TEMA 1: LA COMPRAVENTA.
1. CONCEPTO Y CARACTERES.
- Art. 1445 CC: "por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a
entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o
signo que lo represente".
- Caracteres:
● consensual (art. 1450)
● Bilateral
● Oneroso
● Conmutativo
● Traslativo de dominio: título para transmitir el dominio, acompañado de la
entrega. No lo contradice el pacto de reserva de dominio (vendedor y
comprador acuerdan que no se producirá la transmisión de la propiedad de la
cosa vendida hasta que no se produzca el pago íntegro del precio
convenido).
2. PERFECCIÓN DEL CONTRATO. COMPRAVENTA Y TRANSMISIÓN DE LA
PROPIEDAD.
- Art. 1450 CC: "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será
obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el
precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".
- Validez del pacto: los actos de entrega son fase de ejecución posterior.
Consecuencia: el contrato y su vinculación existen desde el mero pacto.
- Trasmisión del dominio: doctrina.
● El vendedor no está obligado a transmitir el dominio de la cosa al comprador,
solamente su poder y posesión y garantizar su pacífica posesión: entre las
obligaciones del vendedor no se recoge la de transmitir el dominio. Además,
en la evicción sólo podrá accionar contra el vendedor cuando sea privado de
la posesión.
● Otro sector: la obligación del vendedor de transmitir el dominio deriva de la
de mantener al comprador en la posesión, no sólo pacífica y legal de la cosa.
También se apoya en el art. 1473 sobre doble venta y en la concepción
social normal del contrato de compraventa. Según lo anterior, el comprador
podría resolver el contrato acreditando simplemente que el vendedor no
puede transmitir la propiedad por carecer de poder de disposición
3. CAPACIDAD PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
PROHIBICIONES DE COMPRAR.
- Art. 1457 CC: "Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a
quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en
los artículos siguientes".
Remisión a la normativa general sobre capacidad de obrar y contratar
- Art. 1458 CC: “Los cónyuges podrán venderse bienes recíprocamente”, cualquiera
que sea su régimen económico matrimonial.
-
- ART. 1459 CC: Prohibiciones de compraventa, por sí o persona intermedia, debido a
posibles influencias:
● Al tutor adquirir los bienes de sus tutelados y a todo cargo tutelar.
● Mandatarios, albaceas y toda administración o representación voluntaria.
● Funcionarios públicos en su demarcación y de los bienes de cuya
administración estuviesen encargados, personal de la Administración de
Justicia, los bienes en litigio ante el Tribunal en el que ejerciera sus
funciones; abogados y procuradores que participen en tales litigios.
- Ley Concursal (art. 151): administradores concursales sobre los bienes del
concurso.
- Consecuencias de la vulneración de la prohibición:
1. Nulidad radical y absoluta de tales adquisiciones (art. 6.3 CC)
2. En el caso de los mandatarios y albaceas, se trata de un defecto subsanable,
al admitirse el posterior consentimiento del mandante o de los sucesores.
4. EL OBJETO DE LA COMPRAVENTA.
LA COSA. REQUISITOS. LA VENTA DE COSA FUTURA. LA VENTA DE COSA AJENA.
- Las cosas pueden ser corporales o incorporales o derechos; mueble e inmuebles;
presentes y futuros; pero, en cualquier caso, han de reunir una triple condición: son
objeto de comercio lícito (art. 1271), tienen existencia real o posible (art. 1272) y son
determinadas o determinables sin necesidad de nuevo convenio (art.1273 CC).
- Respecto de la venta de cosa futura, la exigencia de la existencia real o posible
permite dos supuestos de compraventa:
● Compraventa de cosa esperada: la compraventa conmutativa y condicional,
puesto que las partes supeditan la eficacia del contrato a la existencia de la
cosa. Si la cosa no llega a tener existencia, no surge ninguna obligación.
● Compraventa de esperanza. Si, por el contrario, los contratantes celebran la
compraventa a todo evento, de forma que el comprador paga el precio llegue
o no a la cosa a existir, el contrato es aleatorio. El vendedor debe hacer lo
posible para que la cosa llegue a existir y el comprador vendrá obligado a
pagar lo pactado.
EL PRECIO. REQUISITOS.
- Suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la
cosa entregada. Debe de reunir los siguientes requisitos:
● Verdadero o real. Si no hay precio, el contrato de compraventa podría
simular y constituir donación o sería inexistente en caso de ausencia total.
