INFORME DE TASACIÓN
REFERENCIA VALUACION COMERCIAL DE UN INMUEBLE
CLIENTE EMPRESA DE TRANSPORTES Y SERVICIOS KAZMEÑO E.I.R.L.
SOLICITANTE DIVEMOTOR
PROPIETARIOS EMPRESA DE TRANSPORTES Y SERVICIOS KAZMEÑO E.I.R.L.
UBICACIONES Dirección Registral: Programa de Vivienda H.U. Zona NorEste Mz. T2, Lote 5, Av.
Magdalena, Distrito de Casma, Provincia de Casma y Departamento de Ancash.
Dirección Autovaluo: Av. Magdalena Zona NorEste Mz. T2, Lote 5, Distrito de
Casma, Provincia de Casma y Departamento de Ancash.
Dirección In Situ: Av. Magdalena Zona NorEste Mz. T2, Lote 5, Distrito de Casma,
Provincia de Casma y Departamento de Ancash.
FECHA DE INSPECCION 31 de Agosto del 2020
AREAS Y VALORES:
Valor en
Descripción Área en m2 Valor en US$
S/.3.55
TERRENO (VT) 200.00 100,000.00 355,000.00
EDIFICACION (VE) 1,135.21 406,020.66 1,441,373.33
OBRAS COMUNES COMPLEMENTARIAS (VOCC) 0.00 0.00
CONSTRUCCION ( VE + VOC ) (VCON) 406,020.66 1,441,373.33
IMPORTE ASEGURABLE = V. RECONST. 441,326.80 1,566,710.14
VALOR COMERCIAL (VC) = VR x 1.00 506,020.66 1,796,373.33
VALOR DE REALIZACION INMEDIATA (VRI): 0.80 % 404,816.52 1,437,098.66
AÑO DE CONSTRUCCION : 2015.
MATERIAL DE LA CONSTRUCCION : LADRILLO y CONCRETO
TIPO : INMUEBLE
USO : LOCAL COMERCIAL
NUMERO DE PISOS : 03 PISOS + AZOTEA
PERITO RESPONSABLE : ING. ROGGER INGA DURANGO
REPEV Nº: 643 - 96 S.B.S
FECHA : Lima, 31 de Agosto del 2020
Residencial Pascual Saco Block 2 – A1 –Chiclayo – Lambayeque // Teléfono 074-221201
Av. Andrés Aramburu N° 880, Urb. Limatambo – Surquillo – Lima // Teléfono 01-3705817
Cel: #961975353 Email: ridpru@[Link] – ridchiclayo@[Link] – ridlima@[Link]
I. MEMORIA DESCRIPTIVA DEL BIEN
1. CLASE DE BIEN
INMUEBLE
2. PROPIETARIOS
EMPRESA DE TRANSPORTES Y SERVICIOS KAZMEÑO E.I.R.L.
3. OBJETO DE LA TASACIÓN
El objetivo del informe de tasación es hallar y expresar el valor comercial en el mercado del
inmueble.
4. METODOLOGIA
La presente tasación se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú, aprobado por la R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23/07/2016, aplicando el método
de tasación directa, inspección ocular y toma de vistas fotográficas.
5. FECHA DE VALUACIÓN
Lima, 31 de Agosto del 2020
6. UBICACIÓN IN-SITU
Av. Magdalena Zona NorEste Mz. T2, Lote 5, Distrito de Casma, Provincia de Casma y
Departamento de Ancash.
7. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS:
Descripción Partida N°
Frente Con la Av. Magdalena, con 15.20 ml.
Derecha Con el lote 4A (Producción), con 40.00 ml.
Izquierda Con el lote 6 (Producción), con 40.00 ml.
Fondo Con parcela agrícola, con 15.00 ml.
Perímetro 110.20 ml. P09072169
8. AREA DEL TERRENO
Descripción Área de Terreno % Participación Área de terreno X
Matriz (m2) % (m2)
Terreno 604.00 --- ---
Total 604.00 --- ---
9. ZONIFICACIÓN
Según inspección In-Situ, Se trata de una Zona Vivienda - Taller.
