TP 10
RESPONSABILIDADES
PROFESIONALES
GRUPO 12
Titular: Dr. Arq. Claudio Fabian Torres
Adjuntos: Arqs Pablo Fasone, Horacio Kejsefman
JTP: Arq. Juan Carlos Sotomayor Grau
Docentes: Arqs Florencia Troentle Hazan, Dario Storminsky, Matias Harari.
1- AFUERA LLUEVE, ADENTRO TAMBIÉN.
El Consorcio de Propietarios Av. John. B. Just 2363 citó a mediación a la empresa Happy
Bricks S.A., reclamándole por vicios ocultos. Si bien la empresa vendió las unidades funcionales del
edificio, también fue la constructora del mismo. El Consorcio afirma que el edificio se construyó entre
2012 y 2015, ocupándose las unidades funcionales entre fines de 2015 y fines de 2016, y afirma que
desde mediados de 2016 comenzaron a apareces diversas patologías en varios sectores del edificio,
que se detallan en un informe técnico realizado por un estudio de arquitectura especialista en
patologías constructivas. Dicho informe fue muy certero en cuanto al diagnóstico de lo observado, y
que no arrojaba dudas sobre la mala praxis constructiva. En el informe se indicó que los vicios
comenzaron a aparecer desde mediados de 2016 hasta inicios de 2020. El informe técnico fue
facilitado por el Consorcio a la empresa, a fin de que pudiera tomar contacto con lo dictaminado, en
pos de poder arribar a una solución pacífica al reclamo. Se hizo una reunión entre el Consorcio y un
estudio jurídico, a fin de evaluar la situación con miras a la audiencia de mediación. El equipo
profesional del estudio jurídico preguntó si desde fines de 2015 tuvieron algún reclamo expreso por
vicios de construcción, es decir, si a la empresa se le envió carta documento o cartas similares de
carácter fedatario a la empresa, y ésta respondió que desde hace 30 años tienen su sede en el
mismo sitio, y que jamás tuvieron que contestar un reclamo hecho por el Consorcio o uno de sus
propietarios.
PREGUNTA: ¿Cómo podría Happy Bricks S.A. afrontar el reclamo? Verificar plazos de reclamo
por vicios ocultos.
RESPUESTA: Por lo expuesto se presume que la entrega definitiva de la obra sucedió a fines del
2016. Previo a esta entrega definitiva, ya a mediados de ese mismo año, aparecieron diversas
patologías en varios sectores del edificio (que siguieron apareciendo hasta inicios del 2020). Es
sabido que en bienes inmuebles, la garantía por defectos o vicios ocultos caduce a los 3 años desde
que se hace la recepción definitiva de la obra. Es decir, en este caso el Consorcio de propietarios Av.
John. B. Just 2363 tuvo hasta fines del 2019 (3 años) para reclamar por la aparición de vicios ocultos
a Happy Bricks S.A. Desde la aparición del vicio, el consorcio, tenía un plazo de comunicación de 60
días (según art. 1054 CCyC) donde se le debía hacer expreso a Happy Bricks S.A el reclamo por
vicios de construcción (por medio de carta documento o cartas similares de carácter fedatario a la
empresa). De esa manera, la empresa hubiera subsanado durante esos 60 días los vicios, o bien, si
no hubieran sido subsanados, empezaría a correr el plazo de 3 años de prescripción de la acción (3
años para reclamar judicialmente la reparación de estos vicios).
Pero en este caso, Happy Bricks S.A afirma que desde el consorcio no se le hizo expreso el reclamo
por vicios de construcción (por medio de carta documento o cartas similares de carácter fedatario a la
empresa) en el plazo de comunicación previsto de 60 días desde que apareció. Si se puede probar
que esto realmente fue así, el consorcio no estará en condiciones de reclamarle a Happy Bricks S.A
por vicios ocultos de construcción, estando ya a finales del 2023.
Happy Bricks S.A deberá hacerse cargo de su responsabilidad por vicios ocultos sólo si:
El consorcio puede probar que la empresa constructora fue notificada por los vicios de construcción
(que aparecieron hasta inicios del 2020), que éstos no fueron subsanados, y que no terminó aún el
plazo de 3 años de prescripción de la acción (art 2561 CCyC).
