Primer Curso On Line de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal 1

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El presente material está protegido por la ley de Derechos de Autor de la República Argentina,
estando prohibida la reproducción total o parcial del mismo.

CURSO INTERDISCIPLINARIO DE ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS DE

LA PROPIEDAD HORIZONTAL

CONTENIDO

PRIMERA PARTE:
INTRODUCCIÓN A LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO FENÓMENO
SOCIO-ECONÓMICO

MÓDULO 1

01. PRELIMINAR
02. LA COMPLEJIDAD DE LA TAREA DE ADMINISTRAR CONSORCIOS
03. LA PROBLEMÁTICA CONSORCIAL
04. LA CARRERA Y LA MATRÍCULA
05. ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
06. CÓMO NACE LA INSTITUCIÓN EN NUESTRO PAÍS
07. LAS GRANDES LAGUNAS DEL RÉGIMEN ARGENTINO DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL
08. LAS NORMAS LEGALES
09. DERECHO POSITIVO Y DERECHO NATURAL
10. CONCEPTOS FUNDAMENTALES DEL DERECHO CIVIL ARGENTINO
11. HECHO Y ACTO JURÍDICO
12. ESCRITURA PÚBLICA
13. INSTRUMENTO PÚBLICO
14. PERSONA
15. DERECHO
16. BIENES

PRIMERA PARTE:
INTRODUCCIÓN A LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO FENÓMENO
SOCIO-ECONÓMICO

MÓDULO 1

Recuerdo que mi abuelo solía llamar a esos conglomerados humanos que viven o trabajan
en edificios que se conocen como de propiedad horizontal, "conventillos verticales" y no
estaba del todo equivocado. La propiedad Horizontal es un dominio limitado por la
necesidad de compartir paredes, pasillos, ascensores, servicios en general. Pero también
olores, ruidos, espacios, una administración común, y la rutina diaria. Y eso es muy difícil.
Casi podría decirse que la necesidad de limitar los propios derechos en consideración al
derecho de los demás es la fuente de todas las discordias, en todos los planos de la vida.
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Dos matrimonios han mantenido una amistad durante años hasta que un verano deciden
compartir sus vacaciones. Entonces ocurre lo inevitable. Cuando todos deben usar un
mismo baño o una misma cocina, allí se acaba la amistad.

Por esa razón Vélez Sarsfield, el autor de nuestro Código Civil, se resistió a consagrar la
Institución de la Propiedad Horizontal, razón por la cual, hasta el año 1948, los edificios
no pudieron dividirse para ser vendidos en unidades separadas. Pero la necesidad de
proveer de vivienda a las grandes masas se impuso: La ley 13.512, de ese año, siguiendo
una corriente ya aceptada universalmente, lo permite y a eso se lo llamó "Propiedad
Horizontal".

Indudablemente, no se puede negar que en sus casi sesenta años de vigencia, el sistema
fue positivo. En primer lugar, porque al permitir el fraccionamiento de edificios en
unidades de vivienda de pequeña superficie, la clase no adinerada pudo acceder al
derecho de propiedad sobre su vivienda, acabándose así la era de los grandes inquilinatos
o "conventillos", inmortalizados en tantos sainetes porteños. También, naturalmente,
estimuló la industria de la construcción y las transacciones inmobiliarias.

Pero como en medio siglo todo cambia, como diría Mercedes Sosa, la sociedad y la
economía han experimentado desde entonces varias mudanzas que han dejado estrecha a
la ley. De pronto advertimos que aquellos edificios del año 1948 han crecido; que se han
tornado día a día más altos, con mayor cantidad de unidades. Y aquí aparece una primera
gran falencia de la ley: el legislador se ha olvidado de la gente. La Propiedad Horizontal
fue concebida como un régimen que iba a posibilitar la realización de negocios
inmobiliarios en gran escala pero olvidándose de que en esos edificios iban a vivir
personas y familias durante generaciones.

Es así que el tema hasta hoy quedó como patrimonio, por así decirlo, de las firmas
constructoras e inmobiliarias, cuando en verdad es además, principalmente, un tema
social. En realidad, se ha hablado mucho de la Propiedad Horizontal hasta ahora en
nuestro país, pero jamás se la ha enfocado desde el punto de vista de los consorcistas. De
quienes viven o trabajan, solos o en familia, en esos conglomerados cada vez más
poblados. Una próxima reforma de su régimen legal, pues, no podrá permanecer ajena a
este enfoque necesario, porque debiera ser evidente que no se han hecho las personas
para el Derecho, sino a la inversa.

Por no haberse advertido que la Propiedad Horizontal, además de ser un negocio

inmobiliario, imponía un modo diferente de vivir, el decreto reglamentario de la
mencionada ley, muy campechanamente, le otorga, al dueño originario del edificio que irá
a dividirse, la facultad de redactar prácticamente a su gusto un "Reglamento de
Copropiedad y Administración", el que será en adelante la verdadera ley para cada
consorcio.
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En realidad, el consorcio se constituye, por así decirlo, de hecho, en una especie de

pequeño Estado, una suerte de feudo que se guía no por una constitución libremente
votada por sus integrantes, sino por una constitución originada en la voluntad del dueño
primitivo, al mejor estilo feudal. Lamentablemente no hace falta tener mucha imaginación
para deducir qué ocurre en la práctica cuando a una persona se le da el derecho de
imponer libremente obligaciones a otras. Hoy existen multitud de reglamentos que
establecen desigualdades arbitrarias, caprichosas, que benefician a algunas unidades en
desmedro de otras o que conspiran contra la posibilidad de remover las administraciones
impuestas por aquél señor feudal. Si los propietarios pretenden cambiar dicho
reglamento, deberán atenerse al régimen de asambleas y mayorías que el mismo
establece, lo cual, naturalmente, transforma su cometido en una verdadera utopía. En la
mayoría de ellos, por ejemplo, se requieren los dos tercios de votos de todos los
integrantes del edificio para poder remover al admnistrador. Piénsese lo difícil que
resultará lograrlo en edificios torres de gran cantidad de unidades. Todo ello genera en la
práctica un gran malestar en el sector, día a día mayor en la medida en que no se
reforme el sistema.

Los problemas derivados de la Propiedad Horizontal ocupan un lugar cada día más
importante en el mundo, por el hecho de que en todos los países, incluido el nuestro, la
población urbana se hace cada día más numerosa. En nuestro país, lamentablemente, se
trata de un sector sumamente desprotegido y problematizado sobre todo por la gran
ignorancia que existe a nivel popular sobre el tema.

¿Cuántos propietarios saben, por ejemplo, que cuando compran un departamento o un

local de comercio sometido al régimen de Propiedad Horizontal, no solamente pasan a ser
propietarios de su unidad sino que además, pasan a formar parte de una especie rara de
sociedad con una multitud de consortes a quienes no conoce? Además, con socios que
van y vienen, que no son siempre los mismos, que venden y se van y otros nuevos que
llegan y él no los conoce porque nadie se los presenta. Cuando se encuentra en el
ascensor con alguno de ellos, hay que reconocerlo, no sabe bien si es un nuevo vecino, o
un ladrón.

Además, ¿cuántos propietarios de unidades en PH saben que esa relación con los demás
propietarios o consortes está regida por un contrato llamado "Reglamento de Copropiedad
y Administración"? Este Curso está dirigido a todos quienes deseen incorporarse a la
actividad de administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal y también,
naturalmente, a los integrantes de la comunidad consorcial: propietarios, administradores
en ejercicio, encargados. Y a todos quienes viven o trabajan en edificios de Propiedad
Horizontal y se interesan por el tema.
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El objeto no es solamente brindar información, porque ésta puede fácilmente conseguirse

leyendo tratados o manuales, o visitando las varias páginas web que existen.
Principalmente es nuestro propósito brindar aquí un puñado de conceptos que
consideramos esenciales para todos aquellos que aspiran a administrar un consorcio.

Hoy por hoy y sobre todo entre nosotros, los argentinos, rara vez nos expresamos usando
conceptos. No sé si se habrán dado cuenta (sobre todo durante las horribles y
extenuantes asambleas) que la gente habla mucho pero raramente conceptualiza. De
modo que las discusiones en casi todos los ámbitos, desde el familiar hasta el político, son
series de parlamentos que van y vienen y no se encuentran. No se sacan conclusiones.
Quiere decir que cada uno sigue pensando como pensaba.

