LEY 18101 FIJA NORMAS ESPECIALES SOBRE ARRENDAMIENTO
DE PREDIOS URBANOS
MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO
Publicación: 29-ENE-1982
Versión: Última Versión - 12-FEB-2022
Última modificación: 20-ABR-2021 - Ley 21325
FIJA NORMAS ESPECIALES SOBRE ARRENDAMIENTO DE
PREDIOS URBANOS
Proyecto de Ley:
TITULO I
Ambito de aplicación de la ley
Artículo 1°.- El contrato de arrendamiento de
bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los
ubicados dentro del radio urbano respectivo, se
regirá por las disposiciones especiales de esta ley
y, en lo no previsto en ella, por el Código Civil.
La misma norma se aplicará a los arrendamientos
de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque
incluyan terreno, siempre que su superficie no
exceda de una hectárea.
Artículo 2º- Esta ley no será aplicable a los
siguientes bienes raíces urbanos:
1.- Predios de cabida superior a una hectárea y
que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o
estén destinados a ese tipo de explotación;
2.- Inmuebles fiscales;
3.- Viviendas que se arrienden por temporadas no
superiores a tres meses, por períodos continuos o
discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para
fines de descanso o turismo;
4.- Hoteles, residenciales y establecimientos
similares, en las relaciones derivadas del
hospedaje, y
5.- Estacionamiento de automóviles y vehículos.
6.- Las viviendas regidas por la ley Nº19.281.
No obstante, los juicios que se originen en
relación con los contratos a que se refieren los
Nos. 3 y 5 de este artículo, se sustanciarán con
arreglo al procedimiento establecido en el Título
III de la presente ley.
TITULO II
Desahucio y Restitución
Artículo 3º- En los contratos en que el plazo
del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los
de duración indefinida, el desahucio dado por el
arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o
mediante notificación personal efectuada por un
notario.
En los casos mencionados en el inciso anterior,
el plazo de desahucio será de dos meses, contado
desde su notificación, y se aumentará en un mes por
cada año completo que el arrendatario hubiera
ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no
podrá exceder, en total, de seis meses.
El arrendatario desahuciado podrá restituir el
bien raíz antes de expirar el plazo establecido en
este artículo y, en tal caso, estará obligado a
pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de
la restitución.
Artículo 4º- En los contratos de plazo fijo que
no exceda de un año el arrendador sólo podrá
solicitar judicialmente la restitución del inmueble
y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a
un plazo de dos meses, contado desde la notificación
de la demanda.
En los casos a que se refiere este artículo el
arrendatario podrá restituir el inmueble antes de
expirar el plazo de restitución y sólo estará
obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el
día en que aquélla se efectúe.
Artículo 5°.- En los contratos de arrendamiento
de inmuebles destinados a la habitación con plazo
fijo superior a un año, se entenderá siempre
implícita la facultad del arrendatario de
subarrendar, salvo estipulación en contrario, en
cuyo caso éste podrá poner término anticipado al
contrato sin la obligación de pagar la renta por el
período que falte.
Artículo 6º- Cuando el arrendamiento termine por
la expiración del tiempo estipulado para su
duración, por la extinción del derecho del
arrendador o por cualquier otra causa, el
arrendatario continuará obligado a pagar la renta de
arrendamiento y los gastos por servicios comunes que
sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución
del inmueble.
Si el arrendatario abandonare el inmueble sin
restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al
juez de letras competente que se lo entregue, sin
forma de juicio, con la sola certificación del
abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario
levantará acta del estado en que se encuentre el
bien raíz al momento de su entrega al arrendador y
remitirá copia de ella al tribunal.
TITULO III
De la competencia y del procedimiento
Artículo 7°.- Las normas de que trata este
Título se aplicarán a los juicios relativos a los
contratos de arrendamientos de inmuebles a que se
refiere el artículo 1° de esta ley.
Deberán aplicarse, en especial, a los juicios
siguientes:
1.- Desahucio;
2.- Terminación del arrendamiento;
3.- Restitución de la propiedad por expiración
del tiempo estipulado para la duración del arriendo;
4.- Restitución de la propiedad por extinción
del derecho del arrendador;
5.- De indemnización de perjuicios que intente
el arrendador o el arrendatario, y
6.- Otros que versen sobre las demás cuestiones
derivadas de estos contratos.
