COMPENDIO

2021

COMPENDIO DE LAS NORMAS

URBANÍSTICAS DEL PLAN GENERAL DE
ORDENACIÓN URBANA DE MADRID DE
1997

8 JUNIO 2021
 COMPENDIO DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE MADRID DE 1997

Edición anotada a 8 de junio de 2021

 EDICIÓN 8 DE JUNIO DE 2021 COMPENDIO DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS DEL PGOUM-97
Documento de carácter informativo. La versión oficial del texto y sus modificaciones se ha publicado en el BOCM

NOTA INTRODUCTORIA

La Dirección General de Planeamiento del Área de Desarrollo Urbano, ha realizado los trabajos
de revisión y actualización del Compendio de las Normas Urbanísticas del Plan General de
Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (PG97), que comprende el periodo desde la aprobación
definitiva del Plan General hasta el 8 de junio de 2021.
Este Compendio proporciona un documento de fácil consulta de las Normas del PG97 que
definen el régimen urbanístico al que se adscriben cada una de las clases y categorías de los
suelos definidos en los Planos de Ordenación.
En esta versión 2021, se incluyen los cambios producidos en la normativa legal de aplicación que
han afectado a diferentes artículos de las Normas.
Los Anexos del Compendio 2021, incluyen tres documentos aclaratorios o accesorios a las
Normas. Estos son:
Plan Especial de Hospedaje
Instrucciones
Acuerdos de la Comisión de Seguimiento del Plan General
Se debe recordar que este Compendio es de carácter informativo.
La versión oficial de las normas y sus modificaciones o aclaraciones han sido publicadas en el
Boletín Oficial correspondiente.
Como su finalidad es ser útil y facilitar el conocimiento y difusión de las Normas Urbanísticas del
PG97, se agradece cualquier observación de errata o propuesta de mejora que se proponga.

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO -3-

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Documento de carácter informativo. La versión oficial del texto y sus modificaciones se ha publicado en el BOCM

RESUMEN DEL CONTENIDO ESENCIAL DE LOS TÍTULOS

TÍTULO 1. DISPOSICIONES GENERALES E INSTRUMENTOS PARA EL DESARROLLO DEL

PLAN GENERAL.
Este título tiene carácter introductorio. Contiene: el objeto, fundamento y vigencia del Plan
General, su documentación y contenido, y los criterios para la interpretación de las
determinaciones y plazos para el cumplimiento de los deberes urbanísticos.
Regula las determinaciones para la ejecución de las previsiones del Plan mediante:
− Instrumentos de ordenación, con indicación de cada una de las figuras de planeamiento.
− Instrumentos de gestión, referente a los modos de gestión, sistemas de actuación y de la
delimitación de las áreas de reparto y las unidades de ejecución .
Instrumentos de ejecución distinguiendo los que hacen posible el desarrollo de la urbanización,
los que inciden en la edificación, los proyectos denominados de otras actuaciones urbanísticas y,
por último, los proyectos de actividades.

TÍTULO 2. INTERVENCIÓN MUNICIPAL EN LA EDIFICACIÓN Y USO DEL SUELO, E

INCIDENCIA DEL PLANEAMIENTO SOBRE LAS SITUACIONES PREEXISTENTES.
Regula la intervención municipal en la edificación y uso del suelo, remite su regulación y régimen
jurídico a las Ordenanzas Municipales en la materia.
Regula también los deberes de uso, conservación y rehabilitación de las edificaciones con la
determinación de las obras admisibles y usos permitidos, y concluye, con la incidencia del
planeamiento en las situaciones preexistentes.

TÍTULO 3. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO.

Regula las divisiones urbanísticas del suelo: por su clasificación, por su consideración como
terrenos dotacionales o de redes públicas, por su calificación, por el planeamiento aplicable y por
la gestión urbanística.
Distingue tres clases de suelo: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable.
Establece la división del suelo urbano en diferentes categorías y define un régimen urbanístico
para cada una: suelo urbano común o consolidado, áreas de planeamiento incorporado (API),
áreas de planeamiento específico (APE) y áreas de planeamiento remitido (APR).
Para el suelo urbanizable establece las condiciones generales de su desarrollo. Diferencia las
siguientes categorías, con expresa mención del régimen urbanístico aplicable a cada una de ellas:
suelo urbanizable programado incorporado (UZI), suelo urbanizable programado/ sectorizado
(UZP), suelo urbanizable sectorizado pormenorizado (UZPp) y el suelo urbanizable no
programado/ no sectorizado (UNP).
Finalmente, para el suelo no urbanizable establece un régimen general de regulación y distingue
dos categorías: suelo no urbanizable común (NUC) y suelo no urbanizable especialmente
protegido (NUP).
Este título regula también el régimen de los sistemas generales/redes generales y
supramunicipales y el de las dotaciones locales.
En el caso de sistemas generales/redes generales y supramunicipales establece el contenido de
las fichas, el régimen urbanístico y la relación de ámbitos de las Áreas de Ordenación Especial
(AOE); la adscripción de los sistemas generales a efectos de valoración y obtención, su
programación y las determinaciones para la ejecución de las obras e instalaciones requeridas por
estas.

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO -5-

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Respecto a las dotaciones locales establece su definición y los modos de obtención de los
terrenos en suelo urbano y urbanizable.

TÍTULO 4. CONDICIONES DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO HISTÓRICO Y NATURAL.

Regula la intervención sobre el patrimonio conforme a los distintos elementos que lo componen:
Espacios naturales, edificación, elementos arquitectónicos especiales, parques históricos,
jardines de interés y arbolado singular, espacios viarios, y cementerios históricos.
En el caso de los espacios naturales distingue tres categorías: espacios de alto valor ecológico y
paisajístico, las áreas de protección geológica y las áreas de protección arqueológica y
paleontológica. Establece para cada una su ámbito, normativa y zonificación.
En el caso de la edificación regula mediante la agrupación en los siguientes niveles: en primer
lugar, la edificación agrupada en cascos urbanos, formada por el “Centro Histórico” y los “Cascos
Históricos de Distritos Periféricos”, en segundo lugar, la edificación agrupada en conjuntos
homogéneos, conformada por “Colonias Históricas” y “Bloques en Altura” y, en tercer y último
lugar, la edificación dispersa. Como instrumentos de protección de estos edificios regula los
Catálogos de Edificios Protegidos y las Áreas de Planeamiento Específico.
Para la protección individualizada del patrimonio histórico edificado además del Catálogo de
Edificios se regulan los siguientes catálogos: Establecimientos Comerciales, Monumentos
Públicos y Elementos Urbanos Singulares, Parques y Jardines de Interés, Árboles Singulares,
Cementerios Históricos, y Espacios Públicos.
Regula los procedimientos para la revisión y modificación de los distintos catálogos, los planes
especiales de protección y las infracciones urbanísticas.
Regula las competencias de la Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico
Artístico y Natural (CPPHAN), y finalmente, regula actuaciones especiales para la eliminación de
infraviviendas.

TÍTULO 5. CONDICIONES GENERALES PARA LA PROTECCIÓN DEL MEDIO AMBIENTE

URBANO.
Este título aborda las condiciones para la conservación y mejora del medio ambiente urbano y la
calidad de vida de los ciudadanos, en concreto regula las evaluaciones ambientales en el
desarrollo del plan (distinguiendo el contenido de la evaluación estrategia ambiental, de los
estudios de incidencia ambiental y de los planes especiales de control urbanístico-ambiental de
usos), los niveles sonoros ambientales, el fomento del ahorro y eficacia energética en
edificaciones y actuaciones urbanísticas, y las condiciones de reutilización de tierras y escombros
en proyectos de urbanización.

TÍTULO 6. PARÁMETROS Y CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN Y DE SUS

RELACIONES CON EL ENTORNO.
Regula las condiciones a las que ha de ajustarse la edificación en los siguientes aspectos: parcela
edificable, posición del edificio en la parcela, ocupación de la parcela por la edificación,
edificabilidad, volumen y forma de los edificios, calidad e higiene de los edificios, dotaciones de
servicios de los edificios, acceso y seguridad en los edificios, y estéticas.
Señala la definición de estos conceptos, ámbito de aplicación, así como, los parámetros y
condiciones generales a que ha de sujetarse la edificación por sus propias características y por
su relación con el entorno.

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TÍTULO 7. CLASIFICACIÓN DE LOS USOS.

Este título contiene la regulación del régimen urbanístico de los usos del suelo, así como, la
determinación de los sistemas de clasificación de los usos en función de su naturaleza, régimen
de interrelación, consideración en el cálculo del aprovechamiento tipo, grado de
pormenorización, y su incidencia en la caracterización de un edificio o grado de ocupación en el
mismo. Definen los usos compatibles y autorizables que pueden acompañar o sustituir al
cualificado y establece las condiciones generales de mismos.
Contiene la regulación particularizada de los usos de acuerdo con el destino urbanístico de los
suelos: residencial, industrial, garaje–aparcamiento, servicios terciarios, dotacional servicios
colectivos (zonas verdes, deportivo, equipamiento, servicios públicos y servicios de la
administración pública), dotacional servicios infraestructurales, dotacional para la vía pública, y
dotacional para el transporte.
Recoge para cada uso su definición, clasificación y niveles de implantación, ámbito de aplicación
y condiciones particulares.

TÍTULO 8. CONDICIONES PARTICULARES DEL SUELO URBANO.

Este título contiene las condiciones específicas a que deben sujetarse los edificios y usos en
función de su localización en el suelo urbano.
En suelo urbano se distinguen cuatro áreas: Área de Ordenación Directa, Áreas de Planeamiento
Incorporado (API), Áreas de Planeamiento Específico (APE) y Áreas de Planeamiento Remitido
(APR).
Dentro del Área de Ordenación Directa el Plan General diferencia 11 normas zonales: 1
Protección del Patrimonio Histórico; 2 Protección de Colonias Históricas; 3 Volumetría
específica; 4 Edificación en manzana cerrada; 5 Edificación en bloques abiertos; 6 Edificación en
cascos anexionados; 7 Edificación en baja densidad; 8 Edificación en vivienda unifamiliar; 9
Actividades económicas; 10 Ejes terciarios; 11 Remodelación.
Define para cada norma zonal su ámbito, tipología y uso cualificado, las obras admisibles, las
condiciones de las obras de nueva edificación y, en su caso de las obras en los edificios, y el
régimen de usos compatibles y autorizables.

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO -7-

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ÍNDICE

NOTA INTRODUCTORIA .............................................................................................................................................3

RESUMEN DEL CONTENIDO ESENCIAL DE LOS TÍTULOS ............................................................................................5
TÍTULO 1. DISPOSICIONES GENERALES E INSTRUMENTOS PARA EL DESARROLLO DEL
PLAN GENERAL .................................................................................................................................................. 26
CAPÍTULO 1.1. DISPOSICIONES GENERALES ......................................................................................................................................................... 26
Artículo 1.1.1 Objeto y fundamento de la redacción del Plan General (N-1)...................................................................................................... 26
Artículo 1.1.2 Vigencia del Plan General (N-1) .......................................................................................................................................................... 26
Artículo 1.1.3 Documentación del Plan General y su contenido (N-1)................................................................................................................. 26
Artículo 1.1.4 El Plan General: valor de su ordenación y determinaciones (N-1) ............................................................................................. 28
Artículo 1.1.5 Interpretación del Plan General (N-1) ................................................................................................................................................ 29
Artículo 1.1.6 Plazos para el cumplimiento de los deberes urbanísticos (N-2)................................................................................................... 30
Artículo 1.1.7 Conexión entre Registro de Transferencias y Registro de la Propiedad (N-1) ......................................................................... 32
CAPÍTULO 1.2. INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN..................................................................................................... 33
Artículo 1.2.1 Concepto (N-1)........................................................................................................................................................................................ 33
Artículo 1.2.2 Instrumentos de planeamiento (N-1) ................................................................................................................................................ 33
Artículo 1.2.3 Instrumentos complementarios (N-1)................................................................................................................................................ 34
CAPÍTULO 1.3. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN ............................................................................................................... 36
Artículo 1.3.1 Modos de gestión (N-1) ........................................................................................................................................................................ 36
Artículo 1.3.2 Delimitación de áreas de reparto (N-1) ............................................................................................................................................. 36
Artículo 1.3.3 Delimitación de unidades de ejecución (N-1) .................................................................................................................................. 37
Artículo 1.3.4 Sistemas de actuación (N-1)................................................................................................................................................................. 38
CAPÍTULO 1.4. INSTRUMENTOS DE EJECUCIÓN .......................................................................................................... 39
Sección Primera. Disposiciones generales........................................................................................................................... 39
Artículo 1.4.1 Clases de proyectos (N-2)..................................................................................................................................................................... 39
Artículo 1.4.2 Condiciones urbanísticas de los proyectos técnicos (N-2)............................................................................................................ 39
Sección Segunda. Proyectos de urbanización..................................................................................................................... 40
Artículo 1.4.3 Definición y características generales (N-2) ..................................................................................................................................... 40
Artículo 1.4.4 Urbanización y edificación simultánea (N-2).................................................................................................................................... 41
Sección Tercera. Proyectos de obras ordinarias de urbanización. ................................................................................. 42
Artículo 1.4.5 Definición (N-2) ...................................................................................................................................................................................... 42
Sección Cuarta. Proyectos de Edificación ........................................................................................................................... 42
Artículo 1.4.6 Definición (N-2) ...................................................................................................................................................................................... 42
Artículo 1.4.7 Clases de obras de edificación (N-2) .................................................................................................................................................. 42
Artículo 1.4.8 Obras en los edificios (N-2) ................................................................................................................................................................ 43
Artículo 1.4.9 Obras de demolición (N-2) ................................................................................................................................................................... 46
Artículo 1.4.10 Obras de nueva edificación (N-2) .................................................................................................................................................... 46
Sección Quinta. Proyectos de otras actuaciones urbanísticas ........................................................................................ 47
Artículo 1.4.11 Definición y clases (N-2)..................................................................................................................................................................... 47
Artículo 1.4.12 Condiciones de los proyectos de otras actuaciones urbanísticas (N-2)................................................................................... 48
Sección Sexta. Proyectos de instalación de actividades ................................................................................................... 48
Artículo 1.4.13 Definición (N-2) .................................................................................................................................................................................... 48

TÍTULO 2. INTERVENCIÓN MUNICIPAL EN LA EDIFICACIÓN Y USO DEL SUELO, E

INCIDENCIA DEL PLANEAMIENTO SOBRE LAS SITUACIONES PREEXISTENTES ........................... 50
CAPÍTULO 2.1. LICENCIAS URBANÍSTICAS ..................................................................................................................... 50
Artículo 2.1.1 Actuaciones sujetas a licencia (N-1) ................................................................................................................................................... 50
Artículo 2.1.2 Procedimiento y régimen jurídico de las licencias (N-2) ................................................................................................................ 50
CAPÍTULO 2.2. DEBERES DE USO, CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN ............................................................. 51
Sección Primera. Deberes de uso .......................................................................................................................................... 51
Artículo 2.2.1 Destino de los terrenos y construcciones (N-1) .............................................................................................................................. 51
Artículo 2.2.2 Determinación del uso de los terrenos y construcciones (N-1) ................................................................................................... 51
Artículo 2.2.3 El régimen de los usos (N-1)................................................................................................................................................................. 51
Sección Segunda. Deberes de conservación....................................................................................................................... 52
Artículo 2.2.4 El deber de conservación (N-1) ........................................................................................................................................................... 52
Artículo 2.2.5 Contenido del deber de conservación (N-2)..................................................................................................................................... 52
Artículo 2.2.6 Condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato (N-2) ................................................................................................... 53
Artículo 2.2.7 Destino provisional de solares (N-2) .................................................................................................................................................. 54

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CAPÍTULO 2.3. INCIDENCIA DEL PLANEAMIENTO SOBRE LAS SITUACIONES PREEXISTENTES ................... 55
Sección Primera. Edificios fuera de ordenación................................................................................................................. 55
Artículo 2.3.1 Edificios fuera de ordenación (N-1) .................................................................................................................................................... 55
Artículo 2.3.2 Clases de situaciones de fuera de ordenación (N-2)....................................................................................................................... 55
Artículo 2.3.3 Régimen de obras y de usos en los edificios en situación de fuera de ordenación (N-2) ....................................................... 56
Sección Segunda. Edificaciones inadecuadas ..................................................................................................................... 58
Artículo 2.3.4 Edificaciones inadecuadas (N-1) ......................................................................................................................................................... 58

TÍTULO 3. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO ...................................................................................... 60

CAPÍTULO 3.1. DIVISIONES URBANÍSTICAS DEL SUELO............................................................................................ 60
Artículo 3.1.1 Por razón de la clasificación del suelo (N-1) ..................................................................................................................................... 60
Artículo 3.1.2 Por razón de su consideración como terrenos dotacionales o redes públicas (N-1) .............................................................. 61
Artículo 3.1.3 Por razón de la calificación del suelo (N-1) ....................................................................................................................................... 63
Artículo 3.1.4 Por razón del planeamiento aplicable (N-1) ..................................................................................................................................... 64
Artículo 3.1.5 Por razón de la gestión urbanística (N-1) .......................................................................................................................................... 65
CAPÍTULO 3.2. RÉGIMEN DE LOS ÁMBITOS DE SUELO URBANO .......................................................................... 67
Sección Primera. Determinaciones generales .................................................................................................................... 67
Artículo 3.2.1 Definición (N-1)....................................................................................................................................................................................... 67
Artículo 3.2.2 Delimitación (N-1) .................................................................................................................................................................................. 68
Artículo 3.2.3 Áreas de reparto y ámbitos de suelo urbano (N-1) ........................................................................................................................ 68
Artículo 3.2.4 Aprovechamiento real y aprovechamiento susceptible de apropiación (N-1) ......................................................................... 70
Sección Segunda. Régimen de las Áreas de Planeamiento Incorporado (API) ............................................................ 71
Artículo 3.2.5 Ámbito y características (N-1) ............................................................................................................................................................. 71
Artículo 3.2.6 Contenido de las Fichas de Condiciones de las API (N-1) ............................................................................................................. 72
Artículo 3.2.7 Régimen urbanístico de las API (N-1) ............................................................................................................................................... 72
Sección Tercera. Régimen de las Áreas de Planeamiento Específico (APE) ................................................................. 77
Artículo 3.2.8 Ámbito y características (N-1) ........................................................................................................................................................... 77
Artículo 3.2.9 Contenido de las Fichas de Condiciones de las APE (N-1) ............................................................................................................ 78
Artículo 3.2.10 Régimen urbanístico de las APE (N-1) ........................................................................................................................................... 78
Sección Cuarta. Áreas de Planeamiento Remitido (APR) ................................................................................................. 80
Artículo 3.2.11 Ámbito y características (N-1)........................................................................................................................................................... 80
Artículo 3.2.12 Contenido de las Fichas de Condiciones de las APR (N-1) ......................................................................................................... 80
Artículo 3.2.13 Régimen urbanístico de las APR (N-1) ........................................................................................................................................... 82
CAPÍTULO 3.3. RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE ................................................................................................. 84
Sección Primera. Definición y delimitación ........................................................................................................................ 84
Artículo 3.3.1 Definición (N-1) ................................................................................................................................................................................... 84
Artículo 3.3.2 Delimitación (N-1) ................................................................................................................................................................................. 84
Sección Segunda. Régimen del Suelo Urbanizable Incorporado y Urbanizable Sectorizado Pormenorizado
..................................................................................................................................................................................................... 85
Artículo 3.3.3 Definición (N-1) ..................................................................................................................................................................................... 85
Artículo 3.3.4 Régimen y contenido de las fichas (N-1) ......................................................................................................................................... 85
Artículo 3.3.5 Relación de los sectores en el suelo urbanizable incorporado y pormenorizado (N-1) .......................................................... 86
Artículo 3.3.6 Áreas de reparto y aprovechamiento tipo / unitario (N-1) ......................................................................................................... 87
Sección Tercera. Régimen del Suelo Urbanizable Programado / Sectorizado ............................................................ 87
Artículo 3.3.7 Definición (N-1) ..................................................................................................................................................................................... 87
Artículo 3.3.8 Relación de los sectores en el suelo urbanizable programado (N-1) / sectorizado ................................................................ 88
Artículo 3.3.9 Desarrollo del suelo urbanizable programado/sectorizado (N-1) .................................................................................... 89
Artículo 3.3.10 Aprovechamientos tipo y patrimonializable (N-1) .................................................................................................................... 91
Artículo 3.3.11 Reservas de suelo para dotaciones (N-1) ....................................................................................................................................... 91
Artículo 3.3.12 Alcance de las determinaciones particulares (N-1) ..................................................................................................................... 91
Sección Cuarta. Régimen del Suelo Urbanizable No Programado / No Sectorizado ................................................. 93
Artículo 3.3.13 Definición (N-1) .................................................................................................................................................................................. 93
Artículo 3.3.14 Desarrollo del suelo urbanizable No Programado/No Sectorizado (N-1) ............................................................................. 93
Artículo 3.3.15 Relación de las áreas en Suelo Urbanizable No Programado (N-1)/No Sectorizado ........................................................... 94
CAPÍTULO 3.4. RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE ......................................................................................... 95
Sección Primera. Definición, delimitación y régimen general ......................................................................................... 95
Artículo 3.4.1 Definición y delimitación (N-1) ....................................................................................................................................................... 95
Artículo 3.4.2 Régimen general (N-1) ........................................................................................................................................................................ 96
Sección Segunda. Régimen del Suelo No Urbanizable Común ....................................................................................... 97
Artículo 3.4.3 Obras, construcciones o instalaciones permitidas en el suelo no urbanizable común (N-1) ................................................. 97

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO -9-

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Artículo 3.4.4 Condiciones de las obras, construcciones e instalaciones que tengan por objeto los usos de la letra a) del art. 3.4.3 (N-2)
.............................................................................................................................................................................................................................................. 98
Artículo 3.4.5 Condiciones de las obras, construcciones o instalaciones que tengan por objeto los Usos de la letra b) del art. 3.4.3 (N-
2)........................................................................................................................................................................................................................................ 100
Artículo 3.4.6 Condiciones de las obras, construcciones o instalaciones que tengan por objeto los usos de la letra c) del art. 3.4.3 (N-
2)........................................................................................................................................................................................................................................ 100
Artículo 3.4.7 Condiciones de las obras, construcciones o instalaciones que tengan por objeto los usos de la letra d) del art. 3.4.3 (N-
2)........................................................................................................................................................................................................................................ 103
Artículo 3.4.8 Condiciones de las obras, construcciones o instalaciones que tengan por objeto los usos de la letra e) del art. 3.4.3 (N-
2)........................................................................................................................................................................................................................................ 104
Artículo 3.4.9 Condiciones de las obras, construcciones o instalaciones que tengan por objeto los usos de la letra f) del art. 3.4.3 (N-2)
........................................................................................................................................................................................................................................... 105
Artículo 3.4.10 Condiciones del uso accesorio de vivienda previsto en el art. 3.4.3 (N-2) ........................................................................... 107
Artículo 3.4.11 Condiciones estéticas (N-2) ............................................................................................................................................................ 107
Artículo 3.4.12 Requisitos procedimentales (N-2) ................................................................................................................................................. 107
Sección Tercera. Régimen del Suelo No Urbanizable Especialmente Protegido ...................................................... 108
Artículo 3.4.13 Régimen del suelo no urbanizable de especial protección - NUP.1 (N-1) ............................................................................ 108
Artículo 3.4.14 Régimen del suelo no urbanizable de protección ecológica-NUP.2 (N-1) ........................................................................... 108
Artículo 3.4.15 Régimen del suelo no urbanizable de protección forestal - NUP.3 (N-1) .......................................................................... 109
Artículo 3.4.16 Régimen del suelo no urbanizable y protección de cauces y riberas - NUP.4 (N-1) .......................................................... 110
Artículo 3.4.17 Régimen de suelo no urbanizable de protección de vías pecuarias - NUP.5 (N-1) ............................................................ 110
Artículo 3.4.18 Régimen de suelo no urbanizable de protección de equipamientos e infraestructuras - NUP.6 (N-1) ......................... 110
CAPÍTULO 3.5. RÉGIMEN DE LOS SISTEMAS GENERALES/REDES GENERALES -SUPRAMUNICIPALES
Y LAS DOTACIONES LOCALES ......................................................................................................................................... 111
Sección Primera. Régimen de los Sistemas Generales/ Redes Generales y supramunicipales .............................. 111
Artículo 3.5.1 Contenido de las fichas de condiciones de las Áreas de Ordenación Especial (AOE) (N-1) ............................................... 111
Artículo 3.5.2 Régimen urbanístico de las AOE (N-1) .......................................................................................................................................... 111
Artículo 3.5.3 Relación de ámbitos de las Áreas de Ordenación Especial (N-1).............................................................................................. 112
Artículo 3.5.4 Adscripción de los sistemas generales / redes generales y supramunicipales a efectos de valoración y obtención (N-1)
........................................................................................................................................................................................................................................... 112
Artículo 3.5.5 Ejecución de sistemas generales/redes generales y supramunicipales (N-1) ........................................................................ 114
Artículo 3.5.6 Programación (N-2)............................................................................................................................................................................. 114
Artículo 3.5.7 Ejecución material (N-2)..................................................................................................................................................................... 114
Sección Segunda. Régimen de las Dotaciones Locales .................................................................................................. 115
Artículo 3.5.8 Definición de dotaciones locales (N-1) ........................................................................................................................................... 115
Artículo 3.5.9 Modos de obtención de las dotaciones locales en suelo urbano (N-1) ................................................................................ 115
Artículo 3.5.10 Modos de obtención de las dotaciones locales en suelo urbanizable (N-1)......................................................................... 116

TÍTULO 4. CONDICIONES DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO HISTÓRICO Y NATURAL ....... 118

CAPÍTULO 4.1. LA PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO HISTÓRICO ......................................................................... 118
Artículo 4.1.1 Generalidades (N-1) ............................................................................................................................................................................ 118
Artículo 4.1.2 Clasificación del patrimonio y alcance de la protección (N-1)................................................................................................... 120
Artículo 4.1.3 Instrumentos de protección del patrimonio (N-1) ....................................................................................................................... 120
Artículo 4.1.4 Sobre la Comisión Institucional (CIPHAN) (N-2) .......................................................................................................................... 122
CAPÍTULO 4.2. LA PROTECCIÓN DE LOS ESPACIOS NATURALES ........................................................................ 124
Sección Primera. Clasificación ............................................................................................................................................ 124
Artículo 4.2.1 Descripción y ámbito (N-1) ............................................................................................................................................................... 124
Sección Segunda. Espacios de alto valor ecológico y paisajístico ................................................................................ 124
Artículo 4.2.2 Descripción y ámbito (N-1) ............................................................................................................................................................... 124
Artículo 4.2.3 Normativa de aplicación (N-1).......................................................................................................................................................... 124
Artículo 4.2.4 Zonificación (N-1)................................................................................................................................................................................ 125
Sección Tercera. Áreas de protección geológica ............................................................................................................ 125
Artículo 4.2.5 Descripción y ámbito (N-1) ............................................................................................................................................................... 125
Artículo 4.2.6 Usos y transformaciones permitidas (N-1) .................................................................................................................................... 126
Artículo 4.2.7 Normas de aplicación (N-2) ............................................................................................................................................................... 126
Sección Cuarta. Áreas de protección arqueológica y paleontológica ......................................................................... 126
Artículo 4.2.8 Descripción y ámbito (N-1) ............................................................................................................................................................... 126
Artículo 4.2.9 Calificación en grados (N-2) .............................................................................................................................................................. 127
Artículo 4.2.10 Normas para el área A (N-2) ........................................................................................................................................................... 127
Artículo 4.2.11 Normas para el área B (N-2) ........................................................................................................................................................... 128
Artículo 4.2.12 Normas para el área C (N-2) ........................................................................................................................................................... 128
Artículo 4.2.13 Zonificación (N-2) ............................................................................................................................................................................. 128
Artículo 4.2.14 Normas especiales de conservación ............................................................................................................................................. 128
CAPÍTULO 4.3. LA PROTECCIÓN DE LA EDIFICACIÓN ............................................................................................. 129
Sección Primera. Consideraciones generales................................................................................................................... 129
Artículo 4.3.1 Clasificación (N-2) ............................................................................................................................................................................... 129

- 10 - ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO

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Artículo 4.3.2 Instrumentos de protección (N-2) ................................................................................................................................................... 129

Sección Segunda. El Catálogo General de Edificios Protegidos ................................................................................... 130
Artículo 4.3.3 Contenido (N-2) ................................................................................................................................................................................... 130
Artículo 4.3.4 Niveles de protección (N-1) .............................................................................................................................................................. 130
Sección Tercera. Normas de protección del Catálogo General de Edificios Protegidos ......................................... 131
Artículo 4.3.5 Normas y circunstancias urbanísticas (N-1)................................................................................................................................... 131
Artículo 4.3.6 Extensión de la catalogación a la parcela (N-1)............................................................................................................................. 132
Artículo 4.3.7 Declaración de ruina y demolición (N-1) ........................................................................................................................................ 132
Artículo 4.3.8 Condiciones especiales de los usos (N-1)....................................................................................................................................... 134
Sección Cuarta. Condiciones especiales del régimen de obras .................................................................................... 136
Artículo 4.3.9 Condiciones de carácter general (N-2) ........................................................................................................................................... 136
Artículo 4.3.10 Condiciones particulares (N-2)....................................................................................................................................................... 138
Artículo 4.3.11 Régimen particularizado para las áreas o elementos protegidos (N-1)................................................................................. 139
Artículo 4.3.12 Obras admitidas conforme al nivel o grado de protección (N-1) ........................................................................................... 139
Artículo 4.3.13 Condiciones para las obras (N-2) ................................................................................................................................................... 140
Artículo 4.3.14 Aplicación de los mecanismos de transferencias (N-2) ............................................................................................................ 142
Sección Quinta. Las Áreas de Planeamiento Específico para Protección de Cascos ............................................... 143
Artículo 4.3.15 Definición (N-1) ................................................................................................................................................................................. 143
Artículo 4.3.16 Clasificación (N-1) ............................................................................................................................................................................. 143
CENTRO HISTÓRICO ................................................................................................................................................................................................... 143
Artículo 4.3.17 Ámbito y límites (N-1) ...................................................................................................................................................................... 143
Artículo 4.3.18 Instrumentos de planeamiento (N-2)............................................................................................................................................ 143
Artículo 4.3.19 Catálogo (N-2).................................................................................................................................................................................... 144
Artículo 4.3.20 Normativa (N-2) ................................................................................................................................................................................ 144
CASCOS HISTÓRICOS PERIFÉRICOS ....................................................................................................................................................................... 149
Artículo 4.3.21 Ámbito y límites (N-2) ...................................................................................................................................................................... 149
Artículo 4.3.22 Instrumentos de planeamiento (N-2)............................................................................................................................................ 149
Artículo 4.3.23 Catálogo (N-2).................................................................................................................................................................................... 150
Artículo 4.3.24 Normativa (N-2)................................................................................................................................................................................. 150
Sección Sexta. La protección de los conjuntos homogéneos ....................................................................................... 151
Artículo 4.3.25 Definición (N-2) ................................................................................................................................................................................. 151
Artículo 4.3.26 Clasificación (N-2) ............................................................................................................................................................................. 151
COLONIAS HISTÓRICAS ............................................................................................................................................................................................. 151
Artículo 4.3.27 Ámbito y límites (N-2) ...................................................................................................................................................................... 151
Artículo 4.3.28 Instrumentos de planeamiento (N-2)............................................................................................................................................ 153
Artículo 4.3.29 Catálogos (N-2) .................................................................................................................................................................................. 153
Artículo 4.3.30 Normativa (N-2)................................................................................................................................................................................. 154
BLOQUES EN ALTURA ................................................................................................................................................................................................ 154
Artículo 4.3.31 Ámbito y límites (N-2) ...................................................................................................................................................................... 154
Artículo 4.3.32 Instrumentos de planeamiento (N-2)............................................................................................................................................ 154
Artículo 4.3.33 Catálogo (N-2).................................................................................................................................................................................... 154
Artículo 4.3.34 Normativa (N-1)................................................................................................................................................................................. 154
Sección Séptima. La protección de la edificación dispersa ............................................................................................ 155
Artículo 4.3.35 Definición (N-2) ................................................................................................................................................................................. 155
Artículo 4.3.36 Ámbito y límites (N-2) ...................................................................................................................................................................... 155
Artículo 4.3.37 Instrumentos de planeamiento (N-2)............................................................................................................................................ 155
Artículo 4.3.38 Catálogo (N-2).................................................................................................................................................................................... 155
Artículo 4.3.39 Normativa (N-1)................................................................................................................................................................................. 156
CAPÍTULO 4.4. CATÁLOGO DE ESTABLECIMIENTOS COMERCIALES .................................................................. 157
Sección Primera. Consideraciones generales ................................................................................................................... 157
Artículo 4.4.1 Contenido del Catálogo (N-2) ........................................................................................................................................................... 157
Artículo 4.4.2 Ámbito y contenido del Catálogo (N-2) .......................................................................................................................................... 157
Artículo 4.4.3 Niveles de protección (N-1) .............................................................................................................................................................. 157
Artículo 4.4.4 Alcance de la catalogación (N-1) ...................................................................................................................................................... 158
Artículo 4.4.5 Tipos de obras (N-1)............................................................................................................................................................................ 158
Sección Segunda. Normas de protección .......................................................................................................................... 159
Artículo 4.4.6 Obras admitidas en establecimientos con nivel 1 de protección (N-1) ................................................................................... 159
Artículo 4.4.7 Obras admitidas en el nivel 2 de protección (N-1) ....................................................................................................................... 159
Artículo 4.4.8 Obras permitidas en el nivel 3 de protección (N-2) ..................................................................................................................... 159
Artículo 4.4.9 Usos (N-1).............................................................................................................................................................................................. 159
CAPÍTULO 4.5. CATÁLOGO DE MONUMENTOS PÚBLICOS Y ELEMENTOS URBANOS SINGULARES ....... 160
Sección Primera. Consideraciones generales ................................................................................................................... 160
Artículo 4.5.1 Contenido del Catálogo (N-2) ........................................................................................................................................................... 160
Artículo 4.5.2 Niveles de catalogación (N-1) ........................................................................................................................................................... 160
Artículo 4.5.3 Fichas de Catálogo (N-2) .................................................................................................................................................................... 161
Sección Segunda. Normas de protección .......................................................................................................................... 161

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO - 11 -

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Artículo 4.5.4 Obras permitidas (N-1) ....................................................................................................................................................................... 161

Artículo 4.5.5 Casos singulares................................................................................................................................................................................... 161
CAPÍTULO 4.6. CATÁLOGO DE PARQUES Y JARDINES DE INTERÉS .................................................................... 163
Sección Primera. Generalidades ......................................................................................................................................... 163
Artículo 4.6.1 Ámbito y contenido del Catálogo (N-2).......................................................................................................................................... 163
Artículo 4.6.2 Niveles de protección (N-1) .............................................................................................................................................................. 163
Artículo 4.6.3 Alcance de la catalogación (N-1) ...................................................................................................................................................... 164
Sección Segunda. Los parques históricos ......................................................................................................................... 164
Artículo 4.6.4 Parques históricos (N-1)..................................................................................................................................................................... 164
Artículo 4.6.5 Normativa de aplicación (N-1).......................................................................................................................................................... 165
Artículo 4.6.6 Intervenciones permitidas (N-1) ...................................................................................................................................................... 166
Sección Tercera. Los jardines de interés ........................................................................................................................... 167
Artículo 4.6.7 Usos e intervenciones permitidas en los jardines de interés calificados como zona verde en el Plano de Ordenación (N-
1)........................................................................................................................................................................................................................................ 167
Artículo 4.6.8 Usos e intervenciones permitidas en los jardines de interés no calificados de zona verde en el Plano de Ordenación (N-
1)........................................................................................................................................................................................................................................ 168
CAPÍTULO 4.7. CATÁLOGO DE ÁRBOLES SINGULARES ........................................................................................... 169
Sección Primera. Consideraciones generales................................................................................................................... 169
Artículo 4.7.1 Contenido y alcance de la catalogación (N-1) ............................................................................................................................... 169
Artículo 4.7.2 Niveles de catalogación (N-1) ........................................................................................................................................................... 169
Artículo 4.7.3 Ficha de catalogación (N-2)............................................................................................................................................................... 169
Sección Segunda. Normas de protección ......................................................................................................................... 170
Artículo 4.7.4 Alcance de la protección (N-1) ......................................................................................................................................................... 170
Artículo 4.7.5 Normas para los conjuntos (N-1) ..................................................................................................................................................... 170
Artículo 4.7.6 Otras normas de protección (N-2) ................................................................................................................................................... 170
Artículo 4.7.7 Conservación del nivel freático (N-2) ............................................................................................................................................. 171
Artículo 4.7.8 Mejoras (N-2) ....................................................................................................................................................................................... 171
CAPÍTULO 4.8. CEMENTERIOS HISTÓRICOS ............................................................................................................... 172
Sección Primera. Generalidades ......................................................................................................................................... 172
Artículo 4.8.1 Ámbito y límites (N-1) ........................................................................................................................................................................ 172
Artículo 4.8.2 Instrumentos de planeamiento (N-2) .............................................................................................................................................. 172
Artículo 4.8.3 Usos del suelo (N-1) ............................................................................................................................................................................ 173
Artículo 4.8.4 Catálogo (N-2) ...................................................................................................................................................................................... 173
Artículo 4.8.5 Niveles de protección (N-1) .............................................................................................................................................................. 173
Artículo 4.8.6 Alcance de la catalogación (N-1) ...................................................................................................................................................... 175
Sección Segunda. Normas de protección ......................................................................................................................... 175
Artículo 4.8.7 Normativa (N-1) ................................................................................................................................................................................... 175
Artículo 4.8.8 Obras permitidas (N-1) ....................................................................................................................................................................... 175
Artículo 4.8.9 Protección de la traza histórica (N-1) ............................................................................................................................................. 176
CAPÍTULO 4.9. CATÁLOGO DE ESPACIOS PÚBLICOS............................................................................................... 177
Artículo 4.9.1 Definiciones y contenido ................................................................................................................................................................... 177
Artículo 4.9.2 Clasificación (N-1) ............................................................................................................................................................................... 177
Artículo 4.9.3 Normativa de aplicación (N-1).......................................................................................................................................................... 178
Artículo 4.9.4 Aplicación de los tipos de intervención a los diversos grados (N-1) ........................................................................................ 179
Artículo 4.9.5 Tipos de intervención (N-1) .............................................................................................................................................................. 181
CAPÍTULO 4.10. NORMAS Y PLANES ESPECIALES ..................................................................................................... 182
Sección Primera. Modificaciones en los Catálogos de Protección .............................................................................. 182
Artículo 4.10.1 Revisión de los catálogos (N-2) ...................................................................................................................................................... 182
Artículo 4.10.2 Modificaciones al Catálogo de Edificios (N-1) ............................................................................................................................ 182
Artículo 4.10.3 Modificaciones en otros catálogos (N-1) ..................................................................................................................................... 183
Sección Segunda. Planes Especiales .................................................................................................................................. 183
Artículo 4.10.4 Justificación y objetivos (N-2) ....................................................................................................................................................... 183
Artículo 4.10.5 Régimen de obras (N-1) ................................................................................................................................................................... 184
Artículo 4.10.6 Alcance y limitación de los Planes Especiales (N-1) ................................................................................................................. 184
Artículo 4.10.7 Otras condiciones (N-1)................................................................................................................................................................... 188
Sección Tercera. Infracciones urbanísticas....................................................................................................................... 188
Artículo 4.10.8 Definición (N-2) ................................................................................................................................................................................. 188
Artículo 4.10.9 Normativa de aplicación (N-1) ....................................................................................................................................................... 189
Artículo 4.10.10 Valoraciones (N-2).......................................................................................................................................................................... 189
Artículo 4.10.11 Efectos de las infracciones (N-2) ................................................................................................................................................. 189
CAPÍTULO 4.11. LA COMISIÓN INSTITUCIONAL PARA LA PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO
HISTÓRICO, ARTÍSTICO Y NATURAL (CIPHAN)........................................................................................................... 190

- 12 - ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO

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Artículo 4.11.1 Competencias de la Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural (CIPHAN)
(N-2) .................................................................................................................................................................................................................................. 190
Artículo 4.11.2 Otras competencias (N-2) .............................................................................................................................................................. 190
Artículo 4.11.3 Alcance y contenido de los dictámenes (N-2)............................................................................................................................. 192
Artículo 4.11.4 Ponencia Técnica (N-2) .................................................................................................................................................................... 192
CAPITULO 4.12. ACTUACIONES ESPECIALES PARA LA ELIMINACIÓN DE INFRAVIVIENDAS ...................... 194
Artículo 4.12.0 Alcance ................................................................................................................................................................................................ 194
Artículo 4.12.1 Ámbito de aplicación ........................................................................................................................................................................ 194
Artículo 4.12.2 Condiciones para la declaración de infravivienda por inadecuación ..................................................................................... 194
Artículo 4.12.3 Declaración de infravivienda por inadecuación y/o edificio inadecuado ............................................................................. 196
Artículo 4.12.4 Alcance de la intervención en los edificios .................................................................................................................................. 196
Artículo 4.12.5 Promotores ......................................................................................................................................................................................... 197
Artículo 4.12.6 Desarrollo de actuaciones por la administración ....................................................................................................................... 197
Artículo 4.12.7 Planes Especiales de Actuaciones para la Eliminación de Infravivienda (PEAEI) ................................................................ 197
Artículo 4.12.8 Alcance y tramitación del Plan Especial ....................................................................................................................................... 198

TÍTULO 5. CONDICIONES GENERALES PARA LA PROTECCIÓN DEL MEDIO AMBIENTE

URBANO .............................................................................................................................................................201
CAPÍTULO 5.1. DISPOSICIONES GENERALES............................................................................................................... 201
Artículo 5.1.1 Objeto (N-1) .......................................................................................................................................................................................... 201
Artículo 5.1.2 Competencia de los controles ambientales en el desarrollo del Plan (N-1) ........................................................................... 201
CAPÍTULO 5.2. EVALUACIONES AMBIENTALES EN EL DESARROLLO DEL PLAN ............................................. 202
Sección Primera. Evaluación estratégica ambiental ........................................................................................................ 202
Artículo 5.2.1 Contenido ambiental en los supuestos de revisión del Plan (N-1) ........................................................................................... 202
Sección Segunda. Estudio de Incidencia Ambiental para instrumentos de planeamiento ...................................... 203
Artículo 5.2.2 Planeamiento de aplicación (N-2) .................................................................................................................................................... 203
Artículo 5.2.3 Contenido general del Estudio de Incidencia Ambiental para instrumentos de planeamiento (N-2) ............................... 203
Artículo 5.2.4 Procedimiento (N-2) ........................................................................................................................................................................... 204
Sección Tercera. Control urbanístico-ambiental en la implantación de usos............................................................. 204
Artículo 5.2.5 Aplicación (N-2) ................................................................................................................................................................................... 204
Artículo 5.2.6 Control ambiental establecido por la Ley 10/1991 de la Comunidad de Madrid (N-2)....................................................... 205
Artículo 5.2.7 Aplicación de Planes Especiales para el control urbanístico-ambiental de usos (N-2) ........................................................ 205
Artículo 5.2.8 Contenido de los Planes Especiales para el control urbanístico-ambiental de usos (N-2) ................................................. 206
CAPÍTULO 5.3. REGULACIÓN DE LOS NIVELES SONOROS AMBIENTALES ........................................................ 209
Sección Primera. Determinaciones generales .................................................................................................................. 209
Artículo 5.3.1 Objeto (N-1) .......................................................................................................................................................................................... 209
Artículo 5.3.2 Ámbito de aplicación (N-2) ................................................................................................................................................................ 209
Artículo 5.3.3 Criterio de valoración (N-2)............................................................................................................................................................... 209
Sección Segunda. Áreas receptoras ................................................................................................................................... 210
Artículo 5.3.4 Definición y clases de áreas receptoras (N-2) ............................................................................................................................... 210
Artículo 5.3.5 Usos comprendidos en cada tipo de área receptora (N-2) ......................................................................................................... 210
Sección Tercera. Límite de los niveles sonoros ambientales ......................................................................................... 212
Artículo 5.3.6 Límites de niveles sonoros ambientales (N-2)............................................................................................................................... 212
Artículo 5.3.7 Zonas de actuación acústica (N-2) ................................................................................................................................................... 212
Sección Cuarta. Compatibilidades entre usos colindantes ............................................................................................ 213
Artículo 5.3.8 Ámbito de aplicación (N-2) ................................................................................................................................................................ 213
Artículo 5.3.9 Definición (N-2).................................................................................................................................................................................... 213
Artículo 5.3.10 Zona de servidumbre acústica (N-2) ............................................................................................................................................ 213
Sección Quinta. Recomendaciones acústicas para el viario de nuevos desarrollos ................................................. 214
Artículo 5.3.11 Ámbito de aplicación (N-2) ............................................................................................................................................................. 214
Artículo 5.3.12 Condiciones generales (N-2)........................................................................................................................................................... 214
Artículo 5.3.13 Objeto (N-2) ....................................................................................................................................................................................... 214
Artículo 5.3.14 Distancias mínimas (N-2)................................................................................................................................................................. 215
CAPÍTULO 5.4. FOMENTO DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA .................................................................................. 216
Artículo 5.4.1 Beneficiarios (N-2)............................................................................................................................................................................... 216
Artículo 5.4.2 Actividades fomentadas (N-2) .......................................................................................................................................................... 216
Artículo 5.4.3 Contenido complementario del proyecto (N-2)............................................................................................................................ 216
Artículo 5.4.4 Procedimiento (N-2) ........................................................................................................................................................................... 216
Artículo 5.4.5 Incentivos y medidas de fomento (N-2) ......................................................................................................................................... 217
CAPÍTULO 5.5. REUTILIZACIÓN DE LOS RESIDUOS .................................................................................................. 218
Artículo 5.5.1 Objeto (N-1) .......................................................................................................................................................................................... 218
Artículo 5.5.2 Condiciones de la reutilización de tierras y escombros (N-2).................................................................................................... 218
Artículo 5.5.3 Industrias de tratamiento de residuos (N-2).................................................................................................................................. 218

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TÍTULO 6. PARÁMETROS Y CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN Y DE SUS

RELACIONES CON EL ENTORNO ................................................................................................................ 220
CAPÍTULO 6.1. DETERMINACIONES GENERALES ...................................................................................................... 220
Artículo 6.1.1 Definición (N-1) ................................................................................................................................................................................... 220
Artículo 6.1.2 Clases de condiciones (N-1) .............................................................................................................................................................. 220
CAPÍTULO 6.2. CONDICIONES DE LA PARCELA EDIFICABLE ................................................................................. 221
Artículo 6.2.1 Definición (N-1) ................................................................................................................................................................................... 221
Artículo 6.2.2 Aplicación (N-2) ................................................................................................................................................................................... 221
Artículo 6.2.3 Delimitación e identificación de las parcelas (N-2) ...................................................................................................................... 221
Artículo 6.2.4 Linderos (N-2)....................................................................................................................................................................................... 221
Artículo 6.2.5 Alineación oficial, exterior o pública (N-2) .................................................................................................................................... 221
Artículo 6.2.6 Dimensión de linderos (N-2) ............................................................................................................................................................. 222
Artículo 6.2.7 Superficie de la parcela (N-2)............................................................................................................................................................ 222
Artículo 6.2.8 Parcela mínima (N-2) .......................................................................................................................................................................... 222
Artículo 6.2.9 Parcela edificable (N-2) ...................................................................................................................................................................... 223
Artículo 6.2.10 Solar (N-1)........................................................................................................................................................................................... 223
CAPÍTULO 6.3. CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA .................................................. 225
Artículo 6.3.1 Definición (N-1) ................................................................................................................................................................................... 225
Artículo 6.3.2 Aplicación (N-2) ................................................................................................................................................................................... 225
Artículo 6.3.3 Elementos de referencia (N-2).......................................................................................................................................................... 225
Artículo 6.3.4 Referencias planimétricas de la parcela (N-2) ............................................................................................................................... 225
Artículo 6.3.5 Referencias altimétricas del terreno (N-2)..................................................................................................................................... 226
Artículo 6.3.6 Referencias de la edificación (N-2) .................................................................................................................................................. 227
Artículo 6.3.7 Posición de la edificación y/o del cerramiento respecto a la alineación oficial, exterior o pública (N-2) ....................... 227
Artículo 6.3.8 Separación a linderos (N-2) ............................................................................................................................................................... 228
Artículo 6.3.9 Retranqueo (N-2) ................................................................................................................................................................................. 228
Artículo 6.3.10 Separación entre edificios (N-2) .................................................................................................................................................... 228
Artículo 6.3.11 Fondo edificable (N-2) ..................................................................................................................................................................... 229
Artículo 6.3.12 Área de movimiento de la edificación (N-2)................................................................................................................................ 229
Artículo 6.3.13 Adosamiento a linderos (N-2) ........................................................................................................................................................ 229
CAPÍTULO 6.4. CONDICIONES DE OCUPACIÓN DE LA PARCELA POR LA EDIFICACIÓN ............................. 230
Artículo 6.4.1 Definición (N-1) ................................................................................................................................................................................... 230
Artículo 6.4.2 Aplicación (N-2) ................................................................................................................................................................................... 230
Artículo 6.4.3 Superficie ocupable (N-2) .................................................................................................................................................................. 230
Artículo 6.4.4 Superficie ocupada (N-2) ................................................................................................................................................................... 231
Artículo 6.4.5 Coeficiente de ocupación (N-2)........................................................................................................................................................ 231
Artículo 6.4.6 Superficie libre de parcela (N-2)....................................................................................................................................................... 231
CAPÍTULO 6.5. CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD ................................................................................................. 232
Artículo 6.5.1 Definición (N-1) ................................................................................................................................................................................... 232
Artículo 6.5.2 Aplicación (N-2) ................................................................................................................................................................................... 232
Artículo 6.5.3 Superficie edificada por planta (N-2) .............................................................................................................................................. 232
Artículo 6.5.4 Superficie edificada total (N-2) ........................................................................................................................................................ 236
Artículo 6.5.5 Superficie útil (N-2) ............................................................................................................................................................................. 236
Artículo 6.5.6 Superficie edificable o edificabilidad (N-2) .................................................................................................................................... 236
Artículo 6.5.7 Coeficiente de edificabilidad (N-2) .................................................................................................................................................. 236
CAPÍTULO 6.6. CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS .................................................... 237
Artículo 6.6.1 Definición (N-1) ................................................................................................................................................................................... 237
Artículo 6.6.2 Aplicación (N-2) ................................................................................................................................................................................... 237
Artículo 6.6.3 Sólido capaz (N-2) ............................................................................................................................................................................... 237
Artículo 6.6.4 Altura del edificio (N-2) ...................................................................................................................................................................... 237
Artículo 6.6.5 Referencias altimétricas de los edificios (N-2) .............................................................................................................................. 237
Artículo 6.6.6 Altura en unidades métricas (N-2) ................................................................................................................................................... 238
Artículo 6.6.7 Altura en número de plantas (N-2) .................................................................................................................................................. 238
Artículo 6.6.8 Altura en relación con el ancho de vía pública (N-2) ................................................................................................................... 238
Artículo 6.6.9 Altura máxima (N-2)............................................................................................................................................................................ 240
Artículo 6.6.10 Consideración de la condición de altura (N-2)............................................................................................................................ 240
Artículo 6.6.11 Construcciones por encima de la altura (N-2) ............................................................................................................................ 241
Artículo 6.6.12 Altura de piso (N-2) .......................................................................................................................................................................... 243
Artículo 6.6.13 Altura libre de piso (N-2) ................................................................................................................................................................. 243
Artículo 6.6.14 Cota de planta de piso (N-2) ........................................................................................................................................................... 243
Artículo 6.6.15 Planta (N-2) ........................................................................................................................................................................................ 243
Artículo 6.6.16 Azotea (N-1) ....................................................................................................................................................................................... 248
Artículo 6.6.17 Tipologías edificatorias (N-1) ......................................................................................................................................................... 248
Artículo 6.6.18 Clase de edificios (N-1) .................................................................................................................................................................... 249
Artículo 6.6.19 Salientes o vuelos en fachadas (N-1) ........................................................................................................................................... 250
Artículo 6.6.20 Cornisas y aleros (N-2) ..................................................................................................................................................................... 252
Artículo 6.6.21 Terrazas entrantes (N-2).................................................................................................................................................................. 253
CAPÍTULO 6.7. CONDICIONES DE CALIDAD E HIGIENE DE LOS EDIFICIOS .................................................... 254
Artículo 6.7.1 Definición (N-1) ................................................................................................................................................................................... 254

- 14 - ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO

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Artículo 6.7.2 Aplicación (N-1) ................................................................................................................................................................................... 254

Sección Primera. Condiciones de calidad .......................................................................................................................... 254
Artículo 6.7.3 Calidad de las construcciones (N-1) ................................................................................................................................................ 254
Sección Segunda. Condiciones higiénicas de los locales. ............................................................................................... 254
Artículo 6.7.4 Definiciones (N-1) ............................................................................................................................................................................... 254
Artículo 6.7.5 Pieza exterior (N-2) ............................................................................................................................................................................. 255
Artículo 6.7.6 Ventilación (N-2).................................................................................................................................................................................. 255
Artículo 6.7.7 Iluminación (N-2) ................................................................................................................................................................................. 256
Artículo 6.7.8 Condiciones de ventilación e iluminación en locales de uso residencial (N-2) ...................................................................... 256
Artículo 6.7.9 Condiciones de ventilación e iluminación en locales de uso no residencial (N-2) ................................................................ 256
Artículo 6.7.10 Piezas habitables en plantas inferiores a la baja (N-2) .............................................................................................................. 257
Artículo 6.7.11 Oscurecimiento de piezas habitables (N-2)................................................................................................................................. 257
Sección Tercera. Condiciones higiénicas de los edificios .............................................................................................. 257
Artículo 6.7.12 Patio (N-1)........................................................................................................................................................................................... 257
Artículo 6.7.13 Anchura de patios (N-1)................................................................................................................................................................... 258
Artículo 6.7.14 Medición de la altura de los patios cerrados (H) (N-1).............................................................................................................. 259
Artículo 6.7.15 Dimensión de los patios de parcela cerrados (N-2) .................................................................................................................. 259
Artículo 6.7.16 Dimensión de los patios ingleses (N-2) ........................................................................................................................................ 260
Artículo 6.7.17 Acceso a patios (N-1) ....................................................................................................................................................................... 260
Artículo 6.7.18 Construcciones en los patios (N-2) ............................................................................................................................................... 260
Artículo 6.7.19 Dimensión de los patios de parcela abiertos (N-2) .................................................................................................................... 261
Artículo 6.7.20 Dimensión de los patios de manzana (N-2) ................................................................................................................................. 262
Artículo 6.7.21 Cubrimiento de patios (N-2) ........................................................................................................................................................... 262
CAPÍTULO 6.8. CONDICIONES DE LAS DOTACIONES DE SERVICIO DE LOS EDIFICIOS ............................... 263
Artículo 6.8.1 Dotaciones de servicio de un edificio. Definición y clasificación (N-2)................................................................................... 263
Artículo 6.8.2 Ámbito de aplicación (N-2) ................................................................................................................................................................ 263
Artículo 6.8.3 Dotaciones obligatorias (N-2) ........................................................................................................................................................... 263
Sección Primera. Dotaciones de servicio obligatorias con carácter general .............................................................. 264
Artículo 6.8.4 Dotación de servicio de abastecimiento y distribución interior de agua potable (N-2) ...................................................... 264
Artículo 6.8.5 Dotación de servicio de energía eléctrica (N-2)............................................................................................................................ 265
Artículo 6.8.6 Dotación de servicio de calefacción y climatización (N-2) ....................................................................................................... 265
Artículo 6.8.7 Dotación de servicio de agua caliente sanitaria (N-2) ................................................................................................................. 265
Artículo 6.8.8 Servicios higiénicos (N-2)................................................................................................................................................................... 265
Artículo 6.8.9 Dotación de servicio de evacuación de residuos sólidos urbanos (N-2) ................................................................................ 266
Artículo 6.8.10 Dotación de servicio de saneamiento (N-2) .............................................................................................................................. 267
Sección Segunda. Otras dotaciones de servicio obligatorias ........................................................................................ 267
Artículo 6.8.11 Dotación de servicio de evacuación de gases, humos y polvos (N-2) ................................................................................... 267
Artículo 6.8.12 Dotación de servicio de comunicaciones (N-2) ........................................................................................................................ 268
Artículo 6.8.13 Dotación de servicio de aparatos elevadores (N-2) ............................................................................................................... 269
Sección Tercera. Dotación de servicio de aparcamiento ............................................................................................... 271
Artículo 6.8.14 Dotación de servicio de aparcamiento (N-2) .............................................................................................................................. 271
CAPÍTULO 6.9. CONDICIONES DE ACCESO Y SEGURIDAD EN LOS EDIFICIOS ............................................. 272
Artículo 6.9.1 Definición (N-1).................................................................................................................................................................................... 272
Artículo 6.9.2 Ámbito de aplicación (N-2) ................................................................................................................................................................ 272
Sección Primera. Condiciones de acceso a las edificaciones ....................................................................................... 272
Artículo 6.9.3 Accesos a las edificaciones (N-2) .................................................................................................................................................... 272
Artículo 6.9.4 Señalización en los edificios (N-2) ................................................................................................................................................... 273
Artículo 6.9.5 Puerta de acceso (N-2) ....................................................................................................................................................................... 273
Artículo 6.9.6 Circulación interior (N-2) ................................................................................................................................................................. 273
Artículo 6.9.7 Escaleras (N-2) ..................................................................................................................................................................................... 274
Sección Segunda. Condiciones de seguridad contra incendios en los edificios ...................................................... 276
Artículo 6.9.8 Condiciones de diseño del entorno de los edificios. Accesibilidad a las edificaciones (N-2) ............................................. 276
Artículo 6.9.9 Otras condiciones de prevención de incendios (N-2).................................................................................................................. 276
Sección Tercera. Condiciones de seguridad contra descargas atmosféricas ............................................................. 276
Artículo 6.9.10 Instalación de pararrayos (N-2) ..................................................................................................................................................... 276
Sección Cuarta. Condiciones de seguridad contra caídas ............................................................................................. 277
Artículo 6.9.11 Prevención de caídas (N-2) ............................................................................................................................................................. 277
CAPÍTULO 6.10. CONDICIONES ESTÉTICAS ................................................................................................................. 278
Artículo 6.10.1 Definición (N-1) ................................................................................................................................................................................. 278
Artículo 6.10.2 Aplicación (N-2) ................................................................................................................................................................................. 278
Artículo 6.10.3 Salvaguarda de la estética urbana (N-2)....................................................................................................................................... 278
Artículo 6.10.4 Protección de los ambientes urbanos (N-2) ............................................................................................................................... 279
Artículo 6.10.5 Fachadas exteriores (N-2) ............................................................................................................................................................... 279

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO - 15 -

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Artículo 6.10.6 Modificación de fachadas (N-2) .................................................................................................................................................... 279

Artículo 6.10.7 Soportales (N-2) ................................................................................................................................................................................ 280
Artículo 6.10.8 Instalaciones en la fachada (N-2) .................................................................................................................................................. 280
Artículo 6.10.9 Marquesinas (N-2) ............................................................................................................................................................................ 281
Artículo 6.10.10 Portadas, escaparates, rejas y cierres metálicos (N-2) ........................................................................................................... 281
Artículo 6.10.11 Toldos (N-2) ..................................................................................................................................................................................... 281
Artículo 6.10.12 Muestras (N-2) ................................................................................................................................................................................ 282
Artículo 6.10.13 Banderines (N-2) ............................................................................................................................................................................. 282
Artículo 6.10.14 Publicidad en carreteras (N-2) .................................................................................................................................................... 283
Artículo 6.10.15 Otros elementos de publicidad exterior (N-2) ......................................................................................................................... 283
Artículo 6.10.16 Medianeras (N-2) ............................................................................................................................................................................ 284
Artículo 6.10.17 Cerramientos (N-2) ........................................................................................................................................................................ 284
Artículo 6.10.18 Protección del arbolado (N-2) ..................................................................................................................................................... 285
Artículo 6.10.19 Consideración del entorno (N-2) ................................................................................................................................................. 286
Artículo 6.10.20 Acondicionamiento en superficie de los espacios libres privados (N-2) .......................................................................... 286
Artículo 6.10.21 Tratamiento de espacios libres (N-2) ......................................................................................................................................... 288

TÍTULO 7. RÉGIMEN DE LOS USOS ............................................................................................................ 290

