TEMA 5

LA PROPIEDAD

1.  CONCEPTO y CARACTERÍSTICAS
1.1.  Concepto legal. El artículo 348 del Código
El concepto de propiedad es el contenido en el artículo 348 CC, según el cual «La
propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las
establecidas en las leyes».

A pesar de que tras la Constitución de 1978 no se ha modificado el Código Civil en

lo atinente a la regulación del Derecho de Propiedad, teniendo en cuenta la función
social de este derecho, proclamada en por el art. 33 CE, podemos decir que las
características del Derecho de Propiedad son:
1.º)  Generalidad.— El derecho de propiedad es el derecho real más pleno que
puede ejercitarse sobre las cosas, es un poder general sobre la cosa, no hay nada que
alguien pueda hacer sobre una cosa, que no pueda hacer el propietario (salvo que la
propiedad esté gravada con un Derecho real limitado). A diferencia de los derechos
reales limitados o en cosa ajena, que proporcionan a su titular una o varias utilidades
concretas sobre esa cosa (pasar por la finca ajena en la servidumbre de paso, usar
determinadas dependencias de una casa en el derecho de habitación, ...). Las facultades
pueden, sin embargo, venir limitadas por la existencia de otros derechos con los que
colisiona (relaciones de vecindad) o por la función social de la propiedad.
2.º)  Abstracción.—Significa esta característica que el derecho del propietario no se
identifica con una o varias facultades concretas, pudiendo subsistir con cierta
independencia de las mismas. También es propiedad la gravada con una servidumbre de
paso, o incluso es propiedad la gravada con un derecho real limitado tan amplio como el
usufructo, que durante su vigencia deja al propietario como nudo o desnudo propietario
porque todas las facultades de goce y apropiación de frutos corresponden al
usufructuario. Sin embargo este carácter de abstracción ha de tener un límite, porque no
parece que la propiedad sea compatible con el vaciamiento perpetuo de todas las
facultades atribuidas a su titular. Las servidumbres pueden ser perpetuas (art. 546.4.º
CC interpretado sensu contrario), pero no agotan la utilidad del fundo sirviente,
mientras que el usufructo atribuye al usufructuario prácticamente todas las utilidades del
bien, y por eso mismo está sometido a límites temporales (arts. 513 y 515 CC).
3.º)  Elasticidad.—Significa este carácter que la propiedad abarca potencialmente
todas las utilidades que el propietario no puede obtener de la cosa en un momento
determinado, atribuyéndoselas cuando se manifiesten o cuando desaparezcan las
restricciones impuestas por las normas legales o por la existencia de derechos a favor de
terceros. Por ejemplo, cuando el derecho de usufructo se extinga por el transcurso de su
plazo de duración, las facultades que ostentaba el usufructuario volverán al nudo
propietario.
4.º) Carácter unitario.—Esta característica supone que el derecho de propiedad sea
siempre uno e idéntico, sean cuales fueren las características del objeto sobre el cual se
proyecta o la utilidad que dicho objeto tenga para la satisfacción de necesidades sociales
“unus dominus, unum dominum”. Sin embargo, ello no impide que, en función del
objeto sobre el que recae la propiedad, existan diferencias respecto a las facultades que
puede ejercitar el propietario. Así no es lo mismo la propiedad de una finca rústica que
la de una finca urbana (las facultades del propietario no son las mismas). O de un bien
mueble y un bien inmueble.

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1.2.  Extensión vertical de la propiedad territorial
Según el artículo 350 CC «El propietario de un terreno es dueño de su superficie y
de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones
que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes
sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía». Ello ha de entenderse en el
sentido de que el propietario de un bien inmueble que sea una finca o un solar ostenta su
derecho de propiedad hasta el punto (hacia el centro de la tierra y hacia el cielo) en el
que pueda obtener alguna utilidad. Aunque tratándose de fincas urbanas, especialmente
habrá que tener en cuenta la regulación urbanística en materia de vuelo y subsuelo.

1.3 La función social de la propiedad

A partir de mediados del siglo XIX la Revolución Industrial pondrá de manifiesto
las carencias del concepto absoluto del derecho de propiedad y su configuración como
poder al servicio exclusivo del interés del propietario (incluyendo el denominado ius
abutendi o derecho a destruir la cosa si le place). Se comienza así a plantear la
necesidad de que el ejercicio del derecho de propiedad, sin dejar de servir al interés del
propietario, se oriente también hacia la satisfacción de intereses generales, y por tanto al
cumplimiento de lo que comúnmente se ha venido a considerar como función social.
Además la corriente favorable a destacar la función social de la propiedad privada se
desarrolla como mecanismo de defensa contra las tesis revolucionarias comunistas, al
considerarse requisito imprescindible para la propia subsistencia del derecho de
propiedad y de la garantía de libertad que supone; evitando así que los intereses de la
sociedad de masas conduzcan a concentrar la propiedad, y por tanto todo el poder, en el
estado.
La plasmación jurídica de esa corriente ideológica se llevará a cabo mediante leyes
especiales, promulgadas por unos estados que irán abandonando la inspiración liberal
del laissez faire para dar entrada a la tutela de los intereses generales en la regulación de
la propiedad de determinados bienes. La legislación promulgada con motivo de la
Primera Guerra Mundial para conseguir aprovisionamientos, mejorar la producción de
las tierras, o favorecer a las familias de los arrendatarios de viviendas destinados en el
frente, constituye un interesante hito histórico, que dio lugar a normas mantenidas tras
la guerra y cuyas soluciones se generalizaron en cierta medida por toda Europa.
También las crisis sociales, en cuanto exigieran la intervención del Estado y la
protección de la sociedad ante situaciones de necesidad, acelerarán esta dinámica. En
nuestro país, tras el inmenso desastre de la Guerra Civil, las necesidades de la
reconstrucción nacional, la ausencia de recursos económicos, y la proyección social del
Régimen del General Franco, darán lugar a una prolija legislación especial —leyes de
Intensificación de Cultivos, Ordenación de Solares, Arrendamientos rústicos y Urbanos,
Suelo, Concentración Parcelaria, Viviendas Protegidas, ...— cuya finalidad
(prescindiendo de su mayor o menor eficacia) era la de incrementar la producción
agrícola, promover la situación de los trabajadores del campo o procurar alojamiento a
familias con escasos recursos económicos, y que actuaba mediante el establecimiento de
una serie de deberes a cargo de los propietarios.

Así el artículo 33 de la Constitución establece:

«1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. 2. La función
social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. 3. Nadie
podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública
o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo
dispuesto por las leyes.»
Desde la perspectiva del Derecho Privado los aspectos más destacables de este
precepto constitucional, son los siguientes.

