ARQUITECTURA & TOPOGRAFÍA EIRL.
SERVICIOS DE INGENIERÍA Jirón Elcorrobarrutia 119-Huacho Tfno
969507261
INFORME DE VALUACIÓN.
Predio: VIVIENDA FAMILIAR .
Propietaria : ILIANA MARCENARO DEBERNARDI.
I .DATOS GENERALES
El objeto de la valuación es determinar el valor comercial y de realización en el mercado del
referido inmueble de acuerdo al requerimiento de los propietarios.
[Link]ón: Calle Francisco Rosas N° 160 interior ,distrito de Huacho , provincia de
Huaura,departamento de Lima.
[Link] de Inspección: 18 de Setiembre 2023.
[Link] Actual: Vivienda familiar.
[Link]ón y Distribución de Planta del Edificio: Se trata de una edificación para vivienda
familiar que tiene 1 piso, y 1 Azotea, cada uno con los siguientes ambientes:
PRIMER PISO : Conformado por 1 Sala-Comedor, 3 Dormitorios, 1 S.H., 1 Cocina,1
Pasadizo y 1 Patio Lavandería con S.H. .
AZOTEA : Conformada por 1 Habitación de Servicio y 1 Terraza, cercada con parapeto
de ladrillos de 1 m. de altura.
II.-INSPECCIÓN OCULAR
[Link]ón : De acuerdo al Plano de Zonificación de la Municipalidad de Huacho, esta
edificación se encuentra en una zona de Comercio Central.
[Link] de servicios urbanos del entorno.
El entorno en donde se ubica el predio cuenta con obras completas de infraestructura Urbana
tales como: redes de agua y desague, pistas y veredas, redes de alumbrado público y
domiciliario y redes telefónicas . Se trata de las Calles , principales de la Ciudad de Huacho y
ubicada a 40 metros aprox. de la Avenida 28 de Julio y a 1 cuadra del Mercado Central de
Huacho.
C.Área del Terreno (según medidas reales).
87.40 m2.
D. Linderos y medidas perimétricas.(segun medidas reales).
.Por el frente(sur): En linea recta mide 6.20 metros colinda con el Pasaje Común.
.Por la derecha entrando(este): En línea recta mide 14.10 metros colinda con propiedad
de terceros.
.Por el fondo(norte): En línea recta mide 6.20 metros colinda con propiedad de terceros.
.Por la izquierda entrando(oeste): En línea recta mide 14.08 metros colinda con
propiedad de terceros.
El Área es de 87.40 metros cuadrados y el perímetro es de 40.58 metros lineales.
E. Área construída Total :
Conformada por el área construida en primer piso y área construida en la azotea.= 88.40 M2.
F:. Especificaciones técnicas de la edificación.
1. Cimientos y sobrecimientos: de concreto simple.
2. Muros: de ladrillo King-kong..
3. Columnas de concreto armado.
4. Techos : de concreto aligerado.
5. Pisos : de loseta nacional .
6. Puertas: Metálicas en exteriores(primer piso) y madera apanelada en interiores .
7. Instalaciones eléctricas y sanitarias : tubería PVC empotradas, tanque
cisterna,electrobombas,
agua fría y caliente.
8. Enchape de mayólica de color en todos los baños.
9. Aparatos sanitarios : de losa de color.
10. Pintura: lavable en muros y cielo rasos.
G. Antigüedad y estado de conservación.
Tiene una antigüedad de 30 años y está en muy buen estado de conservación.
H. Depreciación.
De conformidad con el Reglamento nacional de Tasaciones del Perú le corresponde
depreciación , esta sería del 6% siendo el factor de ajuste en el valor unitario de edificación
(1.00-0.06%= 0.94%)
III. CÁLCULO DE LOS PRECIOS UNITARIOS.
Para realizar el cálculo del precio unitario del terreno y de la edificación se ha realizado una
visita de inspección de campo y a la vez del entorno del predio a fin de determinar los
valores comerciales de compra y venta de inmuebles con características similares.
La valuación se efectuará en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú aplicando el método de Valuación Directa para hallar el Valor Comercial del
inmueble.
VALOR UNITARIO DEL TERRENO .