Durante una conversación, cada uno piensa lo que va a decir mientras el otro le habla y
cuando le toca el turno habla o vocifera sin tener una idea clara de lo que quiere decir. No
existe la voluntad de escuchar. Ni tampoco la capacidad de síntesis, que es lo único
valioso del pensamiento y la discusión. Son los conceptos y no la verborrea ni el exceso
de análisis lo que permite verdaderamente sacar conclusiones y resolver problemas. No
exagero si digo que tal vez ese sea el principal defecto de los argentinos. Y hoy más que
nunca debemos repararlo porque hoy más que nunca tenemos la necesidad de unirnos
contra la adversidad. Y no hay otra forma de unión más eficaz que la palabra. La palabra
que convence. La palabra que es capaz de vencer al contrincante con el arma más
poderosa de todas, que es la razón.

Lamentablemente debemos reconocer que muy poca gente sabe qué es un concepto y
quién lo inventó. En realidad, el concepto es una idea precisa. Una frase breve que define
lo que se piensa separándolo, abstrayéndolo de todo lo demás que la persona piensa,
siente, desea o hace y fue inventado por Sócrates cinco siglos antes de Cristo. Él nos
enseñó que para hablar constructivamente debemos transmitir conceptos y no ideas
vagas. Esto implica sacarle a lo que vamos a decir, todo lo que sobra. Muchas personas
que vienem a consultarme sobre problemas de consorcios, traen in mente, sin embargo,
un conjunto de inquietudes mezcladas entre sí. Entonces comienzan relatándome sus
penurias y la historia de sus consorcios. Y en esa relación errática se van por las ramas
alejándose cada vez más de lo que vienen a consultarme. Los problemas, cuando se
carece de conceptos, de ideas claras, se agigantan y se transforman en verdaderos
infortunios, cuando no en pequeños infiernos.

Un problema debiera ser un desafío y no un martirio. Porque el problema está allí para ser
resuelto y no para llorar sobre él.
Pero el secreto de evitar que sea un martirio está en aprender a sacarle cosas al
problema. Sacarle cosas que no forman parte de él, como ser prejuicios, suposiciones,
recuerdos de experiencias vividas, etc. Cuentan que una vez al famoso escultor Rodin
alguien le preguntó cuál era el secreto de su arte y él respondió: "-Muy fácil. Simplemente
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yo tomo un trozo de mármol y le saco todo lo que sobra". Así tenemos que hacer nosotros
si queremos que lo que decimos, sobre todo en las asambleas, aunque no sea una obra
de arte, sirva para algo. Este tema, que parece teórico, en realidad no lo es. Hay
asambleas de propietarios que terminan como comenzaron y la gente se va más
desorientada que cuando comenzó. Es por eso que poca gente quiere ir a las asambleas.
Porque el administrador o quien la preside, generalmente no sabe cómo encauzar un
diálogo. Y entonces parece una especie de director de tránsito donde cada uno habla por
su cuenta.

Ese arte de quitarle a la idea vaga que nos inquieta todo lo que le sobra es, precisamente,
la educación. Porque educación no consiste sólo en acumular saberes, es decir, en estar
bien informado, sino en aprender a pensar, que quiere decir, aprender a reducir a
conceptos todo lo que expresamos. La utilidad de los conceptos es semejante a la utilidad
de una biblioteca vacía. Vds. pueden acopiar mucha información, por ejemplo, pueden
tener muchos libros, pero si no tienen una biblioteca donde guardarlos en forma
ordenada, esos libros estarán desparramados y serán más bien un estorbo. Eso le pasa a
cierta gente que, pese a estar muy informada y a haber leído mucho, carece de conceptos
básicos en donde acomodar esa información.

Por eso acá intentaremos dar unos pocos conceptos fundamentales sobre esa institución
tan problemática que se llama "Propiedad Horizontal", que los habilitarán -así lo espero-
para asimilar toda la información que anda por ahí sobre administracción de consorcios.

También el tema está extrañamente ausente de la educación. Los niños y jóvenes de las
grandes ciudades viven la mayoría de ellos en edificios sometidos al régimen de PH. Sin
embargo, ni en la escuela primaria ni en la secundaria se enseña cómo debe convivirse en
esos conglomerados habitacionales. En cambio, se les enseñan cosas totalmente
inservibles para la vida, como los logaritmos, por ejemplo, que, al menos en mi caso,
nadie me ha sabido nunca explicar para qué sirven en realidad. Dicen que Napoleón los
impuso porque quería buenos artilleros. Y nuestros educadores debieron pensar que si en
Francia se enseñaba, sería bueno hacerlo también aquí. No es que esté en contra de la
enseñanza de las matemáticas, pero existen cosas mucho más útiles y elementales que
no se enseñan, como es el derecho y la propiedad horizontal. Que es importantísimo
porque es el régimen de convivencia entre vecinos, que es básico porque allí nacen, en
realidad el respeto y la democracia. Porque la democracia es en definitiva, eso:
convivencia respetuosa. Conocer los límites de nuestros derechos, que terminan allí donde
comienzan los derechos de los demás.

La noción primera y fundamental del Derecho es la de "persona": Y es una noción esencial

porque sólo a las personas las leyes les reconocen derechos. Los animales,
lamentablemente, no gozan de ningún status especial y hasta ahora son simplemente
cosas muebles. Esto es importante señalarlo desde que en los consorcios suele haber
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muchos animales domésticos y ello constituye una problemática bastante particular. Es

cierto que los jueces, a través de numerosos fallos le van reconociendo a las mascotas un
cierto status especial, como por ejemplo, modernamente, el carácter de "acompañantes
terapéuticos", pero en un sentido estrictamente legal, los animales siguen siendo para
nuestro orden jurídico, sólo cosas muebles.

Las personas pueden ser de existencia física o de existencia ideal o jurídica y tienen
atributos comunes que son el nombre, el domicilio y el patrimonio. Los jueces dicen que
el Consorcio de Copropietarios de la Propiedad Horizontal (aunque ninguna ley lo dice
expresamente) posee personalidad jurídica, al igual que las asociaciones, las sociedades,
etc. Es decir que el consorcio, como cualquier otra persona, es capaz de contraer
derechos, asumir obligaciones y presentarse en juicio.

Los derechos que las leyes reconocen a las personas pueden ser personales o reales. Los
derechos personales son los que ejercemos sobre otras personas. Por ejemplo, el
locatario tiene (en virtud de su contrato de alquiler) un derecho no sobre el inmueble que
alquila, sino sobre el locador, sobre la persona del locador (por eso es un derecho
personal). El derecho a exigirle que éste le brinde el uso y goce pacífico de la cosa. Y el
locador tiene el derecho a reclamarle al locatario que le pague por ese derecho al uso y
goce un precio en dinero. Los derechos reales, en cambio, son los que tenemos sobre las
cosas ("re", en latín, quiere decir "cosa").

Aquí hay que mencionar brevemente que las cosas, cuando tienen valor patrimonial, se
denominan bienes y que éstos se dividen en muebles e inmuebles. Que en principio y
salvo que se trate de automotores, barcos y aviones, la propiedad de los bienes muebles
se transmite con la mera entrega de la cosa. En cambio los bienes inmuebles y como
dijimos, ciertos muebles tales como los automotores, los barcos y los aviones requieren,
para la transmisión plena de su dominio, su inscripción en registros especiales. De allí la
necesidad de perfeccionar la transacción de esos bienes mediante lo que se llama
"escrituración", donde debe intervenir algún oficial público o un escribano.

Otra noción fundamental en toda sociedad y que todo el mundo debiera saber es la de
contrato. Contrato es todo acuerdo de voluntades, en sentido amplio y legalmente debe
ser considerado para las partes tan obligatorio como la ley misma. Esto dice el Código
Civil (art. 1197).
Hay contratos personales y contratos reales. Los personales establecen derechos y
obligaciones entre las personas contratantes. Los reales, en cambio, derechos y
obligaciones de las personas pero en relación a las cosas. Por ejemplo, lo que se llama
"boleto de compraventa" es la promesa de venta que una parte le hace a otra y por eso
es un contrato personal. En cambio, el "contrato de compraventa" es un contrato real
porque las obligaciones y derechos de las partes están ligados por una cosa cuya
propiedad se transmite en el momento de la celebración de ese contrato. Y acercándonos
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más a nuestro tema de la propiedad horizontal, el ejemplo más típico que existe de
contrato personal es el mandato. El administrador está unido a los propietarios por un
mandato, al igual que quien concurre a las asambleas por un propietario ausente,
también está unido por un mandato. El mandante le encarga al mandatario hacer tal o
cual cosa en su nombre y representación. Y, a propósito, digamos que el vínculo que liga
a gobernantes y gobernados también es un mandato.

