VOZ: INMOBILIARIA
FICHAJE DE SENTENCIAS
CLÁUSULAS ABUSIVAS
COORDINADOR
Hernán Cortez López
AYUDANTE DE INVESTIGACIÓN
Felipe Bravo Sotomayor
Academia de Derecho y Consumo
2017
FICHA ANÁLISIS DE SENTENCIA - N°49
IDENTIFICACIÓN
Partes: SERNAC con INMOBILIARIA LAS ENCINAS DE PEÑALOLÉN S.A.
Tribunal: 23° Juzgado Civil de Santiago
Ministros: Sin registro
N° Rol: C-14872-2008
Fecha: 27 de noviembre de 2008
Sentencia: Declara inadmisible la demanda
Voces: Inmobiliaria, modificación unilateral, publicidad engañosa, fallas, multa,
indemnización.
Hechos:
El SERNAC interpone denuncia y demanda por interés colectivo en contra de
INMOBILIARIA LAS ENCINAS DE PEÑALOLÉN S.A. señalando que los contratos de
ofertas de compra de la empresa poseen cláusulas abusivas y que habría entregado las
viviendas con defectos de habitabilidad y seguridad. El tribunal declara inadmisible la
demanda.
Argumento:
El SERNAC señala que cada uno de los 415 propietarios fue motivado a adquirir las viviendas
atendidas las características anunciadas del proyecto en relación a la calidad de la
construcción, el sector y la marca de la empresa. Una vez celebradas las compras de las
viviendas los adquirentes se percataron de diversos problemas de los inmuebles que se debían
a la utilización de un material distinto al informado originalmente. Cambio que fue realizado
por el proveedor amparado en una de las cláusulas dispuestas en las especificaciones técnicas
que lo autoriza a la modificación de los materiales en determinadas circunstancias sin
necesidad de informar a los compradores, ninguna de las cuales concurrió en este caso.
Debiendo, en todo caso, ser calificada tal estipulación como abusiva.
El demandado solicita que se declare la inadmisibilidad de la acción, argumentando que el
SERNAC carece de legitimación activa para deducir la demanda. Agrega que el tribunal es
incompetente por tratarse de materias propias de construcción que no guardan relación con
la Ley 19.496. Además, señala que los cuestionamientos que se formulan dicen relación con
ofertas de compra y no con contratos de viviendas.
Resumen de la decisión del tribunal:
El tribunal señala que, si bien el SERNAC es legitimado activo para la interposición de
acciones en representación del interés colectivo, en este caso lo ha hecho fuera de la esfera
de sus atribuciones por tratarse de problemas que dicen relación con la calidad de la
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construcción regulados en la Ley General de Urbanismo y Construcción y la Ley 19.472,
por lo que se encuentra fuera de las competencias que la Ley 19.496 otorga al SERNAC.
Dicho esto, el tribunal declara inadmisible la demanda.
Artículos que fundamentan la decisión: 51 y 52 de la Ley 19.496.
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FICHA ANÁLISIS DE SENTENCIA - N°65
IDENTIFICACIÓN
Partes: Sin registro
Tribunal: Corte de Apelaciones de Copiapó
Ministros: Sin registro
N° Rol: 24-2010
Fecha: 16 de agosto de 2010
Sentencia: Acoge
Voces: Inmobiliaria, indemnización.
Hechos:
Se acciona contra una inmobiliaria señalando que el contrato de promesa de venta que celebró
con un comprador contendría cláusulas abusivas en sus estipulaciones novena y décima. El
tribunal de primera instancia acogió la pretensión del actor determinando la abusividad de
estas, decisión revocada por la Corte de Apelaciones solo respecto al daño moral.
Argumento:
El actor señala que la cláusula novena dispone el plazo en el cual debía celebrarse el contrato
definitivo. Mientras que la cláusula décima imponía una multa en caso de que el comprador
se desistiera del negocio por causas que le fueran imputables, se retrasara en la firma del
contrato definitivo, entre otras. Tras lo cual el contrato se resolvería de pleno derecho.
Añade que se establece como condición para la celebración del contrato definitivo que la
compradora pagara parte del precio. Y que en caso de mora o retardo de una o más cuotas se
cobraría interés ascendente al máximo convencional, pudiendo la vendedora resolver
unilateralmente el contrato de promesa luego de un plazo. Luego de lo cual podría vender o
prometer vender el inmueble, obligándose además el comprador al pago de una multa.
Resumen de la decisión del tribunal:
El tribunal determina que las cláusulas son abusivas ya que confieren derechos desmedidos
al vendedor. Las cláusulas penales que avalúan anticipadamente los perjuicios en su
beneficio conllevan una desproporción contraria a la buena fe. Añade que no es aceptable
que, ante cualquier circunstancia que afecte al comprador, este deba pagar el monto
establecido en la cláusula penal y (por avaluación anticipada de perjuicios) el 10% del
precio convenido. Mientras que la vendedora se encuentra exenta de esta sanción si se
produce un retardo en la obtención de la certificación de recepción definitiva de las obras,
debiendo sólo devolver al comprador las sumas recibidas con ocasión del contrato.
Finalmente, el tribunal señala que, si bien las cláusulas penales se encuentran permitidas
en el Título XI del Libro IV del Código Civil, estas han de estar legitimadas por la equidad
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y de la manera que se prescribe en el artículo 16 letra g).
