Primer Curso On Line de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal 1

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estando prohibida la reproducción total o parcial del mismo.

MÓDULO 04

43. DEFINICIÓN LEGAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La Propiedad Horizontal es, desde el punto de vista legal, un entramado de

dos derechos reales: dominio y condominio que se articulan sobre un mismo
inmueble dividido físicamente en unidades funcionales independientes.

Por un lado, existe el derecho de propiedad que pesa sobre cada unidad
exclusiva y por el otro, un condominio sobre cosas compartidas, regido por un
Reglamento de Copropiedad y Administración, contrato al cual deben adherir
cada uno de los adquirentes de unidades funcionales al momento de sus
respectivas compras.

Al sistema de la propiedad horizontal se ingresa, pues, mediante la firma de

dos contratos simultáneos: uno tiene por objeto adquirir el dominio exclusivo
de una unidad independiente dentro del conjunto de unidades que componen
el edificio. El segundo tiene por objeto adquierir en condominio una parte
indivisa del conjunto de bienes que componen las partes necesariamente
comunes de aquél edificio.

El primero es un contrato concertado libremente entre las partes. El segundo

es un contrato de adhesión.

En las próximas páginas vamos a analizar con cierto detenimiento la única ley
que hasta el presente regula la propiedad horizontal en la República
Argentina, que es la Nro. 13.512. Se trata de un cuerpo legal sumamente
escueto -tiene apenas 20 artículos, que tiene muchas lagunas y por ello ha
dejado bastante margen a la discrecionalidad de los jueces, quienes en su
diaria labor de dictar sentencias, las han ido cubierto a través de la
jurisprudencia, o colección de fallos.

Para abordar el estudio de la Ley 13.512 hemos adoptado la siguiente

metodología: luego de reproducir su texto completo, iremos acompañando
cada artículo con nuestros propios comentarios, insertados en segundo plano.
No nos cansaremos de aconsejar, a todo aquel que se acerque al estudio de
una ley de cualquier naturaleza, comenzar siempre por leer serenamente su
texto antes de abordar cualquier análisis que se haga de él. Como ciudadanos
libres, debemos acontumbrarnos a que sólo la ley escrita puede obligarnos y
únicamente en los límites de su sintaxis. Todo lo que vaya más allá del texto
expreso de la norma legal, aunque emane de autoridad académica o judicial,
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no es obligatorio y puede y debe ser discutido en la medida en que se aparte

de la sana crítica o del sentido común. Esta forma de ver las leyes es,
creemos, una garantía de libertad.

44. TEXTO DE LA LEY 13.512 DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

ARTÍCULO 1.- Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de

un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean
independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un
pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las
disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en
condominio a más de una persona.

ARTÍCULO 2.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o

departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso
común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se
consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y
vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua
caliente o fría, refrigeración, etcétera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería:
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos
los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en
contrario.

ARTÍCULO 3.- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a
su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcionado
al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo
de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos del
impuesto o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la
transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán
comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación
a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.
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ARTÍCULO 4.- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los

demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir
derechos reales o personales sobre el mismo.

ARTÍCULO 5.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación y

reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda
innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los
servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o
recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto.

ARTÍCULO 6.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los

departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los
vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o
depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

ARTÍCULO 7.- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o
realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros
departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer
obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones, sótanos, etcétera.
Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la
autorización de todos los propietarios.

ARTÍCULO 8.- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus

pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de
administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio,
indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad,
comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago
de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a
innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de
los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más
cómodo o de mayor renta.

Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de

cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o
perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto
arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de
reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite
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correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría

no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.

Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando

oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas
necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con
derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios
realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos
mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren
útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior
estado.

Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por

renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono
del piso o departamento que le pertenece.

ARTÍCULO 9.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y

redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de
escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho
reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios,
mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá
también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la
Propiedad.

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes

puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de
ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de
aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos
necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de
servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su
remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de
escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o
expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la
persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el
reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que
en esta ley se exige una mayoría especial.
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ARTÍCULO 10.- Los asuntos de interés común que no se encuentren

comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los
condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por
mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento
y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso
o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la
representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría
necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que
se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas
urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más
procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma
que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.

ARTÍCULO 11.- El representante de los propietarios actuará en todas las

gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como
mandatario legal y exclusivo de aquéllos.
Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.

ARTÍCULO 12.- En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras

partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del
terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la
autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la
minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de
negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación
judicial.

ARTÍCULO 13.- Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán

a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las
valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional
indivisa de los bienes comunes.

ARTÍCULO 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el

edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no
cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o
departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o
departamentos, por voluntad de todos los propietarios.

ARTÍCULO 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los

propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante o los
propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez
competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al
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culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de
doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la
infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la
fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un
ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los
propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil
resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.

ARTÍCULO 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente

más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y
materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a
contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes,
según valuación judicial.

ARTÍCULO 17.- La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago

de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al
dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del artículo
3266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su
adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en
los artículos 3901 y 2686 del Código Civil.

