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Ministerio
de Justicia SuperintendenCia Nacional
de Registros Públicos
y Derechos Humanos
-
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-
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiÓN No. - )J?t -2018-SUNARP-TR-L
Lima, O4 JUN.2018
APELANTE JESÚS NICOLÁS GUTIÉRREZ CONDORI
TiTULO N° 2571383 del 29/11/2017.
RECURSO H.T. N° 16522 del 2/3/2018.
REGISTRO Predios de Lima.
ACTO (s) Recepción parcial de obras.
SUMILLA
\.
COMPENSACiÓN DE ÁREAS
De conformidad con el articulo 45 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
g
REQI Predios, la compensación de áreas no constituye un acto previo para la inscripción
~ "~ e la recepción de obras, dando lugar a la suspensión de la inscripción de los lotes
ii. 3 Sala l: omprendidos dentro de dichas áreas, debiendo dejarse constancia de ello en el
YO, asiento respectivo.
I
8{jNA'itQ:
l. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN
PRESENTADA
Mediante el presente título se solicita la inscripción de la recepción parcial de
obras correspondiente a la primera etapa de la habilitación urbana "Santa
Rosa del Norte", que involucra al predio registrado en la partida electrónica
N° 49071779 del Registro de Predios de Lima.
A tal efecto se acompañan los siguientes documentos:
_ Resolución de Gerencia N° 165-2017-GDU/MDSR del 2/11/2017 suscrita
por gerente de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Distrital de Santa Rosa
G. Jonathan Curioso Coca.
_ Plano de replanteo de trazado y lotización - 1ra etapa parcial, con el sello
de aprobación de la Municipalidad Distrital de Santa Rosa.
_Memoria descriptiva de la habilitación urbana nueva suscrita por gerente de
Desarrollo Urbano de la Municipalidad Distrital de Santa Rosa G. Jonathan
Curioso Coca, ingeniero civil Víctor Guillermo Espinosa Casos y
representante de Promotora Urbana SACo
_ FUHU -Recepción de obras con el sello de recepción de la Municipalidad
Distrital de Santa Rosa del 26/11/2017, signado con expediente N° 7306 Y
suscrito por gerente de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Distrital de
Santa Rosa G. Jonathan Curioso Coca, ingeniero civil Víctor Guillermo
Espinosa Casos y representante de Promotora Urbana SACo
_ Memoria descriptiva de la recepción parcial de obras suscrita por
representante de Promotora Urbana S.A.C.
_ Certificación de reproducción de la Resolución de Gerencia N° 549-2014-
GDUE/MDSR del 26/12/2014, expedida por notario de Lima J. Antonio Del
Pozo Valdez el 28/11/2017.
RESOLUCiÓN No. - )J1Y-2018-SUNARP-TR-L
_Certificación de reproducción del documento con la valorización de las obras
de habilitación urbana, expedida por notario de Lima J. Antonio Del Pozo
Valdez el 28/11/2017.
Con el reingreso del 16/2/2018 se presentó la siguiente documentación:
_Resolución de Gerencia N° 549-2014-GDUE/MDSR del 26/12/2014 suscrita
por gerente de Desarrollo Urbano y Económico de la Municipalidad Distrital
de Santa Rosa Deni Chipana Huacles.
_ Memoria descriptica de la recepción parcial de obras suscrita por
representante de Promotora Urbana S.A.C. y visada por funcionario de la
Municipalidad Distrital de Santa Rosa.
_ Escrito de subsanación de observaciones suscrita por Jesús Nicolás
Gutiérrez Condori con firma certificada por notario de Lima J. Antonio Del
Pozo Valdez el 16/2/2018.
_ Copia simple del FU HU - Recepción de obras con el sello de recepción de
la Municipalidad Distrital de Santa Rosa del 16/12/2014.
Forma parte del titulo, el Informe Técnico N° 28100-2017-SUNARP-Z.R.No.
IX/OC del 15/12/2017 emitido por arquitecta de catastro Carolina Diaz
Santillán.
Ante esta instancia se ha presentado plano y memoria descriptiva el
31/5/2018, visados por la Municipalidad Distrital de Santa Rosa.
11. DECISiÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Elena Beatriz
Sánchez Abanto observó el título en los siguientes términos:
En relación al reingreso de fecha 16/0212018, manifiesto lo siguiente:
1.- Mediante su escrito del reingreso aclara que su petitorio no es el de convertir
a definitiva las partidas preindependizadas sino el de independizar los lotes
correspondientes a la primera etapa de la urbanización Santa Rosa del Norte
en mérito a la recepción de obras de esta etapa, no obstante ello en la memoria
descriptiva con visación municipal presentada con el reingreso describe los
lotes que conforman la primera etapa de la habilitación agrupándolos en: l.