Investigadas transacciones recientes con inmuebles cercanos y en condiciones similares y
teniendo en cuenta las condiciones actuales de la oferta y demanda por este tipo de bienes ,y
la ubicación privilegiada del bien , se estima el valor comercial en $900 dólares
americanos por m2.
DEPRECIACIÓN DEL VALOR UNITARIO DEL TERRENO : Debido a que el pasaje
de acceso a este departamento ha sido invadido tanto en el primer piso como en los aires,por
la construcción de una escalera de concreto ,dentro de sus límites, por parte de un
vecino .Es por esto que el valor unitario mencionado , ha disminuido en un 44.4 % , ya que
la vía de acceso a este departamento es un Pasaje Tugurizado que ya perdió la Categoría de
Pasaje Común. En esas condiciones se estima el valor comercial en $400 dólares
americanos por m2.
VALOR UNITARIO DE EDIFICACION .
Según el Cuadro de Valores Unitarios para La Costa vigente(Setiembre 2023) del
Ministerio de Vivienda , se deduce lo siguiente:
1. Muros y Columnas B : S/.391.96
[Link] C: S/.199.03
[Link] D: S/ 113.47
[Link] y Ventanas F: S/. 63.24
[Link]: F: S/. 74.38
[Link]ños: C: S/. 63.30
[Link]
Eléctricas y Sanitarias C: S/. 162.44
Valor Unitario Total: S/.1,067.82 por m2.
VALOR UNITARIO DEPRECIADO (VUD) : Es el Valor Unitario Total multiplicado
por el valor de ajuste por antigüedad y estado de conservación ( 0.94)
VUD = S/. 1,067.82 x 0.94 = 1,003.76
IV. VALORIZACIÓN.
A. Valor de reposición del Inmueble. : Dado por la suma del Valor del terreno(VT) y el
Valor de Edificación (VE).
1.- Valor del Terreno (VT)
VT= 87.40m2 x US$400 / m2 = US$ 34,960
2.- Valor de edificación (VE)
Determinado por el Valor Unitario Depreciado (VUD) x el área construida total
VE = S/ 1,003.76 x 88.40 m2 = S/. 88,732.38
En dólares (tipo de cambio: 3.65) US$24,310.24
VALOR DE REPOSICIÓN = VT + VE = US $34,960.00 +US $ 24,310.24 = US$ 59,270.24
En soles (tc 3.65) : S/. 216,336.37
SON CINCUENTAINUEVEMIL DOCIENTOS SETENTA Y 24/100 DÓLARES
AMERICANOS
SON DOCIENTOS DIECISEISMIL TRECIENTOS TREINTAISEIS Y 37/100 SOLES.
B. Valor comercial del Inmueble (VC)
De acuerdo a las condiciones del mercado inmobiliario actual, se nota gran demanda por
Locales Comerciales en el entorno, el perito estima un reajuste del 20% mas sobre el Valor
de Reposición para alcanzar el valor comercial. Por lo tanto :
VC= US$ 59,270.24 x (1+0.20) = US $ 71,124.28
En soles (tc 3.65) S/.259,603.65
SON SETENTAIUNMIL CIENTO VEINTICUATRO Y 28/100 DÓLARES
AMERICANOS.
SON DOCIENTOS CINCUENTAINUEVE MIL SEICIENTOS TRES Y 65/100 SOLES.
V. OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR
A. La presente Valuación se ha efectuado con total independencia de criterio aplicando
las Normas Vigentes.
B. Si no varían las condiciones económicas y otras ,del mercado , la valuación tendría una
vigencia de 90 dias.
C. Se recomienda mantener el buen estado de conservación el inmueble.
D. La información de precios de terrenos ,se obtuvo del campo. Los Precios de edificación
se obtuvieron del Cuadro de Valores Unitarios de Edificaciónes, ,vigente para la
Costa , del Ministerio de Vivienda Saneamiento y Construcción.
VI. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA.
Se contó con la siguiente documentación.
A. Título de propiedad.
B. Planos de Perímetro,Ubicación y Arquitectura del inmueble.
C. Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la [Link] desde el
1/09/2023hasta el 30/09/[Link] Ministerio de Vivienda.
D. Fotografías recientes(Setiembre 2023)
Huacho , 19 de setiembre 2023
Se adjunta panel fotográfico en folios adjuntos.