ARTÍCULO 18.- A los efectos de la presente ley, quedan derogados los

artículos 2617, 2685 in fine y 2693 del Código Civil, así como toda otra
disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.

ARTÍCULO 19.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los

requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad, de los títulos a que la
misma se refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos,
planos que será necesario acompañar, etcétera.

ARTÍCULO 20.- Comuníquese, etc.

ANÁLISIS DE LA LEY 13.512

45. PERMISO DE DIVISIÓN HORIZONTAL

En primer lugar, cabe destacar que la ley no define a la Propiedad Horizontal,

no dice qúe es. Sólo otorga un "permiso" de división horizontal de la
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propiedad de ciertos inmuebles que reúnan determinados requisitos. Abre la

posibilidad de fraccionar los edificios por plantas horizontales y éstas plantas
horizontales a su vez por sectores, contrariando lo que hasta la fecha de
sanción de la ley (año 1948), era una norma expresa del Código Civil, que
decía en su artículo 2617: "El propietario de edificios no puede dividirlos
horizontalmente entre varios dueños..."

Este "permiso" otorgado por la ley 13.512 para hacer esa división hasta
entonces prohibida, requiere (artículo 1ro.) que las unidades que resulten de
esa división reúnan dos condiciones físicas:

a) que sean independientes entre sí. Esto quiere decir que quienes vivan en
ellas deban compartir espacios mínimos para permitir vivir
independientemente (recordemos que hasta entonces eran comunes los
inquilinatos donde la gente compartía baños y cocinas.

Y b) que tengan una salida directa al exterior, sea autónoma o por un pasillo
común.

En realidad, ese art. 1ro. está dirigido a los vendedores de unidades. Les dice
qué condiciones físicas deben reunir los inmuebles para poder ser vendidos
separadamente. Esas condiciones deben garantizar la independencia de las
personas que irán a habitar dichas unidades. Ello constituye sin duda una
motivación económica, un aliciente para la inversión en la industria de
construcción. Como si se les dijera: "señores: de ahora en adelante los
inmuebles que vendían enteros, ahora los van a poder vender por partes. De
ese modo, será más lucrativo invertir en el sector".

El art. 2, en cambio, se dirige a los compradores que serán los destinatarios

de esas unidades. Establece que cada adquirente de unidad en propiedad
horizontal será a la vez propietario y copropietario. Dueño exclusivo de la
unidad que compra y a la vez condómino del terreno y de toda una serie de
cosas de uso necesariamente común. Y pasa a enumerar de forma
simplemente ejemplificativa cuáles son para la ley esas cosas de uso común.

46. COEXISTENCIA DE DOMINIO Y CONDOMINIO

Puede decirse que este doble régimen, esta coexistencia entre un derecho de
propiedad o dominio exclusivo sobre una unidad independiente junto con un
derecho de copropiedad o condominio sobre cosas compartidas ha sido y es
una fuente inagotable de problemas. Sobre esta verdadera encrucijada
jurídica reposa casi toda la problemática consorcial. Y en realidad, es bastante
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comprensible, desde que el compartir cosas siempre ha sido, en todos los

niveles de convivencia y a través de la historia, motivo de conflictos.

Debiéramos reconocer que los martilleros y escribanos que intervienen en la

compraventa de inmuebles en propiedad horizontal no siempre aclaran lo
suficiente al adquirente la existencia de esta dualidad de derechos, ni le
advierten que en lo futuro, estará ligado por un contrato de adhesión a un
conjunto de personas a quienes no conoce y con las cuales deberá reunirse
periódicamente para ejercer ciertos derechos tales como el control de la
administración común.

En resumen: quien compra una unidad en Propiedad Horizontal será a la vez

1) Dueño exclusivo del inmueble que compra, sea departamento o local
comercial,
2) condómino con otras personas de una serie de bienes comunes, y
3) consorcista, es decir: integrante de un Consorcio de Condóminos o
Copropietarios.

47. PARTES COMUNES DEL EDIFICIO

El Art. 2 de la ley establece que las partes comunes de un edificio de

propiedad horizontal serán el terreno y todas las cosas de uso común del
mismo, o indispensables para mantener su seguridad. Y en forma
simplemente ejemplificativa, menciona las siguientes:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y

vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua
caliente o fría, refrigeración, etcétera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería:
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos
los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

El tema de qué es propio y qué es común en un edificio de Propiedad

Horizontal tiene mucha importancia a la hora de determinar a quién le
corresponde hacerse cargo del arreglo de tal o cual cosa, naturalmente. Los
tribunales están abarrotados de expedientes donde lo que se discute es la
atribución de dicha responsabilidad. El propietario pretenderá que lo aregle el
Consorcio y viceversa, el Administrador, en nombre del Consorcio, querrá que
sea el propietario el responsable.
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Los respectivos Reglamentos de Copropiedad y Administración podrán calificar

otros elementos del edificio como comunes además de los establecidos por la
ley, pues, como dijimos, la enumeración legal es simplemente ejemplificativa.
En caso de que su redacción sea poco clara y se susciten dudas sobre si una
parte del edificio es o no común, cierta jurisprudencia estima que debe privar
este último criterio, porque al fin y al cabo, se trata de partes o instalaciones
construídas sobre el terreno común.