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 1.  La Ley no establece limitaciones externas y excepcionales a un derecho
normalmente absoluto o ilimitado, sino que delimita o define el contenido normal del
derecho de propiedad de acuerdo con la función social. En este sentido el texto
constitucional pemite afirmar que las normas legales que establezcan limitaciones al
derecho de propiedad son leyes excepcionales restrictivas de derechos, y por tanto no
susceptibles de aplicación retroactiva ni de extensión analógica (según establecen para
esta clase de preceptos los arts. 9.3 CE y 4.2 CC).
2.  La delimitación del contenido del derecho de propiedad ha de llevarse a cabo
«de acuerdo con la Ley».
3.  El límite a la intervención del legislador en la regulación del derecho de
propiedad no se contempla en el artículo 33 CE, sino en el artículo 53.1, que impone el
respeto al «contenido esencial» de los derechos regulados en el capítulo II del Título
Primero. La STC 8.4.1981 (RTC 11) señaló dos vías complementarias para integrar tan
etéreo concepto: el contenido esencial es o bien aquella parte del derecho subjetivo sin
la cual pierde su peculiaridad o se desnaturaliza, o bien la parte que resulta
absolutamente necesaria para que los intereses que subyacen a todo derecho resulten
real y efectivamente protegidos.

2.  DIVERSIFICACIÓN DE REGÍMENES JURÍDICOS EN FUNCIÓN DEL

OBJETO DE LA PROPIEDAD
Aunque la existencia de leyes especiales en relación con la propiedad de
determinados bienes concurría ya, en cierta medida, cuando se promulga el Código, este
fenómeno se acentúa con la aparición de la función social de la propiedad. Pues es la
Ley el medio para configurar el derecho de Propiedad y la función social que cumple,
en relación con las distintas clases de bienes. Esta situación ha impulsado a un sector
doctrinal a teorizar sobre la definitiva sustitución de ese concepto unitario del derecho
de propiedad, vinculado a la codificación, por un concepto estatutario, según el cual la
propiedad sobre cada conjunto de bienes se configuraría con un estatuto jurídico
distinto, derivado de las también diversas funciones sociales que esos bienes están
llamados a satisfacer. Ya no podría hablarse de propiedad sino de propiedades.
Con independencia de la parte de verdad que indudablemente concurre en esta tesis,
por no hablar de su evidente atractivo como eslogan, también ha de destacarse que la
leyes especiales no suelen contener el régimen jurídico completo de la propiedad que
regulan: lo más corriente es que se limiten a imponer al propietario una serie de deberes,
cargas u obligaciones, relacionadas con determinadas facultades de goce o disposición
(matizando la manera de usar dichos bienes o estableciendo derechos de adquisición
preferente a favor de las administraciones públicas), pero sin preceptos específicos que
regulen con carácter general los modos de adquirir, modificar o extinguir la propiedad
de esos bienes, ni la atribución de utilidades distintas de las reguladas y compatibles con
la satisfacción del interés general, ni los mecanismos de tutela establecidos para
garantizar la oposición del derecho de propiedad a los terceros. Ese carácter
fragmentario de la legislación especial matiza las tensiones entre el concepto unitario y
el concepto estatutario del derecho de propiedad, al imponerse el recurso a la regulación
general contenida en el Código para resolver todas esas cuestiones, tan frecuentemente
omitidas por la legislación especial.
2.1.  El Derecho urbanístico y la propiedad urbana

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 Los inmuebles, y por consecuencia la propiedad que recae sobre los mismos, se han
clasificado tradicionalmente en urbanos y rústicos; la adscripción a una u otra categoría
se realizaba a partir de dos coordenadas interrelacionadas entre sí: la situación del
inmueble (en la ciudad o en el campo), y su destino económico-social prioritario,
consistente en albergar usos residenciales, industriales o propios del sector terciario, en
el caso de la propiedad urbana, y agrícolas, ganaderos, forestales, cinegéticos o
cualquier otro conforme con el destino natural de la tierra, en el caso de la rústica; la
clasificación se hacía coincidir con la existencia de dos regímenes jurídicos
diferenciados: el Derecho Urbanístico, aplicable al suelo urbano, y la legislación
agraria, reguladora del suelo rústico. Esta perspectiva, que aún inspira los programas de
la asignatura de derechos reales, ha entrado en crisis ante la evolución del Derecho
Urbanístico y por los siguientes motivos principales:
1.°)  Son los planes de urbanismo o, en los términos más generales empleados por
la legislación estatal, los «instrumentos de ordenación territorial y urbanística», las
herramientas jurídicas llamadas a concretar los límites geográficos del suelo que esa
misma legislación denomina «urbanizado» (no urbano, aunque a grandes rasgos ambos
términos puedan estimarse coincidentes), y esa concreción se realizará aplicando los
criterios establecidos por la legislación urbanística estatal y autonómica.
2.°)  El suelo que no reúna los requisitos establecidos por la legislación urbanística
para clasificarse como urbanizado se denomina, en la legislación básica del Estado,
suelo rural (no rústico, aunque también a grandes rasgos ambos términos puedan
estimarse equivalentes), y se diversifica en categorías muy diversas, con regímenes
jurídicos muy diferenciados, en un entorno socioeconómico marcado por la
multiplicación de los usos del suelo rural (como veremos con posterioridad).
3.°)  Las categorías de suelo urbanizado y rural no son estáticas e inmutables, sino
que la propia legislación urbanística contempla las actuaciones dirigidas a convertir el
suelo rural en suelo urbanizado, o a alterar sustancialmente la estructura, usos e
intensidades edificatorias del suelo urbanizado; se insinúa así la existencia de una
tercera clase de suelo, integrada por los terrenos rurales o urbanizados sometidos a una
actuación de transformación urbanística, según la terminología de la legislación estatal,
que implicará para sus propietarios la existencia de una serie de deberes, cuya
concreción se efectuará más adelante, y que configuran un tercer género con un régimen
jurídico absolutamente diverso del aplicable a los terrenos rurales o urbanizados en
situación estática.
4.°)  Tampoco es correcto identificar el Derecho Urbanístico con el sector del
ordenamiento que tiene por objeto regular la propiedad urbana o de suelo urbanizado;
muy al contrario, y como veremos inmediatamente, este sector del ordenamiento
constituye la que pudiéramos considerar como «legislación especial-general», si se nos
permite la aparente contradicción terminológica, aplicable a la propiedad de cualquier
clase de inmueble, y muy especialmente a la propiedad territorial; por eso las normas
que lo integran se denominan, más genéricamente, «leyes del suelo», o «leyes de
ordenación del territorio y urbanismo», afirmándose, en el párrafo 1.º del artículo 1.º del
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 junio, por el que se aprueba el Texto Refundido
de la Ley del Suelo (TRLS de 2008), que «Esta Ley regula las condiciones básicas que
garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los
deberes constitucionales relacionados con el suelo en todo el territorio estatal».

