sobre la forma en que deben aplicarse los artículos 34, 79 y
85 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional.
Sustento Jurídico. Primero. Que, dentro de las atribuciones de la Dirección del
Registro Inmobiliario establecidas en su Reglamento de Organización, se tiene la
potestad de emitir criterios y circulares que permitan realizar las labores de
presentación, calificación y registración de documentos, con el fin de atender las
distintas necesidades y requerimientos de los administrados. En ese sentido, es
también potestad de esta Dirección realizar las actualizaciones necesarias que
permitan cumplir con la función primordial del Registro Inmobiliario, cual es la
inscripción de documentos.
Segundo. Que el artículo 29 inciso d) del Reglamento a la Ley de Catastro
Nacional, Decreto Ejecutivo No. 34331 de 29 de noviembre de 2007 y sus
reformas señala que es requisito para la presentación de planos y registración,
que los planos contengan los visados de ley, siendo ello una autorización del ente
competente para practicar el asiento.
Tercero. Que el artículo 34 inciso f) del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional
determina los accesos permitidos que deben contener los planos asientos de
presentación, contemplándose los mismos en el siguiente orden: calles y caminos
(autorizadas por la Municipalidad respectiva), carreteras (autorizadas por el
MOPT), ríos navegables (consten así declarados por el Instituto Geográfico
Nacional, mar (en caso de islas), canales de Tortuguero, servidumbres de paso,
caminos privados inscritos en el asiento registral y accesos excepcionales para
uso residencial (autorizados por la municipalidad y el INVU).
Cuarto. El Artículo 79 del Reglamento de cita dispone en esencia: a) La
inaplicabilidad de la Ley de Planificación Urbana para planos de agrimensura
correspondientes a fincas completas inscritas en el Registro Inmobiliario y a
documentos que correspondan a derechos de posesión, b) Potestad para solicitar
visado municipal o del Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT) cuando
la calle pública o carretera que se indica en el plano no se publicita en la
información catastral; y c) La necesidad de contar con visados concedidos por las
instituciones competentes según la razón de inscripción del documento sometido a
escrutinio, a saber: i) Urbanizaciones. Debe existir Diseño de Sitio o Plano
General y contar con visado del INVU y la Municipalidad respectiva. ii)
Fraccionamiento simple, concede el visado el gobierno local. iii) Fraccionamiento
con fines urbanísticos, otorga el visado la Municipalidad respectiva y el INVU. iv)
Fraccionamiento en cuadrante urbano o áreas de expansión. La Municipalidad
indicará en el visado esa condición (7 lotes). v) Fraccionamientos con acceso
excepcional. Visado del INVU y la Municipalidad (para todos los lotes incluido el
resto).
Destacamos que quien le da el carácter de urbanización a los asientos de
presentación es el gobierno local no la Subdirección Catastral, así como quien
define si se está en presencia de un fraccionamiento simple o con fines
urbanísticos.
Quinto. El artículo 85 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional dispone que
cuando los planos sometidos a escrutinio señalen accesos excepcionales para uso
residencial se debe contar con lo siguiente.
a) Solamente pueden darse en cuadrantes urbanos o en las áreas de
expansión.
b) El acceso debe constar dentro de los polígonos de los lotes resultantes.
c) El acceso debe indicarse gráfica y georreferenciado hasta su intersección a
vía pública.
d) Indicará por nota técnica la extensión, ancho y referencias del acceso
excepcional en los planos.
e) Debe contar con visado de la Municipalidad y del INVU.
f) Identificará mediante nota técnica el fundo dominante y sirviente (cuando
estén constituidos).
En cuanto a servidumbres de paso indica el artículo lo siguiente:
a) Las constituidas en los asientos se indicará el fundo dominante y el fundo
sirviente.
b) La ubicación de las servidumbres en los lugares donde crucen los linderos.
c) Los puntos de intersección deben estar georreferenciadas.
En servidumbres agrícolas, ecológicas o forestales.
a) Se aplica la normativa propia de cada una.
b) La servidumbre agrícola no tiene limitación en cuanto al largo, debe estar
incorporada en el polígono.
Sexto. El Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones dispone en su
artículo 21 la necesidad de solicitar visado municipal en planos de agrimensura
que correspondan a fraccionamientos dentro de cuadrante urbano o área de
expansión, o bien aquellos fuera de cuadrante urbano que consten de 7 lotes o
menos.
Sétimo. Sobre el tema de accesos excepcionales para uso residencial el
Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones dispone en sus artículos 6,
inciso 2), 24, 25 y 27, que esos accesos deben contener las siguientes
características:
a) Deben darse solamente en cuadrantes urbanos o áreas de expansión. Art.
24 RFU.
b) Tener un ancho de 6 mts. (incluido el cordón y caño, así como aceras frente
a lotes resultantes). Art. 25 inc. 1) RFU.
c) La longitud no debe exceder de 60 metros medidos desde la vía pública.
Art. 25 inc. 2) RFU.
d) Debe constar el acceso dentro de los polígonos de los lotes resultantes. Art.