Otras veces, por razones estrictamente técnicas no resulta fácil determinar

qué es común y qué es propio en determinadas partes o instalaciones. En
algunos casos, por ejemplo, el Reglamento establece que serán comunes las
cañerías de agua o transporte de electricidad "en toda su extensión". Otros
agregan "hasta la entrada de cada unidad". Y otros más "hasta la conexión
con el respectivo artefacto". En otros casos se dice que es común "todo lo que
está embutido en las paredes", o "solamente las redes troncales". Pero
existen también numerosos casos en que el texto del Reglamento presenta
contradicciones y otros aún donde los planos no coinciden con lo construido,
por lo cual las dificultades se multiplican. El camino más sensato y barato
para salvar esas dificultades es convocar a una asamblea extraordinaria con
la intervención de peritos arquitectos y asesoramiento jurídico adecuado para
determinar por mayoria absoluta el criterio interpretativo a seguir.

El Art. 3 establece los derechos de cada propietario sobre los bienes comunes.
Dice que cada propietario podrá usar de ellos "conforme a su destino y sin
perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás".

Más adelante agrega que el derecho de cada propietario sobre dichos bienes
comunes "será proporcionado al valor del departamento o piso de su
propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el
aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal".

Este concepto de que el derecho de cada propietario sobre los bienes

comunes está relacionado con el "valor" del departamento, lamentablemente,
no fue asimilado por la población que vive o trabaja en esos edificios, pues a
más de medio siglo de vigencia de esta ley, mucha gente sigue considerando
que las expensas comunes que paga en función de los gastos que originan
aquellos bienes comunes debe estar en relación con la cantidad de metros
cuadrados de su unidad. Esto, en la práctica diaria, suele ser fuente de
malentendidos. La ley dice claramente que esa relación reposa en el "valor" y
que ese valor será fijado por acuerdo de partes y sólo en caso de ausencia de
este acuerdo de partes por el aforo fiscal. En la práctica, ese "acuerdo de
partes" es el Reglamento de Copropiedad y Administración, que es redactado
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por el primer dueño del inmueble a dividir y al que cada consorcista "adhiere"
cuando compra su unidad.

Creemos que el criterio que establece la ley es justo, pues al margen de la

cantidad de metros cuadrados, las unidades pueden tener distinto valor según
sea su ubicación dentro del inmueble general. Lo injusto surge del hecho de
que sea el primer dueño el que atribuya a su arbitrio esos valores en el
reglamento, pero ese es otro tema, que luego veremos. De todos modos hay
que reconocer que la gran mayoría de los reglamentos establece como
parámetro de medida a la cantidad de metros cuadrados que posee cada
unidad.

Sigue diciendo el artículo que "los derechos de cada propietario en los bienes
comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo
departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un
departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán
efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o
departamento a que accedan".

Esto significa que, aunque la ley no lo diga en forma expresa, tácitamente el

título de dominio de cada unidad es inseparable del Reglamento de
Copropiedad y Administración, pues cuando se vende una unidad se vende
conjuntamente con esa parte indivisa y cuando es embargada, el embargo
también la alcanza.

El Art. 4.- de la ley resulta sin duda redundante, pues declara que "cada
propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el
piso o departamento que le pertenece o constituir derechos reales o
personales sobre el mismo", que son derechos inherentes a la calidad de
propietario.

48. LÍMITES AL DOMINIO

Los artículos 5, 6 y 7 disponen una serie de límites al dominio de cada

propietario en función de la particular combinación de dominio y condominio
que pesa sobre el inmueble común.

El Art. 5 dice en su primer párrafo que "cada propietario atenderá los gastos
de conservación y reparación de su propio piso o departamento, estando
prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del
edificio o los servicios comunes".
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Notemos que el artículo no impone a cada propietario la obligación de

conservar y reparar su unidad manteniéndola en debida forma, sino sólo le
prohibe efectuar toda modificación que pueda afectar la seguridad del edificio
o los servicios comunes. Tampoco es necesario que peligre efectivamente la
seguridad del edificio, sino sólo que exista tal "posibilidad". Esto el
Administrador debe tenerlo bien en cuenta, haciéndose asesorar por un
profesional arquitecto o ingeniero cuando un propietario se disponga a
efectuar alteraciones de la parte física dentro de su propiedad. Esto en la
práctica resulta sumamente conflictivo, porque la gente cree que dentro de su
unidad puede hacer lo que quiere.

La segunda parte del artículo prohibe "cambiar la forma externa del frente o
decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto",
norma obvia que hace a la armonía del contorno edilicio de las ciudades.