Respecto a la concreta regulación y sistema de fuentes del Derecho urbanístico, nos

remitimos a la asignatura de Derecho Administrativo.

2.2.  Concepto de propiedad rústica o de suelo rural. Función social y principios

rectores de la propiedad rural

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 La propiedad rústica es aquella que tiene por objeto terrenos clasificados como suelo
rural por los instrumentos de ordenación territorial y urbanística; centrándonos en su
función social, hemos de recordar también la existencia de terrenos que se clasifican
como suelo rural por exigirlo así la legislación especial o sus valores intrínsecos, de
otros que la ordenación territorial y urbanística pretende simplemente preservar, del
desarrollo urbano, y de otros más en los cuales se permite o prevé ese desarrollo pero
que seguirán siendo suelo rural hasta que concluya el proceso de urbanización (art. 12
del TRLS de 2008). Esta subdivisión del suelo rural resulta fundamental para entender
que no es posible hablar de una función social unitaria que esté llamada a satisfacer esta
clase de suelo: en suelo rural regido por la legislación de espacios naturales protegidos
esa función social se relacionará con sus efectos beneficiosos para el medio ambiente, la
salud y la integridad física y moral de los ciudadanos, mientras que en el suelo rural de
interés agrícola consistirá en procurar el mayor beneficio para la economía nacional y la
renta de los agricultores; incluso pueden concurrir varias funciones sociales
simultáneamente, pues lo normal es que la explotación agrícola, ganadera o forestal del
suelo rural sea compatible con la protección de sus valores paisajísticos. Por último, en
suelo rural cuya transformación en suelo urbanizado esté permitida o prevista por los
instrumentos de ordenación, la función social incluye la posibilidad de que sea
urbanizado, junto con su utilización inicial conforme con la naturaleza rural de los
terrenos (hasta que la actuación de urbanización se inicie o en tanto sea compatible con
la misma).
2.3.  Las aguas de dominio público y de dominio privado. La Ley de Aguas.
El Cap. I, Tít. IV, Libro II del Código («De las aguas») parte de la distinción entre
aguas de dominio público y de dominio privado y regula su respectivo
aprovechamiento. Esta materia fue profundamente alterada por la Ley 29/1985, de
Aguas (desarrollada por el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, RD 849/1986);
regulación que, junto a las posteriores modificaciones de la misma, hoy se halla
recogida en el Texto Refundido de la Ley de Aguas aprobado por RDL 1/2001, de 20
julio (cuyo desarrollo reglamentario lleva a cabo el RD 606/2003). La vigente
normativa sobre el tema tiene por eje la consideración del agua como dominio público
que el artículo 132.2 CE predica para los recursos naturales en general. Ello supone que,
ya desde la LA de 1985, los arts. 407 a 425 CC se encuentran en buena parte derogados
y sólo son aplicables —de forma supletoria respecto de la regulación preferente de la
Ley de Aguas (disp. final 1.ª)— en cuanto no se opongan a lo establecido en la misma.
Nos remitimos, al respecto a lo establecido por el Derecho administrativo (la propia Ley
de aguas).
No obstante lo dicho, siguen existiendo algunas aguas privadas. De una parte, la Ley
establece ciertos casos, residuales y de relativa importancia, en que excepcionalmente
las aguas (o sus cauces o álveos) tienen carácter privado: las charcas situadas en predios
privados cuando estén destinadas al servicio exclusivo de éstos (art. 10); los lagos,
lagunas y charcas sobre las que existieran inscripciones expresas en el Registro de la
Propiedad como de propiedad privada a la entrada en vigor de la LA de 1985 (disp.
adic. 1.ª); y los cauces por los que de forma ocasional discurran aguas pluviales en tanto
atraviesen, desde su origen, únicamente fincas de dominio particular (art. 5.1).

2.4.  La propiedad de las minas.

A pesar de su ubicación dentro de la regulación que el CC dedica a «algunas
propiedades especiales» (concretamente en el Cap. II, Tít. IV, Libro II, titulado «De los
minerales»), los arts. 426 y 427 no se refieren al derecho de propiedad de los minerales
sino al sistema de explotación de las minas. De los diferentes sistemas posibles de
atribución de la propiedad de las minas —básicamente, su atribución al descubridor, al
dueño del terreno donde se hallen, o su adscripción al dominio público—, en nuestro
ordenamiento, ya desde el momento codificador (y aun desde antes), se ha optado por el
último de ellos, por la demanialidad de las minas. Con base en la distinción entre el
suelo y el subsuelo, se limita al propietario de un terreno su facultad de hacer
excavaciones en el mismo por «lo dispuesto en las leyes sobre Minas» (art. 350 CC); se
cataloga a las sustancias minerales, mientras permanecen unidas al yacimiento, como
bienes inmuebles (art. 334.8.º); y se considera que todos los yacimientos y recursos

