Contratos Civiles y Comerciales.
Cátedra del Dr. Oscar Ameal.
Comision 7308.
Trabajo Práctico N° 1. Elaboración de Contrato. Locación.
Alvaro Garcia Quintana
DNI: 41.950.250
garciaquintana250@[Link]
Fecha de presentacion: 29 de Agosto del 2023.
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CONTRATO DE LOCACION
Entre INMUEBLES UNICOS S.A, con domicilio social en la calle HUMBOLDT 2034, piso
3, de la Ciudad Autonoma de Buenos Aires, representada en este acto por el Sr. JULIO
HERNANDEZ, DNI 24.821.400, denominado como “EL LOCADOR” y FRANCISCO
SOPENA DNI 17.777.528, en adelante “EL LOCATARIO”, casado en primeras nupcias con
MARIEL EISNER, DNI 17.666.437, todas personas mayores de edad y habiles para este acto,
celebran el presente CONTRATO DE LOCACION. ANEXO 1.
PRIMERA: DESTINO: “EL LOCATARIO” puede usar y gozar de la cosa conforme al destino
pactado en el presente contrato, quedando expresamente prohibido variar el destino. El presente
contrato se celebra con destino HABITACIONAL, y el inmueble locado se destinara a vivienda
del locatario y su grupo familiar. Se regirá por las siguientes clausulas y las normas del Codigo
Civil y Comercial de la Nacion.
SEGUNDA: INMUEBLE: “EL LOCADOR” da en locacion a “EL LOCATARIO”, el
departamento, sometido a la normativa del Capitulo cuarto, Seccion primera del Codigo Civil
y Comercial de la Nacion, con las reformas introducidas por la Ley 27.551, el cual es conocido
y aceptado por “EL LOCATARIO”. Se trata de un inmueble con una superficie de 220 m2
ubicado en la calle Av. Callao 659, piso 3 “B” de la Ciudad Autonoma de Buenos Aires, cuya
nomenclatura catastral es: Circunscripción: V, Sección: 10, Manzana: 20, parcela: 7, inscripto
ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires Matrícula F.R. 1936/4.
El departamento da al contra frente y cuenta con cuatro ambientes y dependencia de servicio.
ANEXO 2. “EL LOCATARIO” declara conocer el inmueble, por haberlo visto y revisado
antes de ahora, manifestando que lo recibe de plena conformidad, obligandose a restituirlo en
el mismo estado que ahora lo recibe, salvo el logico deterioro producido por el buen uso y el
transcurso del tiempo. Para el supuesto en que “EL LOCATARIO” realice cualquier clase de
perforacion o agujero en las paredes, puertas y/o cualquier superficie del departamento locado,
“EL LOCATARIO” se compromete a restituirlo con el revoque, reparacion y/o pintura que
corresponda, es decir, en el mismo estado que lo recibio. El inmueble se encuentra en estado
apropiado para su destino de vivienda familiar, y se deja constancia que el inmueble locado
existen instalados tres (3) aires acondicionados marca LG tipo SPLIT, cocina de cuatro (4)
hornallas, horno a gas y un extractor de aire con filtro de Acero inoxidable. El inventario se
firma por separado y forma parte de este contrato. ANEXO 3.
TERCERA: PRECIO Y SU ACTUALIZACION: Por la locación, las partes convienen un
canon locativo, se abonará en moneda de curso legal, de pesos ciento veinte mil ($ 120.000)
mensuales durante el primer año de la locación, para el segundo año de locacion las partes dejan
debidamente aclarado que la determinacion del monto del canon locativo mensual seran
libremente convenidas por ambas, y el monto del canon locativo mensual no podrá ser menor
al del primer año de locacion. Y para el tercer y cuarto año de locación el canon se ajustará
anualmente conforme el indice que publique el BCRA (art. 14 de la Ley N° 27.551). “EL
LOCADOR” notificara al domicilio electrónico de “EL LOCATARIO” en nuevo canon
locativo con una antelación de 15 días. El alquiler se pacta por períodos de mes entero y se
abonara del 1 al 5 de cada mes o el dia habil inmediato anterior en caso de ser feriado, mediante
transferencia bancaria a la cuanta de “EL LOCADOR” o en efectivo en el domicilio de “EL
LOCATARIO”, previo llamado para acordar dia y horario. Si “EL LOCATARIO” se mudara
antes de finalizar el mes, pagará íntegramente el alquiler correspondiente al mismo. La mora
en el pago, se producirá de pleno derecho, sin necesidad de interpelación previa de ninguna
naturaleza, devengando las mensualidades adeudadas y/o cualquier otra obligación, un interés
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acumulativo en carácter de punitorio mensual del 0,5% diario, dicho interés corrersá desde el
dia Seis (6). Se conviene de común acuerdo que el interes deberá hacerse efectivo en forma
conjunta con el pago del precio de alquiler, pudiendo “EL LOCADOR” no recibir el pago si no
es satisfecho el importe del interés devengado hasta la fecha de pago. Las partes convienen
expresamente que “EL LOCADOR” no se encuentra obligado a aceptar pagos parciales por la
locación.