El Art. 6- por su parte, prohibe a cada propietario y ocupante de los

departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los
vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o
depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

Con respecto al inciso a), lamentablemente el concepto tradicional de "moral

y buenas costumbres", en esta época de globalización económica y ética,
parece perder rigidez y hoy vemos en ciertas legislaciones del mundo y
también en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que actividades como, por
ejemplo, la prostitución han dejado de ser prohibidas, de modo que la norma
que comentamos en la práctica, puede transformarse en pura virtualidad.

Lo que sí mantiene plena fuerza legal son las prohibiciones emanadas del
Reglamento de Copropiedad y Administración porque éste, como ya lo hemos
dicho, es jurídicamente un contrato, de modo que en la práctica es mas fácil
impedir el ejercicio de la prostitución por vía reglamentaria que apelando a la
prohibición establecida por la ley. Las prohibiciones de uso respecto de
determinadas actividades en nuestro Derecho se mantienen perfectamente
incólumes. Por ejemplo, para los locales de comercio en relación a ciertas
actividades que se consideran que causan molestias o que afectan la jerarquía
del edificio, la prohibición de dedicación de los departamentos a la actividad
comercial o profesional, etc.
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Acerca de estas últimas actividades lucrativas, cierta jurisprudencia ha

sentado sin embargo que si se trata de la vivienda del propietario y de una
actividad que sea la fuente de su sustento, la prohibición resulta abusiva e
inconstitucional.

El inciso b) contiene tres prohibiciones. La primera es "perturbar con ruidos, o

de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos". Esta disposición ha
quedado reforzada luego por la Ley 17.711 de reformas al Código Civil, que
introdujo una prohibición más completa y universal, extendiéndola de manera
general a cualquier caso, más allá de la propiedad horizontal. Se trata del art.
2618 que en su redacción reformada quedó redactado de la siguiente
manera: "Las molestias que ocasionen el humo,calor, olores, luminosidad,
ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta
las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para
aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la
indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias
de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo
tendrá en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará sumariamente".

Esto quiere decir que cuando el Admnistrador se encuentre en la obligación de

actuar frente a cualquier supuesto de los mencionados, tendrá a su alcance
no sólo la norma de la Ley de Propiedad Horizontal, sino además, la del
Código Civil.

Las otras dos prohibiciones del inciso b) son las siguientes: , ejercer
actividades que comprometan la seguridad del inmueble y depositar
mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio. Se trata de casos en
que peligra la seguridad del edificio por causa del depósito de material
inflamable, pirotecnia u otras mecaderías y/o actividades involucradas con
esos materiales. Y aunque el artículo no lo diga, con la seguridad de las
personas.

Por regla general, los Reglamentos también refuerzan esta prohibición. Pero
en los casos en que aquellos nada dicen, suelen presentarse algunas dudas
relacionadas sobre todo con los locales de la planta baja destinados al
comercio cuando se trata de pinturerías o depósitos de aceite u otros
materiales inflamables. Esos casos constituyen situaciones sumamente
dudosas que el juez habrá de valorar en cada caso ateniéndose a la historia
del edificio, al destino que se le ha dado a esos locales con anterioridad, a lo
resuelto por las asambleas, si es que las hubo, etc.
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Un caso aparte lo constituyen las mascotas o animales domésticos, los cuales,

para algunos son una molestia y para otros una compañía entrañable.
Algunos reglamentos prohiben su tenencia y otros nada dicen. Pero
sucintamente los jueces han considerado que, más allá de la existencia o no
de tal prohibición, lo decisivo es que si no se prueba que dichos animales
causan efectivamente molestias a terceros, deben ser admitidos. Es decir,
que en materia de propiedad horizontal no se admiten las limitaciones a los
derechos de los propietarios basadas únicamente en prohibiciones formales.
Debe haber un daño efectivamente probado. Desde la esfera de la psiquiatría,
muchos animales, han sido incluso reconocidos como "acompañantes
terapéuticos".

49. OBRAS NUEVAS

El Art. 7 dice que "el propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos
o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros
departamentos o pisos", y que"al de la planta baja o subsuelo le está
prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones,
sótanos, etcétera". Y agrega que "Toda obra nueva que afecte el inmueble
común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios".

En realidad, puede decirse que este tema de las "obras nuevas" constituye
uno de los problemas más comunes que presenta la Propiedad Horizontal. En
ciudades como Buenos Aires, por ejemplo, una gran proporción de edificios
adolecen de este tipo de irregularidades. Sobre todo cerramientos de
terrazas, balcones y patios son moneda corriente, originándose toda suerte de
conflictos entre los vecinos.

En rigor de verdad, si observamos allí los edificios de cierta antigüedad, es

raro encontrar alguno que no haya sido afectado por obras ilegales, por
pequeñas que sean. Ya dijimos al comienzo que el funcionamiento de la
propiedad horizontal requiere de parte de los propietarios cierta cultura. Esa
cultura debe reflejarse necesariamente en la convivencia y debe comenzar
por la conciencia de que cuando se adquiere un inmueble que es a su vez una
unidad dentro de un conjunto, ese dominio está sujeto a una serie de
limitaciones sin las cuales la convivencia sería imposible.