10. USO ACTUAL DEL PREDIO
LOCAL COMERCIAL SIN USO ACTUAL
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11. ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACIÓN:
DESCRIPCION SUNARP AUTOAVALUO TASADOR
Sótano - Techo Aligerado --- --- 5 años
1° Piso - Techo Aligerado --- 34 años 5 años
1° Piso - Techo Liviano --- 34 años 5 años
2° Piso - Techo Aligerado --- 8 años 5 años
3° Piso - Techo Aligerado --- 7 años 5 años
Azotea - Techo Aligerado --- 7 años 5 años
Azotea - Techo Liviano --- --- 5 años
12. ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACIÓN
DESCRIPCION ESTADO DEPRECIACION FACTOR
Sótano - Techo Aligerado BUENO 8% 0.92
1° Piso - Techo Aligerado BUENO 8% 0.92
1° Piso - Techo Liviano BUENO 8% 0.92
2° Piso - Techo Aligerado BUENO 8% 0.92
3° Piso - Techo Aligerado BUENO 8% 0.92
Azotea - Techo Aligerado BUENO 8% 0.92
Azotea - Techo Liviano BUENO 8% 0.92
13. CUADRO DE AREAS:
TASADOR
SUNARP AUTOAVALU
DESCRIPCIÓN
A.O (m2) A.C. O A.C. (m2) A.O (m2) A.C. (m2)
(m2)
Sótano - Techo Aligerado 604.00 56.43 --- --- 56.43
1° Piso - Techo Aligerado 604.00 619.20 195.00 --- 158.26
1° Piso - Techo Liviano --- --- 375.00 --- 445.74
2° Piso - Techo Aligerado 604.00 158.26 150.00 --- 158.26
3° Piso - Techo Aligerado 604.00 158.26 150.00 --- 158.26
Azotea - Techo Aligerado 604.00 158.26 30.00 --- 34.20
Azotea - Techo Liviano --- ---- --- --- 124.06
TOTAL 604.00 1,150.41 900.00 --- 1,135.21
14. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO:
La zona donde se ubica el inmueble cuenta con los servicios de agua, desagüe, luz eléctrica, redes
de telefonía, cable e internet, pistas, su principal vía de acceso es por la Panamericana Norte,
entre otras.
El inmueble se ubica en una zona de Regular índice de delincuencia.
Entre las principales actividades colindantes al inmueble predominan: Comercio - Vivienda, entre
otras.
Dentro de un radio de 500 metros al inmueble existen obras complementarias en su entorno, tales
como: Hospital, iglesia, entre otros comercios zonales.
Dentro de un radio de 500 metros al inmueble no existe presencia de ríos, lagos, acantilados ni
mar.
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15. DESCRIPCION DEL BIEN:
Sobre el terreno matriz se ha construido una edificación de 3 pisos más azotea destinada a Local
Comercial.
El inmueble SI presenta Declaratoria de Fábrica Parcial.
El inmueble se encuentra desocupado.
16. DISTRIBUCIÓN DEL BIEN:
1° Piso: Ingresando cuenta con dos baterías SSHH, una cocina amplia, un salón de eventos, un
estrado con un semisótano.
2° Piso: Una sala amplia, dos baños, escalera de acceso al tercer nivel.
3° Piso: Una sala amplia, cocina, un baño y un cuarto con baño.
Azotea: Una sala amplia con techo metálico, una lavandería, un cuarto con baño.
17. CARACTERISTICASQUE PRESENTA LA EDIFICACIÓN:
ITEM PARTIDA DESCRIPCIÓN
A Estructura portante y techos Cimentación, sobre cimentación, columnas y vigas de
concreto armado, techo aligerado y liviano.
B Albañilería y Revoques Muros de ladrillo tarrajeados y pintados con látex lavable.
C Pisos Cemento pulido y cerámico.
D Puertas y Ventanas Puerta de ingreso metálico, puertas interiores de madera
contraplacada; Ventanas exteriores de perfiles de
aluminio con vidrio.
E Cocina Piso Cerámico.
Pared Enchape de mayólica.
Mueble De concreto con enchape de mayólica.
F Baños Piso Cerámico.
Pared Enchape de mayólica.
Sanitario Blanco, color nacional.
G Lavandería Piso Cemento pulido.
Pared Enchape de mayólica.
Lavadero Concreto con enchape de cerámico.
H Instalaciones Sanitarias Redes empotradas para agua fría y caliente.
I Instalaciones Eléctricas Redes empotradas, suministro monofásico.
