Remodelación, rehabilitación y

restauración

Prof. Arq. Livia Litmanovich

Para la conservación del patrimonio arquitectónico –entendido
como una manifestación tangible de la expresión cultural de
una sociedad cuyo valor trasciende como bien heredable a
futuras generaciones– se buscan métodos de valoración,
recuperación, actualización, mantenimiento y difusión de
dichos valores en base a modelos que sean sostenibles a largo
plazo y que puedan asegurar su permanencia futura. (Torres,
2014)
Trabajando con lo existente

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Remodelación

Reformar algo, modificando alguno de sus elementos, o

variando su estructura. (R.A.E.)
La reforma es el término más utilizado, con diferencia, y sin embargo es el menos definido por documentos técnicos y legales.
La propia definición va delimitando el significado, ya que se podría entender que una reforma se efectúa cuando se quiere renovar (innovar), actualizar o modernizar algo.
Lo que entendemos con esto es que una reforma no implica necesidad. Por ejemplo, una reforma de cocina o una reforma de baño se realizan para renovar elementos
antiguos, distribuciones obsoletas o sencillamente por estética.
Los cambios de material, los cambios de distribución (siempre que no sean necesarios por funcionalidad, salubridad, etc.) y los cambios de estilo, entre otros, pueden
considerarse reformas. Queda claro también que, por regla general, la reforma se hace a pequeña escala, mientras que la rehabilitación hace referencia a obras de mayor
envergadura, como rehabilitar una casa antigua, en la que prácticamente habrá que intervenir sobre todos sus elementos.
FASES

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Etapas a tener en cuenta

1.Preliminares y viabilidad del proyecto.

2.Anteproyecto y proyecto.
3.Contratación de proveedores.
4.Ejecución de obra.
Etapa 1 – Preliminares y viabilidad del proyecto

A. Conocer en detalle el inmueble.

Chequeo cuidadoso del estado actual: distribución espacial, su funcionalidad, patologías, diseño, iluminación, estado físico/técnico, estructura (vigas,
columnas, muros portantes), etc.

B. Establecer los recursos económicos disponibles.

Determinar el presupuesto disponible para la obra, antes de invertir tiempo y dinero en hacer el proyecto o pedir cotizaciones. Guía de alternativas para
ese presupuesto.

C. Conocer el alcance legal para remodelaciones (que permiso municipal se requiere). Existe mucha informalidad

En Rosario: Aviso de obra, Permiso de edificación, Permiso de demolición. Patrimonio. (hay que adecuarse de las ordenanzas del lugar donde se realiza el
trabajo)

D. Realizar un listado y un cronograma de actividades para remodelar

Determinar las diferentes actividades y/o rubros que se requieren: desde el desmonte de muebles y demoliciones, hasta la limpieza y entrega de la obra.
Confección de ficha y/o planos de relevamiento
Confección de ficha y/o planos de relevamiento
Confección de ficha y/o planos de relevamiento

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Confección de ficha y/o planos de relevamiento

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Plano anterior
Crecimiento
Presupuesto

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Presupuesto

Consejos para el presupuesto, según Arq. Livingston

A. Con respecto al proyecto, saber exactamente que se va a hacer.

Se sabe a partir del trabajo previo con el cliente, que eligió ese proyecto.

B. Estado inicial de la casa si es reforma. Hay que revisar:

• Estructura general
• Techo
• Cimientos
• Carpinterías
• Instalaciones (eléctrica, sanitaria)
• Reparaciones
• Estado de las construcciones vecinas
• Etc.

C. Ser muy claros en la descripción de las tareas que se van a presupuestar. Referirse siempre al proyecto tal como esta dibujado. No consignar metros
cuadrados, si no tareas (ej. En el baño se colocarán revestimientos cerámicos en todas las paredes hasta 1,20 m de alto)
Tramites

Ingresar aviso de obra

Solicita el permiso para realizar una obra menor o refacción en un inmueble. Incluye
tareas de pinturas en general, reparaciones de carpintería, herrería, revoques, vidriería,
sanitarios, arreglos no estructurales de cubiertas tales como impermeabilizaciones,
doblados de ladrillos y contrapisos, cambio de pisos, intervenciones en fachadas, y
tabiques divisorios que no modifiquen la espacialidad del inmueble ni generen espacios
interiores estancos.
Requisitos
•Ser titular del inmueble o el profesional a cargo de la obra.
•En caso de tratarse de una unidad de PH, deberá contar con la autorización del
consorcio para realizar obras en espacios comunes.
Documentos a presentar
Los siguientes documentos serán requeridos al momento de iniciar el trámite:
•Para inmuebles con Valor Patrimonial deberá adjuntar documentación fotográfica de la
fachada y/o sector a intervenir.
•Si corresponde, autorización del consorcio para realizar obras en espacios comunes.
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Tramites