CUARTA: PLAZO: El plazo de la locacion se establece en 48 meses, comenzando a regir el
dia 1 de julio de 2023 concluyendo el dia 30 de julio de 2027 a las 11 am, momento en el cual
“EL LOCATARIO” debera restituir el inmueble locado sin necesidad de notificacion o
interpelacion de indole alguna, no existiendo tacita reconduccion contractual, salvo que “EL
LOCADOR” exprese y por escrito, conviniera la continuacion o prorroga de este instrumento.
En caso contrario, las partes acuerdan en este acto que “LOS LOCATARIOS” deberan abonar
a “EL LOCADOR” en concepto de clausula punitoria, el doble del ultimo alquiler vigente, por
cada mes de demora o fraccion menor la que se considerará, a estos fines como mes completo,
hasta que “EL LOCADOR” recupere la tenencia definitiva del inmueble, ademas de la que
resulte por indemnizacion de los daños y perjuicios.
QUINTA: SUBLOCACION: “EL LOCADOR” Y “EL LOCATARIO” , ambas en conjunto
denominadas “LAS PARTES”, convienen en celebrar el presente contrato permitiendo,
expresamente, la posibilidad de SUBLOCAR, notificando previamente de manera fehaciente a
“EL LOCADOR”. El espacio del inmueble descrito en la cláusula SEGUNDA, será destinado
exclusivamente para su uso HABITACIONAL. El plazo de la SUBLOCACION, sera de cuatro
(4) meses, salvo que se ejerza la opcion de prorroga, contados a partir de las veinticuatro (24)
horas despues de dicha notificacion. “EL LOCATARIO” podrá prorrogar la vigencia de la
SUBLOCACION, por cuatro (4) meses mas, previa notificacion fehaciente a “EL LOCADOR”.
Caso contrario se toma aplicable la clausula SEPTIMA.
SEXTA: SEGURO: Desde el comienzo de la vigencia de este contrato “EL LOCATARIO”
debera contratar un seguro de incendio a su costa y a favor de “EL LOCADOR”, por la suma
del valor del inmueble en una compania legalmente constituida. Es obligacion de "EL
LOCATARIO” mantener el seguro en vigencia, el incumplimiento de esa carga producira
automáticamente la rescisión del presente. “EL LOCATARIO” se comprometen a presentar a
“El LOCADOR” la poliza con el endoso correspondiente dentro de los 15 dias de firmado el
presente, debiendo mensualmente presentar el comprobante de pago de la mencionada poliza,
caso contrario se toma aplicable la clausula SEPTIMA.