Hay contratos nominados e innominados. Se llama nominados a aquellos que figuran

reglamentados por la ley y pueden ser leídos en los códigos Civil, Comercial y algunas
leyes específicas, que son la compraventa, la locación, el mutuo o préstamo de consumo,
el comodato o préstamo de uso, etc. Pero existen también los contratos innominados, que
son todas aquellas convenciones que pueden hacer libremente las personas entre sí sin
ceñirse a las que figuran en la ley. Por ejemplo, dos personas pueden hacer un contrato
que se parezca a varios contratos conocidas a la vez, generado sólo en su imaginación y
basado en su conveniencia recíproca, con total libertad.

Las personas en general no son informadas ni educadas para ejercer esta libertad amplia
de contratar en forma novedosa y libre. Por eso es necesario distinguir entre los derechos
y las libertades. Lamentablemente en ninguna Facultad de derecho se habla lo suficiente
de tan preciosa distinción. Porque los derechos son los que nos otorga el Estado mediante
las leyes escritas. Pero las libertades son las que tenemos las personas naturalmente así
le guste al Estado o no. El buen ciudadano no es sólo aquél que trata de conocer las leyes
y las cumple. Esto es muy loable. Pero es necesario decir que todos tenemos la libertad
de contratar como nos plazca sin contrariar aquellas leyes y además, de juzgar de
acuerdo a nuestro buen saber y entender si esas leyes son o no justas o adecuadas y de
pedir eventualmente su reforma. Afortunadamente, una de las pocas cosas loables que ha
tenido (si no la única tal vez) la última reforma constitucional ha sido el reconocimiento
de este derecho de proponer la sanción y reforma de las leyes que tiene cada ciudadano
(art. 39).

Para acercarnos ya a la Propiedad Horizontal, digamos que el derecho de propiedad,

también llamado dominio, es uno de aquellos derechos que mencionábamos que se
ejercían sobre las cosas. Es el más amplio derecho que pueda tenerse sobre una cosa, sea
ésta mueble o inmueble. Se lo llama "dominio" porque es el señorío que uno puede
ejercer. Es el derecho de usar la cosa, de venderla, de prestarla, de regalarla y de
destruirla. Ese derecho de disponer de ella como a uno le plazca es, en principio,
absoluto. Los romanos, que fueron los inventores del Derecho Occidental decían por ello
que el "dominus", el señor, podía "utere e abutere", que quería decir "usar y abusar" de
su propiedad. Esto, por supuesto, en el orden conceptual, es decir, este es el concepto,
no la realidad. Es el estante, la biblioteca de que hablábamos, no la realidad que le
colocamos encima. Cuando llevamos el concepto a la realidad aparece la necesidad de
ponerle límites a ese derecho absoluto. Por eso hoy se dice "usar del derecho, sí, pero
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abusar, no". Por eso nuestra constitución, que garantiza ese y otros derechos, dice que
ellos están limitados por las leyes que reglamentan su ejercicio. Pero que quede claro que
esa noción de mi poder absoluto sobre la cosa de mi propiedad es valiosa porque me sirve
para pensar.

El concepto de propiedad es ese: la facultad más amplia sobre una cosa. Este concepto
puede ser morigerado en la realidad, con excepciones a esa regla, pero como concepto,
debe permanecer puro, como una figura geométrica. Por eso son peligrosas las teorías
acerca de que la propiedad horizontal es una especie diferenciada de propiedad. Yo diría
"no". Es propiedad plena, aunque con limitaciones por razones de la convivencia. Yo
compro un departamento y soy dueño absoluto, aunque mi dominio debe estar limitado
naturalmente por la necesidad de compartir bienes y servicios con otros propietarios.

Es conveniente también, a propósito del concepto de propiedad, mencionar qué se

entiende por posesión, que es una palabra relacionada con ella. El dominio es la
propiedad plena. Quiere decir que en principio y salvo las limitaciones legales, quien es
dominus, dueño, propietario de una cosa puede disponer de ella libremente. En cambio,
quien es poseedor, sólo tiene algunos derechos escindidos del derecho pleno de
propiedad. Puede administrarla, puede explotarla, alquilarla, pero no puede venderla.
Quien da la posesión pero no la propiedad lo hace porque aún no se han reunido los
requisitos para la transmisión total del dominio. Por eso en los contratos de compraventa
Vds. suelen leer muchas veces que en una fecha se entrega la posesión, por ejemplo,
cuando sólo se paga parte del precio, reservándose la transferencia de la propiedad o
dominio pleno para cuando se entregue la totalidad del precio.

También es conveniente distinguir entre el dominio y el condominio. El dominio es la

propiedad plena y se da cuando es ejercido por uno solo. Un solo señor de la cosa.
Cuando hay varios propietarios, entonces el dominio de cada uno, naturalmente, sufre
restricciones. El condominio es un dominio menguado, porque uno solo de los condóminos
no puede disponer de la propiedad sin el consentimiento de los demás.

En la propiedad horizontal se dan juntos esos dos derechos: cada propietario es dueño
"dominus", "señor" absoluto de su departamento o local, pero a la vez es condómino, co-
propietario con otros de cosas tales como terreno, pasillos, escaleras, terrazas,
medianeras, ascensores, etc.

La llamada "Propiedad Horizontal" es propiedad plena, o sea, dominio y como tal, es un

derecho real. Pero ¿por qué horizontal? Veamos: Según lo hemos dicho ya, desde antiguo
y entre nosotros, hasta el año 1948, fecha en que aparece nuestra ley de PH 13.512,
quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado
sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir, teóricamente, hasta el cielo. Ahora bien: la
ley de propiedad horizontal limita el espacio en el cual se ejerce la propiedad. Permite de
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ese modo sectorizar ese espacio, permitiendo que todo lo que se construye sobre el
terreno en diversos planos horizontales pueda ser de propiedad de otras personas además
del dueño del terreno. También que la superficie de ese terreno puede ser sectorizada y
dividida en diversas unidades dentro de un mismo plano para ser vendidas
separadamente.

Entonces, sucintamente podemos decir que la propiedad horizontal es el dominio que se

ejerce sobre un inmueble, pero un dominio limitado por la necesidad de compartir un
mismo terreno. Y por añadidura, además del terreno, otros bienes tales como paredes,
escaleras, ascensores, terrazas., etc. al igual que servicios e instalaciones de agua, gas,
electricidad, etc., etc.
Desde muy antiguo, en el mundo occidental, hasta hace relativamente poco tiempo, los
edificios, no podían dividirse en partes para ser vendidos separadamente. Desde el
Imperio romano primaba el concepto de que la casa, el "domus", tenía algo de sagrado
por ser la sede del hogar familiar y el culto a los antepasados.

Pero con el fenómeno de las grandes concentraciones urbanas, como así también a raíz
de la invención del cemento Portland, que permitió la construcción de enormes
estructuras de hormigón, el mundo fue aceptando que los edificios no fuesen intangibles,
idea que entre, nosotros, como dijimos, cuajó en el año 1948 con la sanción de la ley
13512, que permite la división de los edificios en pisos o departamentos para su venta en
forma individual y separada.

Esta ley nace no sólo como consecuencia de una corriente internacional que ya se había
impuesto en ese sentido, sino también como un medio de popularizar la propiedad
privada, permitiéndole a una gran masa de población el acceso a una vivienda propia, con
lo que se fortaleció indudablemente la clase media.

También debe reconocerse otro costado en la motivación de los legisladores de aquel

tiempo: la ley venía a inaugurar un tipo de negocio nuevo para las firmas constructoras,
pero su texto carece de normas específicas dedicadas a la convivencia. Es decir: al
legislador se le pasó por alto que en esos conglomerados irían a vivir y trabajar personas,
familias, y que esa convivencia iría a requerir de normas propias.

A partir de la ley mencionada, todo edificio sometido al régimen de propiedad horizontal

posee un sector de unidades funcionales, de propiedad exclusiva de cada propietario y
otro sector de cosas comunes, como decíamos, constituído por bienes y servicios
compartidos por ellos. Cada propietario tiene propiedad, dominio sobre su unidad
funcional y paralelamente un condominio sobre las cosas y servicios comunes.