Nº de Pisos Nº de sótanos Diseñada para:
03 Pisos --- 03 Pisos
18. SERVIDUMBRES
--------------
19. INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS
Presenta inscripción a favor de: EMPRESA DE TRANSPORTES Y SERVICIOS KAZMEÑO E.I.R.L. en
la Partida N° P09072169, de los Registros Públicos SUNARP – Casma.
20. DOCUMENTACIÓN
Copia literal de la Partida N° P09072169, de SUNARP - Casma.
Autovaluo al 2020 – Municipalidad de Casma.
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21. OBSERVACIONES
--------------
22. ESTUDIO DE MERCADO
Área Valor
Área Terreno VU
N° Dirección Descripción Construida Comercial
en m2 US$
m2 en US$
01 Terreno en Venta Casma Venta de terreno comercial en
Distrito, Casma. casma esquina 460m2 a 1/2
Fuente: cdra de la plaza de armas de
[Link] casma (en plena avenida
[Link]/inmueble/333170 magdalena, calle manco
capac, plaza de armas,
460.00 --- 460,000.00 1,000.00
bancos, tendas, grifos, hoteles
y principales negocios del
centro de casma). Caracterá
sticas del terreno: ubicado
exactamente a 1/2 cuadra de
la plaza de armas de casma.
02 Casa en Casma. EXCELENTE OPROTUNIDAD DE
INVERSION EN CASA DE DOS
Fuente: PISOS EN CASMA, ANCASH
[Link] UBICACION ESTRATEGICA,
[Link]/detalle/5qix_venta_ CENTRICA Y CON
260.52 123.08 250,000.00 959.62
casa_casma_re-max- ZONIFICACION COMERCIAL Y
DE FACIL ACCESIBILIDAD AREA
expo#sug_src TERRENO: 260.52 m2 ARE
CONSTRUIDA: 123.08 M2
ANTIGUEDAD.: 20 AÑO
03 En la misma zona. Terreno Urbano.
Fuente: Sra. Carmen 250.00 --- 50,000.00 200.00
Teléfono N° 999208870.
23. HOMOLOGACIÓN
FACTOR
FACTOR DE VALOR
AREA DEL TERRENO VALOR UNITARIO VALOR
MUESTRA PRECIO (US$) ZONIFICACIÓN UBICACIÓN ACTUALIZACI UNITARIO
(M 2) DE TERRENO (US$/ M2) TOPOGRÁ_ UNITARIO
EXTENSIÓN SUELO OFERTA ECOLÓGICO ENTORNO ON ESTIMADO
FICO
TIPO COEF. FRENTE COEF.
MUESTRAS DEL ESTUDIO DE MERCADO
M-1 460.00 460000.00 1000.00 S/Z 1.00 CALLE 1 1.00 1 1 0.7 1 0.8 1 560.00
M-2 260.52 250000.00 959.62 S/Z 1.00 CALLE 1 1.05 1 1 0.7 1 0.8 1 564.26 500.00
M-3 250.00 50000.00 200.00 S/Z 1.00 CALLE 1 1.05 1 1 1.34 1 1.34 1 377.08
24. OBSERVACIONES
ITEM DETALLE
01 El inmueble forma parte de los BIENES INTEGRALES DEL NO
PATRIMONIO CULTURAL DE LA NACIÓN.
02 La zonificación afecta al valor comercial al inmueble. NO
03 El inmueble cuenta con señales de evacuación. NO
04 El inmueble cuenta con sistema contra incendio. NO
05 El inmueble presenta materiales inflamables SI
06 Las Cargas afectan el valor comercial del inmueble. NO
07 Los Gravamen afectan el valor comercial del inmueble. NO
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25. OPINION INTEGRAL DEL PERITO
-. La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las
normas vigentes.
-. Vigencia de la valuación: de no variar las condiciones del mercado así como de no presentarse
imponderables, podría tener una vigencia de 90 días.
-. Los valores de los materiales usados en la construcción de la edificación son valores actuales
que el perito luego deprecia de acuerdo a su antigüedad y da un valor de realización de acuerdo
a su criterio.
26. DEDUCCIONES A CONSIDERAR PARA EL VALOR DE REALIZACIÓN
DEDUCCIONES A CONSIDERAR:
Mantenimiento 5%
Pre-Realización y Valuación 1,2%
Gastos Publicidad y Ventas 2%
Reajuste por Realización en 60 días 11,8%
TOTAL DE DEDUCCIONES 20%
NOTA: NO INCLUYE LAS CONSIDERACIONES QUE LA ENTIDAD CREA CONVENIENTE PARA
LLEGAR AL VALOR DE REALIZACION ÓPTIMO.