2 - LAS DESVENTURAS DEL SEÑOR SOPAPA
Hace un tiempo que se estaba construyendo una vivienda, lindera a un local destinado a
ferretería, que es propiedad del Sr. Sopapa. En el muro de la ferretería, que divide con el terreno en
el cual se desarrolló la obra, se observa que han aparecido agrietamientos y manchas de humedad
en sitios diversos. Cuando aparecieron estas imperfecciones, el Sr. Sopapa debió correr de lugar
parte de los muebles y estantes, a fin de que no se dañen.
Estas patologías han aparecido hace exactamente cuatro años, casi desde el momento en el cual
comenzó la construcción de la obra.
Con todo lo expuesto, se desea saber, justificando todas las respuestas:
1) De tener que iniciar reclamos, ¿contra quién o quiénes debería accionar el Sr. Sopapa?
El Sr. Sopapa puede reclamarle tanto al propietario lindero como al director de obra y al constructor.
2) ¿Se trata de un caso de responsabilidad contractual o extracontractual?
Es un caso de responsabilidad extracontractual, daño a un tercero ajeno a toda la vinculación
contractual.
3) ¿El Sr. Sopapa, ¿está a tiempo de llevarse adelante la acción legal, es decir, sin que
esté alcanzada por la prescripción?
En cuanto a los vicios, existe un plazo de 3 años donde el Sr Sopapa podía reclamar por estas
situaciones de daño o generadas por incumplimiento. Como las patologías aparecieron hace 4 años,
durante la construcción de la obra, no está a tiempo de llevar adelante la acción legal. Sin embargo,
en este caso podríamos estar hablando ya no de un vicio sino de amenaza de ruina, ya que los
agrietamientos y manchas de humedad en la pared podrían ser indicios de que puede llegar a
producirse una ruina, aún cuando todavía no sucedió. Cabe destacar que la obra lindera le causó no
solamente un daño (agrietamientos y manchas de humedad en el muro de su ferretería lindero a la
obra), sino también un perjuicio (tuvo que correr los muebles y estantes a fin de que no se dañen, y
podemos presumir que esto le trajo alguna pérdida de ganancia lícita por el detrimento de ese bien).
Tiene 10 años para demandar la responsabilidad por ruina, por lo que todavía está a tiempo de
llevarse adelante la acción legal.
3- JUSTO AHORA…
Una soleada tarde de abril, en el edificio sito en San Nicasio 5568 (sujeto a propiedad horizontal),
parte del revoque exterior frentista situado en el quinto piso, se desprendió y cayó a la vereda. En
forma milagrosa no hubo que lamentar víctimas, aunque sí se produjeron daños en un automóvil
particular, propiedad de uno de los consorcistas, que estaba justo entrando al garaje del edificio,
generándose abolladuras en capot, techo, y la rotura de luneta delantera. Esa misma noche, en el
domicilio particular de la administradora del edificio, se hallaban reunidos ella y los tres miembros del
Consejo de Administración del consorcio, quienes en virtud de lo sucedido debatían acerca de la
convocatoria a una asamblea extraordinaria para informar sobre la situación y decidir al respecto.
Al respecto, se pudo elaborar el siguiente cuadro de situación:
a) Se trata de un edificio cuya construcción comenzó en 1998 y se culminó a mediados de 2001.
b) Entre mediados de 2001 y fines de 2001 fueron ocupadas todas las unidades funcionales.
c) El propietario del vehículo automotor advirtió que reclamará al Consorcio por los daños a su
vehículo.
Se desea saber:
1) Si la contratista que construyó el edificio y/o la dirección de obra deben responder por el daño al
vehículo. Justificar respuesta.
2) Si el Consorcio debe responder por el daño al vehículo. Justificar respuesta.
La responsabilidad del Consorcio se basa en la ley de propiedad horizontal, que establece que el
Consorcio es responsable de mantener y reparar las áreas comunes, incluyendo la fachada del
edificio. Además, el Consorcio debe contratar seguros de responsabilidad civil que cubran los
posibles daños a terceros como resultado de la propiedad compartida.
Dado que el vehículo dañado pertenece a uno de los consorcistas, es importante que el afectado
notifique de inmediato al Consorcio sobre los daños y presente una reclamación formal. El Consorcio,
a través de su seguro de responsabilidad civil, debería responder por los costos de reparación del
automóvil y cualquier otro daño relacionado con el incidente. Por lo tanto: el contratista que construyó
el edificio y/o la dirección de obra NO deben responder por el daño al vehículo.