En este sentido -ya lo hemos dicho anteriormente- debemos reconocer que la

ley 13.512 ha fracasado, pues luego de más de medio siglo de vigencia una
gran proporción de consorcistas cree que dentro de su departamento y aún
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fuera del mismo, sobre espacios comunes, puede construir lo que le venga en
gana si no provoca daños ostensibles a los demás.

Las obras nuevas no están prohibidas en Propiedad Horizontal. Sólo que

deben contar con el consentimiento de todos los propietarios del edificio. La
ley emplea la palabra "autorización", con lo cual debe entenderse que aquél
consentimiento debe quedar registrado de modo fehaciente. Este registro,
atento al régimen esencialmente asambleario que reviste la institución, no
puede ser otro que un acta de asamblea. Vale decir que si existe alguien que
propone la realización de obras nuevas, la obligación del Administrador será
convocar a asamblea extraordinaria para tratar el punto en forma específica.
No valdrán, pues, encuestas ni adhesiones por escrito de ninguna naturaleza,
aunque sean firmadas por todos los propietarios, pues no puede ser
reemplazado el régimen asambleario de la propiedad horizontal. En todos los
casos de decisiones que no caigan dentro de la esfera de los poderes del
administrador, los propietarios deberán reunirse, deliberar y votar.

50. SIMPLES INNOVACIONES

En el artículo siguiente, el 8vo., dedicado al tema de la obligatorieded y

proporcionalidad de las expensas, que luego veremos, la ley introduce el
concepto de "innovación", una especie de obra nueva que por su menor
envergadura no requiere para su realización del consentimiento unánime de
los propietarios, sino sólo la mayoría que fije el reglamento. Dice la norma -
refiriéndose al tema de las expensas- que los propietarios están obligados en
igual medida a sufragar los gastos que demanden las innovaciones dispuestas
sobre el inmueble, y a continuación define lo que debe entenderse por
innovación. Dice que son aquellas alteraciones del inmueble que hayan sido
dispuestas "por resolución de los propietarios", en mira de obtener su
mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta".

RESUMIENDO, entonces, digamos que la ley habla, por un lado, de "Obras

Nuevas", y por otro lado habla de "Innovaciones". Ambas cosas son
"alteraciones físicas".
Esas alteraciones físicas:
1) Cuando comprometen la solidez del edificio, están lisa y llanamente
prohibidas (todas, así sean obras nuevas como simples innovaciones o
mejoras.
2) Cuando no comprometen la solidez del edificio:
a) las obras nuevas requieren la conformidad de todos los
propietarios.
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b) las simples innovaciones o mejoras requieren la conformidad de

la mayoría que establece cada Reglamento.

51. ACCIONES LEGALES CONTRA INFRACCIONES

Ahora bien, es hora de preguntarnos qué puede hacer concretamente el

administrador o el propietario perjudicado para hacer cesar cualquier violación
a las normas que hemos venido examinando y para hacer que el responsable
pague los daños y perjuicos que ha causado.

Veamos: el Art. 15 de la ley dispone varias medidas contra las violaciones al

art. 6. Dice lo siguiente: "En caso de violación por parte de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante o los
propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez
competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al
culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de
doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la
infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la
fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un
ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los
propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil
resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados".

Nótese que ante cualquier violación a la norma del art. 6, tanto el

Administrador como el copropietario afectado tienen una acción independiente
cada uno de ellos. Que es una denuncia, de carácter sumarísimo y que tiende
a hacer cesar las molestias bajo pena de multa e inclusive arresto del
infractor. El artículo también habla de la posibilidad de desalojarlo en caso de
que sea un ocupante no propietario. Pero lamentablemente exige para su
procedencia que el mismo sea reincidente, con lo cual, el desalojo se hace
sumamente remoto, pues deben pesar sobre él por lo menos dos sentencias
condenatorias.

Debe destacarse que el artículo dice que esa acción no impide al propietario
afectado exigir la reparación por los daños y perjuicios que se le hubieren
causado. Se entiende que la ley se refiere al ejercicio de la acción civil
resarcitoria, con lo cual, se hace una remisión directa al Código Civil. Desde el
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punto de vista del derecho al resercimiento por daños, en el Código Civil

encontramos dos artículos que son básicos: uno es el 1109 y otro el 1113.

El primero de ellos dice: "Todo el que ejecuta un hecho, que por su culpa o
negligencia ocasiona un daño a otro, está obligado a la reparación del
perjuicio". Y el segundo completa el principio diciendo que "la obligación del
que ha causado un daño se extiende a los daños que causaren los que están
bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve o que tiene a su
cuidado".

Pero la reforma del Código Civil introducida por la ley 17.711 incorporó,
además, a ese cuerpo, el art 2618 que dice así: "Las molestias que ocasionen
el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por
el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal
tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare
autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la
indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias
de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo
tendrá en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará sumariamente".