Esta necesidad de compartir bienes y servicios entre todos los copropietarios origina que
la ley haya establecido que éstos deberán reunirse en asamblea para redactarse un
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"Reglamento", es decir, para determinar las normas que irían a regir la convivencia
dentro de cada edificio. Lamentablemente, al año siguiente (1949) el Poder Ejecutivo
sanciona un Decreto que reglamenta esa ley, (el Nro. 18734) que en gran medida
traiciona el espíritu de la ley, pues establece que quien debe redactar ese reglamento es
el dueño de la obra que se irá a dividir y no los que en definitiva van a ir a vivir o a
trabajer allí. Concretamente, el Decreto establece que para poder vender separadamente
los pisos o departamentos, el propietario del block deberá redactar un reglamento a total
arbitrio del vendedor de las unidades. Este, a nuestro modo de ver, es el verdadero hecho
generador de la gran mayoría de los problemas consorciales y lo que debiera llamar más
la atención del legislador actual, en caso de sancionarse una reforma del régimen legal de
la propiedad horizontal.

Cualesquiera sean las consecuencias negativas de ese Decreto, lo cierto es que quien
compra una unidad funcional en un edificio de PH, como también quien lo administra,
deben saber que el Reglamento de Copropiedad y Administración es la verdadera ley del
consorcio. Incluso en orden de prioridades. Esto último quiere decir que en cualquier
litigio, el juez, al valorar las conductas de los contendientes, primero tendrá en cuenta si
se observó el reglamento y sólo en segundo lugar cualquier otra ley.

Curiosamente siendo una escritura pública tan importante, los escribanos no suelen
entregar copia de ella al momento de escriturar las unidades, a cada propietario. Esto
perjudica notablemente la convivencia, pues en muchísimos casos los propietarios no sólo
no se ajustan a sus normas sino que ni siquiera saben de su existencia, pese a que si
leyeran bien el título de dominio que les entrega el escribano, verían que allí se dice que
conocen el reglamento y que se obligan a cumplirlo en integridad.

El reglamento de copropiedad y administración es considerado un contrato de adhesión.

Contrato de adhesión es aquél en el cual, aunque firmado por varias partes, sólo una
interviene en la redacción de sus cláusulas. Al comprar una unidad. el propietario acepta
las disposiciones de ese reglamento y es como si lo hubiera firmado. Ejemplos clásicos de
contratos de adhesión son los de servicios públicos. Al subir a un colectivo y pagar el
boleto, estamos celebrando un contrato con la empresa de transportes, pero en realidad
no podemos discutir sus condiciones. Simplemente nos adherimos. Estamos celebrando
un contrato de adhesión.

Al reglamento de copropiedad y administración se lo debe distinguir del reglamento

interno. La diferencia es que el primero precede a las ventas de las unidades. Como
dijimos, el dueño del edificio original no puede venderlo fraccionado sin redactar primero
ese reglamento de copropiedad y administración. Y debe hacerlo siempre por escritura
pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad . En cambio, el reglamento interno es el
que se dan (en forma facultativa y no obligatoria) los propietarios en asamblea y como
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sólo tiene valor entre ellos y no respecto de terceros no es necesario que sea efectuado
por escritura pública.
Dos son las autoridades en un Consorcio: En primer lugar, la reunión de propietarios en
asambleas, las que pueden ser ordinarias y extraordinarias. En segundo lugar, el
administrador, llamado también representante de los propietarios por la ley. Este tiene la
representación del consorcio frente a terceros y la ley y los reglamentos le imponen
ciertas obligaciones como la de recaudar expensas conforme al valor de cada unidad,
sacar un seguro contra incendio, llevar tres libros reglamentarios y realizar toda una serie
de cargas inherentes a la administración del edificio.

Es importante decir que los llamados "Consejos de Administración" no figuran en ninguna

ley y son creaciones más o menos eficaces de ciertos reglamentos o de ciertas asambleas.
De hecho carecen de facultades dispositivas y sirven para controlar la administración en la
medida en que el administrador se los permite y de servir de vínculo entre éste y la masa
de propietarios. Puede decirse que son "consejos" con "S" y no con "C". (No deriva esa
palabra de "concilio" sino del verbo "aconsejar") Es decir, no deliberan sino que sólo
aconsejan.

Puede decirse que casi todos los problemas que acusan los consorcios provienen de que el
control de la gestión es realizado únicamente por la asamblea. Atento a la especial forma
jurídica que tiene la propiedad horizontal en nuestro país, salvo el caso de que el
administrador haya cometido algún delito, el juez no atenderá reclamos de consorcistas
individuales, debiendo éstos "agotar primero la vía consorcial", reuniéndose en asambleas
en las condiciones que fija aquél reglamento redactado por el constructor o primer dueño
del edificio.

El reunirse en asambleas, que era una tarea relativamente fácil en el año en que nació la
ley (porque había pocos edificios muy grandes en 1948) hoy, con torres y complejos
habitacionales de grandes dimensiones resulta muchas veces imposible.
Quienes pretenden administrar deben sabe que esa tarea adquiere día a día mayor
importancia y requiere de cierta especialización. No compartimos la opinión de que debe
fomentarse la autoadministración. Si es que ésta es decidida libremente por los
propietarios, no tenemos nada que decir, pues el derecho de propiedad implica también el
derecho a administrar los bienes que se poseen en copropiedad. Pero la experiencia nos
ha demostrado, por lo menos a nosotros, que a veces cuesta mucho menos desplazar a
un mal administrador de su cargo que a una verdera "maffia" constituída por un grupo de
propietarios.

Es por eso que también abogamos por la capacitación del administrador y también por la
colegiación, si bien estamos en contra de todo intento de erección de una matrícula única,
porque las corporaciones que nacen prohijadas por el Estado se convierten, por lo
general, en círculos demasiado cerrados y por ello contrarios al interés general.
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Dijimos que una de las principales tareas del administrador es recaudar expensas para
prover al mentenimiento del edificio. Debemos saber que nuestro código procesal
considera que los certificados de deudas por expensas expedidos por los administradores
en condiciones reglamentarias, tienen fuerza ejecutiva. ¿Qué quiere decir esto? Que en
caso de que un propietario no pague en término sus expensas, el administrador podrá
certificar esa deuda y solicitar su ejecución judicial en condiciones similares a como se
ejecuta un pagaré o un cheque. Es decir, mediante un trámite abreviado que se llama
"juicio ejecutivo".

Es bueno recordarles a quienes de alguna manera u otra se involucran en la tarea de

administrar consorcios, que quien maneja dinero de terceros está obligado a llevar sus
cuentas con extrema transparencia y honestidad y que el código penal establece ciertos
delitos dentro de la figura genérica de la defraudación (arts. 172 y 173) que podrían
corresponder al administrador infiel. Sin extenderme aquí en dichas figuras delictivas en
particular, me parece oportuno distinguir dos conceptos esenciales que son la culpa y el
dolo. Obra con culpa quien obra mal pero sin intención de dañar. Y obra con dolo quien
obra mal pero con expresa intención de dañar. Por eso, sobre la ausencia o existencia de
ese elemento puede decirse que existen conductas culposas y dolosas.

Finalmente, digamos que existe un elemento importantísimo en la función de administrar

un consorcio que ha sido descuidado por la ley y que todo buen administrador debe
suplir: Se trata de la necesidad de fomentar el mutuo conocimiento, la solidridad y
colaboración entre los miembros de la comunidad consorcial, así se trate de propietarios
como de inquilinos u ocupantes. Por el simple hecho de convivir, las personas deben
conocerse y tratarse. De ese modo las asambleas pasarían a ser una feliz oportunidad
para encontrarse y cambiar ideas acerca del mejoramiento de la convivencia,
superándose la actual situación de aislamiento y desconfianza mutua. Nosotros hemos
incorporado esta norma en nuestro último proyecto de reformas a la ley 13.512.

01. PRELIMINAR

Este Seminario a Distancia está dirigido a todos aquellos que deseen incorporarse a la
actividad de administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal como también,
naturalmente, a los integrantes de la comunidad consorcial: propietarios, administradores
en ejercicio, encargados y a todos quienes viven o trabajan en edificios de Propiedad
Horizontal y se interesan por el tema.

Nosotros creemos que la Propiedad Horizontal no es solamente una institución jurídica

sino un fenómeno social y económico y que hace a lo que podríamos llamar la cultura
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urbana, que comprende el comportamiento de las personas cuando están obligadas a

convivir, compartiendo bienes y servicios en las grandes ciudades. En nuestro país
tenemos la mayoría de nuestra población concentrada en las ciudades, de modo que el
fenómeno urbano es más importante que en otros países que son predominantemente
rurales.

No obstante, la cultura urbana entre nosotros es sumamente pobre. En Buenos Aires, por
ejemplo, la gente se encuentra aglomerada pero no articulada. La diferencia la notamos
cuando visitamos ciudades del interior, donde las personas son más amables y solidarias
entre sí. En los consorcios, la gente comparte un mismo techo, unas mismas paredes y
los mismos servicios y sin embargo, aunque se encuentran diariamente en el ascensor o
en los pasillos, la relación social suele ser mínima. Muchos propietarios, por ejemplo, se
jactan de no ir a las asambleas, cuando debieran demostrar algún interés por el gobierno
de las cosas comunes.