- Cierto, determinado o determinable sin necesidad de nuevo convenio, por referencia
a otra cosa cierta, referencia al precio en determinado día, bolsa o mercado, o se
deje mediante señalamiento por persona que no es parte en el contrato.
- Consistente en dinero o signo que lo represente: si se entrega otra cosa, estaríamos
ante un supuesto de permuta. Si se entrega parte dinero y parte cosa, art. 1446 CC.
- ¿Debe ser justo? El CC no exige equivalencia precisa entre el valor de la cosa y el
precio, circunstancia por la que no se exige que el precio sea justo, aunque el precio
irrisorio se equipara al precio simulado. Es diferente la exigencia de un precio legal:
si el pactado es superior, el exceso se tiene por no puesto (art. 13 LOCM).
ARRAS. CLASIFICACIÓN.
- Art. 1454: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá
rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a
devolverlas duplicadas”.
- Clases:
● Confirmatorias
● Penales
● Penitenciales
- Jurisprudencia: confirmatorias, a falta de pacto en contrario. Carácter dispositivo del
art. 1454 CC.
5. PROMESA DE VENDER O COMPRAR.
- Artículo 1451. CC: “La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la
cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el
cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y
venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de
las obligaciones y contratos en el presente libro”.
- En la práctica, el supuesto más frecuente es la opción de compra. Este contrato
incluye una promesa unilateral, por la que el optante adquiere la facultad de adquirir
un bien por el precio pactado y el promitente queda vinculado a la venta si aquél
ejerce su derecho en las condiciones de precio, tiempo y demás pactadas. Por su
parte, el concedente de la opción otorga un derecho de preferencia en la adquisición
al optante a cambio de un precio conocido como prima de la opción y se obliga,
como vimos, a la venta.
- La opción de compra, gratuita u onerosa, vincula al promitente durante el plazo
temporal pactado. Así, la consumación del contrato depende de la declaración de
voluntad receptiva del optante. En caso de incumplimiento del promitente, el optante
puede reclamar una indemnización de daños y perjuicios.
6. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.
- Según el artículo 1461. CC, las principales obligaciones son:
● Entregar la cosa vendida y conservarla con "la diligencia propia de un buen
padre de familia" hasta la entrega.
● Garantía de saneamiento en los casos de evicción y vicios ocultos
LA ENTREGA DE LA COSA.
- La entrega de la cosa comprende también sus accesorios y los frutos producidos
desde la perfección del contrato.
- Respecto del tiempo y lugar de la entrega, se aplican, salvo pacto en contrario, las
reglas generales. Así, la determinación del lugar se realiza conforme lo dispuesto
supletoriamente en el art. 1171 CC: la entrega se hará en el lugar donde la cosa
exista en el momento de constituirse la obligación, que es el de la perfección de la
compraventa.
1. Formas de entrega:
- Tradición real: esta forma de entrega puede ser material y simbólica.
- Material, art. 1462.1, "se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en
poder y posesión del comprador". Esta puesta en posesión puede ser:
● Material, cuando hay una entrega manual y efectiva o el adquirente ejercita
los poderes del propietario de manera inmediata;
● simbólica. No se produce transmisión material, pero el vendedor manifiesta
inequívocamente su intención de transferir la posesión al adquirente.
- Constitutum possessorium y traditio brevi manu. En el primer caso, el vendedor
sigue en la posesión de la cosa, pero por un título diferente al de propietario (por
ejemplo, arrendatario en la casa que vende). En el caso de la traditio brevi manu se
produce el proceso inverso: el comprador ya tenía, antes de la venta, la posesión
inmediata de la cosa a título distinto al de dueño, adquiriendo ahora dicha condición
(por ej., el arrendatario compra el piso en el que ya reside).
- Tradición instrumental. Art. 1462.2: "Cuando se haga la venta mediante escritura
pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del
contrato...". Es decir, el otorgamiento de la escritura pública es, en sí, la entrega,
aunque no haya habido transmisión posesoria efectiva o material de la cosa.
2. Formas de entrega especiales de bienes inmuebles: arts. 1469-1471 CC
● Venta de inmueble por unidad de medida con cabida inferior a la señalada en
el contrato (art. 1469.2).
● Venta de inmueble por unidad de medida con cabida superior a la señalada
en el contrato (art. 1470).
● Venta por unidades de medida y problemas de calidad (art. 1469).
