Opinión de valor del bien inmueble.
Nombre del propietario: Alejandro Garza Cantú
Dirección del inmueble.
Valle de Linares #1 Cactus, Zibatá.
Condiciones y características del bien inmueble.
Terreno: 200 m2
Construcción: 168 m2
3 habitaciones con 4 baños completos.
Sala de TV,
Sala
Comedor
Cocina equipada,
Jardín,
Pasillo lateral con área de lavado techado
3 estacionamientos,
Roof Garden con asador,
Amenidades del condominio:
Salón de usos múltiples.
Valor por análisis comparativo de mercado.
$2.933,280.00
Valor por capitalización de rentas.
$2,666,667.00
Resultado de la opinión de valor comercial del inmueble.
$2,800,000.00
$2,800,000.00
VALOR POR ANÁLISIS COMPARATIVO DEL MERCADO.
1. PROPIEDADES
NO. UBICACIÓN PRECIO M2 CONSTR. M2 TERRENO CARACTERÍSTICAS GENERALES
4 RECÁMARAS, 3 BAÑOS COMPLETOS, 3
AUREA ZIBATÁ $ 3,347,000.00 226 200
1 LUGARES ESTACIONAMIENTOS
4 RECÁMARAS, 3.5 BAÑOS, 3 LUGARES
EL REFUGIO $ 4,775,000.00 300 250
2 ESTACIONAMIENTOS
4 RECÁMARAS, 4 BAÑOS COMPLETOS, 3
JURIQUILLA $ 4,635,000.00 250 220
3 LUGARES ESTACIONAMIENTOS
VALLE DE LINARES #1 3 RECÁMARAS, 4 BAÑOS COMPLETOS, 3
PROPIO $ 2,716,000.00 168 200
CACTUS ZIBATÁ LUGARES ESTACIONAMIENTOS
2.- SE LOCALIZA A LA CASA QUE TENGA MENOR TERRENO PARA APLICAR LA REGLA DEL 80 - 20% Y ESTIMAR EL VALOR DEL TERRENO.
NO. UBICACIÓN PRECIO M2 CONSTR. M2 TERRENO CARACTERÍSTICAS GENERALES
4 RECÁMARAS, 3 BAÑOS COMPLETOS, 3
AUREA ZIBATÁ 226 200
1 $ 3,347,000.00 LUGARES ESTACIONAMIENTOS
4 RECÁMARAS, 3.5 BAÑOS, 3 LUGARES
EL REFUGIO 300 250
2 $ 4,775,000.00 ESTACIONAMIENTOS
4 RECÁMARAS, 4 BAÑOS COMPLETOS, 3
JURIQUILLA 250 220
3 $ 4,635,000.00 LUGARES ESTACIONAMIENTOS
VALLE DE LINARES #1 3 RECÁMARAS, 4 BAÑOS COMPLETOS, 3
PROPIO $ 2,716,000.00 168 200
CACTUS ZIBATA LUGARES ESTACIONAMIENTOS
DE LOS $3,347,000 QUE VALE LA CASA DE MENOR,TERRENO SE SACA EL 20% PARA ESTIMAR EL VALOR DEL TERRENO EN LA ZONA
$3,347,000 0.20% $ 669,400.00
ESTE VALOR SE DIVIDE ENTRE LOS METROS CUADRADOS DEL TERRENO PARA ESTIMAR EL VALOR DEL TERRENO POR METRO CUADRADO
M2 TERRENO
$ 669,400.00 200 $ 3,347.00
ESTE VALOR SE APLICARÁ PARA TODAS LAS CASAS PARA SEPARAR EL VALOR DEL TERRENO Y DE LA CONSTRUCCIÓN
3.- SE CALCULA EL VALOR ESTIMADO DEL TERRENO EN CADA CASA Y LA DIFERENCIA SOBRE EL PRECIO DE VENTA SERÁ EL VALOR DE CONSTRUCCIÓN