CAPÍTULO 7.1. DETERMINACIONES GENERALES ...................................................................................................... 290
Artículo 7.1.1 Objeto (N-1).......................................................................................................................................................................................... 290
Artículo 7.1.2 Aplicación (N-2) .................................................................................................................................................................................. 291
Artículo 7.1.3 Actividades permisibles (N-2) ........................................................................................................................................................... 291
Artículo 7.1.4 Diferentes usos en un mismo edificio (N-2) .................................................................................................................................. 291
CAPÍTULO 7.2. CLASIFICACIÓN DE LOS USOS ........................................................................................................... 293
Sección Primera. Sistema de clasificaciones .................................................................................................................... 293
Artículo 7.2.1 Clasificación (N-1) ............................................................................................................................................................................... 293
Artículo 7.2.2 Clasificación de los usos según su naturaleza (N-1) .................................................................................................................... 293
Artículo 7.2.3 Clasificación de los usos según su régimen de interrelación (N-2)........................................................................................... 294
Artículo 7.2.4 Clasificación de los usos según su consideración en el cálculo del aprovechamiento tipo (N-1) ...................................... 296
Artículo 7.2.5 Clasificación de los usos según su grado de pormenorización (N-2) ....................................................................................... 296
Artículo 7.2.6 Clasificación de los diferentes usos según su incidencia en la caracterización de un edificio o grado de ocupación en el
mismo (N-2) .................................................................................................................................................................................................................... 297
Sección Segunda. Condiciones generales de los usos compatibles y autorizables .................................................. 297
Artículo 7.2.7 Definición (N-2) ................................................................................................................................................................................... 297
Artículo 7.2.8 Condiciones generales (N-1) ............................................................................................................................................................ 297
CAPÍTULO 7.3. USO RESIDENCIAL .................................................................................................................................. 301
Artículo 7.3.1 Definición y clases (N-1) .................................................................................................................................................................... 301
Artículo 7.3.2 Aplicación (N-2) ................................................................................................................................................................................... 302
Sección Primera. Condiciones de las viviendas ............................................................................................................... 303
Artículo 7.3.3 Vivienda exterior (N-2) .................................................................................................................................................................... 303
Artículo 7.3.4 Programa de vivienda (N-2) ............................................................................................................................................................. 305
Artículo 7.3.5 Altura libre de piso (N-2).................................................................................................................................................................... 308
Artículo 7.3.6 Dimensiones de los huecos de paso (N-2) .................................................................................................................................... 308
Artículo 7.3.7 Accesos comunes a las viviendas (N-2) ......................................................................................................................................... 308
Artículo 7.3.8 Condiciones de ventilación e iluminación en piezas habitables y no habitables en uso residencial (N-2) ..................... 310
Artículo 7.3.9 Condiciones de los despachos profesionales domésticos (N-2) .............................................................................................. 310
Artículo 7.3.10 Condiciones de los talleres domésticos (N-2)............................................................................................................................. 311
Sección Segunda. Residencia comunitaria........................................................................................................................ 311
Artículo 7.3.11 Condiciones de aplicación (N-1) ................................................................................................................................................... 311
CAPÍTULO 7.4. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO INDUSTRIAL .............................................................. 312
Artículo 7.4.1 Definición y clases (N-1) .................................................................................................................................................................... 312
Artículo 7.4.2 Aplicación (N-1) .................................................................................................................................................................................. 314
Sección Primera. Condiciones del uso industrial ............................................................................................................. 314
Artículo 7.4.3 Condiciones constructivas (N-2) ...................................................................................................................................................... 314
Artículo 7.4.4 Dimensiones de los locales (N-2) ..................................................................................................................................................... 314
Artículo 7.4.5 Circulación interior (N-2) .................................................................................................................................................................. 315
Artículo 7.4.6 Edificio industrial multiempresarial ................................................................................................................................................ 315
CAPÍTULO 7.5. USO DE GARAJE-APARCAMIENTO ................................................................................................. 316
Artículo 7.5.1 Definición y clases (N-1) .................................................................................................................................................................... 316
Artículo 7.5.2 Aplicación (N-2) ................................................................................................................................................................................... 317
Artículo 7.5.3 Movilidad interna en los garajes-aparcamientos (N-2) ............................................................................................................... 317
Sección Primera. Condiciones de dotación de plazas de aparcamiento ..................................................................... 318
Artículo 7.5.4 Definición (N-2) ................................................................................................................................................................................... 318
Artículo 7.5.5 Estándares de dotación de plazas de aparcamiento al servicio de los usos (N-2)................................................................. 318
Artículo 7.5.6 Criterios de cálculo de la dotación de servicio de aparcamiento (N-2) ................................................................................... 318
Artículo 7.5.7 Cómputo de la dotación global (N-2) .............................................................................................................................................. 319

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Artículo 7.5.8 Criterios de excepcionalidad (N-2) ................................................................................................................................................. 319

Sección Segunda. Condiciones particulares de los aparcamientos privados ............................................................. 319
Artículo 7.5.9 Soluciones de implantación (N-2) .................................................................................................................................................... 319
Artículo 7.5.10 Plaza de aparcamiento (N-2) .......................................................................................................................................................... 320
Artículo 7.5.11 Accesos de vehículos a garajes-aparcamientos (N-2) .............................................................................................................. 322
Artículo 7.5.12 Accesos de peatones a los aparcamientos (N-2) ....................................................................................................................... 325
Artículo 7.5.13 Condiciones de diseño de los espacios de circulación interior de los aparcamientos privados (N-2)............................ 325
Artículo 7.5.14 Altura libre en garajes privados (N-2) ........................................................................................................................................... 326
Artículo 7.5.15 Ventilación (N-2) .............................................................................................................................................................................. 326
Artículo 7.5.16 Saneamiento (N-2) ........................................................................................................................................................................... 328
Artículo 7.5.17 Iluminación en garajes privados (N-2) ......................................................................................................................................... 328
Artículo 7.5.18 Seguridad contra incendios (N-2) ................................................................................................................................................. 328
Artículo 7.5.19 Condiciones especiales (N-2).......................................................................................................................................................... 328
Sección Tercera. Condiciones particulares de los aparcamientos públicos ............................................................... 329
Artículo 7.5.20 Soluciones para su implantación (N-2) ......................................................................................................................................... 329
Artículo 7.5.21 Plaza de aparcamiento público (N-2) ........................................................................................................................................... 330
Artículo 7.5.22 Accesos de vehículos a garajes-aparcamientos públicos (N-2) .............................................................................................. 330
Artículo 7.5.23 Accesos de peatones a los aparcamientos públicos (N-2) ...................................................................................................... 331
Artículo 7.5.24 Condiciones de diseño de los espacios de circulación interior de los aparcamientos públicos (N-2) ............................ 331
Artículo 7.5.25 Altura libre en garajes públicos (N-2) ........................................................................................................................................... 332
Artículo 7.5.26 Otras condiciones de diseño (N-2) ............................................................................................................................................... 332
Sección Cuarta. Condiciones particulares de los aparcamientos mecánicos ............................................................. 333
Artículo 7.5.27 Definición (N-1) ................................................................................................................................................................................. 333
Artículo 7.5.28 Implantación de los aparcamientos mecánicos (N-2)................................................................................................................ 333
Artículo 7.5.29 Clasificación de los aparcamientos mecánicos (N-2) ................................................................................................................ 333
Artículo 7.5.30 Condiciones de los aparcamientos clase I (N-2) ........................................................................................................................ 334
Artículo 7.5.31 Condiciones de los aparcamientos clase II (N-2) ....................................................................................................................... 335
Artículo 7.5.32 Condiciones de los aparcamientos mecánicos mixtos (N-2) ................................................................................................... 337
Sección Quinta. Condiciones particulares de los aparcamientos especiales ............................................................. 337
Artículo 7.5.33 Aparcamientos especiales (N-2) ................................................................................................................................................... 337
Sección Sexta. Régimen general de compatibilidad y localización del uso de garaje - aparcamiento .................. 337
Artículo 7.5.34 Régimen de los usos compatibles y autorizables del uso de garaje-aparcamiento (N-2).................................................. 337
Artículo 7.5.35 Dotación de plazas de aparcamiento en función de los usos de los edificios - estándares (N-2) ................................. 339
CAPÍTULO 7.6. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO DE SERVICIOS TERCIARIOS ................................... 344
Artículo 7.6.1 Definición y clases (N-1) .................................................................................................................................................................... 344
Artículo 7.6.2 Aplicación (N-1) ................................................................................................................................................................................... 347
Sección Primera. Condiciones de hospedaje .................................................................................................................... 347
Artículo 7.6.3 Condiciones particulares (N-2) ........................................................................................................................................................ 347
Sección Segunda. Condiciones del comercio. .................................................................................................................. 348
Artículo 7.6.4 Superficie de venta (N-2) ................................................................................................................................................................... 348
Artículo 7.6.5 Circulación interior (N-2) .................................................................................................................................................................. 348
Artículo 7.6.6 Almacenaje de productos comerciales (N-2) ................................................................................................................................. 348
Artículo 7.6.7 Condiciones particulares de las grandes superficies comerciales (N-2) ............................................................................... 349
Sección Tercera. Condiciones de las oficinas ................................................................................................................... 350
Artículo 7.6.8 Dimensiones (N-2)............................................................................................................................................................................... 350
Artículo 7.6.9 Circulación interior (N-2) .................................................................................................................................................................. 350
Sección Cuarta. Condiciones de los terciarios recreativos y otros servicios terciarios ........................................... 351
Artículo 7.6.10 Condiciones de aplicación (N-2) ................................................................................................................................................... 351
Artículo 7.6.11 Condiciones para el control urbanístico-ambiental (N-2) ....................................................................................................... 351
CAPÍTULO 7.7. USO DOTACIONAL DE SERVICIOS COLECTIVOS .......................................................................... 352
Artículo 7.7.1 Definición y clases (N-1) .................................................................................................................................................................... 352
Artículo 7.7.2 Clasificación según su implantación territorial (N-1) .................................................................................................................. 352
Artículo 7.7.3 Aplicación (N-1) ................................................................................................................................................................................... 353
Artículo 7.7.4 Alcance de la calificación dotacional de servicios colectivos (N-2).......................................................................................... 353
Artículo 7.7.5 Condiciones específicas (N-2)........................................................................................................................................................... 354
CAPÍTULO 7.8. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO DOTACIONAL ZONA VERDE ................................ 355
Artículo 7.8.1 Categorías (N-1) ................................................................................................................................................................................... 355
Artículo 7.8.2 Ámbito y uso cualificado (N-1) ......................................................................................................................................................... 355
Artículo 7.8.3 Alcance de la calificación de zona verde (N-1) ............................................................................................................................. 355
Artículo 7.8.4 Condiciones particulares de las zonas verdes de nivel básico (N-2) ........................................................................................ 356
Artículo 7.8.5 Condiciones particulares de las zonas verdes de nivel singular (N-2)...................................................................................... 357
CAPÍTULO 7.9. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO DEPORTIVO ............................................................. 359
Artículo 7.9.1 Categorías (N-1) ................................................................................................................................................................................... 359

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Artículo 7.9.2 Ámbito y uso cualificado (N-1) ......................................................................................................................................................... 360

Artículo 7.9.3 Categorías de uso deportivo según su implantación territorial (N-1)...................................................................................... 360
Artículo 7.9.4 Alcance de la calificación de deportivo (N-2)................................................................................................................................ 360
Artículo 7.9.5 Parcela mínima (N-2) .......................................................................................................................................................................... 361
Artículo 7.9.6 Regulación (N-2) .................................................................................................................................................................................. 361
Artículo 7.9.7 Altura de pisos (N-2) ........................................................................................................................................................................... 362
Artículo 7.9.8 Compatibilidad de los usos no cualificados (N-2) ........................................................................................................................ 362
CAPÍTULO 7.10. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO DE EQUIPAMIENTO .............................................. 364
Artículo 7.10.1 Categorías (N-1) ................................................................................................................................................................................ 364
Artículo 7.10.2 Ámbito y uso cualificado (N-1)....................................................................................................................................................... 364
Artículo 7.10.3 Tipologías de equipamiento según su implantación territorial (N-2) .................................................................................... 365
Artículo 7.10.4 Alcance de la calificación de equipamiento (N-1) ...................................................................................................................... 366
Artículo 7.10.5 Parcela mínima (N-2) ........................................................................................................................................................................ 368
Artículo 7.10.6 Regulación (N-2)................................................................................................................................................................................ 368
Artículo 7.10.7 Altura de pisos (N-2)......................................................................................................................................................................... 369
Artículo 7.10.8 Compatibilidad de usos (N-2) ......................................................................................................................................................... 369
CAPÍTULO 7.11. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO DOTACIONAL DE SERVICIOS PÚBLICOS ....... 370
Artículo 7.11.1 Categorías (N-1) ................................................................................................................................................................................ 370
Artículo 7.11.2 Ámbito y uso cualificado (N-1)....................................................................................................................................................... 371
Artículo 7.11.3 Alcance de la calificación de servicios públicos (N-2) .............................................................................................................. 371
Artículo 7.11.4 Compatibilidad de usos no cualificados (N-2) ............................................................................................................................ 372
Artículo 7.11.5 Condiciones particulares de los servicios públicos (N-2) ........................................................................................................ 373
Artículo 7.11.6 Condiciones específicas para las instalaciones de suministro de combustible para vehículos (N-2) ............................. 374
CAPÍTULO 7.12. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO DOTACIONAL DE ADMINISTRACIÓN
PÚBLICA.................................................................................................................................................................................. 378
Artículo 7.12.1 Definición (N-1) ................................................................................................................................................................................. 378
Artículo 7.12.2 Ámbito y uso cualificado (N-1)....................................................................................................................................................... 378
Artículo 7.12.3 Alcance de la calificación de Administración Pública (N-2) ..................................................................................................... 378
Artículo 7.12.4 Compatibilidad de usos no cualificados (N-2) ............................................................................................................................ 379
Artículo 7.12.5 Condiciones particulares de los servicios de la Administración Pública (N-2) .................................................................... 379
CAPÍTULO 7.13. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO DOTACIONAL DE SERVICIOS
INFRAESTRUCTURALES ..................................................................................................................................................... 380
Sección Primera. Disposiciones generales........................................................................................................................ 380
Artículo 7.13.1 Definición y clases (N-1).................................................................................................................................................................. 380
Artículo 7.13.2 Compatibilidad de usos (N-2) ......................................................................................................................................................... 380
Artículo 7.13.3 Regulación (N-2)................................................................................................................................................................................ 381
Artículo 7.13.4 Condiciones de desarrollo (N-2) .................................................................................................................................................... 382
Artículo 7.13.5 Condiciones de ejecución (N-2) ..................................................................................................................................................... 382
Sección Segunda. Condiciones particulares ..................................................................................................................... 383
Artículo 7.13.6 Condiciones particulares para el servicio de abastecimiento de agua (N-2) ....................................................................... 383
Artículo 7.13.7 Condiciones particulares para el servicio de saneamiento y depuración de aguas (N-2) ................................................. 383
Artículo 7.13.8 Condiciones particulares de la red de energía eléctrica (N-2)................................................................................................. 384
Artículo 7.13.9 Condiciones particulares de la red de gas (N-2) ......................................................................................................................... 386
Artículo 7.13.10 Condiciones particulares para la red de telefonía (N-2)......................................................................................................... 386
Artículo 7.13.11 Condiciones particulares para los residuos sólidos (N-2) ...................................................................................................... 386
Artículo 7.13.12 Otros servicios infraestructurales (N-2) .................................................................................................................................... 387
CAPÍTULO 7.14. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO DOTACIONAL PARA LA VÍA PÚBLICA ............. 388
Sección Primera. Disposiciones generales........................................................................................................................ 388
Artículo 7.14.1 Definición y clasificación (N-1) ...................................................................................................................................................... 388
Artículo 7.14.2 Aplicación (N-1) ................................................................................................................................................................................. 388
Artículo 7.14.3 Usos compatibles y autorizables (N-2) ......................................................................................................................................... 389
Artículo 7.14.4 Articulación entre el planeamiento urbanístico y el planeamiento viario (N-2).................................................................. 389
Artículo 7.14.5 Condiciones generales de diseño (N-2) ...................................................................................................................................... 389
Sección Segunda. Red viaria ................................................................................................................................................ 390
Artículo 7.14.6 Jerarquización (N-1) ......................................................................................................................................................................... 390
Artículo 7.14.7 Régimen (N-2) .................................................................................................................................................................................... 391
Artículo 7.14.8 Condiciones de diseño (N-2)........................................................................................................................................................... 391
Artículo 7.14.9 Dimensiones (N-2) ............................................................................................................................................................................ 392
Artículo 7.14.10 Accesos rodados desde las propiedades colindantes (N-2) .................................................................................................. 393
Sección Tercera. Áreas estanciales .................................................................................................................................... 394
Artículo 7.14.11 Tipos de áreas estanciales (N-2) .................................................................................................................................................. 394
Artículo 7.14.12 Modificación de las áreas estanciales (N-2).............................................................................................................................. 394
Artículo 7.14.13 Condiciones de diseño (N-2) ........................................................................................................................................................ 394
Sección Cuarta. Plataformas reservadas ........................................................................................................................... 395
Artículo 7.14.14 Categorías y tipos (N-1) ................................................................................................................................................................ 395
Artículo 7.14.15 Régimen (N-1) ................................................................................................................................................................................. 396

- 18 - ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO

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Artículo 7.14.16 Condiciones de diseño (N-2) ........................................................................................................................................................ 396

Artículo 7.14.17 Dimensiones (N-2) .......................................................................................................................................................................... 396
CAPÍTULO 7.15. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO DOTACIONAL PARA EL TRANSPORTE ............ 397
Sección Primera. Disposiciones generales ........................................................................................................................ 397
Artículo 7.15.1 Definición (N-1) ................................................................................................................................................................................. 397
Artículo 7.15.2 Aplicación (N-1) ................................................................................................................................................................................ 397
Artículo 7.15.3 Clasificación (N-1) ............................................................................................................................................................................. 397
Artículo 7.15.4 Usos compatibles y autorizables (N-1) ......................................................................................................................................... 398
Sección Segunda. Transporte ferroviario ......................................................................................................................... 398
Artículo 7.15.5 Definición (N-1) ................................................................................................................................................................................. 398
Artículo 7.15.6 Aplicación y alcance (N-1) ............................................................................................................................................................... 399
Artículo 7.15.7 Condiciones generales de uso (N-2).............................................................................................................................................. 399
Artículo 7.15.8 Condiciones de desarrollo (N-2) .................................................................................................................................................... 399
Artículo 7.15.9 Condiciones generales de diseño (N-2) ........................................................................................................................................ 400
Artículo 7.15.10 Régimen de limitaciones a las ordenaciones colindantes (N-2)............................................................................................ 401
Artículo 7.15.11 Condiciones particulares de la zona de viales ferroviarios (N-2) ......................................................................................... 401
Artículo 7.15.12 Condiciones particulares de la zona de instalaciones ferroviarias (N-2) ............................................................................ 401
Artículo 7.15.13 Condiciones particulares de la zona de servicio ferroviario (N-2) ....................................................................................... 402
Artículo 7.15.14 Régimen de licencias en suelo de uso ferroviario (N-2) ......................................................................................................... 402
Artículo 7.15.15 Condiciones específicas de la red de Metro (N-2)................................................................................................................... 402
Artículo 7.15.16 Actuaciones especiales (N-2) ....................................................................................................................................................... 403
Sección Tercera. Transporte aéreo ................................................................................................................................... 403
Artículo 7.15.17 Definición (N-1)............................................................................................................................................................................... 403
Artículo 7.15.18 Aplicación y alcance (N-1) ............................................................................................................................................................ 403
Artículo 7.15.19 Servidumbres aeronáuticas (N-2) ............................................................................................................................................... 404
Artículo 7.15.20 Zonas (N-2)....................................................................................................................................................................................... 405
Artículo 7.15.21 Condiciones de desarrollo (N-2) .................................................................................................................................................. 405
Artículo 7.15.22 Condiciones de la zona de movimiento de aeronaves (N-2) ................................................................................................. 406
Artículo 7.15.23 Condiciones de la zona de actividades aeroportuarias (N-2) ................................................................................................ 406
Artículo 7.15.24 Helipuertos (N-2) ............................................................................................................................................................................ 407
Sección Cuarta. Intercambiadores ...................................................................................................................................... 407
Artículo 7.15.25 Definición (N-1)............................................................................................................................................................................... 407
Artículo 7.15.26 Aplicación y alcance (N-1) ............................................................................................................................................................ 407
Artículo 7.15.27 Condiciones de desarrollo (N-2) .................................................................................................................................................. 408
Artículo 7.15.28 Condiciones de ordenación y diseño (N-2) ............................................................................................................................... 408
Sección Quinta. Logística del transporte........................................................................................................................... 408
Artículo 7.15.29 Definición (N-1)............................................................................................................................................................................... 408
Artículo 7.15.30 Aplicación y alcance (N-1) ............................................................................................................................................................ 408
Artículo 7.15.31 Condiciones de desarrollo (N-2) .................................................................................................................................................. 409
Artículo 7.15.32 Condiciones de ordenación y diseño (N-2) ............................................................................................................................... 409

TÍTULO 8. CONDICIONES PARTICULARES DEL SUELO URBANO .....................................................411

CAPÍTULO 8.0. PRELIMINAR ............................................................................................................................................. 411
Artículo 8.0.1 Definición (N-1).................................................................................................................................................................................... 411
Artículo 8.0.2 Aplicación (N-1) ................................................................................................................................................................................... 411
Artículo 8.0.3 Alteración de las condiciones particulares (N-2) ......................................................................................................................... 411
Artículo 8.0.4 Clases de áreas (N-1) .......................................................................................................................................................................... 412
Artículo 8.0.5 División de las áreas (N-1) ................................................................................................................................................................. 413
Artículo 8.0.6 Régimen de las obras en los elementos protegidos (N-2) .......................................................................................................... 414
CAPÍTULO 8.1. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA 1. PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO
HISTÓRICO ............................................................................................................................................................................ 415
Artículo 8.1.1 Ámbito y grados (N-1) ........................................................................................................................................................................ 415
Artículo 8.1.2 Uso y tipología característica (N-1) ................................................................................................................................................. 415
Artículo 8.1.3 Parcelaciones (N-1) .......................................................................................................................................................................... 416
Artículo 8.1.4 Condiciones de la vivienda exterior (N-2) ...................................................................................................................................... 416
Sección Primera. Obras ......................................................................................................................................................... 417
Artículo 8.1.5 Obras admitidas (N-2) ........................................................................................................................................................................ 417
Sección Segunda. Condiciones para las obras en los edificios...................................................................................... 417
Artículo 8.1.6 Modificación de usos (N-1) .............................................................................................................................................................. 417
Artículo 8.1.7 Recuperación de espacios libres (N-2) ............................................................................................................................................ 418
Artículo 8.1.8 Tratamiento de fachadas, condiciones estéticas (N-2) ............................................................................................................... 418
Artículo 8.1.9 Condiciones de las obras en función de las modificaciones de usos (N-2) ............................................................................ 419
Sección Tercera. Condiciones para la nueva edificación ............................................................................................... 419
Artículo 8.1.10 Condiciones de edificabilidad (N-1) .............................................................................................................................................. 419
Artículo 8.1.11 Posición respecto a la alineación (N-2) ........................................................................................................................................ 422
Artículo 8.1.12 Posición de la edificación (N-1)...................................................................................................................................................... 422

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO - 19 -

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Artículo 8.1.13 Ocupación (N-1) ................................................................................................................................................................................ 423

Artículo 8.1.14 Fondo máximo (N-1)......................................................................................................................................................................... 423
Artículo 8.1.15 Altura de la edificación (N-2).......................................................................................................................................................... 424
Artículo 8.1.16 Altura de pisos (N-2)......................................................................................................................................................................... 425
Artículo 8.1.17 Salientes y vuelos (N-2) ................................................................................................................................................................... 425
Artículo 8.1.18 Criterios de composición (N-2) ...................................................................................................................................................... 426
Artículo 8.1.19 Materiales de fachada (N-2) ........................................................................................................................................................... 427
Artículo 8.1.20 Tratamiento de los espacios libres o patios de manzana (N-2)............................................................................................... 428
Sección Cuarta. Condiciones para la ampliación y reestructuración general ............................................................ 428
Artículo 8.1.21 Condiciones para la ampliación y reestructuración general (N-2) ......................................................................................... 428
Sección Quinta. Recuperación de los patios de manzana y espacios libres ............................................................. 429
Artículo 8.1.22 Ámbito y definición (N-1) .............................................................................................................................................................. 429
Artículo 8.1.23 Transformaciones de usos (N-2) .................................................................................................................................................. 431
Artículo 8.1.24 Intensificación de usos (N-2) .......................................................................................................................................................... 432
Artículo 8.1.25 Usos permitidos sobre rasante (N-2) ............................................................................................................................................ 432
Artículo 8.1.26 Usos permitidos bajo rasante (N-2) .............................................................................................................................................. 432
Artículo 8.1.27 Definición de rasante de patio o espacio libre en edificación existente (N-2) .................................................................... 432
Artículo 8.1.28 Condiciones para la actuación en espacios libres (N-2) .......................................................................................................... 433
Sección Sexta. Régimen de los usos .................................................................................................................................. 438
Artículo 8.1.29 Clasificación en niveles (N-2) ......................................................................................................................................................... 438
Artículo 8.1.30 Usos compatibles (N-2).................................................................................................................................................................... 438
Artículo 8.1.31 Usos autorizables (N-2) .................................................................................................................................................................. 440
Artículo 8.1.32 Otras condiciones de uso (N-2) ................................................................................................................................................... 442
CAPÍTULO 8.2. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA 2. PROTECCIÓN DE LAS COLONIAS
HISTÓRICAS ........................................................................................................................................................................... 443
Artículo 8.2.1 Ámbito y características (N-1) .......................................................................................................................................................... 443
Artículo 8.2.2 Alcance y regulación complementaria (N-1) ................................................................................................................................. 443
Sección Primera. Condiciones especiales ......................................................................................................................... 443
Artículo 8.2.3 Alcance y condiciones de protección (N-1) ................................................................................................................................. 443
Artículo 8.2.4 Catálogo de la edificación - modelos (N-1).................................................................................................................................... 444
Artículo 8.2.5 Ámbitos de regulación de parcela (N-1) ......................................................................................................................................... 446
Artículo 8.2.6 Edificación en ámbitos libres de parcela (N-2).............................................................................................................................. 446
Sección Segunda. Obras ....................................................................................................................................................... 447
Artículo 8.2.7 Obras admisibles en edificios protegidos (N-1) ........................................................................................................................... 447
Artículo 8.2.8 Obras admisibles en edificios no protegidos (N-1) ..................................................................................................................... 448
Artículo 8.2.9 Condiciones de las obras en los edificios (N-1)............................................................................................................................. 448
Artículo 8.2.10 Recuperación de ámbitos libres de parcela (N-1) ...................................................................................................................... 449
Artículo 8.2.11 Tramitación de licencias (N-2)........................................................................................................................................................ 449
Sección Tercera. Condiciones de las obras de nueva edificación ................................................................................ 450
Artículo 8.2.12 Condiciones de la parcela (N-2) .................................................................................................................................................... 450
Artículo 8.2.13 Retranqueo y separación a linderos y edificación colindantes (N-2)..................................................................................... 450
Artículo 8.2.14 Ocupación (N-1) ................................................................................................................................................................................ 451
Artículo 8.2.15 Condiciones de edificabilidad (N-1) .............................................................................................................................................. 451
Artículo 8.2.16 Condiciones de volumen y forma (N-2) ....................................................................................................................................... 451
Artículo 8.2.17 Condiciones estéticas (N-2) ............................................................................................................................................................ 452
Artículo 8.2.18 Dotación de aparcamiento (N-2) ................................................................................................................................................... 452
Sección Cuarta. Régimen de los usos ................................................................................................................................ 452
Artículo 8.2.19 Usos compatibles (N-2).................................................................................................................................................................... 452
CAPÍTULO 8.3. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA 3: VOLUMETRÍA ESPECÍFICA ....................... 454
Artículo 8.3.1 Definición general .............................................................................................................................................................................. 454
Artículo 8.3.2 Ámbito y uso cualificado .................................................................................................................................................................. 454
Artículo 8.3.3 Clasificación en grados ...................................................................................................................................................................... 455
Artículo 8.3.4 Criterios y condiciones de parcelación .......................................................................................................................................... 455
Sección Primera: Condiciones de edificación del Grado 1º .......................................................................................... 456
Artículo 8.3.5 Obras admisibles ............................................................................................................................................................................... 456
Artículo 8.3.6 Condiciones de ampliación de los edificios exclusivos destinados a industria ..................................................................... 459
Artículo 8.3.7 Condiciones de ampliación de edificios exclusivos existentes destinados a usos dotacionales ...................................... 460
Artículo 8.3.8 Condiciones de ampliación de edificios exclusivos existentes destinados a vivienda unifamiliar ................................... 461
Artículo 8.3.9 Condiciones de las licencias de obras de ampliación ................................................................................................................. 462
Sección Segunda. Condiciones de edificación del Grado 2º ........................................................................................ 462
Artículo 8.3.10 Obras admisibles ............................................................................................................................................................................. 462
Sección Tercera. Régimen de los Usos en el Grado 1º ................................................................................................. 463
Artículo 8.3.11 Clasificación en niveles. Aplicación .............................................................................................................................................. 463
Artículo 8.3.12 Sistema de usos compatibles ......................................................................................................................................................... 463

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Artículo 8.3.13 Sistema de usos autorizables ......................................................................................................................................................... 466

Sección Cuarta. Régimen de los Usos en el Grado 2º ................................................................................................... 467
Artículo 8.3.14 Sistema de usos compatibles y autorizables .............................................................................................................................. 467
CAPÍTULO 8.4. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA 4: EDIFICACIÓN EN MANZANA
CERRADA ................................................................................................................................................................................ 468
Artículo 8.4.1 Ámbito y características (N-1) .......................................................................................................................................................... 468
Sección Primera. Obras ......................................................................................................................................................... 468
Artículo 8.4.2 Obras admisibles (N-2) ....................................................................................................................................................................... 468
Sección Segunda. Condiciones de las obras de nueva edificación............................................................................... 468
Artículo 8.4.3 Parcela mínima (N-2) .......................................................................................................................................................................... 468
Artículo 8.4.4 Condiciones de la parcela (N-2)........................................................................................................................................................ 469
Artículo 8.4.5 Separación a los linderos (N-2) ......................................................................................................................................................... 469
Artículo 8.4.6 Posición respecto a la alineación oficial (N-2)............................................................................................................................... 470
Artículo 8.4.7 Fondo edificable (N-2) ........................................................................................................................................................................ 471
Artículo 8.4.8 Condiciones de ocupación de la parcela por la edificación (N-2) ............................................................................................. 472
Artículo 8.4.9 Condiciones de edificabilidad (N-1)................................................................................................................................................. 473
Artículo 8.4.10 Altura de la edificación (N-2) .......................................................................................................................................................... 473
Artículo 8.4.11 Altura de pisos (N-2)......................................................................................................................................................................... 474
Artículo 8.4.12 Condiciones higiénicas (N-2) .......................................................................................................................................................... 474
Artículo 8.4.13 Salientes y vuelos en fachadas recayentes a la alineación oficial (N-2) ................................................................................ 474
Artículo 8.4.14 Condiciones de estética (N-2) ........................................................................................................................................................ 475
Sección Tercera. Régimen de los usos ............................................................................................................................... 475
Artículo 8.4.15 Usos compatibles (N-2).................................................................................................................................................................... 475
Artículo 8.4.16 Usos autorizables (N-2).................................................................................................................................................................... 476
CAPÍTULO 8.5. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA 5: EDIFICACIÓN EN BLOQUES
ABIERTOS ............................................................................................................................................................................... 478
Artículo 8.5.1 Ámbito y características (N-1) .......................................................................................................................................................... 478
Sección Primera. Obras ......................................................................................................................................................... 478
Artículo 8.5.2 Obras admisibles (N-2) ....................................................................................................................................................................... 478
Sección Segunda. Condiciones de la nueva edificación ................................................................................................. 478
Artículo 8.5.3 Clasificación en grados (N-1) ............................................................................................................................................................ 478
Artículo 8.5.4 Parcela mínima (N-2) .......................................................................................................................................................................... 478
Artículo 8.5.5 Condiciones de la parcela (N-2)........................................................................................................................................................ 478
Artículo 8.5.6 Posición de la edificación (N-2) ........................................................................................................................................................ 479
Artículo 8.5.7 Ocupación (N-2)................................................................................................................................................................................... 480
Artículo 8.5.8 Coeficiente de edificabilidad (N-1) .................................................................................................................................................. 480
Artículo 8.5.9 Altura de la edificación (N-2) ............................................................................................................................................................ 480
Artículo 8.5.10 Cota de origen y referencia (N-2) .................................................................................................................................................. 481
Artículo 8.5.11 Altura de pisos (N-2)......................................................................................................................................................................... 481
Artículo 8.5.12 Espacio libre interior (N-2) .............................................................................................................................................................. 481
Artículo 8.5.13 Salientes y vuelos (N-2) ................................................................................................................................................................... 481
Artículo 8.5.14 Condiciones de estética (N-2) ........................................................................................................................................................ 482
Sección Tercera. Régimen de los usos ............................................................................................................................... 482
Artículo 8.5.15 Usos compatibles (N-2).................................................................................................................................................................... 482
Artículo 8.5.16 Usos autorizables (N-2).................................................................................................................................................................... 483
CAPÍTULO 8.6. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA 6. EDIFICACIÓN EN CASCOS
HISTÓRICOS DE LOS DISTRITOS PERIFÉRICOS .......................................................................................................... 484
Artículo 8.6.1 Ámbito y características (N-1) .......................................................................................................................................................... 484
Artículo 8.6.2 Alcance y regulación complementaria (N-1).................................................................................................................................. 484
Sección Primera. Obras ......................................................................................................................................................... 484
Artículo 8.6.3 Obras admisibles (N-2) ...................................................................................................................................................................... 484
Sección Segunda. Condiciones de las obras de nueva edificación............................................................................... 485
Artículo 8.6.4 División del ámbito (N-1) ................................................................................................................................................................... 485
Artículo 8.6.5 Parcela mínima (N-2) .......................................................................................................................................................................... 485
Artículo 8.6.6 Condiciones de parcelación (N-2) .................................................................................................................................................... 485
Artículo 8.6.7 Posición respecto a la alineación oficial (N-2)............................................................................................................................... 486
Artículo 8.6.8 Fondo edificable (N-2) ........................................................................................................................................................................ 486
Artículo 8.6.9 Separación a los linderos (N-2) ......................................................................................................................................................... 487
Artículo 8.6.10 Condiciones de ocupación (N-2) .................................................................................................................................................... 487
Artículo 8.6.11 Condiciones de edificabilidad (N-1) .............................................................................................................................................. 488
Artículo 8.6.12 Altura de la edificación (N-2) .......................................................................................................................................................... 489
Artículo 8.6.13 Altura de pisos (N-2)......................................................................................................................................................................... 489
Artículo 8.6.14 Condiciones higiénicas (N-2) ......................................................................................................................................................... 489
Artículo 8.6.15 Condiciones de estética (N-2) ........................................................................................................................................................ 489

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Sección Tercera. Régimen de los usos .............................................................................................................................. 490

Artículo 8.6.16 Clasificación en niveles (N-2) ......................................................................................................................................................... 490
Artículo 8.6.17 Usos compatibles (N-2) .................................................................................................................................................................. 490
Artículo 8.6.18 Otras condiciones de uso (N-2) ..................................................................................................................................................... 492
CAPÍTULO 8.7. EDIFICACIÓN EN BAJA DENSIDAD ................................................................................................... 493
Artículo 8.7.1 Ámbito y características (N-1) .......................................................................................................................................................... 493
Sección Primera. Obras ........................................................................................................................................................ 493
Artículo 8.7.2 Obras admisibles (N-2) ...................................................................................................................................................................... 493
Sección Segunda. Condiciones de la nueva edificación................................................................................................. 493
Artículo 8.7.3 Clasificación en grados (N-1) ............................................................................................................................................................ 493
Artículo 8.7.4 Condiciones de la parcela (N-2)........................................................................................................................................................ 493
Artículo 8.7.5 Condiciones de la parcelación (N-2)................................................................................................................................................ 494
Artículo 8.7.6 Posición de la edificación en el grado 1º (N-2) ............................................................................................................................. 494
Artículo 8.7.7 Posición de la edificación en los grados 2º y 3º (N-2) ................................................................................................................. 495
Artículo 8.7.8 Ocupación (N-2)................................................................................................................................................................................... 496
Artículo 8.7.9 Coeficiente de edificabilidad (N-1) ................................................................................................................................................. 496
Artículo 8.7.10 Número máximo de viviendas por parcela (N-1) ....................................................................................................................... 497
Artículo 8.7.11 Altura de cornisa (N-2)..................................................................................................................................................................... 497
Artículo 8.7.12 Altura de pisos (N-2)......................................................................................................................................................................... 498
Artículo 8.7.13 Acceso a los garajes en el grado 1º (N-2)..................................................................................................................................... 498
Artículo 8.7.14 Salientes permitidos (N-2)............................................................................................................................................................... 498
Artículo 8.7.15 Condiciones estéticas (N-2) ............................................................................................................................................................ 498
Artículo 8.7.16 Espacios libres de parcela (N-2) ..................................................................................................................................................... 499
Sección Tercera. Régimen de los usos .............................................................................................................................. 499
Artículo 8.7.17 Clasificación en niveles (N-2) ......................................................................................................................................................... 499
Artículo 8.7.18 Usos compatibles (N-2).................................................................................................................................................................... 499
Artículo 8.7.19 Usos autorizables (N-2) ................................................................................................................................................................... 501
Sección Cuarta. Otras condiciones de uso ....................................................................................................................... 501
Artículo 8.7.20 Condiciones particulares del grado 2º Nivel "e" especial (N-1) .............................................................................................. 501
CAPÍTULO 8.8. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA 8: EDIFICACIÓN EN VIVIENDA
UNIFAMILIAR ........................................................................................................................................................................ 502
Artículo 8.8.1 Ámbito y características (N-1) .......................................................................................................................................................... 502
Sección Primera. Obras ........................................................................................................................................................ 502
Artículo 8.8.2 Obras admisibles (N-2) ...................................................................................................................................................................... 502
Sección Segunda. Condiciones de la nueva edificación................................................................................................. 502
Artículo 8.8.3 Clasificación en grados (N-1) ............................................................................................................................................................ 502
Artículo 8.8.4 Parcela mínima (N-1) .......................................................................................................................................................................... 502
Artículo 8.8.5 Condiciones de parcelación (N-2) .................................................................................................................................................... 503
Artículo 8.8.6 Separación a linderos (N-2) ............................................................................................................................................................... 504
Artículo 8.8.7 Retranqueos (N-2) ............................................................................................................................................................................... 505
Artículo 8.8.8 Ocupación (N-2)................................................................................................................................................................................... 506
Artículo 8.8.9 Coeficiente de edificabilidad (N-1) .................................................................................................................................................. 507
Artículo 8.8.10 Altura de cornisa (N-2)..................................................................................................................................................................... 507
Artículo 8.8.11 Altura de pisos (N-2)......................................................................................................................................................................... 508
Artículo 8.8.12 Tratamiento de medianeras (N-2) ................................................................................................................................................. 508
Artículo 8.8.13 Condiciones estéticas (N-2) ............................................................................................................................................................ 508
Artículo 8.8.14 Condiciones especiales del grado 2º nivel b (N-1) ..................................................................................................................... 508
Artículo 8.8.15 Condiciones especiales de los grados 3º y 4º (N-1)................................................................................................................... 509
Sección Tercera. Régimen de los usos .............................................................................................................................. 510
Artículo 8.8.16 Clasificación en niveles (N-2) ......................................................................................................................................................... 510
Artículo 8.8.17 Usos compatibles (N-2).................................................................................................................................................................... 510
Artículo 8.8.18 Usos autorizables (N-2) .................................................................................................................................................................. 515
CAPÍTULO 8.9. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA 9: ACTIVIDADES ECONÓMICAS ................... 518
Artículo 8.9.1 Ámbito y características (N-1) .......................................................................................................................................................... 518
Sección Primera. Obras ........................................................................................................................................................ 518
Artículo 8.9.2 Obras admisibles (N-2) ...................................................................................................................................................................... 518
Sección Segunda. Condiciones de la nueva edificación................................................................................................. 518
Artículo 8.9.3 Clasificación en grados (N-1) ............................................................................................................................................................ 518
Artículo 8.9.4 Parcela mínima (N-2) .......................................................................................................................................................................... 518
Artículo 8.9.5 Condiciones de parcelación (N-2) .................................................................................................................................................... 519
Artículo 8.9.6 Separación a linderos (N-2) ............................................................................................................................................................... 519
Artículo 8.9.7 Posición del edificio respecto a la alineación oficial (N-2) ......................................................................................................... 520
Artículo 8.9.8 Separación entre edificios (N-2)....................................................................................................................................................... 521

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Artículo 8.9.9 Coeficiente de edificabilidad (N-1) .................................................................................................................................................. 521

Artículo 8.9.10 Altura de la edificación (N-2) .......................................................................................................................................................... 522
Artículo 8.9.11 Medición de la altura (N-2) ............................................................................................................................................................. 522
Artículo 8.9.12 Altura de pisos (N-2)......................................................................................................................................................................... 523
Artículo 8.9.13 Condiciones higiénicas (N-2) ......................................................................................................................................................... 523
Artículo 8.9.14 Prevención de incendios (N-2) ...................................................................................................................................................... 523
Artículo 8.9.15 Salientes permitidos (N-2)............................................................................................................................................................... 523
Artículo 8.9.16 Condiciones estéticas (N-2) ............................................................................................................................................................ 524
Sección Tercera. Régimen de los usos ............................................................................................................................... 524
Artículo 8.9.17 Sistema de usos compatibles (N-2) .............................................................................................................................................. 524
Artículo 8.9.18 Usos autorizables (N-2).................................................................................................................................................................... 531
CAPÍTULO 8.10. CONDICIONES PARTICULARES DE LOS EJES TERCIARIOS ...................................................... 532
Artículo 8.10.1 Ámbito (N-2)....................................................................................................................................................................................... 532
Artículo 8.10.2 Contenido (N-2) ................................................................................................................................................................................. 533
CAPÍTULO 8.11. CONDICIONES PARTICULARES PARA LA REMODELACIÓN .................................................... 535
Artículo 8.11.1 Ámbito (N-1)....................................................................................................................................................................................... 535
Artículo 8.11.2 Grados de la zona (N-1) ................................................................................................................................................................... 535
Artículo 8.11.3 Desarrollo del Plan General (N-1).................................................................................................................................................. 535
Sección Primera. Regulación del Grado 1º........................................................................................................................ 536
Artículo 8.11.4 Suelo para dotaciones (N-1) ........................................................................................................................................................... 536
Artículo 8.11.5 Número de viviendas (N-1) ............................................................................................................................................................. 536
Artículo 8.11.6 Condiciones de volumen (N-1) ....................................................................................................................................................... 536
Sección Segunda. Regulación del Grado 2º ...................................................................................................................... 536
Artículo 8.11.7 Número de viviendas (N-1) ............................................................................................................................................................. 536
Artículo 8.11.8 Condiciones de edificación (N-1)................................................................................................................................................... 537

DISPOSICIONES ADICIONALES ...................................................................................................................539

Primera............................................................................................................................................................................................................................. 539
Segunda ........................................................................................................................................................................................................................... 539

DISPOSICIONES TRANSITORIAS .................................................................................................................545

Primera............................................................................................................................................................................................................................. 545
Segunda ........................................................................................................................................................................................................................... 545
Tercera ............................................................................................................................................................................................................................. 545
Cuarta ............................................................................................................................................................................................................................... 545
Quinta .............................................................................................................................................................................................................................. 546
Sexta ................................................................................................................................................................................................................................. 546
Séptima ............................................................................................................................................................................................................................ 546

ANEXOS Y GRÁFICOS .....................................................................................................................................548

- Anexo 1 - Contenido orientativo de los Estudios de Incidencia Ambiental de Instrumentos de Planeamiento. .................................. 550
- Anexo 2 - Disposiciones transitorias relativas a los límites de los niveles sonoros ambientales. ............................................................. 559
- Anexo 3 - Relación de equipamientos básicos (EB) en suelo urbano regulado por norma zonal, con asignación de usos
pormenorizados. ............................................................................................................................................................................................................ 563
- Anexo 4 - Parcelas calificadas como dotacionales de Servicios Públicos destinados a instalaciones de suministro de combustible para
vehículos. ......................................................................................................................................................................................................................... 589
- Anexo 5 - Áreas de Reparto y Sistemas Generales adscritos............................................................................................................................ 595
- Gráficos - Correspondientes a los artículos 4.3.20; 6.7.19; 6.7.20 y 8.5.12. ................................................................................................. 651

LISTADO DE ARTÍCULOS MODIFICADOS O ACLARADOS, CON POSTERIORIDAD A LA APROBACIÓN

DEFINITIVA DEL PGOUM 1997 ..........................................................................................................................663
FIGURAS DE PLANEAMIENTO QUE HAN MODIFICADO LAS NORMAS URBANÍSTICAS .........................................679

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EXPLICACIÓN DE LAS NOTAS

Naranja: Legislación urbanística con incidencia en las Normas Urbanísticas.

Violeta: Legislación sectorial con incidencia en las Normas Urbanísticas.

Azul: Acuerdos interpretativos de la Comisión de Seguimiento del Plan General,

Modificaciones Puntuales del PGOUM (MPG) y modificaciones introducidas por
Planes Especiales.

Marrón: Artículos afectados por sentencias judiciales.

Verde: Código Técnico de la Edificación

ABREVIATURAS DE LA LEGISLACIÓN MÁS UTILIZADA

Abreviatura Norma
Ley 3/1991 (Carreteras CM) Ley 3/1991, de 7 de marzo, de carreteras de la
Comunidad de Madrid.

Ley 8/1993 (Accesibilidad CM) Ley 8/1993, de 22 de junio, de la Comunidad de Madrid,

de promoción de accesibilidad y supresión de barreras
arquitectónicas de Madrid.
Ley 9/2001 (Suelo CM) Ley 9/2001, de 17 de julio, del suelo de la Comunidad de
Madrid.

Ley 5/2003 (Residuos CM) Ley 5/2003, de 20 de marzo, de residuos de la Comunidad

de Madrid.

Ley 37/2003 (Ruido) Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del ruido.

RDLeg. 2/2008 (Suelo) Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que

aprueba el texto refundido de la ley de suelo.

Ley 3/2013 (Patrimonio CM) Ley 3/2013, de 18 de junio, de patrimonio histórico de la

Comunidad de Madrid.

Ley 21/2013 (Ev. Ambiental) Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación ambiental

Ley 4/2014 (Medidas Fiscales CM) Ley 4/2014, de 22 de diciembre, de medidas fiscales de la
Comunidad de Madrid.

Ley 37/2015 (Carreteras) Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras.

RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el
que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo y
rehabilitación urbana

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TÍTULO 1. DISPOSICIONES GENERALES E INSTRUMENTOS PARA EL DESARROLLO DEL

PLAN GENERAL

CAPÍTULO 1.1. DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1.1.1 Objeto y fundamento de la redacción del Plan General (N-1)

El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, cuyo objeto específico aparece previsto en los
art. 70 y 71 de la Ley del Suelo (LS)1 para cada clase de suelo así como en los preceptos aplicables
de la legislación autonómica, se elabora, junto con las razones de ordenación expresadas en la
Memoria, en cumplimiento de lo dispuesto en las Disposiciones Transitorias Sexta y Séptima de
dicha LS2 para su adaptación a la misma.

Artículo 1.1.2 Vigencia del Plan General (N-1)

1. El Plan General entrará en vigor desde su publicación, siendo su vigencia indefinida3 en tanto
no se modifique o revise, estableciéndose como plazo mínimo de vigencia el de ocho años, 4
sin perjuicio de la revisión anticipada si se produjeran algunas de las circunstancias
determinantes de ésta.

2. El Plan General sustituye plenamente al Plan General de Ordenación Urbana, aprobado

definitivamente por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid el día 7 de marzo de
1985, el cual queda derogado a la entrada en vigor de la presente revisión del Plan General,
salvo los efectos de transitoriedad expresamente previstos en estas Normas o que resultaren
procedentes al amparo de la LS.

Artículo 1.1.3 Documentación del Plan General y su contenido (N-1)5

1. El Plan General se compone de los siguientes documentos:6

1Los artículos 70 y 71 TRLS 92 fueron declarados inconstitucionales por su carácter supletorio por la sentencia del TC 61/1997, de 20
de marzo. La referencia debe entenderse realizada a los artículos 41 y 42 de la Ley 9/2001 (Suelo CM).
2 Tales Disposiciones del TRLS 92 fueron declaradas inconstitucionales, tanto los apartados que presentaban carácter supletorio como
los apartados que presentaban un carácter pleno o básico, por la sentencia del TC 61/1997, de 20 de marzo.
3 Cfr. artículo 66 de la Ley 9/2001 (Suelo CM), que exige la publicación en el BOCM de las ordenanzas urbanísticas para la entrada en
vigor del Plan, determinando su vigencia indefinida.
4Cfr. artículo 68.3 de la Ley 9/2001 (Suelo CM), que determina como plazo de revisión del Plan el establecido en el propio instrumento
de planeamiento.
5 Artículo 1.1.3 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
6 Cfr. artículo 43 de la Ley 9/2001 (Suelo CM), donde se establece un elenco mínimo de documentos, permitiendo al propio Plan fijar
la documentación adicional, incorporándose el Informe de Análisis Ambiental. En cuanto al contenido de este último, debe tenerse en
cuenta la exigencia del artículo 22 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) que lo configura como un informe de sostenibilidad ambiental
y la Ley 21/2013 (Ev. Ambiental) que regula el procedimiento de evaluación ambiental estratégica de planes y programas.

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a) Memoria, que define los objetivos generales, las conclusiones de la información

urbanística, la justificación del modelo territorial elegido y las características del
proyecto de futuro que comporta el Plan General.

b) Planos de Información, que reflejan el estado actual del territorio, las características
geográficas y usos genéricos del medio natural, las infraestructuras y servicios
existentes, la edificación consolidada y las obras en curso.

c) Planos Generales, donde se definen los elementos fundamentales de la estructura

orgánica del territorio, la clasificación de suelo, los sistemas generales y las grandes
infraestructuras urbanas.

d) Plano de Ordenación, que detalla la división básica del territorio, adscribe cada clase y
categoría de suelo a un régimen normativo concreto, define la calificación diferenciada
de los usos dotacionales y fija las alineaciones del suelo de ordenación directa.

e) Plano de Gestión, que delimita las áreas de reparto, define las acciones previstas, así
como el modo de obtención del suelo necesario para el desarrollo de las mismas, y
define los sistemas generales.

f) Planos Complementarios, que completan las determinaciones de los planos anteriores,

en cuanto a aspectos sectoriales concretos.

g) Normas Urbanísticas, donde se definen las condiciones generales y particulares de las

diferentes clases y categorías de suelo.

h) Fichero de Ámbitos de Ordenación y Planes Temáticos, donde se establece la

regulación urbanística pormenorizada de determinadas áreas que el Plan General ha
estimado oportuno individualizar o remitir a planeamiento de desarrollo.

i) Documentación Complementaria, compuesta por volúmenes independientes en los que

se estudian detalladamente áreas cuya resolución urbanística no puede expresarse en
una simple ficha.

j) Catálogos de Protección, que mediante listados, planos y fichas individuales, establecen

los diferentes regímenes de protección del patrimonio histórico-artístico y natural.

k) Programa de Actuación, que completa las determinaciones del Plano de Gestión,

relacionando todas las acciones previstas con indicación de su modo de gestión,
prioridad, valoración, financiación y plazo.

l) Estudio Económico y Financiero, que evalúa económicamente el coste de las acciones

programadas, comparándolo con la capacidad financiera de las administraciones
actuantes.

m) Informe de Sostenibilidad Ambiental, en el que se identifican, describen y evalúan los

probables efectos significativos sobre el medio ambiente, así como unas alternativas

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razonables, técnica y ambientalmente viables, que tienen en cuenta los objetivos y el

ámbito territorial de aplicación del Plan, referido a los siguientes ámbitos:

1. APE.08.06 “Colonia Mingorrubio”

2. APE.09.03 “Calle Portillo del Prado”

3. APE.09.20 “Manzanares Norte”

4. APE.10.08 “Colonia Militar de Cuatro Vientos”

5. APE.10.23 “Instalaciones Militares de Campamento”

6. APE.17.01 “El Salobral-Nacional IV”

7. APE.18.06 “Vallecas-La Atalayuela”

8. APE.19.11 “La Dehesa”

9. UZPp.02.02 “Desarrollo del Este-Los Cerros”

10. UZPp.02.03 “Desarrollo del Este-Los Ahijones”

11. UZPp.02.04 “Desarrollo del Este-Los Berrocales”

12. UZPp.03.01 “Desarrollo del Este-Valdecarros”

13. APE.16.11 “Ciudad Aeroportuaria y Parque de Valdebebas”

14. US.04.10 “Solana de Valdebebas”

15. UNS.04.05 “Desarrollo del Este-Ensanche de San Fernando”

16. UNS.04.07 “Remate Suroeste-Campamento”

17. UNS.04.11 “Fuente Fría Norte”

18. APE.08.16 “Arroyo del Fresno”

19. AOE.00.02 “Sistema Aeroportuario Barajas”

20. AOE.00.11 “Cantiles del Manzanares”

Artículo 1.1.4 El Plan General: valor de su ordenación y determinaciones (N-1)7 8

1. La asignación de niveles (N1 y N2) contenidos en el articulado de las presentes Normas

Urbanísticas, referidas a lo que son determinaciones propias del Plan General, y

7De conformidad con el artículo 41 el PG establece las determinaciones estructurantes para todo el suelo del municipio, fijando así
mismo la ordenación pormenorizada del suelo urbano y pudiendo hacerlo también para el suelo urbanizable sectorizado, pudiendo el
Plan Parcial modificar las determinaciones de ordenación pormenorizada establecidas por el PG, de conformidad con el artículo 47.
8Según Sentencia del TSJM de 18.03.2005 (firme tras desestimarse recurso por STS 30.10.2009) que considera adecuada la asignación
de niveles N1 y N2 establecida por en el PG, con el carácter de no vinculante, de forma que aunque las NNUU incluyan un supuesto en

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determinaciones propias de los instrumentos de desarrollo, no tiene carácter vinculante,

estando vigente lo establecido en el artículo 45.1 de la Ley 9/95 en relación con los artículos
19 al 36 del Reglamento de Planeamiento.

2. De conformidad con el artículo 45 de la Ley de Medidas de Política Territorial, Suelo y

Urbanismo de la Comunidad de Madrid,9 los artículos de las presentes Normas Urbanísticas
se dividen en dos niveles:

a) Nivel 1: Aquellos cuya naturaleza y alcance son propios del planeamiento general.

b) Nivel 2: Aquellos cuya naturaleza y alcance son propios del planeamiento de desarrollo.

3. Cada uno de los artículos de las presentes Normas Urbanísticas han sido distinguidos con las
claves (N1) o (N2), propios del nivel 1, y del nivel 2, de acuerdo con los señalados en el
apartado anterior.

No obstante, debido a la propia configuración de las Normas Urbanísticas, determinados

artículos a los que se concede un nivel 1, pueden incluir determinaciones que por su propio
carácter corresponden al nivel 2, o a la inversa. La distinción en estos supuestos se
determinará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo siguiente.

4. A efectos de su tramitación, y de acuerdo con el apartado 1, las modificaciones de los

artículos a los que se les concede el nivel 1 (N1), seguirán las reglas propias establecidas para
las modificaciones del planeamiento general, y las modificaciones de los artículos a los que
se les concede el nivel 2 (N2) seguirán las reglas propias de las figuras de planeamiento a que
sus determinaciones correspondan por razón de su naturaleza.10

Artículo 1.1.5 Interpretación del Plan General (N-1)

1. Las Normas de este Plan se interpretarán atendiendo a su contenido y con sujeción a los
objetivos y finalidades expresados en la Memoria.

2. En caso de discrepancia entre los documentos gráficos y escritos, se otorgará primacía al

texto sobre el dibujo.

3. En caso de discrepancias entre documentos gráficos, tendrá primacía el de mayor sobre el

de menor escala, salvo que del texto se desprendiera una interpretación contraria.

el N1 (naturaleza propia del planeamiento general, ello no determina que pueda corresponderse materialmente con el N2 y sea justada
a derecho su tramitación mediante un instrumento de desarrollo
9 Hoy la dicotomía se establece por el artículo 35 de la Ley 9/2001 (Suelo CM) en determinaciones estructurantes (aquellas que son
determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística aquéllas mediante las cuales se define el modelo de ocupación, utilización
y preservación del suelo objeto del planeamiento general, así como los elementos fundamentales de la estructura urbana y territorial y
de su desarrollo futuro) y determinaciones pormenorizadas (aquéllas que tienen el grado de precisión suficiente para legitimar la
realización de actos concretos de ejecución material).
10 De conformidad con el artículo 67 de la Ley 9/2001 (Suelo CM), la modificación de las determinaciones del PGOU deberá realizarse
siguiendo el mismo procedimiento establecido para su aprobación, sin perjuicio de que las determinaciones de ordenación
pormenorizada puedan ser alteradas por un Plan Parcial o un Plan Especial.

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4. Cada uno de los documentos del Plan General predomina sobre los demás en lo que respecta
a sus contenidos específicos, detallados en el art. 1.1.3 de estas Normas.

5. En la interpretación del Plan prevalecerán como criterios aquellos más favorables al mejor
equilibrio entre aprovechamiento edificatorio y equipamientos urbanos, a la mejora de los
espacios libres, a la mejor conservación del patrimonio protegido, al menor deterioro del
ambiente natural, del paisaje y de la imagen urbana, y al interés más general de la
colectividad.

6. Con el fin de regular el procedimiento a seguir para la interpretación del Plan General, en
caso de dudas, aclaraciones o discrepancias, se constituirá una Comisión Técnica de
Seguimiento del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, cuya composición y
funcionamiento se ajustarán a las disposiciones que a tal efecto se aprueben. Dicha Comisión
informará, en su caso, los temas de su competencia con carácter previo a la adopción de los
actos administrativos correspondientes.

Artículo 1.1.6 Plazos para el cumplimiento de los deberes urbanísticos (N-2)

1. Los plazos para el cumplimiento de los deberes urbanísticos, necesario para la adquisición
gradual de las facultades urbanísticas,11 son los siguientes:

a) En el suelo urbano, en actuaciones sistemáticas:12

i) Para el cumplimiento de los deberes de cesión, urbanización y equidistribución,13

el plazo será de 4 años desde la delimitación de la unidad de ejecución.14

En todo caso, para la delimitación de las unidades de ejecución se estará a lo

dispuesto en el art. 1.3.3 de estas Normas.15

ii) Para la solicitud de licencia de edificación, el plazo será de 2 años desde la

adquisición del derecho al aprovechamiento.16

11 Cfr. artículos 11 a 17 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 9 a 12 de la Ley 9/2001 (Suelo CM).
12Cfr. artículo 14.2.b) de la Ley 9/2001 (Suelo CM) que configuran al suelo urbano no consolidado como aquél que precise obras de
urbanización a realizar en régimen de actuaciones integradas de ejecución del planeamiento, incluidas las de reforma interior,
renovación, mejora urbana u obtención de dotaciones urbanísticas. Ver también artículos 7.1.a) y 21.3 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba
TRLSyRU).
13 Cfr. artículos 18 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 20.2.b) Ley 9/2001 (Suelo CM).
14 Cfr. artículos 73 y 104.a) Ley 9/2001 (Suelo CM), donde se establece el plazo de 1 año para ejercer la iniciativa privada para la
aplicación efectiva y la definición del sistema de compensación, legitimándose el cambio de sistema privado a un sistema público cuando
se incumplan los plazos previstos.
15 Cfr. artículos 98 a 100 Ley 9/2001 (Suelo CM).
16Cfr. artículos 17.b) y 18.3 Ley 9/2001 (Suelo CM), que reconocen el derecho del propietario de suelo urbano consolidado a edificar,
una vez cumplidos los deberes urbanísticos y culminado el proceso de ejecución del planeamiento.

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b) En suelo urbano, en actuaciones asistemáticas,17 el plazo para la conversión de la

parcela en solar y para la solicitud de licencia de edificación será de 4 años desde la
aprobación del planeamiento más preciso.18

c) En suelo urbanizable programado:19

i) Los planes parciales para el desarrollo de los sectores deberán presentarse dentro
de los cuatrienios respectivos, y ello sin perjuicio de lo dispuesto en el Capítulo 3.3
Régimen del Suelo Urbanizable.

ii) Para el cumplimiento de los deberes de urbanización, cesión y equidistribución,20

el plazo será de 4 años desde la delimitación de la unidad de ejecución. Si la unidad
de ejecución no estuviese delimitada en el planeamiento parcial, el plazo para la
delimitación será de 2 años desde su aprobación.

iii) Para la solicitud de licencia de edificación,21 el plazo será de 2 años desde la

adquisición del derecho al aprovechamiento.

iv) Los plazos fijados en los dos apartados precedentes regirán únicamente cuando
no se estableciesen otros distintos en los planes de etapas del planeamiento
parcial.

d) En suelo urbanizable no programado22 se estará a los plazos establecidos en el

correspondiente Programa de Actuación Urbanística.23

2. El plazo para la iniciación de las obras de edificación será de 6 meses, computables desde la
fecha de otorgamiento de licencia, y prorrogables por otros 6 meses. Para los plazos de
interrupción se estará a lo dispuesto en la legislación aplicable, y para la finalización de las
obras, se estará a lo establecido en el acto de otorgamiento de la licencia.24

17 Cfr. artículos 21.3 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 14.2.a) Ley 9/2001 (Suelo CM), que configuran al suelo urbano
consolidado como aquél integrado por los solares, así como las parcelas que, por su grado de urbanización efectiva y asumida por el
planeamiento urbanístico, puedan adquirir la condición de solar, mediante obras accesorias y simultáneas a las de edificación o
construcción, encontrándose en la situación básica de suelo urbanizado.
18 Cfr. artículo 17.b) Ley 9/2001 (Suelo CM).
19 Cfr. artículos 21.2.b) del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 15.2.a) Ley 9/2001 (Suelo CM), que determinan que el suelo
urbanizable sectorizado, integrado por los terrenos que el planeamiento general prevea expresamente que deben transformarse en
suelo urbano y que, a tales efectos, se dividen en recintos denominados sectores, tendrá la consideración de suelo rural hasta la
conclusión de la actuación de urbanización.
20 Cfr. artículos 18 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 21 y 20.2.b) Ley 9/2001 (Suelo CM).
21Cfr. artículos 21, 18.3 y 17.b) Ley 9/2001 (Suelo CM), que reconocen el derecho del propietario de suelo urbano urbanizable
sectorizado a edificar.
22Cfr. artículo 12.2.b) y 15.2.b) Ley 9/2001 (Suelo CM), que determina que el suelo urbanizable no sectorizado está integrado por los
restantes terrenos adscritos a la clase de suelo urbanizable que no sean sectorizados.
23 Cfr. artículo 44 Ley 9/2001 (Suelo CM), que configura al Plan de Sectorización como el instrumento de planeamiento que establece
las determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística, necesarias para valorar la procedencia de acometer la transformación
urbanizadora de terrenos clasificados como suelo urbanizable no sectorizado.
24 Cfr. artículo 158.1 Ley 9/2001 (Suelo CM).

