Asignatura Datos del alumno Fecha
Apellidos:
Contratos y Fiscalidad
Nombre:
Actividad Cuatrecasas: Especialidades en el
contrato de compraventa
Objetivos
El propósito de esta actividad es el de profundizar sobre los conocimientos
adquiridos al estudiar el contrato de compraventa y alguna de sus especialidades,
teniendo presente la normativa vigente y las particularidades del caso.
Pautas de elaboración
La actividad consiste en la resolución de dos casos prácticos. Para ello, el alumno
debe responder de forma sintética y justificada a cada una de las preguntas
planteadas en relación con cada supuesto.
Supuesto 1:
Alfonso y María otorgan un contrato privado de compraventa, con arreglo al Código
Civil, por el que Alfonso transmite un conjunto de muebles de oficina que se
encuentran en su domicilio, a María, quien pagará el precio acordado de 4.000
euros en cuatro plazos mensuales de 1.000 euros cada uno de ellos. La entrega de
los muebles se efectuará tras abonar el tercer plazo mensual.
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▸ ¿En qué momento se perfecciona la venta y es obligatoria tanto para Alfonso
como para María?
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Actividades
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Contratos y Fiscalidad
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▸ ¿Quién debe hacer frente a los gastos derivados del transporte de los muebles
de oficina hasta el domicilio de María si no han establecido nada al respecto en
el contrato?
▸ ¿Será necesario que Alfonso y María realicen un contrato de compraventa en
escritura pública como requisito de validez?
▸ Y si, en lugar de muebles de oficina, el objeto del contrato hubiese sido un bien
inmueble ¿cuándo se perfeccionaría el contrato? ¿Sería obligatorio en este caso
formalizar la transmisión en escritura pública ante Notario e inscribirla en el
Registro de la Propiedad como requisito de validez?
▸ Por último, si en lugar de compraventa del bien inmueble, se tratase de una
donación del mismo de Alfonso a María ¿se precisaría cumplir con algún
requisito de forma para que la transmisión se considere eficaz?
Supuesto 2:
Rigoberto compró a Romualdo hace dos años una finca rústica de regadío por un
contrato en el que se incluía una cláusula con un pacto de retroventa -por el que se
reservaba el derecho de recuperar la cosa vendida- por el plazo de cinco años, que
ahora quiere ejercitar Sonia, hija y heredera de Romualdo, fallecido hace un mes.
Rigoberto acude a tu despacho y te pregunta:
▸ ¿Puede Sonia ejercitar esa cláusula? ¿Hasta cuándo podría ejercitarla?
▸ ¿Debería requerir Sonia judicialmente antes a Rigoberto?
▸ ¿Qué consecuencias tendría el ejercicio de esa retroventa?
▸ Y si, finalmente, no se ejercita ¿qué pasaría con la finca?
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2
Actividades
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Contratos y Fiscalidad
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Criterios de evaluación
Se valorará, sobre todo, que las respuestas estén basadas en la legislación vigente,
así como en la jurisprudencia aplicable. También que el razonamiento sea
coherente y dirigido a la solución del problema, la capacidad de síntesis, la exactitud
jurídica (el manejo de los términos propios del Derecho) y la corrección sintáctica y
ortográfica.
Extensión y formato
3 páginas, fuente Calibri 12 e interlineado 1,5.
Rúbrica
Especialidades Puntuación
Peso
en el contrato Descripción máxima
%
de compraventa (puntos)
Criterio 1 Responde correctamente a todas las preguntas
5 50%
planteadas.
Criterio 2 Plantea diferentes alternativas a las cuestiones
2 20%
que admiten esta posibilidad.
Criterio 3 Fundamenta sus respuestas en textos legales. 1 10%
Criterio 4 Cita jurisprudencia relevante sobre las
1 10%
cuestiones planteadas.
Criterio 5 Utiliza de manera adecuada el lenguaje jurídico
1 10%
y no existen faltas de ortografía.
© Universidad Internacional de La Rioja (UNIR) 10 100 %
3
Actividades
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Contratos y Fiscalidad
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Supuesto 1.
La perfección de la compraventa viene recogida en el Art. 1450, CC, cuando
dice que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria
para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio,
aunque ni la una ni el otro se hayan entregado, es decir, la perfección del contrato
de compraventa se produce cuando el comprador el vendedor llegan a un acuerdo
sobre la cosa objeto del contrato (que se entregará) y el precio (que se pagará).
Por su parte, la consumación del contrato, esto es la transmisión de la propiedad
del vendedor al comprador, no ocurrirá hasta que tenga lugar la traditio, ya que
como explica el Art. 609, CC, “la propiedad se adquiere por consecuencia de ciertos
contratos mediante la tradición”.