Artículo 8º- Los juicios a que se refiere el
artículo anterior se regirán por las reglas
siguientes:
1) El procedimiento será verbal; pero las partes
podrán, si quieren, presentar minutas escritas en
que se establezcan los hechos invocados y las
peticiones que se formulen. Deducida la demanda,
citará el tribunal a la audiencia del quinto día
hábil después de la última notificación;
2) La notificación de la demanda se efectuará
conforme a la norma del inciso primero del artículo
553 del Código de Procedimiento Civil. Para los
efectos de lo dispuesto en el artículo 44 del mismo
Código, se presumirá de pleno derecho como domicilio
del demandado el que corresponda al inmueble
arrendado;
3) En la demanda deberán indicarse los medios de
prueba de que pretende valerse la demandante. Sólo
podrán declarar hasta cuatro testigos por cada parte
y la nómina, con la individualización de los que el
actor se proponga hacer declarar, se presentará en
el escrito de demanda. La nómina con los testigos
del demandado, hasta antes de las 12:00 horas del
día que preceda al de la audiencia;
4) La audiencia tendrá lugar con sólo la parte
que asista, se iniciará con la relación verbal de la
demanda y continuará con la contestación verbal del
demandado. Acto seguido se procederá
obligatoriamente al llamado a conciliación;
5) En la contestación el demandado podrá
reconvenir al actor, debiendo en el mismo acto dar
cuenta de los medios de prueba que sustentan su
pretensión. De la reconvención se dará traslado a la
demandante, la que podrá contestar de inmediato o
reservar dicha gestión para la audiencia a que se
refiere el inciso final del número 6) del presente
artículo. En ambos casos, la reconvención será
tramitada y resuelta conjuntamente con la cuestión
principal;
6) En caso de no producirse avenimiento total,
el juez establecerá los puntos sustanciales,
pertinentes y controvertidos que deban ser
acreditados, procediendo de inmediato a la recepción
de la prueba ofrecida en la demanda y la
contestación.
Si el tribunal no estimare que existan puntos
sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban
ser acreditados, citará de inmediato a las partes
para oír sentencia.
Si se hubiere deducido demanda reconvencional,
la demandante podrá solicitar se cite a las partes a
una nueva audiencia a realizarse dentro de los 5
días siguientes, a objeto de proceder a la
contestación de la misma y a la recepción de la
prueba que ofrezca. Las partes se entenderán citadas
de pleno derecho a dicha audiencia y se procederá en
ella en conformidad a lo establecido en el presente
artículo. En este caso, cualquiera de las partes
podrá solicitar se reserve para dicha audiencia el
examen de la prueba que no pudiere ser rendida en el
acto;
7) La prueba será apreciada conforme a las
reglas de la sana crítica. La prueba testimonial no
se podrá rendir ante un tribunal diverso de aquél
que conoce de la causa. Concluida la recepción de la
prueba, las partes serán citadas a oír sentencia;
7 bis) A solicitud del demandante y con el merito
de lo obrado en la audiencia, el juez podrá ordenar
la restitución anticipada del inmueble y el
lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio
de la fuerza pública si fuere necesario.
Esta medida será procedente en aquellos casos en
que el arrendador demandare la terminación del
contrato de arrendamiento y la restitución del bien
arrendado, por haberse destruido parcialmente o
haber quedado inutilizado para su uso como
consecuencia de la acción u omisión del arrendatario
en su cuidado. En todos los casos solo será
necesario acreditar sobre la base de los
antecedentes presentados junto a la demanda y a
aquellos ventilados en la audiencia, la existencia
de una presunción grave del derecho que se reclama.
Cuando lo estime necesario para acceder a la
restitución anticipada del bien arrendado, el juez
podrá exigir caución al demandante con cargo a la
cual se indemnizará al arrendatario demandado de los
perjuicios sufridos con el lanzamiento, si es que la
sentencia definitiva del juicio no lo condenare a la
restitución.
8) Los incidentes deberán promoverse y
tramitarse en la misma audiencia, conjuntamente con
la cuestión principal, sin paralizar el curso de
ésta. La sentencia definitiva se pronunciará sobre
la acción deducida y sobre los incidentes, o sólo
sobre éstos cuando sean previos o incompatibles con
aquélla;
9) Sólo serán apelables la sentencia definitiva
de primera instancia y las resoluciones que pongan
término al juicio o hagan imposible su continuación.
Todas las apelaciones se concederán en el solo
efecto devolutivo; tendrán preferencia para su vista
y fallo y durante su tramitación, no se podrá
conceder orden de no innovar.
En segunda instancia, podrá el tribunal de
alzada, a solicitud de parte, pronunciarse por vía
de apelación sobre todas las cuestiones que se hayan
debatido en primera para ser falladas en definitiva,
aun cuando no hayan sido resueltas en el fallo
apelado, y
10) DEROGADO Las partes podrán comparecer y
defenderse personalmente, en primera instancia, en
los juicios cuya renta vigente al tiempo de
interponerse la demanda no sea superior a cuatro
unidades tributarias mensuales. DEROGADO
Artículo 9º- Cuando el demandado reclame
indemnizaciones haciendo valer el derecho de
retención que otorga el artículo 1.937 del Código
Civil, deberá interponer su reclamo en la audiencia
a que se refiere el artículo anterior. El tribunal
resolverá en la sentencia definitiva si ha lugar o
no a la retención solicitada.