Lotes con modificación de áreas y medidas perimétricas por replanteo y 11. Lotes
sin modificaciones, lo cual no corresponde toda vez que al haber caducado las
partidas preindependizadas estas deben ser cerradas, por lo que corresponde
que la descripción de los lotes se haga de acuerdo a cada manzana a la que
pertenece de la primera etapa de la urbanización Santa Rosa del Norte.
No obstante lo indicado se deja constancia en la memoria descriptiva Notas que
indican que partidas deben ser cerradas y precisiones de que lotes ya no
constituyen aportes.
2.- Se ha presentado copia simple a color del FUHU de Recepción de Obras sin
embargo las copias simples no revisten la formalidad requerida para ser materia
de calificación por lo que de acuerdo al Art. 40" del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios deberá presentar en original el referido documento a fin
de continuar con la calificación integral del título.
3.- La suma de las áreas reservadas indicadas en el gráfico del plano 1/1a
resulta 543.86m2 área mayor a la indicada en el cuadro general de área
reservada para futura compensación dispuesta en el artículo segundo de la
Resolución N" 165-2017-GDU/MDSR del 02111/2017.
4.- Al pretender inscribir la recepción parcial de la primera etapa de la
habilitación urbana Santa Rosa del Norte corresponde que se presente el plano
respecto de la totalidad del predio en el que se visualice el área de la primera y
RESOLUCiÓN No. - »,t-2018-SUNARP-TR-L
segunda etapa del proyecto integral de la habilitación cuya recepción de
habilitación se encuentra pendiente.
Se deja constancia que la anotación preventIva de proyecto de habilitación
urbana caducó el 21/12/2014, no obstante ello si bien en el asiento B00005 de
la partida N° 49071779 obra la inscripción de rectificación del asiento 800004
en el que se indica que el proyecto integral de habilitación urbana es de 10 años,
se observa que el área total bruta de la primera etapa es de 91 ,665.43m2 y no
de 7B,290.07m2 que tendrá la primera etapa conforme se inscriba la
compensación de áreas (artículo tercero de la Resolución N° 165-2017-
GSU/MDSR), por lo que no es factible utilizar la información gráfica que obra en
el título archivado N° 830349 del 03/09/2013 conforme pretende en el punto 6
de su escrito del reingreso,
5,- En gráfico del plano 1/1a se indica que las áreas reservadas para futura
compensación son de 160.06m2, 263,BOm2 y 120.00m2 que hacen un total de
543.B6m2 y no de 45B.71m2 como indica en el cuadro de integración de áreas
de compensación y área de futura adquisición del mismo plano y del artículo
segundo de la Resolución N" 165-2017-GDU/MDSR del 02/11/2017.
6.- En la memoria descriptiva no se describe el área, medidas perimétricas y
colindancias del área reservada para futura compensación y de futura
adquisición.
Formalidad
*Toda modificación y/o subsanación deberá realizarse siguiendo la misma
formalidad con la que fue otorgado el documento original (Art, 1413 del Código
0
Civil).
Base legal: Norma V del Titulo Preliminar, y los artículos 31, 32, 39 Y 40 del
T.U.O del Reglamento General de los Registros Públicos, concordante con el
artículo 20110 del Código Civil. Ley 27157 y su Reglamento aprobado por el
Decreto Supremo 035-2006-Vivienda. Ley 29090 y su Reglamento aprobado
por el Decreto Supremo N° 006-2017-Vivienda. D.S. N° 011-2017-Vivienda.
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN
El apelante fundamenta su recurso señalando, entre otros, lo siguiente:
_Respecto del punto de la observación, indica que se ha cumplido con aclarar
que el acto materia de rogatoria es la recepción de obras de habilitación
urbana y consecuente independización de lotes, sin embargo se advierte que
en la memoria descriptiva se ha hecho mención a dos grupos separados,
debiendo considerarse que dicha fórmula obedece a un criterio profesional
debidamente valorado y validado por la autoridad municipal competente,
quien en ejercicio de sus funciones ha visado dicha memoria descriptiva,
convirtiéndola en documentación fehaciente integrante del expediente
técnico aprobado, por ello no puede ser materia de calificación ni
cuestiona miento.
_ Sobre el punto 2 de la observación, corresponde la aplicación del acuerdo
aprobado en ei CXXXII Pleno del Tribunal Registral, con lo cual la exigencia
de presentación del original del FUHU carece de sustento, toda vez que la
rogatoria de inscripción se sustenta directamente en el acto resolutivo que
aprobó la recepción de obras de habilitación urbana.
_Con relación a los puntos 3 y 5 de la observación, sostiene que es evidente
que no se ha efectuado una adecuada calificación. Dentro del área reservada
para futura compensación se han proyectado 3 futuros lotes, cuyas áreas se
van a completar con parte del área de futura adquisición. En eso consisten
las área de compensación, esa es su naturaleza jurídica (son áreas que
RESOLUCIÓN No. - j)J!-2018-5UNARP-TR-L
deben ser completadas a futuro con áreas colindantes), conforme se
encuentra normado en el articulo 45 del Regiamento de Inscripciones del
Registro de Predios.