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geológicos —ya se hallen en terrenos públicos, ya privados— pertenecen al Estado
como bienes de dominio público. Así se consagra expresamente en el artículo 2 de la
Ley de Minas (Ley 22/1973, de 21 julio), precepto que, no obstante, permite que el
aprovechamiento de dichos recursos sea llevado a cabo directamente por el Estado o sea
cedido a un tercero mediante la correspondiente autorización o concesión. Pero los
particulares pueden tener la titularidad de su aprovechamiento en exclusiva, y en este
sentido cabe seguir calificando a ese derecho como una propiedad especial. Entendida
así la propiedad minera, el Código no precisa en qué consiste ni a quién corresponde o
cómo se obtiene. Es en la vigente legislación de minas donde se regulan los principales
aspectos del derecho a la explotación en exclusiva de un yacimiento: sus formas de
adquisición (automáticamente, mediante autorización o por concesión, según los casos y
el tipo de minerales de que se trate), los límites temporales del aprovechamiento, su
transmisión y extinción, los deberes de su titular, etc.
2. 5.  La Propiedad de los Montes
La Ley de Montes de 21 de noviembre de 2003 (Ley 43/2003, modificada
sustancialmente por la Ley 10/2006) persigue la conservación, restauración, mejora y el
aprovechamiento racional de los montes; objetivos que toman por base el principio
fundamental de la gestión forestal sostenible (arts. 1 y 3). Por razón de su titularidad, los
montes pueden ser públicos (los pertenecientes al Estado, las Comunidades Autónomas,
las entidades locales, etc.) o privados (los pertenecientes a personas físicas o jurídicas
de derecho privado, ya sea individualmente o en régimen de copropiedad). Ahora bien,
todos los montes, independientemente de su titularidad, cumplen una relevante función
social (art. 4) y están sujetos al mandato del artículo 33.2 CE. El titular del monte será
en todos los casos el propietario de los recursos forestales producidos en él, incluidos
los frutos espontáneos, y tendrá derecho a su aprovechamiento conforme a lo
establecido en la Ley de Montes y en la normativa autonómica (art. 36).
Respecto de los montes catalogados de utilidad pública (arts. 13, 16 y 18), la Ley los
declara de dominio público, constituyéndose el dominio público forestal con esos
montes junto con los montes comunales y los restantes montes afectados a un uso o
servicio público (art. 12). El régimen jurídico de los montes privados se halla recogido
en los arts. 22 a 24. quater de la Ley de Montes, sin perjuicio de lo establecido para los
montes vecinales en mano común por su legislación especial (Ley 55/1980, de 11 de
noviembre).
2.6.  La propiedad intelectual
El artículo 428 CC atribuye al autor la propiedad (intelectual) sobre su obra. El derecho
de autor se encuentra actualmente regulado por el Texto Refundido de la Ley de
Propiedad Intelectual (LPI), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1996, 12 de abril,
modificado posteriormente por varias leyes, siendo la última la Ley 21/2014. La LPI se
ocupa no sólo del derecho de autor, o propiedad intelectual en el sentido estricto (Libro
I), sino también de otros derechos de propiedad intelectual (Libro II), conocidos en la
doctrina como derechos conexos, vecinos o afines al derecho de autor. Se trata del
derecho de los artistas, intérpretes o ejecutantes sobre sus actuaciones, de los
productores de fonogramas y de grabaciones audiovisuales sobre sus producciones, de
las entidades de radiodifusión sobre sus emisiones o transmisiones, de los fotógrafos
sobre las meras fotografías (que no son obra), de los editores sobre determinadas
producciones editoriales, de los divulgadores de obras inéditas que estén en el dominio
La propiedad intelectual o derecho de autor comprende, además de facultades o
derechos patrimoniales, otras facultades o derechos personales o morales (arts. 428 CC,
2.º LPI). Aquéllas se encuentran básicamente recogidas en los arts. 17 y ss. LPI
(derechos de reproducción, distribución, comunicación pública y transformación), y
responden a esa exclusiva, característica de la propiedad, sobre la explotación o disfrute
de su objeto. Además la LPI reconoce como facultades o derechos patrimoniales, que
integran el derecho de autor, los llamados derechos de remuneración, que, como su
nombre indica, constituyen facultades o derechos de crédito, que se atribuyen al titular
de aquél en determinados supuestos, como compensación derivada de una utilización de
la obra para la que no se necesita autorización alguna (arts. 24, 25, 90.2, 3 y 4 LPI).
Estos derechos de remuneración son intransmisibles inter vivos.

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 La Ley reconoce también al autor facultades o derechos morales (arts. 14 a 16 LPI).
Los más importantes son los derechos a la integridad de la obra (no desvirtuación) y de
paternidad (reconocimiento de autoría). Estos derechos morales son intrasmisibles inter
vivos, y están sometidos a un régimen sucesorio especial. Este contenido del derecho de
autor ha dado lugar a un debate sobre la naturaleza del mismo, en el que se cuestiona si
en verdad puede considerarse como una propiedad especial. No obstante, hoy en día
predomina en la doctrina y la jurisprudencia, la consideración patrimonialista del
derecho de autor, que lo integra en el derecho de propiedad, aunque se reconozca la
especialidad que deriva de sus facultades morales.
Los demás derechos de propiedad intelectual, antes enumerados, tienen un contenido
patrimonial similar al derecho de autor: un derecho de exclusiva sobre su objeto
(facultades de uso o disfrute —explotación— y de disposición); también un derecho de
remuneración en determinados supuestos (arts. 108.3 a 5, 116.2 y 122.2 LPI).
Únicamente se atribuyen derechos o facultades morales igualmente a los artistas sobre
sus actuaciones (art. 113 LPI).
El autor adquiere su derecho sobre la obra por el mero hecho de la creación (art. 1.º
LPI), sin necesidad de cumplimentar requisito alguno, puesto que la inscripción en el
Registro de la Propiedad Intelectual no tiene otro valor que el de establecer la
presunción iuris tantum de la existencia y pertenencia del derecho a quien figura en él
como su titular. Lo mismo ocurre en el caso de los demás derechos de propiedad
intelectual (art. 145.3 LPI).
La propiedad intelectual se caracteriza por recaer sobre objetos inmateriales, que en
ningún caso deben ser confundidos con su soporte material. Ello determina la dificultad
de aplicar a los mismos las reglas de la posesión y, consecuentemente, las de la
usucapión. Ello determina también su especial vulnerabilidad frente a intromisiones
ilegítimas. De ahí la importancia que adquiere la acción de cesación, y su ejercicio a
través de procedimientos rápidos (medidas cautelares) frente a tales intromisiones (arts.
138, 139, 141 LPI).
Esa inmaterialidad permite la independencia y compatibilidad del derecho de autor
con la propiedad sobre las cosas materiales a las que quede incorporada la obra, así
como con los demás derechos de propiedad industrial que puedan existir sobre la obra,
así como con los demás derechos de propiedad intelectual (art. 3 LPI);. Lo mismo cabe
decir con respecto a estos derechos de propiedad intelectual del Libro II LPI: son
compatibles (pueden recaer sobre el mismo objeto) con el derecho de propiedad sobre
bienes materiales, con derechos de propiedad industrial, con el derecho de autor y con
otros derechos de propiedad intelectual.
Son obra (literaria, científica o artística) todas las creaciones originales expresadas
por cualquier medio o soporte, tangible o intangible, actualmente conocido o que se
invente en el futuro (art. 9 LPI). No son obra, y por consiguiente no quedan protegidos
por el derecho de autor, ni las ideas, ni la información, ni los conocimientos.
Otra característica de la propiedad intelectual es su limitación temporal, que la LPI
fija actualmente en un plazo que se extingue para el derecho de autor setenta años post
mortem auctoris (p.m.a.) o a partir de la divulgación lícita o de la creación de la obra,
según los casos (arts. 26 y ss. LPI); para los artistas y productores cincuenta años
después de su actuación o la divulgación de su grabación, según los casos también (arts.
112, 119, 125 LPI), plazo que la Directiva 2011/77/UE prolonga hasta 70 años para las
grabaciones fonográficas; para las entidades de radiodifusión cincuenta años desde la
emisión o transmisión (art. 127 LPI); para los realizadores de meras fotografías
veinticinco años desde su realización (art. 128 LPI); para los divulgadores de obras
inéditas en el dominio público y para los editores de determinadas producciones
editoriales veinticinco años desde la divulgación o publicación respectivamente (art.
130 LPI); para los fabricantes de bases de datos quince años (renovables) desde su
fabricación o puesta a disposición del público (art. 136 LPI). Transcurridos esos plazos
los derechos se extinguen y su objeto pasa al dominio público: puede ser utilizado
libremente por cualquier persona.

