TEMA 31. LOS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS. EL PRINCIPIO DE LA INSCRIPCIÓN.

EL
PRINCIPIO DE LEGALIDAD. EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. EL
PRINCIPIO DE PRIORIDAD. EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

LOS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS

Concepto. Bases fundamentales y líneas directrices del ordenamiento jurídico
hipotecario. Caracteres. Son propios de cada sistema registral, pues se obtienen por
inducción de las normas positivas. Clases. Sustantivos o materiales, relacionados con la
fe pública registral. Adjetivos o de procedimiento, relativos a la forma de llevar el
Registro.
EL PRINCIPIO DE LA INSCRIPCIÓN

 Delimitación del concepto. Hace referencia a inscripción como asiento

registral, no como el asiento concreto que recoge la inmatriculación de una finca
y las sucesivas transmisiones del dominio o derechos reales sobre ella.

 Presupuestos. Consentimiento. Dos aspectos:

 Sustantivo. Consentimiento de ambas partes a la práctica de la
inscripción pero, ¿también al NeJ causal que la justifica? 1Principio del
consentimiento (sistema alemán): sistema del acuerdo abstracto
traslativo, separado y con eficacia independiente del NeJ causal; así, para
la inscripción, el Registrador exige conformidad de la persona cuyo
derecho se ve afectado por la misma, pero sin entrar a calificar el NeJ
obligacional que es causa. 2(Sistema español): sistema del título y el
modo, por lo que se requiere acuerdo de ambas partes para la inscripción,
NeJ causal y tradición.
 Formal. Declaración jurídica de voluntad unilateral a la práctica de la
inscripción. 1(Sistema alemán): se extiende a todo supuesto de
inscripción. 2(Sistema español): sólo un supuesto, 82LH. Las inscripciones
se cancelarán por otra escritura o documento auténtico en el cual
preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se
hubiere hecho la inscripción o anotación.

 Naturaleza de la inscripción.
 Constitutiva, si es esencial para la creación, modificación o extinción de
los derechos reales. Declarativa, si no lo es, produciéndose dicha
creación, modificación o extinción extrarregistralmente. EN DERECHO
ESPAÑOL: regla general: inscripción declarativa, justificada por la
teoría del título y el modo, teniendo la tradición eficacia real constitutiva
sin necesidad de inscripción; excepción: es inscripción obligatoria la de
la hipoteca.
 Obligatoria, cuando se exige y se imponen sanciones en caso de
incumplimiento. Las constitutivas no son necesariamente obligatorias,
pues no se exigen como deber jurídico de los particulares sino que se
configuran como cargas para que se produzca el efecto jurídico
pretendido. Voluntaria, cuando no se exige sino que queda al libre
arbitrio de los interesados.
EN DERECHO ESPAÑOL: inscripción voluntaria, aunque se ofrecen estímulos a la
inscripción por medios indirectos:
 Ineficacia de los títulos no inscritos en perjuicio de terceros.
 Necesidad de la previa inscripción para inscribir títulos posteriores.
 319. Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales, los Consejos y las
Oficinas del Estado no admitirán ningún documento o escritura de que no se
haya tomado razón en el Registro, si el objeto de la presentación fuere hacer
efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito. Si tales
derechos hubieran tenido ya acceso al Registro, la inadmisión procederá,
cualquiera que sea la persona contra quien se pretenda hacerlos valer ante los
Tribunales, Consejos y Oficinas expresados.
 Excepciones: 319, 320 y 321:
- La presentación de documentos o escrituras a los efectos fiscales o
tributarios.
- En los expedientes de expropiación forzosa que se sigan contra el que tenga
los bienes en concepto de poseedor no será necesario que éstos tengan
tomada razón de dicha situación en el Registro.
- Si el objeto de la presentación fuere únicamente corroborar otro título
posterior inscrito o ejercitar la acción de rectificación del Registro.
- Cuando el documento se presente para pedir la declaración de nulidad y
consiguiente cancelación de algún asiento que impida verificar la
inscripción de aquel documento.

 Doble venta:
1.473. Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad
se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si
fuere mueble.
Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en
el Registro.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero
en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre
que haya buena fe.