25 inc. 3. RFU.
e) Frente al acceso solo se pueden fraccionar un máximo de 6 lotes (no se
incluyen los que estén frente a calle pública). Art. 25 inc. 4. RFU.
f) Ese acceso concluye en el último lote y debe indicar en el plano fin del
acceso excepcional. Art. 25 inc. 5. RFU.
g) Los lotes frente a calle pública no se sirven del acceso excepcional, salvo
que hayan sido contabilizados. Art. 25 inc. 6. RFU.
h) Los planos resultantes deben venir georreferenciados. Art. 27 inc. 4) RFU.
Octavo. El Código Civil de Costa Rica, Ley 63 del 28 de setiembre de 1887, en los
artículos 264, 267, 370 siguientes y concordantes, 395, 452, 459 inc. b), 461 y
480, regula el derecho real de servidumbres, debiéndose tener en consideración
para efectos catastrales, lo siguiente:
a) Es un derecho real en cosa ajena.
b) Su constitución es mediante acuerdo de voluntades o testamento, artículo
378 C.C. y conforme a las facultades del dominio concedidas a los titulares.
264 C.C.
c) No se limita su extensión, artículo 375 C.C.
d) El Principio de Indivisibilidad de la servidumbre, artículo 372 C.C.
Noveno. Se regula también en el Código Civil la figura del derecho de paso, que
para efectos catastrales se debe tener en consideración lo que se indica a
continuación:
a) Todo titular de fundos enclavados o sin salida bastante a vía pública tiene
derecho a exigir paso. 395 C.C.
b) El ancho de acceso no puede exceder de 6 metros, ni bajar de 2 metros,
salvo convenio de los interesados.
c) Si el fundo deja de ser enclavado, puede el fundo que da paso solicitar se le
exonere de la obligación de dar paso.
d) Lo constituye la autoridad judicial.
Décimo. El artículo 301 del Código Civil y 57 del Reglamento a la Ley de Catastro
Nacional sostienen la afirmación que la mensura de un terreno protestada o no, no
basta por sí sola para probar la posesión de este.
Hemos citado la normativa que es de importancia para el dictado de la presente
Circular, la cual tiene como objetivo principal instruir a los funcionarios catastrales
que tienen a su cargo la función de calificación. En virtud de ello, y conforme a la
razón de inscripción de los asientos de presentación, SE ORDENA:
1. Plano cuya razón de inscripción es en posesión y no señala acceso.
Análisis. En aplicación del artículo 34 inciso e) del Reglamento a la Ley de
Catastro Nacional que señala que todo plano debe tener un acceso, debe
indicarse esa falencia como defecto. Siendo así, se procederá a indicar lo
siguiente: Fundamento jurídico. Art. 34 inc. e) RLCN. “Indique acceso”.
1.1. Plano en posesión que colinda con calle pública que consta en nuestra
información catastral.
Análisis. En aplicación del artículo 79 del Reglamento a la Ley de Catastro
Nacional, si la calle consta en nuestra información catastral se procede a la
inscripción del plano.
1.2 Plano en posesión que indica como acceso una calle pública que no
consta en la información catastral.
Análisis. En aplicación de lo dispuesto en el 79 inciso e) del Reglamento a la Ley
de Catastro Nacional y por no constar la calle en la información catastral, deberá
solicitarse visado de la Municipalidad respectiva. Se indicará como defecto lo
siguiente: Fundamento jurídico, Art. 79 inciso e) RLCN. “Visado por el
acceso”.
1.3 Plano en posesión con acceso por servidumbre sobre finca inscrita o
finca sin inscribir.
Análisis. Se puede dar en dos modalidades: a) la servidumbre que se indica en el
plano es sobre finca inscrita; y b) se señala servidumbre sobre un bien que no
está inscrito. En ambos casos procede la registración, amparado en lo dispuesto
en los artículos 376 siguientes y concordantes del Código Civil y las potestades
que se le conceden a la autoridad jurisdiccional derivadas del Principio de División
de Poderes contemplado en los artículos 9 y 153 de la Constitución Política, sin
embargo, para permitir el registro debe señalarse en los planos la siguiente nota
técnica, para cada uno de los casos:
Servidumbre sobre finca inscrita. “El acceso de este inmueble es por la finca
(se indica el número de finca).
Servidumbre sobre finca sin inscribir. “El acceso de este inmueble será
concedido por la autoridad judicial”.
En razón que el acceso no ha nacido, no se indica fundo dominante, ni fundo
sirviente.
1.4 Plano en posesión con acceso por derecho de paso.
Análisis. Procede la inscripción amparada en lo dispuesto en el Libro II, Título
Quinto, Capítulo III del Código Civil, siempre y cuando indique la siguiente nota
técnica: “El acceso de este inmueble será concedido por la autoridad
judicial”.
No existen aún fundos sirvientes o fundos dominantes por lo que no debe indicar
esa información.
2. Plano de finca completa sin acceso.
Análisis. Conforme a lo dispuesto en el artículo 79 del Reglamento a la Ley de
Catastro Nacional procede la inscripción. Deberá verificarse en los asientos
registrales y catastrales que el bien inmueble no tenga acceso.