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II. VALUACION DEL PREDIO BIEN
01. VALOR DEL TERRENO: VT
En concordancia con el Artículo II.C.22 del R.N.T. y del análisis de los valores comerciales del mercado
inmobiliario de compra y venta, de terrenos similares en ubicación y entorno urbano, a la fecha se estima
como valor comercial unitario: US$ 500.00 /m2. Luego:
VT = 200.00 m2 x US$ 500.00 /m2 x 0.00 (VT) = US$ 100,000.00
02. VALOR DE EDIFICACION: VE
De acuerdo a los materiales usados en la edificación y zonas comunes que proporcionalmente le corresponden,
el perito ha considerado un Valor de la edificación, Por lo tanto, tenemos:
Sótano - Techo Aligerado
VE. 56.43 m2 x US$ 480.00 /m2 x 0.92 = US$ 24,919.49
1° Piso - Techo Aligerado
VE. 158.26 m2 x US$ 480.00 /m2 x 0.92 = US$ 69,887.62
1° Piso - Techo Liviano
VE. 445.74 m2 x US$ 320.00 /m2 x 0.92 = US$ 131,225.86
2° Piso - Techo Aligerado
VE. 158.26 m2 x US$ 480.00 /m2 x 0.92 = US$ 69,887.62
3° Piso - Techo Aligerado
VE. 158.26 m2 x US$ 480.00 /m2 x 0.92 = US$ 69,887.62
Azotea - Techo Aligerado
VE. 34.20 m2 x US$ 480.00 /m2 x 0.92 = US$ 15,102.72
Azotea - Techo Liviano
VE. 124.06 m2 x US$ 220.00 /m2 x 0.92 = US$ 25,109.74
(VE) = US$ 406,020.66
03. VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS: V.O.C.
VOC:
No presenta = US$ 0.00
(VOC) = US$ 0.00
04. VALOR RECONSTRUCCION: VRE = VE + VOC - %DEPREC
El valor de reconstrucción es la suma del valor de las edificaciones + el valor de las obras complementarias sin
depreciación:
Sótano - Techo Aligerado
VE. 56.43 m2 x US$ 480.00 /m2 x 0.00 = US$ 27,086.40
1° Piso - Techo Aligerado
VE. 158.26 m2 x US$ 480.00 /m2 x 0.00 = US$ 75,964.80
1° Piso - Techo Liviano
VE. 445.74 m2 x US$ 320.00 /m2 x 0.00 = US$ 142,636.80
2° Piso - Techo Aligerado
VE. 158.26 m2 x US$ 480.00 /m2 x 0.00 = US$ 75,964.80
3° Piso - Techo Aligerado
VE. 158.26 m2 x US$ 480.00 /m2 x 0.00 = US$ 75,964.80
Azotea - Techo Aligerado
VE. 34.20 m2 x US$ 480.00 /m2 x 0.00 = US$ 16,416.00
Azotea - Techo Liviano
VE. 124.06 m2 x US$ 220.00 /m2 x 0.00 = US$ 27,293.20
VOC:
No presenta = US$ 0.00
(VRE) = US$ 441,326.80
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05. VALOR REPOSICION: VR = VT + VE + VOC
.- Valor del Terreno (VT) = US$ 100,000.00
.- Valor de la Edificación (VE) = US$ 406,020.66
.- Valor de Obras Complementarias (VOC) = US$ 0.00
.- Valor Reposición (VR) = US$ 506,020.66
06. VALOR COMERCIAL: VC = VR x 1.00
VC = VR x 1.00
VC = US$ 506,020.66 x 1.00 (VC) = US$ 506,020.66
SON: QUINIENTOS SEIS MIL VEINTE CON 66/100 DOLARES AMERICANOS.
07. VALOR DE REALIZACION INMEDIATA: VRI = VC x 80 %
VRI : VC x 80 %
VRI : US$ 506,020.66 x 80 % (VRI) = US$ 404,816.52
SON: CUATROCIENTOS CUATRO MIL OCHOCIENTOS DIECISEIS CON 52/100 DOLARES
AMERICANOS.
Lima, 31 de Agosto del 2020
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Av. Andrés Aramburu N° 880, Urb. Limatambo – Surquillo – Lima // Teléfono 01-3705817
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III. TESTIGOS FOTOGRAFICOS
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