● Venta de inmueble hecha a precio alzado. No tendrá lugar ni aumento ni
disminución del precio convenido, por haber sido éste fijado alzadamente
(art. 1471).
- Estas acciones tienen un plazo de ejercicio de 6 meses (plazo de prescripción del
art. 1472).
- Se puede suspender la entrega cuando: debiendo pagar el precio de presente el
comprador no paga o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago y
cuando siendo aquél aplazado, después de la venta se descubre que el comprador
es insolvente, salvo que aporte garantía de pago (la jurisprudencia entiende
insolvencia en sentido amplio por la jurisprudencia, sin necesidad de declaración
judicial).
LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO. GARANTÍA DE LOS BIENES DE CONSUMO. LA
FALTA DE CONFORMIDAD.
- Art. 1474 CC: el vendedor responde al comprador de la posesión legal y pacífica de
la cosa vendida y de los vicios o defectos ocultos que la cosa tuviera.
SANEAMIENTO POR EVICCIÓN.
- La evicción es un acto de un tercero que provoca que el comprador sea privado de
la propiedad de la cosa comprada en favor de aquél, en virtud de una sentencia
judicial firme y por un derecho anterior a la compraventa (art. 1475.1). Para que el
vendedor esté obligado al saneamiento se requiere que la demanda de evicción le
haya sido notificada a instancia del comprador (art. 1481). La notificación al
vendedor es necesaria para permitir que éste se pueda defender aportando pruebas
o alegaciones contra la reclamación del tercero, ayudando así a la defensa del
comprador. La notificación debe realizarse en la forma prevenida en el art. 1482 CC,
el cual otorga al comprador la facultad de realizar la notificación al vendedor dentro
del plazo previsto para su propia contestación a la demanda, suspendida ésta
mientras no se conteste a la demanda por el vendedor. La STS de 30 de marzo de
2013 considera que, en caso de evicción, el vendedor debe conocer la demanda
para tener la posibilidad de oponerse a ella.
- No obstante, la exigencia de sentencia firme, el TS ha admitido la evicción cuando la
propiedad se ha perdido en virtud de una resolución administrativa. El saneamiento
por evicción también se observa en los supuestos de ventas judiciales, según
jurisprudencia reiterada.
- Según el art. 1475: "El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya
expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir
o suprimir esta obligación legal del vendedor". No obstante, el CC mira con recelo y
desconfianza estas cláusulas de renuncia y establece una doble restricción: declara
nulo el pacto que exima al vendedor de responder de la evicción si media mala fe
por su parte (art. 1476); exigiendo que dicha renuncia se haga con conocimiento de
sus riesgos y consecuencias (art. 1477). También es posible aumentar o agravar
dicha obligación de saneamiento mediante una o varias cláusulas penales de
carácter complementario.
- Efectos de la evicción: el comprador al saneamiento, éste tendrá derecho a exigir
del vendedor todos los conceptos indemnizatorios que recoge el art. 1478: precio
que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de
venta; frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya
vencido en juicio; costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las
del seguido con el vendedor por el saneamiento; gastos del contrato si los hubiese
pagado el comprador y daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u
ornato, si se vendió de mala fe.
- Evicción parcial: si el comprador pierde por evicción una parte de la cosa de tal
importancia que sin aquélla no lo hubiera comprado, o si se vendiese dos o más
cosas conjuntamente por precio alzado o particular para cada una de ellas, siendo
claro que el comprador no había comprado la una sin la otra, establece el art. 1479
que el comprador puede exigir la rescisión del contrato, devolviendo la cosa sin más
gravámenes que los que tuviera al adquirirla.
- Evicción de cargas o gravámenes ocultos. El art. 1483 CC establece que "si la
finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o
servidumbre no aparente, de tal naturaleza que debe presumirse no la habría
adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato o
la indemnización correspondiente". El comprador tiene el plazo de 1 año, desde el
otorgamiento de la escritura, para ejercitar la acción rescisoria o solicitar la
indemnización. Pasado este año, sólo podrá reclamar la indemnización durante otro
año desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.
SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.
- Cuando la cosa vendida tuviere vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para
el uso a que se destina o disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos
conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella,
el vendedor está obligado al saneamiento (art. 1484), salvo que los vicios ocultos
fuesen manifiestos o cuando puede reconocerlos fácilmente por razón de su
profesión u oficio (art. 1484 CC). El vendedor responde del saneamiento por vicios
ocultos, aunque los ignorase, salvo pacto en contrario (art. 1485).