Artículo 10.- Cuando la terminación del
arrendamiento se pida por falta de pago de la renta,
de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.977
del Código Civil, la segunda de las reconvenciones a
que dicho precepto se refiere se practicará en la
audiencia de contestación de la demanda.
Al ejercitarse la acción aludida en el inciso
precedente podrán deducirse también, conjuntamente,
la de cobro de las rentas insolutas en que aquella
se funde y las de pago de consumo de luz, energía
eléctrica, gas, agua potable y de riego; gastos por
servicios comunes y de otras prestaciones análogas
que se adeuden.
Demandadas esas prestaciones, se entenderán
comprendidas en la acción las de igual naturaleza a
las reclamadas que se devenguen durante la
tramitación del juicio y hasta que la restitución o
el pago se efectúe.
Artículo 11.- Para que a los subarrendatarios
les sean oponibles lo obrado y la sentencia recaída
en los juicios de desahucio, de restitución o de
terminación de arrendamiento por falta de pago de la
renta seguidos contra el arrendatario, les deberá
ser notificada la demanda o deberán haberse
apersonado a la causa.
Con tal fin, en dichos juicios el ministro de
fe, en el acto de notificación personal de la
demanda, requerirá de juramento al demandado acerca
de la existencia o no de subarrendatarios y, en caso
afirmativo, de sus nombres. El ministro de fe deberá
dejar constancia escrita de la notificación a una
persona adulta ocupante del inmueble.
Si la demanda no hubiere sido notificada
personalmente, el mismo requerimiento lo deberá
hacer el tribunal en la audiencia respectiva de
contestación, si concurriere el demandado y, en caso
afirmativo, se suspenderá ésta, se ordenará
notificar a los subarrendatarios y se citará a una
nueva audiencia, la que tendrá lugar una vez
practicadas las notificaciones pertinentes o una vez
que los subarrendatarios se hayan apersonado a la
causa.
Artículo 12.- En los juicios de terminación del
arrendamiento por falta de pago de la renta seguidos
contra un subarrendador, los subarrendatarios podrán
pagar al demandante, antes de la dictación de la
sentencia de primera instancia, las rentas adeudadas
por el arrendatario. Si así lo hicieren, enervarán
de este modo la acción y tendrán derecho a ser
reembolsados de ellas por el subarrendador, con más
el interés corriente a contar de su pago, o a
imputarlas a las rentas más inmediatas; todo ello,
sin perjuicio de las indemnizaciones que
correspondan.
Artículo 13.- El cumplimiento de las
resoluciones que se dicten en los juicios a que se
refiere este Título se regirá por las reglas
generales. Sin embargo, cuando ellas ordenaren la
entrega de un inmueble, se aplicará lo prescrito en
el artículo 595 del Código de Procedimiento Civil.
En estos juicios y en los de comodato precario,
el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podrá
suspenderlo en casos graves y calificados, por un
plazo no superior a treinta dias.
Artículo 14.- En los juicios a que se refiere
este Título en que se solicite la entrega del
inmueble, el arrendador podrá hacer notificar la
demanda a las empresas que suministren gas, energía
eléctrica o agua potable, y en tal caso el demandado
será el único responsable de los consumos mientras
dure la ocupación del inmueble por él mismo o por
las personas a su cargo. Las empresas no podrán
excepcionarse alegando ignorancia del domicilio del
deudor.
Artículo 15.- El tribunal, de oficio o a
petición de parte, podrá decretar los medios
probatorios que estime pertinentes.
Artículo 16.- Si se declarare sin lugar el
desahucio o la restitución, el actor no podrá
intentar nuevamente tales acciones sino transcurrido
seis meses desde que haya quedado ejecutoriada la
sentencia de rechazo, a menos que se funden en
hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de
presentación de la demanda.
Artículo 17.- Los jueces letrados de mayor
cuantía serán competentes, conforme a las reglas
generales del Código Orgánico de Tribunales, para
conocer en única o en primera instancia de los
juicios a que se refiere este Título, sin perjuicio
de las atribuciones que competen en la materia a los
jueces de policía local que sean abogados.-
Artículo 18.- De los juicios en que el Fisco sea
parte o tenga interés conocerán en primera instancia
los jueces a que se refiere el artículo 48 del
Código Orgánico de Tribunales.