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2. 7.  La propiedad industrial
La propiedad industrial comparte con la propiedad intelectual su naturaleza de bien
inmaterial, y con ello igualmente una serie de condicionantes importantes: la necesidad
de distinguir el bien protegido, inmaterial, del objeto al que se aplica. Sin embargo,
presenta igualmente notables diferencias respecto de los derechos de propiedad
intelectual. Quizás la más importante consiste en que se trata de derechos que no se
obtienen automáticamente, sino que normalmente surgen con la concesión
administrativa; es decir, el derecho no existe hasta que la Administración (en España, la
Oficina Española de Patentes y Marcas; a nivel europeo la Oficina de Patentes Europea)
contesta positivamente a una solicitud del particular. Nos remitimos a lo estudiado al
respecto en la asignatura de Derecho mercantil.
3. LAS RELACIONES DE VECINDAD
3.1 Distinción entre límites y servidumbres.
Se suelen agrupar bajo la denominación de relaciones de vecindad, o derecho de
vecindad, el conjunto de normas establecidas para resolver los conflictos entre varios
derechos de propiedad que se derivan de la proximidad entre las fincas que constituyen
su objeto. Lógicamente esas normas imponen restricciones a la propiedad, habiéndose
planteado si debían considerarse como limitaciones excepcionales a un dominio
ilimitado, o si se trata de límites que definen el contorno normal del derecho de
propiedad. Muchos de los límites o limitaciones al derecho de propiedad derivadas de la
proximidad entre las fincas se encuentran agrupadas en el capítulo II del Título VII del
Libro II del Código, bajo la genérica y engañosa denominación de servidumbres legales.
La diferencia entre la limitación legal y la servidumbre consiste en que la primera es un
precepto abstracto y general, que considera a todas las fincas en plano de igualdad y
reciprocidad, mientras que la servidumbre legal en sentido estricto es un derecho real
cuya constitución puede exigir un sujeto a otro, por hallarse sus propiedades en una
determinada situación (ej. Servidumbre de paso) Una vez constituida la servidumbre la
situación se regula de acuerdo con las normas de este derecho real. Volveremos sobre
esta cuestión en el tema correspondiente a las servidumbres.

3.2.  El derecho de vecindad y las inmisiones

El Código no aborda directamente la cuestión relativa a la medida en que un
propietario ha de soportar las molestias que otro le causa en el ejercicio de su derecho
de propiedad. Históricamente se suceden la tesis romana de la inmissio, consistente en
prohibir cualquier introducción de elementos extraños en fincas ajenas, y la fórmula
medieval de la emulatio, que permite al propietario hacer en su finca cuanto quiera
mientras no sea con la exclusiva intención de dañar y sin beneficio propio. El
incremento de las inmisiones derivado de la Revolución Industrial reactivó la fórmula
romana, diferenciándose entre inmisiones directas (arrojar sustancias a la finca ajena), e
indirectas (iniciadas en la finca propia y propagadas a la ajena), de manera que las
primeras se consideran prohibidas y las segundas tolerables en determinados supuestos.
Entre tanto la cuestión de las inmisiones iba haciéndose más compleja, apareciendo
la emisión de imponderables o sustancias intangibles como el ruido, las vibraciones o
las ondas electromagnéticas, y multiplicándose los supuestos en que la vecindad o
proximidad no resultaba trascendente, como la contaminación a distancia producida por
vertidos a los ríos o emisiones a la atmósfera.
El Código no contiene ningún precepto específico sobre las inmisiones. A diferencia
de lo que sucede en los códigos alemán, italiano o portugués, la cuestión suele abordarse
desde las siguientes perspectivas:
— Aplicación del artículo 1.908 CC, que obliga a indemnizar los daños causados
por humos excesivos y por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias
infectantes, incluyendo todas las inmisiones por aplicación analógica de la norma.

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 — Aplicación del artículo 7 CC, cuyo apartado segundo prohíbe los actos u
omisiones que, por su objeto o circunstancias, sobrepase manifiestamente los límites
normales del ejercicio de un derecho con daño para tercero.
La jurisprudencia suele acudir al artículo 1908 CC, y también a los más genéricos
arts. 1902 y 1903 CC, para conceder indemnización por los daños derivados de las
inmisiones. Últimamente se está abriendo camino la alegación de derechos con mayor
protección constitucional que la propiedad, tales como la intimidad personal y familiar,
la inviolabilidad del domicilio o la salud e integridad física y moral (así en la STS
29.4.03, cuyos precedentes han de buscarse en las Sentencias del Tribunal Europeo de
Derechos Humanos de 21.12.1990 y 9.12.1994, y en la STC 2001/119, de 24.5).
Tampoco parece posible rechazar la tutela judicial sumaria de la posesión (vid. el
Tema IV), así como las pretensiones indemnizatorias y de cesación planteadas sobre la
base de la acción negatoria (vid. el Tema siguiente). Esta vía no precisa la alegación de
perjuicio alguno y tampoco plantea el inconveniente planteado por la prescripción corta
de las acciones de responsabilidad extracontractual.

Además de las normas del Código Civil antes mencionadas también existen
normas específicas en la Ley de Propiedad Horizontal, (art. 7.2 LPH) y en la Ley
de Arrendamientos Urbanos (art. 27.2 e).
4. LA DEFENSA DE LA PROPIEDAD
  
4.1.  La acción reivindicatoria.
La acción reivindicatoria es una acción de naturaleza real, que es definida como la
acción de que dispone el propietario no poseedor frente al poseedor no propietario para
obtener la restitución de la cosa. El artículo 348 CC alude a la acción revindicatoria
como una de las facultades del propietario: «el propietario tiene acción contra el tenedor
y el poseedor de la cosa para reivindicarla».
La legitimación activa coincide con el primero de los requisitos imprescindibles para
el ejercicio de la acción reivindicatoria: el título legítimo de dominio, es decir, el actor
ha de probar que realizó alguno de los actos o modos de adquirir a que se refiere el art.
609 CC. Legitimado pasivamente estará el poseedor no propietario. Sólo cabe
reivindicar frente a quien posee actualmente. Pero puede tratarse de cualquier poseedor
o detentador «mediato o inmediato», en concepto de dueño o no. Se exige igualmente
que la posesión del demandado no esté justificada por un título legítimo que le permita
el uso o tenencia de la cosa. Por ejemplo, no cabe ejercer la acción reivindicatoria frente
al arrendatario que está legítimamente en posesión del bien arrendado. Habrán de
tenerse en cuenta los supuestos de «irreivindicabilidad», en los que no será posible
recuperar la cosa porque quien la tiene ostenta una posición inatacable, incluso aun
habiendo adquirido de quien no era dueño.