- El comprador puede optar (art. 1486) entre: resolver el contrato (acción redhibitoria)
con restitución de los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del
precio, a juicio de peritos (acción estimatoria). Si el vendedor actuó de mala fe y el
comprador opta por la primera solución, se le indemnizarán los daños y perjuicios,
no en el segundo caso, porque la rebaja se habrá realizado sobre la base de los
perjuicios sufridos.
- También prevé nuestro CC la posibilidad de perecimiento de la cosa vendida bien
como consecuencia de los vicios ocultos (art. 1487), bien por caso fortuito, bien por
culpa del comprador (art. 1488). Si la cosa perece por los vicios ocultos, los efectos
el conocimiento de los vicios por el vendedor agrava su y responde de los daños y
perjuicios. Si la cosa perece después de la venta por caso fortuito o culpa del
comprador, puede reclamar del vendedor el precio que pagó, menos el valor de la
cosa en el momento de perderse, con daños e intereses si se vendió de mala fe.
- La acción para reclamar el saneamiento debe ejercitarse en el plazo de seis días
desde la entrega de la cosa vendida.
- La ley del ruido también considera vicio oculto derivado de la defectuosa
construcción la percepción excesiva de ruidos en la casa.
- El CC incluye un régimen específico de saneamiento por vicios ocultos en animales
(arts. 1492 y ss CC).
GARANTÍA DE LOS BIENES DE CONSUMO.
- La garantía en la venta de bienes de consumo conlleva la obligación del vendedor
de entregar al comprador/consumidor un bien que sea conforme con el contrato
celebrado, de manera que responderá ante el consumidor en caso de
disconformidad.
- Esta garantía se aplica a los bienes muebles destinados al consumo privado – art. 1
de la Ley de garantías de venta de bienes de consumo-. Se consideran bienes de
consumo los bienes muebles corporales destinados al consumo privado.
- Se excluyen del ámbito de aplicación de esta garantía los siguientes bienes: bienes
adquiridos mediante venta judicial, suministro de agua y gas no envasados, bienes
de segunda mano adquiridos en subasta administrativa y bienes inmuebles.
FALTA DE CONFORMIDAD.
- Se considera que el bien entregado es conforme a contrato cuando :
1. Se ajuste a la descripción realizada por el vendedor y poseer las cualidades que el
vendedor ha presentado al consumidor en forma de muestra o modelo.
2. Sea apto para los usos ordinarios de tales bienes.
3. Sea apto para un uso especial requerido cuando el consumidor lo ha comunicado al
vendedor al realizar la compra y éste lo haya admitido.
4. Tenga el nivel de calidad y prestaciones que se esperan de estos bienes. En caso
de desacuerdo con el bien y su calidad o condiciones, puede reclamar: la reparación
del bien, su sustitución, una rebaja del precio o la resolución de la venta.
- La renuncia previa de los derechos reconocidos por la ley es nula, siendo. Así
mismo, son nulos los actos realizados en fraude de esta ley, de conformidad con el
artículo 6 del Código Civil.
GARANTÍA COMERCIAL.
- Es una garantía adicional a la obligatoria antes vista. Así, el garante -el vendedor, el
fabricante, etc.- se obliga garantizar las condiciones establecidas en el documento
de garantía y en la publicidad, en su caso.
- Esta garantía se formalizará por escrito u otro soporte a petición del consumidor y
deberá expresar necesariamente:
• Bien en cuestión
• Nombre y dirección del garante,
• Separación de la garantía comercial y los derechos de la garantía obligatoria,
• Derechos del consumidor como titular de la garantía,
• Plazo de duración y ámbito territorial y
• Posibles vías de reclamación.
GARANTÍAS DEL PAGO DEL PRECIO A FAVOR DEL VENDEDOR.
- Art. 1503: “Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa
inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la
venta. Si no existiere este motivo, se estará a lo dispuesto en el art. 1124", en cuyo
caso la resolución deriva del incumplimiento.