Nos proponemos mediante este curso dos finalidades: por un lado, brindar la información
necesaria para el desempeño de la actividad de administrar consorcios y por otra parte,
proporcionar los conceptos básicos que hacen posible razonar correctamente sobre
cualquier problema para encontrar las soluciones adecuadas.

Todos sabemos que a menudo la realidad nos presenta complicaciones nuevas que no se
encuentran en los libros y manuales. Cuando tenemos un problema concreto y
consultamos libros o tratados sobre el tema para encontrar la solución, muchas veces nos
encontramos con que justamente ese problema concreto, no está. Esto pasa en todas las
profesiones. La realidad, como suele decirse, supera con holgura a la más fértil
imaginación de los autores. Es por eso que se hace necesario contar con determinados
conceptos porque los datos de la información son semejantes a las partes desarticuladas
de un rompecabezas si no contamos con una estructura de ideas firmes. A veces se posee
mucha información, muchos datos que son ciertamente necesarios, pero si carecemos de
un sistema de conceptos firmes y básicos, esos conocimientos no pueden organizarse y
más bien son un lastre que impide tomar decisiones correctas. Esto acontece en cualquier
actividad, no solamente en la de administrar. Los datos son siempre circunstanciales,
pero los conceptos son estructurales. Hoy más que nunca, con la creciente
informatización de la cultura y el océano de información que nos ofrece Internet, se hace
necesario contar con una batería de ideas básicas que permitan interpretar y utilizar con
provecho toda esa información.

Por eso aquí intentaremos dar los conceptos fundamentales de esa institución tan
problemática que se llama "Propiedad Horizontal", que los habilitarán -así lo esperamos-
para asimilar toda la información que ande por ahí sobre administracción de consorcios.
La tarea bien vale la pena, pues todos sabemos que la civilización en que vivimos tiende a
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hacerse cada vez más urbana, requiriéndose por tanto cada día más ideas creativas que
hagan más feliz la convivencia.

Con cierto dolor debemos comenzar reconociendo que en la Argentina de hoy, el concepto
más resentido y al que hay que restañar porque nos toca a todos los habitantes, es el de
Estado. Por desgracia, en nuestro país, desde hace muchos años se viene confundiendo
Estado con Gobierno, de modo que todos los días salen leyes que en rigor de verdad
parecen tales, es decir, parece que hacen al interés general de toda la comunidad, pero
en el fondo no son otra cosa que simples medidas de gobierno, coyunturales y muchas
veces apuntan al interés de determinados grupos que hacen "lobbies" para conseguir tal o
cual privilegio. Esto es así y lo comprobamos a diario. Esta confusión entre Estado y
Gobierno es fuente de muchísimos problemas sociales, políticos y económicos.

El Estado es una idea, la organización jurídica de una nación, un sistema de leyes nacido
de una ley madre que es la Constitución Nacional y comprende a toda la población,
mientras que el gobierno es un dato de la realidad, un grupo de personas de carne y
hueso ligadas por intereses partidarios que redactan, ejecutan, cumplen y dirimen
conflictos en una geografía determinada. La confusión entre Estado y gobierno es cada
vez más grave, por cuanto día a día salen disposiciones legales cuya única finalidad es la
de recaudar fondos para una administración pública permenentemente deficitaria.

El Consorcio es particularmente vulnerable a esta corruptela, porque la ley lo ha

concebido como una entidad que no puede declararse en falencia nunca. Es decir que
mientras cualquier empresa puede hacerlo, dejando de pagar sus deudas cuando éstas las
ahogan, al Consorcio no le es posible. Los propietarios siempre terminarán pagando en
forma subsidiaria las consecuencias de una mala administración respondiendo cada uno
de ellos con sus bienes personales ante los acreedores.

02. LA COMPLEJIDAD DE LA TAREA DE ADMINISTRAR CONSORCIOS

Lamentablemente sólo desde hace pocos años se ha advertido en nuestro país la

complejidad que reviste la función de administrar Consorcios de Propiedad Horizontal, que
lejos de reducirse a liquidar expensas y a mantener el edificio, posee otra faceta que
reviste la mayor importancia: el factor humano, que consiste en asegurar la paz y la
concordia entre los miembros de la comunidad consorcial.

Si bien es cierto que muchas veces su estudio se suele vincular a carreras como la de
Martillero, Corredor y otras afines, sin embargo, es precisamente ese factor humano el
que pone distancia entre éstas y la de administrar consorcios. El mantenimiento de la paz
y la concordia dentro de un edificio de Propiedad Horizontal requiere capacidades y
conocimientos especiales y ello por un motivo bien sencillo: En esos edificios las personas
van a vivir o a trabajar juntas no motivadas por un propósito específico, como podría ser
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la obtención de ganancias, que es lo que ocurre en las sociedades, sino por la mera
necesidad física de compartirlo. Esto es: compartir el terreno, las paredes y los servicios.
Y junto con ellos, inevitablemente, tiempos y espacios, olores, ruidos y la infinidad de
problemas que surgen en toda convivencia.

Por esa razón bien podría decirse que la Propiedad Horizontal es una sociedad al revés.
Quien se asocia con otras personas lo hace contando con ellas para obtener,
organizándose con ellas, una ganancia o algún propósito determinado. Pero quien compra
una unidad en Propiedad Horizontal no se interesa para nada en los demás propietarios.
No está entre sus previsiones tener trato con ellos y mucho menos reunirse para deliberar
y decidir juntos. Su único propósito es vivir en paz y ser molestado lo menos posible.

Ante este panorama, bien podemos imaginar la complejidad de la tarea de administrar

consorcios, pues para lograr mantenerlo como manda la ley es necesario contar con el
esfuerzo económico de todos los propietarios, y en cierta medida, cogestionar con ellos
aunando sus voluntades. Y naturalmente, no hay nada más difícil que reunir y poner de
acuerdo a quienes no están interesados específicamente en realizar ningún esfuerzo
común.

En este curso incluímos, además de las materias legal y contable tradicionales, nociones
de arquitectura, con la finalidad de que el candidato conozca verdaderamente los aspectos
físicos y funcionales del edificio que va a administrar y también conocimientos de filosofía
y psicología prácticas, porque por encima de la estructura física, jurídica y contable, la
Propiedad Horizontal constituye sin duda una comunidad de personas.

Cuando en 1948 se sancionó la Ley 13.512, que es la única disposición legal que hasta
ahora regula el sistema de Propiedad Horizontal en Argentina, el diputado que presentó el
proyecto expresó que sin duda el nuevo régimen exigía cierta cultura en la población y
que estaba seguro que ésta se pondría pronto a la altura de las circunstancias. Esa
esperanza, sin embargo, a más de medio siglo de vigencia de la ley, no se ha cumplido.
La gente en general no comprende cabalmente la verdadera naturaleza de la propiedad
horizontal y por eso es que ésta se ha tornado en un sector sumamente problemático en
las ciudades argentinas.

Es sabido que en todo grupo humano, comenzando por el propio grupo familiar, se hace
sumamente difícil lograr unidad de criterios cuando se trata de compartir cosas. Pero
también la causa reside en los inmobiliarios y martilleros, que cuando promueven e
intervienen en la venta de las unidades funcionales no explican debidamente a los futuros
compradors que la institución se basa en un condominio forzoso. Por una razón u otra, no
suelen decir que ser propietario en esos conglomerados trae aparejado muchas
restricciones a su dominio impuestas por el uso común del edificio y además, ciertas
obligaciones respecto de los demás condóminos y del propio consorcio, que en definitiva,
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si bien no se trata de una sociedad, es considerado, al igual que ella, una entidad jurídica
propia y separada de la suma de sus integrantes.

03. LA PROBLEMÁTICA CONSORCIAL

Vélez Sarsfield, el autor del Código Civil Argentino, que data de 1872, se resistía, ya en
aquel tiempo, a incluir en su articulado a la Propiedad Horizontal por considerarla un
semillero de pleitos. Por ese motivo, dicha institución ha permanecido ajena a nuestra
legislación hasta el año 1948, fecha de la sanción de la ley 13.512.