_ Respecto del punto 6 de la observación, indica que la identificación del área
reservada para futura compensación es un asunto de competencia exclusiva
de la autoridad municipal competente, por lo que ello tampoco puede ser
cuestionado.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la ficha N° 89241 que continúa en la partida electrónica N° 49071779 del
Registro de Predios de Lima se encuentra inscrita la urbanización Santa Rosa
del Norte del distrito de Santa Rosa, provincia y departamento de Lima.
En el asiento B00004 consta la anotación preventiva del proyecto de
habilitación urbana Santa Rosa del Norte, a desarrollarse en tres etapas
respecto de la integridad del predio matriz de 200,000.00 m2, aprobado por
Resolución Gerencial N° 238-2012-GDU/MDSR del 21/12/2012, que
asimismo autorizó la ejecución del proyecto en el plazo señalado en el
articulo 11 de la Ley N' 29090 Y la celebración de contratos de compraventa
garantizada de los futuros lotes integrantes de la primera etapa de la
habilitación. (Titulo archivado N° 830349 del 3/9/2013). Se señala que la
vigencia de la licencia de habilitación urbana es de 36 meses, que vencen el
21111/2014.
En el asiento B00005 consta la rectificación, con efecto retroactivo, dei
asiento B00004, respecto de los artículos primero, segundo y tercero de la
Resolución Gerencial N° 238-2012-GDU/MDSR, en el sentido que se omitió
precisar el plazo de 10 años de vigencia de la aprobación del proyecto
integral a ejecutarse por etapas, asi como el plazo de ejecución de las obras
de la primera etapa.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Durán. Con el informe
oral de la abogada Martha Silva Diaz.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a
determinar es la siguiente:
- Si la compensación de áreas constituye un acto previo para la inscripción
de la recepción de obras.
VI. ANÁLISIS
1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el Registrador y
en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el
procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen
con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código
Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la
validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los
documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los
Registros Públicos.
RESOLUCIÓN No. -jJf/ -201S-5UNARP-TR-L
En el mismo sentido, el segundo párrafo del numeral V del Titulo Preliminar
del Reglamento General de los Registros Públicos establece que la
calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades
propias del título y la capacidad de los otorgantes, asl como la validez del
acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la
inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificación
también comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar
de las partidas registra les y la condición de inscribible del acto o derecho y
que dicha calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la
partida o partidas vinculadas directamente al título presentado y
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
Por su parte, el articulo 32 del referido Reglamento indica que la calificación
registral comprende entre otros, los siguientes aspectos:
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la
formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos
presentados.
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible,así como los documentos que
conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia
y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas (...).
(Resaltado nuestro).
2. El Reglamento Nacional de Edificaciones, define a la habilitación urbana
como el proceso de convertir un terreno rústico en urbano, mediante la
ejecución de obras de accesibilidad, distribución de agua y recolección de
desagüe, distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas.
Adicionalmente podrá contar con redes para distribución de gas y redes de
comunicaciones.
Conforme al citado Reglamento, terreno urbano es la unidad inmobiliaria
constituida por una superficie de terreno habilitado para uso urbano y que
cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de
desagüe, abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación pública,
pistas y veredas.
3. El trámite administrativo de las habilitaciones urbanas se encuentra
actualmente regulado en el T.U.O. de la Ley W 29090 (Ley de Regulación
de Habilitaciones urbanas y de Edificaciones), aprobado por D.S. N° 006-
2017-VIVIENDA y publicado en el diario oficial El Peruano el 28/2/2017, el
cual define en su artículo 3.1 a la habilitación urbana como el proceso de
convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de
obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de
distribución de energía e iluminación pública. Adicionalmente, el terreno
puede contar con redes para la distribución de gas y redes de
comunicaciones.
De acuerdo a la referida norma, el proceso de habilitación urbana pasa por
dos etapas: a) aprobación del proyecto o licencia de habilitación urbana y b)
la recepción de obras.
4. Con respecto a la inscripción de la segunda etapa (recepción de obras), el
articulo 40 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP)
establece lo siguiente:
RESOLUCiÓN No. - )JjI-2018-SUNARP-TR-L
Artículo 40.- Inscripción de la recepción de obras
La inscripción de la recepción de obras se hará en mérito a los siguientes
documentos:
a) Formulario Único de Habilitación Urbana - FUHU, correspondiente a la
recepción de obras;
b) Resolución de recepción de obras de la habilitación urbana;
e} Plano de replanteo de trazado y lotización y memoria descriptiva, salvo que
el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no se hubiera anotado
preventivamente el proyecto de habilitación urbana, en cuyo caso se
presentarán el plano de trazado y lotización y la memoria descriptiva
presentados para la obtención de la licencia de habilitación urbana;
d) Plano de ubicación y localización presentado para la obtención de la licencia
de habilitación urbana, salvo que el proyecto de habilitación urbana se hubiera
anotado preventivamente;
e) Documento privado suscrito por el profesional responsable con
certificación de firmas que contenga la valorización de las obras de
habilitación urbana, salvo que dicha valorización se encuentre contenida
en la memoria descriptiva.