52. LA MULTA DENOMINADA "ASTREINTES"

Es conveniente mencionar aquí que el Código también contiene un recurso

sumamente útil al Administrador y al copropietario afectado, que es el de
solicitar al juez la aplicación al infractor, de una multa llamada "astreintes".
Es la imposición judicial de una condena pecuniaria que afecta al demandado,
mientras no cumpla con lo que es le es impuesto por una resolución judicial.
Se decreta a beneficio del perjudicado y se ejecuta como una sentencia.
Generalmente se fija como "tantos pesos por cada día -o período- mientras
dure la infracción". Es un procedimiento sumamente eficaz para disuadir al
infractor de continuar en la ilegalidad amparado en la circunstancia de que los
juicios son, en general, de larga duración.

Se trata de una institución francesa que fue incorporada a nuestro Código

Civil también por la reforma de la Ley 17.711, en el art. 666 bis, que dice así:
"Los jueces podrán imponer en beneficio del titular del derecho,
condenaciones conminatorias de carácter pecuniario a quienes no cumplieron
deberes jurídicos impuestos en una resolución judicial.
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Las condenas se graduarán en proporción al caudal económico de quien deba

satisfacerlas y podrán ser dejadas sin efecto o reajustadas si aquél desiste de
su resistencia y justifica total o parcialmente su proceder".

Esta eficaz forma de multar que incorpora la reforma del Código Civil viene a
suplir la inoperancia de la multa mencionada en el art. 15 de la ley 13.512,
que es de doscientos hasta cinco mil pesos a beneficio del Fisco. Esta suma, a
través del tiempo se ha vuelto utópica, puesto que se refiere a los pesos
moneda nacional que existían en 1948 (época en que se sancionó la ley) y
hoy no alcanzaría a un centavo del signo monetario actual. Si una ley no lo
ordena expresamente, no podría ser actualizado, pues contrariaría el principio
constitucional de que nadie puede ser obligado a hacer lo que la ley no
manda.

53. EXPENSAS COMUNES

Como es natural en todo grupo o conjunto de personas que deben compartir

bienes y servicios, la ley que regula la Propiedad Horizontal debe fijar el modo
en que se solventarán los gastos comunes que demanden: la administración
común, la conservación de aquellos bienes y el funcionamiento de aquellos
servicios. Por ello, el Art 8 establece lo siguiente:

Art. 8.- "Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos
o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de
administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio,
indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad,
comodidad y decoro..." Y a continuación sigue diciendo que "están obligados
en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio
común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y
bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su
mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta".

Este artículo es verdaderamente crucial para todo el sistema, porque define lo

que podríamos calificar como su víscera más sensible: la expensa común.
Muchas veces, para el público comprador, esa erogación pesa en forma
decisiva en su voluntad de realizar o no la operación. Una de las primeras
preguntas que se le formulan al martillero o intermediario respecto de la
unidad que se pretende comprar es: ¿Cuánto se paga de expensas?
Igualmente puede decirse que su liquidación, la proporcionalidad de cargas,
sus intereses punitorios, etc., etc., constituyen la parte más voluminosa de
toda la problemática consorcial y la que genera más conflictos entre los
propietarios y la administración.
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Ante todo cabe determinar claramente qué gastos comprenden la llamada

"expensa común". Según el artículo que acabamos de ver, debemos entender
que expensa común comprende:
1. los gastos de administración del edificio.
2. las erogaciones que demande la reparación de las partes y bienes comunes
del edificio que sean indispensables para mantener en buen estado sus
condiciones de seguridad, comodidad y decoro.
3. las primas de seguros obligatorios y
4. los gastos necesarios para afrontar las innovaciones en dichas partes y
bienes comunes dispuestas por resolución de los propietarios según lo hemos
examinado más arriba, cuando tratamos el punto "innovaciones".
Se entiende que los rubros que integran el concepto de expensa común son
limitados a los que establece la ley, aunque existen otros gastos que el
artículo no menciona, como son los impuestos y otras cargas legales, que
están tácitamente incluídos.

Por otra parte, desde el año en que se sancionara la ley, fueron apareciendo
numerosas disposiciones que cargaron a los consorcios de nuevas
obligaciones. Algunas emanadas de las autoridades nacionales y municipales
y otras de naturaleza laboral, provenientes de convenios colectivos de
trabajo, que fueron a engrosar el concepto de expensa común.

54. EXPENSAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS

Expensa ordinaria es el gasto que se repite periódicamente, como ser: sueldo

de encargado, limpieza de tanque, honorario de administración, etc. Expensa
extraordinaria es todo gasto circunstancial, imprevisto, que puede ser
dispuesto por una asamblea; por ejemplo, pintura de palieres u honorarios
profesionales de abogados, en caso de promoverse algún juicio, etc. O
tambén todo gasto impuesto por la urgencia derivada de determinadas
circunstancias, como por ejemplo, rotura de caldera, desperfectos en
instalaciones que pueden provocar discontinuidad o peligro en la provisión de
algún servicio, etc.