TITULO III BIS
Del procedimiento monitorio para cobro de rentas de
arrendamiento
Articulo 18- A .- La demanda monitoria de cobro de
rentas de arrendamiento y restitución consecuencial
del inmueble arrendado deberá señalar:
1.- El nombre, profesión u oficio y domicilio del
arrendador y del arrendatario.
2.- El inmueble arrendado, la o las rentas de
arrendamiento y las cuentas por gastos comunes y de
consumo adeudadas; una relación precisa del
antecedente y las razones que explican tales deudas;
y la forma fecha y lugar en que hubiesen sido
contraídas.
3.- La solicitud de que se requiera al deudor para
que dentro del plazo de 10 días corridos pague las
rentas y las cuentas de gastos comunes y de consumo
adeudadas, y las que se devengan con posterioridad a
la presentación de la demanda, mas los intereses y
costas que corresponda y para el caso que el deudor
no pagare o no compareciere o no formulare oposición
que se le tenga por condenado al pago de la
obligación reclamada, bajo el apercibimiento
previsto en el artículo 18-C y se materialice el
lanzamiento en la forma prevista en la ley.
El demandante deberá acompañar a la demanda todos
los antecedentes que le sirvan de fundamento.
Articulo 18 -B.- Presentada una demanda sin cumplir
con los requisitos formales previstos en la ley , el
tribunal dispondrá que se subsane los defectos en un
plazo no superior 10 días. El actor quedará
apercibido por el solo ministerio de la ley, a que,
si no lo hiciere , se tendrá por no presentada y se
procederá al archivo de los antecedentes.
Si el tribunal estimare que la demanda no puede ser
admitida a tramitación por carecer de jurisdicción o
de competencia absoluta por litispendencia;
inexistencia, falta de capacidad o representación de
una de las partes; manifiesta falta de legitimación
para actuar u otro defecto que afecte la existencia,
validez o eficacia del proceso lo declarara de
plano, siempre que consten en forma manifiesta en el
expediente o se funden en hechos de publica
notoriedad y deberá expresar los fundamentos de su
decisión.
En contra de la resolución que declare inadmisible
la demanda monitoria no procederá recurso alguno,
salvo el de reposición ante mismo tribunal.
La declaración de inadmisibilidad no obstara a que
el acreedor demande la misma obligación en el
procedimiento declarativo previsto en esta ley.
En el procedimiento monitorio no procederá el
ejercicio conjunto de la acción de cobro de rentas
de arrendamiento y de las acciones de desahucio y
restitución que tengan un fundamento distinto del
no pago de las rentas de arrendamiento y de las
cuentas adeudadas por gastos comunes y de consumo
del inmueble arrendado.
Articulo 18-C.- Si el juez estima que la demanda
monitoria cumple con todos los requisitos legales
y , en especial, los contemplados en los números 1 y
2 del artículo 18-A , acogerá la demanda y ordenará
que se requiera de pago al deudor para que , en el
plazo de diez 10 días corridos, cumpla con su
obligación , mas los intereses y costas. La demanda
no será susceptible de ampliación alguna fuera de
los casos previstos en este título.
El juez establecerá en la resolución que, en el
evento de que el deudor no pague, o no comparezca o
no formule oposición, se le tendrá por condenado al
pago de la obligación reclamada y dispondrá su
lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble
en el plazo no superior a diez días, contado desde
que la respectiva resolución se encuentre firme y
ejecutoriada o cause ejecutoria. Esta resolución
tendrá la fuerza de sentencia definitiva firme y
servirá de titulo suficiente para su ejecución.
Articulo 18 -D.- La demanda monitoria y la
resolución que sobre ella recaiga podrán notificarse
al deudor en la forma prevista en el numero 2 del
artículo 8.
Se tendrá por formulado el primer requerimiento
de pago una vez practicada la notificación . El
segundo requerimiento se entenderá efectuado
transcurridos cinco días desde la notificación de la
demanda. Se entendedera que ambos requerimientos se
han verificado por el solo ministerio de la ley.
Articulo 18-E .-El procedimiento monitorio de cobro
de rentas de arrendamiento terminara si, antes del
vencimiento del plazo previsto para la oposición, el
deudor procediere al pago requerido dando
satisfacción total a la deuda, incluidos intereses y
costas. Si el pago fuere parcial, se seguirá
adelante el procedimiento monitorio por parte de la
deuda no solucionada.
Articulo 18 –F.- Dentro del plazo legal , el deudor
requerido podrá formular , por escrito, oposición a
la demanda monitoria, y señalara los fundamentos de
hecho y derecho de las alegaciones y excepciones que
opone. En su escrito , el deudor deberá acompañar
los documentos e indicar todos los demás medios de
prueba de que se valdrá en el juicio declarativo
posterior. En el nuevo procedimiento no podrá
producir ni ofrecer otros medios de prueba, salvo
las excepciones legales.