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3. En todo caso, de los plazos indicados se descontará el tiempo para la realización de aquellos
actos que dependan de la Administración, siendo siempre posible su prórroga cuando
justificadamente se acuerde.25

4. El incumplimiento de los plazos señalados en este artículo determinará la posibilidad de

acudir a la expropiación o venta forzosa de los terrenos cuando se deba a causa imputable a
sus titulares.26

5. En los casos en que la titularidad de los terrenos determinase la existencia de supuestos de

dominio dividido, o bien, estuviesen gravados con un derecho real de garantía, para tener
por incumplidos los deberes urbanísticos será necesario que quienes no tuviesen la
posibilidad inicial de cumplirlos puedan hacerlo posteriormente, en cuyo caso el cómputo de
los plazos volverá a iniciarse a partir del momento en que se encontrasen en disposición de
cumplirlos.

Artículo 1.1.7 Conexión entre Registro de Transferencias y Registro de la Propiedad (N-1)

Cuando en ejecución de las previsiones contenidas en el presente Plan General fuese necesaria
la realización de actos de transferencia de aprovechamiento, su eficacia exigirá la inscripción tanto
en el Registro de Transferencias de Aprovechamiento como en el Registro de la Propiedad
correspondiente.27

25 Cfr. artículo 158.2 Ley 9/2001 (Suelo CM).

26Cfr. artículo 138.1.c) Ley 9/2001 (Suelo CM), que permite la expropiación por incumplimiento de los deberes urbanístico, previa
declaración definitiva en vía administrativa de tal incumplimiento.
27 Cfr. artículo 65.1.e) del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU).

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CAPÍTULO 1.2. INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN

Artículo 1.2.1 Concepto (N-1)

1. Los instrumentos de ordenación tienen por objeto la regulación urbanística del suelo a través
de:28

a) Instrumentos de planeamiento

b) Instrumentos complementarios

Artículo 1.2.2 Instrumentos de planeamiento (N-1)29 30

1. Tienen la consideración de instrumentos de planeamiento:

a) Los Programas de Actuación Urbanística Planes de Sectorización31 para el suelo

urbanizable no programado/no sectorizado.

b) Los Planes Parciales de Ordenación,32 para el suelo urbano no consolidado, urbanizable

programado/sectorizado y, en desarrollo de los Programas de Actuación
Urbanística/Planes de Sectorización, para el suelo urbanizable no programado/no
sectorizado.

c) Los Planes Especiales33 para el suelo urbano cuando contengan su ordenación

detallada, o con los objetivos particulares que en cada caso puedan concurrir, en
cualquier clase de suelo. Asimismo para las funciones establecidas en el artículo 50 de
la LSCM.

28De conformidad con el artículo 32 Ley 9/2001 (Suelo CM), todo municipio deber contar con Ordenanzas municipales de urbanización,
instalaciones, edificación y construcción, sin perjuicio de las Determinaciones Reglamentarias que puedan ser aprobadas por el Consejo
de Gobierno de la Comunidad bajo la cobertura del artículo 31 Ley 9/2001 (Suelo CM).
29 Cfr. artículos 30 a 70 Ley 9/2001 (Suelo CM).
30 Artículo 1.2.2 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
31 Hoy Planes de Sectorización, de conformidad con el artículo 44 Ley 9/2001 (Suelo CM).
32 De conformidad con el artículo 47 Ley 9/2001 (Suelo CM), el Plan Parcial desarrolla el PG o el Plan de Sectorización para establecer
la ordenación pormenorizada de ámbitos y sectores completos, tanto en suelo urbano no consolidado como en suelo urbanizable, así
como operaciones de reurbanización, reforma, renovación o mejora urbanas en suelo urbano no consolidado, denominándose Planes
Parciales de Reforma Interior.
33Cfr. artículo 50 Ley 9/2001 (Suelo CM), que establece como funciones propias de los Planes Especiales la definición, ampliación o
protección de cualesquiera elementos integrantes de las redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios, así como la
complementación de sus condiciones de ordenación con carácter previo para legitimar su ejecución; la conservación, protección y
rehabilitación del patrimonio histórico-artístico, cultural, urbanístico y arquitectónico, de conformidad, en su caso, con la legislación de
patrimonio histórico; la conservación, la protección, la rehabilitación o la mejora del medio urbano y del medio rural; la protección de
ambientes, espacios, perspectivas y paisajes urbanos y naturales; y cualesquiera otras que se determinen reglamentariamente.

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d) Los Estudios de Detalle,34 cuya función es la concreta definición de los volúmenes

edificables de acuerdo con las especificaciones del planeamiento y el señalamiento de
alineaciones y rasantes.

2. Para todo aquello que afecte al contenido y procedimiento de formulación de los

instrumentos de planeamiento, se estará a lo dispuesto en la legislación aplicable.

Artículo 1.2.3 Instrumentos complementarios (N-1)

Los instrumentos de planeamiento podrán ser complementados mediante los siguientes

instrumentos y con los fines que seguidamente se señalan:

1. Normas especiales de protección:

Al amparo de lo previsto en el art. 78.3 del RPU, cuando el cumplimiento de los objetivos
generales del Plan General en materia de conservación y mejora de edificios o conjuntos urbanos
y de elementos o espacios naturales no requiera la redacción de Planes Especiales o, en todo caso,
como complemento de éstos y de lo regulado al respecto en las presentes Normas Urbanísticas,
podrán dictarse Normas especiales de protección, dirigidas a desarrollar o completar la regulación
particularizada de los usos y clases de obras admisibles y de los requisitos específicos de
tramitación de licencias. Estas Normas incorporarán, en su caso, los Catálogos de los edificios o
elementos afectados.

2. Ordenanzas Especiales:35

A los efectos de estas Normas, se consideran Ordenanzas Especiales todas aquellas disposiciones
de carácter general y competencia municipal que regulan aspectos determinados, relacionados
con la aplicación del planeamiento urbanístico y usos del suelo, las actividades, las obras y los
edificios, tanto las que se dicten en cumplimiento de lo dispuesto en el Plan General, como
complemento del mismo, como las que apruebe el Ayuntamiento en el ejercicio de las
competencias que la legislación le otorga.

3. Registro de bienes catalogados y de servidumbres:36

a) Con fines de control para la redacción y ejecución del planeamiento y de publicidad, se

formará un Registro en el que se inscribirán todos los elementos y conjuntos urbanos o
naturales del término municipal, que se encuentren sometidos a algún régimen especial
de protección o de limitación de uso con trascendencia urbanística.

34 Cfr. artículo 53 Ley 9/2001 (Suelo CM), que en una regulación diversa establece como funciones propias de los Estudios de Detalle
la concreta definición de los volúmenes edificables de acuerdo con las especificaciones del planeamiento y el señalamiento de
alineaciones y rasantes.
35De conformidad con el artículo 32 Ley 9/2001 (Suelo CM), todo municipio deber contar con Ordenanzas municipales de urbanización,
instalaciones, edificación y construcción, sin perjuicio de las Determinaciones Reglamentarias que puedan ser aprobadas por el Consejo
de Gobierno de la Comunidad bajo la cobertura del artículo 31 Ley 9/2001 (Suelo CM)
36 Cfr. artículo 55 Ley 9/2001 (Suelo CM).

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b) En dicho Registro se incluirán los bienes que figuren en los Catálogos complementarios
del Plan General y de los Planes Especiales o Parciales, así como aquellos otros
elementos, conjuntos y terrenos que hayan sido objeto de declaraciones reguladas por
las legislaciones del patrimonio histórico-artístico y de espacios naturales protegidos, y
los que se encuentren afectados por servidumbres o limitaciones de uso especiales de
derecho público, en virtud de otros regímenes sectoriales.

c) Cada unidad registrada contendrá los datos precisos para su identificación y

localización, con remisión al instrumento de planeamiento, declaración o normativa
determinante de su régimen especial.

d) Se inscribirán con carácter provisional los bienes que puedan ser objeto de protección
por los planes en tramitación o sus modificaciones, desde el momento de su aprobación
inicial, y aquellos otros que hayan de ser objeto de declaraciones reguladas por la
legislación del patrimonio histórico-artístico y de espacios naturales protegidos, desde
la incoación de los respectivos expedientes. Estas inscripciones se elevarán a definitivas
una vez aprobados definitivamente los instrumentos de planeamiento o recaídas las
declaraciones oportunas.

e) Anexo al Registro, se llevará una relación de bienes susceptibles de protección que, no

estando catalogados o declarados, se estimen de interés a estos efectos por acuerdo
del Ayuntamiento adoptado de oficio o a propuesta de otros organismos, entidades o
particulares interesados, de conformidad con lo previsto en el art. 87.3 del RPU.

f) El Registro estará sujeto al mismo régimen de publicidad que el planeamiento

urbanístico conforme a las presentes Normas.

4. Catálogos complementarios de planeamiento:37

a) Cuando los Planes Especiales o los Planes Parciales contuviesen determinaciones

relativas a la conservación, mejora o, en general, especial protección de edificios,
monumentos, jardines, parques naturales, paisajes u otros bienes concretos, éstos se
relacionarán en el correspondiente Catálogo que se formará y aprobará
simultáneamente con el Plan.

b) Los Catálogos registrarán los datos necesarios, literales y gráficos, para la identificación
individualizada de los bienes inscritos y reflejarán en la inscripción las condiciones de
protección que a cada uno de ellos le corresponda por aplicación del Plan que
complementen.

37 Cfr. artículo 55 Ley 9/2001 (Suelo CM).

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CAPÍTULO 1.3. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN

Artículo 1.3.1 Modos de gestión (N-1)

1. La gestión de las determinaciones urbanísticas contenidas en el presente Plan General se

podrán realizar:38

a) Mediante la previa delimitación de unidades de ejecución, tanto para el suelo urbano

como para el urbanizable, cuyo desarrollo se realizará de acuerdo con las disposiciones
reguladoras del sistema de actuación en cada caso elegido.39

Las unidades de ejecución podrán ser discontinuas.40 En suelo urbanizable

programado,41 todos los terrenos salvo los sistemas generales, en su caso, quedarán
incluidos en unidades de ejecución.42

b) Mediante actuaciones asistemáticas en suelo urbano de conformidad con lo dispuesto

en los arts. 185 a 198 de la LS.43

c) Mediante actuaciones aisladas en suelo urbano para la obtención de terrenos

dotacionales por expropiación forzosa, sin perjuicio de la posibilidad de su obtención
por transferencia de aprovechamiento antes de la iniciación del procedimiento
expropiatorio.44

d) En los ámbitos de planeamiento incorporado, la gestión se desarrollará de acuerdo con

las previsiones contenidas en los mismos, las cuales son asumidas parcial o totalmente
por el presente Plan.

Artículo 1.3.2 Delimitación de áreas de reparto (N-1)

1. El presente Plan General delimita en el suelo urbano y en el urbanizable programado áreas

de reparto para la distribución equitativa de los beneficios y cargas que en él, o en los
instrumentos de planeamiento que lo desarrollan, se establecen.45

38 Cfr. artículo 79 Ley 9/2001 (Suelo CM).

39 Cfr. artículo 79.2 Ley 9/2001 (Suelo CM) respecto de las actuaciones integradas.
40 Cfr. artículo 99.2.a) Ley 9/2001 (Suelo CM).
41 Hoy suelo urbanizable sectorizado a tenor del artículo 15.2.a) Ley 9/2001 (Suelo CM).
42Cfr. artículo 79.3.a), 91 y 94 Ley 9/2001 (Suelo CM) respecto a la gestión de los terrenos destinados a redes públicos mediante
actuaciones integradas o mediante expropiación.
43Los artículos 185 a 198 TRLS 92 fueron declarados inconstitucionales por su carácter supletorio por la sentencia del TC 61/1997, de
20 de marzo. Cfr. artículo 79.3.c) Ley 9/2001 (Suelo CM).
44Cfr. artículos 92, 93 y 94 Ley 9/2001 (Suelo CM), relativos a la ocupación directa, permuta forzosa y expropiación forzosa como
medios alternativos a la gestión integrada para la obtención de terrenos dotacionales.
45De conformidad con los artículos 84 y 85 Ley 9/2001 (Suelo CM), las áreas de reparto sólo se proyectan sobre suelo urbanizable,
mientras que el suelo urbano, de conformidad con el artículo 37 Ley 9/2001 (Suelo CM), se divide en áreas homogéneas, delimitándose
dentro del suelo urbano no consolidado ámbitos de actuación.

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2. En la delimitación de las áreas de reparto en suelo urbano se incluyen, en su caso, los terrenos
destinados a sistemas generales.

3. En suelo urbanizable programado, los sectores cuyo planeamiento parcial deba aprobarse en
un mismo cuatrienio y los sistemas generales adscritos en aquéllos para su gestión, integran
una sola área de reparto.46

4. En suelo urbanizable no programado, los ámbitos de cada Programa de Actuación

Urbanística con los sistemas generales adscritos en el sector o sectores que se delimiten,
integrarán una sola área de reparto.47

5. En los ámbitos de planeamiento incorporado, específico o remitido, salvo determinación

expresa en los mismos, o en alguno de los documentos del Plan General, cualquiera que sea
la clase de suelo, cada uno de ellos constituye un área de reparto independiente.

Artículo 1.3.3 Delimitación de unidades de ejecución (N-1)

1. La ejecución del presente Plan General, salvo los supuestos de actuaciones asistemáticas
en suelo urbano, se realizará mediante las unidades de ejecución que se delimiten dentro
de las respectivas áreas de reparto48 para el cumplimiento conjunto de los deberes de
cesión, equidistribución y urbanización.49

2. La delimitación de las unidades de ejecución se podrá contener en los instrumentos de

planeamiento correspondientes, según la clase de suelo de que se trate, sujetándose al
procedimiento de formulación de los mismos, o bien realizarse con posterioridad, con
arreglo al procedimiento regulado entre otros, por los arts. 146.2 de la LS y 38.1 del RGU.50

46Cfr. artículo 84.2 Ley 9/2001 (Suelo CM), que impone que todo el suelo urbanizable sectorizado clasificado por el PG, integrado tanto
por los sectores como por los suelos destinados a redes públicas exteriores a los mismos, conformarán una única área de reparto.
47 Cfr. artículo 84.4 Ley 9/2001 (Suelo CM), donde se precisa que al delimitar sectores en suelo urbanizable no sectorizado, el
aprovechamiento unitario que establezca el Plan de Sectorización será el del área de reparto delimitada por el PG para el suelo
urbanizable sectorizado.
48El suelo urbano, de conformidad con el artículo 37 Ley 9/2001 (Suelo CM), se divide en áreas homogéneas, delimitándose dentro del
suelo urbano no consolidado ámbitos de actuación.
49 Cfr. artículo 98 Ley 9/2001 (Suelo CM).
50El artículo 146 TRLS 92 fue declarado inconstitucional dado su carácter supletorio por la sentencia del TC 61/1997, de 20 de marzo.
Cfr. artículo 100 Ley 9/2001 (Suelo CM), donde se establece que la delimitación se contendrá en el instrumento de planeamiento que
contenga la ordenación detallada o, en caso contrario, se acordará por los municipios, de oficio o a instancia de parte interesada, previos
los trámites de aprobación inicial, notificación personal a los propietarios y titulares de derechos afectados e información pública por
veinte días y publicación en el BOCM de la resolución de aprobación definitiva.
El Acuerdo de la CSPG nº 4, de 11.12.1997, estableció lo siguiente:
“La unidades de ejecución contenidas en/o constitutivas de los ámbitos de ordenación en suelo urbano APIs, APEs y APRs, han sido
delimitadas por el propio PG y no resulta necesario acto formal de delimitación posterior. La modificación de las unidades de ejecución
deberá ajustarse al procedimiento regulado por el artículo 38 del Reglamento de Gestión Urbanística y el artículo 81.4 de la Ley 9/1995
de la Comunidad de Madrid (actualmente, artículo 100.2 de la Ley 9/2001). No será necesaria la modificación de la unidad de ejecución
delimitada por el PG, cuando sin alterar sus límites no coinciden la superficie real y la establecida por la ficha del ámbito correspondiente
del PG”.

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Artículo 1.3.4 Sistemas de actuación (N-1)

1. La gestión del planeamiento mediante las unidades de ejecución que se delimiten, se llevará
a cabo por alguno de los sistemas de actuación previstos por la legislación urbanística:
compensación, cooperación, ejecución forzosa, expropiación, o bien de acuerdo con los
convenios suscritos o que en ejecución del Plan General puedan llegar a suscribirse.51

2. El Ayuntamiento elegirá el sistema de actuación atendiendo a las determinaciones que al

respecto señala el presente Plan, y cuando este no lo indicase lo fijará según las condiciones
y circunstancias que concurran en cada caso.52

3. La elección del sistema de actuación, cuando no se contenga en el presente Plan o en los

instrumentos de planeamiento aprobados para su desarrollo, se llevará a cabo con la
delimitación de la unidad de ejecución, de acuerdo con los requisitos y procedimientos
legalmente previstos.53 Idéntico procedimiento se seguirá cuando se trate de la modificación
de un sistema de actuación previamente elegido.54

51 Cfr. artículos 101.2, 244.b) y 246 Ley 9/2001 (Suelo CM).

52 Cfr. artículo 102 Ley 9/2001 (Suelo CM).
53 Cfr. artículos 99.1.b) y 101.1 Ley 9/2001 (Suelo CM).
54Cfr. artículo 103 Ley 9/2001 (Suelo CM) respecto a la sustitución del sistema de compensación conforme al que deba desarrollarse
o esté desarrollándose la ejecución del planeamiento por un sistema de ejecución pública acordada de oficio por la administración
municipal, y artículos 125 y siguientes Ley 9/2001 (Suelo CM), que regulan el sistema de ejecución forzosa por incumplimiento de los
deberes legales y obligaciones inherentes al sistema de compensación.

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CAPÍTULO 1.4. INSTRUMENTOS DE EJECUCIÓN

Sección Primera. Disposiciones generales

Artículo 1.4.1 Clases de proyectos (N-2)

1. La ejecución material de las determinaciones del Plan General y de sus instrumentos de

desarrollo se realizará mediante proyectos técnicos,55 los cuales, según su objeto, se incluyen
en algunas de las siguientes clases:

a) De urbanización

b) De obras ordinarias de urbanización

c) De edificación

d) Otras actuaciones urbanísticas

e) De instalación de actividades

Artículo 1.4.2 Condiciones urbanísticas de los proyectos técnicos (N-2)56

1. A efectos del ejercicio de la competencia municipal sobre intervención de las actuaciones

públicas o privadas sobre el suelo, será necesario un proyecto técnico suscrito por técnico o
técnicos competentes,57 visado por el Colegio Oficial correspondiente, con el contenido y
detalle que requiera su objeto, ajustados a las prescripciones establecidas en estas NN.UU.
y demás disposiciones de aplicación.

2. En la Ordenanza Especial de Tramitación de Licencias y Control Urbanístico,58 se determina

la documentación correspondiente a las distintas clases de proyectos y se especifican
aquellas actuaciones que, por su naturaleza o menor entidad técnica, requieran la
presentación de documentación simplificada, así como aquellos que por su escasa entidad,
puedan acometerse por simple comunicación al Ayuntamiento.

3. El proyecto técnico, una vez concedida la correspondiente licencia, quedará incorporado a

ella como condición material de la misma. Las alteraciones que pretendan introducirse
durante la ejecución de las actuaciones autorizadas, requerirán aprobación municipal, salvo
cuando se trate de meras especificaciones constructivas.

55 Cfr. artículo 80 Ley 9/2001 (Suelo CM).

56 Véase también el Código Técnico de la Edificación
57 Cfr. artículos 80.2.b), 151 y ss. Ley 9/2001 (Suelo CM), y artículos 4 y 7 Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación.
58La referencia debe entenderse realizada a la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas de 23 de diciembre de
2004 (ANM 2005\2).

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4. En todos los casos deberá justificarse que el proyecto se ajusta a las disposiciones reguladas
en la Ley 8/1993 de la CM, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras
Arquitectónicas.

Sección Segunda. Proyectos de urbanización

Artículo 1.4.3 Definición y características generales (N-2)

1. Los proyectos de urbanización59 son aquellos instrumentos técnicos que tienen por objeto
detallar y programar, con la precisión necesaria para que puedan ser ejecutadas por técnicos
distintos de su autor, las obras de urbanización para llevar a la práctica todas las
determinaciones previstas en este Plan General para el suelo urbano y cuyo desarrollo se
realiza a través de unidades de ejecución.

También tendrán la consideración de Proyecto de Urbanización aquellos que se redacten

para la ejecución integral de todas las determinaciones que se contengan en los Planes
Parciales, Planes Especiales y, en su caso, de los Estudios de Detalle en relación con las
determinaciones correspondientes a espacios públicos.

2. Los Proyectos de Urbanización contendrán todas las obras de urbanización, o solamente

algunas de ellas, cuando las mismas constituyan todas las que estuviesen previstas en el
instrumento de planeamiento que dichos proyectos desarrollen y ejecuten.60

3. Los Proyectos de Urbanización no podrán contener determinaciones sobre ordenación,

régimen del suelo o edificación, ni podrán modificar las previsiones del planeamiento que
desarrollen, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones exigidas por la ejecución
material de las obras. Cuando las adaptaciones supongan alteración que desvirtúe las
determinaciones sobre ordenación o régimen del suelo afectado, deberá aprobarse previa o
simultáneamente la correspondiente modificación del planeamiento. 61

4. En desarrollo de las presentes Normas, el Ayuntamiento aprobará en el plazo máximo de un

año, a contar desde la fecha de entrada en vigor del Plan General, un Pliego General de
Condiciones para la Redacción y Tramitación de los Proyectos de Urbanización.62

59 Cfr. artículo 80.1 Ley 9/2001 (Suelo CM).

60 Cfr. artículos 80.2.a) y 97 Ley 9/2001 (Suelo CM).
61 Cfr. artículo 80.2.a) Ley 9/2001 (Suelo CM).
62Cfr. artículo 32.3 Ley 9/2001 (Suelo CM), que exige a los Ayuntamiento la elaboración de una Ordenanza municipal de urbanización
que regule todos los aspectos relativos al proyecto, ejecución material, recepción y mantenimiento de obras y servicios de urbanización,
así como normas para el control de calidad de la ejecución, pudiendo incluir criterios morfológicos y estéticos que deban respetarse en
los proyectos.

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Artículo 1.4.4 Urbanización y edificación simultánea (N-2)63

1. La urbanización y edificación simultánea de unidades de ejecución, se regulará por lo

establecido en el RGU,64 así como por lo establecido en el apartado siguiente en cuanto a la
relación de obras correspondientes a la urbanización básica.

2. A los efectos de lo establecido en los art. 41 y 42 del RGU sobre urbanización y edificación
simultánea, no se podrá conceder licencia de edificación hasta que, al menos, en la unidad
de ejecución correspondiente esté ejecutada la urbanización básica, entendiéndose por tal
la configurada por los siguientes servicios urbanos:

a) Explanación

b) Saneamiento

c) Encintado de aceras y base del firme de calzada

d) Cruces de calzadas de los servicios

e) Galerías de servicios

f) Acometidas de servicios a terrenos para dotación de equipamientos

Tendrá también la consideración de urbanización básica la conexión con las redes exteriores,
así como aquellos otros servicios urbanos que con tal carácter se hayan establecido en el
proyecto de urbanización.

El resto de servicios urbanos, complementarios con los anteriores, se podrán ejecutar

simultáneamente con la edificación

63 Este artículo (urbanización y edificación simultánea) debe interpretarse a la vista del Reglamento de Gestión Urbanística (RGU), de la
siguiente forma (Acuerdo de la CSPG nº 35 de 16.04.1998):
1º Con carácter general, se podrá conceder licencia de edificación cuando en toda la unidad de ejecución correspondiente esté
ejecutada al menos la urbanización básica, y ésta integrada por los elementos de urbanización expresamente referidos.
2º Con carácter excepcional, a fin de poder resolver situaciones singulares, se podrá conceder licencia de edificación en ámbitos
inferiores a la unidad de ejecución cuando por extensión del concepto establecido en el artículo 180.2 del RGU constituyan una “unidad
funcional directamente utilizable” y siempre que se garantice la urbanización de toda la unidad de ejecución y se cumplan las condiciones
contempladas en el artículo 41 del RGU referidas a al totalidad de la unidad funcional.
64 Cfr. artículos 20.3 y 23, en relación con artículo 19.3.a), de la Ley 9/2001 (Suelo CM), que permiten la edificación simultánea a la
ejecución de las obras de urbanización cuando medie asunción expresa y formal por el propietario de los compromisos de proceder a
la realización simultánea de toda la urbanización pendiente y la edificación y de formalización, en su caso, de la cesión de superficie de
vial asimismo pendiente, así como de no ocupación ni utilización de la edificación hasta la total terminación de las obras, la
materialización, en su caso, de la cesión y el efectivo funcionamiento de los servicios urbanos correspondientes.

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Sección Tercera. Proyectos de obras ordinarias de urbanización.

Artículo 1.4.5 Definición (N-2)

1. Son aquellos proyectos técnicos65 que tienen por objeto:

a) La ejecución de los sistemas generales.

b) La ejecución por la administración de las obras no incluidas en unidades de ejecución,

estén o no previstas en el planeamiento.

c) La adaptación de la vía pública.

Sección Cuarta. Proyectos de Edificación

Artículo 1.4.6 Definición (N-2)66

Se entiende como Proyecto de Edificación,67 aquél que contiene todas las determinaciones
generales y particulares que se fijan en los Títulos 4, 6, 7 y 8 de estas Normas Urbanísticas, y
demás disposiciones sectoriales de ámbito municipal o supramunicipal aplicables, que son de
obligado cumplimiento para la posterior ejecución de las obras de edificación.

Artículo 1.4.7 Clases de obras de edificación (N-2)

1. Las obras de edificación se integran en los grupos siguientes:

a) Obras en los edificios

b) Obras de demolición

c) Obras de nueva edificación

65 No se trata de las obras públicas ordinarias reguladas en el artículo 130 Ley 9/2001 (Suelo CM), sino de la ejecución de redes públicas
a través de una actuación aislada en los términos del artículo 79.3.a) Ley 9/2001 (Suelo CM). Se refieren tales Proyectos, por tanto, a
aquellos proyectos de urbanización que no tienen por objeto ejecutar las determinaciones de planeamiento en régimen de actuaciones
integradas o en actuaciones aisladas.
66 Véase también el Código Técnico de la Edificación
67 Cfr. artículos 80.3, 151 y ss. Ley 9/2001 (Suelo CM), y artículos 4 y 7 Ley 38/1999.

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Artículo 1.4.8 Obras en los edificios (N-2)68 69 70

1. Son aquéllas que se efectúan sobre un edificio, sin alterar las posiciones de sus fachadas y
cubiertas, que definen el volumen de la edificación, excepto las salvedades que se indican en
cada tipo de obras respecto a su capacidad para variar alguno de dichos elementos. Según
afecten a todo el edificio o parte del mismo, tendrán carácter general, parcial o puntual.

2. A efectos de estas Normas y para delimitar el alcance de los diferentes tipos de obra, se
define como morfología de un edificio o características morfológicas, la composición
volumétrica general del edificio, los accesos y núcleos de comunicación vertical, la
disposición de la estructura general y la configuración de sus plantas.

Asimismo, se entenderá que la envolvente de un edificio está constituida por todas sus
fachadas y cubiertas según se definen en el artículo 6.3.6 excluidas aquéllas que delimitan
patios cerrados con superficie inferior al cincuenta por ciento (50%) de la exigida para ellos
por la normativa del Plan General.

3. Se incluyen, dentro de las obras en los edificios, los siguientes tipos, que podrán presentarse
individualmente o asociados entre sí:

a) Obras de restauración: Tienen por objeto la restitución de un edificio, o de parte del

mismo, a sus condiciones o estado original. Dicha situación o estado original se
encontrará suficientemente documentado. Podrá comprender, asimismo, las obras
complementarias que coadyuven a dicho fin.

La reposición o reproducción de las condiciones originales en relación a las necesidades

del uso a que fuera destinado el edificio, podrán incluir, si procede, la reparación o
sustitución puntual de elementos estructurales e instalaciones, a fin de asegurar la
estabilidad y funcionalidad de aquél o parte del mismo, siempre que dichas reparaciones
o sustituciones no alteren las características morfológicas del edificio original.

Se incluyen dentro de este tipo de obras, entre otras análogas, las de eliminación de
elementos extraños añadidos a las fachadas y cubiertas de los edificios; la recuperación
de cornisas y aleros suprimidos en intervenciones anteriores; la reposición de molduras
y ornamentos eliminados en fachadas; así como la recuperación de las disposiciones y
ritmos originales de los huecos de éstas y de los revocos de las fachadas y la eliminación
de falsos techos y otros añadidos.

b) Obras de conservación: Son aquéllas cuya finalidad es la de mantener al edificio en

correctas condiciones de salubridad, habitabilidad, confortabilidad y ornato, sin alterar
sus características morfológicas o distribución. Se incluirán en este tipo, entre otras, las
de reposición de instalaciones, el cuidado de cornisas, salientes y vuelos, la limpieza o
reposición de canalones y bajantes, la reparación de cubiertas, y la sustitución de
solados, yesos y pinturas interiores.

68 Véase también el Código Técnico de la Edificación.

69 Artículo 1.4.8 modificado por la MPG 00/341 (aprobación definitiva 07.06.2016 – 29.08.2016 BOCM 15.06.2016 y 11.10.2016).
70 Véase la Instrucción 1/2017, (ANM 2017\15) del Coordinador General de Planeamiento, Desarrollo Urbano y Movilidad, relativa a
los criterios a adoptar en relación con la aplicación del Documento Básico DB-SUA “Seguridad de Utilización y Accesibilidad” del Código
Técnico de la Edificación en materia de accesibilidad. Se transcribe completa, a efectos informativos, en el documento complementario
denominado Anexos Compendio.

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c) Obras de consolidación: Son aquéllas que tienen por objeto el afianzamiento, refuerzo
o sustitución de elementos dañados para asegurar la estabilidad del edificio, con
posibles alteraciones menores de su estructura y distribución.

d) Obras de rehabilitación: Serán consideradas como rehabilitación todas aquellas

intervenciones sobre un edificio que mejoren sus condiciones de: salubridad,
habitabilidad, protección al ruido, eficiencia energética y aislamiento térmico,
confortabilidad, seguridad y ornato, y modifiquen su distribución y/o alteren sus
características morfológicas; su distribución interna, o su envolvente. Comprendidas
dentro de la rehabilitación se encuentran:

i) Obras de acondicionamiento: Son aquéllas que mejoran las condiciones de

habitabilidad de un edificio o de parte del mismo mediante la introducción de
nuevas instalaciones, la modernización de las existentes o la redistribución de su
espacio interior, pudiendo variar el número de viviendas o locales existentes sin
intervenir sobre las características morfológicas o estructura portante, ni alterar la
envolvente del edificio, esto último con la salvedad de las obras dirigidas a la
mejora de las condiciones de habitabilidad, de protección al ruido, de eficiencia
energética y de aislamiento término.

Podrá autorizarse la apertura de nuevos huecos y la modificación de los existentes,

siempre que así lo contemple la normativa específica de aplicación.

Cuando las obras afectan a un local, locales o viviendas del edificio, que
individualmente o en su conjunto no superen el veinticinco por ciento (25 por 100)
de la superficie del edificio, la intervención tendrá el carácter de puntual.

ii) Obras de reestructuración: Son aquéllas que afectan a sus condiciones

morfológicas, pudiendo variar el número de viviendas o locales existentes, y
pueden ser:71

- Reestructuración puntual: Aquellas obras en las que se realicen pequeñas

modificaciones estructurales, para posibilitar:

• Cambios en la distribución mediante la apertura puntual de huecos de

paso en muros.

• La adecuación a la normativa contra incendios o a la de accesibilidad y

supresión de barreras mediante la construcción de pasos, rampas,
escaleras y vías de evacuación.

• El cumplimiento de la normativa contra incendios mediante la

construcción de pasos y vías de evacuación.

• La instalación de ascensores y construcción de escaleras privadas de

comunicación entre pisos.

71Véase la Instrucción conjunta 1/2005, (ANM 2005\57) sobre la aplicación del concepto de restructuración parcial en edificios fuera
de ordenación relativa, en lo referente al mantenimiento de la superficie construida que excede de la concedida por el planeamiento.
Se transcribe completa, a efectos informativos, en el documento complementario denominado Anexos Compendio.

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• Sustitución parcial de forjados, pudiendo introducirse modificaciones de

nivel en zonas localizadas.

- Reestructuración parcial: Aquellas obras que incluyen alguno de los

siguientes tipos:

• Construcción de entreplantas.

• Cubrición y forjado de patios cerrados de dimensiones inferiores al

cincuenta por 100 (50 por 100) de las establecidas en la norma de
aplicación.

• Demolición y nueva construcción de núcleos de comunicación vertical.

• Apertura de los patios mínimos, recogidos en los Planos de Análisis de la

Edificación en los edificios, incluidos dentro del APE 00.01.

• Apertura de patios o incremento del espacio libre de parcela, de acuerdo

con las dimensiones establecidas por la norma zonal de aplicación para
edificios no catalogados.

La ejecución de estas obras queda siempre condicionada al cumplimiento de

las condiciones específicas de catalogación, no pudiendo sobrepasarse la
edificabilidad máxima permitida cuando se ejecuten obras que suponga
incremento de la superficie construida.

- Reestructuración general: Tendrán este carácter todas aquellas obras en los

edificios que excedan de lo anteriormente expuesto, siendo consideradas de
reestructuración total en el caso de vaciado del edificio con mantenimiento
de fachada recayente a vía o a espacio libre de uso público.

Las obras de reestructuración general y total se someterán a las condiciones

de obra de nueva edificación.

e) Obras exteriores: Son las obras que afectan, de forma puntual o limitada, a las fachadas
y cubiertas de los edificios, modificando su configuración exterior sin afectar a la
volumetría. Comprende la modificación de huecos, ritmos, tratamientos o materiales, la
sustitución de los elementos de cierre o sus materiales, la implantación de elementos
fijos exteriores con o sin afectación estructural, muestras, marquesinas y escaparates.

f) Obras de reconfiguración: Son aquéllas que, sin alterar cuantitativamente el volumen

de un edificio, lo modifican en su disposición, con pequeñas intervenciones, que tendrán
como finalidad principal la de eliminar impactos negativos existentes. Se consideran
obras de reconfiguración, entre otras, la modificación de trazados inadecuados de
cubierta por reorganización de sus faldones, la regularización de áticos, buhardillas y
cuartos de maquinaria, la supresión de limas y compensación de la supresión de cuerpos
añadidos en patios mediante la utilización de espacios existentes bajo cubiertas.

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No podrán afectar a un volumen superior al del diez por 100 (10 por 100) del total del
inmueble o edificio.

Artículo 1.4.9 Obras de demolición (N-2)

1. Son aquéllas que se realizan para hacer desaparecer un edificio o parte del mismo por lo que
se dividen en:

a) Demolición total: Cuando suponga la desaparición completa de un edificio, aunque en

la parcela sobre la que estuviera implantado permanezcan otros edificios, siempre que
estos puedan seguir funcionando independientemente.

b) Demolición parcial: Cuando solamente se elimine parte de una edificación.

Artículo 1.4.10 Obras de nueva edificación (N-2)72 73

1. Comprenden los siguientes tipos de obra:

a) Obras de sustitución: Son aquellas en las que se derriba una edificación existente y en
su lugar se construye una nueva.

b) Obras de nueva planta: Son aquellas mediante las cuales se edifica un solar libre de
edificación.

c) Obras de ampliación: Son aquellas en las que se incrementa la ocupación o el volumen

construidos.

d) Obras especiales: Son aquellas obras de características particulares que sólo se pueden
realizar en el caso de que sean exigidas por la propia normativa aplicable,
estableciéndose dos grupos:

i) Obras de reconstrucción: Son las que tienen por objeto la reposición mediante
nueva construcción de un edificio preexistente en el mismo lugar y posición, total
o parcialmente desaparecido, reproduciendo fielmente sus características
morfológicas. Solo se contemplan este tipo de obras en edificios sometidos a algún
régimen de protección que las exija, quedando exentas del cumplimiento de las
condiciones de nueva planta que las imposibiliten, aunque no de las de seguridad.

ii) Obras de recuperación tipológica: Son aquellas obras de nueva edificación que
deben realizarse de acuerdo con un modelo tipológico preestablecido por el

72 Véase también el Código Técnico de la Edificación.

73 Véase la Instrucción 1/2017, (ANM 2017\15) del Coordinador General de Planeamiento, Desarrollo Urbano y Movilidad, relativa a
los criterios a adoptar en relación con la aplicación del Documento Básico DB-SUA “Seguridad de Utilización y Accesibilidad” del Código
Técnico de la Edificación en materia de accesibilidad. Se transcribe completa, a efectos informativos, en el documento complementario
denominado Anexos Compendio.

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planeamiento. Estas obras vendrán impuestas en la normativa correspondiente,

según casos específicos.

Sección Quinta. Proyectos de otras actuaciones urbanísticas

Artículo 1.4.11 Definición y clases (N-2)

A los efectos de estas Normas, se entiende por otras actuaciones urbanísticas aquellas otras
construcciones, ocupaciones, actos y formas de afectación del suelo, del vuelo o del subsuelo,
que no estén incluidas en las secciones anteriores.

Estas actuaciones urbanísticas se integran en los siguientes subgrupos:

1. Actuaciones estables: Cuando su instalación haya de tener carácter permanente o duración

indeterminada. Comprenden este subgrupo, a título enunciativo, los conceptos siguientes:

a) La tala de árboles y la plantación de masas arbóreas.

b) Movimientos de tierra no afectos a obras de urbanización o edificación, incluidas la

construcción de piscinas y la apertura de pozos.

c) El acondicionamiento de espacios libres de parcela y la ejecución de vados de acceso

de vehículos, así como de los espacios interpuestos contemplados en el art. 6.2.10.

d) Cerramientos exteriores de terrenos o modificación de los existentes.

e) Instalaciones ligeras de carácter fijo, propias de los servicios públicos o, actividades

mercantiles en la vía pública, tales como cabinas, quioscos, puntos de parada de
transporte, postes, etc.

f) Recintos y otras instalaciones fijas propias de actividades al aire libre recreativas,

deportivas, de acampada, etc., sin perjuicio de los proyectos complementarios de
edificación o urbanización que, en su caso, requieran.

g) Soportes publicitarios exteriores, incluidos todos los que no estén en locales cerrados.

h) Instalaciones exteriores, propias de las actividades extractivas, industriales o de

servicios, no incorporadas a proyectos de edificación.

i) Vertederos de residuos o escombros.

j) Instalaciones de depósito o almacenamiento al aire libre, incluidos los depósitos de agua

y de combustibles líquidos y gaseosos, y los parques de combustibles sólidos, de
materiales y de maquinaria.

k) Instalaciones o construcciones subterráneas de cualquier clase no comprendidas en

proyectos de urbanización o de edificación.

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l) Usos o instalaciones que afecten al vuelo de las construcciones del viario o de los
espacios libres, tales como tendidos aéreos de cables y conducciones, antenas,
teleféricos, u otros montajes e instalaciones sobre los edificios ajenos al servicio normal
de éstos y no previstos en sus proyectos originarios.

2. Actuaciones provisionales: Entendiéndose por tales las que se acometan o establezcan por
tiempo limitado o en precario, y a título enunciativo las siguientes:

a) Vallados de obras y solares.

b) Sondeos de terrenos.

c) Apertura de zanjas y calas.

d) Instalación de maquinaria, andamiajes y apeos.

e) Ocupación de terrenos por feriales, espectáculos u otros actos comunitarios al aire libre.

f) Implantación de casetas prefabricadas o desmontables y similares.

g) Ocupación para aparcamientos provisionales en solares vacantes.

Artículo 1.4.12 Condiciones de los proyectos de otras actuaciones urbanísticas (N-2)

Los proyectos a que se refiere esta sección se atendrán, a las especificaciones requeridas por las
reglamentaciones técnicas específicas de la actividad de que se trate, a los contenidos de estas
Normas, y a las especiales que se dispongan en la Ordenanza Especial de Tramitación de Licencias
y Control Urbanístico74 prevista en el art. 2.1.2.

Sección Sexta. Proyectos de instalación de actividades

Artículo 1.4.13 Definición (N-2)

Se entienden por proyectos de instalación de actividades aquéllos documentos técnicos que, de

acuerdo con lo regulado en las presentes Normas Urbanísticas y demás disposiciones aplicables,
contienen las determinaciones suficientes para resolver la instalación de la actividad, en las
condiciones que garanticen el cumplimiento de las exigencias urbanísticas, medioambientales o
de seguridad precisas para su correcto funcionamiento.75

74La referencia debe entenderse realizada a la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas de 23 de diciembre de
2004 (ANM 2005\2), modificada por Ordenanza de 29 de abril de 2014 (ANM 2014\18).
75 Cfr. artículos 80.3 y 151 y ss. Ley 9/2001 (Suelo CM).

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TÍTULO 2. INTERVENCIÓN MUNICIPAL EN LA EDIFICACIÓN Y USO DEL SUELO, E

INCIDENCIA DEL PLANEAMIENTO SOBRE LAS SITUACIONES PREEXISTENTES

CAPÍTULO 2.1. LICENCIAS URBANÍSTICAS

Artículo 2.1.1 Actuaciones sujetas a licencia (N-1)76

Están sujetos a licencia urbanística, en los términos que se establezcan en la Ordenanza Especial
de Tramitación de Licencias y Control Urbanístico,77 todos aquéllos actos recogidos en el art. 242
de la LS,78 así como en la legislación autonómica79 y, en general, cualquier actuación sobre el
suelo, vuelo o el subsuelo regulado en este Plan y que no se excluya expresamente de la necesidad
de licencia.

Artículo 2.1.2 Procedimiento y régimen jurídico de las licencias (N-2)

1. El procedimiento y régimen jurídico de las licencias urbanísticas de toda clase será objeto de
regulación detallada por la Ordenanza Especial de Tramitación de Licencias y Control
Urbanístico,80 dictada en desarrollo de las presentes Normas, de conformidad con la vigente
legislación estatal y autonómica de Madrid,81 y de acuerdo con los criterios de estructuración
territorial del Ayuntamiento de Madrid. Dicha ordenanza adaptará su articulado en materia
de disciplina urbanística a la legislación aplicable.

2. La Ordenanza Especial de Tramitación de Licencias y Control Urbanístico82, que regule los

procedimientos y régimen jurídico de las licencias urbanísticas, tendrá la consideración de
ordenanza especial en materia de procedimiento, y los en ella establecidos no podrán ser
alterados por ninguna ordenanza sectorial sin que, previa o simultáneamente, se modifique
aquélla y, en todo caso, respetando lo establecido en este Plan.

76 Véase la Instrucción 1/2010 (ANM 2010\18), de 08.01.2010, de la Coordinadora General de Urbanismo relativa a los criterios
urbanísticos aplicables para la implantación de Embajadas y Oficinas Consulares. BOAM 23.03.2010 nº 6128. Se transcribe completa,
a efectos informativos, en el documento complementario denominado Anexos Compendio.
77La referencia debe entenderse realizada a la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas de 23 de diciembre de
2004 (ANM 2005\2), modificada por Ordenanza de 29 de abril de 2014 (ANM 2014\18) y la Ordenanza para la Apertura de Actividades
Económicas en la Ciudad de Madrid (ANM 2014\11).
78 La referencia debe entenderse realizada a los artículos 12 al 14 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU).
79 Cfr. artículo 151 y ss. Ley 9/2001 (Suelo CM).
80La referencia debe entenderse realizada a la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas de 23 de diciembre de
2004 (ANM 2005\2), modificada por Ordenanza de 29 de abril de 2014 (ANM 2014\18) y la Ordenanza para la Apertura de Actividades
Económicas en la Ciudad de Madrid (ANM 2014\11).
81 Cfr. artículos 151 y ss. Ley 9/2001 (Suelo CM).
82La referencia debe entenderse realizada a la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas de 23 de diciembre de
2004 (ANM 2005\2), modificada por Ordenanza de 29 de abril de 2014 (ANM 2014\18) y la Ordenanza para la Apertura de Actividades
Económicas en la Ciudad de Madrid (ANM 2014\11).

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CAPÍTULO 2.2. DEBERES DE USO, CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN

Sección Primera. Deberes de uso

Artículo 2.2.1 Destino de los terrenos y construcciones (N-1)

Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán destinarlos efectivamente al

uso en cada caso establecido por el Plan.83

Artículo 2.2.2 Determinación del uso de los terrenos y construcciones (N-1)

El uso de los terrenos y construcciones vendrá determinado en el Plano de Ordenación

correspondiente a los planeamientos de las distintas clases y categorías de suelo.

Artículo 2.2.3 El régimen de los usos (N-1)84

1. El régimen de los usos vendrá determinado:85

a) En el suelo urbano, por las normas zonales, o por las áreas de planeamiento incorporado,
específico y remitido.

b) En suelo urbanizable programado, por los Planes Parciales.

c) En suelo urbanizable no programado, por los Programas de Actuación Urbanística y, en

su caso, por los Planes Parciales correspondientes.

d) En suelo no urbanizable, por las presentes Normas, salvo que existiese planeamiento
especial con regulación al respecto.

83 Cfr. artículo 15.1 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y artículos 9.4 y 12.a) Ley 9/2001 (Suelo CM).
84 En relación con este artículo es preciso conocer:
1º El Acuerdo de la CSPG nº 304, de 22.03.2007 relativo a transformación a viviendas de locales situados en planta baja de edificios
residenciales de vivienda colectiva ubicados en el Área de Planeamiento Incorporado 19.02 “Anillo Verde de Vicálvaro” y que establece:
“Primero. En la manzana central (manzana nº 7) del desarrollo en vivienda colectiva del Área de Planeamiento Incorporado 19.02 “Anillo
Verde de Vicálvaro”, regulada por la ordenanza RC-1 del Plan Parcial incorporado en dicho Área de Planeamiento Incorporado, no es
admisible la transformación de locales en viviendas.
Segundo. En las restantes manzanas residenciales de vivienda colectiva del Área de Planeamiento Incorporado 19.02 “Anillo Verde de
Vicálvaro”, reguladas por la Ordenanza RC-2 del Plan Parcial incorporado en dicho Área de Planeamiento Incorporado (manzanas 1, 6, 10 y
15), no es admisible la transformación en viviendas de los locales con frente a la C/ Villablanca.”
2º La sentencia del TSJM, que ya es firme y que establece:
“Desestimar la excepción de falta de capacidad de la sociedad recurrente alegada por el Ayuntamiento de Madrid y, entrando a conocer a
fondo del asunto, estimar el recurso contencioso administrativo interpuesto por la compañía mercantil … contra el acuerdo de la Comisión
de Seguimiento del PGOUM, adoptado en sesión de 22.03.2007, sobre transformación a viviendas de locales situados en planta baja de
edificios residenciales de vivienda colectiva ubicados en el Área de Planeamiento Incorporado 19.02 “Anillo Verde de Vicálvaro”, anulado
parcialmente el acuerdo impugnado en el punto en que impide transformar en viviendas los locales situados en las manzanas 1, 6, 10 y 15
de API 19.02 “Anillo Verde de Vicálvaro”, reguladas por la Ordenanza Residencia Colectiva Grado 2º del Plan Parcial…”
85De conformidad con el artículo 35 Ley 9/2001 (Suelo CM), en suelo no urbanizable por el PG, al tener carácter estructurante, y en el
resto de suelos, por el instrumento de planeamiento que contenga la ordenación pormenorizada.

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En cualquier caso, por la legislación directamente aplicable.

2. En su defecto, por las disposiciones generales sobre los usos contenidas en las presentes
Normas.

Sección Segunda. Deberes de conservación

Artículo 2.2.4 El deber de conservación (N-1)

1. Los propietarios de edificaciones, urbanizaciones, terrenos, carteles e instalaciones deberán

conservarlas en buen estado de seguridad, salubridad y ornato público.86

2. Para la conservación y rehabilitación de los elementos sometidos a algún régimen de

protección se estará a lo dispuesto en el Título 4 y en la legislación aplicable.

Artículo 2.2.5 Contenido del deber de conservación (N-2)

1. Se consideran contenidas en el deber de conservación regulado por el art. 21 de la LS:87

a) Las actuaciones que tengan por objeto mantener los terrenos, urbanizaciones, edificios,
carteles e instalaciones en estado de seguridad, salubridad y ornato público. En tales
actuaciones se incluirán, en todo caso, las necesarias para asegurar el correcto uso y
funcionamiento de los servicios y elementos propios de las construcciones y la
reposición habitual de los componentes de tales elementos o instalaciones.

b) Las obras que, sin exceder en su coste de ejecución del cincuenta por ciento (50%) del
valor actual del inmueble, y siempre que el mismo no se encuentre en situación de fuera
de ordenación absoluta, regulada en el art. 2.3.2, repongan las construcciones e
instalaciones a sus condiciones preexistentes de seguridad y/o salubridad, reparando o
consolidando los elementos dañados que afecten a su estabilidad o sirvan al
mantenimiento de sus condiciones básicas de uso, e igualmente aquellas que tengan
por objeto dotar al inmueble de las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y
ornato definidas en las presentes Normas.

2. En tanto la urbanización no sea recibida definitivamente por el Ayuntamiento, su

conservación, mantenimiento y puesta en perfecto funcionamiento de las instalaciones y
servicios urbanísticos, serán de cuenta y con cargo a la entidad promotora de aquélla o, en
su caso, corresponderá a los adquirientes de los terrenos.88

86 Cfr. artículo 15 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU), y 12.h), y 168 Ley 9/2001 (Suelo CM).
87La referencia debe entenderse realizada a los artículos 15, 16 y 17 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU). Cfr. artículo 168.2 Ley
9/2001 (Suelo CM).
88 Cfr. artículo 135 Ley 9/2001 (Suelo CM) respecto a la recepción expresa o tácita de las obras de urbanización.

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3. El mantenimiento y conservación de los espacios privados interpuestos regulados en el art.

6.2.10 corresponderá a los propietarios de las parcelas colindantes a las que queden
vinculados.

Artículo 2.2.6 Condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato (N-2)89 90

1. En urbanizaciones cuyo mantenimiento y conservación corresponda a los propietarios, éstos

serán responsables del mantenimiento de las acometidas de redes de servicio en correcto
estado de funcionamiento, así como de las calzadas, aceras, redes de distribución y servicio,
del alumbrado y de los restantes elementos que configuren la urbanización.91

2. En construcciones:

a) Condiciones de seguridad: Las edificaciones deberán mantenerse, en sus cerramientos

y cubiertas estancas, al paso del agua, contar con la protección de su estructura frente
a la acción del fuego y mantener en buen estado los elementos de protección contra
caídas. Los elementos de su estructura deberán conservarse de modo que garanticen el
cumplimiento de su misión resistente, defendiéndolos de los efectos de la corrosión y
agentes agresores, así como de las filtraciones que puedan lesionar las cimentaciones.
Deberán conservarse, asimismo, los materiales de revestimiento de fachadas, cubiertas
y cerramientos de modo que no ofrezcan riesgo a las personas y a los bienes.

b) Condiciones de salubridad: Deberá mantenerse el buen estado de las redes de servicio,

instalaciones sanitarias, condiciones de ventilación e iluminación de modo que se
garantice su aptitud para el uso a que estén destinadas y su régimen de utilización.
Mantendrán tanto el edificio como sus espacios libres con un grado de limpieza que
impida la presencia de insectos, parásitos, roedores o animales vagabundos que puedan
ser causa de infecciones o peligro para las personas. Conservarán en buen estado de
funcionamiento los elementos de reducción y control de emisiones de humos y
partículas.

c) Condiciones de ornato: La fachada de las construcciones deberá mantenerse

adecentada, mediante la limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de
revestimiento.

3. Las condiciones señaladas en el apartado a) del número precedente, serán de aplicación a los
carteles e instalaciones de acuerdo con su naturaleza.

4. En solares:

89 Véase también el Código Técnico de la Edificación.

90 Véase la Instrucción 1/2017, (ANM 2017\15) del Coordinador General de Planeamiento, Desarrollo Urbano y Movilidad, relativa a
los criterios a adoptar en relación con la aplicación del Documento Básico DB-SUA “Seguridad de Utilización y Accesibilidad” del Código
Técnico de la Edificación en materia de accesibilidad. Se transcribe completa, a efectos informativos, en el documento complementario
denominado Anexos Compendio.
91 Cfr. artículos 136 y 137 Ley 9/2001 (Suelo CM) relativos a la figura de las entidades de conservación como entidades de Derecho
Pública encargadas de la conservación de las obras de urbanización cuando así lo disponga el instrumento de planeamiento o el
instrumento que defina las condiciones del sistema de ejecución.

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a) Vallado: Todo solar deberá estar cerrado mediante una valla de las determinadas en las
presentes Normas, en particular en su art. 6.10.17.

b) Tratamiento de la superficie: Se protegerán o eliminarán los pozos, desniveles, así como

todo tipo de elementos que puedan ser causa de accidentes.

c) Limpieza y salubridad: El solar deberá estar permanentemente limpio. Desprovisto de

cualquier tipo de vegetación espontánea o cultivada. Sin ningún resto orgánico o
mineral que pueda alimentar o albergar animales o plantas portadoras o transmisoras
de enfermedades o producir malos olores.

No podrá ejercerse en los solares ningún tipo de uso, ni provisional ni permanente, ni

realizarse ninguna construcción, en tanto no se otorgue la licencia correspondiente.

Artículo 2.2.7 Destino provisional de solares (N-2)

1 En todos los terrenos que tengan la consideración de solar,92 hasta el momento en que para
el mismo se otorgue licencia de edificación, podrá autorizarse, con carácter provisional, los
usos de carácter público que se indican a continuación:

a) De descanso y estancia de personas.

b) De recreo para la infancia.

c) De esparcimiento con instalaciones provisionales de carácter desmontable.

2. Excepcionalmente, el Ayuntamiento podrá igualmente autorizar al propietario a destinar el

solar a aparcamiento de vehículos, previa su preparación para tal uso.

3. El propietario podrá concertar con otras personas el destino del solar, con carácter
provisional, para los fines expresados en los apartados anteriores. Al efecto de los usos de
recreo y expansión allí señalados, se podrán situar quioscos de bebidas, aparatos de feria y
cualesquiera otras instalaciones provisionales de tipo similar.

4. La dedicación de un solar a estos usos provisionales no impide la aplicación al mismo del

régimen legal de edificación forzosa.

5. Tales usos e instalaciones habrán de demolerse cuando lo acordase el Ayuntamiento sin

derecho a indemnización, y la autorización provisional aceptada por el propietario deberá
inscribirse en el Registro de la Propiedad.

92 Cfr. artículos 14.1.a) Ley 9/2001 (Suelo CM), y 40 del RD 3288/1978, respecto del concepto de solar.

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CAPÍTULO 2.3. INCIDENCIA DEL PLANEAMIENTO SOBRE LAS SITUACIONES PREEXISTENTES

Sección Primera. Edificios fuera de ordenación

Artículo 2.3.1 Edificios fuera de ordenación (N-1)

Los edificios existentes erigidos con anterioridad a la aprobación definitiva del planeamiento
urbanístico, que resultaren disconformes con el mismo, serán calificados como fuera de
ordenación.93

Artículo 2.3.2 Clases de situaciones de fuera de ordenación (N-2)

1. El presente Plan General, a los efectos de determinar el régimen de obras permisible,

diferencia dos grados para la situación de fuera de ordenación:

a) Fuera de ordenación absoluta: Que tendrá lugar en aquellos edificios que ocupen suelo
afecto a dotaciones públicas, de carácter general o local, disconformes con las mismas.

Se excluyen de este supuesto los edificios para los que el planeamiento urbanístico
establece una alineación remitida para sustitución o reconstrucción de acuerdo con el
art. 6.3.4.e), que se someten al régimen de los edificios en situación de fuera de
ordenación relativa.

93 Acuerdo de la CSPG nº 87 de 17.12.1998: régimen aplicable a las situaciones resultantes de infracciones urbanísticas prescritas:
1º El régimen previsto en los artículos 2.3.1 a 2.3.3 de las NNUU. para los edificios fuera de ordenación es aplicable, exclusivamente, a
los edificios existentes, esto es, a los construidos, en construcción o pendientes de construir con licencia otorgada de acuerdo con
planeamientos anteriores al presente PG, según la definición establecida por el artículo 6.6.18 a) de las NNUU. Por consiguiente, dicho
régimen no es de aplicación a situaciones resultantes de infracciones urbanísticas prescritas.
De conformidad con la interpretación jurisprudencial, el régimen jurídico aplicable a las obras ilegales con infracción prescrita es,
actualmente, el contenido en el artículo 60.2 del texto Refundido de la ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, de
9.04.1976.
2º En cuanto a los usos que puedan implantarse en estos espacios, se ratifica el criterio mantenido en el acuerdo 109, de fecha
14.03.1995, del Grupo Técnico de Asesoramiento para la aplicación del anterior PGOUM. Consecuentemente, en estos espacios podrá
concederse licencia de instalación de actividades para aquéllas que pertenezcan a usos, clases, categorías y tipos que sean admitidos
por el planeamiento vigente en ese emplazamiento y situación, siempre que las obras para la adecuación de la actividad prevista estén
dentro de las indicadas en el párrafo segundo del anterior apartado primero y se cumplan las condiciones de seguridad, salubridad y
medioambientales que estén establecidas reglamentariamente. Se transcribe a continuación el texto del Acuerdo 109 de la CSPG.
“- De acuerdo con la Doctrina Jurisprudencial la situación de la nave-salón sería similar a la de un edificio fuera de ordenación.
- Aunque no se pueden efectuar obras que podrían alargar artificialmente la vida de un edificio, sin perjuicio de las previstas en el art.
3.2.2 de las NNUU, si es lícita la autorización de su uso que es reglada, esto es, que ha de ajustarse al Plan vigente del año 85 y que en
este caso concreto el local podrá destinarse a Restaurante, actividad de uso terciario, al estar ubicado en el Eje Comercial Tipo 1 y no
superar las dos plantas de altura (art. 11.12.2 de las NNUU).
- Que por tanto puede concederse la Licencia de Actividad e Instalación para la nave-salón siempre que exista dictamen de Técnico
cualificado que garantice las condiciones de seguridad para el normal desarrollo de la actividad.
- Que en el documento de la Licencia de Actividad e Instalación que se otorgue recogerá expresamente la condición de inscribir en el
Registro de la Propiedad la circunstancia de ilegalidad de la parte de la construcción que al no quedar legalizada por el transcurso del
tiempo queda en una situación “similar a la de fuera de ordenación” a efectos de dar a conocer su situación urbanística a tenor de lo
establecido en los artículos 307.4 y 309.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (LS/92). Asimismo constarán las limitaciones
establecidas para estos casos en el artículo 137 de la LS/92 y demás concordantes de las NNUU del PGOUM, ante una posible
expropiación o venta.”
(La situación de fuera de ordenación se regula en el artículo 64.b) de la Ley 9/2001). Según este artículo, el propio Plan podrá regular ambas
situaciones. El PGOUM lo hace, pero sin especificar las obras admisibles en situaciones de infracción prescrita, por lo que se puede considerar
vigente este acuerdo interpretativo).

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b) Fuera de ordenación relativa: Que tendrá lugar en aquellos edificios en los que la
disconformidad se produce por causas distintas de las señaladas en el apartado a)
precedente.

Artículo 2.3.3 Régimen de obras y de usos en los edificios en situación de fuera de ordenación (N-2)94

1. En los edificios existentes en situación de fuera de ordenación absoluta:95

94 1) Véase Acuerdo de la CSPG nº 87, de 17.12.1998, transcrito en nota al artículo 2.3.1.

2) El Acuerdo de la CSPG nº 164 de 2.11.2000: Interpretación del artículo 2.3.3 de las NNUU: régimen de fuera de ordenación aplicable
a edificios incluidos en Áreas de Planeamiento Remitido (APR), establece:
1º. Los edificios situados en Áreas de Planeamiento Remitido (APR), estarán:
a) En situación de fuera de ordenación absoluta cuando ocupen suelo afecto a dotaciones públicas y que dichas dotaciones sean
determinaciones vinculantes de la ficha del APR.
b) En situación de fuera de ordenación relativa en los demás casos.
2º. Régimen de obras:
a) Obras en edificios en situación de fuera de ordenación absoluta (que ocupen suelo afecto a dotaciones públicas, y que dichas
dotaciones sean determinaciones vinculantes de la ficha del APR): son autorizables las obras en los términos del Acuerdo adoptado por
la CSPG de fecha 27.05.1999, esto es, obras que tengan carácter provisional por su propia naturaleza y así lo acredite el solicitante de
la licencia, con la única precisión de que no es posible otorgar las obras a que se refiere el n° 3 del artículo 60 TRLS 76.
b) Obras en edificios en situación de fuera de ordenación relativa: son autorizables las obras a que se refiere la letra b) del número 1 del
artículo 2.3.3 de las NNUU del PG en el segundo inciso.
3º. Régimen de los usos:
a) Usos en edificios en situación de fuera de ordenación absoluta:
a. 1. Si el régimen de usos del APR está regulado: será de aplicación el régimen de usos de la situación de fuera de ordenación absoluta,
en los términos del Acuerdo adoptado por la CSPG de fecha 27.05.1999 en relación con la implantación de actividades en edificios en
situación de fuera de ordenación absoluta.
a.2. Si el régimen de usos no está regulado: será igualmente aplicable el referido acuerdo con las siguientes precisiones:
1º. El régimen de usos aplicable será el del planeamiento antecedente.
2°. Será de aplicación lo dispuesto en el número 5 del artículo 3.2.7 de las NNUU del PG.
b) Usos en edificios en situación de fuera de ordenación relativa:
b. 1. Si el régimen de los usos está regulado: será de aplicación el régimen de usos establecido para los edificios en situación de fuera
de ordenación relativa.
b.2. Si el régimen de usos no ha sido regulado: será de aplicación el mismo régimen que para los edificios en situación de fuera de
ordenación absoluta.
951) Acuerdo de la CSPG nº 110 de 27.05.1999: Posibilidad de autorizar provisionalmente actividades en edificio en situación de fuera
de ordenación absoluta, de acuerdo con el artículo 58.2 del texto refundido de la Ley del Suelo de 1976: (Recuérdese que la situación de
fuera de ordenación se regula ahora en el artículo 64.b) de la Ley 9/2001, que, sin embargo, no establece las obras admisibles en esa situación,
por lo que se puede considerarse vigente este acuerdo interpretativo)
“Los edificios en situación de fuera de ordenación absoluta se regirán por lo dispuesto en el apartado uno del artículo 2.3.3 de las
NNUU. No obstante, se podrán implantar actividades con arreglo a las siguientes reglas:
1ª Se podrán autorizar usos y obras provisionales, en virtud del artículo 58.2 del RDL 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba
el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, en edificios en situación de fuera de ordenación absoluta,
siempre que:
a) Los usos que se pretendan implantar sean compatibles con la norma zonal aplicable.
b) Las obras tengan carácter provisional por su propia naturaleza y así lo acredite el solicitante de la licencia. No obstante, se
podrán realizar obras parciales y circunstanciales de consolidación si no estuviera prevista la expropiación o demolición de
la finca en el plazo de quince días.
2ª El procedimiento para este tipo de licencias tendrá las especialidades siguientes:
a) La solicitud de licencia habrá de especificar que se pide con carácter provisional o, en su defecto, habrá de constar en el
expediente expresamente que el interesado solicita una licencia provisional.