No obstante, al margen de los indudables beneficios que ha acarreado al país desde que
fuera puesta en vigencia, hoy puede decirse que en gran parte, Vélez tenía razón: la
Propiedad Horizontal es, en efecto, una fuente de conflictos permenente. La Liga del
Consorcista de la Propiedad Horizontal ha sido la primera Organización No Gubernamentel
que en el año 1996 advirtió lo problemático del sector en Argentina y la necesidad de
promover una urgente reforma legislativa. Sobre todo, se ha señalado que esos
problemas se multiplicarán en la misma proporción en que se construyan edificios
grandes, integrados por gran cantidad de unidades, pues el único control que la ley
establece para la administración, reside en la asamblea. Por supuesto que no podemos
descartar el recurso del que siempre se dispone de acudir a la Justicia, pero ésta exige
agotar primero la "vía consorcial", es decir, reunirse en asamblea. Y además, todos
sabemos de la lentitud y costos de un juicio civil.

Ya volveremos sobre el tema más adelante. Por ahora sólo nos basta decir que este curso
es fruto de la experiencia obtenida durante los años transcurridos desde 1996 en adelante
ocupándonos de toda suerte de problemas suscitados entre los integrantes de la
comunidad consorcial y respecto de terceros, lo cual lo hace eminentemente práctico.
Porque es conveniente distinguir que en general, existen dos maneras de acercarse al
conocimiento de cualquier realidad: la que parte de determinadas ideas y la que parte de
los problemas concretos que surgen en la experiencia cotidiana. Sin duda hemos elegido
esta última óptica en honor a la excelencia que el alumno espera y que nos hemos
propuesto brindar.

Desde la Liga del Consorcista hemos procurado trabajar en la elaboración de proyectos de

leyes tendientes a "aggiornar" la Ley 13.512. Simultáneamente hemos iniciado una
corriente que tiende a la formación de una nueva generación de administradores, que
sean capaces de asumir la imporante responsabilidad de administrar fondos ajenos con
transparencia y dignidad, dentro de un sistema en el cual la figura del Administrador
resulta esencial.

04. LA CARRERA Y LA MATRÍCULA

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Ante todo, debemos distinguir los conceptos de "carrera" y "matrícula". Carrera es un

estudio, una disciplina que se cursa y termina con la obtención de un certificado que lo
acredita, mientras que matrícula consiste en una lista, un registro. En ambos casos
pueden ser oficiales o privados. Pueden poseer reglamentación oficial o no.

Hasta el momento, en la Argentina, el Estado no impone la obligación de cursar carrera

alguna a quienes se propongan administrar consorcios. En cambio, respecto de la
matrícula, al menos para el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, rige desde
diciembre de 2002 la Ley 941 de "Registro Público de Administradores", que obliga a
quienes ejerzan dicha actividad, registrarse en dicha lista oficial, estableciendo ciertos
requisitos mínimos de orden legal pero no de instrucción para el ejercicio de dichas
funciones.

Este punto se verá con mayor detenimiento en la clase correspondiente. Pero por ahora
baste decir que se trata de una smple lista oficial abierta, donde podrán inscribirse todos
quienes pretendan ejercer tal actividad o lo estén haciendo y que reúnan ciertos
requisitos mínimos destinados fundamentalmente a descartar candidatos con
antecedentes penales y a evitar contrataciones "en negro" con terceros proveedores.

El Estado, en principio, debe respetar la libertad de trabajo de los habitantes garantizada

por la Constitución Nacional y tratar de limitar lo menos posible el ejercicio de las
profesiones liberales, salvo el caso de aquellas actividades que se relacionan directa o
indirectamente con ciertos valores que se consideran de orden público o de interés
general, como por ejemplo, la salud en el caso de los médicos, la seguridad, en el caso de
ingenieros y arquitectos, la defensa en juicio respecto de abogados y procuradores, etc.
Salvo, pues, estas actividades cuya tutela se reserva el poder público, la mayoría de las
profesiones están exentas de regulación estatal o sujetas a una regulación mínima.

05. ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Hasta hace relativamente poco tiempo, en el mundo occidental y en Argentina, la

propiedad de los inmuebles sólo podía dividirse verticalmente. Esto quiere decir: mediante
paredes, cercas o tabiques, pero no en pisos o planos horizontales. Ello era así, porque se
pensaba que el dominio o derecho de propiedad sobre un inmueble, se extendía "desde el
cielo hasta el infierno", en forma vertical. En consecuencia, estaba prohibido al propietario
fraccionar la propiedad de su edificio en pisos o planos horizontales. Por eso es que los
edificios de varios pisos -que los había- eran vendidos en block o explotados como
inquilinatos.

Este concepto, vigente desde el antiguo Derecho Romano, comienza a resquebrajarse a

partir de los acontecimientos sociales provocados por la revolución industrial de los siglos
XVIII y XIX: grandes masas de población abandonan el campo y se dirigen a las ciudades
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para ser empleadas en las fábricas, lo que origina una inédita hasta entonces escasez de
viviendas. El espacio resultaba estrecho y las ciudades comenzaron a crecer. Fue preciso
entonces reformar la legislación heredada para dar cabida a un nuevo concepto de
propiedad. Así nace la Propiedad "horizontal".

Coincidentemente y desde otro ángulo, este proceso se vio favorecido por la invención del
cemento "Portland", que facilitaba la construcción de edificios mediante enormes
estructuras de hormigón. Este nuevo material tomó su nombre de la isla inglesa
homónima, situada en el Canal de la Mancha, lugar donde se lo produjo por primera vez,
en el siglo XIX. Consiste en un compuesto de piedra caliza, alúmina, silicio, arcilla, yeso y
otros materiales, triturados y cocidos a altas temperaturas.

06. CÓMO NACE LA INSTITUCIÓN EN NUESTRO PAÍS

Es así como en Argentina, en el año 1948 se sanciona la ley 13512 que permite la división
de los edificios en pisos o departamentos para su venta en forma individual. Esta ley nace
no sólo como consecuencia de una corriente internacional que ya se había impuesto en
ese sentido, sino también como un medio de popularizar la propiedad privada,
permitiéndole a una gran masa de población el acceso a una vivienda propia, con lo que
se fortaleció indudablemente la clase media. Con ella se estimuló además la industria de
la construcción y las transacciones inmobiliarias, por lo cual se convirtió en un factor de
progreso económico.

Su origen hay que rastrarlo en el Plan Quinquenal de la primera presidencia del General
Perón. Ese plan de gobierno contemplaba, paralelamente y como factor acelerador de ese
proceso que iría a popularizar la propiedad privada, el congelamiento compulsivo de los
alquileres, lo cual iría a transformar a las entonces "casas de renta" o inquilinatos en
negocios poco rentables, favoreciéndose así su venta en unidades funcionales.

07. LAS GRANDES LAGUNAS DEL RÉGIMEN ARGENTINO DE LA

PROPIEDAD HORIZONTAL

Nuestros abuelos solían llamar a esos conglomerados humanos que viven o trabajan en
edificios de propiedad horizontal, "conventillos verticales" o "palomares"y no estaban del
todo equivocados. La propiedad Horizontal es el dominio sobre un inmueble, que se
encuentra limitado por la necesidad de compartir paredes, pasillos, ascensores, servicios
en general y una administración. Pero también olores, ruidos, espacios y la rutina diaria,
que demuestra que, aunque en pequeña escala, siempre hay una dosis de hacinamiento.
A veces físico y en gran medida, espiritual.

Vivir o trabajar en esas condiciones, desde luego, entraña además de ciertas

comodidades, algunas dificultades. Podría decirse que en cualquier grupo humano la
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necesidad de limitar los propios derechos en consideración al derecho de los demás es lo

más difícil de conseguir y la principal fuente de discordias. Comenzando por la propia vida
doméstica. Dos matrimonios llevan una perfecta amistad durante años, hasta que un
verano deciden compartir sus vacaciones y la paz de acaba. Cuando todos deben usar un
mismo baño o una misma cocina, allí empiezan los problemas.

No obstante, aunque no se puede negar que en su largo medio siglo de vigencia, el

sistema fue entre nosotros muy positivo, como todo cambia, la sociedad y la economía
han experimentado desde entonces mudanzas que han dejado estrecha a la ley. De
pronto advertimos que aquellos edificios del año 1948 han crecido; que se han tornado
día a día más altos, con mayor cantidad de unidades. Y aquí aparece una primera gran
falencia: el legislador se ha olvidado de la gente. La Propiedad Horizontal fue concebida
como una ley que iba a posibilitar la realización de negocios inmobiliarios en gran escala
pero olvidándose de que en esos edificios iban a vivir personas y familias durante
generaciones.