En caso de presentarse demanda monitoria en
contra de mas de un deudor por una misma deuda, el
plazo para formular la oposición será común y
correrá hasta el vencimiento del plazo de mayor
extensión que tuviere alguno de los deudores de
conformidad con la fecha de su notificación.
El juez podrá desestimar la oposición y seguir
adelante con el procedimiento monitorio como si ella
no se hubiere verificado cuando las alegaciones o
excepciones deducidas por el demandado, o los medios
de prueba señalados, carecieren de fundamento
plausible; o cuando los antecedentes no fueren
señalados de conformidad con el inciso primero.
Articulo 18 -G.- Si el deudor opusiere únicamente
alguna excepción dilatoria de las contempladas en el
artículo 303 del código de procedimiento civil, se
conferirá traslado de ella al demandante y se
tramitará como incidente , que se deberá resolver
dentro de tercero día de concluida dicha
tramitación.
En caso de ser acogida alguna de las excepciones
dilatorias opuestas, el tribunal ordenara subsanar
los defectos si es posible. Si la excepción acogida
no admite ser subsanada, se pondrá termino al
procedimiento monitorio.
Rechazadas las excepciones , se le tendrá por
condenado al pago de la obligación , el
procedimiento continuará como si no se hubiese
formulado la oposición y regirá lo previsto en el
artículo 18-C.
Articulo 18-H.- Formulada oposición fundada en otras
excepciones , sea que se promuevan o no en conjunto
con aquellas previstas en el artículo 303 del código
de procedimiento civil , el tribunal declarará
terminado el procedimiento monitorio y quedará sin
efecto de pleno derecho la resolución prevista en el
artículo 18-C
Con todo , la oposición del demandado
configurara y delimitara necesariamente el objeto
del juicio declarativo posterior de arrendamiento
que decidiere iniciar el demandante, y no podrán
discutirse en él las cuestiones diversas de la
existencia de la obligación y de las alegaciones y
excepciones planteadas por el deudor en el
procedimiento monitorio.
Si las otras excepciones a que se refiere el
inciso primero se hicieren valer conjuntamente con
la prevista en el articulo 18-G, el tribunal deberá
necesariamente pronunciarse sobre esta última.
Articulo 18-I.- En los procedimientos monitorios
solo procederá la condena en costas previstas en el
artículo 18-C.
Articulo 18-J .- En el procedimiento monitorio solo
será apelable , en el solo efecto devolutivo, la
resolución que se pronuncie respecto de la oposición
del deudor.
Articulo 18 -K.- Las normas de este titulo serán
aplicables , en lo pertinente , a las acciones de
comodato precario que persigan la restitución del
inmueble y a la acción de precario establecida en el
artículo 2.195 del Código Civil.
Dichas normas no serán aplicables bajo la
vigencia de algunos de los estados de excepción
constitucional establecidos en los artículos 39,40 y
41 de la Constitución Política de la Republica”.
TITULO IV
Disposiciones generales
Artículo 19.- Son irrenunciables los derechos
que esta ley confiere a los arrendatarios.
Artículo 20.- REEMPLAZADO En los contratos de
arrendamiento regidos por esta ley que no consten
por escrito, se presumirá que la renta será la que
declare el arrendatario. REEMPLAZADO por
Artículo 20.- En los contratos de arrendamiento
regidos por esta ley que consten por escrito , las
firmas de los contratantes serán autorizadas por un
notario público, quien deberá solicitar los títulos
que habiliten al arrendador a ceder el uso del
inmueble respecto del cual recaiga el contrato.
Estos contratos autorizados ante notario
constituirán un antecedente suficiente para ejercer
la demanda monitoria conforme a lo previsto en el
artículo 18-A
Cuando los contratos no consten por escrito, se
presumirá que la renta es el monto consignado en los
depósitos o documentos de pago por los menos tres
meses consecutivos y, en caso de que estos no
existan, se presumirá que la renta es la que declare
el arrendatario.”
Artículo 21.- En caso de mora, los pagos o
devoluciones que deban hacerse entre las partes de
todo contrato de arriendo, regido o no por esta ley,
se efectuarán reajustados en la misma proporción en
que hubiere variado el valor de la unidad de fomento
entre la fecha en que debieron realizarse y aquella
en que efectivamente se hagan.
Cuando se deban intereses, se calculará sobre la
suma primitivamente adeudada, más el reajuste de que
trata el inciso anterior.