Según reiterada jurisprudencia, se exigen la concurrencia de tres requisitos

imprescindibles: a) el dominio del actor: título legítimo de dominio; b) detentación
injusta: la posesión del demandado, sin que ostente título para poseer; c) la identidad de
la cosa reclamada respecto de los dos puntos anteriores.
Los dos primeros requisitos enunciados se corresponden con cuanto se ha indicado
respecto de la legitimación activa y pasiva. En cuanto al tercero, la identidad de la cosa
reclamada respecto de la cosa cuya titularidad corresponde al demandante y respecto de
la cosa detentada sin justo título por el demandado, se establecen las siguientes
exigencias. En primer lugar, se debe reclamar una cosa concreta y determinada. No una
cosa genérica. Además la cosa debe estar identificada plenamente. En el caso de que se
trate de fincas, expresándose exactamente sus linderos, extensión y características que la
identifican. Si la finca no está previamente deslindada, siendo necesario, no podrá tener
éxito la acción. Los meros errores accidentales, como la mayor o menor cabida, no
tienen transcendencia si se conoce la situación y linderos de la finca.

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 La acción reivindicatoria prescribe al cabo de seis o de treinta años desde el día que
pudo promoverse por el dueño desposeído (arts. 1962 y 1963 CC), con independencia
de que otra persona no haya adquirido la cosa todavía por usucapión. La jurisprudencia
es casi unánime en este sentido aunque una parte de la doctrina se muestra contraria a
aceptar la prescripción mientras no haya un nuevo propietario por usucapión (Díez-
Picazo, Montes).

4. 2.  La acción declarativa

La acción declarativa también, como la reivindicatoria, es de naturaleza real, pero se

distingue de la reivindicatoria en que no pretende la recuperación de la cosa en el
mismo procedimiento. No se trata aquí de recuperar la posesión. Bien porque el
propietario está poseyendo, bien porque en ese procedimiento no se pretende la
recuperación de la posesión. Y esa es la gran diferencia que la distingue de la acción
reivindicatoria. Sólo se pretende una declaración o constatación de la propiedad frente a
quien la niega. Por tanto, a diferencia de la acción reivindicatoria, no se exige que el
demandado posea la cosa, ni que carezca de título legítimo para poseerla (puede ser un
inquilino, por ejemplo, que cuestione el derecho de propiedad del demandante). Basta
que se trate de alguien que de modo serio, formal y deliberado cuestione el derecho del
propietario. Los demás requisitos son comunes a los de la acción reivindicatoria:
dominio del actor e identidad de la cosa.

4.3.  La acción negatoria.

La acción negatoria persigue la declaración de que la propiedad está libre de cargas,
erradicando inmisiones indebidas. En cierto modo se trata de una acción similar a la
declarativa. Pero aquí, en vez de buscarse la declaración de la propiedad a favor del
demandante, se busca la declaración de la inexistencia de derechos sobre cosa ajena (la
cosa del demandante) a favor de terceras personas. Por ejemplo, se ejercitará la acción
negatoria para «negar» —de ahí su nombre— el derecho de usufructo de un tercero
sobre la cosa del demandante; o para que se declare la inexistencia de una servidumbre,
de una hipoteca, o de cualquier otro derecho real en cosa ajena. Con ello el demandante
logra eliminar la pretendida existencia de derechos que limitan el ejercicio de su
propiedad.
La carga de la prueba de la existencia de un derecho sobre la cosa ajena corresponde
al demandado, una vez que el demandante haya probado su derecho o titularidad sobre
la cosa, pues la propiedad se presume libre de cargas. Junto con la declaración, a veces
se pretende también la cesación en la perturbación, medidas precautorias, y , en su caso,
la indemnización de los daños sufridos.

4.4  La acción de deslinde

Conforme al artículo 384 CC, todo titular de derechos reales sobre una finca,
especialmente el propietario, tiene derecho a deslindar la misma. La finalidad es clara:
precisar los límites de la finca para que quede perfectamente determinado el ámbito
objetivo sobre el que puede ejercer las facultades derivadas de su derecho real.
El deslinde puede realizarse de tres modos. En primer lugar mediante pacto entre las
partes: aunque la ley nada diga al respecto, nada impide que los interesados fijen
mediante convenio el alcance y límites de sus respectivos derechos. Al ser un acuerdo
con alcance obligacional, tendrá eficacia inter partes, sin que afecte a derechos de
terceros. Se tratará normalmente de una transacción (arts. 1809 ss. CC) en la medida en
que exista una discrepancia inicial entre los colindantes, que queda resuelta mediante las
oportunas concesiones recíprocas.
Existe, en segundo lugar, la posibilidad de acudir a un deslinde mediante expediente de
jurisdicción voluntaria.

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La Ley 15/2015 de 2 de julio de la Jurisdicción Voluntaria ha establecido una
nueva forma de proceder al deslinde de fincas, quedando siempre abierta, en su
caso, la vía judicial contenciosa en caso de oposición o falta de acuerdo. Ahora hay
que distinguir:
FINCAS NO INMATRICULADAS:
Serán de aplicación los arts. 104 a 107 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria, que a
continuación os transcribo
Del expediente de deslinde de fincas no inscritas
Artículo 104. Ámbito de aplicación.
Se aplicarán las disposiciones de este Capítulo cuando se pretenda obtener el deslinde
de fincas que no estuvieran inscritas en el Registro de la Propiedad. Tratándose de
fincas inscritas, se aplicará lo dispuesto en la legislación hipotecaria.
Tampoco resultarán de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las
Administraciones Públicas, cuyo deslinde se practicará conforme a su legislación
específica.
Artículo 105. Competencia, legitimación y postulación.
1. Será competente para el conocimiento de este expediente el Secretario judicial del
Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde estuviera situada la
finca o la mayor parte de ella.
2. Se iniciará el expediente a instancia del titular del dominio de la finca o, de ser varios,
de cualquiera de ellos, o del titular de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la
misma.
3. En la tramitación del presente expediente será preceptiva la intervención de Abogado
si el valor de la finca fuera superior a 6.000 euros.
Artículo 106. Solicitud y tramitación.
1. El expediente se iniciará mediante escrito en el que se harán constar las
circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar como las colindantes, así como
los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales, con su
domicilio si fuera conocido por el solicitante. Cuando el deslinde solicitado no se
refiriera a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de
contraerse. Respecto de las fincas colindantes que aparezcan inscritas en el Registro de
la Propiedad, deberá aportarse igualmente certificación registral.
El solicitante del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral
descriptiva y gráfica de la finca objeto del deslinde y de las colindantes, así como los
documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión. Además, en caso
de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la
del deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada1 del
mismo. En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar el resto de
la delimitación de las fincas afectadas que resulten de la cartografía catastral en lo no
afectado por el deslinde. Dicha representación gráfica deberá estar debidamente
georreferenciada y suscrita por técnico competente, de modo que permita su
incorporación al Catastro una vez practicado el deslinde.
2. El Secretario judicial, admitida la solicitud, comunicará el inicio del expediente a
todos los interesados, quienes, en el plazo de quince días, podrán hacer las alegaciones y
1
La georreferenciación es la técnica de posicionamiento espacial de una entidad en una
localización geográfica única y bien definida en un sistema de coordenadas y datum
específicos. Es una operación habitual dentro de los sistema de información geográfica (SIG)
tanto para objetos ráster (imágenes de mapa de píxeles) como para objetos vectoriales
(puntos, líneas, polilíneas y polígonos que representan objetos físicos).
La georreferenciación es un aspecto fundamental en el análisis de datos geospaciales, pues es
la base para la correcta localización de la información de mapa y, por ende, de la adecuada
fusión y comparación de datos procedentes de diferentes sensores en diferentes localizaciones
espaciales y temporales. Por ejemplo, dos entidades georreferenciadas en sistemas de
coordenadas diferentes pueden ser combinables tras una apropiada transformación afín (bien
al sistema de coordenadas del primer objeto, bien al del segundo). (Fuente: WIKIPEDIA).