FIANZA: El Señor Eduardo German Silva titular del DNI 14.844.748 teléfono N° 4293-8485
de estado civil divorciado, argentino, con domicilio en Uriburu 443, piso 3, Dto 22 de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, se constituye en FIADOR, CODEUDOR SOLIDARIO, LISO,
LLANO Y PRINCIPAL PAGADOR de todas las obligaciones que asume por la presente “EL
LOCATARIO”, renunciando al beneficio de excusión y división y respondiendo a tal efecto
con todos sus bienes presentes y futuros, y especialmente con el siguiente bien inmueble: la
propiedad ubicada en calle José E. Uriburu 443, piso 3ro, departamento 22 de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires. Nomenclatura catastral: Circunscripción 11, Sección 9, Manzana
54, Parcela 18a, matricula 11-934/22. De los Informes que se agregan a el presente contrato
despachados por el Registro propiedad inmueble de la ciudad de Buenos Aires, con fecha 1 de
julio de 2023, bajo los números E00362611|2022 (inhibición) y E0036261312022 (dominio) se
justifica que a nombre del garante, no aparecen inhibiciones que le impidan disponer de sus
bienes, que lo descripto como bien no reconoce hipoteca, embargo, ni restricción alguna;
dejando expresa constancia de que su obligación permanecerá vigente hasta tanto se cumplan
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con toda y cada una de las obligaciones asumidas en el presente contrato y reciba “EL
LOCADOR” la efectiva entrega del inmueble totalmente desocupado. La fianza se extenderá
también a eventual responsabilidad hacia terceros que se encuentren en la unidad locada del
locatario. La ignorancia del incumplimiento del Contrato por “EL LOCATARIO” no lo exime
de la responsabilidad asumida. La fianza subsistirá aunque el alquiler mensual resulte
aumentado por convenio entre partes o bien por las leyes de locaciones o por sentencias
judiciales, mientras permanezca ocupado. En caso de quiebra, fallecimiento o incapacidad del
fiador, “EL LOCATARIO” deberá notificar a “EL LOCADOR” y ofrecer otra fianza a
satisfacción de “EL LOCADOR” dentro de los 10 días corridos de acaecida la circunstancia, si
asi no lo hiciere “EL LOCADOR” podrá dar por rescindida la locación con daños y perjuicios.
El fiador renuncia a invocar la inembargabilidad e inejecutabilidad de la propiedad. Asimismo,
manifiestan que el inmueble dado en garantía no es asiento del hogar conyugal ni vivienda
familiar de ocupación permanente. El fiador responde por los hechos y falta de cumplimiento
de las obligaciones asumidas por el locatario sin limitacion de monto. ANEXO 4.
SEPTIMA: INCUMPLIMIENTO: Ademas de todas aquellas que le corresponden en virtud de
las restantes clausulas o las normas aplicables al contrato, “EL LOCATARIO” asume
expresamente las siguientes obligaciones: Respetar y cumplir estrictamente las disposiciones
de la Municipalidad, y/o Gobierno Nacional y/o Provincial, y respetar y hacer respetar el
reglamento de Copropiedad y Administracion del Edificio. La falta de cumplimiento de “EL
LOCATARIO” a cualquiera de las olbigaciones que le impone el presente contrato de locacion,
y en especial la falta de pago de dos meses de alquiler, en la epoca y lugar establecidos, sera
causa suficiente para solicitar su desalojo y para estos efectos “EL LOCATARIO” renuncian a
los temrinos que la ley pudiera acordarle, y se compromete a desalojar la unidad alquilada
dentro de los diez (10) dias, del requerimiento formulado por “EL LOCADOR”. “EL
LOCATARIO” y “EL FIADOR”, y/o “Garante” y/o “principal pagadora”, Renuncian a los
derechos de recusar sin causa alguna al Juez Competente. A los efectos legales de todas las
obligaciones que les impone el presente contrato de locacion a “EL LOCATARIO” la mora se
producira de pleno derecho, y en forma automatica por el simple vencimiento de los terminos,
sin necesidad de interpelacion judicial o extrajudicial alguna.
Ademas de todas aquellas que le corresponden en virtud de las restantes clausulas o las normas
aplicables al contrato, en caso de incumplimiento de “EL SUBLOCADOR” asume con la
responsabilidad, cualquiera sea, “EL LOCATARIO”.