NO. UBICACIÓN PRECIO M2 CONSTR. M2 TERRENO
MULTIPLICAR $3,347,00 POR LOS M2 DE
AUREA ZIBATÁ $ 3,347,000.00 226 200
TERRENO
1
MULTIPLICAR $3,347,00 POR LOS M2 DE
EL REFUGIO $ 4,775,000.00 300 250
2 TERRENO
MULTIPLICAR $3,347,00 POR LOS M2 DE
JURIQUILLA $ 4,635,000.00 250 220
3 TERRENO
VALLE DE LINARES #1 3 RECÁMARAS, 4 BAÑOS COMPLETOS, 3
$ 2,716,000.00 168 200
PROPIO CACTUS ZIBATA LUGARES DE ESTACIONAMIENTO
4. CALCULAR EL COSTO PROMEDIO POR METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIÓN.
(SE DIVIDE EL PRECIO ENTRE LOS METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCIÓN Y LUEGO SE PROMEDIAN LOS RESULTADOS).
PRECIO
NO. UBICACIÓN M2 CONSTR. M2 TERRENO
CONSTRUCCION
1 AUREA ZIBATA $ 2,678,000.00 226 200
2 EL REFUGIO $ 3,820,000.00 300 250
3 JURIQUILLA $ 3,708,000.00 250 220
PROMEDIO
3. APLICAR EL VALOR CALCULADO A LO PROPIEDAD PROPIA
SE MULTIPLICA EL VALOR OBTENIDO POR LOS METROS CUADRADOS DE CONST SE MULTIPLICA EL VALOR OBTENIDO POR LOS METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCION.
VALOR MERCADO DE LA CONSTRUCCION
VALLE DE LINARES #1
PROPIO $ 2,172,800.00 168
CACTUS ZIBATA
(ESTE VALOR SE PUEDE AJUSTAR HACIA ARRIBA O HACIA ABAJO POR LA APRECIACIÓN DEL ASESOR INMOBILIARIO DE ACUERDO A LAS CARACTERÍSTICAS OBSERVADAS)
(ESTÁ MEJOR UBICADO, ACABA DE SER REMODELADO, ETC.)
A ESTE VALOR HAY QUE AGREGARLE EL ESTIMADO POR EL VALOR DEL TERRENO.
CONSTRUCCION TERRENO
$ 2,172,800.00 $ 543,200.00
% del asesor
VALOR ESTIMADO DE MERCADO $ 2,933,280.00
II. CALCULAR EL VALOR COMERCIAL EN BASE AL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
EN ESTE CASO SE UTILIZA EL MISMO MÉTODO QUE EN LOS DEPARTAMENTOS.
VALOR COMERCIAL EN BASE AL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
1. BUSCAR PROPIEDADES SIMILARES QUE SE RENTEN EN LA MISMA ZONA
NO. UBICACIÓN RENTA M2 CONSTR. M2 TERRENO CARACTERÍSTICAS GENERALES
AUREA ZIBATA 226 200 4 RECÁMARAS, 3 BAÑOS COMPLETOS, 3
1 $ 20,000.00 LUGARES ESTACIONAMIENTOS
EL REFUGIO 300 250 4 RECÁMARAS, 3.5 BAÑOS, 3 LUGARES
2 $ 28,000.00 ESTACIONAMIENTOS
JURIQUILLA 250 220 4 RECAMARAS, 4 BAÑOS COMPLETOS, 3
3 $ 27,500.00 LUGARES DE ESTACIONAMIENTOS
VALLE DE LINARES #1 3 RECÁMARAS, 4 BAÑOS COMPLETOS, 3
PROPIO $ 16,000.00 168 200
CACTUS ZIBATA LUGARES DE ESTACIONAMIENTO
2. CALCULAR LA RENTA PROMEDIO POR METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIÓN.
(SE DIVIDE LA RENTA ENTRE LOS METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCIÓN Y LUEGO SE PROMEDIAN LOS RESULTADOS).