Artículo 22.- Todo lo dispuesto en esta ley
respecto de los arrendadores y arrendatarios se
aplicará, en su caso, a los subarrendadores y
subarrendatarios, respectivamente.
Artículo 23.- En caso de negativa del
arrendador a recibir la renta de arrendamiento o a
otorgar el correspondiente recibo al arrendatario
que no deseare recurrir al procedimiento de pago por
consignación establecido en el párrafo 7° del Título
XIV del libro IV del Código Civil, podrá depositar
aquélla en la unidad del Servicio de Tesorerías que
corresponda a la ubicación del inmueble, indicando
el nombre, apellidos y la residencia del arrendador.
Dicha unidad le otorgará el respectivo recibo y
comunicará al arrendador, por carta certificada, la
existencia del depósito. Este pago se considerará
hecho al arrendador para todos los efectos legales;
pero su suficiencia será calificada en el juicio que
corresponda.
El retiro del depósito por el arrendador no
significará renuncia a sus derechos ni producirá los
efectos previstos en el inciso tercero del artículo
1.956 del Código Civil.
Si transcurridos tres años desde la fecha del
ingreso del depósito en el Servicio de Tesorerías,
el arrendador no hubiere efectuado su retiro, los
fondos correspondientes pasarán a rentas generales
de la Nación.
Artículo 23 bis.- Para los efectos del artículo
1.942 del Código Civil, a los contratos de
arrendamiento regidos por esta ley les será
aplicable lo dispuesto en el artículo 598 del Código
de Procedimiento Civil.
Artículo 24.- Serán sancionados con multas de
una a sesenta unidades de fomento, que impondrá el
juez que conozca del juicio en que sea controvertido
el hecho que las motiva:
1) El arrendatario que, en los casos
contemplados en los incisos segundo y tercero del
artículo 11, incurriere en falsedad en la
declaración, sea acerca de la existencia o no de
subarrendatarios, sea acerca de sus nombres;
2) El subarrendador que, habiendo percibido
las rentas de subarriendo, no pagare la renta del
arrendamiento y a consecuencias de ello el
subarrendatario fuese lanzado del inmueble.
Las multas indicadas serán de beneficio fiscal e
ingresarán a Rentas Generales de la Nación, y
3) El arrendador que injustificadamente se
negare a otorgar al arrendatario la autorización
para abandonar el inmueble y retirar sus muebles, o
el recibo que acredite el pago de la renta de
arrendamiento.
TÍTULO V DEL ARRIENDO Y SUBARRIENDO ABUSIVO, Y DEL
HACINAMIENTO
Artículo 24 bis.- El arrendador o subarrendador
que arriende o subarriende un inmueble por pieza o
habitación, cuyos estándares incumplan las
condiciones mínimas establecidas en la Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones, será
sancionado conforme a lo señalado en el artículo 24
quáter de la presente ley.
La Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones establecerá las condiciones mínimas
de habitabilidad, seguridad, estabilidad,
ventilación, iluminación, dimensiones y
acondicionamiento térmico de los inmuebles que se
destinen al arrendamiento o subarrendamiento por
pieza o por habitación. Igualmente, determinará la
carga de ocupación máxima que podrán tener los
inmuebles arrendados por pieza o habitación.
El arrendador o subarrendador será igualmente
responsable de que, en la ocupación de las piezas o
habitaciones, no se sobrepase la carga de ocupación
que resulte de la aplicación de lo dispuesto en el
inciso segundo de este artículo.
Artículo 24 ter.- Será considerado abusivo el
arrendamiento o subarrendamiento que incumpla lo
establecido en el artículo precedente.
Artículo 24 quáter.- La municipalidad que
corresponda, la secretaría regional ministerial de
Vivienda y Urbanismo respectiva, o cualquier persona
podrá denunciar ante el juzgado de policía local
correspondiente el incumplimiento de las
disposiciones señaladas en este título. La denuncia
deberá ser fundada y acompañarse de los medios
probatorios que se dispongan.
Recibida la denuncia en los términos del inciso
anterior, el juzgado de policía local dispondrá la
fiscalización por parte de funcionarios de la
Dirección de Obras Municipales de la respectiva
comuna, quienes serán auxiliados por la fuerza
pública en la forma dispuesta por el artículo 25 de
la ley Nº 18.287.
Las infracciones de lo dispuesto en este título
serán sancionadas con multa a beneficio municipal de
5 a 100 unidades tributarias mensuales. En caso que
medie dolo, engaño o aprovechamiento de la situación
de vulnerabilidad de los arrendatarios de las piezas
o habitaciones, el monto de la multa que se aplique
no podrá ser inferior al treinta por ciento de la
multa máxima antes referida.