- Admisibilidad del pacto de no inscribir. MAYORÍA DOCTRINA: no, pues el RPr

es una institución de protección tanto de los particulares como de la seguridad del
tráfico, y no puede negarse el acceso por ir contra el orden público

EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD

 Fundamento. El acceso al Registro requiere previo control o calificación de los

documentos para verificar su ajuste a la Ley: 1formación: intervienen Notarios,
Jueces o autoridades administrativas; 2acceso: el Registrador debe calificarlos
antes de permitir su inscripción.
  Regulación legal. 18LH. Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad,
la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya
virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo
que resulte de ellas y de los asientos del Registro.

 Elementos de calificación:

-Legalidad de las formas extrínsecas de los documentos. Objeto: 1competencia del

funcionario autorizante; 2requisitos de formalización de los documentos. Alcance:
 Documentos notariales. 98RH. La calificación opera en toda su amplitud.
 Documentos judiciales. 100RH. Limitada: competencia del Juzgado o Tribunal,
congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere
dictado, formalidades extrínsecas del documento presentado y obstáculos que
surjan del Registro.
 Documentos administrativos. 99RH. Limitada: competencia del órgano,
congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento
seguido, formalidades extrínsecas del documento presentado, trámites e
incidencias esenciales del procedimiento, relación de éste con el titular registral
y obstáculos que surjan del Registro.

-Capacidad de los otorgantes. Objeto: capacidad jurídica, de obrar, cualquier otra

circunstancia derivada de su estado civil que influya en la legitimación y en el poder de
disposición necesarios para concluir el acto, p.ej., nacionalidad.

-Validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas.

Objeto: validez o nulidad en sí mismos y en sus condiciones, en todo caso derivadas del
propio documento y lo que conste en Registro, p.ej., no podrá apreciar vicios del
consentimiento. Alcance: escrituras públicas (no otros documentos notariales, judiciales
o administrativos).

-Identidad personal del titular registral y el transmitente y real de la finca inscrita y la

del título.

 Plazo para calificar. 18LH. El plazo máximo para inscribir el documento será
de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación. El
registrador en la nota a pie de título, si la calificación es positiva, o en la
calificación negativa deberá expresar inexcusablemente la fecha de la
inscripción y, en su caso, de la calificación negativa a los efectos del cómputo
del plazo de quince días. Si el título hubiera sido retirado antes de la
inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de inscripción
un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará
desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o la inscripción del
título previo, respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento de
presentación se entenderá prorrogada hasta la terminación del plazo de
inscripción.
 Por razones extraordinarias, debidamente acreditadas, la Dirección General de
los Registros y del Notariado podrá, a solicitud del registrador competente
formulada dentro de los dos primeros días de plazo de inscripción, ampliar
hasta quince días más como máximo dicho plazo. Si la Dirección General no
contesta en el plazo de dos días contados desde que tuviera entrada la
solicitud, se entenderá que ésta ha sido desestimada. El registrador no podrá
recurrir contra la decisión expresa o presunta que adopte la Dirección General.
Si, transcurrido el plazo máximo señalado en el párrafo anterior, no hubiere
tenido lugar la inscripción, el interesado podrá instar del registrador ante quien
se presentó el título que la lleve a cabo en el término improrrogable de tres
días o la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de
esta ley. Igualmente, si transcurrido el plazo de tres días el registrador no
inscribe el título, el interesado podrá instar la aplicación del cuadro de
sustituciones.
La inscripción realizada fuera de plazo por el registrador titular producirá una
reducción de aranceles de un treinta por ciento, sin perjuicio de la aplicación
del régimen sancionador correspondiente.

 Resultado de la calificación. Acordar el asiento, practicándolo sin necesidad de

fundamentar su decisión. Suspenderlo, cuando haya falta subsanable,
manifestándolo a los interesados. Denegarlo, cuando haya falta insubsanable,
manifestándolo a los interesados.

 Recursos contra la calificación.