Estos documentos deberán estar debidamente sellados por la
municipalidad respectiva.
(Resaltado y subrayado nuestro).
5. Ahora bien, de manera preliminar cabe señalar que en la ficha N° 89241
que continúa en la partida electrónica N° 49071779 del Registro de Predios
de Lima se encuentra inscrito el predio matriz, vinculado a la presente
rogatoria, constituido por la urbanización Santa Rosa del Norte del distrito de
Santa Rosa, provincia y departamento de Lima.
En el asiento B00004 consta la anotación preventiva del proyecto de
habilitación urbana Santa Rosa del Norte, a desarrollarse en tres etapas
respecto de la integridad del predio matriz de 200,000.00 m2, aprobado por
Resolución Gerencial N° 238-2012-GDU/MDSR del 21/12/2012, que
asimismo autorizó la ejecución del proyecto en el plazo señalado en el
articulo 11 de la Ley N° 29090 Y la celebración de contratos de compraventa
garantizada de los futuros lotes integrantes de la primera etapa de la
habilitación. (Titulo archivado N° 830349 del 3/9/2013).
En el asiento B00005 consta la rectificación del asiento B00004, respecto de
los artículos primero, segundo y tercero de la Resolución Gerencial N° 238-
2012-GDU/MDSR, asi, en el articulo primero se omitió precisar el plazo de
10 años de vigencia de la aprobación del proyecto integral a ejecutarse en 3
etapas, en el artículo segundo que se otorgó la licencia de la primera etapa
de la habilitación urbana, autorizándose la ejecución de obras y celebración
de contratos de compraventa garantizada de los futuros lotes integrantes de
la primera etapa, a excepción de los lotes que corresponden a los aportes
reglamentarios; y en el artículo tercero que se autorizó la ejecución de las
obras de la primera etapa en el plazo 36 meses señalado en el artículo 11 de
la Ley N° 29090. Ello en merito de la Resolución N" 408-2014-GDUE/MDSR
del 4/11/2014 expedida por la Municipalidad de Santa Rosa.
En la partida en mención consta la anotación de las preindependizaciones
extendidas.
6. En ese sentido, se puede observar que la mencionada anotación
preventiva del proyecto de habilitación urbana Santa Rosa del Norte fue
RESOLUCiÓN No. - )J7í -2018-SUNARP-TR-L
realizada en mérito a lo dispuesto en la Ley N° 29090 Y su reglamento,
aprobado por Decreto Supremo N° 008-2013-VIVIENDA'.
El articulo 10 de la Ley N° 29090, establece lo siguiente:
(. ..)
La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones urbanas
autorizadas por las Modalidades B, e y D se realizará únicamente con la
recepción de obras, a excepción de las habilitaciones urbanas con
construcción simultánea y venta garantizada de lotes, en las que se realiza
la anotación preventiva de la predeclaratorja y la preindependización una vez
obtenida la licencia de edificación, Sin embargo, el proyecto de habilitación
urbana aprobado por la municipalidad puede ser inscrito, de ser el caso,
bajo responsabilidad del promotor.
(. ..)
Igual disposición se encuentra contenida en el articulo 10 del T.U.O. de la
Ley N° 29090.
Asimismo, el numeral 36.5 del reglamento de la Ley N° 29090, aprobado
mediante D.S. N° 008-2013-VIVIENDA (vigente a la fecha de la anotación),
reitera que:
36.5 La inscripción registral de las habilitaciones urbanas se realizará posterior
al otorgamiento de la recepción de obras, a excepción de las habilitaciones
urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes, una vez
obtenida la licencia de edificación se realiza la anotación preventiva de la pre-
declaratoria y la pre-independización. Esta inscripción se realizará conforme a
lo establecido en el artículo 20 de la Ley. Sin embargo, el proyecto de
habilitación urbana aprobado por la Municipalidad puede ser inscrito, de
ser el caso, bajo responsabilidad del promotor, no autorizándose la venta
de los lotes, inscribiéndose esta restricción en la partida registra!.
El Registrador Público no podrá exigir mayores requisitos a los previstos en la
Ley y el presente Reglamento.
De los articulos señalados, se puede advertir que en los supuestos de
habilitaciones urbanas, sin importar su modalidad, la inscripción definitiva de
la habilitación se realizará con la recepción de obras, siendo que previo a ella
sólo procederá la anotación preventiva del proyecto de habilitación aprobado
por la municipalidad, y en el caso de las habilitaciones urbanas con
construcción simultánea de viviendas y venta garantizada de lotes, no s610
procederá la anotación preventiva de la habilitación, sino además la
anotación preventiva de la pre-declaratoria de fábrica y de la pre-
independización, una vez obtenida la licencia de edificación.