11
presentar las pruebas que estimen procedentes. Transcurrido el plazo, el Secretario
judicial dará traslado a dichos interesados de toda la documentación aportada y les
citará al acto de deslinde a celebrar en el plazo de treinta días para buscar la avenencia
entre ellos.
No se suspenderá la práctica del deslinde por la falta de asistencia de alguno de los
dueños colindantes, quedando a salvo su derecho para demandar, en el juicio declarativo
que corresponda, la posesión o propiedad de las que se creyese despojado en virtud del
deslinde. De la misma forma, si antes de la comparecencia, el dueño de alguna de las
fincas colindantes se opusiera al deslinde, archivará el expediente en relación a la parte
de la finca lindante con la del opositor, reservando a las partes su derecho para que lo
ejerciten en el juicio declarativo que corresponda, y continuará con el resto.
Artículo 107. Resolución.
1. De lograrse el acuerdo, entre todos los interesados o parte de ellos, el Secretario
judicial hará constar en un acta todo cuanto acuerden y que el acto terminó con
avenencia total o parcial respecto de alguno o algunos de los linderos, así como los
términos de la misma, debiendo ser firmada por los comparecientes. Si no pudiere
conseguirse acuerdo alguno, se hará constar que el acto terminó sin avenencia.
2. Finalizado el acto, el Secretario judicial dictará decreto haciendo constar la
avenencia, o que fue parcial respecto de alguno o algunos de los linderos, o que se
celebró sin avenencia, acordándose el archivo definitivo de las actuaciones. Al decreto
se incorporará el acta y, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica y, en
el supuesto de discordancia con esta, la representación gráfica alternativa aportada.
3. El Secretario judicial remitirá testimonio del acta y del decreto al Catastro a los
efectos de que puedan realizarse por este, en su caso, las alteraciones catastrales que
correspondan, según su normativa reguladora.
FINCAS INMATRICULADAS:
Ahora se considera un supuesto de “Procedimiento para llevar a cabo la concordancia
entre registro y realidad” (art. 198 LH) y los concretos trámites se encuentran regulados
en los arts. 200 y 201 LH:

Artículo 200.
El expediente de deslinde de fincas inscritas deberá tramitarse ante Notario hábil para
actuar en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos
notariales colindantes a dicho distrito. Si las fincas cuyo deslinde se pretende estuvieran
ubicadas en territorio perteneciente a distintos distritos notariales, el expediente podrá
tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial de cualquiera de ellas o
en cualquiera de sus distritos colindantes.
Se iniciará el expediente a instancia del titular registral del dominio, o de ser varios de
cualquiera de ellos, o de cualquier derecho real mediante escrito en el que se harán
constar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como las
colindantes afectadas, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras,
incluidos los catastrales y su domicilio cuando fuese conocido por el promotor. Si el
deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la
parte a que haya de contraerse.
El promotor del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral
descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y de las colindantes afectadas, así
como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión. Además,
en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no
coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica
georreferenciada del mismo.
El Notario comunicará el inicio del expediente a todos los interesados, quienes, en el
plazo de quince días, podrán hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen
procedentes. El Notario dará traslado a dichos interesados de toda la documentación
aportada y convocará a los mismos, en el plazo de otros treinta días, a una
comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos. También notificará el inicio del
expediente al Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas, al
objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas y de sus
colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el
Notario, haciendo constar el Registrador por nota al margen de las fincas la expedición

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de dicha certificación, con indicación del Notario que tramite el expediente y su
finalidad. La referida nota marginal se cancelará por caducidad trascurridos dos años
desde su fecha.
De lograrse el acuerdo, se hará constar el mismo en escritura pública, procediendo el
Notario en la forma establecida en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del
artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Lo mismo se hará si
el acuerdo fuese parcial, respecto de alguno o algunos de los linderos. No habiendo
acuerdo entre los interesados, el Notario dará por concluso el expediente.
Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del
contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la
posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u
operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la
inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.
Lo dispuesto en este artículo no resultará de aplicación a los inmuebles cuya titularidad
corresponda a las Administraciones Públicas. En este caso, el deslinde se practicará
conforme a su legislación específica.
Por último, queda por añadir que distinto al Procedimiento de deslinde, es el
procedimiento para rectificar linderos de cualquier finca registral, a que se refiere el art.
201 (similar al expediente de dominio de inmatriculación pero con las particularidades
establecidas en el artículo 201). En el caso anterior hay incertidumbre sobre los
linderos. En este caso, el Registro publica la existencia de linderos erróneos o
incorrectos.

Por último, el deslinde puede realizarse mediante un procedimiento contencioso, a

través del ejercicio de la acción de deslinde, a la que ahora se hace referencia
La legitimación activa corresponde a cualquier propietario de una finca cuyos
linderos no estén claramente identificados. En cuanto a la legitimación pasiva,
corresponderá al propietario de la finca colindante cuyo lindero no está determinado.