 Solicitar la intervención del

Registrador sustituto, así
designado por la DGRN, que
realizará una nueva calificación
y, si acordare el asiento, deberá
practicarlo.
 Recurso gubernativo, de carácter
potestativo, ante la DGRN
 Recurso judicial ante la
jurisdicción civil, mediante
juicio verbal (2m desde
notificación de la calificación
ante los Juzgados capital de provincia a que pertenezca el lugar en que
esté situado el inmueble, o Ceuta o Melilla).
EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN PROCESAL

 El ppo de presunción de exactitud. Proteger a terceros adquirentes (presunción

iuris et de iure, principio de fe pública registral o eficacia ofensiva del Registro;
en otro tema) y a los propios titulares inscritos (presunción iuris tantum,
principio de legitimación o eficacia defensiva del Registro; ahora).

 El ppo del legitimación. 1.3er párrafo. LH. Los asientos del Registro
practicados en los libros que se determinan, en cuanto se refieran a los
derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen
todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos
establecidos en esta Ley.
38LH. A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos
en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el
asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el
dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
97LH. Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho
asiente se refiera.

-Alcance. Presunción iuris tantum de existencia de derechos reales inscritos, pertenencia

a su titular en la forma determinada en el asiento, posesión si se es titular del dominio u
otros derechos reales, extinción de los inscritos y cancelados.
-A todos los efectos legales. A efectos favorables o desfavorables, en todos los órdenes
jurídicos (civil, registral, administrativo, fiscal, procesal…).

EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD

 Concepto. Resolver el problema que se plantea cuando se presentan sobre una

misma finca derechos incompatibles. DERECHO CIVIL: prior tempore, potior
iure, en relación a la antigüedad de la adquisición del derecho. DERECHO
HIPOTECARIO: idem, pero en relación a la antigüedad de su existencia
registral e independientemente de su fecha de adquisición.

 Regulación legal. 17LH. Inscrito o anotado preventivamente en RPr cualquier

título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los ddrr
impuestos sobre ellos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o
anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o
grave la propiedad del mismo inmueble o dr. Si sólo se hubiera extendido el
asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro
título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados
desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.
24LH. Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta
deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la
inscripción misma.
 25LH. Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual
fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en
RPr de sus títulos.
 1.473.
Consecuencias.
En doble Materialmente, otorga prioridad
venta, será preferente al primero.
la inscrita título que 1.927.
primero
Enacceda al
créditos
RPr, con eficacia
hipotecarios excluyente
y refaccionarios (no pueden
inscritos acceder
o anotados, otros incompatibles)
será preferente y
el de anterior
jerárquica (otorga a los derechos reales compatibles un determinado rango en
fecha de inscripción o anotación.
relación con los demás). Formalmente, obliga al Registrador a despachar los
títulos por orden cronológico de su presentación en el Libro Diario.

 Rango. Concepto. Puesto que corresponde a un derecho en relación con los

demás derechos que gravan a una misma finca. Sistema. Rango variable (si se
cancela el derecho que ocupa rango preferente, el posterior lo ocupa
automáticamente). Posible alteración por voluntad de las partes, mediante
permuta de rangos (cambio que los interesados hacen de sus rangos de común
acuerdo) o posposición de derechos (renuncia de un titular a la prioridad de su
derecho en favor de otro posterior).

EL PRINCPIO DE TRACTO SUCESIVO

 Concepto. Mantener un orden continuo y coherente en el RPr, que en sentido

positivo autoriza la registración de los actos inscribibles que emanen del titular
inscrito, en sentido negativo impide los que no emanen de él, y se concreta en
que, para practicar la inscripción, debe existir previa inscripción a favor de quien
aparezca como parte disponente en el título.

 Modalidades.
-Normal. 20.1LH. Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan,
graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles,
deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o
en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
-Especiales. 20.4LH. No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los
mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con
carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses
ajenos en la forma permitida por las leyes.
20.5LH. Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos
otorgados por los herederos: 1Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su
causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste. 2Cuando vendieren o
cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes,
pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación
proindiviso con referencia al título en que así constare. 3Cuando se trate de
testimonios de decretos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de
los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el
inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.
20.6LH. Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de
algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél
correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero
haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.
-Excepcionales. En realidad no son excepciones al tracto sucesivo, sino supuestos de
tracto abreviado (1 asiento, varias transmisiones). 1Suspensión del tracto durante el
período de reconstrucción de los registros destruidos; 2reanudación del tracto
interrumpido mediante acta de notoriedad o expediente de dominio; 3concentración
parcelaria, pues las fincas resultantes se hará sin referencia a las parcelas en cuya