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a) Los edificios que se encuentren en situación de fuera de ordenación absoluta se

sujetarán al régimen de obras directamente dispuesto en la Ley, no estableciéndose
régimen alternativo alguno en el presente Plan General, si bien se podrán admitir obras
destinadas exclusivamente al cumplimiento de las condiciones de seguridad exigidas en
estas Normas o en normativas sectoriales aplicables, condicionando la concesión de la
licencia a la renuncia expresa del incremento del valor del justiprecio expropiatorio por
dichas obras.

b) El régimen dispuesto en el apartado precedente será aplicable desde la aprobación

definitiva del Plan General, incluso para aquellos ámbitos pendientes de desarrollo de
planeamiento, siempre que la disconformidad resulte de determinaciones vinculantes
contenidas en las correspondientes fichas de instrucciones. En otro caso, se admitirán
las obras en los edificios reguladas en el art. 1.4.8, excepto las de reestructuración
parcial y general, pero condicionando la concesión de la licencia a la renuncia expresa
al incremento del valor del justiprecio expropiatorio por dichas obras.

c) En todo caso se permitirán las obras directamente dirigidas a eliminar las causas
determinantes de la situación de fuera de ordenación.

d) Las actividades existentes podrán mantenerse hasta que se produzca la expropiación,

demolición o sustitución de la edificación. No se concederán licencias para la nueva
implantación o cambio de actividades ni reinicio de expedientes de licencias
anteriormente caducadas.

e) Cuando la afección pública determinante de la situación de fuera de ordenación del

edificio, no afecte al local considerado ni a elementos comunes del edificio, y se
demuestre que la adaptación al planeamiento vigente puede llevarse a cabo
autónomamente actuando sobre la zona afectada, podrán admitirse en aquellos locales
en que concurran las circunstancias señaladas, los tipos de obras en los edificios que se
contemplen en la norma zonal u ordenanza particular del planeamiento
correspondiente, salvo las de reestructuración, y concederse en dichos locales licencias

b) Una vez iniciado el expediente, habrá de remitirse a la Comisión de Urbanismo de Madrid para que se emita el informe a que
hace referencia el artículo 58.2 del TRLS en el plazo de 10 días, salvo que se trate de sectores o ámbitos remitidos a
planeamiento ulterior. Durante este tiempo se entenderá interrumpido el plazo para el silencio administrativo. Si el informe
no se emite en dicho plazo se continuarán las actuaciones y el informe emitido de forma extemporánea podrá no ser tenido
en cuenta por el órgano actuante.
c) El texto del acuerdo de concesión de la licencia deberá contener el siguiente literal: “Esta licencia se otorga con carácter
provisional y las obras y usos autorizados en ella habrán de demolerse y cesar sin derecho a indemnización cuando así lo
acordare el órgano municipal competente.”
d) Decretada la concesión de la licencia, se notificará al interesado, con advertencia de que debe aceptar la misma para que
esta tenga eficacia y que la limitación expresada se hará constar en el Registro de la Propiedad.
e) Aceptada la licencia por el interesado, se requerirá al registrador de la Propiedad para la anotación al margen del inmueble
afectado de la concesión de la expresada licencia, a cuyo efecto se remitirá al mismo certificación literal del acuerdo de
concesión de la licencia.”
2) También hay que tener en cuenta el Acuerdo de la CSPG nº 315, de 18.02.2008. Transformación en vivienda de un local en edificio
fuera de ordenación absoluta. (calle Mejorana, 22), conforme al cual:
“1º. En un edificio residencial existente, en situación de fuera de ordenación absoluta por encontrarse fuera de alineación, invadiendo
la vía pública, no es admisible la transformación en vivienda de un local de planta baja mediante obras que excedan de lo regulado en
el artículo 2.3.3 de las NNUU.
2º. El acuerdo 110, adoptado por la CSPG, en sesión celebrada el 27.05.1999, que hace referencia a la posibilidad de autorizar
provisionalmente actividades en edificio en situación de fuera de ordenación absoluta, de acuerdo con el artículo 58.2 de la Ley del
Suelo de 1976, deberá ser reconsiderado ante el nuevo marco legal vigente, si bien es necesario señalar que dicho acuerdo es relativo
al mantenimiento e implantación de actividades, es decir, referido al apartado 1.d) del artículo 2.3.3 de las NNUU y no de los usos
cualificados”.

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de nueva implantación o cambio de usos o actividades, y reinicio de expedientes de

licencias anteriormente caducadas.

2. En edificios existentes en situación de fuera de ordenación relativa:96

a) Además de las obras directamente admitidas en ley, se podrán realizar las obras en los
edificios permitidas en la norma zonal u ordenanzas particular de las áreas de
planeamiento correspondiente, salvo las de reestructuración que afecten a más del
cincuenta por ciento (50%) de la superficie edificada del edificio.

b) Las obras de nueva edificación deberán someterse a las condiciones establecidas en la

normativa aplicable.

c) Salvo determinación en contra de la norma zonal u ordenanza particular de las áreas de

planeamiento correspondiente, se admite la nueva implantación y cambio de usos o
actividades.97

Sección Segunda. Edificaciones inadecuadas

Artículo 2.3.4 Edificaciones inadecuadas (N-1)

1. Los edificios existentes en los que un uso disconforme con el planeamiento urbanístico
alcance una superficie edificada superior al cincuenta por ciento (50%) de la superficie total
edificada del mismo, podrán dar lugar a la declaración de edificación inadecuada.

2. Para entender que existe disconformidad, la discrepancia deberá producirse tanto con el uso
cualificado como con aquellos que puedan implantarse a través del régimen de
compatibilidad de usos establecido en la regulación de la normativa aplicable.

3. La declaración de edificación inadecuada llevará consigo los efectos establecidos en el art.

228 de la LS.98

96 Acuerdo de la CSPG nº 26, de 12.03.1998. Obras de edificios en situación de fuera de ordenación. Solicitud de licencia de
reestructuración en edificio exclusivo uso terciario recreativo para espectáculos en Norma Zonal 4 y en el ámbito de un eje comercial,
que se encuentra Fuera de Ordenación Relativa, al ocupar la construcción la totalidad de la parcela al superar el fondo máximo permitido,
pero sin agotar la edificabilidad.
Acuerdo: Salvo los supuestos contemplados en el Capítulo 8.1 Sección Quinta - Recuperación de patios de manzana y espacios libres -
, en edificios en situación de Fuera de Ordenación Relativa, las obras de reestructuración general deberán cumplir las condiciones de
las obras de Nueva Edificación que sean posibles como consecuencia del mantenimiento de fachadas y cubiertas. Ello, sin perjuicio del
cumplimiento del artículo 2.3.3.2.a) de las NNUU.
97 Acuerdo de la CSPG nº 37, de 16.04.1998. Cambio de uso en edificio fuera de ordenación relativa.
En la Norma Zonal 9 grado 3º, en un edificio construido de acuerdo con un planeamiento anterior, cuya edificabilidad sea mayor que la
permitida por el vigente PG, y por esta razón en situación de fuera de ordenación relativa, podrán realizarse nuevas implantaciones o
cambios de uso, cuando la Norma Zonal correspondiente los considere como uso cualificado o compatible y las obras precisas para el
cambio no fuesen de reestructuración que afecten a más del 50% de la superficie edificada del edificio.
98El artículo 228 TRLS 92 fue declarado inconstitucional, en sus apartados 1 y 2 por su carácter supletorio, por la sentencia del TC
61/1997, de 20 de marzo. La referencia debe entenderse realizado al artículo 170.2 Ley 9/2001 (Suelo CM).

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TÍTULO 3. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO

CAPÍTULO 3.1. DIVISIONES URBANÍSTICAS DEL SUELO

Artículo 3.1.1 Por razón de la clasificación del suelo (N-1)99

1. El Plan General divide el territorio municipal, dependiendo de su incorporación o no al

proceso urbanístico y de la situación de hecho concurrente, en las siguientes clases de suelo:

a) Suelo urbano:100 Se distinguen las siguientes categorías:101

• Suelo común urbano/consolidado.

• Suelo urbano no consolidado.

El suelo urbano aparece delimitado en los Planos de Ordenación y Gestión y se regula

específicamente en el Capítulo 3.2 del presente Título.

b) Suelo urbanizable:102 Esta clase de suelo se divide en las categorías siguientes:103 104

i) Suelo urbanizable incorporado.

ii) Suelo urbanizable sectorizado pormenorizado.

iii) Suelo urbanizable programado/sectorizado.

iv) Suelo urbanizable no programado/no sectorizado.

El suelo urbanizable aparece delimitado en los Planos de Ordenación y Gestión y se

regula específicamente en el Capítulo 3.3 de este Título.

c) Suelo no urbanizable.105 Se distinguen dos categorías:

99 Artículo 3.1.1 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
100Cfr. artículos 21.3 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 14.1 Ley 9/2001 (Suelo CM), debiendo configurarse como suelo
urbanizado al suelo urbano.
101 Cfr. artículo 14.2 Ley 9/2001 (Suelo CM), que distingue dentro del suelo urbano entre consolidado y no consolidado.
102 Cfr. artículos 21.2.b) del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 15.1 Ley 9/2001 (Suelo CM), debiendo configurarse como suelo rural
al suelo urbanizable.
103 Cfr. artículo 15.2 Ley 9/2001 (Suelo CM), que distingue dentro del suelo urbanizable la categoría de sectorizado y no sectorizado.
104De conformidad con la Disposición Transitoria Primera, apartado c), Ley 9/2001 (Suelo CM), al suelo clasificado como urbanizable
no programado se le aplicará el régimen del suelo urbanizable no sectorizado.
105Cfr. artículos 21.2.a) RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 16 Ley 9/2001 (Suelo CM), respecto del suelo no urbanizable de
protección en cuanto suelo en situación básica de suelo rural.

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i) Suelo no urbanizable común.106

ii) Suelo no urbanizable protegido: Dentro de esta categoría el Plan General distingue
los siguientes subtipos:

• Suelo no urbanizable de protección especial NUP.1.

• Suelo no urbanizable de protección ecológica NUP.2.

• Suelo no urbanizable de protección forestal NUP.3.

• Suelo no urbanizable de protección de cauces y riberas NUP.4.

• Suelo No Urbanizable de protección de vías pecuarias NUP.5.

• Suelo No Urbanizable de Protección de infraestructuras y dotaciones NUP.6.

La delimitación general del suelo no urbanizable aparece fijada en los Planos de

Ordenación (O) y Clasificación del Suelo (CL) y se regula específicamente en el Capítulo
3.4 de este Título.

2. En cualquier caso se estará a las limitaciones contenidas en las disposiciones sectoriales

aplicables en materia de protecciones y servidumbres de los elementos o sistemas reflejados
en el Plano PS de la documentación del PG y en los planos correspondientes de los AOEs
(sistemas generales o redes supramunicipales).

3. Salvo mayores precisiones de las presentes Normas o de los Planeamientos, en suelo urbano
y urbanizable, se consideran encuadrables en el nivel 1, como determinación estructurante,
las que afecten a los aprovechamientos tipo de las Áreas de Reparto delimitadas en dichas
clases de suelo y a la estructura conformada por los Sistemas Generales (redes generales o
supramunicipales). El resto de sus determinaciones se consideran encuadradas en el nivel 2.

Artículo 3.1.2 Por razón de su consideración como terrenos dotacionales o redes públicas (N-1)107 108

1. Tienen la consideración de terrenos dotacionales o redes públicas conforme determina el

artículo 36 de la LSCM, aquellos elementos de la ordenación urbanística que se encuentren

106
De conformidad con la Disposición Transitoria Primera, apartado c), Ley 9/2001 (Suelo CM), al suelo clasificado como no urbanizable
común se le aplicará el régimen del suelo urbanizable no sectorizado.
107 Cfr. artículo 36 Ley 9/2001 (Suelo CM) que configura como redes públicas el conjunto de los elementos de las redes de
infraestructuras, equipamientos y servicios públicos que se relacionan entre sí con la finalidad de dar un servicio integral, diferenciando
entre la red supramunicipal, integrada por aquellos elementos cuya función, uso, servicio y/o gestión es predominantemente de carácter
supramunicipal siendo propia de las políticas de la Administración del Estado o de la Comunidad de Madrid; la red general, integrada
por aquellos elementos cuya función se limita al uso y servicio de los residentes en el municipio y gestión de su propio espacio, pero
sin ser claramente adscribibles a ningún área homogénea, ámbito de actuación, sector o barrio urbano o rural concreto, ni tampoco al
nivel supramunicipal; y la red local, integrada por aquellos elementos cuya función se puede limitar al uso, servicio y gestión
predominante de los residentes en un área homogénea, ámbito de actuación, sector o barrio urbano o rural concreto.
108 Artículo 3.1.2 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).

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al servicio de las necesidades de la población y que puedan ser encuadrables en cualquiera

de los dos apartados siguientes:

a) Sistemas generales: Son las redes supramunicipales o generales que, como elementos
fundamentales de la ordenación urbanística del término municipal, integran la
estructura general y orgánica del territorio.

Los sistemas generales/redes supramunicipales o generales son:

i) Zonas Verdes (V).

ii) Deportivo (D).

iii) Equipamientos (E).

iv) Servicios Públicos (S).

v) Servicios de la Administración Pública (A).

vi) Servicios Infraestructurales (I).

vii) Servicios de Transporte (T).

viii) Vía Pública (C).

El régimen jurídico del suelo de sistemas generales, tanto en relación con la delimitación
de áreas de reparto y cálculo del aprovechamiento tipo como con los métodos para su
obtención, es el regulado en el Capítulo 3.5. del presente Título.

El señalamiento del suelo de redes supramunicipales o generales o sistemas generales

queda reflejado en el Plano de Sistemas Generales (SG) y el de Gestión (G)
especificándose en éste su adscripción a los efectos de obtención y valoración.

b) Dotaciones locales: Son las redes locales, que no forman parte de la estructura general
y orgánica del territorio y que se encuentran al servicio del sector, de unidades de
ejecución o ámbitos territoriales equivalentes, según lo determinado en la legislación
aplicable.

El régimen jurídico de las dotaciones locales, en lo que respecta a su incidencia en la

delimitación de áreas de reparto y cálculo del aprovechamiento tipo y en cuanto a su
ejecución es, igualmente, el regulado en el Capítulo 3.5 de este Título.

El señalamiento de dotaciones locales y su adscripción a los efectos de obtención y

valoración figuran en el plano de Gestión (G).

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Artículo 3.1.3 Por razón de la calificación del suelo (N-1)109

1. Mediante la calificación, el Plan General determina la asignación zonal de los usos

urbanísticos y regula el régimen de éstos con carácter global para todas las clases de suelo y
con carácter pormenorizado para las áreas en suelo urbano de ordenación directa o en el
suelo sectorizado pormenorizado.

2. La pormenorización de los usos en las áreas de suelo urbanizable y en las de suelo urbano
sujetas a desarrollo de la ordenación, es función propia del planeamiento parcial y especial
correspondiente.

3. Por razón de su aptitud urbanística se diferencian los siguientes usos:

a) Usos cualificado característico o global: es el destino funcional que el planeamiento

urbanístico le atribuye al suelo en relación al conjunto del término municipal. Sobre el
ámbito de suelo urbano y sector de suelo urbanizable deberá establecerse, con el
carácter de determinación estructurante de la ordenación urbanística, el uso global, de
forma que se caracterice sintéticamente el destino conjunto del correspondiente suelo.
A efectos del cálculo del aprovechamiento tipo es el que predomina entre los
cualificados de un área de reparto, asignándose a su coeficiente de ponderación el valor
de la unidad.

b) Uso cualificado no característico o pormenorizado.110 Son aquellos usos que

directamente corresponden a las calificaciones previstas por el planeamiento para una
determinada área del suelo urbano, o sector del suelo urbanizable, o en zonas
diferenciadas de dichas áreas o sectores. A los efectos del cálculo de aprovechamiento
tipo/unitario/coeficiente de edificabilidad se les asignan coeficientes de ponderación
respecto al uso cualificado característico o global.

c) Usos no cualificados o admisibles.111 Constituyen un sistema de usos supeditados a los

cualificados que, en unos casos, cooperan para el correcto funcionamiento de aquellos,
y en otros completan colateralmente el marco funcional del área, zona o sector,
propiciando así el carácter diverso que el Plan pretende desplegar sobre el suelo en él
ordenado.

109 Artículo 3.1.3 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
110Art. 42. 5.e) LSCM: Definición de los coeficientes en que se fijen las relaciones de ponderación u homogeneización entre todos los
usos pormenorizados. El PG deberá justificar expresamente las variaciones de coeficientes entre áreas distintas... 7) Sin perjuicio de una
mayor concreción mediante desarrollo reglamentario, tal justificación se realizará mediante el siguiente procedimiento:
a. Sobre cada zona urbanística de ordenación pormenorizada incluida en el sector se calculará la superficie edificable para cada
uso pormenorizado según las condiciones del planeamiento.
b. Se homogeneizará cada superficie edificable multiplicándola por el coeficiente de ponderación del uso pormenorizado a que
se destina con relación al uso característico del sector. La suma de todas las superficies edificables homogeneizadas será la
superficie edificable de cada zona urbanística de ordenación pormenorizada, expresada en metros cuadrados construibles
en el uso característico.
c. El coeficiente de edificabilidad del sector será el cociente de la suma de las superficies edificables de todas las zonas
urbanísticas de ordenación pormenorizada incluidas en el sector entre la superficie de suelo del sector y de las redes públicas
a él adscritas.
El coeficiente de edificabilidad del sector deberá ser igual o inferior al aprovechamiento unitario del mismo. El aprovechamiento
urbanístico total del sector será el resultante de multiplicar el coeficiente de edificabilidad por la superficie de suelo del sector y de las
redes públicas a él adscritas.
111 Art. 38.5 LSCM

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO - 63 -

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Estos usos por la caracterización de su génesis, potestativa o inducida, no directamente

impuesta por el Plan General, no intervienen en el cálculo de Aprovechamiento
Tipo/Unitario de las Áreas de Reparto.

Los usos no cualificados/admisibles se dividen en:

i) Usos compatibles, entre los que se distinguen los siguientes:

- Usos asociados.
-
- Usos complementarios.
-
- Usos alternativos.
-

ii) Usos autorizables.

iii) Usos prohibidos.

iv) Usos provisionales.

4. Las condiciones particulares de los usos cualificados, el régimen de los usos compatibles, la
contemplación de los usos en función de su naturaleza, régimen de interrelación,
consideración en el cálculo del aprovechamiento tipo, grado de pormenorización o grado de
afección de un edificio aparecen regulados en el Título 7 de las presentes Normas.

5. La delimitación de las zonas y el señalamiento espacial de los usos figuran en el Plano de

Ordenación (O).

Artículo 3.1.4 Por razón del planeamiento aplicable (N-1)112 113

1. Tanto en las diferentes clases de suelo sujetas al proceso de desarrollo urbano, como en el
suelo de sistemas generales, se diferencian las siguientes situaciones y el planeamiento
aplicable a las mismas:

a) En el suelo urbano:

i) Suelo urbano común o consolidado (SUC), ordenado de modo directo y finalista

cuyo desarrollo, viene posibilitado por la aplicación de las determinaciones tanto
básicas como de detalle fijadas por el Plan General para la zona de que se trate.

112Cfr. artículo 44 Ley 9/2001 (Suelo CM), que establece como instrumentos de ordenación de los suelos clasificados como
urbanizables no sectorizados a los Planes de Sectorización, los cuales deben contener la ordenación estructurante de dichos suelos.
113 Artículo 3.1.4 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).

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ii) Áreas de planeamiento incorporado (API), caracterizadas por incorporar el Plan

General, con o sin modificaciones, las determinaciones de planeamiento y gestión
de su ordenación anterior aprobada o en trámite de aprobación.

iii) Áreas de planeamiento específico (APE), caracterizadas por fijar el Plan General las
determinaciones de planeamiento básico y de detalle, y remitir únicamente la
gestión o parte de ella a desarrollo posterior.

iv) Áreas de Planeamiento remitido (APR), son aquéllas para las que el Plan General
contiene la ordenación básica, con remisión a ulterior desarrollo por medio de
Planes Parciales, Especiales o Estudios de Detalle.

b) En el suelo urbanizable:

i) Sectores de suelo urbanizable programado incorporado, que se desarrollan con

arreglo al planeamiento anteriormente vigente.

ii) Sectores de suelo urbanizable sectorizado pormenorizado, que incorporan

determinaciones pormenorizadas propias del planeamiento de desarrollo.

iii) Sectores de suelo urbanizable programado/sectorizado, pendientes de desarrollo

por medio de los Planes Parciales correspondientes (PP).

iv) Áreas de suelo urbanizable no programado/no sectorizado, pendientes de

desarrollo a través de Planes de Sectorización.

c) En el suelo de sistemas generales:

i) El Plan General remite la ejecución de determinados elementos de sistemas

generales a una ordenación especial por medio de Ámbitos de Ordenación Especial
(AOE).

2. La delimitación o señalamiento de las distintas áreas de planeamiento de desarrollo figura en

el Plano de Ordenación (O). La regulación de las condiciones para la ordenación de dichas
áreas se contiene en los Capítulos 2, 3 y 4 del presente Título, según la clase de suelo de que
se trate.

Artículo 3.1.5 Por razón de la gestión urbanística (N-1)

1. Por razón de la gestión urbanística el Plan General distingue:

a) Los ámbitos constituidos por áreas de reparto delimitadas en las distintas clases de
suelo, cuyo objeto es el cálculo del aprovechamiento tipo de cada una de ellas.114

114De conformidad con los artículos 84 y 85 Ley 9/2001 (Suelo CM), las áreas de reparto sólo se proyectan sobre suelo urbanizable,
mientras que el suelo urbano, de conformidad con el artículo 37 Ley 9/2001 (Suelo CM), se divide en áreas homogéneas, delimitándose
dentro del suelo urbano no consolidado ámbitos de actuación.

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b) Los ámbitos constituidos por unidades de ejecución, continuas o discontinuas, en los

que tiene lugar la ejecución del planeamiento mediante los sistemas de actuación
contenidos en la legislación urbanística.115

c) Los ámbitos de suelo urbano en los que la ejecución del planeamiento haga necesario
acudir a los procedimientos establecidos en los arts. 185 a 198 de la LS116 sobre
actuaciones asistemáticas en suelo urbano.117

2. La ejecución de la ordenación urbanística prevista por el Plan General para el suelo

urbanizable tendrá lugar a través de actuaciones sistemáticas en las unidades de ejecución
que a tal efecto se delimiten.118

3. El Plano de Gestión contiene las delimitaciones y previsiones de los ámbitos de gestión en

suelo urbano.

115 Cfr. artículo 98 Ley 9/2001 (Suelo CM).

116Los artículos 185 a 198 TRLS 92 fueron declarados inconstitucionales por su carácter supletorio por la sentencia del TC 61/1997,
de 20 de marzo.
117 Cfr. artículo 82.2.a) Ley 9/2001 (Suelo CM) respecto de las actuaciones aisladas.
118 Cfr. artículos 82.2.b) y 84 Ley 9/2001 (Suelo CM).

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CAPÍTULO 3.2. RÉGIMEN DE LOS ÁMBITOS DE SUELO URBANO119

Sección Primera. Determinaciones generales

Artículo 3.2.1 Definición (N-1)120

1. Tendrán la consideración de suelo urbano:121

a) Aquellos terrenos que cuenten con los servicios de acceso rodado, abastecimiento de
agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica, con características
adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir, o
aquellos que tengan su ordenación consolidada al estar edificadas al menos las dos
terceras partes de los espacios aptos para ello según las determinaciones del Plan
General.

b) Aquellos terrenos que lleguen a disponer en ejecución del Plan General, de los servicios
de urbanización a que se refiere el apartado anterior.

2. Dentro del suelo urbano el Plan establece las siguientes categorías,122 conforme establece el
artículo 14.2 de la LSCM:

a) Suelo Urbano común o consolidado.

b) Áreas de planeamiento incorporado (API).

c) Áreas de planeamiento específico (APE).

d) Áreas de planeamiento remitido (APR).

3. Las API, APE o APR tendrán la consideración de suelo urbano consolidado o no consolidado
en función del efectivo cumplimiento de los deberes urbanísticos. Las determinaciones
contenidas en las fichas de las API, APE y APR tendrán consideración de N-1 cuando incidan
en la estructura general y orgánica del territorio, y en particular en Sistemas Generales y
aprovechamiento. El resto de las determinaciones tendrán la consideración de N-2.123

119 Se modifica el nombre del Capítulo 3.2. por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
120 Artículo 3.2.1 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
121Cfr. artículos 21.3 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 14.1 Ley 9/2001 (Suelo CM), debiendo configurarse como suelo
urbanizado al suelo urbano.
122 Cfr. artículo 14.2 Ley 9/2001 (Suelo CM), que distingue dentro del suelo urbano entre consolidado y no consolidado.
123 Cfr. artículos 35 a 40 Ley 9/2001 (Suelo CM) respecto a las determinaciones estructurantes y las determinaciones pormenorizadas.

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Artículo 3.2.2 Delimitación (N-1)

La delimitación de suelo urbano se contiene en el Plano de Ordenación (O) mediante la

adscripción a dicha clase de suelo de los siguientes ámbitos:

a) Integran el Suelo Urbano común aquellos terrenos delimitados en el Plano de

Ordenación y afectos a las diferentes normas zonales.

b) Integran las áreas de planeamiento incorporado aquellos terrenos delimitados en el

Plano de Ordenación, señalados con el código API.

c) Integran las áreas de planeamiento específico aquellos terrenos delimitados en el Plano

de Ordenación, señalados con el código APE

d) Integran las áreas de planeamiento remitido aquellos terrenos delimitados en el Plano

de Ordenación, señalados con el código APR.124

Artículo 3.2.3 Áreas de reparto y ámbitos de suelo urbano (N-1)125 126

1. El suelo clasificado como urbano/sectorizado por el Plan General queda dividido en áreas de
reparto de beneficios y cargas en las que quedan incluidos, en su caso, las redes dotacionales

124 Acuerdo de la CSPG nº 151, de 1.06.2000. Criterios aplicables a los planeamientos de desarrollo en las APR y APE.
1º. En todos los casos, las Áreas de Planeamiento Remitido (APR) remiten a un planeamiento de desarrollo, Plan Especial o Estudio de
Detalle, enmarcado en unas "condiciones de partida", de distinto carácter, fijadas por el PG a través de las fichas de condiciones.
Asimismo, en los ámbitos de suelo urbano ordenados como Áreas de Planeamiento Específico (APE), el PG articula una ordenación
diferenciada a tenor de los objetivos y circunstancias particulares del ámbito correspondiente.
2º. Las alteraciones puntuales de la ordenación urbanística de un APR o APE que varíen algún aspecto de las condiciones impuestas al
planeamiento sin modificar los objetivos de ordenación previstos por el PG, podrán sustentarse en la figura de planeamiento a que
correspondan sus determinaciones por razón de su alcance o naturaleza, sin necesidad de proceder a tramitar una modificación de PG
que, sin embargo, resultará procedente siempre que se alteren dichos objetivos, o las condiciones que se enuncian en los apartados
siguientes de este Acuerdo.
3º. Deberá tramitarse una Modificación de PG cuando se produzca alguno de los siguientes supuestos: alteración de los usos
cualificados, aumento de aprovechamiento, reducción de zonas verdes, reducción global de usos dotacionales o alteración de sistemas
generales; y, en los casos de tipologías unifamiliar y colectiva de baja densidad, cuando se produzca aumento de densidad o alteración
de dichas tipologías.
4º. Las Modificaciones y planeamientos de desarrollo que afecten a las APR y APE se incorporarán a la versión actualizada del PG que
puede consultarse en su Visualizador. En el caso de las APR se anotarán en la casilla "Desarrollos y/o Modificaciones" y en de las APE
en la casilla que se preverá en el Visualizador. Todas ellas se incorporarán en su día al documento del PG.
5º. Los criterios fijados en este acuerdo, que interpretan y completan el régimen aplicable a las APR y a las APE, sustituyen en su
aplicación a todos aquéllos que hayan sido adoptados con anterioridad o se opongan o contradigan de algún modo a los mismos.
125De conformidad con los artículos 37 y 82.2.a) Ley 9/2001 (Suelo CM) la gestión del suelo urbano consolidado, integrado en las áreas
homogéneas, deberá realizarse a través de actuaciones aisladas, verificándose realizándose la equidistribución, de resultar necesaria, a
través de la reparcelación y no mediante actuaciones integradas mediante áreas de reparto, salvo que el PGOU no establezca la
completa ordenación pormenorizada y remita su concreción a un instrumento urbanístico de desarrollo, en ámbitos de suelo urbano
consolidado que constituyan conjuntos históricos o tradicionales sobre los que convenga formular un Plan Especial a fin de detallar la
ordenación pormenorizada en aras a su protección patrimonial y recuperación funcional; piezas concretas de suelo urbano consolidado,
sean manzanas o incluso solares individuales, sobre las que se propone una ordenación singular, de forma que, previamente a autorizar
actos de ejecución en las mismas, sea necesario formular algún instrumento urbanístico de desarrollo al que se remite la fijación de
alguna o varias de las determinaciones de ordenación pormenorizada; o se trate de elementos calificados como integrantes de redes
públicas supramunicipales o generales que, por tener notable dimensión y especial complejidad, requieran ser ordenados
pormenorizadamente a través del Plan Especial correspondiente.
126 Artículo 3.2.3 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013)

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de carácter general/supramunicipal. El Plan General distingue diferentes áreas de reparto en

función del grado de desarrollo del suelo sobre el que se sitúan.127

2. En el suelo urbano común o consolidado128 se diferencian las áreas AUC que se

corresponden con los barrios funcionales del suelo urbano común y las denominadas ADP
constituidas por las dotaciones privadas consolidadas de cada distrito administrativo.129

3. En suelo urbano consolidado se distinguen las áreas denominadas API, coincidentes con los
Ámbitos de Planeamiento Incorporado que determina el Plano de Ordenación (O). Asimismo
se encuadra en esta categoría la denominada APE con proceso de
equidistribución/urbanización ejecutado.

4. En suelo urbano no consolidado se distingue el área denominada APE con proceso de

equidistribución/urbanización pendiente.

5. Constituyen áreas independientes cada una de las parcelas en las que se dan alguna de estas
dos circunstancias: estar protegidas por la edificación que contienen como nivel 1 grado
singular, o estar protegidas por la edificación con niveles 1 ó 2 y además resultar protegidas
con nivel 1 ó 2 de protección de jardines.130

6. En los Ámbitos de Planeamiento Específico relativos a las Colonias Históricas de Viviendas

Unifamiliares y a los Cascos Históricos de Distritos Periféricos, la delimitación de áreas
homogéneas y ámbitos de actuación, se efectúa en función del grado de desarrollo del suelo
que constituye su ámbito de acuerdo con la diferenciación establecida en los apartados
anteriores.

7. En el Plano de Gestión (G) se grafían específicamente todas estas áreas de reparto salvo en
el caso de las delimitadas en Colonias y Cascos Históricos en los que la delimitación se remite
al documento gráfico de gestión del instrumento de ordenación específica de los mismos.

127 Téngase en cuenta que tales conceptos no coinciden con los adoptados por el artículo 84 Ley 9/2001 (Suelo CM), que limita la
técnica de las áreas de reparto al suelo urbano sectorizado, mientras que el suelo urbano, de conformidad con el artículo 37 Ley 9/2001
(Suelo CM), se divide en áreas homogéneas, delimitándose dentro del suelo urbano no consolidado ámbitos de actuación, verificándose
la equidistribución en tal suelo urbano consolidado mediante la reparcelación.
128 Téngase en cuenta que tales conceptos no coinciden con los adoptados por los artículos 37 y 82.2.a) Ley 9/2001 (Suelo CM), que
determinan que la gestión del suelo urbano consolidado, integrado en las áreas homogéneas, deberá realizarse a través de actuaciones
aisladas, verificándose realizándose la equidistribución, de resultar necesaria, a través de la reparcelación y no mediante actuaciones
integradas mediante áreas de reparto, salvo que el PGOU no establezca la completa ordenación pormenorizada y remita su concreción
a un instrumento urbanístico de desarrollo, en ámbitos de suelo urbano consolidado que constituyan conjuntos históricos o tradicionales
sobre los que convenga formular un Plan Especial a fin de detallar la ordenación pormenorizada en aras a su protección patrimonial y
recuperación funcional; piezas concretas de suelo urbano consolidado, sean manzanas o incluso solares individuales, sobre las que se
propone una ordenación singular, de forma que, previamente a autorizar actos de ejecución en las mismas, sea necesario formular algún
instrumento urbanístico de desarrollo al que se remite la fijación de alguna o varias de las determinaciones de ordenación
pormenorizada; o se trate de elementos calificados como integrantes de redes públicas supramunicipales o generales que, por tener
notable dimensión y especial complejidad, requieran ser ordenados pormenorizadamente a través del Plan Especial correspondiente.
129 Acuerdo de la CSPG nº 214, de 7.03.2002: Cesión del 10% del aprovechamiento lucrativo en suelo urbano común:
Dentro del marco de lo establecido en las normas de derecho transitorio de la Ley 9/ 2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid los
terrenos clasificados por el vigente PGOUM como suelo urbano común cuya gestión fue establecida mediante actuaciones
asistemáticas en AUC y/o ADP deben ser considerados como suelo urbano consolidado en atención a la definición contemplada en la
referida ley.
El deber de cesión del 10% del aprovechamiento lucrativo a favor municipal no será exigible en esta categoría de suelo ni siquiera en
los supuestos de delimitación de unidades de ejecución necesarias para la gestión del propio PG.
130
Al tratarse de suelo urbano consolidado, la gestión debe realizarse mediante actuaciones aisladas, artículo 82.2.a) Ley 9/2001 (Suelo
CM).

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO - 69 -

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Deberá entenderse que las referencias de la cartografía a áreas de reparto en suelo urbano
consolidado lo son a áreas homogéneas/ámbitos de actuación.

Artículo 3.2.4 Aprovechamiento real y aprovechamiento susceptible de apropiación (N-1)131 132

1. El aprovechamiento real o permitido por el planeamiento es el que se deriva de la aplicación

directa e inmediata de la ordenación urbanística, esto es, la superficie edificable que resulta
de la aplicación de las determinaciones que sobre cantidad o intensidad de un uso y tipología
establece el planeamiento para un terreno determinado.133 El Plan General define este
aprovechamiento mediante:

a) Índice de edificabilidad por superficie de parcela.

b) En función de ordenación específica.

c) Aplicación de parámetros formales, dispositivos, limitativos u otros.

2. El aprovechamiento susceptible de apropiación o patrimonializable por un propietario es

aquel que le reconoce la ley en función del derecho de propiedad que ostenta sobre una
parcela determinada, independientemente del aprovechamiento real que el Plan General
establece para la misma. En función de las diferentes áreas de reparto, que distingue el Plan
General, la aplicación de este precepto se concreta de la forma siguiente:134 135

a) En las áreas de reparto del suelo equidistribuido (API) el aprovechamiento

patrimonializable que a cada finca corresponde, salvo determinación expresa en la ficha
correspondiente, es el resultante de la aplicación de la legislación vigente y de la
normativa correspondiente deducida del planeamiento y gestión anteriores que se
incorporan.

b) En las áreas de reparto del suelo pendiente de equidistribución (algunas APE y APR), el
aprovechamiento patrimonializable que a cada finca corresponde es el resultado de
aplicar a su superficie el porcentaje legal del aprovechamiento tipo del área de reparto.

3. En Anexos correspondientes al final de estas Normas se enumeran las áreas de reparto y el

aprovechamiento tipo que corresponde a cada una de las áreas de reparto delimitadas en
suelo urbano.

131 La sentencia del TSJ de Madrid nº 1324/2000, de 10 de noviembre, anuló este artículo en lo referente a la aplicación de la constante
k para la determinación del aprovechamiento patrimonializable en las áreas de reparto en suelo urbano consolidado. Por consiguiente,
es inaplicable la posibilidad de eximir del pago de la constante k a las residencias de los jefes de las misiones diplomáticas prevista en el
Acuerdo nº 118 de la CSPG de 24.11.1999.
132 Artículo 3.2.4 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
133 De conformidad con el artículo 39 Ley 9/2001 (Suelo CM), en suelo urbano consolidado debe atribuirse un coeficiente de
edificabilidad a cada área homogénea, en suelo urbano no consolidado debe atribuirse un coeficiente de edificabilidad de cada ámbito
de actuación, y en suelo urbanizable sectorizado debe atribuirse un aprovechamiento unitario a cada sector.
134Respecto a los criterios de determinación de los coeficientes de edificabilidad y del aprovechamiento unitario, cfr. artículo 39 Ley
9/2001 (Suelo CM).
135 Sobre la consideración del suelo urbano consolidado en el marco del régimen transitorio de la Ley 9/2001 (Suelo CM), véase la nota
al artículo 3.2.3.

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4. Conforme determina el artículo 96 LSCM y con independencia del sistema de

actuación/ejecución adoptado para la gestión de una unidad de ejecución en suelo urbano,
se entenderá que los costes de urbanización imputables al aprovechamiento que
corresponde a la Administración, forman parte de las obligaciones de los propietarios
excluida la Administración actuante.136

Sección Segunda. Régimen de las Áreas de Planeamiento Incorporado (API)

Artículo 3.2.5 Ámbito y características (N-1)

1. En este tipo de áreas, el Plan General asume genéricamente las determinaciones del
planeamiento y su gestión inmediatamente antecedente, en algunos casos con alteraciones
parciales de las mismas.137

2. Las Áreas de Planeamiento Incorporado aparecen identificadas en el Plano de Ordenación

(O) con las siglas API, seguidas de una numeración distrital correlativa.

3. Cada API cuenta con unas fichas individuales, que particularizan su régimen normativo
concreto, en las condiciones que se detallan en los artículos siguientes.

136 Ver Ley 9/2001 (Suelo CM).

137 Acuerdo de la CSPG nº 143, de 16.03.2000: Modificaciones de PG en Áreas de Planeamiento Incorporado:
Como aclaración al régimen aplicable a las Áreas de Planeamiento incorporado (API), se establecen los siguientes criterios:
1°. En todos los casos, las Áreas de Planeamiento Incorporado (API) y los sectores de Suelo Urbanizable Incorporado (UZI) remiten a un
planeamiento de desarrollo (Plan Parcial, Plan Especial o Estudio de Detalle) enmarcado en unas "condiciones de partida de nivel Plan
Generar' (fichas de condiciones, MPPG o marco normativo genérico).
2°. Las alteraciones puntuales de la ordenación urbanística de un API ó UZI que varíen algún aspecto del planeamiento de desarrollo
incorporado, sin modificar las "condiciones de partida de nivel PG", podrán sustentarse en la figura de planeamiento que en cada caso
corresponda (Plan Parcial, Plan Especial o Estudio de Detalle), sin necesidad de tramitar una MPG. Por el contrario, cuando se alteren
las "condiciones de partida de nivel PG; se requerirá tramitar una MPG.
3°. En todo caso, deberá tramitarse una MPG cuando se produzca alguno de los siguientes supuestos: cualquier que pueda ser planteada
a partir de la entrada en vigor de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, deberá ser analizado de manera particular a fin
de establecer el alcance cualitativo y cuantitativo de las determinaciones urbanísticas afectadas por la pretendida modificación y, una
vez esclarecido el carácter estructurante o pormenorizado de la misma, optar por el instrumento de planeamiento más adecuado. Del
mismo modo se procederá con cualquier otra determinación de planeamiento que se pretenda alterar.
4°. Como excepción a lo establecido en el apartado anterior, en los casos en que puedan resultar de aplicación las "Condiciones
Particulares para la Remodelación" (Arts. 8.11.1 al 8.11.8 de las NNUU.), se estará a lo dispuesto en las mismas.
5°. Cuando la alteración pretendida se enmarque en los supuestos contemplados en el artículo 8.0.3 de las NNUU. o en el artículo 65.1
del Reglamento de Planeamiento, podrá recurrirse a tramitar un Estudio de Detalle, tanto en API como en UZI, sin necesidad de
modificar el PG.
6°. Los planeamientos de desarrollo que afecten a un API ó UZI se irán anotando en la casilla "Desarrollos y/o Modificaciones" de la
versión actualizada de PG que puede consultarse en el Visualizador y en su día se incorporarán al documento de PG.
Acuerdo de la CSPG nº 154, de 1.06.2000. Modificaciones del PG en Áreas de Planeamiento Incorporado (API): complementación del
acuerdo correspondiente al tema número 143 de la CSPG, de fecha 16.03.2000. el apartado tercero se modifica en los siguientes
términos:
Complementar el apartado Tercero del acuerdo correspondiente al tema número 143, adoptado por la CSPG en su sesión número 21,
celebrada el 16.03.2000, cuyo nuevo texto queda redactado como sigue:
3º. En todo caso, deberá tramitarse una MPG cuando se produzca alguno de los siguientes supuestos: cualquier que pueda ser planteada
a partir de la entrada en vigor de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, deberá ser analizado de manera particular a fin
de establecer el alcance cualitativo y cuantitativo de las determinaciones urbanísticas afectadas por la pretendida modificación y, una
vez esclarecido el carácter estructurante o pormenorizado de la misma, optar por el instrumento de planeamiento más adecuado. Del
mismo modo se procederá con cualquier otra determinación de planeamiento que se pretenda alterar".

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO - 71 -

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Artículo 3.2.6 Contenido de las Fichas de Condiciones de las API (N-1)

1. Las fichas de condiciones de las API son tres:

a) Situación en el Municipio.

b) Delimitación del ámbito de ordenación.

c) Condiciones particulares.

2. Las fichas a) y b) tienen un carácter meramente informativo, y definen gráficamente su

situación y relación con la ciudad.

3. La ficha c) contiene:

a) En el epígrafe "planeamiento incorporado", la referencia del plan, o planes sucesivos en

su caso, que conforman el planeamiento inmediatamente antecedente, que se
incorpora al Plan General.

b) La casilla de Observaciones y Determinaciones Complementarias detalla las variaciones

que el Plan General ha introducido expresamente en el planeamiento que se incorpora,
así como matizaciones o aclaraciones, que ayudan a conocer el proceso de
planeamiento que se asume.

Artículo 3.2.7 Régimen urbanístico de las API (N-1)138 139

1. Las condiciones particulares por las que se rigen las API, son las correspondientes al
planeamiento inmediatamente antecedente que se asume, detalladas en los documentos de
planeamiento originales, cuyas referencias se relacionan en la Ficha de Planeamiento

138Acuerdo de la CSPG nº 11, de 11.12.1997: Quedar enterada y ratificar las instrucciones de aplicación del artículo 3.2.7 de las NNUU
del PGOUM de fecha 24.09.1997 dictadas por el Gerente Municipal de Urbanismo.
139Según la sentencia del TSJM de 27.05.2004, (confirmada por STS de 17.03.2009), la verificación de la conformidad a derecho de las
determinaciones de las API no resulta de la validez, conforme a la normativa urbanística vigente cuando fueron aprobados, de los
instrumentos de planeamiento precedentes sino si las determinaciones de ese planeamiento anterior que han sido incorporadas al PG
revisado son o no conformes al Derecho vigente en el momento en que la Revisión se aprobó.
Así en el FJ 7º, recoge que: “El contenido de los artículos 3.2.5, y 3.2.6 y 3.2.7 de las citadas Normas evidencia que en las API el Plan
revisado no asume propiamente los instrumentos de planeamiento y de gestión anteriores sino sus determinaciones, de ahí que, de una
parte, el API pueda asumir en su integridad las determinaciones del planeamiento ya aprobado, pueda modificarlas y pueda incluso
incorporar planeamiento no aprobado definitivamente y, de otra, que las incorporadas determinaciones del planeamiento anterior se
hayan de conjugar con las del nuevo, de lo que es exponente el artículo 3.2.7 de las NNUU de la Revisión del PG-97, relativo al régimen
urbanístico de las API."
La sentencia del TSJM de 07.10.2009 (firme al inadmitirse recurso por Auto TS 09.09.2010) que anula el Acuerdo de la CSPG del
PGOUM de 22.03.2007 (Tema 304) señala que: "La Comisión, para alcanzar su conclusión contraria, prescinde del carácter de esa
norma especifica de usos y acude a lo que podría denominarse una norma finalista, que vendría contenida en el PG-85, a modo de
objetivo a cumplir por el plan parcial. Se trata de las "instrucciones para la ordenación del área': según la cual los edificios residenciales
colectivos a la calle Villablanca presentarían fachada con bajos comerciales
Ese aparente desajuste entre las instrucciones para la ordenación y la norma particular del plan parcial, en opinión de la Sala, no puede
resolverse a favor de las primeras, por dos razones: porque la regulación de usos pormenorizados es cometido del plan parcial y, además,
porque se trata de un área de planeamiento incorporado, de modo que lo que se integra en el PG-97 es el plan parcial y no el PG-85,
que habría venido derogado y sustituido por el nuevo planeamiento que, eso sí incorpora, únicamente el Plan Parcial aprobado
definitivamente el 31.07.1986."

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Incorporado, y con las modificaciones o adaptaciones que exclusivamente, en su caso, se

especifican en la casilla de Observaciones y Determinaciones Complementarias.140

2. A efectos de una interpretación cabal de las determinaciones del Área de Planeamiento

Incorporado y para todos aquellos aspectos de detalle relativos a temas puntuales de las
mismas, se utilizarán las determinaciones que sobre estos temas están contenidas en los
antecedentes administrativos correspondientes.

Particularmente las representaciones gráficas que figuran en las fichas y planos de

ordenación correspondientes, tienen exclusivo valor de mera referencia de la situación del
ámbito de planeamiento en relación con la ciudad. Las determinaciones gráficas de la
ordenación, son las que expresamente se reflejan en los planeamientos de origen por aquél.

3. Cuando la casilla de Observaciones y Determinaciones Complementarias esté en blanco, se

sobreentiende que el planeamiento inmediatamente antecedente se asume íntegramente.

4. En caso de discrepancia entre el planeamiento antecedente y el Plano de Ordenación (O),

se consideran predominantes las determinaciones específicas de los expedientes de origen,
en todo lo que no figure expresamente indicado en la casilla de Determinaciones
Complementarias.

5. Las API quedan sometidas al cumplimiento de las condiciones generales definidas en los
Títulos 6 y 7 de las presentes Normas Urbanísticas. Se mantiene el régimen de usos
compatibles regulado en las Ordenanzas particulares del planeamiento incorporado, si bien,
a efectos de su integración en el régimen general de usos instituido por el Plan General,
dichos usos compatibles tienen el carácter de complementarios o alternativos, según se
admitan en parte o en todo el edificio, y ello sin perjuicio de que en función de las
condiciones particulares de los usos regulados en estas Normas, dichos usos compatibles

140Acuerdo de la CSPG nº 223, de 5.12.2002. Posibilidad de admitir el desarrollo de "torreones" en los ámbitos de API y APR cuya
regulación hace referencia a la Norma Zonal 4 del PG-85:
1º. En coherencia con el criterio que deriva del artículo 3.2.7 de las NNUU, debe interpretarse que, cuando la regulación de un
planeamiento antecedente, incorporado al vigente PG, hace referencia a la NZ 4 (Edificación en manzana cerrada), resultan de aplicación
las determinaciones de la NZ.4 (Edificación en manzana cerrada) del PG-97, y las observaciones y determinaciones complementarias
que, en su caso, figuren en la ficha correspondiente.
2º. En áreas donde el PG incorpora planeamientos antecedentes, cuando la regulación hace referencia a la NZ. 4 (Edificación en manzana
cerrada), resulta admisible el desarrollo de "torreones", conforme establece el artículo 8.4.10 de las NNUU, salvo que en la casilla de
"Determinaciones y Observaciones Complementarias" se establezcan previsiones en contra. En ningún caso, el desarrollo de "torreones"
permitirá superar la edificabilidad máxima establecida para el edificio.

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO - 73 -

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puedan tener otro carácter. Asimismo, es de aplicación el régimen de usos asociados

regulados en las presentes Normas.141 142 143

6. Las parcelas calificadas como dotacionales se regulan por el régimen definido por el Plano
de Ordenación (O) y el Título 7 de las Normas Urbanísticas del presente Plan General, salvo
que el API correspondiente regule condiciones específicas, en cuyo caso éstas serán las de
aplicación; no obstante, el uso de otros servicios urbanos instituido en el Plan General de
1985 se regulará en todo caso por las condiciones establecidas en el Capítulo 7.11 de las
presentes Normas.

7. El número de viviendas que, en su caso, figure en las condiciones particulares de los

planeamientos que se incorporan, tiene carácter vinculante en aquellos de sus ámbitos
ordenados en vivienda unifamiliar o colectiva de baja densidad. En los restantes supuestos
se aplicarán las siguientes reglas:144

i) En aquellas Áreas de Planeamiento Incorporado que ordenan ámbitos de suelo

urbano del Plan General de 1985, el número de viviendas carece de carácter
vinculante.

ii) En las Áreas de Planeamiento Incorporado que provienen de Planes Parciales de

Desarrollo del Plan General de 1985, el número de viviendas que en su caso, figure
en los documentos del planeamiento antecedente, carecerá de carácter vinculante

141Acuerdo de la CSPG nº 236, de 12.05.2003. Implantación de un uso deportivo en una parcela de equipamiento incluida en el API
14.06 "ensanche este pavones", del distrito de Moratalaz.
1º. A tenor de lo dispuesto en el artículo 3.2.7 (Régimen urbanístico de las API) de las NNUU del PG, y conforme a lo establecido en el
Acuerdo correspondiente al Tema número 143 de la CSPG, el régimen de compatibilidad de usos aplicable a las parcelas con calificación
de Uso Dotacional ubicadas en Ámbitos de Planeamiento Incorporado (API), salvo que el API o la ficha de condiciones del volumen II
de las NNUU del PG-85 fijen determinaciones específicas, se encuadra en el marco normativo genérico del PG de Ordenación Urbana
de 1985.
2º. El artículo 10.5.3 (Alcance de la calificación dotacional) de las NNUU del PG-85, al igual que el artículo 7.7.4 (Alcance de la calificación
dotacional de servicios colectivos) de las NNUU del PG vigente, permiten la compatibilidad del Uso Deportivo como uso alternativo del
Uso de Equipamiento. Por ello la implantación de un Uso Deportivo en una parcela destinada por el planeamiento precedente a Uso de
Equipamiento, con la salvedad expresada en el apartado anterior, únicamente requerirá el informe del Organismo Sectorial competente
en el que se manifieste su conformidad con el cambio de uso propuesto.
142Acuerdo de la CSPG nº 253, de 22.06.2004 relativo a “Implantación de actividades en planta inferior a la baja (sótano) en las áreas
de planeamiento incorporado (API) cuyo planeamiento remite a las áreas de planeamiento diferenciado (APD):
En edificios situados en Áreas de Planeamiento Incorporado (API) que remitan a Áreas de Planeamiento Diferenciado (APD) del PG-85,
y por lo que respecta a aquellos locales de planta inferior a la baja que se encuentren unidos a ésta, se admitirá la implantación de la
misma actividad que establezca el régimen de usos del APD para la planta baja, sin más restricciones que el cumplimiento de la normativa
de prevención de incendios y de cualquier otra aplicable a la actividad para la que se solicite licencia.
143Acuerdo de la CSPG nº 300, de 19.12.2006. Implantación de la actividad de concesionario de automóviles consistente en talleres
de reparación y pintura y exposición-venta de vehículos nuevos y usados en parcelas ubicadas en áreas de planeamiento incorporado
(API) que incorporan el régimen de usos de las normas zonales 9 y 10 del PG-85 (API 11.15 Tamames-Aguacate, c/ Duquesa de
Tamames c/v Secoya).
“1.- En Áreas de Planeamiento Incorporado regulados por normas zonales industriales del PG de 1985, es admisible la implantación
del uso relativo a exposición y venta de vehículos nuevos y usados, como oficina con servicio de venta, en régimen de uso
asociado al cualificado industrial, que corresponde a los talleres de reparación y pintura, integrando conjuntamente un
concesionario de automóviles.
2.- La implantación de la exposición y venta de vehículos nuevos y usados, en las condiciones establecidas en el punto anterior, no
podrá superar el veinticinco por ciento (25%) de la superficie total edificada del uso al que se asocia”.
144Acuerdo de la CSPG nº 106, de 29.04.1999 relativo a “liberalización del número de viviendas en las Áreas de Planeamiento
Incorporado (API) y Áreas de Suelo Urbanizable Incorporado (UZI):
La liberalización del número de viviendas en las Áreas de Planeamiento Incorporado (API) y Áreas de Suelo Urbanizable Incorporado
(UZI) posibilita recuperar los usos cualificados originarios residenciales en supuestos de edificios o parcelas destinados a usos
compatibles previstos en los planeamientos antecedentes, siempre y cuando se cumplan las condiciones reguladas en el artículo 3.2.7.
de las NNUU.

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siempre y cuando las dotaciones en ellas establecidas cumplan con los estándares
regulados en el Reglamento de Planeamiento calculados sobre la base resultante
de dividir la edificabilidad residencial por 100 metros cuadrados. En caso contrario
el número de viviendas será vinculante.

8. La superficie destinada a anexos referidos en los acuerdos interpretativos de fecha 29 de

julio de 1993 obrantes en las Normas Urbanísticas del Plan General de 1985, en aplicación
de los planeamientos originarios podrán destinarse al uso cualificado del ámbito donde se
ubiquen.145

9. En concordancia con lo estipulado en el apartado 5 del presente artículo y al objeto de

integrar las API en el régimen de ordenación instituido en el Plan General, en los ámbitos de
las API se admiten cualquiera de los tipos de patios regulados en las presentes Normas.

10. Con carácter general el uso terciario en su clase de hospedaje se considerará como uso
alternativo en las mismas condiciones que sus normas particulares establezcan para el resto
de los usos terciarios en cualquiera de sus clases.

Así mismo, el uso de terciario de hospedaje en las API se regulará por las siguientes
condiciones:

– En suelo calificado para uso residencial con tipología de vivienda colectiva se

considerará el uso de terciario de hospedaje como uso alternativo del residencial.

– En suelo calificado de industrial se considerará el uso de terciario de hospedaje como

uso alternativo con una edificabilidad máxima de 1,6 m2/m2, siempre que dicha
edificabilidad no supere la asignada al uso industrial, en cuyo caso la edificabilidad
máxima permanecerá inalterable.

– En suelo calificado para uso residencial con tipología unifamiliar el uso de terciario de
hospedaje se considerará como uso autorizable. A los efectos de su implantación el
correspondiente Plan Especial tomará como referencia las condiciones establecidas
para los diferentes grados y niveles de la Norma Zonal 8.146

11. Con147 carácter general los usos compatibles y autorizables en los suelos con calificación
industrial en las APIs de uso característico industrial y en las APIs de uso característico
residencial, que se encuentran incluidas en el Plan Especial de Mejora de las Actividades
Económicas que afecta a éstas, se regulará por las siguientes condiciones:

145El Acuerdo de la CSPG nº 5, de 11.12.1997 relativo a la “Interpretación de apartado 8 del artículo 3.2.7 de las NNUU, relacionado
con el tema de anexos de APIs y UZIs.”:
“En APIs y UZIs el PG asume los planeamientos antecedentes manteniendo, con carácter general, sus aprovechamientos urbanísticos.
En el caso de destinar la superficie de anexos al uso cualificado del ámbito donde se ubiquen, se deberán aplicar los correspondientes
coeficientes de homogeneización respetando los aprovechamientos originarios”.
En relación con este mismo apartado 8, hay que tener en cuenta el Acuerdo de la CSPG nº 66, de 23.07.1998 relativo a la
“Computabilidad de la edificabilidad de aparcamientos en el API 14.02.:
“2º. En virtud del referido artículo 3.2.7, en los APIs que no incorporen Planes Parciales del PG-85, como es el caso, no resulta de
aplicación su epígrafe 8, que regula la transformación de superficies destinadas a anexos y aparcamientos en superficies destinadas a
usos cualificados.”
146 Este apartado 10 fue añadido por el PE 00/308 (aprobación definitiva 27.01.2005 BOCM 11.03.2005).
147 Este apartado 11 fue añadido por el PE 00/312 (aprobación definitiva 28.11.2012 BOCM 30.11.2013).

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– Uso complementario: El conjunto de los usos complementarios no superara el 25 por

100 de la superficie total edificada.

i) Terciario.

• Oficinas, en situación de planta inferior a la baja y baja, con una superficie

del 10 por 100 de la total edificada.

• Comercial, categoría de pequeño comercio, en situación de planta inferior a

la baja y baja, con una superficie del conjunto de los locales inferior o igual al
20 por 100 de la superficie total edificada en el caso de tipología edificatoria
en manzana cerrada o semicerrada e inferior o igual al 10 por 100 de la
superficie total edificada en el caso de tipología edificatoria aislada.

• Recreativo, en categoría ii) en el caso de tipología edificatoria en manzana

cerrada o semicerrada , y en categoría i) y ii) en el caso de tipología
edificatoria aislada, en situación de planta inferior a la baja y baja, con una
superficie del 10 por 100 de la superficie total edificada.

Otros servicios terciarios, en situación de planta inferior a la baja y baja, con

una superficie del 10 por 100 de la superficie total edificada.

ii) Dotacional. En situación de planta inferior a la baja y baja.

– Uso alternativo:

i) Dotacional. En cualquier situación.

ii) Terciario. En todas sus clases, salvo el uso comercial en su categoría de gran
superficie comercial. En edificio exclusivo, con una edificabilidad máxima de 1,6
metros cuadrados por metro cuadrado, siempre que dicha edificabilidad no supere
la asignada al uso industrial, en cuyo caso la edificabilidad máxima permanecerá
inalterable.

– Uso autorizable:

i) Terciario. Comercial en categoría de Gran Superficie Comercial, para los ámbitos

exteriores a la calle 30, en edificio exclusivo, con una edificabilidad máxima de 1,6
metros cuadrados por metro cuadrado, siempre que dicha edificabilidad no supere
la asignada al uso industrial, en cuyo caso la edificabilidad máxima permanecerá
inalterable.

Las condiciones anteriormente recogidas con carácter genérico para los usos compatibles y
autorizables de aquellas APIs incluidas en el Plan Especial de Mejora de las Actividades
Económicas, en ningún caso supondrán minorar los porcentajes admitidos para los usos, ni
supondrán la inadmisión de otros usos, que ya estuvieran establecidos en el planeamiento
antecedente que se asume en cada API, detallados en los documentos de planeamiento originales,
y cuyas referencias se relacionen en la Ficha del Planeamiento Incorporado, ni alteración de las
modificaciones o adaptaciones que, en su caso, se hayan especificado en la casilla de

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Observaciones y Determinaciones Complementarias del planeamiento general vigente; o en su

planeamiento de desarrollo.

Sección Tercera. Régimen de las Áreas de Planeamiento Específico (APE)

Artículo 3.2.8 Ámbito y características (N-1)148 149 150

1. En este tipo de áreas, el Plan General establece una ordenación específica y pormenorizada,
por constituir, unidades de gestión/ejecución independientes, por establecer un régimen
específico de protección de la edificación o por reunir unas condiciones urbanísticas que
justifican su tratamiento individualizado.

2. Las Áreas de Planeamiento Específico aparecen identificadas en el Plano de Ordenación (O)

con las siglas APE, seguidas de una numeración distrital correlativa.

3. Cada APE cuenta con unas fichas individuales, que particularizan su régimen normativo
concreto, en las condiciones que se detallan en los artículos siguientes.

