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PRÁCTICA 4 REALES
Derechos Reales (Universidad Carlos III de Madrid)
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PRÁCTICAS DE DERECHO CIVIL (DERECHOS REALES)
Curso 2019-2020
CLASE PRÁCTICA NÚMERO 4
ANTECEDENTES DE HECHO
Jaime, propietario de la vivienda sita en la planta 2ª del edificio de la calle Justiniano
núm. 7, abrió en la pared del pasillo de dicha vivienda un hueco, a la altura de las
carreras, de 50 centímetros de alto por 50 centímetros de ancho, cerrado por unas losetas
de cristal traslúcido que dejan pasar la luz, pero no permiten inspeccionar el fundo
ajeno. El hueco está abierto en la pared propia del edificio al que pertenece la vivienda.
Dicha pared constituye el muro de cerramiento exterior o fachada izquierda del
mencionado edificio de la calle Justiniano núm. 7, que está constituido o dividido en
propiedad horizontal, siendo la vivienda de Jaime uno de los departamentos o pisos
privativos en que está dividido el inmueble.
La pared en la que se abre el referido hueco constituye el límite de la finca, ya que
colindante con dicha pared, y paralelo a ella, se halla un patio de 2 metros de ancho
correspondiente a la finca en la que está construido el edificio vecino, sito en la calle
Justiniano núm. 5.
CUESTIONES JURÍDICAS
1. ¿Puede Jaime abrir el hueco practicado en la pared del pasillo de su vivienda?
Para comenzar, Jaime tiene una relación de vecindad con los propietarios del edificio
situado en el número 5 de su calle, siendo éste contiguo a su propiedad. Esta relación de
vecindad implica que sea necesario imponer limitaciones recíprocas al ejercicio de las
facultades que corresponden a cada uno de los propietarios derivadas de su derecho de
dominio para evitar cualquier conflicto.
El principal problema es que hay expertos que consideran que las servidumbres son
relaciones de vecindad o viceversa, a pesar de que en las relaciones de vecindad existe
una reciprocidad y una voluntad de evitar conflictos, mientras que en las relaciones de
servidumbre existe un predio dominante y uno sirviente. Actualmente, este debate no
esta resuelto, de hecho, el propio Código Civil ha sido muy criticado por su forma de
regular los asuntos de luces y vistas, ya que los encuadra dentro de la Sección Quita del
Capítulo II del Título VII del Libro III, considerándolo un derecho de servidumbre.
Es muy importante establecer saber si se trata de una medianería o pared medianera o
no y así saber a qué artículos atenernos. La medianería es una situación jurídica que se
da cuando dos fincas están separadas por un elemento común, sea una pared, vallado,
seto o zanja, que pertenece a los dueños de las fincas, de forma que no tiene que edificar
cada uno un cerramiento propio. Dado que Jaime abrió la ventana en su propio pasillo,
no estaríamos hablando en este caso de una medianería por no ser propiedad también
del vecino de al lado, pero sí cabe tener en cuenta que son dueños todos los propietarios
de su edificio.
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En este supuesto, el artículo 582 del Código Civil deja claro que no se pueden abrir
ventanas con vistas rectas sobre la finca del vecino si no hay dos metros de distancia
ente la pared y dicha propiedad. El problema está en que los antecedentes de hecho que
nos conciernen se especifica que el patio del vecino es colindante a la pared y paralelo a
ella, por eso no podríamos decir que Jaime no está respetando los dos metros de
separación.
En cuanto a la jurisprudencia, el Tribunal Supremo se refirió a la forma adecuada de
interpretar los artículos 581 y 582 respecto a técnicas modernas de construcción con
materiales traslúcidos el 19 de septiembre de 2003 en el recurso 4147/1997, dejando
claro que la ventana construida debe tener dos requisitos: que el material traslúcido sea
sólido y resistente y que permita el paso de luz sin afiliar la visión de formas nítidas,
solo de luces y sombras informes.