Muchas veces se suele confundir el concepto de "expensa común" con el de

"expensa ordinaria". Esto es sumemente peligroso para ciertos inquilinos que
por error firman un contrato de alquiler donde se obligan a pagar las
"expensas comunes" pensando que se trata sólo de las "ordinaras" cuando en
realidad lo hacen respecto de todas las expensas, esto es: las ordinarias y las
extraordinarias. Se debe tener en claro que se las llama "comunes" porque
reflejan todos los gastos comunes a todos los propietarios.
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55. EXPENSAS DE ADMINISTRACIÓN

Por expensas de administración se entienden todos aquellos gastos que

demande la administración normal de un Consorcio: honorarios del
Administrador, sueldos del Encargado y sus cargas sociales y gremiales,
gastos de combustible en caso de existir servicios centrales, gastos de gas,
electricidad para la iluminación de los espacios comunes y el mantenimiento
de los ascensores; gastos de elementos de limpieza, etcétera.

Decididamente no son expensas comunes los "gastos particulares" que

puedan atribuirse a algún consorcista por motivos ajenos a la administración
general del edificio. Tampoco lo son los gastos por "procesamiento de datos"
ni las cuotas de afiliación a alguna entidad civil de administradores ni de
consorcistas, salvo que sean expresamente aprobados por asamblea por
unanimidad de votos.

56. GASTOS "PARTICULARES"

Existen numerosos casos en que un propietario produce -voluntariamente o

no- algún daño en cosas comunes y el Administrador carga luego, el costo de
su reparación a las expensas debidas por aquél propietario a título de "gasto
particular". Aunque tal vez el sentido común indique lo contrario, el
procedimiento no es correcto. En primer lugar, aún cuando el propietario que
causó el daño estuviere de acuerdo, la proporcionalidad de la obligación por
expensas no puede alterarse. Deben ser liquidadas de acuerdo al porcentual
de cada unidad. En segundo lugar, cuando éste no está de acuerdo, la
conducta del Administrador es doblemente reprochable, porque él no es juez
para discernir culpas, atribuir penalidades ni ordenar reembolsos a cargo de
ningún propietario. Los gastos de reparación correspondientes debe cargarlos
al Consorcio y luego accionar a nombre de éste contra el propietario que los
haya causado para obtener su reintegro. Igual criterio debe seguirse para el
costo de cartas-documentos, actas notariales, etc.

57. RECURSO POR INNOVACIONES DE COSTO EXCESIVO

El extenso artículo 8 que estamos considerando contiene admás un párrafo

que otorga un derecho particular al propietario individual para impugnar
judicialmente determinados gastos dispuestos por la Asamblea que podrían
considerarse como de costo excesivo. Indudablemente, por estar ubicada a
continuación del tema de las expensas, suponemos que la intención del
legislador fue limitar en alguna medida el poder de las mayorías en
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determinados casos de resoluciones que irán a afectar el bolsillo de todos los

propietarios. Dice así:

"Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de

cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o
perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto
arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de
reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite
correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría
no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad".

El artículo se refiere no sólo al costo excesivo, sino además al caso de que

dichas innovaciones sean "contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales
para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico
exterior o interior del edificio", lo que nos parece que completa la idea,
proporcionando motivos extras a fin de morigerar el poder de las mayorías en
las asambleas. En la práctica diaria con problemas consorciales, vemos que a
veces ese poder de las mayorías puede ser verdaderamente opresivo para las
minorías.

La disposición señala que dicha reclamación, el propietario podrá hacerla ante

la autoridad judicial y será resuelta por el trámite de "interdicto de obra
nueva". Este es un procedimiento legislado en los respectivos Códigos
Procesales de cada jurisdicción y tiene como característica -al menos en la
intención de la ley- ser directo y rápido. Para la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación lo prevé en su art.
619.

58. GESTIÓN DE NEGOCIOS AJENOS

El tercer párrafo de nuestro nutrido art. 8 dice además que "Cualquiera de los
propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los
demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la
conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser
reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las
reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados,
pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su
caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado".

En los inmuebles suelen ocurrir contingencias inesperadas o accidentes de

toda clase, a cualquier hora del día o de la noche. Para atenderlas están, en la
instancia más inmediata, el Encargado del edificio, quien deberá dar cuenta
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inmediata al Administrador y éste tomará las providencias del caso que

juzgue más convenientes. Pero a veces, por una u otra razón no hay tiempo
para agotar las vías normales. De pronto se rompe una cañería que comienza
a inundar rápidamente a los pisos inferiores, o se declara un cortocircuito
eléctrico que amenaza convertirse en incendio, o cualquier otro siniestro que
requiera atención inmediata y urgente. Bueno, en esos supuestos, la ley
autoriza a cualquier propietario para tomar intervención directa y realizar a
costa del Consorcio las diligencias que el caso requiera. Se trata de la
aplicación del contrato de "gestión de negocios ajenos", que viéramos en su
oportunidad.

El párrafo del art. 8 que hemos transcripto contempla dos situaciones:

1. Gastos necesarios que hubiere hecho cualquier propietario para la

conservación o reparación de partes o bienes comunes: tendrá el propietario
derecho a exigir del Consorcio su reembolso sólo cuando los realizare estando
ausente el Administrador y no mediando oposición de los demás propietarios,
los que, además, deben haber sido previamente advertidos.