148El Acuerdo de la CSPG nº 151, de 1.06.2000, establece “Criterios aplicables a los planeamientos de desarrollo de las Áreas de
Planeamiento Remitido (APR) y Áreas de Planeamiento Específico (APE)”:
1º En todos los casos, las Áreas de Planeamiento Remitido (APR) remiten a un planeamiento de desarrollo, Plan Especial o Estudio de
Detalle, enmarcado en unas ‘condiciones de partida’, de distinto carácter, fijadas por el PG a través de las fichas de condiciones.
Asimismo, en los ámbitos de suelo urbano ordenados como Áreas de Planeamiento Específico (APE), el PG articula una ordenación
diferenciada a tenor de los objetivos y circunstancias particulares del ámbito correspondiente.
2º Las alteraciones puntuales de la ordenación urbanística de un APR o APE que varíen algún aspecto de las condiciones impuestas al
planeamiento sin modificar los objetivos de ordenación previstos por el PG, podrán sustentarse en la figura de planeamiento a que
correspondan sus determinaciones por razón de su alcance o naturaleza, sin necesidad de proceder a tramitar una MPG que, sin
embargo, resultará procedente siempre que se alteren dichos objetivos, o las condiciones que se enuncian en los apartados siguientes
de este Acuerdo.
3º Deberá tramitarse una MPG cuando se produzca alguno de los siguientes supuestos: alteración de los usos cualificados, aumento de
aprovechamiento, reducción de zonas verdes, reducción global de usos dotacionales o alteración de sistemas generales; y en los casos
de tipologías unifamiliar y colectiva de baja densidad, cuando se produzca aumento de densidad o alteración de dichas tipologías.
4º Las Modificaciones y planeamientos de desarrollo que afecten a las APR y APE se incorporarán a la versión a la versión actualizada
del PG que puede consultarse en su Visualizador. En el caso de las APR se anotarán en la casilla “Desarrollos y/o Modificaciones” y en
el de las APE en la casilla que se preverá en el Visualizador. Todas ellas se incorporarán en su día al documento del PG.
5º Los criterios fijados en este acuerdo, que interpretan y completan el régimen aplicable a las APR y a las APE, sustituyen en su
aplicación a todos aquéllos que hayan sido adoptados con anterioridad y se opongan o contradigan de algún modo a los mismos”.
Y el Acuerdo de la CSPG nº 250, de 22.06.2004, relativo a “Criterios aplicables a las posibles alteraciones de las determinaciones de
planeamiento. Adecuación al nuevo marco legal:
Modificar el apartado 3º de los acuerdos relativos a los temas 151 y 154 adoptados en la sesión 23ª de la CSPG, quedando redactado
en los siguientes términos:
“Cualquier alteración de los usos cualificados que pueda ser planteada a partir de la entrada en vigor de la Ley 9/2001 del Suelo de la
Comunidad de Madrid, deberá ser analizado de manera particular a fin de establecer el alcance cuantitativo y cualitativo de las
determinaciones urbanísticas afectadas por la pretendida modificación y, una vez esclarecido el carácter estructurante o pormenorizado
de la misma, optar por el instrumento de planeamiento mas adecuado.
Del mismo modo se procederá con cualquier otra determinación de planeamiento que se pretenda alterar”.
149Téngase en cuenta que, en virtud de la sentencia del TSJ de Madrid 216/ 2003 y la del TS de 3.07.2007, que casa parcialmente a la
anterior, el APE 08.06 “Colonia Mingorrubio” pasa a ser ámbito de SNU de protección.
150 Artículo 3.2.8 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).

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Artículo 3.2.9 Contenido de las Fichas de Condiciones de las APE (N-1)151

1. Las fichas de condiciones de las APE son cuatro:

a) Situación en el municipio.

b) Delimitación del ámbito de ordenación.

c) Condiciones particulares.

d) Ordenación propuesta.

2. Las fichas a) y b) tienen un carácter informativo, y definen gráficamente la situación en la

ciudad y la integración de la ordenación en su entorno más inmediato.

3. La ficha c) establece las condiciones particulares de ordenación y gestión del ámbito, así
como las condiciones numéricas de la actuación y objetivos del desarrollo urbanístico.

4. La ficha d) define gráficamente la ordenación propuesta.

5. En determinados casos, la ficha d) se sustituye por una carpeta independiente que forma
parte del Plan General y contiene todos los detalles de la ordenación propuesta, señalándose
esta circunstancia en la ficha c).

Artículo 3.2.10 Régimen urbanístico de las APE (N-1) 152 153 154

1. El ámbito de cada APE aparece delimitado en los Planos de Ordenación (O) y Gestión (G), así
como en la ficha b), Delimitación del ámbito de ordenación. Dichos ámbitos se desarrollarán
mediante actuaciones sistemáticas/integradas.

151Éste artículo 3.2.9, aunque no tiene variación con respecto a su versión original, fue incluido en la RPPG 00/301 (aprobación
definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
152 Artículo 3.2.10 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
153 Cfr. artículos 82.2.b) Ley 9/2001 (Suelo CM), que configura la gestión mediante actuaciones integradas. Por otra parte, Cfr. artículo
37.2 Ley 9/2001 (Suelo CM), que determina que el cálculo del coeficiente de edificabilidad del suelo urbano consolidado se realizará
calculando la superficie edificada de cada solar o parcela, expresada en metros cuadrados construidos, determinando la superficie
edificada real del área homogénea mediante la suma de todas las superficies edificadas de todos los solares o parcelas existentes en el
interior del área homogénea. El coeficiente de edificabilidad real del área homogénea será el cociente de la superficie edificada real
entre la superficie de suelo de todo el área, expresado en metros cuadrados construidos por metro cuadrado de suelo. Partiendo de
este coeficiente, al establecer la zona o zonas urbanísticas de ordenación pormenorizada, el planeamiento general calculará, sobre la
superficie de suelo del área homogénea, la nueva superficie edificable, derivada de las condiciones de intensidad edificatoria
establecidas por el planeamiento, a fin de compararla con la superficie edificada real y justificar, en su caso, las estrategias propuestas
contemplando un escenario de evolución previsible del área homogénea con hipótesis razonables sobre la dinámica inmobiliaria. El
coeficiente de edificabilidad del área homogénea será el cociente de la nueva superficie edificable entre la superficie de suelo de todo
el área, expresado en metros cuadrados construibles por metro cuadrado de suelo.
154 Acuerdo de la CSPG nº 228, de 5.12.2002. Obras de carácter provisional permitidas en los APEs:
En relación con las obras de carácter provisional permitidas en las Áreas de Planeamiento Específico se considera de aplicación el
Régimen establecido para el Suelo Urbano no consolidado de acuerdo con lo dispuesto y en las condiciones establecidas en el artículo
20.3 de la Ley 9/2001 de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

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2. Las cifras de superficies, que aparecen en la ficha c), Condiciones Particulares, tiene un
carácter aproximado e indicativo, pudiéndose variar posteriormente como resultado de una
medición más precisa sobre el terreno.

3. Para la fijación de la edificabilidad máxima del APE es determinante el contenido de la casilla

de Observaciones y Determinaciones Complementarias de la ficha Condiciones Particulares,
pudiéndose dar tres supuestos:

a) Cuando en dicha casilla la ordenación se remite expresamente a una norma zonal del
Plan General, con o sin puntualizaciones particulares, esa remisión es vinculante. En
este supuesto, la edificabilidad se calcula por aplicación de la norma zonal en las
condiciones fijadas por el APE. En consecuencia, las cifras que aparecen en la ficha de
Condiciones Particulares, para la edificabilidad de los usos no dotacionales, tienen el
carácter de meras referencias, que pueden variarse en función de la aplicación de la
norma zonal.

En estos casos la casilla de Aprovechamiento Tipo aparece en blanco, siendo éste el que
resulte de aplicar las condiciones específicas de la norma zonal correspondiente a la
superficie del ámbito excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas ya existentes.
El cálculo del Aprovechamiento Tipo deberá determinarse en el desarrollo de la gestión
del planeamiento.

b) Cuando en la casilla de Observaciones y Determinaciones Complementarias se remita

a la aplicación de un determinado Aprovechamiento Tipo, éste tendrá carácter
vinculante, y su aplicación sobre la superficie del ámbito excluidos los terrenos afectos
a dotaciones públicas ya existentes, será la que determine la edificabilidad máxima a
realizar en el área de planeamiento específico correspondiente. En consecuencia, las
cifras que aparecen referidas a edificabilidades no dotacionales o dotacionales privados
tienen el carácter de meras referencias.

c) Cuando en la casilla de Observaciones y Determinaciones Complementarias se fije una

edificabilidad máxima en metros cuadrados, ésta tendrá carácter vinculante. En estos
casos la casilla de Aprovechamiento Tipo aparecerá en blanco, siendo éste el que resulte
de aplicar la edificabilidad máxima a la superficie del ámbito excluidos los terrenos
afectos a dotaciones públicas existentes.

El cálculo del Aprovechamiento Tipo deberá determinarse en el desarrollo de la gestión

del planeamiento.

4. Para la determinación de las superficies de usos dotacionales, tanto públicos como privados,
predomina siempre la definición gráfica (Plano de Ordenación y Ficha de Ordenación
Propuesta) sobre las indicaciones numéricas de la Ficha de Condiciones Particulares salvo
indicación expresa en contra.

5. Cuando la Ficha de Ordenación remite a una carpeta independiente, las determinaciones de

la documentación contenida en dicha carpeta prevalecen sobre las del Plano de Ordenación
y las fichas.

6. Las APE se regulan, a efectos de condiciones generales, por lo dispuesto en los Títulos 6 y 7
de las presentes Normas Urbanísticas, salvo determinaciones generales contenidas en sus
propias fichas.

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO - 79 -

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7. La edificabilidad resultante para las áreas reguladas por una misma norma zonal podrá
distribuirse directamente a través de un proyecto de parcelación o compensación siempre
que la edificabilidad de cada una de las parcelas resultantes esté comprendida en un
más/menos quince por ciento (15%) de la edificabilidad media. Para superar dicho porcentaje
será preciso la previa redacción de un Estudio de Detalle.

Sección Cuarta. Áreas de Planeamiento Remitido (APR)

Artículo 3.2.11 Ámbito y características (N-1)

1. En este tipo de áreas, el Plan General no define la ordenación pormenorizada del suelo, sino
que remite su resolución a la redacción posterior de un planeamiento de desarrollo que
particularice los objetivos que el Plan General le fija.

2. Las Áreas de Planeamiento Remitido aparecen identificadas en el Plano de Ordenación (O)

con las siglas APR, seguidas de una numeración distrital correlativa.

3. Cada APR cuenta con unas fichas individuales que establecen sus condiciones normativas
concretas, según se especifica en los artículos siguientes.

4. Los planeamientos de desarrollo diferenciarán los niveles de las dotaciones de acuerdo con
las características que para los mismos se establecen en las Normas.

Artículo 3.2.12 Contenido de las Fichas de Condiciones de las APR (N-1)

1. Las fichas de Condiciones de las APR son cinco:

a) Situación en el municipio.

b) Delimitación del ámbito de ordenación.

c) Condiciones particulares.

d) Ordenación propuesta.

e) Instrucciones para la Ordenación del Área.

2. Las fichas a) y b) tienen un carácter meramente informativo, y definen gráficamente la

situación en la ciudad y la integración de la ordenación en su entorno más inmediato,
respectivamente.

3. La ficha c) establece los objetivos del Plan General en el área, las características de la gestión
prevista y las condiciones numéricas de la actuación, así como la iniciativa y prioridad del
planeamiento a redactar.

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4. La ficha d) contiene un esquema gráfico de la ordenación con carácter fundamentalmente

indicativo.

5. La ficha e) diferencia las condiciones vinculantes de ordenación, de las indicativas. Las

condiciones vinculantes se indican mediante números y las indicativas por medio de letras
mayúsculas.

6. En el encabezamiento de todas las fichas hay una casilla de antecedentes de planeamiento,

que únicamente contiene información cuando se trata de un APR que proviene de una
Modificación Puntual del Plan General de 1985, que incluía entre sus determinaciones la
obligación de redactar un planeamiento de desarrollo, y que el nuevo Plan General asume e
incorpora. En los demás casos dicha casilla está en blanco.

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Artículo 3.2.13 Régimen urbanístico de las APR (N-1) 155 156 157

1. El ámbito de cada APR aparece determinado en los Planos de Ordenación (O), así como en
la ficha b), Delimitación del ámbito de ordenación. Dichos ámbitos se desarrollarán mediante
actuaciones sistemáticas. En las APR que provienen de Modificaciones Puntuales del Plan
General de 1985, las condiciones particulares vienen definidas en sus correspondientes
fichas, así como en las Modificaciones Puntuales de origen y el régimen urbanístico será el
contenido en el art. 3.2.7 en sus apartados 2, 4, 5, 6 y 7.

155 Artículo 3.2.13 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
156 Acuerdo de la CSPG nº 97, de 10.02.1999. APR con norma zonal como condición vinculante:
1º En los casos de Áreas de Planeamiento Remitido (APR) a desarrollar mediante Planes Especiales, en los que el PG no establece
condiciones de edificación, o las establece como ‘condiciones no vinculantes’, al margen de las que definen el aprovechamiento
urbanístico, los Planes Especiales de desarrollo resultan plenamente competentes para el establecimiento de las mismas, con las
justificaciones a las que hubiera lugar.
2º En los casos de APR a desarrollar mediante Planes Especiales, en los que el PG, en la ficha del APR correspondiente, establece
‘condiciones vinculantes’ para la edificación diferentes de las que sirven para la determinación del aprovechamiento urbanístico, éstas
deben considerarse determinaciones del PG, sometiéndose su modificación a la siguiente casuística:
a) En los casos en los que el PG establece como condiciones vinculantes determinadas condiciones específicas, las ordenanzas
de los Planes Especiales incorporarán plenamente las mismas, considerándose su alteración como Modificaciones Puntuales
de Nivel 2 del PG, siguiendo su modificación, según lo establecido por el artículo 1.1.4. de las NNUU, las reglas propias de
las figuras de planeamiento a que correspondan sus determinaciones por razón de su naturaleza; siendo en este supuesto el
correspondiente al nivel de Plan Especial. En orden a los principios de “eficiencia y celeridad” del procedimiento
administrativo dicha MPPG podrá materializarse, en este caso, conjuntamente con la documentación propia del Plan
Especial.
b) En los casos en los que el PG remite genéricamente a una determinada Norma Zonal, el Plan Especial deberá asumir dicha
norma Zonal, entendiéndose que esta remisión adquiere un valor similar a la asignación en suelo urbano común de una
Norma Zonal específica. Consecuentemente, la alteración de las condiciones particulares de la edificación se regirán por lo
establecido en el artículo 8.0.3 de las NNUU, a cuyos efectos los Planes Especiales, dado que constituyen un “instrumento
de planeamiento” de orden jerárquico superior a los Estudios de Detalle, se consideran suficientes para contener dichas
alteraciones. Todo ello con la salvedad de que la remisión a la Norma Zonal incorpore determinadas condiciones específicas,
en cuyo caso, la alteración de las mismas, se regirá por lo contemplado en el epígrafe Segundo a) anterior.”
Y el Acuerdo de la CSPG nº 147, de 13.04.2000, relativo a la Interpretación de las determinaciones del PG para la fijación y/o alteración
de la altura asignada conforme a Norma Zonal en Áreas de Planeamiento Remitido (APR). Aplicación al caso particular del APR 4.01
calle Peyre.
1°. La fijación por parte del PG de una determinada norma zonal en las "Condiciones Vinculantes" de un APR se considera una
determinación de obligado cumplimiento, por lo que para la alteración de las condiciones particulares de la edificación sería preciso
tramitar la correspondiente figura de planeamiento acorde con el alcance de las determinaciones que se pretendan modificar o, en su
caso, la correspondiente MPPG, incorporando en las "condiciones vinculantes" de la ficha de ordenación, de forma expresa, las
determinaciones modificadas.
2°. Para el caso concreto del "APR 04.01 calle Peyre", se tendrá en cuenta lo siguiente:
a) Dada la remisión que en la Ficha de Condiciones de desarrollo se hace a la aplicación de la Norma Zonal 1, Grado 6°, para la
aplicación de condiciones de altura se reitera el contenido del Acuerdo n° 70 de la l 0a Sesión de la CSPG, del siguiente tenor
literal: Los edificios de nueva construcción en áreas reguladas por la Norma Zonal 1, Grado 6°, deben someter la solución de
las fachadas tanto exteriores como interiores al criterio de la CIPHAN, que podrá dictaminar en lo que respecta a sus
elementos compositivos, constructivos y estéticos, pero no en lo que se refiere al número de plantas al venir determinado
por el cuadro de alturas contenido en el artículo 8.1.10 de las NNUU".
b) En concordancia con lo establecido en el artículo. 8.1.10 de las NNUU, para la fijación de la altura máxima aplicable se estará
a lo señalado en dicho artículo y en los apartados 3 y 4 del artículo. 6.6.8 de las mismas, siempre sobre el esquema de
ordenación del ámbito de la Ficha contenida en el Fichero de APR, lo que implica que el número de plantas máximo para el
Estudio de Detalle es de cuatro (4) en la zona situada al oeste de calle Peyre y cinco (5) en la situada al Este, con una
edificabilidad máxima de 5.5.44 m2. El Estudio de Detalle se desarrollará teniendo en cuenta: las condiciones urbanísticas
detalladas en la Ficha del "APR 04.01 calle Peyre", lo regulado en el artículo 65 del Reglamento de Planeamiento de 1978,
y, en su caso, lo dispuesto en el artículo 8.0.3. de las NNUU.”
157Cfr. artículo 37 Ley 9/2001 (Suelo CM), respecto al cálculo del coeficiente de edificabilidad en suelo urbano no consolidado, que
será igual al coeficiente de edificabilidad del área homogénea en que se encuentre, expresado en metros cuadrados construibles en el
uso característico por metro cuadrado de suelo, tomando como base de cálculo el que la superficie edificable de cada ámbito será la
resultante de multiplicar el coeficiente de edificabilidad por la superficie de suelo de todo el ámbito, expresado en metros cuadrados
construibles en el uso característico, y que la superficie edificable de cada ámbito será la suma de las superficies edificables
homogeneizadas de todos los usos pormenorizados.

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2. El régimen urbanístico de las APR que no provienen de Modificaciones Puntuales anteriores,

es el siguiente:

a) La cifra de superficie del ámbito que aparece en la ficha c), Condiciones particulares
tiene un carácter aproximado e indicativo, pudiéndose variar posteriormente como
resultado de una medición más precisa.

b) Para la determinación de la edificabilidad máxima y el aprovechamiento tipo se seguirán

las indicaciones que a tal efecto se establezcan en la casilla de "condiciones
vinculantes". Los porcentajes de edificabilidades no dotacionales, desglosadas por usos,
deben mantenerse en todo caso.

c) Las cifras que se especifican como superficies mínimas de cesión para usos dotacionales
tienen carácter de mínimos absolutos que no pueden disminuirse, salvo indicación en
contrario en las propias fichas. Por el contrario, las superficies que se indican para las
dotaciones privadas, constituyen cifras de referencia.

d) Las indicaciones de sistema de actuación/ejecución e iniciativa del planeamiento, en su

caso, tienen carácter de asignaciones preferentes.

e) Finalmente, a efectos de condiciones generales, se estará en lo dispuesto en los Títulos

6 y 7 de las presentes Normas Urbanísticas, salvo determinaciones particulares
detalladas en la propia ficha.

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CAPÍTULO 3.3. RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE

Sección Primera. Definición y delimitación

Artículo 3.3.1 Definición (N-1) 158 159 160 161

1. Constituyen el suelo urbanizable aquellas áreas del territorio que el Plan General considera
adecuadas para ser urbanizadas.

2. Dentro del suelo urbanizable el Plan establece las siguientes categorías:

a) Suelo urbanizable programado incorporado.

b) Suelo urbanizable sectorizado pormenorizado (UZPp).

c) Suelo urbanizable programado.

d) Suelo urbanizable no programado.

3. Las determinaciones contenidas en las fichas de los UZI, UZP, UZPp y UNP tendrán
consideración de N-1 cuando incidan en la estructura general y orgánica del territorio,
conforme a lo establecido por la legislación vigente y en particular en Sistemas Generales y
aprovechamiento. El resto de las determinaciones tendrán la consideración de N-2.

Artículo 3.3.2 Delimitación (N-1) 162 163

1. Integran el suelo urbanizable programado incorporado aquellos terrenos delimitados en el

Plano de Ordenación, señalados con el código UZI.

2. Integran el suelo urbanizable programado/sectorizado aquellos terrenos delimitados en el

Plano de Ordenación, señalados con el código UZP, con especificación del cuatrienio en que
está programado.

3. Integran el suelo urbanizable no programado/no sectorizado aquellos terrenos delimitados

en el Plano de Ordenación, señalados con el código UNP.

158 Artículo 3.3.1 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
159Cfr. artículos 21.2.b) del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 15.1 Ley 9/2001 (Suelo CM), que configuran al suelo urbanizable
como suelo en situación básica rural.
160 Cfr. artículo 15.2 Ley 9/2001 (Suelo CM), que distingue dentro del suelo urbanizable la categoría de sectorizado y no sectorizado.
161 Cfr. artículos 35 y 41.2.b), 41.5.c) y d) Ley 9/2001 (Suelo CM).
162 Artículo 3.3.2 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
163De conformidad con artículos 15.2.a) y 15.2.b) de la Ley 9/2001 (Suelo CM) se trata de suelo urbanizable sectorizado y no
sectorizado.

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4. Integran el suelo urbanizable sectorizado pormenorizado, aquellos terrenos delimitados en

el Plano de Ordenación con el código UZPp.

5. Los planeamientos de desarrollo diferencian los niveles de las dotaciones de acuerdo con las
características que para los mismos se establecen en las Normas.

Sección Segunda. Régimen del Suelo Urbanizable Incorporado y Urbanizable Sectorizado

Pormenorizado164

Artículo 3.3.3 Definición (N-1) 165 166

1. Constituyen el suelo urbanizable incorporado (UZI) aquellos ámbitos de suelo del Plan
General de 1985 o de sus modificaciones puntuales, con planeamiento parcial aprobado o
en tramitación, que es asumido por el presente Plan General incorporándole a esta categoría
de suelo.

2. Constituyen el suelo urbanizable sectorizado pormenorizado (UZPp) aquellos suelos

clasificados por este Plan general como urbanizables para los que se establecen sus
determinaciones pormenorizadas desde el Plan General.

Artículo 3.3.4 Régimen y contenido de las fichas (N-1) 167 168 169

1. El régimen urbanístico del suelo urbanizable incorporado (UZI) será el derivado de las
determinaciones contenidas en los correspondientes Planes Parciales, y el atribuido en el art.
3.2.7 apartados 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 y 9 de estas Normas Urbanísticas, así como el derivado de
la aplicación de las determinaciones específicas, que, en su caso, se establecen en la
correspondiente ficha.

El régimen urbanístico del suelo urbanizable sectorizado pormenorizado (UZPp) es el

derivado de las condiciones establecidas en sus carpetas de ordenación específica
contenidas en este Plan General. Sus ordenanzas reguladoras no pueden desvirtuar las
condiciones reguladas en los Títulos 6 y 7; y su ordenación se encuadra en el cumplimiento
de las determinaciones estructurantes contenidas en sus respectivas fichas de condiciones.
Que, en su caso, incorporan cuanta información es precisa para la justificación de las
decisiones jurídicas y urbanísticas del ámbito.

2. Las fichas de condiciones para el suelo urbanizable incorporado (UZI) son tres:

164 Se modifica el nombre de la Sección Segunda por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
165 Artículo 3.3.3 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
166 De conformidad con el artículo 15.2.a) Ley 9/2001 (Suelo CM) se trata de suelo urbanizable sectorizado.
167 Artículo 3.3.4 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
168 De conformidad con el artículo 15.2.a) Ley 9/2001 (Suelo CM) se trata de suelo urbanizable sectorizado.
169 Cfr. artículos 16 y 18 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU), y artículos 21 y 23 Ley 9/2001 (Suelo CM).

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a) Situación en el municipio.

b) Delimitación del ámbito de ordenación.

c) Condiciones particulares.

3. Las fichas a) y b) tienen un carácter meramente informativo, y definen gráficamente su

situación y relación con la ciudad.

4. La ficha c) contiene:

a) En el epígrafe "Antecedentes de Planeamiento", la referencia del plan, o planes

sucesivos en su caso, que conforman el planeamiento inmediatamente antecedente,
que se incorpora al Plan General.

b) La casilla de Observaciones y Determinaciones detalla las variaciones que el Plan

General ha introducido expresamente en el planeamiento que se incorpora, así como
matizaciones o aclaraciones, que ayudan a conocer el proceso de planeamiento que se
asume, y que deberán ser incluidas mediante las oportunas incorporaciones a los Planes
Parciales.

Artículo 3.3.5 Relación de los sectores en el suelo urbanizable incorporado y pormenorizado (N-1)170

1. Incorporado.

La Resina UZI.0.01

Los Coronales UZI.0.02

Glorieta de Eisenhower UZI.0.03

Olivar de la Hinojosa UZI.0.05

Monte Carmelo UZI.0.07

Las Tablas UZI.0.08

Sanchinarro UZI.0.09

Carabanchel UZI.0.10

170 Artículo 3.3.5 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).

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2. Pormenorizados

Desarrollo del Este - Los Cerros UZPp.2.02

Desarrollo del Este - Los Ahijones UZPp.2.03

Desarrollo del Este - Los Berrocales UZPp.2.04

Desarrollo del Este - Valdecarros UZPp.3.01

Artículo 3.3.6 Áreas de reparto y aprovechamiento tipo / unitario (N-1) 171 172 173

1. El ámbito de cada UZI constituirá un área de reparto independiente.

2. El aprovechamiento tipo/unitario en cada una de las áreas de reparto delimitadas en el suelo

urbanizable programado incorporado será el resultante de la aplicación de las
determinaciones contenidas en las fichas de planeamiento parcial correspondiente, o bien
en las fichas de determinaciones establecidas para el UZI en el presente Plan General.

3. El aprovechamiento tipo/unitario en cada uno de los sectores de suelo urbanizable

sectorizado pormenorizado es 0,36 m² edificables de vivienda libre por cada metro cuadrado
de suelo, y para su aplicación se tendrá en cuenta lo estipulado en el artículo 3.3.10 de estas
Normas Urbanísticas y las condiciones de las carpetas específicas.

Sección Tercera. Régimen del Suelo Urbanizable Programado / Sectorizado174

Artículo 3.3.7 Definición (N-1) 175 176

Constituyen el suelo urbanizable programado/sectorizado aquellas áreas del territorio que se

consideran aptas para ser urbanizadas en el plazo temporal previsto en el programa de actuación,
de acuerdo con las etapas cuatrienales en que éste se divide.

171 Artículo 3.3.6 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
172Cfr. artículo 84.2 Ley 9/2001 (Suelo CM), que determina que todo el suelo urbanizable sectorizado clasificado por el PG, integrado
tanto por los diferentes sectores como por los suelos destinados a redes públicas exteriores a los mismos, conformarán una única área
de reparto.
173 Cfr. artículo 37.2 y 84.3 Ley 9/2001 (Suelo CM) respecto a la determinación del aprovechamiento unitario del área de reparto,
integrada por todos los sectores de suelo urbanizable sectorizado.
174 Se modifica el nombre de la Sección Tercera por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
175 Artículo 3.3.7 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
176 De conformidad con el artículo 15.2.a) Ley 9/2001 (Suelo CM) se trata de suelo urbanizable sectorizado.

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Artículo 3.3.8 Relación de los sectores en el suelo urbanizable programado (N-1) / sectorizado177 178

Los sectores de suelo urbanizable programado que establece el Plan General son los que se
relacionan a continuación con su código de referencia.

I Cuatrienio

Ensanche de Barajas UZP.1.01

Vicálvaro - La Catalana UZP.1.02

Ensanche de Vallecas UZP.1.03

Villaverde - Barrio del Butarque UZP.1.05

Villaverde - Polígono El Gato UZP.1.06

Desarrollo del Este - El Cañaveral UZP.2.01

III Cuatrienio

Villaverde - Vereda del Salobral UZP.3.02

Villaverde - Los Llanos UZP.3.03

Villaverde - Los Agüados UZP.3.04

177 Artículo 3.3.8 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
178 De conformidad con el artículo 15.2.a) Ley 9/2001 (Suelo CM) se trata de suelo urbanizable sectorizado.

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Artículo 3.3.9 Desarrollo del suelo urbanizable programado/sectorizado (N-1) 179 180 181 182 183 184 185
186 187 188 189

1. El suelo urbanizable programado/sectorizado se desarrolla mediante los Planes Parciales

correspondientes a los sectores delimitados en el Plano de Ordenación, que igualmente
deberán ser desarrollados en los plazos previstos en el art. 1.1.6.

Los ámbitos de suelo urbanizable programado del tercer cuatrienio podrán incorporarse al
segundo cuatrienio mediante la firma de un convenio urbanístico análogo en sus
determinaciones a los firmados para el suelo constitutivo del segundo cuatrienio, sin que ello
suponga modificación del programa de actuación. Dicho convenio podrá establecer
propuestas de división en sectores de forma que mantengan las determinaciones básicas
asignadas en este Plan General.

Los propietarios de los sectores de UZP.2, a fin de agilizar el proceso de desarrollo

urbanístico, podrán presentar para su tramitación el Plan Parcial antes del comienzo de
vigencia del segundo cuatrienio del Plan General. En todo caso, el proceso urbanizador no
podrá iniciarse antes de los cuatro años de vigencia del Plan General.

Previamente a la redacción de los Planes Parciales, y cuando no hayan de dificultar la

ejecución del planeamiento, podrán autorizarse las construcciones provisionales a que se
refiere el art. 136 TR de la Ley del Suelo con las garantías que el mismo prevé en orden a su
demolición. Podrán asimismo permitirse, vertidos de residuos sólidos conforme a lo
establecido en el art. 3.4.6 de las presentes Normas y el desarrollo provisional de otro tipo
de actividades que, consideradas de utilidad pública o interés social y con autorización del
órgano competente, no dificulten la ejecución del planeamiento y garanticen su cese en las
condiciones que al respecto se estipule, en su caso, en la correspondiente licencia municipal.

179 Artículo 3.3.9 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
180 De conformidad con el artículo 15.2.a) Ley 9/2001 (Suelo CM) se trata de suelo urbanizable sectorizado.
181
Acuerdo de la CSPG nº 145 de 16.03.2000. Obligatoriedad de incluir estudios de impacto ambiental en los planes de desarrollo del
PG cuando asignen usos industriales:
1º Los Planes Parciales que desarrollen Suelos Urbanizables Programados (UZP) de uso lucrativo son instrumentos de planeamiento en
los que no está previsto por el PG el control ambiental mediante los Estudios de Incidencia Ambiental.
2º Los Planes Parciales están sujetos tanto a la normativa ambiental contenida en el PG (normas ambientales integradas en el conjunto
del Plan, y las contenidas en el Título 5 donde se recogen aquellas otras determinaciones que no tienen cabida en el resto del Plan), en
la Ordenanza General de Protección del Medio Ambiente Urbano (OGPMAU) (ANM 1985\3), y en la legislación urbanística y ambiental
que le sea de aplicación.
(Esta materia está afectada por la normativa actual que es la Ley 21/2013, de 9 de diciembre de Evaluación ambiental).
182 Cfr. artículo 245 Ley 9/2001 (Suelo CM) respecto de la nulidad de los convenios urbanísticos de planeamiento.
183Cfr. artículos 13.2.d) RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 20.1.b) y 23 Ley 9/2001 (Suelo CM), respecto a los usos, construcciones,
edificaciones e instalaciones que podrán autorizarse con carácter provisional en suelo urbanizable sectorizado.
184Cfr. artículo 47.3 Ley 9/2001 (Suelo CM), que permite al Plan Parcial modificar, para su mejora, cualesquiera determinaciones de
ordenación pormenorizada establecidas por el PG sobre el sector de suelo urbanizable sectorizado.
185Cfr. artículo 47.1 Ley 9/2001 (Suelo CM), que exige que el Plan Parcial se refiera a un sector completo de suelo urbanizable
sectorizado.
186 Cfr. artículo 48.4.b) Ley 9/2001 (Suelo CM).
187 Cfr. artículo 38.3.b) Ley 9/2001 (Suelo CM).
188Cfr. artículos 48.1.c) y 53 Ley 9/2001 (Suelo CM), que imponen al Plan Parcial la obligación de establecer para todo suelo edificable
las precisas condiciones sobre la edificación y sobre la admisibilidad de los usos que sean suficientes para determinar el
aprovechamiento de cualquier parcela, pudiendo remitir, en los espacios edificables en que así se justifique, a Estudios de Detalle el
completar la ordenación volumétrica de la edificación y la fijación de los parámetros normativos consiguientes.
189 Cfr. artículo 80 Ley 9/2001 (Suelo CM).

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2. Los Planes Parciales y sus ordenanzas reguladoras no podrán establecer determinaciones

contrarias a lo dispuesto en el presente Título, ni en las condiciones establecidas en estas
Normas y en la legislación urbanística vigente, ni podrán desvirtuar las condiciones reguladas
en los Títulos 6 y 7.

Los Planes Parciales por cuyo ámbito discurran vías Pecuarias deberán salvaguardar la
integridad de las mismas como bien de dominio público autonómico y respetar el régimen
jurídico contenido en la Ley 3/95, de 23 de marzo de 1995 de Vías Pecuarias.

3. Los Planes Parciales deberán referirse a sectores completos de suelo urbanizable

programado, salvo determinación expresa en contrario en la ficha correspondiente, en cuyo
caso se cumplirán las condiciones reguladas al efecto. El Plan General adscribe además, suelo
de sistemas generales exteriores a sectores concretos de suelo urbanizable programado,
dentro de cada cuatrienio.

4. Los Planes Parciales cumplirán en los diferentes sectores las determinaciones y condiciones
que para su desarrollo particular se expresan en las fichas correspondientes a cada uno de
ellos.

5. En la redacción de los Planes Parciales se deberá respetar, en todo caso, la ponderación fijada
por el Plan General para las zonas que incluyan, estableciendo la ponderación relativa a los
usos pormenorizados y tipologías edificatorias resultantes de la subzonificación que
contengan, con referencia, igualmente, al uso y tipología característicos.

6. En desarrollo de los Planes Parciales, podrán redactarse Estudios de Detalle de acuerdo con
lo dispuesto en la legislación urbanística.

7. En todo caso, los Proyectos de Urbanización se regularán según lo establecido en el Título

1.

8. En cumplimiento del Acuerdo de Aprobación Definitiva de 17.04.1997, en relación con lo

señalado en el Informe de la Consejería de Medio Ambiente y Desarrollo Regional de
04.04.1997 y, del de la Dirección General de Agricultura y Alimentación de la Consejería de
Economía y Empleo de 20.3.97, la ordenación del sector integrará aquellos elementos de
interés geomorfológico, así como las Vías Pecuarias con destino al esparcimiento de la
población.

9. A los efectos de adecuar los elementos de la estructura orgánica adoptada al

dimensionamiento especificado en el documento de Bases del Plan Regional, se establece
una reserva viaria de doscientos (200) metros para las acciones denominadas "M-45
(Distribuidor Suroriental)", "M-50 (Tramo N-IV/N-II)", "Avenida del Este (prolongación eje de
O'Donnell)", "Vías de servicio Autovía de Levante (N-III)" y "Avda. del Sureste" y una reserva
ferroviaria de cincuenta (50) metros, para la acción denominada "Ramal ferroviario de
cercanías a Vicálvaro-Arganda" y para el tren de cercanías en estudio por la CM que discurre
por la Gran Vía Urbana del Sureste, que serán de aplicación a los ámbitos del suelo
urbanizable programado afectados.

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Artículo 3.3.10 Aprovechamientos tipo y patrimonializable (N-1) 190 191 192 193 194

1. El Plan General establece el aprovechamiento tipo/unitario del suelo urbanizable

programado, para el primer, segundo y tercer cuatrienio en 0,36 m² edificables de vivienda
libre por cada metro cuadrado de suelo.

2. El Plan General establece los coeficientes de ponderación relativa entre el uso característico
o global al que se le asigna el valor de la unidad, y los restantes cualificados, a los que
corresponden valores superiores o inferiores. El cálculo se desarrolla en la forma que se
establece en el Anexo correspondiente al final de estas Normas para los dos primeros
cuatrienios.

En los sectores correspondientes del tercer cuatrienio serán los correspondientes Planes
Parciales los que, a partir del aprovechamiento global y de los coeficientes de ponderación
del Plan General, distribuyan los aprovechamientos por usos, y establezcan los márgenes de
edificabilidad (horquillas) a efectos de sus posibles variaciones ulteriores. El uso de vivienda
mantendrá los criterios de proporcionalidad exigidos en la legislación vigente.

3. El aprovechamiento patrimonializable que en esta clase de suelo corresponde a cada finca

es el legalmente establecido.

Artículo 3.3.11 Reservas de suelo para dotaciones (N-1) 195 196

Las reservas de suelo para dotaciones se fijarán de acuerdo con la legislación sectorial aplicable,
respetándose en todo caso los mínimos exigidos en el artículo 36 de la LSCM.

Artículo 3.3.12 Alcance de las determinaciones particulares (N-1) 197 198

Las determinaciones particulares contenidas en las fichas y cuadros de condiciones urbanísticas

de los sectores tienen el alcance que a continuación se señala:

a) Delimitación y superficie: La superficie del sector es una cifra estimativa de referencia,

que deberá ser evaluada con mayor precisión en el momento de redactar el Plan Parcial.

190 Artículo 3.3.10 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
191Cfr. artículos 39.5, y 84 Ley 9/2001 (Suelo CM), respecto del aprovechamiento unitario de reparto que se asigna a cada sector del
área de reparto del suelo urbanizable sectorizado.
192 Cfr. artículos 38.3.b), 39.7.b) y 42.5.e) Ley 9/2001 (Suelo CM).
193 Cfr. artículos 85 y 96 Ley 9/2001 (Suelo CM).
194 Cfr. artículos 244.b) y 246.4 de la Ley 9/2001 (Suelo CM), respecto de los convenios de gestión donde se acuerde la sustitución del
deber de entrega de terrenos donde se localice el aprovechamiento que corresponde a la comunidad en concepto de participación en
las plusvalías urbanísticas por su equivalente en metálico, sin que de los mismos pueda en ningún caso derivarse o resultar modificación,
alteración, excepción o dispensa del planeamiento.
195 Artículo 3.3.11 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
196 La referencia debe entenderse realizada al artículo 36, apartados 5 a 8, Ley 9/2001 (Suelo CM).
197 Artículo 3.3.12 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
198Cfr. artículos 39.5, y 84 Ley 9/2001 (Suelo CM), respecto del aprovechamiento unitario de reparto que se asigna a cada sector del
área de reparto del suelo urbanizable sectorizado.

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La cifra que resulte de dicha evaluación será válida a todos los efectos. Con
independencia de ello y una vez precisada ésta, los límites del sector podrán alterarse
incorporando superficies que no superen el cinco por ciento (5%) sobre la superficie
resultante del proceso anterior.

La superficie de los sistemas generales exteriores/redes generales-supramunicipales del

sector constituye una cifra inalterable salvo que dichos sistemas se refieran a una finca
o ámbito concreto de suelo, en cuyo caso en el momento de la redacción del Plan Parcial
procederá a ser evaluada con precisión y su resultado será válido a todos los efectos.

La suma de las superficies del sector, más la de los sistemas generales exteriores/redes
generales-supramunicipales al mismo supondrá la nueva cifra de "superficie total".

A partir de esta nueva "superficie total" se reelaborará el cuadro originario de

condiciones generales del sector, para lo cual, manteniendo inalterables el
aprovechamiento tipo/unitario del Área de Reparto a la que pertenece, los coeficientes
de ponderaciones correspondientes y los porcentajes medios utilizados en la situación
originaria, se recalculará el nuevo aprovechamiento global resultante y, sucesivamente,
la nueva edificabilidad total resultante y su distribución por usos.

En cumplimiento del apartado 1º, punto C/e) del Acuerdo de Aprobación Definitiva de
17.04.1997 se cuantifica con carácter vinculante e inalterable, la Superficie de Sistemas
Generales Interiores/ redes generales-supramunicipales, en las fichas correspondientes
a cada sector. Dicha determinación prevalece sobre cualquier otra precisión que en
relación con los sistemas generales se contenga en la documentación del Plan General.

b) Márgenes de edificabilidad de usos lucrativos: A partir del cuadro resultante del proceso
anterior, o del originario para el supuesto que no hubiera variación en la superficie total,
se podrán variar las edificabilidades asignadas a los distintos usos en el sector, dentro
de los porcentajes definidos en sus correspondientes horquillas, sujeta a las siguientes
condiciones:

i) En ningún caso se podrá superar la edificabilidad total, que será la originaria en el

caso de mantenimiento de la superficie total o, en caso contrario, la resultante del
proceso expuesto en el apartado a).

ii) Si la variación de edificabilidades implica superación del aprovechamiento global

originario o, en su caso, del resultante del proceso señalado en el apartado a), el
exceso de aprovechamiento, respecto al correspondiente según el caso,
constituiría una bolsa de aprovechamientos de titularidad municipal que el
Ayuntamiento destinaría a formación del Patrimonio Municipal del Suelo o en
general a facilitar el desarrollo del Plan General.

iii) Si la variación de edificabilidad por usos supone disminución del aprovechamiento

global originario o, en su caso, del resultante del proceso señalado en el apartado
a), el Ayuntamiento tendrá derecho al porcentaje legal del aprovechamiento global
correspondiente.

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Sección Cuarta. Régimen del Suelo Urbanizable No Programado / No Sectorizado199

Artículo 3.3.13 Definición (N-1) 200 201 202

1. Constituyen el suelo urbanizable no programado/no sectorizado aquellas áreas del territorio,

que siendo aptas para ser urbanizadas, solo podrán incorporarse al proceso urbanizador
mediante la aprobación de los correspondientes Planos de Sectorización.

2. El Plan General define en las fichas correspondientes, ámbitos de suelo urbanizable no

programado/no sectorizado que se desarrollarán mediante uno o varios Programas de
Actuación Urbanística/Planes de Sectorización.

Artículo 3.3.14 Desarrollo del suelo urbanizable No Programado/No Sectorizado (N-1) 203 204 205

1. Los suelos urbanizables no programados/No Sectorizados podrán promoverse y ejecutarse

directamente mediante Programas de Actuación Urbanística/Planes de Sectorización,
conforme a la legislación aplicable.

2. Los Programas de Actuación Urbanística/Planes de Sectorización desarrollarán los objetivos

que figuran en las fichas que para esta clase de suelo incorpora en el Plan General.

3. Los Programas de Actuación Urbanística/Planes de Sectorización por cuyo ámbito discurran

vías pecuarias deberán salvaguardar la integridad de las mismas como bien de dominio
público autonómico y respetar el régimen jurídico contenido en la Ley 3/95, de 23 de marzo
de 1995 de Vías Pecuarias.

4. En cumplimiento del Acuerdo de Aprobación Definitiva de 17.04.1997, en relación con lo

señalado en el Informe de la Consejería de Medio Ambiente y Desarrollo Regional de
04.04.1997 y, del de la Dirección General de Agricultura y Alimentación de la Consejería de
Economía y Empleo de 20.03.1997, la ordenación del sector integrará aquellos elementos
de interés geomorfológico, así como las vías pecuarias con destino al esparcimiento de la
población.

5. A los efectos de adecuar los elementos de la estructura orgánica adoptada al

dimensionamiento especificado en el documento de Bases del Plan Regional, se establece
una reserva viaria de doscientos (200) metros para las acciones denominadas "M-45
(Distribuidor Suroriental)", "M-50 (Tramo N-IV/N-II)", "Avenida del Este (prolongación eje de
O'Donnell)", "Vías de servicio Autovía de Levante (N-III)" y "Avda. del Sureste" y una reserva

199 Se modifica el nombre de la Sección Cuarta por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
200 Artículo 3.3.13 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
201Cfr. artículo 15.2.b) y Disposición Transitoria Primera, apartado c), Ley 9/2001 (Suelo CM), respecto del suelo urbanizable no
sectorizado.
202 Cfr. artículo 44 Ley 9/2001 (Suelo CM), respecto del Plan de Sectorización.
203 Artículo 3.3.14 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
204Cfr. artículo 15.2.b) y Disposición Transitoria Primera, apartado c), Ley 9/2001 (Suelo CM), respecto del suelo urbanizable no
sectorizado.
205 Cfr. artículo 44 Ley 9/2001 (Suelo CM), respecto del Plan de Sectorización.

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ferroviaria de cincuenta (50) metros, para la acción denominada "Ramal ferroviario de

cercanías a Vicálvaro-Arganda" y para el tren de cercanías en estudio por la CM que discurre
por la Gran Vía Urbana del Sureste, que serán de aplicación a los ámbitos del suelo no
urbanizable programado afectados.

Artículo 3.3.15 Relación de las áreas en Suelo Urbanizable No Programado (N-1)/No Sectorizado206
207

Nueva Centralidad del Este UNP.4.03

Desarrollo del Este - Ensanche de San Fernando de Henares UNP.4.05
Remate del Suroeste – Campamento UNP.4.07
El Encinar de los Reyes UNP.4.09
Fuente Fría Norte UNP.4.11

206 Artículo 3.3.15 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
207
En virtud de la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013), el ámbito UNP 4.08 “Aravaca-La Escorzonera-
Monte el Pilar” y parte del ámbito APE 08.06 “Colonia Mingorrubio” pasan a ser ámbitos de SNU de protección.

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CAPÍTULO 3.4. RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE

Sección Primera. Definición, delimitación y régimen general

Artículo 3.4.1 Definición y delimitación (N-1) 208 209 210 211 212

1. Constituyen el suelo no urbanizable de conformidad con lo establecido en la LSCM:

a) Los terrenos que, de acuerdo con el modelo territorial elegido, deben ser preservados
de los procesos de urbanización.

b) Los terrenos en los que por concurrir valores naturales intrínsecos de gran relieve,
desaconsejan su sometimiento al proceso de desarrollo urbanístico, quedando
sometidos a un régimen específico de protección, de acuerdo con lo establecido en la
legislación autonómica.

2. Los terrenos que constituyen el suelo no urbanizable aparecen reflejados en los Planos de
Ordenación y Gestión con el código NU, distinguiéndose las dos categorías siguientes:

a) Suelo no urbanizable común, NUC.

b) Suelo no urbanizable especialmente protegido cuyo código será NUP. Comprende los
siguientes tipos:

• Suelo no urbanizable de protección especial NUP.1.

• Suelo no urbanizable de protección ecológica NUP.2.

• Suelo no urbanizable de protección forestal NUP.3.

• Suelo no urbanizable de protección de cauces y riberas NUP.4.

• Suelo no urbanizable de protección de vías pecuarias NUP.5.

• Suelo no urbanizable de protección de infraestructuras y dotaciones públicas

NUP.6.

208 Artículo 3.4.1 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
209Cfr. artículos 21.2.a) del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 16 Ley 9/2001 (Suelo CM), respecto del suelo no urbanizable de
protección en cuanto suelo en situación básica de suelo rural.
210
De conformidad con la Disposición Transitoria Primera, apartado c), Ley 9/2001 (Suelo CM), al suelo clasificado como no urbanizable
común se le aplicará el régimen del suelo urbanizable no sectorizado.
211Téngase en cuenta que, en virtud de la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013), el ámbito UNP 4.08
“Aravaca-La Escorzonera-Monte el Pilar” y parte del ámbito APE 08.06 “Colonia Mingorrubio” pasan a ser ámbitos de SNU de
protección.
212Sobre esta cuestión, además de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, se ha publicado con posterioridad la Ley 8/1998, de 15 de junio de
vías pecuarias de la Comunidad de Madrid, cuyo artículo 25.1 califica las vías pecuarias como suelo no urbanizable protegido.

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Artículo 3.4.2 Régimen general (N-1) 213 214 215 216

1. El régimen urbanístico del suelo no urbanizable queda sometido a las disposiciones

correspondientes contenidas en la LSCM, RDL 2/2008217 y en las presentes Normas. En
aquellos terrenos por los que discurran vías pecuarias se deberá respetar asimismo el
régimen jurídico contenido en la Ley 3/95 de 23 de marzo de 1995 de Vías Pecuarias y Ley
8/1998, de 15 de junio reguladora de cañadas reales y demás vías pecuarias de la Comunidad
de Madrid.

2. A los efectos de adecuar los elementos de la estructura orgánica adoptada al

dimensionamiento especificado en el documento de Bases del Plan Regional, se establece
una reserva viaria de doscientos (200) metros para las acciones denominadas "M-45
(Distribuidor Suroriental)", "M-50 (Tramo N-IV/N-II)", "Avenida del Este (prolongación eje de
O'Donnell)", "Vías de servicio Autovía de Levante (N-III)" y "Avda. del Sureste" y una reserva
ferroviaria de cincuenta (50) metros, para la acción denominada "Ramal ferroviario de
cercanías a Vicálvaro-Arganda" y para el tren de cercanías en estudio por la CM que discurre
por la Gran Vía Urbana del Sureste, que serán de aplicación a los ámbitos del Suelo
urbanizable programado afectados.

3. En el suelo no urbanizable no se permiten nuevas construcciones, instalaciones,

modificaciones del terreno o la implantación de elementos fijos (postes, antenas, carteles,
autogeneradores, etc), ni aumentar en altura las ya existentes, que pudieran vulnerar las
servidumbres aeronáuticas del Aeropuerto de Madrid-Barajas y las propuestas de
servidumbres aeronáuticas del Aeropuerto de Madrid-Cuatro Vientos. Excepcionalmente,
conforme a los artículos 7 y 9 del Decreto 584/1972, de 24 de febrero, de Servidumbres
Aeronáuticas, modificado por el real Decreto 1541/2003, podrán ser autorizados los
respectivos proyectos constructivos que superen los límites establecidos por las
servidumbres aeronáuticas cuando se presenten estudios aeronáuticos o estudios de
apantallamiento que acrediten, a juicio de la Agencia estatal de Seguridad Aérea (AESA), que
no se compromete la seguridad, ni queda afectada de modo significativo la regularidad de
las operaciones de las aeronaves o bien que queden apantallados.

213 Artículo 3.4.2 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
214 Cfr. artículos 15, 16 y 17 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 28 Ley 9/2001 (Suelo CM).
215En la actualidad, véase, RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU), Ley 9/2001 (Suelo CM) y Ley 21/2013 (Ev. Ambiental); en aplicación
de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera de la Ley 4/2014 (Medidas Fiscales CM).
216 Véase también la Ley 8/1998, de 15 de junio, de vías pecuarias de la Comunidad de Madrid.
217 La referencia debe ser entendida al RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU).

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Sección Segunda. Régimen del Suelo No Urbanizable Común218

Artículo 3.4.3 Obras, construcciones o instalaciones permitidas en el suelo no urbanizable común (N-
1)

De acuerdo con el art. 53 de la Ley de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la

Comunidad de Madrid219 en el suelo no urbanizable común220 podrán realizarse obras,
construcciones o instalaciones que tengan por objeto cualquiera de los siguientes usos:

a) La ejecución de construcciones e instalaciones vinculadas a explotaciones de naturaleza

agrícola, forestal, ganadera, cinegética o análoga, incluido el uso accesorio de vivienda
cuando éste sea estrictamente imprescindible para el funcionamiento de la
explotación.221 222

b) La extracción o explotación de recursos minerales y establecimientos de beneficio

regulados en la legislación minera.223 224

c) El depósito de materiales, el almacenamiento de maquinaria y el estacionamiento de

vehículos.225

d) Las actividades indispensables para el establecimiento, el funcionamiento, la

conservación o el mantenimiento y la mejora de infraestructuras o servicios públicos
estatales, autonómicos o locales, incluido el uso accesorio de vivienda cuando éste sea
estrictamente imprescindible para el funcionamiento de la instalación.226

218 Téngase en cuenta la regulación del RD 9/2005, de 14 de enero que establece la relación de actividades potencialmente
contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, que desarrolla los artículos 34 y ss. de
la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados, así como la regulación del RDLeg. 1/2016, de 16 de diciembre, por
el que se aprueba el Texto Refundido de la ley de Prevención y Control Integrados de la Contaminación. La Ley 5/2003 (Residuos CM),
regula en sus artículos 56 a 62 los suelos contaminados y el Decreto 326/1999, de 18 de noviembre, que regula el desarrollo del
Régimen jurídico de los suelos contaminados de la Comunidad de Madrid. El artículo 6.4 de este Decreto dispone que la limpieza y
recuperación de un suelo declarado como contaminado deberá hacerse necesariamente de forma previa a su urbanización o edificación.
También tiene interés el Acuerdo de 25.10.2001 que aprueba el Plan Regional de Actuación en materia de suelos contaminados de la
Comunidad de Madrid.
219 Cfr. artículos 26 y 27 Ley 9/2001 (Suelo CM), respecto de las actuaciones en suelo urbanizable no sectorizado que requieren
calificación urbanística o proyecto de actuación especial.
220De conformidad con la Disposición Transitoria Primera, apartado c), Ley 9/2001 (Suelo CM), a tales suelos se les aplica el régimen
del suelo urbanizable no sectorizado previstos en los artículos 22 y ss.
221 Cfr. artículo 26.1.a) Ley 9/2001 (Suelo CM).
222Sobre la unidad mínima de cultivo en la Comunidad de Madrid, véase el Decreto 65/1989, de 11 de mayo (BOCM 20.06.1989) y la
Orden 701/1992, de 9 de marzo que lo desarrolla. Esta normativa desarrolla lo establecido en los artículos 23 a 27 de la Ley estatal
19/1995, de 4 de julio (BOE 05.07.1995) de Modernización de Explotaciones Agrarias. Según la Disposición adicional primera de esta
Ley, los artículos 22 y 23 son legislación básica del Estado; según la Disposición adicional segunda, los artículos 24, 25, 26 y 27 son de
aplicación plena. También tiene interés el Decreto 73/1997, de 19 de junio, por el que se crea y regula el Catálogo General de
Explotaciones Agrarias Prioritarias de la Comunidad de Madrid, en desarrollo de lo establecido por el artículo 16 de la Ley estatal
19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias. Téngase también en cuenta la Ley 21/2013 (Ev. Ambiental);
en aplicación de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera de la Ley 4/2014 (Medidas Fiscales CM).
223 Cfr. artículo 26.1.b) Ley 9/2001 (Suelo CM).
224La legislación minera vigente en la Comunidad de Madrid es de ámbito estatal, Ley 22/1973, de 21 de julio de Minas, modificada
por Ley 54/1980 de 5 de noviembre. En este ámbito también es de aplicación la Ley 21/2013 (Ev. Ambiental); en aplicación de acuerdo
con la Disposición Transitoria Primera de la Ley 4/2014 (Medidas Fiscales CM).
225 Cfr. artículo 27.1.b).1º) Ley 9/2001 (Suelo CM).
226 Cfr. artículo 26.1.c) Ley 9/2001 (Suelo CM).

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e) Los servicios integrados en áreas de servicio de toda clase de carreteras y las

instalaciones complementarias al servicio de la carretera.227 228

f) La implantación y el funcionamiento de cualquier clase de dotación o equipamiento

colectivos y asentamientos provisionales, así como de instalaciones o establecimientos
de carácter industrial y aquellos otros que por su carácter no sea aconsejable su
implantación en suelo urbano, incluido el uso accesorio de vivienda cuando éste sea
estrictamente imprescindible para el funcionamiento de la dotación.229 230 231

Artículo 3.4.4 Condiciones de las obras, construcciones e instalaciones que tengan por objeto los usos
de la letra a) del art. 3.4.3 (N-2)232

1. Su superficie mínima será la dispuesta por la legislación agraria para la unidad mínima de
cultivo.233

2. Su ocupación no será superior a un diez por ciento (10%) de la superficie total de la finca
donde se ubiquen.

3. Se separarán cuatro (4) metros de los linderos a caminos y tres (3) metros de los linderos con
fincas colindantes.

4. La altura máxima total será de cuatrocientos cincuenta (450) centímetros.

5. Según sus características propias, estas edificaciones cumplirán las siguientes

condiciones:234

227 Cfr. artículo 27.1.a).4º Ley 9/2001 (Suelo CM).

228Los artículos 26 y 27 de la Ley 37/2015 (Carreteras). Téngase en cuenta el artículo 28 de la Ley 3/1991 (Carreteras CM). También
es de aplicación en este ámbito la Ley 21/2013 (Ev. Ambiental); en aplicación de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera de la
Ley 4/2014 (Medidas Fiscales CM).
229 Cfr. artículo 27.1.b) ley 9/2001 (Suelo CM).
230Ténganse en cuenta los artículos 4.2 y 11 de la Ley 21/1992, de 16 de julio (BOE 23.07.1992) estatal de Industria. En la Comunidad
de Madrid la principal regulación sobre esta materia es el Decreto 38/2002, de 28 de febrero que regula las actividades de control
reglamentario de las instalaciones industriales en la Comunidad de Madrid así como el Decreto 114/1997, de 18 de septiembre, que
modifica el Decreto de 3.11.1994 que regula las Entidades de Inspección y Control Industrial y se le asignan funciones de comprobación
del cumplimiento de las condiciones y requisitos de seguridad de instalaciones industriales en caso de riesgo significativo para las
personas, animales, bienes o medio ambiente. También debe ser aplicada en este ámbito la Ley 21/2013 (Ev. Ambiental); en aplicación
de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera de la Ley 4/2014 (Medidas Fiscales CM).
231Acuerdo de la CSPG nº 88, de 17.12.1998. Suelos capaces de admitir la implantación de un centro de protección animal. El
componente predominante del Centro de Protección Animal (CPA) previsto por la Dirección de Servicios de Salud y Consumo, incluido
cementerio de animales y servicio de incineración, es encuadrable dentro de las actividades e instalaciones emplazables en el suelo no
urbanizable, sin perjuicio de lo dispuesto en las normativas sectoriales aplicables.
232El artículo 29.4 Ley 9/2001 (Suelo CM) permite a los Ayuntamientos autorizar instalaciones de carácter deportivo en los suelos
rurales destinados a usos agrícolas.
233Sobre la unidad mínima de cultivo en la Comunidad de Madrid, véase el Decreto 65/1989, de 11 de mayo (BOCM 20.06.1989) y la
Orden 701/1992, de 9 de marzo que lo desarrolla. Esta normativa desarrolla lo establecido en los artículos 23 a 27 de la Ley estatal
19/1995, de 4 de julio (BOE 5.07.1995) de Modernización de Explotaciones Agrarias. Según la Disposición adicional primera de esta
Ley, los artículos 22 y 23 son legislación básica del Estado; según la Disposición adicional segunda, los artículos 24, 25, 26 y 27 son de
aplicación plena.
234 El artículo 29.3 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, dispone que “previa comprobación de la
calificación urbanística, los Ayuntamientos podrán autorizar en los suelos rurales dedicados al uso agrícola , ganadero, forestal o
cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales, por ser de interés público o social, por su contribución a la

- 98 - ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO

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a) Casetas para almacenamiento de aperos de labranza:

i) Su superficie no superará los cincuenta (50) metros cuadrados.

b) Invernaderos para la protección de los cultivos:

i) Su superficie podrá alcanzar una ocupación del setenta por ciento (70%) de la
parcela.

ii) Deberán construirse con materiales traslúcidos y con estructura fácilmente

desmontable.

iii) En estas instalaciones no se permitirá ningún uso ajeno a la actividad agrícola que
se desarrolle salvo la comercialización de los propios productos en las condiciones
reguladas en el epígrafe siguiente.

c) Invernaderos comerciales:

i) La superficie total ocupada no superará el ochenta por ciento (80%) de la finca,

pudiéndose destinar un diez por ciento (10%) a la actividad comercial.

ii) Cumplirán una separación a linderos superior a siete (7) metros.

iii) La altura máxima de sus cerramientos con planos verticales será de cuatrocientos
cincuenta (450) centímetros y la máxima total de seis (6) metros.

iv) Resolverán, en el interior de su parcela, el aparcamiento de vehículos.

d) Establos, residencias y criaderos de animales:

i) En ningún caso ocuparán una superficie superior al veinte por ciento (20%) de la
de la finca.

ii) Se separarán un mínimo de quince (15) metros de los linderos de la finca. En todo
caso, su separación a otros lugares donde se desarrollen actividades que originen
presencia permanente o concentraciones de personas, no será inferior a los
quinientos (500) metros.

iii) La altura máxima de sus cerramientos con planos verticales será de cuatrocientos
cincuenta (450) centímetros y la máxima total, de seis (6) metros.

ordenación y el desarrollo rurales o porque hayan de emplazarse en el medio rural las siguientes construcciones e instalaciones con los
usos y actividades correspondientes:…”
Téngase en cuenta la aplicación en este ámbito de la Ley 21/2013 (Ev. Ambiental); en aplicación de acuerdo con la Disposición
Transitoria Primera de la Ley 4/2014 (Medidas Fiscales CM).