2.1 Plano de finca completa sin acceso y que pretenda reunirse con otra
finca que contiene un acceso publicitado en la información catastral.
Análisis. A partir de lo que dispone el artículo 79 del Reglamento a la Ley de
Catastro Nacional, si el acceso está publicitado procede la inscripción. De
indicarse un acceso que no está contenido en la información catastral se solicitará
visado municipal y se indicará el siguiente defecto: Fundamento jurídico, Art. 79
inciso e) RLCN. “Visado por el acceso”.
2.2 Plano de finca completa que indica como acceso derecho de paso.
Análisis. A partir de lo que dispone el Libro II, Título Quinto, Capítulo III del
Código Civil, procede la inscripción del plano, siempre y cuando se aporte la
sentencia judicial debidamente certificada y se indique la siguiente nota técnica.
Fundo sirviente (indicar la finca que es sirviente)
Fundo dominante (indicar la finca que es dominante).
2.3 Plano de finca completa que indica como acceso una calle pública que
no consta en la información catastral.
Análisis. En aplicación de lo dispuesto en el 79 inciso e) del Reglamento a la Ley
de Catastro Nacional y por no constar la calle en la información catastral, deberá
solicitarse visado de la Municipalidad respectiva. Se indicará lo siguiente:
Fundamento jurídico, Art. 79 inciso e) RLCN. “Visado por el acceso”.
2.4 Plano de finca completa que indica como acceso una servidumbre de
paso que ya está constituida en los asientos registrales.
Análisis. Conforme a lo que dispone el Libro II, Título Cuarto, Capítulo II del
Código Civil y 34 inciso f) del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, No. 6545
procede la inscripción del plano. Deberá el señor registrador verificar que la
servidumbre que se indica en la presentación sea congruente con la que señala el
asiento registral. Para la inscripción deberá señalarse la siguiente nota técnica:
Fundo sirviente (indicar la finca que es sirviente)
Fundo dominante (indicar la finca que es dominante)
2.5 Plano de finca completa que indica como acceso una servidumbre de
paso que NO está constituida en los asientos registrales.
Análisis. Conforme a lo que dispone el Libro II, Título Cuarto, Capítulo II del
Código Civil y 34 inciso f) del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, No. 6545
procede la inscripción del plano, siempre y cuando se indiquen las siguientes
notas técnicas. “Se catastra este plano para constituir servidumbre de paso”.
Fundo sirviente (indicar la finca que es sirviente).
Fundo dominante (indicar la finca que es dominante).
No resulta aquí importante si la finca tiene salida a calle pública o si tiene otras
servidumbres de paso constituidas, deberá realizar el análisis el señor registrador
para verificar que es una nueva servidumbre.
3. Plano parte de finca que indica como acceso servidumbre de paso
constituida en los asientos registrales.
Análisis. Conforme lo dispone el artículo 79 inciso b) del Reglamento a la Ley de
Catastro Nacional, se solicita visado por el fraccionamiento. Al estar constituida la
servidumbre no debe solicitarse visado por el acceso toda vez que se aplica lo
dispuesto en el artículo 372 del Código Civil. Corresponderá al señor registrador
catastral verificar que la servidumbre que se indica como acceso en el plano sea la
misma que está constituida en el asiento registral. Señalará el profesional la
siguiente nota técnica:
“Fundo sirviente (indicar la finca que es sirviente)”
3.1 Plano parte de finca que indica como acceso servidumbre de paso que
NO está constituida en los asientos registrales.
Análisis. Conforme lo dispone el artículo 79 inciso b) del Reglamento a la Ley de
Catastro Nacional, se solicita visado por el fraccionamiento. En aplicación del
Reglamento de Fraccionamiento y Urbanización, se deberá indicar como defecto
Fundamento jurídico: Otros “Acceso no permitido”.
4. Plano parte de finca o finca completa que indica acceso excepcional para
uso residencial.
Análisis. Conforme lo dispone el artículo 85 inciso d) del Reglamento a la Ley de
Catastro Nacional, No. 6545, deberá solicitarse visado municipal y de la Dirección
de Urbanismo. De no cumplirse con los dos visados se indicará como defecto lo
siguiente: Fundamento jurídico, Art. 85 RLCN. “Visado por acceso
excepcional para uso residencial”.
Cuando el acceso esté constituido en el asiento registral, señalará el profesional la
siguiente nota técnica:
“Fundo sirviente (indicar la finca que es sirviente)”
Cuando a través de los planos se pretenda dar nacimiento a ese acceso
excepcional NO debe solicitarse nota técnica con respecto a los fundos.
Finalmente, cuando estemos en presencia de servidumbres constituidas en los
asientos registrales, los señores registradores verificarán que las propuestas
catastrales no dejen sin contenido gráfico la servidumbre que se publicita en el
asiento registral.
Se mantiene incólume lo dispuesto en la Circular DRI-007-2021 en lo que
complementa la presente Circular.