Para que prospere la acción de deslinde, el demandante, además de acreditar su

derecho y colindancia, debe probar que existe una situación de incertidumbre en cuanto
a los límites de su finca. En la acción de deslinde no está en cuestión la titularidad de la
finca o de determinadas partes de ella. Solamente se trata de establecer unos límites
ciertos. Si las partes están enfrentadas en cuanto a la titularidad de la finca o de una
parte de la misma, la acción a ejercer será en su caso la reivindicatoria (si el terreno ha
sido ocupado por el colindante y se pretende la recuperación de la posesión), o la
declarativa del dominio. Se trata por tanto de una acción no siempre separable
fácilmente en la práctica de la acción reivindicatoria. Muchas veces una acción de
deslinde en realidad encubre una reivindicatoria.
El Código suministra varios criterios para proceder al deslinde. En primer lugar se
atenderá a los títulos de cada propietario, subsidiariamente a la posesión,
subsidiariamente a cualquier medio de prueba, y, finalmente, al reparto del terreno
objeto de la contienda:
«El deslinde se hará de conformidad con los títulos de cada propietarios y, a falta de
títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes»
(art. 385).
«Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la
cuestión no pudiere resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se
hará distribuyendo el terreno de la contienda en partes iguales» (art. 386).
El Código establece también la regla a seguir en aquellos casos en que los títulos de
los colindantes indiquen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del
terreno: «el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente» (art. 387).

4. 5.  Otras acciones de tutela de la propiedad:

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 La acción de suspensión de obra nueva y de demolición de obra ruinosa: Se
decidirán en juicio verbal las demandas «que pretendan que el tribunal resuelva, con
carácter sumario, la suspensión de una obra nueva» (art. 250.1.5.º LEC). Este es el
llamado interdicto de obra nueva. Mediante la simple presentación de la demanda se
paralizan en principio las obras (art. 441.2 LEC). Como no es preciso en ese momento
demostrar la legitimación, parece que cualquiera que se crea perjudicado puede obtener
esa paralización provisional; aunque no todos están legitimados para litigar en demanda
de paralización definitiva de las obras que les perjudiquen, sino fundamentalmente los
titulares de derechos reales. La legitimación del demandante sólo se comprueba en la
sentencia que pone fin al pleito (sin efectos de cosa juzgada). Si entre tanto las obras
quedan en suspenso, el perjuicio económico del constructor puede ser grande. Cabe
recurrir al artículo 7 CC para evitar abusos en este sentido.
Se decidirán también en juicio verbal las demandas «que pretendan que el tribunal
resuelva, con carácter sumario, la demolición o derribo de obra, edificio, árbol, columna
o cualquier otro objeto análogo en estado de ruina y que amenace causar daños a quien
demande» (art. 250.1.6.º LEC). Es una consecuencia de la obligación de todo
propietario de no poner en peligro con su propiedad la integridad física o los bienes
ajenos. Se trata de una acción defensiva de derechos reales (propietarios de bienes
colindantes que pueden verse afectados) así como de intereses personales amenazados
por la ruina. Legitimados estarán por tanto todos cuantos tengan interés en la seguridad
del paso, aún cuando ellos mismos no lo empleen.

La acción publiciana. En Derecho romano, la acción llamada «publiciana» era

concedida por el pretor al poseedor de buena fe y con justa causa de posesión que no
había completado el plazo de usucapión. Se fingía entonces que dicho plazo había
tanscurrido (rei vindicatio utilis). La acción publiciana resolvía la gravísima dificultad
de la prueba del dominio, y por ello, incluso el propietario de la cosa recurría a ella (en
vez de ejercer la acción reivindicatoria). Aunque no está recogida como tal en el
Código, la doctrina discute sobre la existencia de esta acción en nuestro Derecho. Se
trataría de la acción en favor del poseedor en concepto de dueño, que no es propietario,
frente a quien es poseedor de peor derecho, para recuperar la cosa. Es el caso, por
ejemplo, del simple poseedor que lleva veinte o incluso veintinueve años de tenencia de
la finca (y por tanto todavía no ha usucapido) cuando le es arrebatada por un tercero (sin
perjuicio de la defensa directa de su posesión durante un año (arts. 446 y 460.4.º CC,
artículo 250.1.4.º LEC). La doctrina y la jurisprudencia se dividen en tres líneas: a) la
que estima que la acción publiciana existe en nuestro ordenamiento y es una acción
independiente; b) la que considera que existe, pero no independientemente, sino como
faceta o subespecie de la reivindicatoria; c) la que estima que no es admisible en nuestro
Derecho, puesto que una cosa es suavizar la prueba del dominio, y otra distinta es
permitir la reivindicación de quien no es dueño.

La tercería de dominio. Mediante la tercería de dominio el propietario ejerce una

acción dirigida a evitar la pérdida de su titularidad como consecuencia del embargo y
posterior ejecución decretada por el juez en un procedimiento contra otro sujeto. El
propietario básicamente lo que alega ante el juez es que no cabe que el acreedor obtenga
satisfacción de su derecho mediante la ejecución de ese bien, puesto que no es un bien
de su deudor, sino suyo. De ahí el propio nombre, puesto que el bien embargado o que
se pretende ejecutar no pertenece al deudor o sujeto pasivo de la ejecución, sino a un
tercero, ajeno a la deuda y al procedimiento. Lo que se persigue es la declaración de la
propiedad y el levantamiento del embargo. El levantamiento del embargo es el aspecto
esencial. No se persigue la recuperación del bien. Además se ejerce contra el ejecutante,
que no suele poseer, y contra el ejecutado, que en muchos casos tampoco será poseedor.
De hecho, no cabe reivindicar la cosa en el propio procedimiento de tercería. Si el
embargo no existe o se ha cancelado, no cabe la tercería, sino que habrá que acudir al
juicio declarativo correspondiente. Los requisitos del ejercicio de la tercería son
básicamente tres: a) justo título de dominio; b) identificación del bien; c) que se trate de
un embargo verificado para asegurar responsabilidades ajenas al tercerista.

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La acción real registral. El procedimiento del artículo 41 LH sólo otorga una protección
provisional con base en una apariencia de derecho, restaurando la situación posesoria a
favor del titular registral, sin generar cosa juzgada.
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Otras acciones son tradicionalmente asumidas como prerrogativas del propietario en
defensa de su propiedad. Así, por ejemplo, se alude a la acción ad exhibendum como
acción preparatoria de un procedimiento. El artículo 256.1.2.º LEC establece que todo
juicio podrá prepararse mediante la solicitud de que el futuro demandado exhiba la cosa
que tenga en su poder y a la que se ha de referir el juicio.
También contamos con la posibilidad concedida en el artículo 388 CC, «Todo
propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos
vivos o muertos, o de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbres
constituidas sobre las mismas». A diferencia de la acción de deslinde, aquí los lindes
son absolutamente ciertos, y no plantean en principio problemas.
La acción de acqua pluvia arcenda, persigue proteger a los propietarios, de los
efectos de las aguas. En aras de su protección, el artículo 420 CC impone al dueño del
predio por el que discurren las aguas, el deber de reparar y reconstruir las obras
defensivas que en él existan cuando sea necesario para evitar o prevenir daños
provocados por el agua.

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