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO - 99 -

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Los proyectos para su edificación contendrán específicamente la solución adoptada para la

absorción y reutilización de las materias orgánicas que, en ningún caso, podrán ser vertidas a
cauces ni caminos.235

Artículo 3.4.5 Condiciones de las obras, construcciones o instalaciones que tengan por objeto los
Usos de la letra b) del art. 3.4.3 (N-2)

1. Las obras, construcciones e instalaciones a que se refiere el presente artículo quedarán

sujetas a las condiciones resultantes de la legislación autonómica y demás disposiciones
aplicables, siendo la superficie de las fincas correspondientes la funcionalmente
indispensable para el desarrollo de la actividad minera.236

2. En todo caso deberá justificarse la necesidad de las edificaciones, que deberá estudiarse de
modo que se adecuen al paisaje, tanto en su localización como en su volumen y diseño.237

3. En su caso, se estará a lo dispuesto en el art. 3.4.9, apartado 2 a) ii).

Artículo 3.4.6 Condiciones de las obras, construcciones o instalaciones que tengan por objeto los usos
de la letra c) del art. 3.4.3 (N-2)

1. Condiciones generales para el depósito de materiales:238

a) A los efectos de los lugares en los que se pueda proceder a su vertido, los residuos se
clasifican en:

235La Ley 5/2003 (Residuos CM), dispone en su artículo 3. 2 c) su aplicación supletoria en relación con los residuos de explotaciones
agrícolas y ganaderas. Sobre esta cuestión, aunque sin carácter vinculante, téngase en cuenta la Resolución de 4.02.1999, de la
Dirección General de Agricultura y Alimentación de la Comunidad de Madrid, que publicó el Código de Buenas Prácticas Agrarias, que
responde a las exigencias de la Unión Europea recogidas en la Directiva del Consejo 91/676/CEE, de 12.12.1991, relativa a la protección
de las aguas contra la contaminación producida por nitratos utilizados en agricultura.
236La legislación de minas en vigor en la Comunidad de Madrid es la estatal, Ley 22/1973, de 21 de julio, modificada por Ley 54/1980,
de 5 de noviembre. La CM no ha legislado sobre esta materia, pero téngase en cuenta que resulta de aplicación en este ámbito la Ley
21/2013 (Ev. Ambiental); en aplicación de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera de la Ley 4/2014 (Medidas Fiscales CM).
237 Véase artículo 3.9 Ley 42/2007, de 13 de diciembre de Patrimonio Natural y Biodiversidad. Se aplica la Ley 5/2003 (Residuos CM),
a la gestión de los residuos en este ámbito (art. 3.2 a). El artículo 14.1 de la Ley 3/2007, de 26 de julio, de Medidas Urgentes de
Modernización del Gobierno y la Administración de la Comunidad de Madrid modifica el primer párrafo y las letras a) y f) del apartado
tercero del artículo 29 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, disponiendo que “previa comprobación
de la calificación urbanística, los Ayuntamientos podrán autorizar en los suelos rurales dedicados al uso agrícola , ganadero, forestal o
cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales, por ser de interés público o social, por su contribución a la
ordenación y el desarrollo rurales o porque hayan de emplazarse en el medio rural las siguientes construcciones e instalaciones con los
usos y actividades correspondientes:
Las de carácter agrícola, forestal, cinegético o análogos, así como las infraestructuras necesarias para las explotaciones de tal carácter,
incluidas las de elaboración de productos del sector primario así como el accesorio de vivienda.
238Sobre esta cuestión véase la Orden MAM/304/2002, de 8 de febrero que publica las operaciones de valorización y eliminación de
residuos y la lista europea de residuos, que desarrolla la Ley 22/2011, de 28 de julio, estatal de Residuos y se refiere tanto a los tóxicos
o peligrosos como a los que no lo son.
El artículo 2p) de la Ley 5/2003 (Residuos CM), dispone que uno de los objetivos de la Ley es “adecuar los instrumentos de planeamiento
urbanístico a una gestión eficaz de los residuos. En el artículo 61 de la misma Ley se señala que entre la documentación a aportar en la
tramitación de los Planes Urbanísticos deberá incluirse un informe de la caracterización de la calidad del suelo en el ámbito a desarrollar
en orden a determinar la viabilidad de los usos previstos; este informe se incluirá en el Estudio de Incidencia Ambiental al que se refiere
el artículo 35 de la Ley 21/2013 (Ev. Ambiental); en aplicación de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera de la Ley 4/2014
(Medidas Fiscales CM).

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i) Residuos domiciliarios: Aquellos procedentes de actividades domésticas, que no

contienen tierras ni escombros, y, en general, todos los que no sean radioactivos,
mineros o procedentes de la limpieza de fosas sépticas. El departamento municipal
correspondiente centrará sus esfuerzos en la recogida selectiva de estos residuos
y en el fomento de la instalación de plantas de recuperación integral de los mismos,
a fin de disminuir el volumen de los vertidos y favorecer los procesos de
reutilización y reciclaje. No se consideran incluidos en este apartado los residuos
industriales u hospitalarios que no sean estrictamente asimilables a los
procedentes de actividades domésticas.239

ii) Especiales:

• Residuos de tierras: Aquellos procedentes de actividades de vaciado o

desmonte, por lo que solamente podrán contener áridos o tierras, y no
materiales procedentes de derribos de construcciones, de desecho de las
obras, ni originados en el proceso de fabricación de elementos de
construcción.240

• Residuos de tierras y escombros: Aquellos procedentes de cualquiera de las

actividades del sector de la construcción, de la urbanización y la edificación,
del desecho de las obras, del vaciado, del desmonte, etc., pudiendo contener,
además de áridos, otros componentes y elementos de materiales de
construcción. Su transporte y vertido se hará con arreglo a lo dispuesto por
la Ordenanza Municipal correspondiente. Sin perjuicio de lo anterior, se debe
favorecer el reciclaje de los escombros, con objeto de reintroducir los
materiales que los componen en el ciclo productivo, previa su separación.241

• Escorias y cenizas.

• Residuos clínicos e infecciosos.242

• Muebles y enseres viejos.243

• Vehículos abandonados.

239 La Ley 5/2003 (Residuos CM), artículo 4.2 los califica como residuos urbanos o municipales.
240 Según la Ley 5/2003 (Residuos CM), artículo 4.1, no se consideran residuos a efectos de la aplicación de la misma.
241 El RD 105/2008, de 1 de febrero regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición, en desarrollo de lo
establecido por la Ley 22/2011, de 28 de julio, de Residuos y Suelos Contaminados y la Disposición Final Primera de la Ley 34/2007,
de 15 de noviembre, de Calidad del Aire y Protección de la Atmósfera que faculta al Gobierno para regular los términos y condiciones
relativos a la obligación del poseedor de residuos de construcción de separarlos por tipos de materiales. La Ley 5/2003 (Residuos CM),
califica estos residuos como de naturaleza fundamentalmente inerte generados en obras de excavación, nueva construcción, reparación,
remodelación, rehabilitación y demolición, incluidos los de obra menor y reparación domiciliaria. Vid. artículo 4.7 y artículos 41, 54 y 55
de la Ley 5/2003 (Residuos CM).
242Téngase en cuenta el Decreto 83/1999, de 3 de junio, que regula las actividades de producción y de gestión de los residuos
biosanitarios y citotóxicos en la Comunidad de Madrid y Orden 568/2007, de 30 de marzo que regula su gestión y eliminación.
243La Ley 5/2003 (Residuos CM), se refiere a los muebles y enseres como residuos voluminosos, en el ámbito de los residuos urbanos
o municipales (art. 4.2).

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• Animales muertos.244

iii) Residuos industriales: Aquéllos que por sus características no pueden ser
clasificados como inertes o asimilables a los residuos urbanos y en general, los que
presenten un riesgo potencial para la salud pública o el medio ambiente.245

iv) Residuos tóxicos y peligrosos: Aquellos así clasificados según la legislación

vigente.246

b) La delimitación precisa de áreas aptas para residuos de clase a)i) en función de las
necesidades de vertido, corresponde a los departamentos municipales competentes.247

c) Las áreas susceptibles de ser destinadas a los vertidos de los residuos de tierras y de
tierras y escombros se determinarán por los departamentos municipales competentes,
dentro de las incluidas en la categoría de suelo no urbanizable común y de las áreas de
suelo urbanizable, siempre que no contradigan los objetivos del Plan General para estas
áreas, o del planeamiento de desarrollo.

d) La eliminación de las restantes clases de residuos se regulan en el Título

correspondiente a los Servicios Dotacionales de Infraestructuras así como en las
Ordenanzas Municipales que le sean de aplicación.

e) La nueva implantación de vertederos de residuos se someterá a los procedimientos

establecidos por la Ley de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo y por la
Ley 10/91 de Protección del Medio Ambiente, ambas de la Comunidad de Madrid. Por
otra parte serán exigidas las condiciones técnicas reguladas por la Ordenanza General
de Protección del Medio Ambiente Urbano aplicables.248 249

f) Para garantizar la defensa de la calidad ambiental, las solicitudes de licencia para

vertidos incluirán las condiciones en las que se pretenden realizar, definidas en un

244 En esta materia se aplica supletoriamente la Ley 5/2003 (Residuos CM), (art. 4.2 b).
245Véase la Ley 5/2003 (Residuos CM), que en su artículo 4.3 define los residuos industriales como aquéllos que, siendo o no peligrosos,
se generan en un proceso de fabricación, transformación, utilización, consumo, limpieza o mantenimiento de una instalación o actividad
industrial.
246 La Ley 5/2003 (Residuos CM), define en su artículo 4.4 como residuos peligrosos, los que figuren calificados como tales en la lista
de residuos aprobada por la legislación estatal, o los que tengan dicha consideración según la legislación estatal o comunitaria, así como
los recipientes y envases contaminados que hayan contenido residuos o sustancias peligrosas.
247 El artículo 11.1 de la Ley 5/2003 (Residuos CM), dispone que “los Planes en materia de residuos aprobados por el Gobierno de la
Comunidad de Madrid serán de obligado cumplimiento para Administraciones Públicas y particulares, constituyendo, en especial, un
límite vinculante para cualesquiera instrumentos de planeamiento urbanístico, cuyas determinaciones no podrán modificar, derogar o
dejar sin efecto aquéllos”. En el apartado 4 de dicho precepto se declaran de excepcional interés público a efectos del artículo 163 de
la Ley 9/2001 de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid, ¨las infraestructuras públicas de gestión contempladas en los Planes
autonómicos de residuos”. En el artículo 16 de la citada Ley 5/2003 (Residuos CM), se establece que los instrumentos de Planeamiento
urbanístico de las Entidades Locales sometidos al Procedimiento de Análisis Ambiental deberán incluir un Estudio sobre la generación
y la gestión de los residuos urbanos que en todo caso deberá ser concordante con los planes autonómicos y locales de residuos, en el
territorio objeto de planeamiento.
248La Ley 21/2013 (Ev. Ambiental); en aplicación de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera de la Ley 4/2014 (Medidas Fiscales
CM). Téngase en cuenta lo dispuesto por el artículo 16 de la Ley 5/2003 (Residuos CM), en relación con la planificación urbanística
relativa a las instalaciones objeto de regulación en la ley en cuestión.
249 La referencia debe entenderse realizada a la Ordenanza de Limpieza de los Espacios públicos y de Gestión de Residuos de 27.12.2009

(ANM 2009/6)

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proyecto la explotación racional de los mismos que incluirá como mínimo las siguientes
determinaciones:

i) Estudio de la topografía resultante en el que pueda comprobarse el impacto

ambiental de la situación final al llegar a la colmatación del área, mediante
secciones, fotomontajes, perspectivas u otros modos de representación.

ii) Análisis de transformación de escorrentías y vaguadas existentes.

iii) Propuesta de tratamiento de los taludes y bordes resultantes con señalamiento de

arbolado o plantaciones que ayuden o consolidarlos una vez abandonado el
vertido.

iv) Condiciones de sellado y desgasificación del vertedero una vez colmatado y, en su

caso, características de la reforestación o plantaciones a realizar.

v) Plano de la imagen final del vertedero colmatado y su restitución paisajística.

g) Cualesquiera que sea la altura de vertido, los taludes no presentarán en ningún caso,
pendiente superior a la relación de tres a dos (3:2) con una calle mínima de tres (3)
metros entre cada dos taludes que tendrán una altura máxima de dos (2) metros.

h) En todo caso deberán realizarse enteramente al aire libre y no tendrán carácter

permanente.

2. Condiciones de las destinadas al almacenamiento de maquinaria.

Se realizarán enteramente al aire libre y no tendrán carácter permanente.

3. Condiciones de las destinadas al estacionamiento de vehículos.

Las correspondientes obras, construcciones e instalaciones, se realizarán enteramente al aire

libre y no tendrán carácter permanente.

4. La superficie mínima para los usos contemplados en los tres apartados precedentes será de
cinco (5) hectáreas.

5. Las licencias municipales correspondientes para las anteriores actividades se otorgarán por
plazo determinado, que, cuando no se consigne expresamente, será de diez años.

Artículo 3.4.7 Condiciones de las obras, construcciones o instalaciones que tengan por objeto los usos
de la letra d) del art. 3.4.3 (N-2)

1. Las obras, las construcciones y las instalaciones referentes al mantenimiento de servicios

urbanos e infraestructuras, sólo podrán ser autorizadas y ejecutadas cuando se desarrollen
en fincas con superficie mínima adecuada a las exigencias funcionales de aquellas.

2. Se separarán cuatro (4) metros de los linderos de los caminos y de las fincas colindantes.

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3. No se edificará a menos de doscientos cincuenta (250) metros de ninguna otra edificación

con presencia permanente de personas.

4. En ningún caso la ocupación superará el veinticinco por ciento (25%) de la superficie de la

parcela, con una edificabilidad máxima de mil quinientos (1.500) metros cuadrados.

5. La altura máxima será de setecientos cincuenta (750) centímetros y un máximo de dos

plantas, salvo que justificadamente por las características de la instalación se requiera una
mayor altura.

Artículo 3.4.8 Condiciones de las obras, construcciones o instalaciones que tengan por objeto los usos
de la letra e) del art. 3.4.3 (N-2)

1 Cuando se trate de instalaciones de suministro de combustible deberán cumplir las

siguientes condiciones:250

a) Se separarán cuatro (4) metros de los linderos de los caminos y de las fincas colindantes.

b) Su superficie mínima, en defecto de la señalada en otras disposiciones, será de dos mil

(2.000) metros.

c) No se edificará a menos de doscientos cincuenta (250) metros de ninguna otra

edificación.

d) En ningún caso la ocupación de la edificación cerrada superará el diez por ciento (10%)
de la superficie total de la parcela edificable.

e) En estaciones de servicio, la altura máxima de cornisa de la edificación será de siete con

cincuenta (7,50) metros, admitiéndose un máximo de dos plantas. Las marquesinas no
podrán superar una altura máxima de diez (10) metros.

f) La materialización de la actividad neta máxima será de diez (10) metros cuadrados por
cada cien (100) metros cuadrados de parcela edificable, con un máximo de setecientos
cincuenta (750) metros cuadrados edificados.

g) Cumplirá cuantas disposiciones de éstas Normas o de la regulación sectorial de carácter

supramunicipal les fuere de aplicación.251

250 Téngase en cuenta el RD 2201/1995, de 28 de diciembre, por el que se aprueba la instrucción técnica complementaria MI-IP 04
“Instalaciones fijas para distribución al por menor de carburantes y combustibles petrolíferos en instalaciones de venta al público. En el
artículo 2.5 de esta Instrucción se establece que ni las estaciones de servicio ni las unidades de suministro podrán instalarse en ningún
local subterráneo ni debajo de ningún tipo de edificación. Este RD ha sido modificado en sus Anexos por el RD 1523/1999, de 1 de
octubre.
Véase también la Resolución de 2.07.1999 de la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Comunidad de Madrid, relativa
a las condiciones que deben cumplir las instalaciones eléctricas en las estaciones de servicio y unidades de suministro. Téngase en
cuenta la aplicación de la Ley 21/2013 (Ev. Ambiental); en aplicación de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera de la Ley 4/2014
(Medidas Fiscales CM).
251Téngase en cuenta el Real Decreto 155/1995 de 3 de febrero que suprime el régimen de distancias mínimas entre establecimientos
de venta al público de carburantes y combustibles petrolíferos de automoción.

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2. Cuando se trate de otros servicios o instalaciones complementarias al servicio de las

carreteras, deberán cumplirse las siguientes condiciones:252

a) La superficie mínima de la finca será la adecuada a las exigencias funcionales del servicio
o instalación de qué se trate y la establecida en la legislación de carreteras estatal o
autonómica.

b) Las construcciones se separarán veinte (20) metros de los linderos de la finca.

c) La ocupación máxima de la edificación será inferior o igual al siete por ciento (7%) de la
superficie de la finca. El cómputo de los espacios ocupados por la edificación, y los
accesos, aparcamientos en superficie e instalaciones de recreo y deportivas, a
desarrollar al aire libre, no podrán ocupar una superficie superior al veinticinco por
ciento (25%) de la parcela.

d) La edificación no rebasará una altura de cornisa de siete con cincuenta (7,50) metros y
en ningún caso superará las dos (2) plantas.

e) La materialización de la actividad no podrá superar siete (7) metros cuadrados por cada
cien (100) metros cuadrados de parcela.

Artículo 3.4.9 Condiciones de las obras, construcciones o instalaciones que tengan por objeto los usos
de la letra f) del art. 3.4.3 (N-2)

1. Condiciones de las destinadas a dotaciones o equipamientos colectivos.253

a) La superficie mínima de la parcela será de tres (3) hectáreas.

b) Las construcciones se separarán veinte (20) metros de los linderos de la finca.

c) La ocupación máxima de la edificación será inferior o igual al siete por ciento (7%) de la
superficie de la parcela. En actuaciones sobre edificios existentes se admite el
mantenimiento de la ocupación actual y su ampliación hasta el límite indicado.

d) No se rebasará la altura de setecientos cincuenta (750) centímetros totales y en ningún

caso se superarán las dos (2) plantas.

e) La materialización de la actividad no podrá superar siete (7) metros cuadrados por cada
cien (100) metros cuadrados de parcela.

252Téngase en cuenta la aplicación de la Ley 21/2013 (Ev. Ambiental); en aplicación de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera
de la Ley 4/2014 (Medidas Fiscales CM).
253Téngase en cuenta la aplicación de la Ley 21/2013 (Ev. Ambiental); en aplicación de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera
de la Ley 4/2014 (Medidas Fiscales CM).

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2. Condiciones de las destinadas a la producción industrial:254

a) A los efectos de su regulación diferencial se distinguen dos categorías de las industrias

que pueden establecerse en el suelo no urbanizable:

i) Las que por su carácter o dimensión sean incompatibles o resulten no aconsejable

su implantación en otras clases de suelo o por las características de su sistema de
producción resulte conveniente su localización próxima a la fuente de obtención
de la materia prima, sea ésta de tipo extractivo o agropecuario.

ii) Las manifiestamente molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, sujetas al

procedimiento previsto en la legislación aplicable.

b) La superficie mínima de la parcela será de tres (3) hectáreas.

c) Las industrias señaladas en el apartado i) se separarán doscientos cincuenta (250)

metros de cualquier otra construcción en la que se produzca presencia habitual de
personas o concentraciones temporales y, en todo caso, veinte (20) metros a los
linderos de la finca. Las que pertenezcan al apartado ii) se separarán en todo caso
quinientos (500) metros a los linderos y no estarán a menos de dos mil (2.000) metros
de cualquier construcción en la que se produzca presencia habitual de personas o
concentraciones temporales.

d) La materialización de la actividad máxima será la correspondiente a un (1) metro

cuadrado por cada diez (10) metros cuadrados de parcela.

e) La ocupación de la edificación será, como máximo, el diez por ciento (10%) de la

superficie de la parcela.

f) La altura máxima de la edificación será de nueve (9) metros y la edificación se

desarrollará en un máximo de dos (2) plantas. La altura máxima podrá ser superada por
aquellos elementos imprescindibles para el proceso técnico de producción.

g) Se cumplirán las condiciones generales que para el uso industrial se señalan en los
suelos con destino urbano.

3. Condiciones de las destinadas a acampada y asentamientos provisionales de utilidad pública

o interés social y de otros establecimientos que por sus características resulten no
aconsejable su implantación en otras clases de suelo:255

a) Se autorizará su implantación y funcionamiento, siempre que se resuelvan las

infraestructuras y servicios precisos para su funcionamiento interno y su conexión con
el entorno.

254Téngase en cuenta la aplicación de la Ley 21/2013 (Ev. Ambiental); en aplicación de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera
de la Ley 4/2014 (Medidas Fiscales CM).
255Téngase en cuenta la aplicación de la Ley 21/2013 (Ev. Ambiental); en aplicación de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera
de la Ley 4/2014 (Medidas Fiscales CM).

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b) La superficie mínima de la parcela será de tres (3) hectáreas.

c) Las instalaciones se separarán de los linderos de la finca una distancia mínima de diez
(10) metros.

d) La ocupación no será superior al cincuenta por ciento (50%) de la superficie de la finca.

e) Podrán construirse edificaciones fijas con una materialización de la actividad máxima

de quince (15) metros cuadrados por cada mil (1.000) metros cuadrados de parcela y
con una altura máxima de cuatrocientos cincuenta (450) centímetros.

4. Las licencias municipales correspondientes para las anteriores actividades se otorgarán por
plazo determinado, que, cuando no se consigne expresamente será de diez años.

Artículo 3.4.10 Condiciones del uso accesorio de vivienda previsto en el art. 3.4.3 (N-2)

1. La construcción de vivienda asociada a los usos a los que se refiere el presente artículo
deberá realizarse en parcelas en las que se cumplan las dimensiones de parcela mínima que
en cada caso resulten de las disposiciones aplicables.

2. Las edificaciones se separarán de los linderos una distancia superior a cuatro (4) metros.

3. La altura máxima de la edificación será de seis y medio (6,50) metros y dos (2) plantas.

Artículo 3.4.11 Condiciones estéticas (N-2)

Las edificaciones se construirán, en todo su perímetro, con materiales apropiados al carácter y

destino de las mismas.

Tanto por su emplazamiento, como por su forma, materiales y tratamiento de los mismos, la
edificación se adaptará en lo posible al paisaje natural.256

Artículo 3.4.12 Requisitos procedimentales (N-2)

Los requisitos procedimentales para la implantación de los usos señalados en los artículos
precedentes serán, en todo caso, los derivados de la legislación aplicable.257

256 Véase artículo 2 d) y f) y Disposición Adicional Segunda de la Ley 42/2007, de 13 de diciembre de Patrimonio Natural y Biodiversidad.

Sobre los paisajes protegidos, véase artículo 34 de esta Ley.

257Cfr. artículos 26 y 27 Ley 9/2001 (Suelo CM), respecto a la calificación urbanística y al proyecto de actuación especial como títulos
legitimadores de actuaciones en suelo urbanizable no sectorizado.

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Sección Tercera. Régimen del Suelo No Urbanizable Especialmente Protegido

Artículo 3.4.13 Régimen del suelo no urbanizable de especial protección - NUP.1 (N-1)258

1. El ámbito de este suelo es el correspondiente al Monte del Pardo, en los límites existentes
en el término municipal de Madrid, y que se recoge en los planos correspondientes.

2. Estos suelos están sometidos al régimen jurídico establecido por la Ley 23/1982, de 16 de
junio,259 reguladora del Patrimonio Nacional y su modificación por la Ley 4/1995, de 11 de
diciembre. Las leyes referidas establecen la aprobación por el Gobierno a propuesta del
Consejo de Administración del Patrimonio Nacional de un Plan de Protección
Medioambiental para el Monte de El Pardo, que establecerá las pautas para la gestión del
ámbito.260

Asimismo, por formar parte estos suelos de la Red Europea de Zonas de Especial Protección
para las Aves (ZEPA 1), se someterá el ámbito señalado en el Plano EC-02 Catálogo de
Elementos Protegidos-Espacios Naturales y Conjuntos de Interés, a las determinaciones
contenidas en el Real Decreto 1997/1995 de 7 de diciembre, relativo a los Espacios
Naturales, por el que se establecen medidas para contribuir y garantizar la biodiversidad
mediante la conservación de los hábitats naturales y de la flora y fauna silvestre.261

3. En base al interés especial de carácter natural del ámbito referido, son usos compatibles los
usos propios del mantenimiento del especial carácter de este medio natural, no
permitiéndose otros usos que alteren el mismo.

Artículo 3.4.14 Régimen del suelo no urbanizable de protección ecológica-NUP.2 (N-1)

1. El ámbito de este suelo es el definido por la Ley 1/1985 del Parque Regional de la Cuenca
Alta del Manzanares, sus modificaciones262 y la Ley 6/1994 de 28 de junio sobre el Parque
Regional en torno a los ejes de los cursos bajos de los ríos Manzanares y Jarama, que se
recoge en los planos correspondientes.263

2. Las Leyes referidas establecen un régimen jurídico especial para los Parques Regionales cuya
finalidad es la protección, conservación y mejora de sus recursos naturales.

258Véase redacción del artículo 29 de la Ley 9/2001 (Suelo CM), en relación con el régimen de actuaciones en suelos no urbanizables
y de protección.
259 En realidad la Ley que modifica la Ley 23/1982, de 16 de junio, reguladora del Patrimonio Nacional es la Ley 44/1995, de 11 de
diciembre. Téngase en cuenta la Orden de 07.03.1991, que establece la relación de terrenos del Monte de El Pardo, a los efectos
prevenidos en la Disposición Final 2ª de la Ley 23/1982, de 16 de junio reguladora del Patrimonio Nacional.
260 Por Orden de 31.07.1997 se aprobó el Plan de Protección medioambiental del monte de El Pardo.
261Los artículos 43 a 47 de la Ley de Patrimonio Natural y Biodiversidad, Ley 42/2007 de 13 de diciembre regulan las Zonas de Especial
Protección para las Aves.
262 Véanse las Leyes de la Comunidad de Madrid 2/1987, de 23 de abril, que amplía el Parque Regional de la Cuenca Alta del
Manzanares, la Ley 1/1991, de 7 de febrero de modificación de la Ley de 23.01.1985 de creación del Parque Regional de la Cuenca
Alta del Manzanares, la Ley 5/1993, de 21 de abril y la Ley 6/2013, de 23 de diciembre.
263Por Decreto 27/1999, de 11 de febrero se aprobó el Plan de Ordenación de los Recursos Naturales del Parque Regional en torno a
los ejes de los cursos bajos de los ríos Manzanares y Jarama. La Ley de Madrid 7/2003, de 20 de marzo, modifica la Ley de Madrid
6/1994 de 28 de junio. El Decreto 9/2009, de 5 de febrero, por el que se aprueba el Plan Rector de Uso y Gestión del Parque Regional
en torno a los Ejes de los Cursos Bajos de los Ríos Manzanares y Jarama.

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Asimismo, aquellos ámbitos del Suelo No Urbanizable Protegido NUP-2 que formen parte
de la Red Europea de Zonas de Especial Protección para las Aves (ZEPAS 2 y 3), se someterán
a las determinaciones contenidas en el Real Decreto 1997/1995 de 7 de diciembre, relativo
a los Espacios Naturales264, por el que se establecen medidas para contribuir y garantizar la
biodiversidad mediante la conservación de los hábitats naturales y de la flora y fauna
silvestre.265

3. Dichas legislaciones dividen el territorio en diferentes zonas, en función del nivel de

protección considerado, división que se respeta en todos sus extremos, tanto en lo referente
a los ámbitos como a la regulación de actividades.

4. El régimen de los usos y edificaciones autorizables será el recogido en la mencionada

legislación y en sus correspondientes Planes Rectores de Uso y Gestión.

Artículo 3.4.15 Régimen del suelo no urbanizable de protección forestal - NUP.3 (N-1) 266 267 268

1. Este ámbito comprende los suelos pertenecientes al Monte de Valdelatas localizados en el

término municipal de Madrid junto con otros suelos colindantes con el mismo que el Plan
General incluye en esta clase de suelo por servir de transición al mencionado monte y por
ello contribuir a su protección; y asimismo los suelos pertenecientes al paraje denominado
“La Escorzonera-Monte de El Pilar.”

2. Estos suelos tienen como uso cualificado el mantenimiento del medio natural propio del
ámbito considerado.

3. Los suelos de este ámbito pertenecientes al Monte de Valdelatas estarán sometidos al

régimen jurídico establecido por la Ley 16/95, Forestal y de Protección de la Naturaleza.

4. Los suelos de este ámbito no pertenecientes al Monte de Valdelatas tienen como usos
compatibles los señalados en el Título I, Capítulo V de la LSCM.

264 La Disposición derogatoria de la Ley 42/2007, de 13 de diciembre del Patrimonio Natural y la Biodiversidad ha derogado los Anexos
I a VI de este Real Decreto.
265 Véase artículo 43 de la Ley 42/2007, de 13 de diciembre del Patrimonio Natural y la Biodiversidad.
266 Artículo 3.4.15 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
267El artículo 9 de la Ley de Madrid 16/1995, de 4 de mayo, califica los Montes o Terrenos Forestales sujetos a Régimen Especial a
efectos urbanísticos como suelo urbanizable de especial protección. Esta calificación, según dispone el apartado 2 de este precepto,
previa declaración de prevalencia de otra utilidad pública, según la legislación urbanística y la normativa reguladora de esta materia.
268Téngase en cuenta la Ley 16/1995, de 4 de mayo, forestal y protección de la naturaleza de la Comunidad de Madrid, que en su
Disposición Transitoria Quinta remite al Decreto 65/1989, de 11 de mayo la fijación de la Unidad Mínima Forestal.

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO - 109 -

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Artículo 3.4.16 Régimen del suelo no urbanizable y protección de cauces y riberas - NUP.4 (N-1)

1. El ámbito de este suelo es el correspondiente a la vega del río Jarama, en el tramo del mismo
que discurre por el término municipal de Madrid y que aparece delimitado en los Planos de
Ordenación.269

2. Estos suelos tienen como uso cualificado el mantenimiento del medio natural.

3. Los usos compatibles son los señalados en el art. 3.4.4 apartado 1 a) y f) de estas Normas, a
excepción del uso industrial. El Plan Especial Temático correspondiente contemplará
necesariamente estos usos compatibles y, en su caso, las condiciones particulares de los
mismos.270

Artículo 3.4.17 Régimen de suelo no urbanizable de protección de vías pecuarias - NUP.5 (N-1)

El ámbito corresponde a los suelos afectados por las vías pecuarias señaladas en el plano PS-
Protecciones y Servidumbres, cuyo régimen se regula por lo dispuesto en la Ley 3/95 de 23 de
marzo de Vías Pecuarias.271

Artículo 3.4.18 Régimen de suelo no urbanizable de protección de equipamientos e infraestructuras

- NUP.6 (N-1)272

El ámbito de este suelo se corresponde con los suelos cuyo destino, conforme al artículo 16 de la
LSCM, es la ejecución de infraestructuras y dotaciones públicas de funcional implantación en
suelos no urbanizables.

269 Véase la Ley de Madrid 6/1994, de 28 de junio, modificada, por último, por la Ley 7/2003, de 20 de marzo y desarrollada por
Decreto 27/1999, de 11 de febrero que aprobó el Plan de Ordenación de los Recursos Naturales del Parque Regional en torno a los
ejes de los cursos bajos de los ríos Manzanares y Jarama.
270Téngase en cuenta la aplicación de la Ley 21/2013 (Ev. Ambiental); en aplicación de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera
de la Ley 4/2014 (Medidas Fiscales CM).
271La Comunidad de Madrid ha promulgado la Ley 8/1998, de 15 de junio, de vías pecuarias de la Comunidad de Madrid, cuyo artículo
25.1 califica las vías pecuarias como suelo no urbanizable protegido.
272 Artículo 3.4.18 añadido por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).

- 110 - ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO

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CAPÍTULO 3.5. RÉGIMEN DE LOS SISTEMAS GENERALES/REDES GENERALES -

SUPRAMUNICIPALES Y LAS DOTACIONES LOCALES273

Sección Primera. Régimen de los Sistemas Generales/ Redes Generales y supramunicipales

Artículo 3.5.1 Contenido de las fichas de condiciones de las Áreas de Ordenación Especial (AOE) (N-
1)

1. Las fichas de condiciones de las AOE son cinco:

a) Situación en el municipio.

b) Delimitación en el Plano de Ordenación.

c) Condiciones particulares.

d) Esquema indicativo de la ordenación.

e) Instrucciones para la ordenación del área.

2. Las fichas a) y b) tienen un carácter meramente informativo, y definen gráficamente la

situación en la ciudad y la integración de la ordenación en su entorno más inmediato,
respectivamente.

3. La ficha c) establece los objetivos del Plan General en el área, las características de la gestión
prevista y las condiciones numéricas de la actuación, así como la iniciativa y prioridad del
planeamiento a redactar.

4. La ficha d) contiene un esquema gráfico de la ordenación a título indicativo.

5. La ficha e) diferencia las condiciones vinculantes del esquema de ordenación, de las

indicativas. Las condiciones vinculantes se indican mediante números y las indicativas por
medio de letras mayúsculas.

Artículo 3.5.2 Régimen urbanístico de las AOE (N-1) 274 275

1. El ámbito de cada AOE aparece determinado en los Planos de Ordenación (O), así como en
la ficha b), Delimitación en el Plano de Ordenación (O).

273Se modifica el nombre del Capítulo 3.5 y de la Sección Primera por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM
02.08.2013).
274 Artículo 3.5.2 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
275Cfr. artículo 50.1.a) Ley 9/2001 (Suelo CM) que define como función propia de los Planes Especiales la definición, ampliación o
protección de cualesquiera elementos integrantes de las redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios, así como la
complementación de sus condiciones de ordenación con carácter previo para legitimar su ejecución.

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO - 111 -

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2. El régimen urbanístico de las AOE, es el siguiente:

a) La cifra de superficie del ámbito que aparece en la ficha c), Condiciones Particulares
tiene un carácter aproximado e indicativo, pudiéndose variar posteriormente como
resultado de una medición más precisa.

b) Dadas las especiales características de estos ámbitos de ordenación en algunos casos

no se ha considerado adecuado establecer unos parámetros de referencia. Los Planes
Especiales establecen la definición, ampliación o protección de cualesquiera elementos
integrantes de las redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios, así
como la complementación de sus condiciones de ordenación con carácter previo para
legitimar su ejecución.

c) Finalmente, a efectos de condiciones generales, se estará en lo dispuesto en los Títulos

6 y 7 de las presentes Normas Urbanísticas, salvo determinaciones particulares
detalladas en la propia ficha.

Artículo 3.5.3 Relación de ámbitos de las Áreas de Ordenación Especial (N-1)276

Sistema Aeroportuario Barajas AOE.00.02

Centro Logístico de Vicálvaro AOE.00.03
Feria del Campo AOE.00.04
Ampliación Mercamadrid AOE.00.05
Sistema Aeroportuario Cuatro Vientos AOE.00.06
Ciudad Universitaria AOE.00.07
Parque Olímpico - Sector Oeste AOE.00.08
Avenida de Entrevías AOE.00.09
Politécnico de Vallecas AOE.00.10
Cantiles del Manzanares AOE.00.11

Artículo 3.5.4 Adscripción de los sistemas generales / redes generales y supramunicipales a efectos
de valoración y obtención (N-1) 277 278 279

El Plan General, a los efectos de valoración y obtención, distingue los siguientes tipos de sistemas
generales/redes generales o supramunicipales:

276 Artículo 3.5.3 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
277 Artículo 3.5.4 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
278 La referencia debe entenderse realizada a los artículos 18 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 90 a 95 Ley 9/2001 (Suelo CM).
279Acuerdo de la CSPG nº 365, de 15.12.2020. Interpretación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid para el caso de suelos
incluidos en Áreas de Planeamiento Específico y definidos al mismo tiempo como Sistemas Generales.

Acuerdo:

- 112 - ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO

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a) Adscritos a suelo urbano.

b) Adscritos a suelo urbano con gestión incorporada.

c) Adscritos a suelo urbanizable incorporado.

d) Adscritos a suelo urbanizable programado/sectorizado, primer cuatrienio.

e) Adscritos a suelo urbanizable programado/sectorizado, segundo cuatrienio.

f) Adscritos a suelo urbanizable sectorizado pormenorizado.

g) Adscritos a suelo urbanizable programado/sectorizado, tercer cuatrienio.

h) En suelo no urbanizable.

i) Sistemas generales/redes generales o supramunicipales cuya obtención no se programa

por ser ésta competencia de diferentes Administraciones o entidades públicas de
acuerdo con sus respectivos programas de inversiones. A efectos de valoración se
asimilan al suelo no urbanizable.

1. La adscripción de los sistemas generales/redes generales y supramunicipales a las distintas

clases de suelo se incluyen en el Plano de Gestión. La adscripción de los sistemas
generales/redes generales y supramunicipales a suelo urbanizable programado, queda
recogida en el Anexo correspondiente al final de estas Normas.

2. La obtención de los sistemas generales/redes generales y supramunicipales se realizará de

conformidad con los procedimientos establecidos en la legislación aplicable.

3. No obstante, los sistemas generales adscritos a suelo urbano en Áreas de Planeamiento

Incorporado y los adscritos a suelo urbanizable incorporado se obtendrán de acuerdo con el
procedimiento de gestión del planeamiento anterior que se asume por el presente Plan
General.

Con base en lo previsto en el artículo 1.1.5.4 de las Normas Urbanísticas, "cada uno de los documentos del Plan General predomina
sobre los demás en lo que respecta a sus contenidos específicos detallados en el artículo 1.1.3 de las propias normas", artículo que en
su apartado e) establece que el "Plano de Gestión, que delimita las áreas de reparto, define las acciones previstas, así como el modo de
obtención del suelo necesario para el desarrollo de las mismas, y define los sistemas generales".

Por lo tanto, las previsiones contenidas en los planos de gestión mediante los que se definen los sistemas generales y se adscriben a las
diversas modalidades de suelo urbanizable recogidas en el artículo 3.5.4 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación
Urbana de Madrid de 1997, prevalecen sobre cualquier otra previsión del mismo que pudiera resultar contradictoria, incluida su
consideración como suelo urbano comprendido en un Área de Planeamiento Específico (APE), siempre que dicho suelo carezca de
aprovechamiento urbanístico lucrativo, se encuentre sin urbanizar y resulte adscrito a un suelo urbanizable.

Esta interpretación es acorde con lo señalado en el artículo 1.1.5 apartado 5 de las NNUU, que dispone que "en la interpretación del
plan prevalecerán como criterios aquellos más favorables al mejor equilibrio entre aprovechamiento edificatorio y equipamientos
urbanos, a la mejora de los espacios libres, a la mejor conservación del patrimonio protegido, al menor deterioro del ambiente natural,
del paisaje y de la imagen urbana, y al interés más general de la colectividad”.

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO - 113 -

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Artículo 3.5.5 Ejecución de sistemas generales/redes generales y supramunicipales (N-1)280

La ejecución de los sistemas generales/redes generales y supramunicipales o de algunos de sus

elementos se llevará a cabo, bien directamente, bien mediante la aprobación de los
correspondientes planes de desarrollo.

Artículo 3.5.6 Programación (N-2)

La ejecución de las obras e instalaciones en los sistemas generales deberá llevarse a cabo de
acuerdo con la programación y plazos previstos en el Plan General y exigirá la efectiva
coordinación de las actuaciones e inversiones públicas y privadas, según los casos, en consonancia
con las previsiones que en este sentido establece el Plan.

Artículo 3.5.7 Ejecución material (N-2)

1. La ejecución de las obras o instalaciones de los sistemas generales será acometida, en todo
caso, de acuerdo con las previsiones del Plan y con base en las siguientes determinaciones:281

a) Por la Administración Pública, de acuerdo con sus competencias y en los términos que
se regula por la legislación de régimen local y urbanística.

b) Por los particulares, concesionarios de las correspondientes concesiones

administrativas.

c) Por la Administración Pública y los particulares, de acuerdo con las determinaciones

que en orden a las inversiones públicas y privadas se establezcan desde los
correspondientes Programas de Actuación Urbanística.

d) Por la Administración Pública y los particulares, de acuerdo con las determinaciones

que al respecto contenga el Plan General o en los convenios urbanísticos que a tal
efecto puedan suscribirse según lo previsto en el artículo 74 y siguientes de la Ley de
Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid (C.M.).282

280 Artículo 3.5.5 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
281 Cfr. artículos 18 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 95 de la Ley 9/2001 (Suelo CM).
282La referencia debe entenderse realizada a los artículos 244.b), 246, 247 y 248 de la Ley 9/2001 (Suelo CM), donde se establece el
régimen jurídico de los convenios urbanísticos de gestión, fijando sus límites materiales y el procedimiento para su aprobación.

- 114 - ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO

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Sección Segunda. Régimen de las Dotaciones Locales

Artículo 3.5.8 Definición de dotaciones locales (N-1)

1. Las dotaciones locales son los terrenos dotacionales que no forman parte de la estructura
general y orgánica del territorio.283

2. Las condiciones particulares del uso dotacional aparecen reguladas en el Título 7 de las
presentes Normas.

3. Los códigos de cada clase de dotación local, son los siguientes:

a) Equipamiento (E).

b) Deportivo (D).

c) Servicios públicos (S).

d) Servicios de la Administración Pública (A).

e) Zonas verdes (V).

f) Servicios infraestructurales (I).

g) Vía pública (C).

h) Transportes (T).

Artículo 3.5.9 Modos de obtención de las dotaciones locales en suelo urbano (N-1) 284 285 286 287

1. Los terrenos destinados a dotaciones locales que son en la actualidad de dominio público
figuran en el Plano de Gestión (G) con el código 00 correspondiente al "suelo obtenido".

283 Cfr. artículo 36.1.c) Ley 9/2001 (Suelo CM).

284 Artículo 3.5.9 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
285 Cfr. artículos 18 y 23 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 91 Ley 9/2001 (Suelo CM).
286 Cfr. artículos 92, 93 y 94 Ley 9/2001 (Suelo CM), que prevé como sistemas de obtención la ocupación directa, la permuta forzosa y
la expropiación forzosa.
287 1) Acuerdo de la CSPG nº 91, de 10.02.1999. Procedimiento para cambiar el modo de obtención de transferencias de
aprovechamiento por el de expropiación de las dotaciones públicas en suelo urbano excluidas de unidad de ejecución:
En los casos en que la Administración considere justificadamente la urgencia de proceder a la obtención de una dotación pública afecta
al procedimiento de transferencia de aprovechamiento urbanístico, se aplicará el artículo 3.5.9.3 de las NNUU: del PG, que habilita para
sustituir el modo de obtención de transferencia de aprovechamiento urbanístico por el de expropiación de las dotaciones públicas de
suelo urbano fuera de unidades de ejecución. Dicha expropiación se contempla dentro de los supuestos que determina el artículo 99.1
a) Ley 9/1995 de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid.
2) Acuerdo nº 161 de la CSPG de 2.11.2000, relativo a la iniciación del procedimiento expropiatorio para las dotaciones que se prevé
obtener en Áreas de Planeamiento Incorporado (API) mediante la reparcelación económica del PG-85:

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO - 115 -

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2. Los terrenos destinados a dotaciones locales pendientes de obtención incluidos en unidades

de ejecución, se obtendrán con la aprobación en vía administrativa de los instrumentos
redistributivos de beneficios y cargas que conlleva el sistema de actuación aplicable a la
unidad de ejecución. En el Plano de Gestión (G) aparecen con el código 02 correspondiente
al modo de gestión mediante "unidad de ejecución".

3. Los terrenos destinados a dotaciones locales pendientes de obtención no incluidas en

unidades de ejecución, se obtendrán por algunos de los modos determinados en los artículos
92, 93 y 94 de la LSCM.

4. Los terrenos destinados a dotaciones locales pendientes de obtención incluidos en aquellos

ámbitos que el Plan General genéricamente incorpora (Ámbitos de Planeamiento
Incorporado, API) se obtendrán mediante la culminación de la gestión que en ellos se
desarrolla. En el Plano de Gestión (G) figuran con el código 03 correspondiente al modo de
"gestión incorporada".

Artículo 3.5.10 Modos de obtención de las dotaciones locales en suelo urbanizable (N-1)288

La obtención de los terrenos dotacionales en suelo urbanizable se rige por lo dispuesto en los
artículos 16.a) y 18 Real Decreto Legislativo 2/2008289 y 90 a 94 Ley 9/2001. En el Plano de
Gestión (G) estas dotaciones figuran grafiadas únicamente en los suelos urbanizables
incorporados (UZI) y afectos al modo de "gestión incorporada", código 03.

1º. El artículo 3.5.9 de las NNUU del PG habilita para iniciar el procedimiento expropiatorio con el fin de obtener las dotaciones públicas
en aquellas Áreas de Planeamiento Incorporado (API) que asumen planeamientos antecedentes en los que se alude a la reparcelación
económica del PG-85 para la obtención de dichas dotaciones.
2º. En la primera revisión cuatrienal del Programa de Actuación del PG deberá contemplarse como modo de obtención de estas
dotaciones es la compra o actuación aislada en suelo urbano por expropiación, estableciendo asimismo los criterios y correspondiente
priorización de estas acciones.
3) Acuerdo nº 162 de la CSPG de 2.11.2000 relativo a la “Iniciación del proceso expropiatorio para las dotaciones que siendo aún de
titularidad privada figuran como obtenidas en el PG.”:
Cuando el PG da por obtenida una dotación pública que en realidad sigue siendo de titularidad dominical privada, y esta situación no
proviene de una obligación anterior de cesión o transmisión incumplida, su adquisición se llevará a cabo mediante compra o, en su
defecto, subsidiariamente, por expropiación a tramitar como Actuación aislada de Suelo Urbano, con base en la habilitación conferida
por el artículo 3.5.9 de las NNUU del PG.
288 Artículo 3.5.10 modificado por la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013).
289 La referencia debe ser entendida a los artículos 18 y 23 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU), y 90 a 94 de la Ley 9/2001 (Suelo
CM).

- 116 - ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO

TÍTULO 4. CONDICIONES DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO HISTÓRICO Y NATURAL290

CAPÍTULO 4.1. LA PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO HISTÓRICO

Artículo 4.1.1 Generalidades (N-1)291

Las determinaciones urbanísticas sobre el patrimonio - Normas, Planos y Catálogos- presentan el

nivel correspondiente a las exigencias del planeamiento especial,292 por lo que se considera
cumplido lo previsto en la Ley 16/85, del Patrimonio Histórico Español, en lo que respecta a los
Bienes de Interés Cultural definidos en su artículo 14.1. Así pues, la tramitación para la concesión
de las licencias se hará conforme a lo dispuesto en el artículo 20.4.293

No obstante, será preceptivo294 el previo informe favorable de la Dirección General de Patrimonio

Cultural antes de la concesión de las licencias o la aprobación definitiva del planeamiento en lo
que respecta a los siguientes ámbitos o materias:295

1. Las fincas incluidas dentro de la Cerca y Arrabal de Felipe II, cuyo perímetro se describe en
el Catálogo de Elementos Protegidos y se grafía en los Planos del Catálogo de Protecciones
Especiales.

2. Las Áreas de Planeamiento Remitido incluidas en el Conjunto Histórico.

3. Los Planes Especiales de Reforma Interior296 que modifiquen el planeamiento aprobado en

ese mismo ámbito.

4. Los Planes Especiales que puedan redactarse al amparo de lo dispuesto en el Capítulo 4.10
de las presentes Normas, y que afecta a los bienes descritos en el art. 14.1 de la Ley. 297

5. Las actuaciones que afecten a estos mismos bienes en las materias contenidas en los
siguientes Planes Temáticos u Ordenanzas:

a) PET 14. Conservación de Cines y Teatros.

290 Véase la Instrucción 1/2017, (ANM 2017\15) del Coordinador General de Planeamiento, Desarrollo Urbano y Movilidad, relativa a
los criterios a adoptar en relación con la aplicación del Documento Básico DB-SUA “Seguridad de Utilización y Accesibilidad” del Código
Técnico de la Edificación en materia de accesibilidad. Se transcribe completa, a efectos informativos, en el documento complementario
denominado Anexos Compendio.
291 Véase Ley 3/2013 (Patrimonio CM).
292 Cfr. artículos 50.1.b) y 51 Ley 9/2001 (Suelo CM).
293Téngase en cuenta la Ley 3/2013 (Patrimonio CM), que regula en sus artículos 2 y 3 el concepto de bien de interés cultural y sus
categorías.
294Véanse los artículos 5, 16 y 26 de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM), sobre el régimen urbanístico de los bienes sometidos a esta
regulación.
295 El Decreto 51/2003, de 10 de abril regula el Reglamento de organización y funcionamiento del Inventario de Bienes Culturales de
la Comunidad de Madrid. El Decreto 52/2003, de 10 de abril, aprueba el Reglamento de Organización y Funcionamiento del Registro
de Bienes de Interés Cultural de la Comunidad de Madrid.
296 De conformidad con el artículo 47.2 Ley 9/2001 (Suelo CM), deben ser Planes Parciales de Reforma Interior.
297 Sobre los Planes Especiales, véase artículo 26 de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM).
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b) PET 15. Fomento y Protección de Valores Paisajísticos.

c) PET 16. Diseño Urbano de Salida de Espacios Subterráneos.

d) PET 17. Espacios Urbanos.

e) PET 18. Callejones y Pasajes.

f) PET 19. Dotación, Ornamentos y Mejora del Mobiliario Urbano.

g) PET 20. Armonización de la Normativa de Protección de Incendios y Seguridad con la

protección del Patrimonio.

h) PET 21. Tratamientos de plantas bajas.

i) PET 22. Protección del Canal Histórico del Manzanares.

j) PET 23. Protección de las Primeras Traídas del Canal de Isabel II.

k) PET 24. Protección y restauración del ámbito de la Cerca y Arrabal de Felipe II.

l) Ordenanza Especial de Tramitación de Licencias y Control Urbanístico.

m) Ordenanza de Conservación y Estado Ruinoso de la Edificación y del Procedimiento

para la Declaración de Ruina o Edificación Inadecuada.

n) Ordenanza Reguladora de la Publicidad Exterior.

o) Instrucciones para el diseño de la vía pública.

6. Las modificaciones al Catálogo de Elementos Protegidos298 y a las que le complementan y

desarrollan, siempre que afecten a los bienes de interés cultural definidos en el antedicho
art. 14.1. de la Ley de Patrimonio.

Esta aprobación será preceptiva en tanto se desarrollan los planes y ordenanzas indicados.
Una vez aprobados se estará a lo dispuesto en el art. 20.4. de la Ley de Patrimonio. 299 Los
edificios, jardines y sitios históricos declarados bien de interés cultural serán siempre
competencia de la Administración Estatal o Autonómica, según quien detente la propiedad.
Las zonas de protección arqueológica y paleontológica se regirán según lo dispuesto en el
Capítulo 4.2. de las presentes Normas.

298 Cfr. artículo 55 Ley 9/2001 (Suelo CM), respecto al Catalogo de bienes y espacios protegidos.
299 La referencia debe ser entendida a la Ley 16/1985, de 25 de junio de, del Patrimonio Histórico Español.

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO - 119 -

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Artículo 4.1.2 Clasificación del patrimonio y alcance de la protección (N-1)

A fin de regular la intervención sobre el patrimonio conforme a los distintos elementos que lo
componen, este se clasifica según la siguiente división:300

1. Espacios naturales.

2. Edificación.

3. Elementos arquitectónicos especiales.

4. Parques históricos, jardines de interés y arbolado singular.

5. Espacios viarios.

6. Cementerios históricos.

Las disposiciones contenidas en este Título con respecto a estos bienes tienen prevalencia, en
caso de contradicción, sobre el resto de las normas urbanísticas que puedan afectarles.301

Artículo 4.1.3 Instrumentos de protección del patrimonio (N-1)302

Cada uno de los elementos descritos anteriormente muestra características propias, lo que obliga
a protegerlos mediante instrumentos independientes entre sí. Estos son:

1. La normativa de carácter general, adaptada a la particularidad de cada elemento.

2. Los catálogos,303 que analizan individualmente cada elemento a proteger y regulan el

tratamiento específico más idóneo para su mejor protección.

Estos catálogos quedan contenidos en los siguientes documentos:

a) El Catálogo de Elementos Protegidos, donde se recogen con expresión literal la

totalidad de estos elementos.

b) Los catálogos gráficos de:

i) Espacios Naturales y Conjuntos de Interés.

300 Véase los artículos 5 de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM), en relación con las competencias de los Ayuntamientos en este ámbito y el
artículo 3 de la misma Ley, en relación con las categorías de bienes inmuebles declarados de interés cultural.
301 Téngase en cuenta en relación con el impacto o efecto ambiental sobre le Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid, el
artículo 15 de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM).
302 Ley 3/2013 (Patrimonio CM), regula en su artículo 26 los instrumentos urbanísticos de protección.
303 Cfr. artículos 43.f) y 55 Ley 9/2001 (Suelo CM).

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ii) General de Edificios Protegidos.

iii) Elementos Singulares.

iv) Protecciones Especiales.

3. Las áreas de especial protección, que agrupan zonas urbanas de características homogéneas
con problemas comunes de protección del patrimonio, estudiadas mediante planeamiento
específico, a nivel de Plan Especial, que desarrollan normativa propia y, en su caso, catálogos
específicos. Se incluyen dentro del Plano de Ordenación como Áreas de Planeamiento
Específico diferenciadas.

Estas áreas de especial protección son:304

a) El Centro Histórico, que comprende el Casco Antiguo y los primeros ensanches.

b) Las Colonias Históricas, como primeros ejemplos de construcción de viviendas

unifamiliares agrupadas conforme a un ordenamiento específico.

c) Los Cascos Históricos de los Distritos Periféricos, que rodeaban el primitivo municipio
de Madrid y fueron anexionados en la época del primer gran desarrollo urbano.

4. Los Planes Especiales Temáticos de Cementerios,305 que regulan la norma de protección para
los diversos elementos de interés que contienen.

5. Las Áreas de Rehabilitación Integrada y las de Rehabilitación Preferente, que delimitan

ámbitos cuyas características de deterioro y condiciones demográficas, de calidad de la
edificación y de habitabilidad hacen especialmente necesaria una acción de carácter global
fomentada desde la Administración, a través de los instrumentos específicos que se prevean
al respecto, con el fin de evitar su degradación y constituirse en foco de la actividad
regeneradora de la rehabilitación del Casco Antiguo.

6. Los Planes Especiales de conservación y mejora306 que puedan redactarse, cuyo objetivo sea
la protección de un elemento o conjunto de elementos protegidos, completando y
desarrollando las determinaciones del Plan General para cada caso concreto.307

7. Los Planes Especiales Temáticos308 que deben redactarse para instrumentalizar protecciones
específicas y referidas a:

a) PET 14. Conservación de Cines y Teatros.

304 Téngase en cuenta la regulación de entornos y áreas de afección regulados en el artículo 4 de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM).
305 Cfr. artículo 51 Ley 9/2001 (Suelo CM).
306 Cfr. artículo 51 Ley 9/2001 (Suelo CM).
307 El artículo 26 de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM), regula el contenido de los Planes Especiales.
308 Cfr. artículo 51 Ley 9/2001 (Suelo CM).

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b) PET 15. Fomento y Protección de Valores Paisajísticos.

c) PET 16. Diseño Urbano de Salida de Espacios Subterráneos.

d) PET 17. Espacios Urbanos.

e) PET 18. Callejones y Pasajes.

f) PET 19. Dotación, Ornamentos y Mejora del Mobiliario Urbano.

g) PET 20. Armonización de la Normativa de Protección de Incendios y Seguridad con la

protección del Patrimonio.

h) PET 21. Tratamientos de plantas bajas.

i) PET 22. Protección del Canal Histórico del Manzanares.

j) PET 23. Protección de las Primeras Traídas del Canal de Isabel II.

k) PET 24. Protección y restauración del ámbito de la Cerca y Arrabal de Felipe II.

l) PET 25. Estudio de medidas urbanísticas para favorecer usos de apoyos a la tercera
edad dentro del Centro Histórico.

8. La Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico Artístico y Natural

(CIPHAN), cuyo objetivo será el seguimiento del desarrollo y ejecución de los Planes
Especiales y demás instrumentos de protección del Plan General.

Artículo 4.1.4 Sobre la Comisión Institucional (CIPHAN) (N-2)

1. Esta Comisión tiene por objeto asesorar al Ayuntamiento en materia de protección del
patrimonio histórico, y en particular sobre los bienes que se regulan en el presente
Capítulo.309

2. Su composición y normas de funcionamiento serán determinadas de forma reglamentaria

por la Gerencia Municipal de Urbanismo y deberán incluirse en la misma representantes de
las Administraciones y entidades de carácter público o privado relacionadas con la
protección del patrimonio histórico, artístico y natural, así como personas de reconocido
prestigio en el campo de la cultura madrileña.310

309El Decreto 53/2003, de 10 de abril, que regula la composición, organización y funcionamiento de las Comisiones Locales del
Patrimonio Histórico.
310 El Decreto 53/2003, de 10 de abril aprueba el Reglamento que regula la composición, organización y funcionamiento de las
Comisiones Locales de Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid, en relación con la Ley 3/2013 (Patrimonio CM) (art. 5). Por
Orden 361/2007, de 5 de marzo se crea la Comisión Local de Patrimonio Histórico en el municipio de Madrid. También deben tenerse
en cuenta las Normas Reguladoras de la Comisión de Calidad Urbana y de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico-
Artístico de la Ciudad de Madrid. Decreto de la Alcaldesa de 27.01.2016 (BOAM nº 7593 de 08.02.2016).

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3. Las competencias de la CIPHAN se regulan en el Capítulo 4.11 del presente Título, e incluyen
en cualquier caso proponer interpretaciones sobre el contenido de la normativa que se
desarrolla en el presente Título y, en general, la que afecte al susodicho patrimonio. También
tendrá capacidad para pronunciarse sobre soluciones y alternativas que en materia de
planeamiento, edificación y usos puedan plantearse en orden a la consecución del fin que se
pretende, esto es, la protección del patrimonio histórico, artístico y natural.311

311 Acuerdo de la CSPG nº 69, de 23.10.1998. Posibles modificaciones en los Planos de Análisis de la Edificación. En tanto no se redacten
por la Gerencia Municipal de Urbanismo “las normas de funcionamiento” a las que hace referencia el artículo 4.1.4.2 de las NNUU del
PG, procede interpretar que entre las competencias atribuidas a la Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico
(CIPHAN) por las NNUU se encuentra la de clarificar aquellas situaciones que, previo informe técnico razonado, puedan ser necesarias
para adecuar y completar el plano de Análisis de la Edificación, bien porque se aprecien indicios de error al definir el régimen de obras
en laguna construcción secundaria que pueda existir en parcelas con un edificio catalogado. Esta posibilidad de interpretación no faculta
a dicha Comisión para modificar el régimen general de obras de un edificio catalogado, sino tan sólo a reajustarlo y esclarecer algún
caso particular de indefinición o inconcordancia material respecto a situaciones de hecho concurrentes.

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CAPÍTULO 4.2. LA PROTECCIÓN DE LOS ESPACIOS NATURALES

Sección Primera. Clasificación

Artículo 4.2.1 Descripción y ámbito (N-1)

Los espacios naturales especialmente protegidos por este Plan se dividen en:312

1. Espacios de alto valor ecológico y paisajístico.

2. Áreas de protección geológica.

3. Áreas de protección arqueológica y paleontológica.

Sus límites quedan descritos en el Catálogo de elementos protegidos313 y reflejados en el Plano

de Catálogo de espacios naturales y conjuntos de interés.

Sección Segunda. Espacios de alto valor ecológico y paisajístico

Artículo 4.2.2 Descripción y ámbito (N-1)

Los espacios de alto valor ecológico y paisajístico son los siguientes:

1. El Monte de El Pardo.

2. El Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares (PRCAM).

3. El Parque Regional de los cursos bajos de los ríos Manzanares y Jarama (PRMJ).

Artículo 4.2.3 Normativa de aplicación (N-1)

El suelo protegido en esta sección se regula según los siguientes artículos de las presentes Normas
Urbanísticas.

1. El Monte de El Pardo según el art. 3.4.13.

2. El PRCAM mediante el art. 3.4.14.

312Véase artículo 3.1 g) de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM). Téngase en cuenta la Ley estatal 21/2013 (Ev. Ambiental) en aplicación de
acuerdo con la Disposición Transitoria Primera de la Ley 4/2014 (Medidas Fiscales CM), así como la Ley 42/2007, de 13 de diciembre,
de Patrimonio Natural y Biodiversidad, desarrollada por el RD 1432/2008, de 29 de agosto.
313 Cfr. artículo 43.f) Ley 9/2001 (Suelo CM) respecto del Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos del PGOUM.

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3. El PRMJ mediante este mismo art. 3.4.14.

4. Las ZEPAS se adaptarán a la normativa europea de aplicación.

Artículo 4.2.4 Zonificación (N-1)

En el Plano de Catálogo citado en el art. 4.2.1 quedan reflejadas las distintas zonas conforme al
nivel de protección considerado.

Sección Tercera. Áreas de protección geológica

Artículo 4.2.5 Descripción y ámbito (N-1)

Las áreas de protección geológica se denominan en función de su localización geográfica y son

las siguientes:

1. Cerro Almodóvar.

2. Cerro Fraternidad.

3. Vallecas (Cantera Cañada).

4. Fuente del Berro.

5. Fuente del Rey.

6. Estación de Pitis.

7. Mercamadrid.

8. Carretera de Valencia (Colonia Hogar del Taxista).

9. Ribera del Manzanares.

10. Cerro de la Herradura.

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Artículo 4.2.6 Usos y transformaciones permitidas (N-1)

Las áreas así descritas en el Plan, deben ser destinadas preferentemente a aquellos usos
compatibles con su mantenimiento. Esto es, los propios del suelo no urbanizable de especial
protección314 o suelo urbano para parques y jardines.315

La utilización y desarrollo de estas zonas se realizará de acuerdo con las previsiones de este Plan
General, teniendo en cuenta los valores por los cuales fueron consideradas como de especial
protección. Para ello, antes de cualquier actuación será preceptivo el informe previo positivo del
Instituto Geológico y Minero de España o institución de carácter análogo.

En cualquier caso, no se permitirá la transformación en tanto no se haya realizado un estudio

exhaustivo del área que permita conocer a fondo sus características geomorfológicas llegándose,
si es necesario, a la creación de un parque geológico para preservar sus zonas más significativas.

Artículo 4.2.7 Normas de aplicación (N-2)

Para cada área geológica en concreto se desarrollarán las Normas que permitan su mejor
preservación y conocimiento, mediante los planes especiales316 oportunos que se redactarán en
un plazo no superior a cuatro años desde la aprobación definitiva del presente Plan.

Sección Cuarta. Áreas de protección arqueológica y paleontológica

Artículo 4.2.8 Descripción y ámbito (N-1)

Las áreas de protección arqueológica y paleontológica, más abreviadamente de protección

arqueológica, son las siguientes:

1. Terrazas del Manzanares.

2. Cantera del Trapero.

3. Área del Centro Histórico.