Así, podemos decir que, para la consumación del contrato de compraventa es
necesaria la entrega de la cosa y el pago del precio. No es suficiente la perfección
del contrato de compraventa para que se entienda transmitida la propiedad de la
cosa, sino que se requiere su consumación, esto es, la entrega de la cosa, para la
adquisición de la propiedad (eso sí, es suficiente la entrega simbólica o
instrumental).
En cuanto a los gastos de transporte, el Art. 1465, CC, determina que estos
serán de cargo del comprador, el vendedor pagará los gastos para la entrega de la
cosa vendida solamente. Tanto en el Art. 1445, CC, como en el Art. 1465, CC, se
determina que esas son las obligaciones de comprador, salvo pacto en contrario, es
decir, ambos artículos contemplan la posibilidad de que comprador y vendedor
acuerden que el pago de esos gastos sea de otra manera.
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Por regla general el contrato de compraventa es consensual, es decir que se
perfecciona con el simple acuerdo de las partes entre los bienes vendidos y cuya
propiedad será transferida, a cambio del pago de una suma de dinero. Por lo tanto,
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Actividades
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no será necesario elevarlo a escritura pública. El artículo 1280 del CC, hace
referencia a la eficacia de los contratos. “También deberán hacerse constar por
escrito, aunque sea privado, los demás contratos en que la cuantía de las
prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 1.500 pesetas”.
Como mencione anteriormente, el contrato de compraventa se perfecciona
por el consentimiento prestado por ambas partes sobre objeto y precio. Es decir, si
hay acuerdo entre objeto y precio, la compraventa está perfeccionada. El artículo
1258 del CC, establece que los contratos se perfeccionan por el mero
consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo
expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su
naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. No será necesario que la
cosa se haya entregado ni que el precio se haya pagado, sino que, perfeccionado el
negocio por el mero consentimiento, el mismo se consuma cuando el vendedor
entrega la cosa y el comprador abona el precio.
Por otra parte, nuestro ordenamiento jurídico rige el principio de libertad de
forma a la hora de otorgar los contratos, tal y como se desprende del Art. 1278, CC.
Por su parte, el Art. 1280, CC obliga a que conste en documento público el contrato
que tenga por objeto la transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles.
Según el artículo 623 del Código Civil, la donación se perfecciona desde que
el donante conoce la aceptación del donatario. En este sentido, el Art. 632, CC,
determina que la donación de cosa mueble podrá hacerse verbalmente o por
escrito.
Por su parte, el Art. 633 , CC, establece que para que sea válida la donación
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de cosa inmueble, esta habrá de hacerse en escritura pública, expresándose en ella
individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el
donatario. En este sentido, se pronuncia la TS, Sala de lo Civil, nº 695/1999, de
31/07/1999, Rec. 57/1995, en la cual se señala, que el contrato de donación sobre
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bienes inmuebles exige unas formalidades muy concretas y "sui generis", como son
su plasmación en escritura pública y la necesidad de la aceptación por parte del
donatario.
Supuesto 2.
En este sentido, el Art. 1507, CC, señala que tendrá lugar el retracto
convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa
vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el Art. 1518, CC, y lo demás que
se hubiese pactado. Retracto de coherederos, está recogido en el Art. 1067 del CC.
Si algún coheredero vende su parte a un tercero, los demás coherederos tienen
preferencia para adquirir ese bien en las mismas condiciones que el comprador.
Con lo cual, Sonia podrá ejercitar la acción de retracto.
En cuanto a los plazos, el Art. 1508, CC, señala que durará el derecho de
retracto, a falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato.
No obstante, en caso de que se hubiese estipulado, el plazo no podrá exceder de
diez años. Por lo tanto, el vendedor que desee recuperar lo vendido deberá
reclamarlo dentro del periodo establecido o perderá su derecho.
El propio derecho de retracto ya de por sí ejerce la función de requerimiento
a la otra parte, Por ejemplo, si el banco le ha vendido la casa de la persona a un
tercero, el retracto le otorga preferencia al primer titular para adquirirla con iguales
condiciones de la segunda venta.
supone una causa de resolución de la venta tal y como viene estipulado en el
Art. 1506, CC. No obstante, en tanto dicho derecho no sea ejercitado, el comprador
sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones Art. 1511, CC. El vendedor
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que recobre la cosa vendida, la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por
el comprador.
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Durante el plazo en que no se ejerce el derecho de retracto, el tercero que
ha adquirido el bien es el propietario a todos los efectos. El incumplimiento de la
obligación de reembolso por parte del vendedor hacia el tercero extingue su
derecho de retracto y consolida de manera la propiedad del bien vendido al tercero.
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Actividades