Obtener permiso de edificación

Solicita el permiso para iniciar una nueva obra. Es indispensable para comenzar la
construcción de una obra. El permiso tiene validez por 3 años y será entregado Firmado
Digitalmente.
Requisitos
•Ser el profesional a cargo de la obra.
•Contar con la autorización del propietario, quien recibirá la solicitud para autorizar en
su Perfil Digital. Una vez recibida tendrá que aprobarla. El Perfil Digital del propietario
debe ser con identidad verificada.
•Los profesionales que firman los planos deben hacerlo con la firma digital.
•Tener descargado y configurado el Adobe Acrobat Reader DC, para visualizar el
permiso firmado digitalmente y poder validar las firmas.
Documentos a presentar
•Ver en la pagina web de la municipalidad.
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Listado y cronograma de actividades
ETAPA 2 – ANTEPROYECTO Y PROYECTO.

A. Conocer a las personas que habitan la casa y el programa de necesidades que demandan.

Conocer las necesidades, gustos, hobbies, etc. Saber cuántas personas vivirán en el inmueble, a que se dedican cada una, que tipo de actividades realizan
en la casa, como se imaginan los espacios, que escenas. Si tienen objetos o muebles que desean mantener.

B. Determinar las especificaciones técnicas de un proyecto que responda a los recursos económicos a invertir.

El proyecto se debe ajustar a la viabilidad técnica, legal y económica, definiendo las características técnicas y las actividades que se ejecutaran en la obra
previo a la contratación de la mano de obra y compra de materiales.

C. Elementos que incluye un proyecto de remodelación (carpinterías, mobiliario, etc.)

Determinar de manera conjunta todos los elementos integrantes de la remodelación; definir estilos, principales muebles, espacios, etc.

D. Determinación del estilo de diseño interior responde a las características de los habitantes.

Búsqueda de las diferentes alternativas de estilo que reflejen la personalidad de la familia.

ETAPA 3 – Contratación de proveedores

Consejos para elegir constructor, según Arq. Livingston

A. ”Contratar un constructor, no un albañil con un amigo plomero.” Pedirle una lista de trabajos realizados y llamar a dos o tres clientes.

B. Contratar constructores que acepten escuchar instrucciones.

C. Tener en cuenta la forma como presenta su presupuesto y la lista de trabajos que realizará. Debe presentar un plan de obra (4 o 5 pasos) en una hoja,
marcando etapas, fechas y cantidades de pago, donde se acopiaran materiales, como se sacaran escombros, etc.

D. El costo es un dato importante, pero es solo un dato mas en un presupuesto. Si es muy barato, desconfíe. Un trabajo hecho dos veces es siempre
mucho mas caro.

E. Pida dos o tres presupuestos.

ETAPA 4 – Ejecución de obra

Consejos para la obra, según Arq. Livingston

A. Manual de instrucciones.

• Planos de albañilería en ESC 1:50 (cortes y plantas) donde figuran los muebles; las bocas de luz; el modo de abrir las puertas y ventanas y las muestras
de colores sugeridos, todo en el mismo plano.
• Fachadas, con propuesta de colores y cortes (indicar medidas de las ventanas)
• Planos de detalle
• Croquis/imágenes en perspectiva
• Audios con instrucciones complementarias de los planos

B. Cronograma de tareas y pagos.

Antes de comenzar la obra, es preciso aclarar los tiempos, las tareas y los pagos del cronograma realizado. Calcular siempre mas tiempo. Si nos excedemos
en el tiempo previsto, será necesario reestructurar el cronograma.

C. Predeterminar una fecha de finalización, cambia el ritmo de obra.

Es importante establecer una fecha de terminación no tanto por el cliente sino por nosotros.
DOCUMENTACIÓN DE OBRA NECESARIA

Documentos mínimos necesarios, según Chandias (2006), que deben considerarse:

Presentación al cliente

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Plantas y cortes ESC 1:50

https://filadd.com/doc/dibujo-tecnico-pdf-sistemas-graficos-de-exp
Planos de detalles

https://dibujodedetalles.jimdofree.com/
Planos de detalles

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Planos de detalles

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Planos de detalles

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Planilla de carpinterías

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Desarrollo de locales húmedos

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Planilla de terminación de locales

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Perspectivas

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EJEMPLOS

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https://www.pedroalarcao.com/projects/
ACTIVIDAD

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