En estas áreas se respetará la regulación contenida en la Ley 16/85 del Patrimonio Histórico
Español, estableciéndose al efecto las siguientes áreas y normas de aplicación. Dentro de ellas
será precisa la intervención arqueológica, tanto en aquellas obras que impliquen movimientos de
tierras con afección al subsuelo, como las que estando sobre la cota cero puedan afectar a
elementos de interés histórico, que necesiten valoración previa con metodología arqueológica y,
en particular, en aquellas obras de rehabilitación de inmuebles presuntamente adosados a los
restos de cercos o murallas.317

314 Cfr. artículo 21.2.a) del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 16.1.a) Ley 9/2001 (Suelo CM).
315 Cfr. artículo 21.3 del RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 14 Ley 9/2001 (Suelo CM).
316 Cfr. artículo 51 Ley 9/2001 (Suelo CM).
317Téngase en cuenta la Ley 3/2013 (Patrimonio CM), que en sus artículos 28 y siguientes desarrolla las normas específicas de
protección del patrimonio arqueológico o paleontológico.

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Artículo 4.2.9 Calificación en grados (N-2)

Dada la imposibilidad de una determinación exhaustiva de los restos arqueológicos hasta su

debido descubrimiento, lo previsto en estos criterios para la situación, delimitación y calificación
de las áreas de interés no debe considerarse inmutable.

La división en áreas de interés se hace según los siguientes criterios:

1. Área A: Es la que regula las zonas donde está probada la existencia de restos arqueológicos
de valor relevante y que, por lo general, se encuentran escasamente alteradas.

2. Área B: Constituida por las zonas en las que está probada la existencia de restos
arqueológicos, pero que requieren la verificación previa de su valor en relación con el destino
urbanístico del terreno. Éste área coincide con aquellas zonas en las que aun habiendo sido
alteradas por urbanizaciones, infraestructuras y otras remociones de terreno, conserva
espacios en los que pueden aparecer intactos yacimientos arqueológicos.

3. Área C: En la que se incluyen zonas en las que la aparición de restos arqueológicos es

probable, aunque puedan encontrarse dañados y no se tenga plena certeza de su ubicación.
Este área coincide aproximadamente con zonas que han sufrido importantes alteraciones
debidas a su urbanización y a la ejecución de obras de infraestructura.

Artículo 4.2.10 Normas para el área A (N-2)

1. Previa a la solicitud de licencia de obras, será obligatorio realizar una excavación que
comprenderá toda la superficie afectada, bajo la supervisión de un técnico competente. La
excavación debe contar, con carácter previo a su realización, con el permiso emitido por el
órgano competente de la Comunidad de Madrid -en la actualidad la Dirección General de
Patrimonio Cultural (DGPC)-, quien determinará las condiciones en que ha de realizarse.318

2. Efectuada la excavación, este organismo otorgará la preceptiva autorización, previo

dictamen redactado por el técnico director de los trabajos, valorando los resultados. A partir
de ese momento se podrá solicitar licencia de obras presentando la autorización junto con el
resto de los documentos que sean necesarios para su tramitación. La falta de autorización
determinará la denegación de la licencia.

El proyecto de obra deberá recoger las observaciones que hayan podido formularse sobre la
conservación y exposición de restos arqueológicos o control de nuevos movimientos de
tierra que afecten al subsuelo.

3. Si la necesidad de conservar restos arqueológicos "in situ" es causa de no poder

materializarse en todo o en parte el aprovechamiento urbanístico que corresponda a la
parcela, la pérdida del mismo se compensará conforme a ley, pudiendo llegarse a la
expropiación de los terrenos en los términos previstos en las Leyes del Patrimonio Histórico
Español y de Expropiación Forzosa.

318 Véanse artículos 30 y siguientes de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM).

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Artículo 4.2.11 Normas para el área B (N-2)

1. Previa la solicitud de licencia de obras que afecten al subsuelo dentro de este área, será
obligatoria la realización de catas arqueológicas dirigidas por técnico competente, previa
obtención del oportuno permiso de la DGPC.

2. Realizadas las catas, se seguirá la misma tramitación establecida para el área A en el art.
4.2.10. A la vista de los resultados podría elevarse la categoría del yacimiento al nivel A,
procediéndose según lo regulado al respecto.

Artículo 4.2.12 Normas para el área C (N-2)

1. Previa a la solicitud de licencia de obras que afecten al subsuelo será obligatoria la realización
de catas dirigidas por técnico competente, previa obtención del oportuno permiso de la
DGPC.

2. Realizadas las catas, el técnico director emitirá un dictamen sobre el resultado de éstas. El
referido dictamen será evaluado por la CIPHAN, que resolverá sobre la continuación de los
trabajos, elevando la categoría del yacimiento al nivel B, o la finalización de los mismos,
pudiendo en este último caso procederse al otorgamiento de la licencia.

3. En el caso de que en el dictamen técnico se informe de la existencia de restos de interés, los

terrenos en cuestión pasarán a calificarse en el grado B y se obrará conforme a sus
determinaciones.

Artículo 4.2.13 Zonificación (N-2)

Las zonas que se regulan por los grados descritos en el art. 4.2.9 quedan reflejadas para las Áreas
de Protección Arqueológica de las Terrazas del Manzanares y Cantera del Trapero en el Plano de
Espacios Naturales y Conjuntos de Interés (EC) las correspondientes al Área del Centro Histórico
se señalan en el Plano de Ámbitos Especiales de Protección. Todas ellas quedan reflejadas en los
Planos de Áreas Especiales, incluidos dentro del Catálogo de Protecciones Especiales.

Artículo 4.2.14 Normas especiales de conservación

A propuesta de la DGPC se podrá denegar licencia para la construcción de sótanos en las fincas
que se encuentren adosadas a los restos de las murallas islámica y cristiana, e intramuros de ellas,
siempre que aparezcan restos que puedan ser considerados de singular relevancia histórica,
artística, arqueológica o científica. Estas fincas serán de especial protección y, en su caso,
quedarán eximidas de la obligatoriedad de cumplir con la dotación obligatoria de garaje-
aparcamiento.319

319 Sobre esta cuestión tiene interés el artículo 12 de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM), en relación con el deber de conservación.

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CAPÍTULO 4.3. LA PROTECCIÓN DE LA EDIFICACIÓN320

Sección Primera. Consideraciones generales

Artículo 4.3.1 Clasificación (N-2)

A los efectos de regular la protección de la edificación de forma coherente con su naturaleza y

entorno, ésta se ordena según los siguientes niveles:

1. Edificación agrupada en cascos urbanos:

a) Centro Histórico.

b) Cascos Históricos de los Distritos Periféricos.

2. Edificación agrupada en conjuntos homogéneos:

a) Colonias Históricas.

b) Bloques en altura.

3. Edificación dispersa.

Artículo 4.3.2 Instrumentos de protección (N-2)

Para la protección de estos edificios, se prevén los siguientes instrumentos:321

1. Los Catálogos de Edificios Protegidos,322 que se constituyen como el principal instrumento

de protección individualizada del patrimonio histórico edificado.323

2. Las Áreas de Planeamiento Específico de:

a) Centro Histórico.

b) Cascos Históricos de los Distritos Periféricos.

320 Véase la Instrucción 7/2011 (ANM 2011\57), de 10.11.2011, del Coordinador General de Gestión Urbanística, Vivienda y Obras
relativa a los criterios generales de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural (CIPHAN) para las
órdenes de ejecución de obras de reparación en edificios catalogados. BOAM 16.11.2011 nº 6553. Se transcribe completa, a efectos
informativos, en el documento complementario denominado Anexos Compendio.
321
Los artículos 16 y 26 de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM), atribuyen competencias en este ámbito a las corporaciones locales del
ámbito territorial de la Comunidad de Madrid.
322 Cfr. artículo 43.f) Ley 9/2001 (Suelo CM).
323 Ver el artículo 16 y DT 1ª de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM), sobre los Catálogos de Planeamiento.

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c) Colonias Históricas

3. La normativa general contenida en este documento y la de carácter particular contenida en

las susodichas áreas.

Sección Segunda. El Catálogo General de Edificios Protegidos

Artículo 4.3.3 Contenido (N-2)

Este catálogo324 incluye los edificios catalogados dentro de los ámbitos definidos en las Áreas de
Planeamiento Específico del Centro Histórico, los Cascos Históricos y la Edificación Dispersa. Se
compone de:

1. Listado de Edificios Catalogados, con expresión de su dirección postal, nivel y grado de

protección y número de catálogo. Este listado está incluido en el Catálogo General de
Elementos Protegidos.

2. Planos de Catálogo, donde consta la situación, nivel y grado de protección y número de

catálogo de cada uno de los edificios en ellos comprendidos.

3. Planos de Análisis de la Edificación, donde se refleja la protección específica para las

diferentes zonas de los edificios y de sus elementos catalogados.

4. Fichas de Catálogo, donde se especifican las particularidades que la catalogación impone en

aquellos casos en que se considera necesario aclarar o matizar la aplicación de la normativa,
o se limita el régimen de obras generalmente autorizado para el nivel de protección.

Como documentación complementaria quedan grafiadas en los Planos de Catalogaciones

Especiales aquellos edificios considerados Monumento Histórico Artístico o incluidos en un
conjunto de la misma naturaleza, así como sus entornos.

Artículo 4.3.4 Niveles de protección (N-1)

Los edificios catalogados se encuadran en tres niveles, atendiendo a la extensión de la protección

que deparan.

En los dos primeros niveles los edificios quedan protegidos en su conjunto, mientras que el tercer
nivel solo asigna la protección a determinados elementos arquitectónicos o ambientales.325

1. Edificios con nivel 1 de protección: Se consideran protegidos de forma global, con el fin de
mantener sus características arquitectónicas y constructivas, volúmenes, formas y

324 Cfr. artículo 43.f) Ley 9/2001 (Suelo CM).

325 Elartículo 24.3 de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM), establece para los Conjuntos históricos de los Bienes de Interés Cultural, incluidos
sus respectivos entornos, las determinaciones respecto de las alineaciones, rasantes, parcelación o edificabilidad etc.

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elementos decorativos. En atención a sus valores intrínsecos, de posición y forma, se dividen

en dos grados:

a) Singular: En el que se incluyen aquellos edificios que pueden considerarse, en todo o

en parte, como elementos relevantes en la historia del arte y la arquitectura española o
madrileña, o constituyen un hito dentro de la trama urbana de la ciudad.

b) Integral: Con el que se protegen los edificios de gran calidad, que presentan importantes
valores arquitectónicos y ambientales.

2. Edificios con nivel 2 de protección: Dentro de este nivel se incluyen aquellos edificios cuyas
características constructivas y volumétricas son igualmente del mayor interés, aunque la
existencia en su interior de zonas de menor valor arquitectónico hacen que pueda ser
autorizado un régimen de obras más amplio que el correspondiente al nivel 1. Se distinguen
dos grados:

a) Estructural: Con valores suficientes para merecer la conservación, tanto de su

volumetría como de sus elementos arquitectónicos más destacados.

b) Volumétrico: Cuyo mayor valor es el de su integración en el conjunto superior formado

por el paisaje y la trama urbana, pudiendo tener además elementos arquitectónicos
dignos de conservación.

3. Edificios con nivel 3 de protección: En este caso la protección no se extiende a la totalidad

del edificio, sino solo a determinados valores. Se dividen en dos grados:

a) Parcial: Que protege aquellos elementos del edificio que lo caracterizan y sirven de
referencia para comprender su época, estilo y función.

b) Ambiental: Cuando se protegen los valores de la fachada de un edificio por su

integración en el ambiente de la ciudad, como elemento que contribuye a la
comprensión global del paisaje urbano, pero no precisa necesariamente el
mantenimiento físico de la misma.

Sección Tercera. Normas de protección del Catálogo General de Edificios Protegidos

Artículo 4.3.5 Normas y circunstancias urbanísticas (N-1)

1. La catalogación de un edificio con algún nivel de protección, determina la aplicación

preferente de lo dispuesto en este Capítulo sobre la norma zonal correspondiente en materia
de parcelación, uso y obras en los edificios. La norma zonal será aplicable con carácter
subsidiario en todo lo que no esté en contradicción con la regulación contenida en el
presente Capítulo. El nivel y grado que se le asigne es preferente sobre otro tipo de
catalogación que esté contemplado en cualquier planeamiento aprobado con anterioridad.

2. Todos los edificios catalogados en el grado singular se regulan por la Norma Zonal 1 en su
grado 5º, independientemente de cuál sea la de aplicación en el área en que se ubique.

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3. La protección que otorga la catalogación de un edificio lo excluye del régimen de fuera de

ordenación.326 327

Artículo 4.3.6 Extensión de la catalogación a la parcela (N-1)328

1. La existencia de edificios catalogados implica extender ese nivel a la totalidad de la superficie

de parcela, sin que se permitan en ella más obras que las autorizadas en función del nivel de
protección.329 330 331

2. La existencia de varios edificios dentro de una misma parcela no asigna a todos ellos la misma
protección, sino que la que pueda corresponderle a cada una queda reflejada en los Planos
de Análisis de la Edificación.

3. Se admite la agrupación de parcelas en todos los Niveles y grados de protección mediante la

tramitación de Plan Especial de Protección, conforme a lo determinado en el art. 4.10.6.

4. Se admite la segregación mediante la tramitación de un Plan Especial de Protección, en

aquellas parcelas que se encuentren en los grados de protección volumétrica, Parcial o
Ambiental. No autorizándose la segregación en las parcelas catalogadas en el Nivel 1 o en el
Nivel 2 Grado Estructural, salvo que se trate de recuperar la parcelación histórica.

5. Las condiciones establecidas en los apartados 3 y 4 de este artículo serán también de

aplicación para cualquier edificio catalogado situado en cualquier normativa de
planeamiento.

Artículo 4.3.7 Declaración de ruina y demolición (N-1)

1. Para la valoración de los edificios incluidos en los niveles 1 y 2 de protección, no se tendrá

en cuenta para el cálculo de su valor actual ningún coeficiente de depreciación por edad.332
Además, en caso de ser declarado en ruina, quedará excluido del régimen de edificación
forzosa333 y Registro Municipal de Solares.

326 Cfr. artículo 64.b) Ley 9/2001 (Suelo CM).

327 En relación con el deber de conservación, véase artículo 12 de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM).
328 Este artículo 4.3.6, ha sido modificado por la MPG 00/338 (aprobación definitiva 14.11.2013 BOCM 15.11.2013).
329Cfr. artículo 26.1.b) RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU), que define a la parcela como la unidad de suelo, tanto en la rasante como
en el vuelo o subsuelo, que tiene atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.
330Téngase en cuenta el artículo 4 de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM), que hace referencia a los entornos, así como el artículo 17 de la
misma Ley en relación con los criterios de intervención en los Bienes declarados de interés cultural.
331 Cfr. artículos 26.2 RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 145 Ley 9/2001 (Suelo CM) sobre la prohibición de segregación de parcelas
y fincas urbanas.
332 Cfr. artículo 171.1.a) Ley 9/2001 (Suelo CM).
333 Cfr. artículos 49.2 RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 151 y ss. Ley 9/2001 (Suelo CM).

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2. La declaración en estado de ruina de un inmueble catalogado delimita el deber de

conservación de la propiedad, con independencia de la adopción de las medidas de seguridad
que sean precisas para evitar daños a terceros que corresponde asumir al propietario.334 335

3. La demolición total o parcial de un edificio catalogado declarado en estado de ruina no

resulta implícita de esta declaración.336 Dicha demolición requerirá de pronunciamiento
expreso acordándola conforme al art. 247.1 de la Ley del Suelo337 ó, en su defecto, mediante
el otorgamiento de licencia de demolición.338

4. No podrán ser objeto de orden o licencia de demolición los edificios catalogados en los
niveles 1 y 2 de protección, salvo en caso de ruina inminente.339 En estos supuestos la
Administración deberá arbitrar los medios precisos para sufragar el coste de las obras de
conservación necesarios que excedan del límite del cincuenta por ciento (50%) del valor
actual del edificio o plantas afectadas, excluido el valor del terreno. En el caso de edificios
propiedad de alguna Administración Pública, los costes de conservación necesaria
corresponden íntegramente a la Administración propietaria del inmueble.340

5. Los inmuebles incluidos dentro de estos niveles de protección (1 y 2) se consideran de interés

general, por lo que deben ser consolidados y rehabilitados con las ayudas públicas que se
establezcan para este fin. El intento de demoler un edificio protegido con esta catalogación,
salvo en el caso de ruina inminente declarada, facultará a la Administración para la imposición
de multa coercitiva y, en su caso, llevar a cabo las obras necesarias mediante la acción
subsidiaria, cuyo coste podrá ser previamente exaccionado por la vía de apremio y de
conformidad con un presupuesto que apruebe la Administración,341 salvo que decida la
expropiación total del inmueble.342

6. La autorización de demolición de edificios catalogados en el nivel 3 de protección que se

declaren en estado de ruina, deberá señalar la obligación de mantener, en la nueva
edificación que se levante en el mismo solar, los elementos que hubieran motivado aquella
protección, salvo que se demuestre la imposibilidad, grave dificultad constructiva o coste
desproporcionado que la conservación pueda suponer. En este último caso se deberá
establecer la obligación de que la nueva edificación conservará las características del entorno
ajustándose a las normas de composición de la edificación de nueva planta en zonas
protegidas.

334 Cfr. artículos 170.1 y 171.3.a) Ley 9/2001 (Suelo CM).

335 Téngase en cuenta lo dispuesto por el artículo 25 de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM).
336 Cfr. artículos 170.1 y 171.3.a) Ley 9/2001 (Suelo CM).
337 Hoy artículo 171.2 Ley 9/2001 (Suelo CM) que atribuye la declaración de ruina al Alcalde.
338 Véase los artículos 25 y 26 de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM).
339 Cfr. artículo 151 y ss. Ley 9/2001 (Suelo CM).
340 Cfr. artículo 168.2 Ley 9/2001 (Suelo CM).
341 Cfr. artículo 59 RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU). Asimismo, cfr. artículo 170 Ley 9/2001 (Suelo CM), que permite al
Ayuntamiento y a la Comunidad de Madrid dictar órdenes de ejecución de obras de reparación o conservación y rehabilitación de
edificios y construcciones deterioradas o en condiciones deficientes para su uso efectivo legítimo cuando se trate de edificios o
construcciones catalogados o declarados de interés histórico-artístico, pudiendo la Administración correspondiente ante el
incumplimiento voluntario de la orden de ejecución ordenar la ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber
normal de conservación, imponer las sanciones previstas; subsidiariamente, declarar en situación de ejecución por sustitución el
inmueble correspondiente, sin necesidad de su inclusión en área delimitada al efecto; o acordar la expropiación por incumplimiento de
la función social de la propiedad.
342 Véase el artículo 34 de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM), sobre medidas de fomento.

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7. Todo lo anterior se entiende sin perjuicio de las facultades que para acordar la demolición
por razones de seguridad corresponden al Ayuntamiento en caso de ruina inminente, cuyo
acuerdo de declaración deberá especificar que partes del edificio deben ser demolidas por
su peligrosidad, preservando los elementos catalogados de su destrucción en lo que fuere
posible mediante el procedimiento que en dicho acuerdo se determine.343 344

8. Cuando la solicitud de declaración de ruina afecte a un edificio considerado Bien de Interés

Cultural, se estará a lo dispuesto en la Ley de Patrimonio Histórico Español, debiendo darse
cuenta de las actuaciones al órgano competente en la materia. En cualquier caso se tendrá
presente lo que al respecto dispone la Ley 9/1995 de 28 de marzo, de Medidas de Política
Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid.345

Artículo 4.3.8 Condiciones especiales de los usos (N-1)

1. Serán admisibles en los edificios catalogados los contemplados como cualificados,

compatibles o autorizables por la norma zonal de aplicación. En cualquier caso su instalación
no debe suponer la alteración de sus cualidades fundamentales, que motivaron su inclusión
en el nivel de catalogación correspondiente, o signifiquen la desaparición de algún elemento
protegido; el incumplimiento de alguna de estas condiciones dará lugar a la no autorización
del uso propuesto, por su inadecuación al contenedor de que se trate.

2. Serán asimismo admisibles todos aquellos usos que supongan la recuperación de los
originales del edificio y para los que fue proyectado o construido, siempre que se justifique
adecuadamente esta circunstancia, aunque no los contemple la norma zonal.

3. En edificios incluidos con niveles 1 y 2 de catalogación, la ficha de Catálogo puede imponer

determinados usos obligatorios en razón de ser imprescindibles para conseguir el objetivo
específico de la protección asignada al edificio. Esto no impedirá que pueda estudiarse la
implantación de otros usos y concederse si no dificultan la consecución de dicho objetivo.

4. Los usos dotacionales de equipamiento público o privado ubicados en edificios de estos

niveles de protección, no podrán cambiar de actividad ni categoría, salvo que se demuestre
que no suponen merma o deterioro en los valores que justifican su catalogación y las obras
necesarias para su transformación estén contempladas entre las autorizadas para el grado
de protección.

5. Los edificios catalogados en el grado singular no podrán modificar su uso -salvo que pretenda
recuperarse el original-, si no es mediante la tramitación de un Plan Especial, en el que se
acredite la adecuación del nuevo uso al contenedor y el mantenimiento de sus valores
histórico-artísticos y, en general, el cumplimiento de las condiciones señaladas en el punto
1.346 Igual condición se aplicará para los edificios de protección integral, cuando el cambio
de uso propuesto afecte a más del 50% de la superficie edificada. Mediante este plan podrá
autorizarse la implantación de usos no contemplados en la norma zonal, siempre que

343 Cfr. artículo 172 Ley 9/2001 (Suelo CM).

344 Véase artículo 25 de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM).
345 Sobre la demolición de bienes de interés cultural o incluidos en el Inventario, véase artículo 25 de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM).
346 Téngase en cuenta la DA 3ª de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM).

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supongan una mejor salvaguardia de los valores del edificio y quede debidamente acreditado
que no suponen un impacto negativo para el ambiente urbano ni se empeoran las
condiciones de habitabilidad del entorno.

6. La intensificación de usos que se define en el art. 8.1.6, solo podrá realizarse con las
siguientes condiciones:

a) En los catalogados en el grado singular, queda prohibida a reserva de lo que determine

el Plan Especial que se trámite al efecto.

b) Los catalogados en el grado integral, quedan limitados a no subdividir el edificio en

unidades menores de 90 m² útiles, con el límite de que la actuación no sobrepase en el
número de locales o viviendas, el doble del inicialmente existente. A estos efectos no
computarán como tal los que puedan considerarse como infraviviendas, bien por no
cumplir con unas condiciones higiénicas mínimas, o bien por ser su superficie inferior a
los treinta y ocho (38) metros cuadrados medidos en la forma que se señala en el art.
7.3.4. Podrá admitirse la agrupación de unidades de menor tamaño a efectos de
cómputo final a la hora de solicitar la licencia de obras.

c) En los catalogados en el grado estructural, no se podrá subdividir en unidades con

superficie útil menor de 60 m², admitiéndose para cada planta del edificio en cuestión
la existencia de una unidad de superficie inferior. Para la realización de viviendas de
protección pública este límite podrá reducirse para ajustarse a lo dispuesto en el
Decreto 43/1997 de 13 de marzo de la Comunidad de Madrid.

Para el caso de intensificación de uso en salas existentes de cine o teatro, se tendrá en

cuenta lo dispuesto con respecto a la intensificación de uso en la Norma Zonal
correspondiente, siempre que sea compatible con el nivel de catalogación del local en
los Catálogos de Edificios y Establecimientos.

7. Para la implantación de uso hotelero en edificios protegidos con nivel 1 ó 2 será precisa la
tramitación previa del Plan Especial de compatibilidad de usos previsto en la sección 3 del
Capítulo 5, donde deberá quedar debidamente acreditada la restauración de todos los
elementos protegidos y el mantenimiento de las características tipológicas, constructivas y
formales del inmueble, siendo preceptivo para ello el informe favorable de la CIPHAN.

Este uso tendrá únicamente el carácter de autorizable para los edificios así catalogados,
independientemente de cual sea el régimen general de la norma zonal que sea de
aplicación.347

347 Apartado 7 añadido por el PE 00/308 (aprobado definitivamente 27.01.2005 BOCM 11.03.2005).

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Sección Cuarta. Condiciones especiales del régimen de obras

Artículo 4.3.9 Condiciones de carácter general (N-2)348

A fin de conseguir plenamente los objetivos de conservación del patrimonio histórico, las obras
que afecten a los edificios contenidos en este Catálogo estarán sujetas a las siguientes
precisiones:349

1. Obras de restauración.

a) Serán siempre obligatorias en las fachadas de los edificios, así como en las otras zonas
que se determinen en los planos y ficha correspondientes.

b) Los materiales a emplear se ajustarán a los que presenta el edificio o que presentaba
antes de intervenciones que los alterasen.

c) La introducción de elementos originales no existentes deberá documentarse, así como

la recuperación de huecos y ritmos.

d) Cuando sea precisa la intervención sobre elementos estructurales o incluso sustitución

de algunos, deberán utilizarse materiales y soluciones constructivas similares en cuanto
a su función a los originales.

e) Las texturas, técnicas y colores de los acabados, especialmente de los exteriores, serán
los originales de los edificios.

f) Será objeto de especial estudio y autorización la conservación de elementos

introducidos en anteriores etapas, a fin de determinar si son coherentes con la calidad
y el respeto a las características originales del edificio.

2. Obras de conservación.

a) No podrán alterar los acabados del edificio, que lo caracterizan y particularizan.

b) Deberán utilizar los mismos materiales existentes en origen o en todo caso sustituirlos
por otros de iguales características, cualidades, color, forma y aspecto.

3. Obras de consolidación.

a) Se utilizarán materiales cuya función estructural sea igual a la original, de forma que su
introducción no altere el funcionamiento de la estructura existente que se mantenga.

348 Véase también el Código Técnico de la Edificación.

349 LaDA 4ª de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM), dispone Las obras que tengan por finalidad la conservación, restauración o rehabilitación
de Bienes de Interés Cultural y de Interés Patrimonial, tendrán la consideración de obras de excepcional interés público a los efectos
previstos en la legislación vigente. La Ley 8/1993 (Accesibilidad CM), indica en su Disposición Adicional Séptima que sus disposiciones
no son de aplicación cuando la adaptación del edificio suponga el incumplimiento de la normativa sobre protección del patrimonio.

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b) La introducción de diferentes materiales, cuando sea imposible la utilización de los

originales, deberá tener en cuenta lo previsto en el anterior apartado.

4. Obras de rehabilitación.

Para toda obra de rehabilitación deberá existir un estudio previo sobre el estado y patología
del edificio con calas, ensayos, pruebas de carga, etc., que justifiquen plenamente la
posibilidad de ejecución de las obras proyectadas así como de las técnicas a emplear.

La realización de estas obras obliga a respetar las condiciones que la normativa fije para la
nueva edificación en las zonas sobre las que se actúe.

Además de estas condiciones de carácter general, se deberán cumplir las siguientes de

carácter particular:

Para las obras de acondicionamiento:

a) Se deberán conservar todos los elementos interiores de importancia, quedando

condicionada la nueva compartimentación del edificio a que sea respetuosa con dichos
elementos (artesonados, moldurajes, solados, etc.).

b) Se respetará el trazado, disposición y tratamiento de los elementos comunes del edificio

y no podrá alterarse su aspecto exterior.

Para las obras de reestructuración:

c) Quedarán limitadas a las zonas permitidas, reflejadas en el Plano de Análisis de la

Edificación correspondiente, tratándose con el máximo respeto al edificio y alterando
en la menor medida posible sus características morfológicas, así como los elementos
interiores de importancia, según lo señalado para las obras de acondicionamiento.

d) Se utilizarán materiales adecuados a los originales.

e) No podrán modificar las fachadas ni las soluciones de cubierta, ni los materiales de

ambas.

f) La apertura de nuevos patios se realizará preferentemente en las zonas señaladas para

espacio libre interior de la manzana.

g) Deberá respetarse el fondo máximo que el planeamiento determine en cada caso.

5. Obras exteriores.

a) Las intervenciones, en caso de ser permitidas por la normativa o la Ficha de Catálogo,

deberán ser coherentes con los materiales del edificio y con su morfología, no
admitiéndose intervenciones puntuales que alteren la simetría, la disposición o la
composición exterior.

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b) No se permitirá la utilización de materiales no tradicionales.

6. Obras de reconfiguración.

a) Los materiales a utilizar serán los mismos que los originales.

b) No se introducirán soluciones constructivas diferentes a las que presenten los edificios

del entorno.

7. Obras de reconstrucción.

a) La ejecución de obras de reconstrucción no será facultativa sino que vendrá impuesta

por el órgano competente a fin de recuperar aquellos elementos originales que por una
u otra razón hayan desaparecido.

b) La reconstrucción reproducirá fielmente los volúmenes, materiales, disposición y

decoración del edificio a reconstruir.

c) Cuando en algún edificio con protección en los grados volumétrico o parcial no sea
técnicamente posible la ejecución de las obras permitidas manteniendo un elemento
catalogado, se podrá solicitar su desmontaje y posterior reconstrucción con los mismos
materiales, forma y dimensiones que tenía en origen.

Este tipo de obra tendrá siempre un carácter excepcional, por lo que deberá solicitarse
debidamente avalada por los informes periciales que los servicios técnicos municipales
consideren oportunos y siempre quedará sujeta a que se cumplan las garantías que el
Ayuntamiento considere conveniente pedir para asegurar el cumplimiento de las
condiciones que sean impuestas.

No se concederá licencia para este tipo de obra cuando se considere imposible realizar
la reconstrucción por la clase de materiales o técnicas constructivas con las que el
elemento catalogado esté realizado, pudiendo en este caso quedar limitado el régimen
de obras autorizable en el edificio al que no ponga en peligro la conservación del
elemento protegido.

Artículo 4.3.10 Condiciones particulares (N-2)

1. El régimen de obras autorizable en un edificio o en cualquiera de sus elementos, queda

limitado en función de su catalogación y tiene por objetivo la preservación y puesta en valor
de las características que singularizan o hacen digno de conservación el edificio o elemento
en cuestión.

En cualquier caso se tendrán en cuenta las precisiones que en el artículo anterior se señalan
para cada tipo de obra.

2. En las parcelas o edificios catalogados podrán imponerse condiciones específicas para las
obras, distintas a las que se señalan para cada nivel en particular, recogiéndose en la ficha
correspondiente estas condiciones y las limitaciones correspondientes.

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Artículo 4.3.11 Régimen particularizado para las áreas o elementos protegidos (N-1)350

Conforme queda señalado en el Plano de Análisis de la Edificación, se autoriza el siguiente

régimen de obras:351

1. En las fachadas, patios, núcleos de comunicación, portales o zaguanes y, en general,

elementos comunes considerados de restauración obligatoria, solo se admiten obras de
conservación y restauración, con las salvedades que se deriven de la sustitución de edificios
ambientales, la reconstrucción en edificios con protección volumétrica o parcial y las
modificaciones de fachada que la normativa permita. En las restantes áreas así señaladas en
un edificio serán autorizables las obras permitidas según su nivel y grado de protección.

2. En las áreas y elementos protegidos se admiten también obras de reestructuración parcial.

3. En las áreas de protección auxiliar se permiten además obras de reestructuración general,

pudiendo llegar a demolerse todas las zonas así marcadas siempre que no suponga peligro
para las partes protegidas.

4. En las áreas de edificación no protegida, se permite todo tipo de obras, incluso la demolición
total o parcial del edificio.

Artículo 4.3.12 Obras admitidas conforme al nivel o grado de protección (N-1)

1. En todos los niveles de protección se admiten las obras de conservación, consolidación y

restauración.

2. Para el grado de catalogación singular, se admiten también las obras de reestructuración

puntual cuando tengan por finalidad la adaptación del edificio a la normativa de protección
contra incendios y de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas. Otras obras de
este mismo tipo podrán autorizarse con carácter excepcional en puntos muy localizados,
siempre que no se altere ninguno de los valores fundamentales del edificio. Los restantes
tipos de obras sólo podrán autorizarse previa tramitación de un Plan Especial, con las
limitaciones que se determinan al respecto.352

3. En los edificios con grado Integral, además de las obras autorizadas en el punto anterior,
serán autorizables las de acondicionamiento.

Serán asimismo admisibles las obras de reestructuración puntual, siempre que no alteren las
características arquitectónicas que determinan su catalogación como integral.

350 Véase también el Código Técnico de la Edificación.

351 El artículo 26.3 c) de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM), establece que deben justificarse las modificaciones de edificabilidad,
alineaciones, parcelaciones o agregaciones en los bienes protegidos.
352 Acuerdo de la CSPG nº 65, de 23.07.1998. Régimen de obras en los edificios de catalogación singular:
Interpretar que las obras de acondicionamiento puntual están comprendidas entre aquellas que pueden otorgarse en edificios
singulares, sin necesidad de tramitar previamente un plan especial, toda vez que suponen una menor intervención sobre los edificios
que las de reestructuración puntual y cabe concluir que se encuentran incluidas dentro de estas últimas.

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Se admiten las obras de reconfiguración cuando tengan como fin el eliminar impactos
negativos.

Las obras de acondicionamiento, reestructuración puntual y reconfiguración, estarán

condicionadas a realizar las obras de restauración que el edificio precise en la zona sobre la
que actúe.

4. En los edificios con grado de protección estructural son admisibles, además de las obras
autorizadas en el punto anterior, las de reestructuración parcial, siempre que no afecten ni
desvirtúen a los elementos de restauración obligatorios.

Se admiten las obras de reconfiguración que deberán además eliminar los impactos negativos
en caso de que existan.

Las obras de acondicionamiento, reestructuración puntual y reconfiguración, estarán

condicionadas a realizar las obras de restauración que el edificio precise en la zona sobre la
que se actué.

5. En los edificios con grado de protección volumétrico son admisibles, además de las obras
autorizadas en el punto anterior, las de reestructuración general, pudiendo llegar incluso al
vaciado interior, siempre que no alteren aquellos elementos que deben ser mantenidos.

Son admisibles las obras de reconfiguración que deberán, simultáneamente, eliminar los
impactos negativos, si es que existen.

Las obras de acondicionamiento, reestructuración y reconfiguración quedarán

condicionadas a realizar simultáneamente todas las obras de restauración que precise el
edificio en las zonas a mantener.

Igualmente podrá autorizarse la ampliación en altura, conforme a las condiciones de

modificación controlada que fije la ficha correspondiente.

6. En edificios con grado de protección parcial son admisibles las mismas obras que se autorizan
en el punto anterior, siendo autorizable con carácter general las obras de ampliación, salvo
que lo prohíba la ficha correspondiente.

7. En edificios con grado de protección ambiental son admisibles el mismo tipo de obras que
para las de protección parcial y además podrá plantearse la sustitución de la fachada y por
tanto la del edificio, que será admitida cuando, ajustándose a las normas de composición de
la edificación para la nueva planta de la Ordenanza de Rehabilitación Urbana, se demuestre
que la nueva solución conserva las características arquitectónicas del entorno y mejora las
condiciones tanto hacia el exterior como hacia el interior de la existente.

Artículo 4.3.13 Condiciones para las obras (N-2)

1. Recuperación de características morfológicas: En todos los edificios catalogados serán

autorizables aquellas obras tendentes a recuperar las características morfológicas perdidas
por intervenciones anteriores. Asimismo será obligatoria la recuperación de dichas
características en las zonas afectadas por cualquier intervención autorizada en un edificio.

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2. Eliminación de impactos negativos: La ejecución de obras de carácter general diferentes a

las de conservación y consolidación sobre edificios con catalogación 1 y 2, quedará
condicionada a la supresión de los impactos negativos existentes en el edificio, debiendo
contemplarse las obras de reconfiguración que sean precisas.

3. Condiciones para las obras de ampliación: Las obras de ampliación en los edificios de nivel 3,
quedan condicionadas a la adecuación de la propuesta a los valores intrínsecos y ambientales
del elemento catalogado, no siendo autorizables las soluciones inarmónicas que supongan
un impacto negativo para el edificio o el paisaje urbano.

Queda prohibida la ampliación en los edificios catalogados en nivel 1 y 2, salvo que la ficha de
catalogación o de condiciones específicas lo permitan y a reserva de lo contemplado en el Capítulo
4.10 de las presentes Normas.

4. Construcción de garajes-aparcamientos: Se ajustará a las siguientes reglas:353

4.1 Edificios con nivel 1 de protección:

• Se prohíbe con carácter general, en los edificios con protección de grado singular
y en los de cualquier grado de protección situados en el interior del Ámbito de
Protección Arqueológica del Área A, la ejecución de obras para la construcción o
ampliación de plantas inferiores a la baja destinadas a garaje-aparcamiento, bajo
las zonas edificadas.

• En los edificios con grado integral podrá permitirse la construcción de garajes-

aparcamientos, siempre que se acredite la compatibilidad de las obras con la
conservación de: sus características arquitectónicas y constructivas, volúmenes,
formas y elementos decorativos de gran calidad que determinan su catalogación
como integral.

La alteración de tales características será mínima y su autorización queda

supeditada a la aprobación de un Plan Especial, tramitado según lo regulado en el
artículo 4.10.6 de estas Normas, donde se acredite el estricto cumplimiento de las
condiciones antes señaladas, así como de cualquier otra condición que garantice
la protección del inmueble y la conservación de sus valores.

4.2 Edificios con nivel 2 de protección: en los edificios con nivel 2 podrán autorizarse
siempre que se cumplan las condiciones análogas a las señaladas en el punto anterior,
otorgándose licencia para ello únicamente en caso de garantizarse el debido respeto a
los valores objeto de protección. Para tal autorización no será necesaria aprobar
previamente un Plan Especial.

4.3 Será condición indispensable para la concesión de la licencia de obras el presentar

fianza, mediante aval bancario u otro sistema análogo, por importe de, al menos, el
doble del valor de reposición del edificio en el que se actúe. Está fianza será devuelta

353El apartado 4º del artículo 4.3.13 modificado por la MPG 00/324 (aprobada definitivamente 22.11.2007 BOCM 17.12.2007 y
12.08.2008).

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO - 141 -

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una vez hayan finalizado las obras de construcción de los sótanos y comprobado el
exacto cumplimiento de lo que ha sido autorizado en la licencia.

5. Tratamiento de las plantas bajas: Queda prohibida, con carácter general, la alteración de las
plantas bajas de los edificios catalogados en el nivel 1 de protección, y en los niveles 2 y 3
cuando la ficha de catalogación así lo determine.

No obstante lo dicho, en los niveles 2 y 3 se podrán presentar soluciones para la

remodelación conjunta de la totalidad de la planta baja donde se contemple la alteración de
huecos, respetando siempre los criterios de composición y simetría del edificio.

La CIPHAN podrá aprobar soluciones de este tipo en los edificios así protegidos.354

6. Otras condiciones de carácter especial: Para los edificios de protección volumétrica, se podrá
contemplar la demolición total y reconstrucción con arreglo a lo dispuesto en la Ficha de
Catálogo, siempre que la fachada no esté considerada de restauración obligatoria

Artículo 4.3.14 Aplicación de los mecanismos de transferencias (N-2)

En cumplimiento del art. 99.2 de la Ley del Suelo,355 serán de aplicación los mecanismos de
transferencias urbanísticas cuando se realicen obras cuyo alcance sea el contemplado en dicho
artículo, en edificios incluidos dentro de algún grado de protección, si se dan alguno de los
siguientes supuestos:

1. Cuando se trate de edificios con nivel 1 de protección, en cualquiera de sus grados,

siempre que se realicen obras encaminadas a cambiar el uso actual por otro de los
autorizados por la normativa, excepto el de viviendas.

2. Cuando se trate de edificios con nivel 2 y 3, en cualquier de sus grados, siempre que se
realicen obras de:

a) Acondicionamiento con intensificación del uso o incremento en el número de

viviendas o locales.

b) Reestructuración parcial, siempre que se cambie el uso existente por otro que no
sea el de vivienda.

3. Cuando se trate de edificios en nivel 3, siempre que se realicen obras de

reestructuración general, aunque no se cambie el uso existente. Podrá exceptuarse la
aplicación de los mecanismos siempre que se mantengan los elementos interiores

354Acuerdo de la CSPG nº 221, de 24.06.2002. Remodelación de plantas bajas en edificios sometidos a nivel de protección 2 y 3 c/
Serrano nº 27:
En aplicación del artículo 4.3.13, apartado 5 "tratamiento de las plantas bajas" de las NNUU del Pan General, aprobado por la CIPHAN
un proyecto de remodelación conjunta de la totalidad de la planta baja de un edificio donde se contemple alteración de huecos en los
niveles 2 y 3, y previa conformidad de la totalidad de los propietarios de los locales afectados por dicho proyecto, éste se podrá ejecutar
por fases sucesivas, a medida que se vaya interviniendo en los distintos locales. Este compromiso se hará constar en el Registro de la
Propiedad.
355El artículo 99.2 del TRLS 92 fue declarado inconstitucional y nulo por la sentencia del TC 61/1997, de 20 de marzo. La Ley 9/2001
(Suelo CM) no regula las técnicas de transferencia de aprovechamiento urbanístico.

- 142 - ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO

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catalogados sin recurrir a su demolición y posterior reconstrucción en los casos en que

se permita.

4. En cualquier caso, cuando se realicen obras de ampliación.

Sección Quinta. Las Áreas de Planeamiento Específico para Protección de Cascos

Artículo 4.3.15 Definición (N-1)

Las áreas de Planeamiento Específico para Protección de Cascos son las que estudian de forma
pormenorizada los núcleos iniciales de asentamiento urbano, con el fin de proteger y conservar
sus valores histórico-artísticos más significativos, mantener su población, revitalizar sus usos
tradicionales y posibilitar los nuevos que contribuyan a estos fines.

Esta Sección se ocupa esencialmente de la forma en que estas áreas protegen a los edificios de
interés, considerados tanto por sus valores individuales como por ser elementos que contribuyen
al equilibrio de un orden superior: la armonía del ambiente urbano y la unidad conceptual
mantenida a lo largo del tiempo.

Artículo 4.3.16 Clasificación (N-1)

Conforme a la zona de la ciudad que estudien, las APE se clasifican en:

1. El Área de Planeamiento Específico del Centro Histórico (APECH).

2. Las Áreas de Planeamiento Específico de los Cascos Históricos de los Distritos Periféricos.

Estas áreas, que han sido estudiadas a nivel de Plan Especial, disponen de los siguientes
instrumentos para el desarrollo de sus fines:

CENTRO HISTÓRICO

Artículo 4.3.17 Ámbito y límites (N-1)

El Área de Planeamiento Específico del Centro Histórico, APE.00.01, tiene el ámbito descrito en
el Catálogo de Elementos Protegidos y sus límites están grafiados en el Plano de Catálogo de
Espacios Naturales y Conjuntos de Interés, así como en el Plano de Ordenación.

Artículo 4.3.18 Instrumentos de planeamiento (N-2) 356

El APECH contiene los siguientes planos que aclaran y complementan a los de carácter general,
referidos especialmente a la protección de la edificación:

356 Este artículo 4.3.18 fue modificado por la MPG 00/312 (aprobación definitiva 12.11.2004 BOCM 13.11.2012).

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO - 143 -

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1. El Plano de Condiciones de Edificabilidad, en el que se señalan los fondos y el coeficiente

ponderado de edificabilidad para el caso de nueva edificación o reestructuración general de
la misma, en aquellas parcelas reguladas por la Norma Zonal 1.

También se señalan aquellas parcelas que, por sus características especiales, no les son de
aplicación las condiciones de carácter general y, en consecuencia, estas se definen
particularmente mediante una ficha pormenorizada.

2. El Plano de Usos y Actividades, donde se reflejan los usos compatibles con los cualificados,
así como los dotacionales públicos y privados. Este plano de usos tiene preferencia sobre lo
regulado en la Norma Zonal 3 de aplicación en algunas áreas del APECH.

También se señalan las Áreas de Actividad Cultural Preferente, que son aquellas zonas de la
ciudad donde, por tradición, fácil acceso y agrupación de usos, pueden adoptarse medidas
para fomento de la actividad de salas de cine. El uso de teatro queda vinculado a todas las
salas existentes dentro del ámbito del APECH, con las salvedades de aquellas no
representativas o cuyo uso se haya perdido hace tiempo.

Se señalan igualmente las parcelas que tienen vinculado su uso y actividad a las existentes,
por aplicación de las condiciones de protección de la edificación según el artículo 4.3.8 o por
el mantenimiento de las salas de teatro antes descritas. Para las correspondientes a este
último supuesto se ha redactado la ficha específica señalada en el punto anterior donde se
regulan sus condiciones urbanísticas.

3. Los Planos de Análisis de la Edificación donde, además de los elementos catalogados, se

señalan los jardines o espacios libres protegidos, el fondo máximo edificable o, en su caso,
las zonas para la ubicación preferente de patios, que pueden adquirir el carácter de patio
mínimo para rehabilitación en los casos que más adelante se expresan.

4. El Plano de Protecciones Especiales donde, entre otros elementos, quedan señalados los
bienes de interés cultural y sus entornos, así como el área denominada "Cerca y Arrabal de
Felipe II".

Artículo 4.3.19 Catálogo (N-2)

Los edificios protegidos dentro del ámbito del APECH, se encuentran referenciados en el
Catálogo General de Edificios Protegidos, siéndoles de aplicación la normativa relacionada con el
mismo.

Artículo 4.3.20 Normativa (N-2)357 358

1. Dentro del ámbito del APECH es de aplicación:

a) La normativa de carácter general.

357 El artículo 4.3.20 fue modificado por la MPG 00/312 (aprobación definitiva 12.11.2004 BOCM 13.11.2012).
358 Véase también el Código Técnico de la Edificación.

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b) Las condiciones particulares del suelo urbano, de acuerdo con la zona que queda
señalada en el Plano de Ordenación.

c) La Ordenanza de Rehabilitación Urbana y Gestión Ambiental (en adelante Ordenanza

de Rehabilitación Urbana), que regula las actuaciones de carácter excepcional que
puedan ser autorizadas con el objetivo de la mejor protección del patrimonio y, de forma
orientativa, los diversos parámetros que contribuyen a mantener el ambiente
determinado de un barrio, calle o espacio urbano.359

2. Además de lo dispuesto en el punto anterior, serán de obligado cumplimiento los siguientes

preceptos:

a) Los patios que puedan abrirse con motivo de las obras de reestructuración, así como
los que sean necesarios para la nueva edificación cuando no se fija fondo máximo, se
deberán disponer preferentemente en las zonas señaladas para creación del espacio
libre interior de manzana en los Planos de Análisis de la Edificación.

b) Cuando por cualquier circunstancia de carácter extraordinario se demoliera un edificio

catalogado sustituyendo su fachada y este se encontrara fuera de la alineación natural,
el nuevo que lo sustituya deberá ceñirse a dicha alineación, cediéndose al Ayuntamiento
la zona que quede libre de edificación en contacto con la vía pública.

A estos efectos, se considera que la alineación natural es la que evita saltos y redientes
en la alineación de la vía pública, bien por seguir la línea que une los vértices de los
edificios colindantes adyacentes con el que nos ocupa, bien por continuar un trazado
homogéneo con el resto de las fincas de un mismo tramo.360

c) La aplicación de las condiciones contenidas en el apartado anterior no pueden suponer

merma para la edificabilidad reconocida por la normativa. En el caso de que el proyecto
no pudiera acomodarse a ellas sin que se produjera dicha merma, esta deberá
expropiarse o detraerse del aprovechamiento que por Ley le corresponde al
Ayuntamiento.

3. 361Los usos dotacionales incluidos en este ámbito se

consideran con la edificabilidad agotada,
por lo que quedan regulados de acuerdo con la Norma Zonal 1 grado 5º. Las posibles

359 Acuerdo de la CSPG nº 136, de 2.03.2000. “Recuperación de fachadas en el ámbito del APE 00.01 Centro Histórico”:
“La Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural (CIPHAN) tiene atribuciones suficientes para
requerir la recuperación de la fachada original de los edificios en los que se solicite licencia para realizar obras de cualquier tipo,
independientemente de que dichas obras afecten o no a la fachada y siempre que la magnitud de la obra lo justifique, todo ello en virtud
de lo dispuesto en el artículo 4.3.20 de las NNUU y en el artículo 1.2 de la Ordenanza de Rehabilitación Urbana y Gestión Ambiental.”
360Acuerdo de la CSPG nº 98, de 11.03.1999. Aplicación del artículo 4.3.20.2.b) de las NNUU para el caso de edificios retranqueados
respecto de la alineación natural definida en dicho artículo:
1º Para aplicar correctamente el contenido del artículo 4.3.20.2 b), la adaptación de las nuevas construcciones por ampliación o
sustitución de edificios catalogados a la denominada “alineación natural” definida en ese mismo punto puede ser exigida tanto en el
caso de que la alienación oficial esté avanzada como que esté remetida con respecto a la “alineación natural”.
2º De acuerdo a sus competencias, la Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico Artístico y Natural (CIPHAN)
valorará la conveniencia de imponer esta condición para el caso de ampliación de edificios, al mediar entonces valores compositivos a
tener en cuenta, o eximir de su cumplimiento en función del grado de catalogación del espacio público, según las condiciones generales
de intervención contenidas en el Capítulo 4.9 de las NNUU. En ningún caso la apropiación a que pueda dar lugar el cumplimiento de
esta condición significará un incremento en la edificabilidad de la parcela, ya que ésta viene definida en el Plano de Condiciones de la
Edificación. Acuerdo de la CSPG de 11.03.1999.
361 El apartado 3 del artículo 4.3.20 fue modificado por la MPG 00/331 (aprobación definitiva 31.07.2014 BOCM 29.09.2014).

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ampliaciones que puedan autorizarse, en función de ser imprescindibles para el mejor

funcionamiento de la dotación, quedarán limitadas a:

a) En parcelas con edificios catalogados en niveles 1 y 2, hasta un 10% de la superficie

edificada ya existente, medida según los criterios de los artículos 6.5.3 y 6.5.4.

b) En parcelas con edificios catalogados en niveles 3 o sin catalogar, hasta un 20% de la

superficie edificada ya existente, medida según los mismos criterios.

c) En el caso de parcelas en las situaciones señaladas en el presente epígrafe, la

edificabilidad se determinará de acuerdo con las necesidades de la dotación y teniendo
presente la correspondiente adjudicada a las parcelas con usos lucrativos situadas en la
manzana donde se ubique:

i) Vacantes calificadas como dotacionales.

ii) Que no tengan edificios o jardines catalogados.

iii) Calificadas como dotacional de servicios colectivos, de titularidad pública, con

edificios catalogados en Nivel 3, incluidas en manzanas donde predomine la Norma
Zonal 1, en cualquiera de sus grados distintos del 5º.

d) Para solicitar las posibles ampliaciones contempladas en el punto a), deberá tramitarse
un Plan Especial. Para las del punto b), bastará con la solicitud de licencia de obras, si la
ampliación se proyecta dentro del área de movimiento prevista en los Planos de
Condiciones de la Edificación. Para aplicar las condiciones del punto c), cuando se
ajusten estrictamente a las condiciones establecidas por la NZ predominante de la
manzana, bastará con la solicitud de licencia de obras; en caso contrario, dichas
condiciones se determinarán mediante un Plan Especial. Las ampliaciones futuras no
podrán superar las condiciones de incremento de edificación respecto a su estado
actual que aquí se establecen.

e) La ampliación de edificabilidad anteriormente señalada en ningún caso afectará a los

inmuebles integrantes del Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid (BIC, Bienes
del Inventario de Bienes Culturales o los protegidos genéricamente por la Disposición
Adicional 2ª de la Ley 10/1998, de Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid362,
en función de su singularidad, tipología y antigüedad) si alguno de ellos estuviera
catalogado con protección de Nivel 3.

En los inmuebles que se ubiquen en “Entorno de Monumento”, la Comisión Local de

Patrimonio Histórico analizará en cada caso concreto, si la volumetría propuesta para la
ampliación pudiera afectar negativamente desde el punto de vista estético, al monumento
en cuestión, emitiendo en función de ello el correspondiente dictamen.

4. Los cambios de usos para las salas de cine se regularán con las siguientes condiciones:363

362 La referencia debe entenderse realizada a la Disposición Segunda de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM).
363 El apartado 4 del artículo 4.3.20 fue modificado por la MPG 00/312 (aprobación definitiva 12.11.2004 BOCM 13.11.2012).

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a) Las salas no incluidas en el Catálogo de Edificios o Establecimientos Comerciales se

regularán por las condiciones generales de las presentes Normas, pudiendo destinarse
a cualquiera de los usos complementarios o alternativas previstas conforme el nivel
asignado en el plano de Usos y Actividades.

b) Las salas incluidas en el Catálogo de Edificios o Establecimientos Comerciales podrán

solicitar el cambio a cualquiera de los previstos en el apartado anterior, mediante la
tramitación de un Plan Especial que deberá acreditar el respeto con la decoración y
demás elementos catalogados, los materiales y técnicas constructivas, así como el
mantenimiento de la volumetría y continuidad de los espacios interiores significativos.
El Plan Especial podrá plantear usos conjuntos o alternativos, debiendo la CIPHAN
dictaminar sobre la adecuación y compatibilidad de las propuestas con el respeto y
mantenimiento de los valores protegidos, autorizándose únicamente aquellas que se
juzguen idóneas con las características del bien catalogado y los elementos que
motivaron su inclusión en los catálogos de protección.

En el caso de locales con elementos e instalaciones que permitan la actividad de teatro,

las obras no supondrán su desaparición, posibilitándose de esta manera la posible
recuperación de esta actividad.

c) Además de lo enunciado en los apartados anteriores, se tendrán en cuenta las siguientes

limitaciones:

i) La modificación del uso supondrá la anulación de las condiciones de la ficha

específica que no se ajusten a las generales de planeamiento.

ii) No se autorizarán los cambios de usos en los casos en que se hayan realizado obras
para materializar las compensaciones de la ficha urbanística, salvo que se
contemple la desaparición de las mismas o, en su caso, la monetarización de las
compensaciones obtenidas.

iii) Para locales o edificios catalogados, siempre que se quisiera implantar una
actividad no contemplada en el Plan Especial aprobado, será necesario solicitarla
mediante la tramitación de una modificación de dicho Plan, salvo que se pretenda
recuperar el uso original.

d) Para las salas de cine o teatro en las que no se contemplen compensaciones para el
fomento de la actividad, se podrá solicitar la redacción de una ficha específica donde se
contemplen las mismas particularidades que las previstas con carácter general.

5. Cuando se realicen obras de rehabilitación en un edificio, será prioritario la eliminación de

las viviendas interiores, mediante el cumplimiento de alguna de las siguientes condiciones
para que adquieran el carácter de vivienda exterior, en lo que respecta a condiciones
higiénicas:

a) Las que no prevean intensificación de usos en edificios con viviendas interiores

existentes, será condición necesaria la creación de un patio que ocupe, como mínimo,
la zona señalada como área de ubicación preferente de patios en los Planos de Análisis
de la Edificación.

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b) En el caso de obras con intensificación de uso, las viviendas existentes adquirirán la

condición de exteriores cuando, además de la apertura de este patio, se encuentre
realizado el previsto para la finca a la que dé frente el paramento en el que se abran los
huecos, pudiendo extenderse esta condición a la de las restantes fincas colindantes
cuando sea necesario para garantizar unas condiciones higiénicas mínimas. En el caso
de no estar realizado el antedicho patio, será necesario que la distancia mínima hasta el
parámetro frontero sea de 1/2 de la altura del muro más alto de los que recaigan al
patio. Esta longitud podrá reducirse a 1/3 de acuerdo con el sistema proporcional que
se contempla en el artículo 6.7.15.2. c).

6. Para obras de rehabilitación en fincas que no tengan señalado este patio o en cualquier caso
cuando sean de reestructuración general o nueva edificación, se cumplirá alguna de las
siguientes condiciones:

a) Las que se fijan en el artículo 7.3.3.

b) Cuando se dé fachada a un patio de manzana tendrán esta consideración aunque

solamente se satisfagan en función de la relación existente entre el fondo edificable y
el lindero posterior de la parcela:

Gráfico A (al final de las presentes Normas).

Con carácter general la fachada posterior de una edificación que recaiga a patio de
manzana deberá disponer de una franja de, al menos, 2 metros de ancho entre dicha
fachada y el lindero posterior de la parcela.

Si una vez cumplidas las condiciones anteriores, referidas a la propia parcela, en el patio
de manzana existieran edificaciones, se deberán tener en cuenta las siguientes
condiciones:

Gráfico B (al final de las presentes Normas).

7. Si no se cumpliese alguna de las diversas posibilidades previstas en los puntos 5 y 6, no se

autorizarán obras para intensificación del uso de vivienda. La rehabilitación de las existentes
quedará limitada a las que puedan cumplir la condición de que tenga luces rectas de, al
menos, 2/3 de la altura desde su cota de nivelación del pavimento hasta la coronación del
paramento a que dé frente. Esta longitud podrá reducirse a 1/2 de la altura, aplicando el
sistema proporcional que se contempla en el artículo 6.7.15.2. c).

Para edificios con los patios protegidos, este parámetro podrá limitarse a 1/2 de altura, sin
que queda su disminución.

8. En el caso de viviendas interiores ya existentes, no será de obligado cumplimiento lo

dispuesto en los puntos 5, 6 y 7.m)364 cuando solo se realicen obras de acondicionamiento
puntual que afecten a una única vivienda.

364En la MPG 00/312 (Expediente 716/2003/00074) por la que se modifica el artículo 4.3.20, apartado 4 (no el 7 ni el 8), se cometió
un error de transcripción al recoger el texto del mismo “7m” en lugar de “7”, por ello, la “m” debe tenerse por no puesta.

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CASCOS HISTÓRICOS PERIFÉRICOS

Artículo 4.3.21 Ámbito y límites (N-2)

Estos cascos son los primeros núcleos de asentamiento de aquellos municipios anexionados a
Madrid que aún conservan cierto carácter que le es propio y una trama urbana basada en gran
parte en la original. Son los siguientes:

1 Fuencarral APE 08.07

2 El Pardo APE 08.08

3 Aravaca APE 09.11

4 Carabanchel Bajo APE 11.07

5 Carabanchel Alto APE 11.08

6 Hortaleza APE 16.05

7 Villaverde APE 17.12

8 Villa de Vallecas APE 18.02

9 Vicálvaro APE 19.06

10 Canillejas APE 20.07

Su ámbito se describe en el Catálogo de Elementos Protegidos y sus límites quedan grafiados en

el Plano de Catálogo de Elementos Naturales y Conjuntos de Interés, así como en los Planos de
Ordenación.

El Casco Histórico de Barajas, al haber sido objeto de un estudio aprobado en el Pleno de 28 de

julio de 1992, esto es, durante la redacción de este Plan General, queda recogido como API 21.10,
cuyos límites figuran en el Plano de Ordenación.

Artículo 4.3.22 Instrumentos de planeamiento (N-2)

Además de la documentación urbanística de carácter general, descrita en el art. 1.1.3, cada uno
de estos cascos se regulan por un Área de Planeamiento Específico, donde figuran los siguientes
planos:

P01 Situación y delimitación.

P02 Delimitación y ámbitos de ordenación.

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P03 Calificación.

P04 Alineaciones y condiciones de la edificación.

P05 Gestión.

P06 Catálogo de elementos protegidos.

P07 Catálogo: Análisis de la edificación.

Artículo 4.3.23 Catálogo (N-2)

Los edificios protegidos dentro de los ámbitos de estos cascos, figuran en el Catálogo de
Elementos Protegidos y están grafiados en el Catálogo General de Edificios Protegidos, siéndoles
de aplicación las determinaciones descritas para el nivel que les corresponda. Además, cada APE
contiene un plano de detalle de dicho catálogo para el ámbito correspondiente.365

Artículo 4.3.24 Normativa (N-2)

Los Cascos Históricos periféricos se rigen por la siguiente normativa:

1. La de carácter general.

2. La Norma Zonal 6, cuyas especificaciones les son de aplicación a todos ellos.

3. La normativa específica de cada Área de Planeamiento Específico.

365 Acuerdo de la CSPG nº 233, de 12.05.2003. Interpretación del artículo 4.3.23 de las NNUU: solar en calle Serrano, 27.
1º. La aplicación de lo previsto en los artículos 4.3.13.5 de las NNUU y 4.6.3 de la Ordenanza de Rehabilitación Urbana y Gestión
Ambiental, para el supuesto de fincas del APE 00.01 (Centro Histórico) situadas en parcelas reguladas por el nivel D de usos, debe
aplicarse teniendo en cuenta los criterios de fomento de la actividad comercial, por lo que serán admisibles soluciones que optimicen
la comunicación entre los locales y la vía pública, sin descuidar por ello la debida armonía compositiva con el resto de la fachada y el
respeto por los elementos decorativos de mayor interés. En estos casos no será imprescindible el mantenimiento del trazado original ni
guardar exactamente las líneas de ordenación verticales, pudiendo admitirse mayores anchos para los huecos comerciales que los
correspondientes de las viviendas o locales de las plantas superiores.
2º. Para garantizar que dicha armonía compositiva no queda distorsionada por muestras o anuncios inadecuados, se considera que las
determinaciones contenidas en el Título IX de la Ordenanza de Protección del Paisaje Urbano deben interpretarse en el sentido de que
las características de las muestras, banderines y logotipos dentro del ámbito del APE 00.01 (Centro Histórico) sean armónicas con la
finca y el entorno urbano tanto en su diseño como en los colores y materiales utilizados, sin que sean admisibles elementos inadecuados,
aunque se trate de dibujos de marcas o colores corporativos.
3º. En cualquier caso la solución adoptada deberá ser objeto de dictamen favorable por parte de la Comisión Autonómica y Local de
Control del Patrimonio Histórico.

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Sección Sexta. La protección de los conjuntos homogéneos

Artículo 4.3.25 Definición (N-2)

Se denominan Conjuntos Homogéneos todas las agrupaciones de edificios concebidos desde un

proyecto unitario, por lo general construidos simultáneamente y que trascienden al hecho
meramente arquitectónico al englobar otros elementos urbanos, como pueden ser red viaria
específica, zona ajardinada, mobiliario urbano común y otros análogos, cuyos valores históricos,
compositivos y urbanísticos han aconsejado su inclusión como área protegida.