- Pacto expreso de resolución en las ventas inmobiliarias: el pacto comisorio. Es la
facultad de resolver el contrato concedida al vendedor por pacto expreso en caso de
falta de pago en el plazo convenido o en los plazos señalados. El art. 1504 lo
admite, si bien con la precisión de que la automaticidad del plazo temporal previsto
para el pago no es absoluta. El art. 1504 exige como requisito esencial para que
proceda la resolución el previo requerimiento judicial o por acta notarial, por lo que
no basta el mero incumplimiento, pues el comprador cuenta con un plazo
complementario para pagar desde el término fijado hasta el día en que el vendedor
lo requiere judicial o notarialmente. El requerimiento produce un doble efecto:
• Actúa como presupuesto del ejercicio de la facultad resolutoria.
• Impide al Juez otorgar un nuevo plazo para cumplir.
- Estos pactos quedan sujetos a la facultad moderadora del Juez.
• La resolución de la venta de bienes muebles. Establece el art. 1505 que "respecto
de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en
interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado no se
haya presentado a recibirla, o presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el
precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación".
7. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.
PAGO DEL PRECIO.
- Art. 1500: “El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el
tiempo y lugar fijado por el contrato. Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago
en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida”. El pago del
precio aplazado no genera intereses, salvo pacto en contrario –práctica frecuente-.
- El art. 1501 establece que "El comprador deberá intereses por el tiempo que medie
entre la entrega de la cosa y el pago del precio en los tres casos siguientes: si así se
hubiere convenido, si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta; si se
hubiese constituido en mora, con arreglo al art. 1100".
FACULTAD DE SUSPENDER EL PAGO.
- Art. 1502 que "si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa
adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o
hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho
cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su
caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquier contingencia de aquella clase,
el comprador estaba obligado a verificar el pago".
- Norma que pretende proteger al comprador en caso de que éste tema fundadamente
perder la cosa y el precio abonado. La jurisprudencia otorga un sentido restringido al
art. 1502 con el fin de proteger la seguridad en el tráfico. El comprador debe
comunicar la suspensión de forma fehaciente al vendedor.
EL PAGO DE GASTOS COMPLEMENTARIOS.
- El comprador debe abonar los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida
desde la perfección hasta la consumación del contrato; así como los gastos de
transporte de la cosa vendida, salvo pacto en contrario (art. 1465); gastos de
expedición de la primera copia de escritura y los demás posteriores a la venta, salvo
pacto en contrario igualmente (art. 1455), entre otros, los gastos de inscripción en el
Registro de la Propiedad, dado que son posteriores a la perfección, salvo pacto
contrario –cuestión distinta es la relativa al pago de gastos de la inscripción de la
garantía hipotecaria-.
- Es abusiva y, por tanto, nula, la cláusula que imputa el pago de la plusvalía
municipal al comprador, incluso en los contratos celebrados antes de la reforma de
2006 (STS de 17 de marzo de 2016, entre otras). Respecto del IBI, la regla general
será, salvo pacto en contrario, que el vendedor que lo pague pueda repercutir al
comprador, en proporción al tiempo de titularidad de cada parte (STS de 15 de junio
de 2016).
8. RIESGOS EN LA COMPRAVENTA CIVIL.
- Dado que la perfección y la ejecución de la compraventa no tiene que coincidir en el
tiempo y, por tanto, la cosa puede seguir en poder del vendedor después de la
celebración y sufrir daños o perderse, es necesario determinar cuál es el régimen de
responsabilidad en tales casos.
- El art. 1452 establece que "El daño o provecho de la cosa vendida, después de
perfeccionado el contrato se regulará por lo dispuesto en los arts. 1096 y 1182. Esta
regla se aplicará a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un solo
precio, o sin consideración a su peso, número o medida. Si las cosas fungibles se
vendieron por un precio fijado con relación al peso, número o medida no se imputará
el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que
éste se haya constituido en mora".
- En virtud del art. 1096.3, el vendedor asume los riesgos de la cosa vendida, incluso
si la pérdida obedezca a caso fortuito, en los siguientes supuestos: cuando haya
incurrido en mora y cuando haya realizado una doble venta. De otra parte, el art.
1182 establece lo siguiente: “Quedará extinguida la obligación que consista en
entregar una determinada cosa cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del
deudor y antes de haberse constituido éste en mora”. Así, quedaría exonerado el
vendedor de la entrega, salvo falta de acreditación de que la pérdida ocurrió por otra
causa y observó la diligencia debida para conservar la cosa.
- Tanto la doctrina como la jurisprudencia consideran, con carácter general, que es el
comprador el que asume los riesgos en nuestro Derecho