Lamentablemente, el tema de la Propiedad Horizontal queda, hasta hoy, circunscrpto

dentro del marco exclusivo del Derecho y como patrimonio, por así decirlo, de las firmas
constructoras e inmobiliarias, cuando en verdad es, además, principalmente, un tema
social. A decir verdad, en Argentina, se ha hablado hasta ahora predominanytemente de
los problemas legales que presenta la Propiedad Horizontal enfocada como inversión, pero
jamás se la ha encarado desde un punto de vista real, es decir, como una constelación de
problemas interdisciplinarios que nacen de una convivencia forzada por la necesidad de
compartir un inmueble común. Una próxima reforma del régimen legal de la materia,
pues, no podrá ignorar la necesidad de emplear una nueva perspectiva enderezada a
incluir los problemas de las personas que viven o trabajan, solos o en familia, en esos
edificios habitacionales cada vez más poblados. Porque no por ser evidente se debe
soslayar que no existen los seres humano para el Derecho, sino a la inversa: Si alguna
finalidad tienen las leyes, son las personas.

Por no haberse advertido que la Propiedad Horizontal, además de ser un negocio

inmobiliario, imponía un modo diferente de vivir, es que muy campechanamente, el
decreto reglamentario de la mencionada ley 13512 le otorga, al dueño originario del
edificio a dividir, la facultad de redactar prácticamente a su gusto un "Reglamento de
Copropiedad y Administración", que será en adelante la verdadera ley de cada Consorcio
y regirá la vida en común de sus habitantes durante generaciones. Esa es la primera
grave falencia que advertimos en el sistema. Además, lamentablemente son muy pocos
los que compran inmuebles en Propiedad Horizontal que leen cuidadosamente dicho
Reglamento.

El segundo flanco débil hacer reposar el control de la administración exclusivamente en

las Asambleas de propietarios. No existe un organismo oficial de control de las
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administraciones. Se comprende que en el año 1948 los edificios contaban con una
cantidad de unidades que hacían relativamente fácil la reunión de todos los propietarios.
Hoy, sin embargo, es casi imposible reunir en un mismo lugar, un mismo día y a una
misma hora a las mayorías reglamentarias de aquellos edificios integrados por un gran
número de unidades.

Es elemental entonces que si el control reside exclusivamente en la asamblea, en tanto la

asamblea no pueda reunirse, no hay control. Y todos sabemos qué suele ocurrir cuando
una administración no es controlada. Esto pasa no sólo en los consorcios sino en todas
partes, comenzando con el propio hogar de cada uno. Y también pasa, por supuesto, en el
país. ¿Qué es si no, eso que llamamos "Estado" sino la administración de la cosa pública?

Es evidente que ese régimen, a medio siglo de su vigencia, debe ser reformado. Hay
quienes creen que discutir las leyes es un asunto exclusivo de juristas. Nosotros creemos
que existe al respecto un confusión de conceptos. Los juristas están para elaborar la
técnica legislativa. Pero la sustancia de la ley tiene que salir del pueblo. Hay que hacer
como dicen que hacía un famoso escritor, que cuando terminaba una nueva novela, se la
hacía leer a su cochero. Si éste la entendía, recién entonces la entregaba a los editores.
Con las leyes hay que hacer lo propio, porque tienen por objeto regular la vida de los
ciudadanos.

Aquellas dos falencias apuntadas serían no obstante remediables si nuestra Justicia

funcionara realmente como un servicio público eficaz, porque en caso de conflictos entre
vecinos o entre éstos y las administraciones, en un régimen republicano, siempre se
puede acudir al Juez. Pero no es así en nuestro caso. Por falta de presupuesto y de una
organización racional, lo cierto es que la apelación a la Justicia en esos casos resulta ser
en la práctica una verdadera utopía, porque requiere de una tramitación que, al menos
en el ámbito nacional, es lenta y cara.

08. LAS NORMAS LEGALES

Uno puede permitirse el lujo de ignorar nociones de mecánica, o de física, química,

medicina, ingeniería, etc. y delegarlas en los especialistas. Pero ningún ciudadano de un
Estado organizado debiera desconocer cierto número de normas legales que hacen a su
libertad y capacidad de acción personal dentro de la comunidad en que vive. Y ello es así
por dos razones fundamentales: La primera es que lo que distingue a la civilización de la
horda primitiva es, precisamente, la existencia de leyes. Dicho de otra manera: para
movernos y actuar dentro de la sociedad en que vivimos debemos conocer las normas
que regulan la vida de las personas que la integran para saber cuáles son nuestros límites
de acción. La segunda razón es que legalmente, todas las leyes se reputan conocidas. Es
decir que no constituye una excusa válida para nadie el hecho de desconocer el contenido
de todas las leyes vigentes. Es sin duda una ficción legal, porque nadie puede, en verdad,
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conocer todas las leyes que día a día se dictan (que pasan de veinticinco mil). Pero sí se
supone que son de público conocimiento un puñado de conceptos jurídicos básicos.

Por desgracia, se suele confundir esta cultura jurídica elemental y necesaria, que todo
habitante debería poseer, con los conocimientos de "técnica procesal", que son patrimonio
exclusivo de los abogados. Un ciudadano común puede ignorar cómo se tramita un juicio,
pero debe saber qué es un contrato, o qué derechos tiene sobre la vivienda o el rodado
que ha comprado. O qué es lo que puede reclamar o exigir a los demás.

Pese a lo complejo y árido del tema, trataremos de poner en palabras comunes los
conceptos fundamentales del Derecho argentino en cuanto sean necesarios para
administrar Consorcios, de modo que puedan ser asimilados por cualquier persona de
cultura media. Porque se supone que la finalidad de quienes estudian es ponerlos en
práctica y no acumular erudición. A lo largo de las páginas siguientes mencionaremos
muchas veces la palabra "institución", por lo cual debemos aclarar que más allá de su
sentido vulgar que la asimila a un organismo o entidad, en Derecho se suele hablar de
institución para referirse a un grupo de normas legales vinculadas entre sí. Por ejemplo,
son instituciones la propiedad, el contrato, etc.

09. DERECHO POSITIVO Y DERECHO NATURAL

Antes de entrar de lleno en la materia, no podemos dejar de señalar dos actitudes

fundamentales que las personas civilizadas adoptan frente a las leyes y que condicionan
su libertad frente al Estado: Están aquellos que creen que sus derechos nacen de las leyes
escritas sancionadas por los poderes públicos y están aquellos otros que creen que sus
derechos los tienen por el simple hecho de ser seres humanos y que lo único que el
Estado debe hacer es reconocerlos, respetarlos y reglamentarlos. Esta distinción es
fundamental para encarar cada uno su propia vida dentro de la sociedad en que vive.

Esas dos especies de actitudes son reconocibles inmediatamente por la diferente

respuesta que provocan frente a la justicia o injusticia de los hechos de la vida cotidiana.
Ante una situación injusta, la primera nos impele a verificar si se ajusta o no a las
prescripciones de la ley escrita, mientras que la segunda nos movilizará interiormente
para tratar de remediar esa injusticia. En la historia del Derecho, esta distinción ha
dividido a los juristas desde siempre. Los primeros se llaman "iuspositivistas" y los
segundos "iusnaturalistas". "Ius", en latín, significa "Derecho". Los primeros adecuan su
proceder estrictamente a la letra de la ley emanada del legislador, mientras que los
segundos adhieren a la creencia de que existen derechos anteriores al Estado y luchan
permanentemente porque las sutoridades los respeten sancionando leyes justas.

10. CONCEPTOS FUNDAMENTALES DEL DERECHO CIVIL ARGENTINO

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Para ubicar a la Propiedad Horizontal dentro del Derecho argentino, debemos hacer
primero un breve repaso de ciertos conceptos legales fundamentales. Se llama "Derecho"
al conjunto de leyes. Como acabamos de ver, ese Derecho puede ser "Natural" o
"Positivo" según se trate de normas de justicia que naturalmente siente en su interior
todo ser humano o, las que positivamente redacta el legislador.

Ahora bien: ese "Derecho Positivo" posee varias ramas según sea la materia que abarca.
Existe el "Derecho Civil", que es el que veremos en el presente módulo, el "Derecho
Penal" y el "Derecho Procesal", cuyos conceptos fundamentales abordaremos más
adelante pero también existen otras ramas que no tocaremos en este curso porque son
ajenas al quehacer del Administrador de Consorcios. Ellas son los Derechos Comercial,
Financiero, Administrativo, Agrario, Bancario, etc.

11. HECHO Y ACTO JURÍDICO

Hecho, en sentido amplio, es todo acontecer que ocurre en este mundo, sea que
provenga de un ser humano o de la Naturaleza, pero los únicos hechos que interesan al
Derecho son aquellos que pueden producir consecuencias legales, por lo cual se los llama
"hechos jurídicos". Estos hechos están definidos en el art. 896 del Código Civil de la
siguiente manera: "...son todos los acontecimientos susceptibles de producir alguna
adquisición, modificación, transferencia o extinción de los derechos y obligaciones".