Artículo 4.3.26 Clasificación (N-2)

Conforme a su carácter, los conjuntos homogéneos se clasifican en:

1. Colonias históricas.

2. Conjuntos de edificios en altura.

Para su protección, se prevén los siguientes instrumentos:

COLONIAS HISTÓRICAS

Artículo 4.3.27 Ámbito y límites (N-2)

Las Colonias de hotelitos protegidas para este Plan son las siguientes:

1 Colonia Retiro APE 03.03

2 Colonia Los Carteros APE 04.01

3 Colonia Fuente del Berro y Fomento-Iturbe APE 04.02

4 Colonia Iturbe III-Madrid Moderno APE 04.03

5 Colonia Ciudad Jardín Alfonso XIII-Municipal APE 05.09

6 Colonia Socialista APE 05.10

7 Colonia Unión Eléctrica Madrileña APE 05.11

8 Colonia Jardín de la Rosa APE 05.12

9 Colonia Primo de Rivera APE 05.13

10 Colonia Fomento de la Propiedad APE 05.14

11 Colonia Cruz del Rayo APE 05.15

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12 Colonia Prosperidad APE 05.16

13 Colonia de la Prensa y Bellas Artes APE 05.17

14 Colonia Iturbe IV. El Viso APE 05.18

15 Colonia El Viso APE 05.19

16 Colonia Parque Residencia APE 05.20

17 Colonia Los Pinares APE 05.21

18 Colonia Albéniz APE 05.22

19 Colonia Los Cármenes APE 05.23

20 Colonia Los Rosales APE 05.24

21 Colonia Las Magnolias APE 05.25

22 Colonia Jardín Norte y Cooperativa Benéfica APE 06.02

23 Colonia Bellas Vistas APE 06.03

24 Colonia Parque Metropolitano APE 07.01

25 Colonia Mingorrubio APE 08.06366

26 Colonia Manzanares APE 09.10

27 Colonia Militar Cuatro Vientos APE 10.08

28 Colonia Ciudad Jardín Castañeda APE 10.09

29 Colonia Lucero APE 10.10

30 Colonia de la Prensa APE 11.09

31 Colonia Tercio y Perol APE 11.10

32 Colonia San Fermín APE 12.04

33 Colonia Bomberos APE 12.05

34 Colonia El Hogar Ferroviario APE 14.01

35 Colonia San Vicente APE 15.02

36 Colonia Santo Angel APE 15.03

37 Colonia Sambara APE 15.04

366
En virtud de la RPPG 00/301 (aprobación definitiva 01.08.2013 BOCM 02.08.2013), el ámbito UNP 4.08 “Aravaca-La Escorzonera-
Monte el Pilar” y parte del ámbito APE 08.06 “Colonia Mingorrubio” pasan a ser ámbitos de SNU de protección.

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38 Colonia El Bosque APE 16.04

39 Colonia Nuestra Señora de la Paz APE 17.11

40 Colonia Valderribas APE 19.05

41 Colonia Benéfica Belén APE 20.05

42 Colonia Las Margaritas APE 20.06

43 Colonia Militar Arroyo Merques APR 10.03

44 Colonia Militar Campamento APR 10.04

45 Colonia Ciudad Pegaso APR 20.06

Sus límites están descritos en el Catálogo de Elementos Protegidos y grafiados en el Plano de

Catálogo de Espacios Naturales y Conjuntos de Interés, así como en el Plano de Ordenación.

Artículo 4.3.28 Instrumentos de planeamiento (N-2)

Cada una de estas colonias se regula por su propio Área de Planeamiento Específico, donde
además de los documentos de información, constan los siguientes Planos de Ordenación:

P01 Delimitación, alineaciones y parcelación.

P02 Protección de la edificación.

P03 Tipología y modelos.

P04 Ámbitos de regulación.

P05 Calificación y usos.

P06 Viario y espacios libres.

P07 Gestión.

P08 Protección y conservación del arbolado.

C-01, C-02, ... Catálogo de edificación. Modelos.

Artículo 4.3.29 Catálogos (N-2)

1. Cada colonia posee su propio Catálogo de Edificios Protegidos. Su listado figura en el

Catálogo de Elementos Protegidos, agrupado por colonias. Los Planos de Catálogo figuran
en el APE correspondiente, con la signatura C-01 y siguientes, que incluyen modelos
tipológicos originales, en los casos en que ha sido posible identificarlos.

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO - 153 -

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2. Como excepción a las disposiciones del Catálogo General, se prohíbe la modificación de la

envolvente de ningún edificio, sea cual sea su nivel de catalogación, con las salvedades que
la normativa particular de cada colonia o la Ficha de Catálogo contempla.

Artículo 4.3.30 Normativa (N-2)

Las Colonias Históricas se rigen por la siguiente normativa:

1. La de carácter general.

2. La Norma Zonal 2, descrita en el Capítulo 8.2 de estas Normas, cuyas especificaciones se

aplican a todas ellas con carácter general.

3. La normativa de cada área de planeamiento específico.

4. En el caso de edificios catalogados, las que anteriormente se señalan para cada nivel de
protección.

BLOQUES EN ALTURA

Artículo 4.3.31 Ámbito y límites (N-2)

Los conjuntos de bloques en altura protegidos por este área se describen en el Catálogo de
Elementos de Protegidos y quedan grafiados en el Plano de Catálogo de Elementos Naturales y
Conjuntos de Interés.

Artículo 4.3.32 Instrumentos de planeamiento (N-2)

Los que correspondan a los ámbitos en los que se ubique cada conjunto.

Artículo 4.3.33 Catálogo (N-2)

No se realiza un catálogo independiente de estos conjuntos. Los edificios incluidos en ellos tienen
el nivel de protección que se les asigna en el catálogo correspondiente.

Artículo 4.3.34 Normativa (N-1)

Estos conjuntos no tienen normativa propia, por lo que, además de las normas de carácter general
y las que puedan corresponder a cada edificio en función de su nivel de catalogación, se rigen por
la norma zonal en cuyo ámbito se encuentren, salvo los edificios catalogados en el nivel 1, grado
singular, que se rigen por lo dispuesto en la Norma Zonal 1ª grado 5º. No obstante lo dicho, serán
de obligado cumplimiento los siguientes preceptos:

- 154 - ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO

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1. Las obras exteriores quedan condicionadas a la aprobación de un proyecto común para todos
los elementos del conjunto. Igual condición regirá para las obras que supongan la
modificación de las envolventes.

2. No se permiten las sustituciones indiscriminadas de edificios, sino que éstas deben hacerse
con arreglo a un proyecto de carácter general, que mantenga las constantes arquitectónicas
que han motivado su inclusión dentro de esta protección y que, en cualquier caso, debe
guardar las proporciones del conjunto y mantener su armonía.

El Plan Especial367 es el instrumento urbanístico adecuado para el caso de que se pretenda la

remodelación de un conjunto y en él deben especificarse las medidas de protección que hayan de
aplicarse.

Sección Séptima. La protección de la edificación dispersa

Artículo 4.3.35 Definición (N-2)

Se considera edificación dispersa protegida la que tiene valores histórico-artísticos relevantes y

no se encuentra incluida dentro de alguno de los conjuntos descritos anteriormente.

Artículo 4.3.36 Ámbito y límites (N-2)

La propia dispersión de estos edificios hace que no puedan definirse límites más precisos que los
del propio término municipal. Su listado está recogido en el Catálogo de Elementos Protegidos y
su ubicación grafiada en los Planos del Catálogo General de Edificios Protegidos.

Artículo 4.3.37 Instrumentos de planeamiento (N-2)

Son los correspondientes al ámbito en que se ubique cada finca.

Artículo 4.3.38 Catálogo (N-2)

El Catálogo General de Edificios Protegidos recoge los inmuebles que están catalogados y el nivel
que les corresponde.

367Cfr. artículos 47.2 y 50.1.b) Ley 9/2001 (Suelo CM) respecto de los Planes Parciales de Reforma Interior y de los Planes Especiales
de Protección.

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Artículo 4.3.39 Normativa (N-1)

Son de aplicación:

1. La normativa de carácter general.

2. La norma zonal que corresponda al ámbito en que se ubique el edificio, salvo en el caso de
los catalogados en el nivel 1, grado singular, que se rige por lo dispuesto en la Norma Zonal
1ª, grado 5º.

3. La normativa específica para el nivel de catalogación que les corresponda.

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CAPÍTULO 4.4. CATÁLOGO DE ESTABLECIMIENTOS COMERCIALES

Sección Primera. Consideraciones generales

Artículo 4.4.1 Contenido del Catálogo (N-2)

El Catálogo de Establecimientos Comerciales368 se constituye como complemento específico para

la protección de organizaciones arquitectónicas diferenciadas dentro de los edificios protegidos,
normalmente destinadas a locales comerciales, de ocio, o análogos, dándoles su propio carácter y
ayudando a su singularización dentro de la trama urbana.

Artículo 4.4.2 Ámbito y contenido del Catálogo (N-2)

El Catálogo se compone de:

1. Listado de establecimientos catalogados, con expresión de su dirección postal, número de

catálogo y nivel de catalogación. Este listado está incluido en el Catálogo de Elementos
Protegidos.

2. Planos de Catálogo, donde se refleja la ubicación, nivel de protección y número de catálogo

de cada uno de los establecimientos protegidos. Están contenidos en los Planos del Catálogo
de Elementos Singulares.

3. Fichas de catálogo, donde además de reflejar los datos del Plano de Catalogación, se
identifica al establecimiento por su denominación y se incluye el listado de los elementos
protegidos. Eventualmente puede incorporar planos y fotografías del local en cuestión.

Artículo 4.4.3 Niveles de protección (N-1)

Los establecimientos catalogados, atendiendo a las cualidades a proteger, se dividen en tres

niveles de protección.

1. Nivel 1: Para aquellos establecimientos de gran valor en los que se pretende la conservación
integral de su organización arquitectónica en sus características espaciales, volumétricas y
decorativas, tanto en acabados como materiales, a no ser que hayan sido transformadas sus
características originales en cuyo caso deberán recuperarse.

2. Nivel 2: Reservado para aquellos establecimientos de valor, en los que se protegen los
elementos y características que los singularizan, en orden más a su concepción o diseño que
a sus materiales y acabados.

368 Cfr. artículo 43.f) Ley 9/2001 (Suelo CM).

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3. Nivel 3: Para aquellos establecimientos que tienen un valor ambiental y de interés para el
entendimiento de la historia de la ciudad y de sus características ornamentales y tipológicas,
en orden a su tratamiento externo.

Artículo 4.4.4 Alcance de la catalogación (N-1)

1. La catalogación de un establecimiento, en cualquier nivel de protección, determina la

aplicación preferente de lo dispuesto en este Capítulo en materia de usos y obras en los
edificios o locales. La norma zonal será aplicable con carácter subsidiario en todo lo que no
esté en contradicción con la regulación contenida en el presente Capítulo.

2. La declaración en ruina369 de un edificio no afectará a los establecimientos, contenidos en él,

cuando se encuentren catalogados con el nivel 1 de protección.

3. En caso de demolición de un edificio que incluya estos establecimientos, las áreas y

elementos específicamente protegidos deberán ser preservados y reintegrados al nuevo
edificio, al menos con las mismas dimensiones y trazado que tenían originalmente.

4. No será autorizable el cambio de uso o actividad en un local catalogado si las obras necesarias
para adaptarlo a la nueva función suponen la destrucción o alteración grave de los elementos
protegidos.

Artículo 4.4.5 Tipos de obras (N-1)370

1. Conservación: Cuando se pretende mantener un elemento en las adecuadas condiciones de

uso y estado.

2. Restauración: La que tiene por objeto devolver un elemento a su estado primitivo.

3. Recuperación tipológica: Cuando se trata de completar el trazado original de alguna

arquitectura que se haya perdido en parte.

4. Acondicionamiento: Si se pretende la transformación de elementos, que siempre debe

quedar condicionada al mantenimiento de las características básicas de los que se
encuentran protegidos, y al mantenimiento de la coherencia general con el resto del
establecimiento.

5. Sustitución: Cuando se contempla el cambio de algún elemento por otro.

6. Demolición: Cuando se pretende la desaparición de elementos añadidos que desentonan o

distorsionan profundamente los valores fundamentales de una finca o local y suponen un
impacto negativo en la composición general de un establecimiento.

369 Cfr. artículo 171 Ley 9/2001 (Suelo CM).

370 Véase también el Código Técnico de la Edificación.

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Sección Segunda. Normas de protección

Artículo 4.4.6 Obras admitidas en establecimientos con nivel 1 de protección (N-1)

1. En los establecimientos así catalogados son admisibles las obras de conservación,

restauración, recuperación tipológica, acondicionamiento y demolición sujetas a las
siguientes condiciones:

a) Tanto las obras de conservación como las de restauración deben emplear materiales y
técnicas acordes con las del elemento en que se actúe.

b) La recuperación tipológica debe limitarse a las partes alteradas y emplearán materiales

y técnicas constructivas coherentes con los elementos preexistentes.

c) Las obras de acondicionamiento quedarán limitadas a no alterar las características del

elemento catalogado y permitir siempre el entendimiento arquitectónico del bien
protegido.

La autorización de este tipo de obras queda condicionada a la eliminación o sustitución,

según proceda, de los elementos que se consideren impropios o que constituyan un
impacto negativo.

Artículo 4.4.7 Obras admitidas en el nivel 2 de protección (N-1)

Se permiten las mismas obras que en el nivel 1, incluso con materiales y técnicas constructivas
diferentes a las originales, siempre que sean respetuosas con los valores que han motivado la
catalogación del elemento. En cualquier caso las propuestas de este tipo serán objeto de un
minucioso estudio por parte de la CIPHAN, que podrá rechazarlas si considera que desmerecen o
no satisfacen los objetivos del mantenimiento y puesta en valor del patrimonio protegido.

Artículo 4.4.8 Obras permitidas en el nivel 3 de protección (N-2)

Se permiten todo tipo de obras en estos establecimientos, incluso la sustitución de los elementos
protegidos por otros que deberán ser acordes con los valores que propiciaron su catalogación. La
CIPHAN podrá denegar la sustitución, si considera que la propuesta atenta contra los valores
ambientales y de la memoria histórica del local, del edificio y del entorno urbano.

Artículo 4.4.9 Usos (N-1)

1. Serán admisibles todos aquellos usos que supongan la recuperación de los originales del
establecimiento y para los que fue proyectado, aunque no los contemple la norma zonal,
siempre que estén convenientemente documentados, bien a través de una licencia que
autorizase dicho uso, bien justificando que fue construido para tal fin.

2. Serán también admisibles los usos permitidos por la norma zonal por la que se regule el
establecimiento en cuestión, teniendo siempre presente lo dispuesto en el art. 4.4.4.4.

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CAPÍTULO 4.5. CATÁLOGO DE MONUMENTOS PÚBLICOS Y ELEMENTOS URBANOS

SINGULARES371

Sección Primera. Consideraciones generales

Artículo 4.5.1 Contenido del Catálogo (N-2)

El Catálogo de Monumentos Públicos y Elementos Urbanos Singulares372 es el instrumento de

protección individualizada de aquellos considerados como monumentos conmemorativos o de
ornato público, así como de las construcciones de valor que no tengan el carácter de edificio. El
Catálogo se compone de:

1. Listado de monumentos y elementos singulares catalogados, con expresión de su

emplazamiento y nivel o grado de protección, contenidos en el Catálogo de Elementos
Protegidos.

2. Planos de Catálogo, donde se refleja la situación de cada monumento público con su

correspondiente identificación, incluidos en el documento de Catálogo de Elementos
Singulares.

Como documentación complementaria quedan grafiados en los Planos de Catalogaciones

Especiales aquellos elementos considerados Bien de Interés Cultural y sus entornos.

Artículo 4.5.2 Niveles de catalogación (N-1)

En función de las características de cada obra o monumento se establecen los siguientes niveles
de protección.

1. Nivel 1 de protección histórico-artística: Se integran en este nivel los monumentos

conmemorativos y obras de ornato público de carácter único, por la esencia de la obra, el
personaje representado, el motivo o la significación para la historia de Madrid, por su
antigüedad, por su ubicación original o por haberse configurado como un conjunto integrado
en el entorno.

2. Nivel 2 de protección histórica: Se integran en este nivel aquellas obras cuya complejidad o
nivel artístico sean sólo destacables sin llegar a presentar un carácter único, o aquellas cuya
significación en la historia de Madrid sea importante o mantenga su esencia en relación con
el entorno, aunque su emplazamiento se haya modificado.

3. Nivel 3 de protección referencial: Se integran en este nivel aquellas obras cuya importancia
histórica no sea relevante, cuya valoración estética sea mínima o sea de autor anónimo sin
fuertes connotaciones para la ciudad, pero que en cualquier caso se considere conveniente
defender dada la valoración positiva de su papel en el entorno y conjunto urbano en que se
integran.

371 El artículo 3 a) de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM), define los “Monumentos”, a efectos de la aplicación de esta Ley.
372 Cfr. artículo 43.f) Ley 9/2001 (Suelo CM).

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Artículo 4.5.3 Fichas de Catálogo (N-2)

Cada monumento dispone de una Ficha de Catálogo individualizada donde se reflejan todas
aquellas circunstancias relevantes para el monumento así como todos los datos que se consideran
de interés.

Sección Segunda. Normas de protección

Artículo 4.5.4 Obras permitidas (N-1)

1. Las actuaciones permitidas sobre todos los monumentos catalogados serán las de
conservación, mantenimiento y consolidación. Si es preciso se acometerán las obras de
restauración que el monumento demande.

2. Las obras de restauración requerirán la elaboración previa de un proyecto redactado por

técnicos competentes y en el caso de tratarse de una obra con protección histórico-artística
aquél deberá ser aprobado por la Real Academia de Bellas Artes de San Fernando.

3. No se permitirán actuaciones de reestructuración ni demolición. Cuando exista

documentación original, boceto o reproducciones que permitan conocer la disposición
primitiva de partes perdidas, se permitirá la reposición de estos elementos.

4. No se permitirá la modificación de su emplazamiento cuando:

a) Sea el original del monumento.

b) Aun sin ser el original, forme ya parte de la historia de la ciudad debido a su integración
en la misma.

5. Las excepciones al punto anterior deberán solicitarse acompañadas de un estudio razonado

y habrán de estar justificadas siempre por:

a) Demostrarse que la localización actual es incorrecta.

b) Probarse que la reinstalación en un emplazamiento anterior permitirá mejorar su

visualización.

Se podrá asimismo permitir la sustitución o reposición de elementos originales, así como

el pedestal, cuando se considere oportuno, para lograr la unidad artística del conjunto
monumental.

Artículo 4.5.5 Casos singulares

1. Dado que por su gran tamaño resultan de difícil representación gráfica los elementos más
abajo reseñados, se deja aquí constancia de la catalogación con el nivel 1 de protección
histórico-artística de:

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a) Las puertas y cerca del Soto de Viñuelas.

b) Las puertas y cerca del Monte de El Pardo.

c) Los restos del Canal Histórico del Manzanares.

d) Las primeras "traídas" del agua del Canal de Isabel II.

2. Los Planes Especiales Temáticos373 PET 23, sobre las primeras traídas del Canal y PET 22,
sobre el Canal del Manzanares, definirán más pormenorizadamente la catalogación que les
corresponde a los distintos elementos. También podrá redactarse un Plan Especial sobre la
cerca y puerta que regule las posibles intervenciones.

3. La representación gráfica de estos elementos se refleja del siguiente modo:

a) Las puertas y cerca del Soto de Viñuelas quedan parcialmente recogidas en el Catálogo
de Elementos Singulares, entendiéndose que la protección abarca la totalidad de su
desarrollo.

b) Las puertas y cerca del Monte de El Pardo, los restos del Canal Histórico y las
construcciones de la primeras traídas del Canal de Isabel II se representan en el Plano
EC-02, Catálogo de Elementos Protegidos, Espacios Naturales y Conjuntos de Interés.

373 Cfr. artículo 50.1.b) Ley 9/2001 (Suelo CM).

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CAPÍTULO 4.6. CATÁLOGO DE PARQUES Y JARDINES DE INTERÉS374

Sección Primera. Generalidades

Artículo 4.6.1 Ámbito y contenido del Catálogo (N-2)

El Catálogo de Parques Históricos y Jardines de Interés375 contiene los espacios urbanos

ajardinados, estén o no calificados de zona verde en el Plan General, cuya conservación es
necesaria por circunstancias de índole histórica, artística o ambiental. El Catálogo se compone de:

1. Listado de elementos catalogados, con expresión de sus límites en el caso de los parques, o
de su dirección postal en el de los jardines, así como de su número de catálogo y nivel de
catalogación. Está contenido en el Catálogo de Elementos Protegidos.

2. Plano de catalogación, donde se refleja la ubicación, nivel de protección y número de

catálogo de cada jardín. Está incluido dentro del Catálogo de Elementos Singulares.

3. Fichas de Catálogo, donde se hace inventario de las especies arbóreas o arbustivas

protegidas y puede ocasionalmente incorporar fotografías y planos de detalle.

Como documentación complementaria quedan grafiados en los Planos de Catalogaciones

Especiales aquellos jardines considerados como Bien de Interés Cultural y sus entornos.

Artículo 4.6.2 Niveles de protección (N-1)

Se distinguen dos clases fundamentales, los Parques Históricos y los Jardines de Interés. Estos, a
su vez, se clasifican en:

1. Nivel 1: Se han incluido en este nivel los espacios que, conservan un trazado jardinero
representativo de una determinada época o mantienen especies vegetales y otros elementos
de singular relevancia cuya pervivencia es necesaria para la correcta lectura de la historia de
la ciudad.

2. Nivel 2: Se catalogan en este nivel aquellos espacios que, aunque hayan perdido en parte su
caracterización jardinera formal, son identificables por el cerramiento, restos de trazado o
hacen referencia a un entorno determinado o a una época concreta.

3. Nivel 3: Se incluyen en esta categoría los espacios situados en puntos de especial

significación de la ciudad, aunque su trazado no sea especialmente relevante, los que sean
necesarios para la conservación de la trama urbana y aquellos cuya existencia represente el
mantenimiento de las condiciones ambientales o de calidad de vida de la zona en que están
incluidos.

374 La Ley 3/2013 (Patrimonio CM), regula en su artículo 3.1d) los Jardines de Interés Histórico.
375 Cfr. artículo 43.f) Ley 9/2001 (Suelo CM).

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4. Nivel 4: Se catalogan en este nivel, espacios cuyas características tipológicas y espaciales

constituyen o hacen referencia a ámbitos singulares de convivencia en la ciudad tradicional,
o que su desaparición suponga una merma en la calidad ambiental.

Artículo 4.6.3 Alcance de la catalogación (N-1)

Los parques y jardines catalogados deben ser mantenidos y protegidos de su destrucción por sus
propietarios y repoblados con especies vegetales idénticas a las existentes cuando el paso de los
años los deteriore.

Las vallas, cercas y puertas se consideran partes integrantes del jardín, y por tanto protegidas
como elementos del mismo. Su nivel de protección será el equivalente al de histórico-artístico
definido en el anterior Capítulo, si bien el régimen de obras podrá ser modificado mediante la
tramitación de un Plan Especial, en función de su calidad y necesidades funcionales. Los restantes
elementos, tales como paseos y escaleras, pavimentadas o no, estatuas, fuentes e invernaderos,
construcciones auxiliares y elementos complementarios quedan también protegidos en las
mismas condiciones que las contempladas para vallas y puertas en el párrafo anterior, salvo que
se haya desarrollado el Catálogo de Elementos Particulares del parque o jardín, en cuyo caso
tendrá preferencia su contenido sobre lo dispuesto en este artículo.

La catalogación de un jardín con algún nivel de protección, determina la aplicación preferente de

lo dispuesto en este Capítulo sobre la norma zonal correspondiente en materia de parcelación,
uso y obras de los espacios libres de parcela.376

Sección Segunda. Los parques históricos

Artículo 4.6.4 Parques históricos (N-1)

Los parques históricos protegidos como tal por este Plan, son los siguientes:

1 La Casa de Campo.377

2 El Parque del Retiro.

3 El Parque del Oeste.

4 La Quinta de la Fuente del Berro.

5 El Parque del Capricho de la Alameda de Osuna.

6 La Quinta de los Molinos.

7 La Quinta de Vista Alegre.

376El artículo 4 de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM), regula los entornos de los bienes culturales inmuebles, señalando que tendrá la
misma protección que éstos.
377El Decreto 39/2010, de 15 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se declara Bien de Interés Cultural, en la categoría de Sitio
Histórico, la Casa de Campo de Madrid.

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8 Los Jardines del Campo del Moro.

9 El Jardín Botánico.

Artículo 4.6.5 Normativa de aplicación (N-1)

1. Será de aplicación en estos parques, además de las normas de carácter general y las reguladas
dentro del uso dotacional de zonas verdes y Ordenanza General de Protección del Medio
Ambiente, las que se fijen en el Plan Especial de Protección, Usos y Gestión378 que debe
redactarse sobre cada uno de ellos.

2. Sobre la Casa de Campo se ha elaborado ya un estudio a nivel de Plan Especial, que se

incorpora al Plan General, donde consta la normativa específica que le es de aplicación.

3. En tanto no se redacten los correspondientes Planes Especiales,379 en los parques históricos

únicamente se permitirán actuaciones de conservación en los jardines. Estas actuaciones
tendrán un carácter rigurosamente restrictivo, entendiéndose como intervención no
admitida cuanto exceda de las actuaciones que se manifiestan a continuación.

Aparte de las prácticas culturales cotidianas se consideran actuaciones de conservación:

a) En lo referente a la vegetación, la sustitución puntual de elementos que por

enfermedad, vejez o ausencia de mantenimiento hayan perdido sus características
ornamentales, siempre que no se varíe la especie del elemento a sustituir ni por ello se
altere el trazado.

b) En cuanto a elementos complementarios, estrictamente la reparación de cerramientos,

fábricas interiores, caminos y paseos, mobiliario y elementos ornamentales, conforme a
sus propios diseños, características y materiales, quedando expresamente excluidas las
esculturas y bienes culturales de especial relevancia histórico-artística, que estén
recogidos en el Catálogo de Monumentos Públicos y Elementos Singulares.

4. En tanto no se haya redactado el Plan Especial de Protección, Uso y Gestión,380 solamente

se permitirán los siguientes usos relacionados con el ocio pasivo.

a) Usos culturales: Los usos culturales, no lucrativos, se permitirán en función de las

características del espacio y previo informe favorable del departamento municipal
correspondiente.

b) Usos deportivos: En ningún caso se permitirán usos deportivos reglados (campos de

fútbol, tenis, baloncesto, etc.).

c) Áreas de juego de niños: El establecimiento de áreas para juego de niños se realizará de

forma que no afecte al trazado, elementos ornamentales o especies vegetales del jardín

378 Cfr. artículo 50.1.b) Ley 9/2001 (Suelo CM).

379 Cfr. artículo 50.1.b) Ley 9/2001 (Suelo CM).
380 Cfr. artículo 50.1.b) Ley 9/2001 (Suelo CM).

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y siempre fuera de los lugares con especiales connotaciones históricas, de forma que el
carácter del jardín no se desvirtúe.

d) Instalaciones provisionales: Se permiten instalaciones provisionales, con las condiciones

enunciadas en el siguiente artículo.

e) Carteles y publicidad: El diseño y los materiales de los carteles deberán ajustarse a las
características del jardín. No se permitirán carteles o rótulos pegados, colgados o
clavados en árboles o elementos arquitectónicos o escultóricos.

La publicidad comercial estará absolutamente prohibida, excepto en el caso de que la

firma patrocine actuaciones de rehabilitación en el jardín.

f) Cables y antenas: Se prohíbe la colocación de cables, antenas o conducciones

aparentes. Igualmente se prohíbe pasar cables o conducciones entre las ramas de los
árboles.

g) Alumbrado: Los elementos de alumbrado (báculos y luminarias) deberán estar en

consonancia con la época y características del jardín.

h) Toponimia: Deberá promoverse la toponimia histórica en los jardines, en sus caminos y

paseos, subdivisiones y elementos complementarios con el oportuno reflejo en la
rotulación.

i) Mantenimiento y conservación: Se estará a lo dispuesto en el anterior punto 3.

5. Podrán autorizarse instalaciones provisionales para actividades culturales de interés público,

en función de la superficie y características del espacio, siempre que no se altere el trazado
ni se dañen elementos arquitectónicos, escultóricos o vegetales. Para ello:

a) Será preceptivo presentar el proyecto de la instalación, que informará el departamento

municipal correspondiente.

b) Los instaladores se comprometerán por escrito a la realización de las labores de

mantenimiento, riego y limpieza en el espacio de la instalación, durante todo el tiempo
que esta permanezca. Los deterioros que se produzcan se penalizarán de acuerdo con
la ordenanza correspondiente.

Artículo 4.6.6 Intervenciones permitidas (N-1)

Restauración: Todo proyecto de restauración en un parque histórico contará con una Memoria
de carácter histórico debidamente documentada, en la que habrá de tenerse en cuenta el
contenido de la Ficha del Catálogo.

El proyecto de restauración no debe referirse a ninguna época concreta del jardín, sino que se
ajustará a su imagen final consolidada, y habrán de respetarse las características de trazado,
diseño, vegetación, fábricas interiores, materiales de caminos y paseos, elementos escultóricos,
decorativos y mobiliario.

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Los elementos desaparecidos se podrán reconstruir indicando el carácter de reproducción de los

mismos.

Reconstrucción: Toda reconstrucción que se realice deberá basarse en documentación histórica.

Ampliaciones: Se permitirán ampliaciones, siempre que se garantice una solución de continuidad

física, visual y de diseño entre lo existente y lo añadido, a la vez que se eliminan las barreras
arquitectónicas y urbanísticas existentes.

Sección Tercera. Los jardines de interés

Artículo 4.6.7 Usos e intervenciones permitidas en los jardines de interés calificados como zona verde
en el Plano de Ordenación (N-1)

1. En los catalogados como nivel 1 se permiten los mismos usos e intervenciones que los
admitidos para parques históricos, así como las normas de carácter general y los regulados
dentro del uso dotacional de zonas verdes.

2. En los incluidos en nivel 2:

a) Además de lo admitido para el nivel anterior, se permiten construcciones ligadas al

mantenimiento del jardín, a usos culturales no lucrativos o a pequeños quioscos, con la
condición de no dañar la vegetación ni alterar el trazado del jardín.

b) Se permiten obras bajo rasante en las zonas carentes de elementos vegetales. En el caso
de que existan ejemplares arbóreos o arbustivos (incluidos en la ficha correspondiente)
deberán ser respetados y tratados según lo dispuesto en el siguiente Capítulo para los
árboles singulares. No se autorizarán obras que supongan modificación del trazado o
alteren el nivel freático.

c) No se permite la construcción de áreas de deporte reglado, ni la instalación de

mobiliario urbano que no se adapte a las características ambientales o tipológicas
existentes.

3. En los clasificados como nivel 3:

a) Serán válidas las especificaciones del punto anterior, con la salvedad de que se permite
introducir modificaciones en el trazado debidamente justificadas, con la condición de
conservar las especies vegetales de carácter singular, en las mismas condiciones que las
fijadas en el Capítulo siguiente para los árboles que tengan esta clasificación.

4. En los catalogados como nivel 4:

a) Se permiten las mismas obras que en el punto anterior, permitiéndose la realización de

obras bajo rasante, en toda la parcela.

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5. Condiciones generales para las obras:

En todos los niveles, los elementos vegetales no singulares que pudieran quedar afectados
por cualquier intervención en el espacio, deberán trasplantarse. El sistema de trasplante y la
viabilidad del mismo, deberán ser valorados por el Departamento de Parques y Jardines que
supervisará la operación.

Todos los elementos del Catálogo deberán conservar su carácter de espacio ajardinado y su
tratamiento posterior habrá de ser coherente con el entorno urbano al que hacen referencia.

Cuando se efectúen obras bajo rasante, deberá quedar garantizada la reposición de una capa
de tierra vegetal suficiente para permitir la reposición del jardín, con un mínimo de 80
centímetros de espesor, sin que se permita modificar las rasantes iniciales.

En ningún caso las obras bajo rasante podrán afectar a elementos arbustivos o masas
arbóreas existentes.

Cuando se efectúen obras bajo rasante, deberá quedar garantizada la reposición de una capa
de tierra vegetal suficiente para permitir la reposición del jardín, con un mínimo de 80
centímetros de espesor, sin que se permita modificar las rasantes iniciales. Además estarán
condicionadas a:

a) Realizarse exclusivamente bajo zonas ya transformadas o destruidas por su asfaltado o

tratamiento análogo y destinadas a aparcamientos, campos de deporte, etc.

b) Aún respetando las anteriores condiciones, no podrán superar los siguientes

porcentajes sobre la superficie total del jardín, de acuerdo al nivel de catalogación:

i) Nivel 1 10%

ii) Nivel 2 20%

iii) Nivel 3 35%

iv) Nivel 4 50%

Excepcionalmente, en los catalogados en nivel 4 se podrá llegar a la ocupación total,

previo informe favorable de la CIPHAN, imponiéndose entonces otras medidas
alternativas para permitir el adecuado desarrollo de las especies vegetales.

c) El objetivo final de las obras será la recuperación de la superficie terriza que permita la
regeneración del jardín con nuevas plantaciones.

Artículo 4.6.8 Usos e intervenciones permitidas en los jardines de interés no calificados de zona verde
en el Plano de Ordenación (N-1)

Se permiten los mismos usos e intervenciones que para los calificados de zona verde, con la
flexibilidad propia que se deriva de su carácter privado. De acuerdo con lo dispuesto en el Capítulo
4.10 podrán realizarse intervenciones sobre rasante con las condiciones que en él se contemplan.

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CAPÍTULO 4.7. CATÁLOGO DE ÁRBOLES SINGULARES

Sección Primera. Consideraciones generales

Artículo 4.7.1 Contenido y alcance de la catalogación (N-1)

El Catálogo381 recoge los ejemplares arbóreos, arbustivos de porte arbóreo, arboledas y conjuntos
singulares, que por sus características de tamaño, edad, porte, significado cultural, histórico,
científico o por su ubicación en el tejido urbano, se considera que deben gozar de especial
protección

Se cumplirá con las exigencias que fueran aplicables del Decreto 18/92 de la Consejería de
Cooperación por el que se aprueba el Catálogo Regional de especies amenazadas de fauna y flora
silvestre, y se crea la categoría de Árboles Singulares, así como posterior Orden de 10 de
diciembre de 1993, por la que se actualiza el referido Catálogo de Árboles Singulares.382 En él
están incluidos los árboles protegidos en el Decreto 18/92 de la Consejería de Cooperación,
ampliado mediante la Orden del 10 de diciembre de 1993, por lo que cualquier error u omisión
sobre su contenido tendrá el carácter de error material.383.

Artículo 4.7.2 Niveles de catalogación (N-1)

Se establece un único nivel de catalogación, constituido por la propia inclusión en este Catálogo.

Artículo 4.7.3 Ficha de catalogación (N-2)

Cada árbol o conjunto protegido dispone de una ficha individualizada, donde quedan reflejadas
sus características más significativas.384

Su situación está descrita en la propia ficha y se refleja gráficamente en el Plano de Catalogaciones

Especiales.

381 Cfr. artículo 43.f) Ley 9/2001 (Suelo CM).

382 Esta Orden ha sido actualizada sucesivamente por la Orden 1638/2004, de 12 de julio y por la Orden 3242/2007, de 13 de
diciembre.
383Sobre esta cuestión, Ley 8/2005 de 26 de diciembre de Protección y Fomento del Arbolado Urbano de Madrid (BOCM 31.12.2005),
desarrollada por la Orden 3382/2007 de 31 de diciembre (BOCM 25.01.2008).Según las Disposiciones Adicionales Primera y Segunda
de la citada Ley los árboles urbanos catalogados como Árboles Singulares según el Catálogo creado por el Decreto 18/1992 y los que
formen parte del patrimonio histórico de la Comunidad de Madrid según la Ley 3/2013 (Patrimonio CM), se regirán por su normativa
específica.
384Sobre la descripción del arbolado vid., artículo 5.3 de la Ley 8/2005 de 26 de diciembre de Protección y Fomento del Arbolado
Urbano de Madrid.

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Sección Segunda. Normas de protección

Artículo 4.7.4 Alcance de la protección (N-1)

1. Se prohíbe la tala o trasplante (incluso con escayolamiento previo o trasplantadora mecánica)

de todos los ejemplares incluidos en el Catálogo.385

2. Su poda, en caso de que se considere necesaria, deberá ser dirigida por un experto del
departamento municipal correspondiente. (Los ejemplares existentes en el Real Jardín
Botánico, se excluyen de esta determinación).386

3. Con carácter general se prohíbe:

a) La corta y recolección de ramas, frutos o semillas, excepto para el caso en que se

pretenda la multiplicación del ejemplar.

b) Realizar movimientos de tierras, de cualquier tipo a menos de quince metros del

elemento protegido, salvo que el departamento municipal correspondiente autorice
menores distancias para ello, garantizándose siempre que el sistema radicular quede
correctamente tratado y debidamente protegido.

c) Efectuar obras sobre o bajo rasante, que afecten de algún modo al árbol o conjunto
protegido, cuidando siempre la debida aireación en un radio suficiente para garantizar
las mejores condiciones para el ejemplar.

Artículo 4.7.5 Normas para los conjuntos (N-1)

Para el caso de conjuntos, salones, arboledas o alineaciones de interés, se prohíbe la supresión de

cualquier elemento de los mismos que pueda desvirtuar su carácter. Tampoco se permiten
actuaciones sobre o bajo rasante que dañen el sistema radicular, que siempre debe tener una
distancia mínima suficiente al borde exterior del conjunto para garantizar que no se le producen
daños. El departamento municipal correspondiente fijará las normas que deben seguirse al
respecto.

Artículo 4.7.6 Otras normas de protección (N-2)

Se prohíbe cualquier actuación que pueda producir deterioro o merma del carácter ornamental
de los ejemplares protegidos, como atar cables a sus ramas, instalar luminarias, clavar o introducir
objetos en el tronco y otras actuaciones de carácter análogo.

385 Vid. artículo 2 de la Ley 8/2005, de 26 de diciembre, de Protección y Fomento del Arbolado Urbano de Madrid.
386 Sobre esta cuestión vid. artículo 3 Ley 8/2005 de 26 de diciembre.

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Artículo 4.7.7 Conservación del nivel freático (N-2)

En todas las actuaciones será necesario justificar técnicamente que la obra proyectada no alterará
el nivel freático en el entorno del árbol o conjunto catalogado.

Artículo 4.7.8 Mejoras (N-2)

1. Siempre que sea factible se deberán retirar los pavimentos existentes en las inmediaciones
de los árboles o conjuntos catalogados, al menos en el círculo de proyección de su copa, para
mejorar la aireación del suelo.

2. El Departamento de Parques y Jardines intensificará los cuidados en los ejemplares

catalogados de su competencia (podas, corta de ramas secas, chupones, controles
fitosanitarios, entrecavado de alcorques, eliminación de malas hierbas, etc.) y dará las
precisas instrucciones a los propietarios de ejemplares catalogados, excepto al Real Jardín
Botánico.387

387Sobre las obligaciones de los propietarios de arbolado urbano y del Ayuntamiento, vid. artículo 4.2 Ley 8/2005 de 26 de diciembre
sobre Protección y Fomento del Arbolado Urbano.

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CAPÍTULO 4.8. CEMENTERIOS HISTÓRICOS

Sección Primera. Generalidades

Artículo 4.8.1 Ámbito y límites (N-1)

Los cementerios considerados de interés histórico-artístico y protegidos con tal carácter, son los
siguientes:

1. Las sacramentales de:

a) San Isidro.

b) Santos Justo y Pastor.

c) Santa María.

d) San Lorenzo y San José.

2. La necrópolis de Nuestra Señora de la Almudena, junto con sus cementerios anexos Civil y
Hebreo y el antiguo de Epidemias.

Sus ámbitos están descritos en el Catálogo de Elementos Protegidos388 y grafiados en el Plano de

Catálogo de Espacios Naturales y Conjuntos de interés.

Artículo 4.8.2 Instrumentos de planeamiento (N-2)

Cada cementerio histórico dispone de un desarrollo a nivel de Plan Especial389 de carácter

temático que consta de:

1. Planos de ordenación de tipologías de enterramientos.

2. Planos de elementos protegidos.

3. Ficha de los elementos catalogados.

4. Normativa de carácter particular.

388 Cfr. artículo 43.f) Ley 9/2001 (Suelo CM).

389 Cfr. artículo 50.1.b) Ley 9/2001 (Suelo CM).

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Artículo 4.8.3 Usos del suelo (N-1)

El uso del suelo es de dotacional de servicios urbanos y éstos no podrán ser otros que los de
enterramientos en sus diferentes tipologías, así como los destinados a:

1. Oficinas administrativas.

2. Capilla.

3. Depósitos y almacenes.

4. Instalaciones.

5. Viviendas de vigilantes y capellanes.

6. Viales.

7. Jardines.

8. Aparcamientos.

9. Tiendas de flores y análogas.

Artículo 4.8.4 Catálogo (N-2)

Estos planeamientos específicos contienen el Catálogo de Elementos Protegidos de cada

cementerio, entendiéndose como tales las tumbas, parcelas, espacios libres, ordenados o
ajardinados, edificios y otras construcciones.

Artículo 4.8.5 Niveles de protección (N-1)

Los niveles de protección para los distintos elementos son los siguientes:

TUMBAS

Elementos catalogados: Reservado para los que contienen los valores más relevantes y de mayor
calidad y significado histórico-artístico.

Elementos inventariados: Son los que contienen estos valores sólo en alguna de las partes que lo
conforman o su tipología es de cierta significación y relevancia.

A su vez, los elementos catalogados se dividen en tres grados de protección:

1. Integral, cuando se trata de elementos de excepcional valor histórico y cultural.

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2. Estructural, si el valor histórico, artístico, constructivo o tipológico se singulariza, aun siendo

de menos interés que en el caso anterior.

3. Ambiental, cuando son elementos incluidos en áreas homogéneas de valor, contengan

constantes tipológicas de interés o tengan alguna calidad destacable.

PARCELAS

Tienen dos niveles de protección:

4. Global, cuando la totalidad de la parcela forma una unidad inseparable con los elementos
que contiene y su modificación supone la pérdida de valores fundamentales para el conjunto.
Tienen este carácter todas las parcelas sobre las que existan elementos catalogados.

5. Parcial, si las circunstancias antes descritas solo se dan en unas partes concretas de la
parcela. Tienen este carácter las parcelas que contienen elementos inventariados.

EDIFICIOS Y OTRAS CONSTRUCCIONES

Los niveles de protección son los equivalentes a los correspondientes en el Catálogo General de
Edificios Protegidos. Dentro del concepto otras construcciones se entiende incluidos los lóbulos,
patios, muros de cerramientos, sistema viario, escaleras, pórticos, puertas y, en general, todo
elemento artificial realizado con las técnicas habituales constructivas.

ELEMENTOS NATURALES

Se entienden como tal los elementos que integran los jardines y zonas o conjuntos arbolados. Su
grado de protección es integral, debiendo mantenerse con las condiciones que en el Capítulo 4.6
se determinan para los jardines de interés histórico-artístico.

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Artículo 4.8.6 Alcance de la catalogación (N-1)

Los elementos catalogados deben ser conservados, sin que pueda variarse su tipología, morfología
o emplazamiento.

Sección Segunda. Normas de protección

Artículo 4.8.7 Normativa (N-1)

Además de lo dispuesto en el presente Capítulo, les será de aplicación la normativa siguiente:

1. Las disposiciones generales de las presentes Normas Urbanísticas que le sean de aplicación.

2. La normativa particular de cada Plan Especial.

Artículo 4.8.8 Obras permitidas (N-1)

Sobre los elementos protegidos se permiten las siguientes obras:

ELEMENTOS CATALOGADOS

1. Protección integral: Las de restauración, conservación, consolidación y recuperación

tipológica, con la condición de no introducir materiales y calidades distintas a las originales.

2. Protección estructural: Las mencionadas en el apartado anterior más las de

acondicionamiento, manteniendo siempre su configuración estructural.

3. Protección ambiental: Las antedichas más las de reestructuración, con la condición de no

poder modificar su envolvente exterior ni sus elementos significativos.

ELEMENTOS INVENTARIADOS

Además de las admitidas para todos los elementos catalogados, se permiten las de demolición y
sustitución de las partes que no alteren su composición morfológica.

Cuando el grado de deterioro de un elemento sea tal que impida el uso al que está destinado, se
podrá permitir -con carácter excepcional- su desmantelamiento, siempre condicionado a que se
proceda de forma simultánea a su reutilización en un nuevo enterramiento ubicado en el propio
cementerio o en cualquier otro de los catalogados.

PARCELAS

Sobre las parcelas catalogadas con el grado de protección global, se prohíbe la modificación de su
trazado geométrico. Sobre las de protección parcial sólo se permite esa modificación si no supone
pérdida de los valores fundamentales del elemento catalogado.

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Artículo 4.8.9 Protección de la traza histórica (N-1)

En todos los cementerios catalogados debe conservarse el trazado, sistema viario y de espacios
libres, ajardinamiento y arbolado existentes, báculos, bancos, rejas y otros elementos análogos,
salvo que el planeamiento específico determine lo contrario para alguna zona concreta.

Tampoco podrá alterarse la ocupación en planta y altura de los patios, galerías de acceso ni, en
general, de las construcciones ubicadas en las áreas catalogadas y protegidas.

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CAPÍTULO 4.9. CATÁLOGO DE ESPACIOS PÚBLICOS

Artículo 4.9.1 Definiciones y contenido

Está formado por el conjunto de vías públicas, zonas verdes y espacios libres del Centro Histórico.
El Catálogo390 se compone de:

1. Listado de espacios, de acuerdo con su clasificación, incluido en el Catálogo de Elementos

Protegidos.

2. Ubicación de los espacios grafiados en el Plano de Catalogaciones Especiales.

Artículo 4.9.2 Clasificación (N-1)

Conforme a los aspectos visuales, edificatorios, ambientales y culturales, los espacios públicos se
agrupan dentro de las siguientes categorías:

1. Espacios de primer grado: Son aquellos que, además de ofrecer unos altos niveles de calidad
formal, presentan una excepcional significación desde el punto de vista emblemático,
histórico o cultural.

2. Espacios de segundo grado: Esta categoría comprende los tres grupos de espacios siguientes:

a) Los comprendidos dentro del recinto encerrado por la antigua Cerca del Arrabal.

b) Los entornos de edificios monumentales o asimilados, exceptuando los pertenecientes

a espacios de primer grado.

c) Los espacios que, sin pertenecer a los dos grupos anteriores, presentan un predominio
de valores relevantes en la mayoría de las variables consideradas: calidad y
homogeneidad tipológica en la edificación, configuración espacial, características
visuales y ambientales y ausencia de impactos notables, a los que se puedan unir un
cierto grado de animación y actividades comerciales o de otro tipo.

3. Espacios de tercer grado: Son aquellos en los que predominan los valores edificatorios de
nivel medio, alternando la existencia de conflictos aislados con factores positivos espaciales,
visuales o de animación urbana.

4. Espacios de cuarto grado: Son aquellos en los que predominan los valores edificatorios de
nivel medio y bajo, con existencia de notables conflictos de carácter visual.

5. Espacios de quinto grado: Son aquellos que carecen de valores positivos concretos, con la
excepción de su propia existencia como elemento de relleno de la trama histórica.

390 Cfr. artículo 43.f) Ley 9/2001 (Suelo CM).

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Artículo 4.9.3 Normativa de aplicación (N-1)

Efectos de la catalogación: Con independencia de la normativa particular que se fije para los
grados más elevados de protección, en todo el Casco Antiguo se aplicarán con carácter general
los siguientes criterios:

1. Edificación: Se sujetará a lo establecido en los Catálogos de Elementos Protegidos, así como

en las Ordenanzas de Conservación Ambiental y de la Edificación. Los solares se conservarán
en las adecuadas condiciones de limpieza, y dispondrán de un cerramiento de fábrica de
ladrillo revocado, con una altura mínima de 2,50 metros.

Las medianerías se conservarán con las debidas condiciones de decoro, habiendo de

solicitarse la oportuna licencia para el tratamiento de materiales y colorido.

2. Instalaciones e infraestructuras:391 Quedan prohibidas las redes de electricidad y telefonía

que atraviesen de forma aérea los espacios públicos y se adosen a las fachadas de los
edificios.

Los proyectos de obras de redes eléctricas, abastecimiento de agua y gas, saneamiento y

telefonía deberán redactarse teniendo en cuenta el impacto ambiental que causan, debiendo
minimizarse este impacto mediante la adopción de las oportunas medidas correctoras.

3. Circulación y aparcamiento: Los elementos y materiales empleados en la pavimentación de

los espacios públicos serán los adecuados a su categoría y funciones. La separación entre las
áreas peatonales y las de circulación rodada se manifestará de forma que queden claramente
definidos sus límites, mediante la diferencia de niveles, el cambio de pavimentos o la
utilización de bolardos, cadenas o barandillas, parte de las cuales serán removibles para
permitir el paso a los servicios de urgencia o vigilancia.

Las vías de circulación rodada intensa dispondrán de una capa de rodadura silenciosa.

Los servicios municipales elaborarán un manual, compuesto por un repertorio de soluciones

constructivas formadas por elementos y materiales homologados para los diferentes tipos
de espacios y usos, así como por las correspondientes técnicas de ejecución.

4. Mobiliario urbano: Los servicios municipales elaborarán un catálogo obligatorio de los

elementos habituales de mobiliario urbano, tales como bancos, barandillas, papeleras,
remates, soportes publicitarios, elementos de iluminación, etc., en el que se valorarán el
diseño, los materiales y la escala, que tendrán que adaptarse a las características ambientales
existentes. En todo caso están prohibidos los elementos de plástico y materiales análogos,
así como los de acabado brillante o reflectante.

Se justificará especialmente el impacto provocado por los elementos emergentes de cierto

volumen, tales como los accesos y cuerpos de ventilación de aparcamientos subterráneos,
quioscos de prensa, lotería, helados y flores, paradas de autobuses, para los que se adoptará
un diseño sencillo, unas dimensiones contenidas y unas características acordes con los del
entorno urbano correspondiente.

391Véase la Ley estatal 21/2013 (Ev. Ambiental), en aplicación de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera de la Ley 4/2014
(Medidas Fiscales CM).

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La incorporación de nuevos elementos decorativos o conmemorativos (monumentos,

fuentes, lápidas) debe estar condicionada al estudio del impacto provocado por su diseño,
materiales y escala.

Los elementos de iluminación serán de diseño y materiales tradicionales recomendándose

las farolas de fundición de pie o adosadas. Queda prohibida la utilización de luminarias de
autopista, con báculo o adosadas.

5. Vegetación y arbolado: Las especies arbóreas de nueva plantación deberán estar adecuadas
al hábitat, y ser preferentemente especies autóctonas o tradicionales en la ciudad. Las
nuevas plantaciones se protegerán con elementos diseñados al efecto, que no causen daño
al árbol, y tendrán posibilidad de ser regadas.

Los alcorques deberán tener al menos unas dimensiones de 1 m x 1 m, siendo aconsejable

una profundidad de 1,50 m. El alcorque debe construirse de forma que se asegure un drenaje
correcto del mismo no cubriéndose su superficie con elementos que impidan la aireación del
sistema radicular.

Las zonas verdes tendrán al menos el cincuenta por ciento (50%) de su superficie ocupada
por vegetación, evitándose las superficies duras de gran extensión, a menos que estén
obligadas por criterios histórico-artísticos.

6. Señalización y publicidad: La señalización viaria se limitará a lo imprescindible evitándose la

proliferación y suprimiendo los grandes carteles indicadores, especialmente aquellos que
oculten u obstaculicen perspectivas de interés.

Solamente se admitirán soportes para información institucional, estando prohibida la

instalación de publicidad en vallas, medianerías, cubiertas de edificios y aceras. Queda
prohibida la instalación de banderines perpendiculares a fachadas por encima de la segunda
planta de los edificios.

Artículo 4.9.4 Aplicación de los tipos de intervención a los diversos grados (N-1)

1. Espacios de tercero, cuarto y quinto grados: Se aplicarán las intervenciones relacionadas en

las condiciones generales, definidas en el artículo anterior.

2. Espacios de segundo grado.

a) Edificación.

En la edificación catalogada se extremará la exigencia del deber de conservación y

ornato público.392 Se suprimirán los elementos obsoletos e inadecuados, tales como
soportes publicitarios, instalaciones, antenas, cuerpos añadidos, etc., y se restituirán a
su estado original las plantas bajas, entreplantas, aleros, huecos y otros elementos
desvirtuados.

392 Cfr. artículos 15.1 RDLeg. 7/2015 (Aprueba TRLSyRU) y 168 Ley 9/2001 (Suelo CM).

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Cualquier edificio exterior al espacio, perceptible desde el mismo, cumplirá las mismas
condiciones de ordenación de los edificios interiores.

En caso de sustitución o reforma se exigirá una documentación exhaustiva que acredite

la adecuación del nuevo edificio a su entorno.

Las medianerías que constituyan un importante impacto ambiental, deberán ser

tratadas de acuerdo con las condiciones formuladas por los servicios técnicos
municipales, recomendándose los tratamientos arquitectónicos sobre los tratamientos
pictóricos.

b) Circulación y aparcamiento.

Se recomienda que, siempre que sea posible, predomine en estos espacios, o al menos
coexista, la circulación peatonal sobre el tráfico rodado atenuado debiéndose crear en
los entornos monumentales bandas de velocidad reducida, que fomenten la estancia y
la contemplación.

Los elementos y materiales serán tradicionales, empleándose para la pavimentación la

piedra, desde la losa al adoquín.

c) Arbolado.

Será obligatoria la conservación de la vegetación existente tanto en los espacios

públicos como en los privados que resulten perceptibles desde aquellos.

Se recomienda arbolar los espacios que dispongan de aceras soleadas de más de tres
metros de anchura, con la excepción de aquellos desaconsejados por criterios
ambientales o histórico-artísticos.

d) Mobiliario urbano.

Se utilizará el manual de los servicios municipales mencionado en la normativa general.

Se realizará una programación coordinada de la instalación de elementos tales como

quioscos y cabinas de teléfonos, evitando su proliferación y previendo las
consecuencias ambientales.

Las entradas a los aparcamientos subterráneos deberán diseñarse de forma que no

produzcan impactos negativos en la escena urbana.

e) Actividades.

Las instalaciones comerciales cumplirán las normas referentes a la recuperación de la

estructura de plantas bajas en edificios catalogados. El mobiliario exterior de bares,
restaurantes y establecimientos similares presentará un diseño adecuado.

f) Señalización y publicidad.

Se prohíbe la instalación en fachadas de cualquier tipo de rótulos, con la excepción de

los huecos comerciales de planta baja, dentro de los que se podrán insertar anuncios de

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un metro cuadrado de superficie máxima, retranqueados 0,25 m. como mínimo

respecto a la alineación de la fachada.

3. Espacios de primer grado.

Las intervenciones sobre estos espacios de excepcional importancia se regularán mediante

la redacción de Planes Especiales de Protección.393 Al desarrollar las previsiones del Plan
General, estos Planes respetarán las Ordenanzas y los Catálogos de Elementos Protegidos.
Su ámbito podrá ampliarse a los espacios que se consideren necesarios para una protección
integral del espacio principal.

Artículo 4.9.5 Tipos de intervención (N-1)

De acuerdo con el estado de formalización, el grado de conservación y la previsión de usos de los

diferentes espacios catalogados, se definen tres tipos de intervención:

1. Reforma: Consiste en la modificación de las condiciones formales del espacio para mejorar
su aspecto y su funcionalidad, para lo que se procederá al rediseño del mismo, y a la
eliminación de elementos inadecuados.

2. Restauración: Consiste en la sustitución parcial o total de los elementos y materiales

existentes, que se encuentran deteriorados o resultan insuficientes o inadecuados.

3. Conservación: Consiste en la necesaria labor de mantenimiento en aquellos espacios cuyas

condiciones formales no requieren modificaciones, y cuyos materiales están adaptados
ambientalmente y se encuentran en estado aceptable.

Esta clasificación se entiende sin perjuicio de intervenciones mixtas.

393 Cfr. artículo 50.1.b) Ley 9/2001 (Suelo CM).

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CAPÍTULO 4.10. NORMAS Y PLANES ESPECIALES

Sección Primera. Modificaciones en los Catálogos de Protección

Artículo 4.10.1 Revisión de los catálogos (N-2)

El Ayuntamiento revisará todos los Catálogos de Elementos Protegidos a los cuatro años desde
su aprobación definitiva.

Esta revisión se realizará de oficio, con la publicación previa de los criterios con que pretende
realizarse, comparándolos con los que se han utilizado en la redacción los presentes catálogos y
motivando las posibles discrepancias entre ambos. Si no existiesen nuevos criterios, los cambios
de nivel o grado deberán fundamentarse para cada caso que sufra modificación.

Artículo 4.10.2 Modificaciones al Catálogo de Edificios (N-1)394

Cuando existan indicios racionales de que en la catalogación de un edificio pueda haberse

cometido un error material, podrá solicitarse su modificación en la forma que aquí se determina.395
396

Para ello, la parte interesada presentará la correspondiente solicitud acompañada de cuantos

documentos considere oportunos para justificar la pretensión y siempre un reportaje fotográfico
completo, planos del estado actual, estudio histórico del elemento en cuestión y memoria
justificativa donde se razone el nivel y grado propuesto de acuerdo a los criterios de catalogación.

Cuando se pretenda un cambio en un grado de catalogación, la actuación no tendrá el carácter de

modificación del Plan General. Los cambios de nivel o en más de un grado de protección se
considerarán modificación del Plan General y deberán tramitarse como tal. En el caso de
Actuaciones Especiales para la Eliminación de Infraviviendas reguladas en el capítulo 4.12, los
cambios de nivel o su reducción en más de un grado se tramitarán conforme a lo establecido en
los arts. 60 y 61 de la Ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid.

En todo caso deberá darse audiencia previa a las partes interesadas. En el supuesto de que la finca
esté incluida dentro de un conjunto histórico-artístico, sea Bien de Interés Cultural declarado
conforme a la legislación vigente de Patrimonio Histórico Español, o integrante del Patrimonio
Histórico de la Comunidad de Madrid, una de esas partes deberá ser la Consejería de la
Comunidad de Madrid competente en materia de protección del patrimonio.

La autorización para la demolición de edificios declarados en ruina cumpliendo las condiciones

que se contemplan en el art. 4.3.7 lleva implícita su descatalogación, sin que sea necesario ningún
otro trámite.

394 Este artículo 4.10.2 fue modificado por la MPG 00/329 (aprobación definitiva 15.12.2010 BOCM 14.01.2011).
395Cfr. artículo 57.f) y 68 Ley 9/2001 (Suelo CM) respecto a las modificaciones sustanciales y no sustanciales, y al procedimiento
correspondiente para su aprobación.
396 Téngase en cuenta la regulación de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM).

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Artículo 4.10.3 Modificaciones en otros catálogos (N-1)397

De igual manera se podrá solicitar la modificación de grado o nivel de catalogación de los

elementos incluidos en los catálogos de:398

Establecimientos comerciales.

Monumentos y elementos singulares.

Jardines de interés.

Elementos urbanos.

Cementerios históricos.

Espacios públicos.

La documentación a aportar será la equivalente a la prevista para el caso de los edificios

protegidos.

No tendrá carácter de modificación de Plan General el cambio de un grado de catalogación y su

tramitación será la correspondiente a los Planes Especiales. La modificación en más de un grado,
se tramitará como modificación de Plan General. En el caso de Actuaciones Especiales para la
Eliminación de Infraviviendas reguladas en el capítulo 4.12, los cambios de nivel o su reducción
en más de un grado se tramitarán conforme a lo establecido en los arts. 60 y 61 de la Ley 9/2001
de la Comunidad de Madrid.

En todo caso se dará audiencia previa a los interesados, según lo dispuesto para los edificios.

Las modificaciones al Catálogo de Árboles Singulares solo podrán realizarse por muerte del
ejemplar o circunstancias urbanísticas de carácter excepcional ante la realización de obras del
máximo interés para la comunidad y una vez demostrada la inexistencia de alternativas viables.

Sección Segunda. Planes Especiales399

Artículo 4.10.4 Justificación y objetivos (N-2) 400 401

Los planes especiales que desarrollen el Plan General en materia de protección del patrimonio y
que afecten a edificios o elementos catalogados, se justifican por la necesidad de dar solución a

397 Este artículo 4.10.3 fue modificado por la MPG 00/329 (aprobación definitiva 15.12.2010 BOCM 14.01.2011).
398Cfr. artículo 57.f) y 68 Ley 9/2001 (Suelo CM) respecto a las modificaciones sustanciales y no sustanciales, y al procedimiento
correspondiente para su aprobación.
399 Véase también el Código Técnico de la Edificación.
400Nueva redacción del párrafo segundo de este artículo introducida por la MPG 00/324 (aprobada definitivamente 22.11.2007 BOCM
17.12.2007 y 12.08.2008).
401 Sobre esta cuestión véase el artículo 26 de la Ley 3/2013 (Patrimonio CM).

ÁREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO - 183 -

COMPENDIO DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS DEL PGOUM-97 EDICIÓN 8 DE JUNIO DE 2021
Documento de carácter informativo. La versión oficial del texto y sus modificaciones se ha publicado en el BOCM

los complejos problemas que se presentan al regular con normas de carácter general la gran
cantidad de casos particulares que aparecen en un campo de elementos tan variado y complejo.

Los Planes Especiales tendrán como objetivo la protección y puesta en valor del elemento,
mediante la mejora en sus condiciones de habitabilidad y uso.

Artículo 4.10.5 Régimen de obras (N-1)

Sólo se podrán introducir modificaciones en el régimen de las obras permitidas cuando se

demuestre la imposibilidad de conseguir la protección y valoración del edificio o elemento, sin
variar el citado régimen.

Artículo 4.10.6 Alcance y limitación de los Planes Especiales (N-1)402 403

1. Los Planes Especiales que se tramiten con tal objetivo podrán