Tema 9: CONTRATOS EN PARTICULAR I

COMPRAVENTA

Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Se considera un contrato-tipo y por ello sus preceptos se aplican con frecuencia a los demás
contratos con prestaciones recíprocas.

El contrato puede ser consensual (La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y
será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el
precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado), bilateral (obligaciones reciprocas para
ambas partes), oneroso, traslativo del dominio, típico y no formal o solemne.

La cosa

La cosa puede ser de cualquier clase, con los requisitos de posible, lícita y determinada.

El precio

a) Ha de ser verdadero o real.

b) Ha de ser cierto. Bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su
señalamiento al arbitrio de persona determinada, si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo,
quedará ineficaz el contrato. También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores,
granos, líquidos y demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en
determinado día, bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día,
bolsa o mercado, con tal que sea cierto.
c) No dejarse al arbitrio de una parte. El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al
arbitrio de uno de los contratantes.
d) Consistente en dinero o signo que lo represente.

Las arras

Las arras hacen referencia a la cantidad de dinero que el comprador suele entregar al
vendedor al celebrarse el contrato.

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el

contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Pero pueden configurarse como confirmatorias (anticipo precio).

El vendedor está obligado a conservar la cosa (el obligado a dar alguna cosa lo está también a
conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia), entregarla y responder por
saneamiento.

Entrega o tradición o “traditio” (formas):

1ª.- Poner la cosa en poder y posesión comprador: se entenderá entregada la cosa vendida
cuando se ponga en poder y posesión del comprador
2ª.- Otorgamiento escritura pública: cuando se haga la venta mediante escritura pública, el
otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma
escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.
3ª.- Si cosa mueble, entrega llaves donde están: la entrega de los bienes muebles se efectuará
por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados, y por el
solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a
poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro
motivo.

El saneamiento

El saneamiento es la responsabilidad que asume el vendedor frente al comprador respecto a la

posesión pacífica del objeto vendido y de su idoneidad para el uso que le es propio.
El vendedor debe responder al comprador de:
1º.- La posesión legal y pacífica de la cosa (evicción: la cosa comprada pasa a ser propiedad de
un tercero en virtud de una sentencia.).
2º.- Los vicios y defectos ocultos que tuviese la cosa vendida (vicios ocultos).

Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un
derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá
de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo,
podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor.

Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si
la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor:

1.º La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor
o menor que el de la venta.

2.º Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido
en juicio.

3.º Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el
vendedor para el saneamiento.

4.º Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.

5.º Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de
mala fe.

El vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado
que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el
vendedor no estará obligado al saneamiento.

Vicios ocultos

La cosa vendida tiene defectos no visibles que la hacen impropia para su uso.

El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa
vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este
uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos
precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la
vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su
oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Si es un vendedor de buena fe, el comprador puede optar entre desistir del contrato (acción
redhibitoria) o rebajar el precio (acción “quanti minoris”).

Si es de mala fe porque conoce los vicios, el comprador puede optar por lo mismo y además
podrá exigir daños y perjuicios si opta por la resolución.

El plazo para exigir esta responsabilidad es de 6 meses desde la entrega.

La principal obligación del comprador es pagar el precio en el tiempo y lugar fijados en el
contrato. En otro caso, se pagará en el tiempo y lugar en que se haga la entrega (1500).

LA PERMUTA

La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa
para recibir otra (no es más que un trueque).

Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato
por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si
el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta
en el caso contrario.

DONACIÓN

La donación es un contrato basado en la generosidad por el cual una parte (donante) dispone
de una cosa en favor de la otra (donatario) sin contraprestación.

Puede ser: consensual (se perfecciona desde que el donante conoce la aceptación del
donatario y el donatario debe, so pena de nulidad, aceptar la donación por sí o por medio de
persona autorizada con poder especial para el caso, o con poder general y bastante),
unilateral, gratuito, traslativo del dominio y solemne (en inmuebles).

La donación podrá comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de ellos, con
tal que éste se reserve, en plena propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir en un estado
correspondiente a sus circunstancias.

Se prohíbe expresamente la donación de:

- Bienes futuros: se entienden aquellos de que el donante no puede disponer al tiempo de la
donación.
- Más de lo que se pueda dar o recibir por testamento: a fin de salvaguardar el derecho de los
legitimarios. La donación será inoficiosa en todo lo que exceda esta medida.

La donación puede revocarse solo en los siguientes casos:

- Supervivencia o superveniencia de hijos: toda donación entre vivos, hecha por persona que
no tenga hijos ni descendientes, será revocable por el mero hecho de ocurrir cualquiera de los
casos siguientes:

1.° Que el donante tenga, después de la donación, hijos, aunque sean póstumos.

2.° Que resulte vivo el hijo del donante que éste reputaba muerto cuando hizo la donación.