7. En cuanto a la vigencia de la mencionada anotación preventiva, en el
último párrafo del articulo 37 del RIRP se establece que el asiento de
anotación preventiva caducará de pleno derecho al vencimiento del plazo de
vigencia de la licencia de habilitación computado conforme a lo previsto en el
articulo 11 de la Ley N° 29090, en cuyo tex10 vigente a fecha de la anotación
del proyecto submateria, se contemplaba que la licencia tiene una vigencia
de 36 meses contados desde la fecha de ingreso del expediente a la
municipalidad respectiva.
1 El reglamento aprobado por D.S. N° OOB-2013-VIVIENDA, fue derogado mediante la Única
Disposición Complementaria Derogatoria del O.S. N° 011-2017-VIVIENOA, publicado el15 mayo 2017,
pero vigente a la fecha de la anotación preventiva,
RESOLUCiÓN No. - )J?I-2018-SUNARP-TR-L
Del mismo modo, el último párrafo del articulo 38 del mencionado reglamento
se ha previsto que "las partidas preindependizadas y las anotaciones
preventivas extendidas en ellas se mantendrán vigentes hasta la caducidad
del asiento de anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana.
Producida la caducidad, se cerrarán las partidas preindependizadas".
Asi, apreciamos que en la partida electrónica N° 49071779 del Registro de
Predios de Lima (página 33), se ha dejado constancia de lo siguiente: "siendo
que la presente licencia se ha expedido en mérito del expediente 0353-2014
con fecha de ingreso 22/12/2011, la vigencia de la presente pre-
independización es hasta el 21/12/2014."
De lo señalado se puede apreciar que la licencia de habilitación urbana ha
vencido, por lo tanto, en cumplimiento de lo señalado por el RIRP, se ha
producido la caducidad de la anotación preventiva del proyecto de
habilitación, lo que lleva consigo al cierre de las partida preindependizadas.
8, En este contexto, es que con el título venido en grado de apelación se
solicita la inscripción de la recepción parcial de obras correspondiente a la
primera etapa de la habilitación urbana "Santa Rosa del Norte", registrada en
la partida electrónica N° 49071779 del Registro de Predios de Lima. Para
dicho efecto, se presentó Resolución de Gerencia N° 549-2014-
GDUE/MDSR del 26/12/2014 rectificada por Resolución de Gerencia N° 165-
2017-GDU/MDSR del 2/11/2017, plano de replanteo de trazado y lotización
- 1ra etapa parcial y memoria descriptiva de la recepción parcial de obras,
todos expedidos por la Municipalidad Distrital de Santa Rosa; entre otros
documentos.
Revisada la documentación obrante en el titulo archivado N° 830349 del
3/9/2013, que diera mérito a la anotación del proyecto de habilitación en el
asiento B00004 de la partida submateria, apreciamos que la primera etapa
fue aprobada con un área total de bruta de 91,665.43 m2 y un área útil de
lotes vendibles para uso residencial (380 unidades) de 48,702.72 m2.
Lo cual ha variado con la aprobación de la recepción de obras, pues de
acuerdo a la Resolución de Gerencia N" 165-2017-GDU/MDSR, el área útil
total habilitada es de 78,070.52 m2. y de lotes vendibles (278 lotes) es de
36,476.38 m2.
9, El Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Edificación de la Ley W 29090, aprobado por Decreto Supremo N" 008-2013.
VIVIENDA (actualmente derogado), regulaba los supuestos de la recepción
de obras con y sin variaciones.
La recepción de obras con variaciones según la normativa vigente a la fecha
de expedición de la Resolución de Gerencia N" 549-2014-GDUE/MDSR del
26/12/2014 rectificada por Resolución de Gerencia N° 165-2017-GDU/MDSR
del 2/11/2017, mediante las que se aprobó la recepción parcial de obras, se
sujeta a lo dispuesto en el artículo 36.2.2 del Reglamento de Licencias de
Habilitación Urbana y Licencias de Edificación de la Ley W 29090, aprobado
por Decreto Supremo N° 008-2013-VIVIENDA, el cual señalaba lo siguiente:
36.2.2 Recepción de Obras con variaciones:
RESOLUCiÓN No. - J))t-2018-SUNARP-TR-L
Para los casos en que existan modificaciones al proyecto de Habilitación
Urbana que no disminuyan las areas del cuadro de aportes con las cuales fue
autorizada la licencia de habilitación urbana; salvo que por razones de
rectificación de áreas y linderos se reduzcan las áreas materia de los aportes
pero se respeten los porcentajes aplicables; fa Municipalidad dentro de un plazo
no mayor a diez (10) días hábiles deberá:
- Efectuar la inspección de las obras ejecutadas emitiendo el informe respectivo;
- Constatar que las obras ejecutadas correspondan a los planos de replanteo
presentados.