Asimismo, para la determinación de la cuantía de
la multa se ponderará la gravedad del
incumplimiento, su duración y el beneficio que el
contrato hubiera reportado al arrendador o al
subarrendador, según corresponda.
TITULO VI
Disposiciones varias
Artículo 25.- Derógase el decreto ley N° 964, de
1975, sobre arrendamiento de bienes raíces urbano,
cuyo texto refundido, coordinado y sistematizado fue
fijado por el decreto supremo N° 357, del Ministerio
de Vivienda y Urbanismo, publicado en el Diario
Oficial del 22 de Agosto de 1978.
Artículo 26.- Derógase el artículo único de la
ley N° 17.410.
Artículo 27.- Introdúceme las siguientes
modificaciones a la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, cuyo texto fue fijado por el decreto
supremo Nº 458, del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo, publicado en el Diario Oficial de 13 de
Abril de 1976:
a) Sustitúyese el artículo 145 por el siguiente:
"Artículo 145.- Ninguna obra podrá ser habitada
o destinada a uso alguno antes de su recepción
definitiva parcial o total.
Los inmuebles construidos o que se construyan,
según los permisos municipales, para viviendas no
podrán ser destinados a otros fines, a menos que la
municipalidad respectiva autorice el cambio de
destino y el propietario obtenga la aprobación de
los planos y pague el valor de los permisos
correspondientes, cuando procediere.
No se considerará alteración del destino de un
inmueble la instalación en él de pequeños comercios
o industrias artesanales, o el ejercicio de una
actividad profesional, si su principal destinación
subsiste como habitacional.
Sin perjuicio de las multas que se contemplan en
el artículo 20, la infracción a lo dispuesto en el
inciso primero de este artículo podrá sancionarse,
además, con la inhabilidad de la obra, hasta que se
obtenga su recepción, y el desalojo de los
ocupantes, con el auxilio de la fuerza pública, que
decretará el Alcalde, a petición del Director de
Obras Municipales.", y
b) Reemplázase el artículo 162, por el
siguiente:
"Artículo 162.- Son "viviendas económicas" las
que tienen una superficie edificada no superior a
140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnen
los requisitos, características y condiciones que se
determinan en el decreto con fuerza de ley Nº 2, de
1959, en la presente ley y en el Reglamento Especial
de Viviendas Económicas.
Las viviendas económicas gozarán del régimen de
beneficios, franquicias y exenciones del decreto con
fuerza de ley Nº 2, de 1959.
Las viviendas ya construidas por las ex
Corporaciones de la Vivienda, de Servicios
Habitacionales y de Mejoramiento Urbano y las que en
el futuro construyan los Servicios de Vivienda y
Urbanización se considerarán viviendas económicas
para todos los efectos legales, siempre que no
excedan la superficie máxima permitida.
En las viviendas económicas podrá consultarse el
funcionamiento de pequeños talleres artesanales o el
ejercicio de una actividad profesional, si su
principal destino subsiste como habitacional.
Sólo podrá autorizarse el cambio de destinación
respecto de viviendas que, por su construcción,
hayan gozado, gocen o sigan gozando de cualquier
franquicia o exención tributaria o de otra
naturaleza, sea en forma directa o indirecta, cuando
hayan transcurrido a lo menos cinco años desde la
fecha del certificado de recepción definitiva.
El cambio de destinación en estos casos hará
caducar de pleno derecho las franquicias, beneficios
o exenciones que se encuentren subsistentes.".
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Artículo 1°.- Los contratos de arrendamiento de
bienes raíces urbanos celebrados con anterioridad a
la vigencia de esta ley continuarán regidos por las
disposiciones del decreto ley N° 964, de 1975, el
que se entenderá subsistente a todas sus partes para
tal fin.
Los juicios actualmente pendientes y los que se
promuevan en el futuro, relativos a los contratos
celebrados con anterioridad a la vigencia de esta
ley, se sustanciarán y fallarán con arreglo a las
disposiciones del decreto ley N° 964, de 1975.
Artículo 2º- Los contratos de arrendamiento de
bienes raíces urbanos que se celebren durante los
cuatro años siguientes a la fecha de publicación de
la presente ley se regirán, además, por las
siguientes normas relativas a renta y garantía:
1) La renta anual máxima no podrá exceder del
11% del avalúo vigente para el pago del impuesto
territorial.
Si se modificaren los avalúos vigentes para el
pago de dicho tributo, la renta máxima de
arrendamiento se ajustará automáticamente en la
misma proporción en que se hubieren modificado los
avalúos respectivos, pudiendo el arrendador cobrar
hasta dicha renta sin necesidad de convención
modificatoria especial.