NO. UBICACIÓN PRECIO RENTA M2 CONSTR. M2 TERRENO CARACTERÍSTICAS GENERALES
4 RECÁMARAS, 3 BAÑOS COMPLETOS, 3
AUREA ZIBATA 226 200
1 $ 20,000.00 LUGARES ESTACIONAMIENTOS
4 RECÁMARAS, 3.5 BAÑOS, 3 LUGARES
EL REFUGIO 300 250
2 $ 28,000.00 ESTACIONAMIENTOS
4 RECAMARAS, 4 BAÑOS COMPLETOS, 3
JURIQUILLA 250 220
3 $ 27,500.00 LUGARES DE ESTACIONAMIENTOS
PROMEDIO
3. APLICAR EL VALOR CALCULADO A LO PROPIEDAD PROPIA
(SE MULTIPLICA EL VALOR OBTENIDO POR LOS METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCIÓN)
VALLE DE LINARES #1 3 RECÁMARAS, 4 BAÑOS COMPLETOS, 3
PROPIO $ 16,000.00 168 200
CACTUS ZIBATA LUGARES DE ESTACIONAMIENTO
(ESTE VALOR SE PUEDE AJUSTAR HACIA ARRIBA O HACIA ABAJO POR LA APRECIACIÓN DEL ASESOR INMOBILIARIO DE ACUERDO A LAS
CARACTERÍSTICAS OBSERVADAS) (ESTÁ MEJOR UBICADO, ACABA DE SER REMODELADO, ETC.)
4.- SE CALCULA EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE DIVIDIENDO EL RESULTADO OBTENIDO DE LA RENTA DE LA PROPIEDAD PROPIA ENTRE UN FACTOR
(EL FACTOR FLUCTÚA ENTRE 0.5% Y 0.7% DEPENDIENDO DEL VALOR DE LA VIVIENDA Y LA OFERTA DE VIVIENDA EN RENTA DE LA ZONA)
(EN GENERAL, PARA VALORES MENORES A $1,500,000 SE UTILIZA UN FACTOR DE 0.6%, PARA VALORES MAYORES SE UTILIZA 0.5%)
(EN CASOS DONDE HAYA POCA OFERTA DE VIVIENDA RENTA Y EN VENTA SE PUEDE UTILIZAR EL FACTOR DE 0.7%)
RENTA $ 16,000.00
FACTOR 0.006
VALOR ESTIMADO
capitalizacion de renta $ 2,666,666.67
III. CALCULAR EL VALOR COMERCIAL DE LA PROPIEDAD.
(SE PROMEDIAN LOS DOS VALORES CALCULADOS: EL OBTENIDO EL LA SECCIÓN I (POR OFERTA DE VIVIENDA) Y EL OBTENIDO EN LA SECCIÓN II
(CAPITALIZACIÓN RENTAS)
SECCIÓN I $ 2,933,280.00
SECCIÓN II $ 2,666,667.00
PROMEDIO $ 2,799,973.50
(SE REDONDEA EL VALOR OBTENIDO) $ 2,800,000.00
OPINIÓN DE VALOR COMERCIAL: $ 2,800,000.00
Este resultado fue obtenido por el estudio de mercado que se realizo en la zona, comparandolo con 3 propiedades similares
Alejandro Garza Cantú
ADO.
OR DE CONSTRUCCIÓN
VALOR TERRENO VALOR CONSTR.
$ 669,400.00 $ 2,678,000.00
$ 955,000.00 $ 3,820,000.00
$ 927,000.00 $ 3,708,000.00
$ 543.200.00
PROMEDIO M2 CONSTRUCCION
$ 11,849.56
$ 12,733.33
$ 14,832.00
$ 13,138.30
METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCION.
O A LAS CARACTERÍSTICAS OBSERVADAS)
VALOR ESTIMADO DE MERCADO
$ 2,716,000.00
$ 217,280.00
$ 2,933,280.00
$ por metro cuadrado de renta
$ 88.50
$ 93.33
$ 110.00
$ 97.28
EN LA SECCIÓN II