Dicho esto, el tribunal revoca la sentencia que condena a la demandada al pago de una
indemnización por daño moral y rechaza la demanda, confirmando en lo demás la
sentencia.
Artículos que fundamentan la decisión: 3 letra e), 16 letra g) de la Ley 19.496.
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FICHA ANÁLISIS DE SENTENCIA - N°66
IDENTIFICACIÓN
Partes: JUAN GOMEZ GARCÍA con INMOBILIARIA ECOMAC S.A.
Tribunal: 1° Juzgado de Policía Local de Copiapó.
Ministros: Bondi Ortiz de Zárate, Jean Pierre
N° Rol: 3282-2009
Fecha: 17 de agosto de 2010
Sentencia: Acoge
Voces: Inmobiliaria, cobros indebidos, restitución, multa, indemnización.
Hechos:
Un consumidor interpone denuncia infraccional en contra de INMOBILIARIA ECOMAC
S.A. debido a que ésta se negó a la devolución de la suma pagada como garantía o reserva de
una casa, aun cuando este se desistió del contrato. A la vez, demanda civilmente por la
devolución del precio pagado, garantía de costas y daño moral por la suma de $304.203.
Argumento:
El denunciante señala que el documento “Carta Oferta” debe ser considerado a luz de lo
dispuesto en el artículo 98 del Código de Comercio. Es decir, la oferta no resulta vinculante
para el denunciante al no haberse verificado la aceptación de la denunciada. Además, dicho
documento vulnera lo dispuesto en el artículo 16 letra g).
Resumen de la decisión del tribunal:
El tribunal señala que el actuar de la denunciada fue negligente por negarse a la devolución
de las sumas recibidas sin ninguna causa o motivo que la justificase. Causando perjuicios
al consumidor que debe reparar por la vía de la indemnización del daño moral por las
molestias sufridas por el demandante. Dicho esto, el tribunal acoge la demanda y la
denuncia infraccional condenando a la empresa al pago de una multa.
Artículos que fundamentan la decisión: 16 letra g), 23 de la Ley 19.496.
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FICHA ANÁLISIS DE SENTENCIA - N°73
IDENTIFICACIÓN
Partes: BORIS AVILA ORTÍZ con INMOBILIARIA INTEGRAL LIMITADA
Tribunal: Corte de Apelaciones de Concepción
Ministros: Villa Sanhueza, Juan; Toloza Fernández, Vivian; Montory Barriga, Gonzalo
(abogado integrante).
N° Rol: 159-2016
Fecha: 18 de agosto de 2016
Sentencia: Acoge
Voces: Inmobiliaria, cumplimiento tardío, multa, indemnización.
Hechos:
Se interpone denuncia y demanda en contra de INMOBILIARIA INTEGRAL LIMITADA
por una venta en verde de un inmueble cuya construcción demoró más de lo pactado.
Además, se señala que el contrato celebrado contendría cláusulas abusivas. En primera
instancia se rechazan las pretensiones del actor, decisión revocada por la Corte de
Apelaciones.
Argumento:
El consumidor señala que se ha infringido el artículo 12 de la Ley 19.496 al no celebrarse el
contrato definitivo en la fecha pactada, ni cumplirse con los plazos establecidos para obtener
la recepción municipal.
Agrega que las cláusulas 5, 7 y 8 del contrato de promesa serían abusivas.
Respecto de la cláusula 5, señala que esta establece facultades solo para la inmobiliaria en
caso de incumplimiento del comprador pero no derechos para este en caso de incumplimiento
de la empresa. Además en ella no se indica quién realizará la notificación necesaria para la
celebración del contrato definitivo.
La cláusula 7 establece una multa en caso de que la promitente compradora desista de la
compra pero nada se expresa si es el promitente vendedor el que se desiste de la venta.
Finalmente, la cláusula 8 obliga a obtener la pre aprobación comercial de un crédito dentro
de un plazo en caso que el comprador pague una parte o todo el precio mediante crédito
hipotecario.
Resumen de la decisión del tribunal:
El tribunal determina que el contrato celebrado con la inmobiliaria es un contrato por
adhesión atendido la naturaleza del mismo y que no se acreditó en el proceso que las
cláusulas fueran libremente discutidas por las partes.
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Dicho esto, el tribunal determina que se infringió el artículo 12 de la Ley 19.496, toda vez
que la empresa incumplió su obligación de notificar al comprador la notaria en que se
celebraría la compraventa definitiva en el plazo estipulado.
En relación a las estipulaciones calificadas de abusivas por el consumidor, determina que
las cláusulas 5 y 7 resultan favorables solo para una de las partes, causando un
desequilibrio contrario a la buena fe. Descartando el carácter abusivo de la cláusula 8.
Atendiendo a la intención original de los contratantes, el tribunal establece que no es
posible declarar la nulidad parcial, producto de lo cual declara nulo el contrato según lo
dispuesto en el artículo 16 letra A de la Ley 19.496.
Finalmente, se acoge la demanda solo respecto al daño emergente, rechazando el daño
moral por no probarse de forma suficiente.
Artículos que fundamentan la decisión: 12, 16 letra g), 16 A.