- Ingratitud del donatario por conducta contraria al donante:

1.º Si el donatario cometiere algún delito contra la persona, el honor o los bienes del donante.

2.º Si el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a procedimientos
de oficio o acusación pública, aunque lo pruebe; a menos que el delito se hubiese cometido
contra el mismo donatario, su cónyuge o los hijos constituidos bajo su autoridad.

3.º Si le niega indebidamente los alimentos.

- Incumplimiento de las cargas o condiciones que el donante le impuso: La donación será
revocada a instancia del donante, cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna de las
condiciones que aquél le impuso. En este caso, los bienes donados volverán al donante,
quedando nulas las enajenaciones que el donatario hubiese hecho y las hipotecas que sobre
ellos hubiese impuesto.

La donación de bienes muebles puede hacerse verbalmente o por escrito: La verbal requiere la
entrega simultánea de la cosa donada. Faltando este requisito, no surtirá efecto si no se hace
por escrito y consta en la misma forma la aceptación.

La donación de bienes inmuebles ha de hacerse en escritura pública: expresándose en ella

individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. La
aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada; pero no
surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante. Hecha en escritura separada, deberá
notificarse la aceptación en forma auténtica al donante, y se anotará esta diligencia en ambas
escrituras.

ARRENDAMIENTO DE COSAS

En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una
cosa por tiempo determinado y precio cierto. Los bienes fungibles que se consumen con el uso
no se pueden arrendar.

Puede ser: consensual, oneroso, bilateral, no formal, temporal (no se admite a perpetuidad) y
de tracto sucesivo (ejecución prolongada en el tiempo).

El arrendador está obligado a:

1º.- Entregar la cosa objeto del contrato.

2º.- Hacer las reparaciones necesarias.
3º.- Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa.

El arrendatario está obligado a:

1º.- Pagar el precio en los términos convenidos.

2º.- Usar de la cosa como un diligente padre de familia.
3º.- Avisar al arrendador de toda usurpación o daño que sufra la cosa y necesidad de
reparaciones.
4º.- Responder del deterioro de la cosa por su culpa.
5º.- Devolver la cosa tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera
menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

La extinción del contrato hace referencia al vencimiento del plazo y resolución por
incumplimiento de las obligaciones de las partes.

EL ARRENDAMIENTO EN LEYES ESPECIALES

- Distinción entre arrendamiento de vivienda y de uso distinto de vivienda.

- Duración mínima: 5 años (o 7 años si arrendador persona jurídica).
- Renta libremente pactada (no en toda España), pero no se puede exigir pago anticipado de
más de una mensualidad y la actualización está limitada.
- Subrogación “mortis causa” a favor de determinadas personas
- El arrendatario debe prestar fianza. Una mensualidad en vivienda (dos mensualidades en
arrendamiento distinto de vivienda).
PRÉSTAMO Y COMODATO

Por el contrato de préstamo, una de las partes entrega a la otra, o alguna cosa no fungible para
que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o dinero u
otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, en cuyo
caso conserva simplemente el nombre de préstamo. El comodato es esencialmente gratuito. El
simple préstamo puede ser gratuito o con pacto de pagar interés. Al simple préstamo se le
llama también mutuo.

El contrato de préstamo es esencialmente gratuito (salvo en el mutuo con intereses), lo que le

distingue del arrendamiento de cosas. Y es un contrato real, unilateral (ya que solo crea
obligaciones a cargo del prestatario) y no formal.

Obligaciones del comodatario:

1º. Conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia.
2°. Devolver la cosa a la terminación del préstamo.
3°. Satisfacer los gastos ordinarios que sean de necesidad para el uso y conservación de la cosa
prestada.

Si el comodatario destina la cosa a un uso distinto de aquel para que se prestó, o la conserva
en su poder por más tiempo del convenido, será responsable de su pérdida, aunque ésta
sobrevenga por caso fortuito. Si la cosa prestada se entregó con tasación y se pierde, aunque
sea por caso fortuito, responderá el comodatario del precio, a no haber pacto en que
expresamente se le exima de responsabilidad.

El comodatario no responde de los deterioros que sobrevengan a la cosa prestada por el solo
efecto del uso y sin culpa suya.

El comodante debe abonar los gastos extraordinarios causados durante el contrato para la
conservación de la cosa prestada, siempre que el comodatario lo ponga en su conocimiento
antes de hacerlos, salvo cuando fueren tan urgentes que no pueda esperarse el resultado del
aviso sin peligro. El comodante que, conociendo los vicios de la cosa prestada, no los hubiere
hecho saber al comodatario, responderá a éste de los daños que por aquella causa hubiese
sufrido.

El comodante no puede reclamar la cosa prestada antes del uso para que la prestó, salvo
urgente necesidad.

El precario hace referencia a la modalidad de comodato en el que si no se pactó el tiempo y el

uso de la cosa prestada el comodante puede reclamarla a su voluntad.