- Realizar la Verificación Administrativa de acuerdo con lo previsto en el
respectivo Reglamento.
En caso de ser conforme la verificación, el funcionario municipal designado para
tal fin, deberá anotar la Resolución, suscribir y sellar el FUHU y los planos de
replanteo correspondientes. Este acto constituye la recepción de obras de
habilitación urbana y autoriza la inscripción registral, para lo cual se entregará
al interesado dos (02) originales debidamente suscritos de la documentación
correspondiente.
De haber observaciones en la Verificación Administrativa, se procederá según
lo previsto en el respectivo Reglamento.
10. En el presente caso, conforme se desprende de la Resolución de
Gerencia N° 549-2014-GDUE/MDSR del 26/12/2014 rectificada por
Resolución de Gerencia N° 165-2017-GDU/MDSR del 2/11/2017, el proyecto
ejecutado sobre el predio fue objeto de variaciones, lo cual fue evaluado por
la entidad edil, aprobándose la recepción parcial de obras de la habilitación
urbana de la primera etapa.
Es decir, la entidad edil autorizó la variación del proyecto ori9inal, lo cual es
permitido conforme al articulo 36.2.2 del Reglamento de de Licencias de
Habilitación Urbana y licencias de Edificación de la Ley W 29090, conforme
a lo ya expuesto.
Cabe tener en cuenta al respecto, que conforme al articulo 36.3 del mismo
reglamento, en caso se detecten variaciones que impliquen modificaciones
sustanciales generando la disminución de las áreas del cuadro de aportes
con las cuales fue autorizada la licencia de habilitación urbana y que cumpla
con lo establecido en el numeral 36.2.2, la municipalidad deberá declarar la
improcedencia de lo solicitado y de ser el caso, dispondrá las acciones
pertinentes.
Entonces, en el presente caso fluye que la municipalidad no optó por la
improcedencia de la recepción de obras pues se presume que no detectó
variaciones que impliquen modificaciones sustanciales, estando dicho acto
administrativo bajo los alcances de la presunción de validez conforme al
articulo 9 del T.U.O. de la Ley W 27444.
11. Cabe señalar que en el XCIII Pleno realizado los dlas 2 y 3 de agosto de
20122, esta instancia aprobó el siguiente precedente de observancia
obligatoria:
CALIFICACiÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS
2 Publicado en el diario oficial El Peruano el 16/8/2012.
RESOLUCiÓN No. - )0>7:f-201S-SUNARP-TR-L
En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la
competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa,
el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los
antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o
de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto
administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo
en el cual se ha dictado3,
Estando a los alcances de dicho precedente, no corresponde que las
instancias registrales evalúen la regularidad del procedimiento mediante el
cual se dicta el acto administrativo.
Siendo ello así, si en el procedimiento de inscripción de la recepción de obras
de habilitación urbana se presenta memoria descriptiva con la descripción de
los lotes agrupados en: 1. lotes con modificación de áreas y medidas
perimétricas por replanteo y 11.lotes sin modificaciones, que sustenta la
variación, lo cual ha sido merituado por la municipalidad según se desprende
de la resolución aprobatoria, no corresponde a las instancias registra les su
cuestiona miento, debiendo considerarse que tal precisión es meramente
referencial y no impide la individualización de los lotes conformantes de la
primera etapa de la habilitación urbana "Santa Rosa del Norte",
Motivo por el cual, corresponde revocar el punto 1 de la observación
formulada.
12. En el punto 4 de ia observación, la Registradora exige la presentación del
plano respecto de la totalidad del predio en que se visualicen el área cuya
recepción queda pendiente, pues debido a la modificación planteada con la
recepción de la primera etapa con un área menor a la del proyecto, no es
factible utilizar la información gráfica del antecedente registra!.
Tal exigencia tiene fundamento en el principio de especialidad contemplado
en el articulo IV del Titulo Preliminar del RGRP, en el que se establece que
por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente,
en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas así como los actos
o derechos posteriores relativos a cada uno.
Asimismo, el articulo 58 del RIRP dispone, al regular la independización, que
se abrirá partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una
desmembración de terreno, con edificación o sin ella. Esta es la expresión
normativa del denominado principio de especialidad, como criterio ordenador
de la información que sobre los bienes inscritos accede al Registro.
13. En el presente caso, tenemos con el título se solicita la inscripción de la
recepción parcial de obras correspondiente a la primera etapa de la
habilitación urbana "Santa Rosa del Norte", por lo que al amparo dei articulo
44 del RIRP, se procederá con la independización del área correspondiente
a la etapa de recepcionada, quedando pendiente la recepción de obras de
parte de la primera, segunda y tercera etapas, esto es, que sobre la partida
matriz submateria quedará un área remanente, pendiente de ejecución.