Los hechos jurídicos pueden ser: a) hechos de la Naturaleza (granizo, incendio, etc)
y b) hechos humanos o "actos".

Estos últimos, los actos humanos, pueden ser a su vez: Voluntarios o involuntarios, lícitos
o ilícitos.
A su vez, los actos ilícitos pueden ser civiles (cuando traen aparejadas consecuencias
simplemente patrimoniales, o penales cuando ocasionan además, una pena establecida en
el Código Penal.

En la convivencia que impone la propiedad horizontal se producen, desde luego,

innumerables actos jurídicos, como por ejemplo la liquidación de expensas, el pago de
sueldos, la contratación de un seguro, un llamado a asamblea, etc., etc., etc., pero
también hechos jurídicos, como la rotura de la caldera de calefacción, o el accidente que
sufre alguien atrapado en el ascensor.

Los actos jurídicos pueden ser nulos y anulables. En propiedad horizontal se dan todo tipo
de impugnaciones, a las liquidaciones y sobre todo a las asambleas. Mucha gente cree
que porque impugna un acto éste pierde su efecto y no es así. Todo acto jurídico, en el
más amplio sentido de la palabra, es válido hasta que un juez declare lo contrario. Ello es
así en el más amplio sentido, es decir, sea que lo que se impugne fuere una liquidación de
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expensas, la designación de un administrador, o lo que fuere. La impugnación es

simplemente una declaración formal de voluntad que habilita a acudir al juez pidiendo la
declaración de nulidad de lo que se impugna.

La ley establece la diferencia entre actos nulos y anulables, pero esto en la práctica diaria
es sólo una indicación para el juez que ha de declarar la nulidad. Muchas veces hay gente
que dice: mi administrador carece de mandato suficiente y por eso es ilegítimo. Pero los
jueces dicen que hasta tanto no haya una sentencia, sus actos a nombre del Consorcio
serán válidos.

12. ESCRITURA PÚBLICA

El Estado exige que ciertos actos de relativa importancia como ser la compraventa de
inmuebles, la modificación de un Reglamento de Copropiedad y Administración, la
designación de un Administrador de Propiedad Horizontal, etc., etc. queden registrados de
manera cierta e indubitable en determinados Registros llamados "Registros de Contratos
Públicos". A cargo de los mismos se encuentran unos funcionarios que conocemos como
"escribanos", quienes toman razón de esos actos confeccionando un instrumento que se
denomina "escritura pública". La función de una escritura pública es dar "publicidad" y
también "fe pública" (o indubitabilidad) al acto que se lleva a cabo delante del escribano.

Para cumplimentar estos dos valores los escribanos deben dejar constancia del acto en un
volumen que se llama "protocolo" y que es un libro integrado por folios numerados. En
ciertas localidades pequeñas que carecen de estos Registros, dicha labor es realizada por
los Jueces de Paz. La competencia territorial del escribano público resulta de su decreto
de designación, que debe determinar el distrito para el cual se lo nombra.

13. INSTRUMENTO PÚBLICO

Las escrituras públicas son una especie dentro de los llamados "Instrumentos Públicos",
que regula el Código Civil en sus artículos 979 y subsiguientes. Son éstos, en general, los
documentos otorgados con las formalidades que la ley establece y en presencia de un
oficial público, que puede ser o no escribano, a quien la ley confiere la facultad de
autorizarlos. Por ejemplo, cuando alguien peticiona algo por escrito a algún Juez, la sola
colocación del sello de Mesa de Entradas del Juzgado le otorga el carácter de instrumento
público. Lo mismo acontece con los expedientes de la Administración Pública. Otro
ejemplo: cuando el funcionario administrativo o judicial clausura una obra
antirreglamentaria colocando una faja sobre la entrada para impedir su acceso y la
prosecución de los trabajos, esa faja con el sello y firma de la autoridad, es instrumento
público.

14. PERSONA
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estando prohibida la reproducción total o parcial del mismo.

Si tuviéramos que definir en pocas palabras de qué estamos hablando cuando

mencionamos cosas tales como "Estado", "Comunidad" o "Civilización", diríamos que se
trata de grupos de personas articulados entre sí mediante derechos y obligaciones.

La noción primera y fundamental en un Estado de Derecho es la de"persona". Y es

importante tenerlo en cuenta porque sólo a las personas las leyes les reconocen derechos
y obligaciones. Esto, que parece tan elemental, sin embargo muchas veces es ignorado
por ciertas administraciones de consorcios cuando en las liquidaciones de expensas
mensuales consignan que "la unidad del 5to. "A" o del 10mo. "E" deben tanto dinero en
concepto de expensas". En realidad, quien es capaz de deber algo, como quien es
acreedor de algo, siempre es una persona, sea de carne y hueso, sea jurídica y nunca una
cosa. Que se trate de una obligación como la de pagar expensas, por la cual el inmueble
siempre servirá de garantía para su pago quienquiera sea su propietario, es otra cosa,
pero el inmueble jamás puede ser deudor ni acreedor de nada.

Los animales, dicho sea de paso, no gozan de ningún status jurídico especial (salvo las
leyes municipales de protección) y hasta ahora son simplemente "cosas muebles". Esta
falta de una legislación que les reconozca cierta dignidad es sumamente lamentable,
porque cada día que pasa las mascotas domésticas prueban ser capaces de brindar
compañía, sobre todo a personas solas o discapacitadas y gran parte de la problemática
consorcial se refiere a su tenencia.

Las personas pueden ser de existencia física o de existencia ideal (jurídica) y tienen
ciertos atributos comunes que son: el nombre, el domicilio y el patrimonio. Los jueces
suelen decir en sus fallos que el Consorcio de Copropietarios de la Propiedad Horizontal
(aunque ninguna ley lo dice expresamente) posee personalidad jurídica, al igual que las
asociaciones, las sociedades, etc. Es decir que el consorcio, aunque en forrma limitada
según se verá, es capaz de contraer derechos y asumir obligaciones.

Hemos hablado desde el comienzo de Propiedad Horizontal, pero ¿qué es propiedad?

veamos: Lo que se llama propiedad (y también "dominio") es un derecho.

15. DERECHO

Por su parte, derecho es el poder que estamos autorizados a ejercer sobre cosas y
también sobre personas, que el órgano legislativo del Estado declara "legítimo" mediante
las leyes que dicta.

Los derechos pueden ser: "reales" o "personales". Cuando nuestro derecho lo ejercemos
sobre cosas, estamos en presencia de un derecho que se llama: Real ("Re"quiere decir en
latín: cosa"). Cuando nuestro poder lo ejercemos sobre otra persona, estamos en
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presencia de un derecho Personal. (La palabra "Persona" quiere decir -también en latín:-
"máscara". Personalidad vendría a ser, así, la máscara social que el individuo se supone
que se coloca cuando cumple determinados roles dentro de la sociedad tales como
"padre", "maestra", "trabajador", "esposa", "hijo", "escritor", "carpintero", etc., etc.)

16. BIENES

Aquí hay que mencionar brevemente que las cosas, cuando tienen valor patrimonial, se
denominan bienes y que los bienes se dividen en muebles e inmuebles.

Ahora bien: ¿Qué es lo que podemos hacer con las cosas?

Usarlas y disponer de ellas libremente. Este derecho, llamado Derecho de Propiedad y
también Dominio, está consagrado en los Artículos 2506, 2513 y concordantes del Código
Civil, y es el derecho real más amplio que existe. La primera de dichas normas dice que
"Es el derecho real (más pleno) en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y a la acción de una persona. Y la segunda expresa que "Es inherente a la
propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla
conforme a un ejercicio regular".

Pero existen otros derechos reales, que son desmembramientos de la Propiedad o

Dominio. Ellos son: Condominio, Usufructo, Uso y Habitación, Servidumbres, Hipoteca,
Prenda y Anticresis. Nosotros aquí nos vamos a referir solamente a aquellos que tienen
alguna relación con la Propiedad Horizontal.

Ahora toca el turno de preguntarnos: ¿Qué es lo que podemos hacer con las personas?
Bueno, en definitiva, Obligarlas.
¿Obligarlas a qué?
A dar, a hacer o a no hacer. Estas tres formas verbales resumen un capítulo visceral del
Derecho, que es el Derecho de las Obligaciones y están consagradas en el art. 495 y ss.
del aquel código.

Autor
Dr. Osvaldo Loisi