También la jurisprudencia, destacando la sentencia del Tribunal Supremo del 16 de
septiembre de 1997, ha admitido que dentro de las ventanas o huecos tapiadas o
cerradas de modo hermético se incluyen las construidas con materiales translúcidos,
siendo éstas falsas ventanas cuya construcción no está prohibida porque no se
consideran un hueco sino un muro cuyo único objetivo es dar paso parcialmente a la luz
y no observar al vecino.
En función a lo anterior, por un lado, creo que los vecinos del nº5 tendrán que permitir a
Jaime abrir dicha ventana si es traslúcida, resistente y no deja ver figuras nítidas. Por
otro lado, sí podría tener problemas con los propietarios de su propio edificio, como se
explicará a continuación.
2. ¿La Comunidad de propietarios del edificio de la calle Justiniano nº7, al que
pertenece la vivienda de Jaime, tiene alguna acción contra él? ¿En qué
argumentos se fundaría esta acción? Razone la respuesta.
El Tribunal Supremo, por ejemplo, en su sentencia 419/2013 de 25 de junio, ha venido
reconociendo que la fachada es un elemento común por naturaleza y las obras en
elementos comunes requieren el consentimiento unánime de la comunidad de
propietarios. Aunque Jaime hubiese obtenido una licencia administrativa para construir
la ventana, solo sería útil para verificar que la obra se llevó a cabo ajustándose a las
prescripciones administrativas exigidas por ordenación urbanística, pero en ningún caso
esto eximiría a Jaime del cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal que deja
claro que se necesita el consentimiento unánime de todos los copropietarios para que la
obra sea válida.
Jaime estaría infringiendo el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal que dicta
que no se puede modificar la fachada del edificio sin la unanimidad total de todos los
propietarios, por ello éstos podrían ejercer contra él una acción para reivindicar un
elemento común.
3. ¿La Comunidad de propietarios del edificio de la calle Justiniano núm. 5, tiene
alguna acción para exigir el cierre del hueco abierto por Jaime? ¿Qué acción
sería, en su caso, la ejercitable? ¿La acción debería dirigirse contra Jaime o
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contra la Comunidad de propietarios del edificio de la calle Justiniano, núm. 7?
Razone la respuesta.
La Comunidad de propietarios que viven al lado de la ventana que ha decidido abrir
Jaime sí podrían formular una acción negatoria de servidumbre de luces contra Jaime.
Esta acción tiene por objeto la declaración de inexistencia del derecho de servidumbre,
limitando el derecho de propiedad del demandado en protección al dominio y a la
intimidad de los demandantes.
En segundo lugar, es lógico que si Jaime ha abierto la ventana sin permiso de los
copropietarios de su edificio la acción se ejerza exclusivamente contra él. Sin embargo,
si esta obra hubiese sido aprobada por unanimidad los vecinos del edificio de la calle
Justiniano nº5 podrían dirigir su acción contra la Comunidad de propietarios del nº7.
Para finalizar, podría incluso llegar a alegarse que Jaime también está infringiendo el
artículo 7 del Código Civil si los demandantes consiguen probar que actuó de mala fe o
ejercitando su derecho de forma antisocial al construir una ventana tan cercana a la
vivienda vecina. No obstante, opino que basarse en este artículo para demandar a Jaime
no sería una buena estrategia.
4. ¿Podría Jaime defender el hueco abierto habida cuenta de que desde la pared
de su pasillo hasta la pared del edificio vecino existe una separación de dos
metros? Razone la respuesta.
En la pregunta primera ya se explicó que Jaime sí podría abrir la ventana a la que se
refiere el caso, por ello, si hubiese dos metros de separación, la ventana también podría
construirse y ni siquiera tendría que ser translúcida.
MATERIALES DE TRABAJO
Bibliografía contenida en el programa
Código Civil
Jurisprudencia
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