El Servicio de Impuestos Internos establecerá de
oficio en el rol general de avalúo y en los recibos
de contribuciones la renta anual máxima de
arrendamiento aplicable a los inmuebles en general.
2) La renta del inmueble que se arriende por
piezas, secciones o dependencias se determinará
separadamente por cada una de ellas y no podrá
exceder, en conjunto, de la renta máxima total de
todo el inmueble.
Cualquiera de las partes podrá solicitar al
Servicio de Impuestos Internos la fijación de la
renta de la o las piezas, secciones o dependencias
del inmueble.
3) El subarrendador sólo podrá cobrar al o a los
subarrendatarios la renta proporcional a la renta
máxima legal correspondiente a todo el inmueble,
aumentada hasta en un 10%.
No obstante, si se subarrendara todo el
inmueble, se estará a lo dispuesto en el número
anterior.
4) Si el arrendamiento o el subarrendamiento
incluye bienes muebles, la renta de estos últimos se
fijará separadamente del inmueble y no podrá exceder
del 30% de la renta máxima. Sin embargo, si la renta
máxima no excediere de una unidad de fomento, no
podrá cobrarse renta alguna por el arriendo de los
bienes muebles.
5) El arrendador no podrá, directa o
indirectamente, exigir al arrendatario, convenir con
éste, ni percibir una renta superior a la máxima
legal, ni el pago anticipado de más de un mes de
dicha renta.
6) Todo lo que el arrendatario pagare o se
obligare a pagar, sea en dinero o en especies, de
una vez o periódicamente, por cualquier concepto
que, en forma directa o indirecta, aumentare la
renta, se considerará como tal.
7) El arrendador podrá exigir al arrendatario
que caucione sus obligaciones mediante una garantía
que deberá ser en dinero y, en tal caso, ésta no
podrá exceder de un mes de renta.
Cuando procediere la devolución de la garantía,
el arrendador deberá restituirla reajustada en la
misma proporción a la variación que haya
experimentado el Indice de Precios al Consumidor,
determinado por el Instituto Nacional de
Estadísticas o por el organismo que haga sus veces,
entre el mes anteprecedente a la entrega de ella y
el mes anteprecedente al de su devolución.
8) Las convenciones y los pagos que contravengan
lo dispuesto en los números anteriores adolecerán de
nulidad absoluta y las sumas que el arrendador
hubiese percibido con infracción a lo establecido en
dichos preceptos las devolverá al arrendatario con
más el interés corriente, desde la fecha de su
respectiva percepción.
9) La renta no comprende los gastos por los
servicios de calefacción, agua potable, agua
caliente, gas, energía electrica, ni los gastos por
servicios comunes de que goce el arrendatario,
incluyéndose en ellos los correspondientes a la
administración de los bienes comunes.
El precio de estos servicios y gastos deberá
determinarse independientemente de la renta, no
podrá significar lucro o beneficio para el
arrendador y, cuando sea percibido por éste, deberá
expresarse en el recibo pertinente, en forma
separada de la renta de arrendamiento.
Si el arrendador hubiere percibido sumas
superiores por los gastos y servicios a que se
refiere este número, devolverá el exceso al
arrendatario, con más el interés corriente desde la
fecha de su percepción y el reajuste que proceda de
acuerdo con el alza experimentada por el Indice de
Precios al Consumidor, determinada por el Instituto
Nacional de Estadísticas.
10) El propietario que haya adquirido un bien
raíz por intermedio del sistema nacional de ahorro y
préstamo o a través de cualquier institución o
entidad que financie la compra de bienes raíces
mediante la concesión de mutuos hipotecarios
reembolsables periódicamente, que no posea otro
dentro del mismo departamento, tendrá derecho a
percibir por tales inmuebles una renta igual al
dividendo que pague a la respectiva asociación u
organismo y los gastos señalados en el número 9) que
procedan.
Serán también de cargo del arrendatario los
demás gastos en que incurra el comprador con motivo
del servicio de su préstamo durante el período
correspondiente y hasta la restitución del inmueble.
11) No regirá lo dispuesto en los números 1) al
10) respecto de los contratos de arrendamiento y
subarrendamiento de los siguientes bienes raíces:
a) Las edificaciones cuyo certificado de
recepción final se haya otorgado por la
municipalidad respectiva con posterioridad al 12 de
Abril de 1975.
b) Los construidos conforme al decreto con
fuerza de ley Nº 2, de 1959, o a la ley Nº 9.135.
c) Todas las viviendas cuyos avalúos, para los
efectos del pago del impuesto territorial, sean
superiores a cuatrocientas seis unidades de fomento.
d) Los destinados a locales comerciales o
industriales; oficinas; teatros y cines, y, en
general, a actividades lucrativas.