3 Criterio adoptado en las Resoluciones N° 014-2007-SUNARP-TR-T del 18/1/2007, N° 019-2008-
SUNARP-TR-T del 31/112008, N° 155-2006-SUNARP-TR-T del 29/9/2006. N° 048-2005-SUNARP-TR-
T del 22/3/2005 y N° 094-2005-SUNARP-TR-T del 3/6/2005.
RESOLUCiÓN No. - ))¿f-2018-SUNARP-TR-L
Conforme se ha señalado precedentemente, con la recepción parcial de
obras se ha variado el área de primera etapa aprobada con el proyecto inicial,
por lo que se requiere la presentación de la documentación técnica
correspondiente al área remanente con precisión de sus linderos y medidas
perimétricas, tal como lo prevé el primer párrafo del articulo 59 del RIRP.
Ante esta instancia se ha presentado el 31/5/2018, plano y memoria
descriptiva del remanente, visados por la Municipalidad de Santa Rosa, los
que en ejecución de esta resolución deberán ser remitidos por la
Registradora al área de Catastro a efectos que informe si el plano del
remanente presentado se adeeúa a la partida matriz inscrita, esto es, si
corresponde al remanente luego de la independización de la parte que ha
sido objeto de recepción de obras.
Por tanto, corresponde dejar sin efecto el numeral 4 de la observación
formulada, pues ante esta instancia se ha presentado plano del remanente,
quedando pendiente a la emisión del informe del área de catastro.
14. En el punto 2 de la observación se advierte que se ha presentado copia
simple a color del FUHU de Recepción de Obras.
Conforme al artículo 40 del RiRP, antes transcrito, constituye uno de los
requisitos para proceder con la inscripciónde la recepción de obras, el Formulario
Único de Habilitación Urbana - FUHU, correspondiente a la recepción de obras.
No obstante ello, podrá válidamente adjuntarse el FUHU o en su reemplazo,
la resolución municipal que aprueba su emisión, por ser instrumento público
de mayor formalidad, según el criterio adoptado como acuerdo plenario en el
CXXXII Pleno del Tribunal Registral realizado el 27/8/2015:
TITULO FORMAL PARA INDEPENDIZACION DE PREDIO URBANO
El requisito del FUHU para la independización de predio previsto en el articulo
60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es un requisito
minimo, por lo que puede presentarse en su lugar la Resolución Municipal
respectiva por ser un instrumento público de mayor formalidad.
Cabe indicar que si bien dicho acuerdo se remite al articulo 60 del RIRP sobre
subdivisión de predio urbano, debe tenerse presente en el caso de la
recepción de obras también se requiere la presentación del FUHU, conforme
al artículo 40 del mismo reglamento, por lo que tratándose de formulario
emitido por la municipalidad en virtud de resolución respectiva, válidamente
dicho criterio resulta aplicable.
15. Para efectos de proceder con la inscripción rogada se presentó
Resolución de Gerencia N° 549-2014-GDUE/MDSR del 26/12/2014
rectificada por Resolución de Gerencia N° 165-2017-GDU/MDSR del
2/11/2017, ambas expedidas por la Municipalidad Distrital de Santa Rosa,
por lo que de conformidad con lo establecido en el acuerdo plenario citado
en el considerando anterior, dichas resoluciones municipales al constituir
instrumentos públicos de mayor formalidad válidamente pueden reemplazar
al FUHU.
En consecuencia, corresponde revocar el punto 2 de la observacíón.
16. Finalmente, sobre la compensación de áreas, el articulo 45 del RIRP,
establece lo siguiente:
RESOLUCiÓN No. - J)11-2018-SUNARP-TR-L
Artículo 45.- Compensación de áreas
Cuando la habilitación urbana comprenda areas sujetas a futura compensación,
ésta no constituye acto previo para la inscripción de la aprobación del proyecto
o de la recepción de obras. El Registrador suspenderá la inscripción de los lotes
comprendidos dentro del área destinada a futura compensación que se
encuentren total o parcialmente fuera del perímetro del predio inscrito, debiendo
dejar constancia de la suspensión en el asiento respectivo.
Inscrita la compensación de áreas, se entenderá que los lotes objeto de la
suspensión se integran a la habilitación urbana, siempre que hubiesen sido
comprendidos dentro del área útil aprobada.
El título inscribible estará constituido por la escritura pública o el formulario
registral que contenga el acuerdo de compensación. Si las áreas materia de
compensación no han sido comprendidas dentro del área útil aprobada para
cada habilitación, se deberá presentar además la Resolución municipal que
apruebe la lotización de ambas áreas materia de compensación y el plano
correspondiente.
Con la inscripción de la compensación de áreas se inscribirán simultáneamente
la modificación de las habilitaciones urbanas y de las áreas de los predios
matrices, para lo cual se presentarán los documentos que correspondan a
dichos actos.
Del tenor de lo expuesto, tenemos que la compensación de área no
constituye un acto previo para la inscripción de la recepción de obras.