OCTAVA: REFORMAS: Esta permitido a "EL LOCATARIO” realizar mejoras o
modificaciones al inmueble, excepto que alteren la substancia o forma de la cosa. En caso de
efectuarse mejoras o modificaciones urgentes y necesarias, “EL LOCATARIO” notificara al
domicilio electrónico de “EL LOCADOR”. CLAUSULA DECIMA. Siempre y cuando todo lo
que se proyecte ejecutar no se oponga a las reglamentaciones vigentes y perjudique por esas
razones a vecinos linderos, y, en especial, “EL LOCATARIO” se compromete a que las
referidas modificaciones y/o obras sean realizadas en un todo de acuerdo con el Reglamento de
Copropiedad Horizontal aplicable al edificio. Para ello debera presentar para su conformidad
expresa y escrita por “EL LOCADOR” los detalles de la obra a realizar y tres presupuestos. En
caso de efectuarse mejoras o modificaciones autorizadas por “EL LOCADOR”, debe estarse a
lo dispuesto por el art.1211. 2do parrafo del Codigo Civil y Comercial. La imposibilildad de
comunicación al locador se tomara como indicativo para medir la urgencia. “EL LOCADOR"
debera pagar las mejoras necesarias, mejoras de mero mantenimiento y mejora util hechas por
“EL LOCATARIO", para el caso que el presente contrato se resuelva sin culpa de "EL
LOCATARIO", excepto que sea por destruccion de la cosa. “EL LOCADOR” carga con la
mejora de mero mantenimiento, mejora necesaria y mejora util, exceptuando las mejoras que
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no resulten imprescindibles para el normal uso y goce de la cosa, sino que, por el contrario, le
represeten un beneficio exclusivo a “EL LOCATARIO”, como la instalacion de aire
acondicionado, la construccion de un sauna o pileta de natacion, colocacion de esculturas,
murales, revestiminetos lujosos y decoraciones artisticas, entre otros. Caso contrario se toma
aplicable la clausula SEPTIMA. Al finalizar la locacion, todas las mejoras realizadas quedaran
en beneficio de “EL LOCADOR”, expectuando las mejoras suntuarias.
NOVENA: ANIMALES: Queda permitido a “EL LOCATARIO” tener un animal de raza
canina en la propiedad locada.
DECIMA: DOMICILIOS CONSTITUIDOS: Las partes establecen los siguientes domicilios
para todo lo relativo al presente contrato:
a) LOCADOR - en Humboldt 2034, piso 3; [Link]@[Link]
b) LOCATARIO - en Av. Callao 659, piso 3 “B”; [Link]@[Link]
c) FIADOR- en Uriburu 443 piso 3, dto 22 CABA: eduardo@[Link]
Ambas partes convienen que las comunicaciones y emplazamientos entre sí con motivo del
presente contrato se efectuarán en las formas y a los domicilios estipulados en cada una de las
cláusulas. Las notificaciones cursadas de estos modos se tendrán por válidas y plenamente
eficaces (art. 75, CCyCN). Los domicilios postales y electrónicos constituidos subsistirán hasta
que la parte notifique en forma fehaciente su modificación a la otra, mientras tanto se tendrán
por validos todas las notificaciones cursadas a los domicilios constituidos, aun cuando se negase
a recibirlas, se rechazaran o en el caso de los domicilios electrónicos, no sean leídas se alegue
su falta de recepción o la interrupción del servicio o de la casilla.
Previa lectura y en prueba de conformidad se firman 3 (tres) ejemplares de un mismo tenor y a
un solo efecto, recibiendo cada parte y el fiador un ejemplar, en La Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, a los 01 días del mes de julio de 2023.
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ANEXO 1- PODER / INMUEBLES UNICOS S.A CON REPRESENTACION LEGAL DEL
PRESIDENTE JULIO HERNANDEZ.
FIRMA Y ACLARACION:
JULIO HERNANDEZ DNI: 24.821.400
FRANCISCO SOPEDA DNI: 17.777.528
EDUARDO GERMAN SILVA DNI: 14.844.748
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ANEXO 2. PLANO DEL INMUEBLE.
FIRMA Y ACLARACION:
JULIO HERNANDEZ DNI: 24.821.400
FRANCISCO SOPEDA DNI: 17.777.528
EDUARDO GERMAN SILVA DNI: 14.844.748
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ANEXO 3. INVENTARIO.
FIRMA Y ACLARACION:
JULIO HERNANDEZ DNI: 24.821.400
FRANCISCO SOPEDA DNI: 17.777.528
EDUARDO GERMAN SILVA DNI: 14.844.748
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ANEXO 4. FIANZA/PODER.
FIRMA Y ACLARACION:
JULIO HERNANDEZ DNI: 24.821.400
FRANCISCO SOPEDA DNI: 17.777.528
EDUARDO GERMAN SILVA DNI: 14.844.748