2. Gastos por reparaciones indispensables y urgentes: en este supuesto, el

propietario que los hubiere efectuado, sólo podrá lograr su reintegro por parte
del Consorcio en la medida en que lo realizado resultara útil al mismo. Si no
existiere utilidad alguna a favor del Consorcio, podrá ordenarse restituir las
cosas a su estado anterior, a costa de quien efectuó la alteración.

59. SOLVENCIA DEL CONSORCIO DE PROPIETARIOS POR MANDATO

DE LA LEY

Cuando comenzamos el examen de la ley 13.512, dijimos que allí no se

definía lo que es Propiedad Horizontal. Simplemente se establecía un
"permiso" de división de la propiedad inmobiliaria por planos horizontales. Lo
mismo acontece con el Consorcio de Propietarios. La ley no lo define
expresamente y es una de sus mayores falencias, como luego veremos.
Como al pasar, el último párrafo del art. 8vo. establece un principio que
resulta ser de la mayor importancia para quienes viven o trabajan en edificios
de propiedad horizontal.

Se trata de lo que podríamos definir como la "solvencia intrínseca del

Consorcio de Propietarios, decretada por la propia ley", creándose así,
paradójicamente, una similitud insólita entre el Consorcio de Propietarios y el
Estado. Porque ambos son solventes por ministerio de la ley. No pueden caer
en insolvencia ni quebrar. Por esa y otras varias razones, puede decirse que
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un Consorcio de Propietarios funciona en la práctica como un minúsculo

Estado. A veces democrático, a veces feudal, según el grado de educación de
consorsistas y administradores.

El artículo dice: "Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las

expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios
comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece". Esta
norma introducida por la ley para la propiedad horizontal, viene a contrariar
expresamente el principio opuesto consagrado en el Código Civil para el
condominio. En éste,"todo condómino puede obligar a los copropietarios en
proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa
común; pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de su
derecho de propiedad" (Art. 2685 C.C.). En Propiedad Horizontal, en cambio,
no resulta ser así: el propietario no podrá librarse jamás de la obligación de
pagar las expensas. Ni aún abandonando la propiedad de su unidad funcional.
Siempre seguirá respondiendo con todos sus bienes.

El artículo 17 de la ley, completa esta idea atenuándola en alguna medida

para los terceros adquirentes. Dice que la obligación que tienen los
propietarios de contribuir al pago de las expensas... sigue siempre al dominio
de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del artículo 3266
del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición;
y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los artículos
3901 y 2686 del Código Civil.

Para entender esta disposición veamos qué dice el art. 3266 del Código Civil
citado: "Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa,
respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular;
pero el sucesor particular no está obligado con su persona o bienes, por las
obligaciones de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa
transmitida".

En palabras comunes, esto quiere decir lo siguiente: Un propietario que debe

expensas no podrá desligarse jamás de esa obligación, según hemos dicho. Ni
vendiendo su unidad ni aún abandonándola. Siempre seguirá respondiendo
con todos sus bienes frente al Consorcio acreedor. En cambio, quien herede o
compre su unidad (que es a lo que la ley se refiere cuando dice "sucesor
universal o particular") responderá conjuntamente con el anterior propietario
por todas las deudas por expensas, aún las devengadas antes de su
adquisición, pero sólo en la medida del valor de la unidad funcional.
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Dicho en otras palabras: vendida la unidad de un propietario moroso en

pública subasta, si el producido del remate no alcanza para pagar las
expensas debidas, la obligación por el saldo impago siempre estará sobre las
espaldas de aquél propietario moroso y el Consorcio podrá perseguirlo
ejecutándole judicialmente cualquier otro bien que pudiera poseer; pero
respecto del tercero comprador, vendida la propiedad, la obligación por ese
saldo impago, se extingue. También se extingue, en su caso, respecto del
heredero del moroso.

60. PRIVILEGIO

El último párrafo del art. 17 agrega finalmente que el crédito por expensas
goza del privilegio y derechos previstos en los artículos 3901 y 2686 del
Código Civil. Veamos de qué se trata:

Desde el punto de vista legal, privilegio es el derecho de preferencia al cobro

que tiene un acreedor respecto de otros. El Art. 3901 mencionado dice que
los gastos hechos para la conservación de la cosa son preferidos a todos los
demás créditos, con lo cual, el Administrador debe saber que por lo dispuesto
en la última parte del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, su crédito por
expensas contra una unidad, en caso de que ésta haya sido rematada
judicialmente, tendrá privilegio por sobre todos los demás créditos, porque las
expensas se consideran "gastos de conservación de la cosa".

El crédito por expensas tiene privilegio por sobre los gastos de la última
enfermedad, salarios adeudados, alimentos del deudor y su familia, las
deudas respecto del Fisco y las municipalidades, etc. Las únicas excepciones
son los gastos funerarios y aquellos causados para la venta de la cosa
conservada.

Autor
Dr. Osvaldo Loisi