Cuando se produzca la compensación de áreas, Jos lotes incompletos
pendientes de compensación automáticamente se integrarán a la habilitación
urbana, siempre que hubiesen sido comprendidos dentro del área útil
aprobada. La interpretación a contrario de dicho precepto es que si los lotes
destinados a futura compensación no han sido considerados dentro del área
útil de la habilitación urbana, además de la compensación se requerirá de un
acto administrativo que integre los lotes compensados a la habilitación
urbana en la etapa en la que ésta se encuentre.
17. Revisada la documentación presentada, apreciamos que mediante
Resolución de Gerencia N° 165-2017-GDU/MDSR del 2/11/2017 se aprobó
la rectificación con efecto retroactivo de los artículos primero y segundo de la
Resolución de Gerencia N° 549-2014-GDUElMDSR del 26/12/2014,
sustituyendo plano y memoria descriptiva, además del cuadro de áreas, en
el que se incluye el área reservada para futura compensación de 458.71 m2.
Seguidamente, en los artículos segundo y tercero se indica lo siguiente:
(.)
Artículo Segundo.- Aprobar de manera anticipada la recepción parcial de obras
de habilitación urbana correspondiente al ámbito integrado del área reservada
para futura compensación (458.71 m2) y del área de futura adquisición (219.55
m2) de la habilitación urbana "Santa Rosa del Norte", primera etapa de
conformidad al plano 1/1b de Replanteo de Trazado y Lotización Parcial de la
1ra etapa signado con el N° 049-2017-GDU/MDSR y Memoria Descriptiva de
dicho ámbito, que comprende un área acumulada habilitada de 678.26 m2 para
uso residencial de densidad media, con el siguiente cuadro de áreas:
Manzana N° de lotes Área reservada para Área para futura Total
futura compensación adquisición
I 3 458.71 m2 85.15 m2 543.86 m2
Área de vias: 134.40 m2 134.40 m2
Área total 458.71 m2 219.55 m2 678.26 m2
RESOLUCIÓN No. - )J77-2018-SUNARP-TR-L
Los efectos de esta aprobación anticipada de recepción de obras de habilitación
urbana respecto del referido ámbito de 678.26 m2, quedan sujetos a la
condición suspensiva de que se concrete la adquisición de la mencionada área
de futura adquisición por el propietario habilitador y además se formalice su
acumulación con el área de futura compensación antes descrita; en
consecuencia, una vez cumplidas dichas condiciones surtirá todos sus efectos
la presente aprobación y se procederá por su propio mérito, a inscribirse la
independización de los lotes comprendidos en el área útil de dicha área
acumulada de 678.26 m2.
Artículo tercero.- En virtud de la presente aprobación de la recepción parcial de
obras de la habilitación urbana "Santa Rosa del Norte", primera etapa parcial, y
una vez cumplidas las condiciones establecidas en el artículo anterior, el área
total habilitada quedará conformada de acuerdo al plano 1/1b de integración
signado con el N" 049-2017-GDU/MDSR (... )
Conforme a lo señalado por la autoridad edil, se ha dispuesto la aprobación
anticipada de la recepción de obras de habilitación urbana del área de 678.26
m2, que comprende el área reservada para futura compensación (458.71 m2)
y el área de futura adquisición (21 9.55 m2), cuyos efectos se encuentran
sujetos a condición que se realice la adquisición del área de futura
adquisición, esto es, condicionada a un hecho futuro.
Siendo ello así, resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 45 del RIRP, antes
acotado, en virtud del cual la compensación de áreas no constituye un acto
previo para la inscripción de la recepción de obras, correspondiendo a la
Registradora proceder con la suspensión de la inscripción de los lotes
comprendidos dentro de dicha área dejando constancia de ello en el asiento
respectivo.
La Registradora señala que existen discrepancias en la suma de las áreas
reservadas, pero no existe tal discrepancia pues se han sumado el área
reservada con el área de futura adquisición, pues una vez concretada dicha
adquisición surtirá efectos la recepción de obras de estos tres lotes.
Además no es necesario que se describan el área y medidas de dichas áreas
reservadas y del área de futura adquisición, pues se reitera que por el
momento queda en suspenso la recepción del área reservada.
Por lo expuesto, se revocan los numerales 3, 5 Y 6 de la observación.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCiÓN
1. REVOCAR los numerales 1, 2, 3, 5 Y 6, Y DEJAR SIN EFECTO el numeral
4 de la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios
de Lima al título referido en el encabezamiento, conforme a los
fundamentos expuestos en el análisis de la presente.
2. Disponer, que la Registradora remita el título al área de catastro para que
emita el informe que le compete conforme al numeral 13 del análisis.
Regístrese y comuníquese.
RESOLUCiÓN No. - /J7!-2018-SUNARP-TR-L
NORA MA L A ALDANA DURÁN MILAGRITOSAURORA AR VILLAR
Vocal del Tribunal Registral Vocal (5) del Trib nal Registral
P LNI." a
