UNIDAD TEMATICA 3 - LECTURA E INTERPRETACIÓN DE PLANOS

INTRODUCCIÓN

Los objetos reales no siempre pueden ser analizados en forma directa. Más aún, los que
todavía no se encuentran construidos (como edificios, máquinas, caminos, urbanizaciones, etc.)
que están solamente en la imaginación de su proyectista. Por esta razón y porque en general es
más cómodo hacerlo así, se los estudia mediante representaciones que pueden ser gráficas
como mapas, cartas y planos, o tridimensionales como maquetas y modelos a escala.
En nuestro caso, analizaremos la representación de parcelas con sus edificios y otras
mejoras que forman parte accesorias de las mismas, por medio de dibujos de un tamaño mucho
menor que el real, pero manteniendo las proporciones de acuerdo con lo que denominaremos
escala.
Como esos objetos tienen tres dimensiones para representarlos por medio de dibujos
sobre una superficie con dos se apela a sistemas de representación basados en la Geometría
Descriptiva y en símbolos convencionales.
Esos dibujos se denominan en particular plano de obra, de agrimensura o catastral según
su aplicación

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Resulta evidente que tanto el dibujante como quien pretenda "leer" y comprender estos
documentos deben compartir el conocimiento de los sistemas de representación y sobretodo de
los símbolos que se emplean en cada caso y eso es lo que pretendemos para lo que sigue,
deteniéndonos en algunos aspectos más que en otros.
Por esta razón, mostraremos las principales diferencias en especial entre los planos de
construcción y los de subdivisiones por el régimen de Propiedad Horizontal, porque ambos se
refieren a edificios y por lo tanto, presentan similitudes que pueden confundir.

ORIENTACIÓN PARA EL ESTUDIO

1) Veremos el uso de escalas que en definitiva es principalmente un problema de aritmética

2) También la interpretación de Planos de Arquitectura que como no compete a esta
asignatura, vemos en forma muy somera.
3) La comprensión de Planos de Mensura de propiedad plena y los de subdivisiones Propiedad
Horizontal que en nuestro caso es de fundamental importancia.
4) Interpretar lo que se encuentra graficado en planos catastrales

3-1-0 ESCALAS

3-1-1 Escalas numéricas

Se denomina así a la proporción existente entre las medidas de un objeto y las de su
representación por medio de dibujos, maquetas o de otros modelos de tres dimensiones.

64
 Pueden ser a medidas iguales o de ampliación, de uso frecuente en dibujos de piezas
mecánicas o en carpintería; o de reducción como los mapas de provincias, los planos de
construcción o de mensura, las maquetas o las réplicas en miniatura de automóviles.
La escala es el resultado de dividir las medidas usadas en la representación por las
dimensiones reales del objeto expresando las dos en la misma unidad de medida:

ESCALA -- _ medida en el dibujo_

medida real del objeto

Sin embargo, estamos acostumbrados a ver en planos y mapas esos cocientes en la forma:
ESCALA 1:50000 ESCALA 1:100 o sea 1 dividido por un divisor - 1 : divisor
Así que la ecuación anterior nos queda:

ESCALA -- _medida en el dibujo_ -- _ 1

medida real del objeto divisor

EJEMPLOS:

1) En un mapa de carreteras cuya escala es 1:1.000.000 la distancia entre dos localidades

aparece midiendo 12,7 cm. y se desea conocer la separación real entre los dos lugares.

Si volcamos los datos en la fórmula _medida en el dibujo_ -- _ 1

medida real del objeto divisor

En este caso, conocemos la escala y lo que tenemos que determinar es la medida real del
objeto, o sea, la distancia en el terreno, tendremos:
12,7 cm _ -- _1
medida real del objeto 1.000.000

Pasando a un lado y al otro del signo igual (recordemos de la escuela secundaria que lo
que estaba dividiendo pasará multiplicando) tendremos:

1 X medida real en el terreno -- 12,7 cm x 1.000.

Pasando ahora los 12,7 cm. hacia la derecha del signo igual, queda:
medida en el terreno = 1.000.000 X 12,7 cm. = 12.700.000 cm. = = 127 Km.

2) En un plano de una construcción un detalle de un edifico aparece dibujado con un largo

de 7,7 cm. y sabemos que en el lugar tiene 38,50 m. Calcular la escala.

Si volcamos los datos en la fórmula ESCALA -- _medida en el dibujo_ -- _ 1

medida real del objeto divisor
tendremos: ESCALA -- _7,7 cm _ -- _ 1 ESCALA = 1: 500
3850 cm 500

3) Sabiendo que la distancia aproximada entre Río Cuarto y Santa Fe en línea recta es de 450
Km. y aparece en un mapa representada por 67 mm. Calcular la escala.

Si volcamos los datos en la fórmula ESCALA -- _medida en el dibujo_ -- _ 1

medida real del objeto divisor

65
 Tendremos: _medida en el dibujo_ -- _ 1
medida real del objeto divisor

Reemplazando por valores: _450 Km_ -- _ 1

67 mm divisor

Para calcular la incógnita que es el divisor invitamos los dos cocientes:

_ 67 mm_ -- divisor
450 Km

Necesitamos convertir una de las medidas a la unidad de la otra.

Si adoptamos Km. como en la primera, tendremos que 67mm se transforman en 0,067m y
por lo tanto equivalen a 0,000067 Km con lo que queda :

67 cm_ -- divisor -- 0,000067 Km -- 6.716. 418

450 Km 450 Km

Aproximadamente ESCALA = 1: 7.000.000

4) Determinar con qué medida se debe representar en un dibujo una distancia de 29 metros
empleando una escala de 1: 100

Si volcamos los datos en la fórmula ESCALA -- _medida en el dibujo_ -- _ 1

medida real del objeto divisor
tendremos: _1 _ -- _medida en el dibujo _
100 29 m

29 m = medida en el dibujo = 0,29 m = 0,29 cm. medida en el dibujo 29 cm o 0,29 m

100

3-1-2 Cuando la Escala es más grande o más chica

Como se escribe ESCALA -- 1

divisor
O sea que:

CUANDO MÁS GRANDE ES EL DIVISOR MAS CHICA ES LA ESCALA

Eso es porque la misma es el resultado de una división.
Así, entre
ESCALA -- 1_ y ESCALA -- 1
50 100

Será mayor la primera (si se hace la división el cociente es 0,02) que la

segunda (ya que dividiendo da 0,01)

3-1-3 Escalas gráficas comunes

Existen diversos tipos de escalas gráficas. Veamos:

66
En muchos casos de dibujos que representan porciones relativamente grandes de territorio la
escala aparece indicada en forma gráfica como una pequeña reglilla de acuerdo con el dibujo.
En ese caso, se procede de la siguiente forma
1- Se mide en el dibujo la distancia que se quiere conocer, ya sea con una regla
común o preferente con una tira de papel en la cual se marcan los puntos extremos.
2- Si la escala gráfica tiene graduaciones en toda su extensión se hace coincidir la
primer marca de la tira de papel o el origen de la regla usada y se verifica si la
segunda marca es menor que el dibujo de la escala. Si es así, se lee la cantidad de
kilómetros.
ESCALA GRAFICA

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Km

Longitud sobre el dibujo

RESULTADO 62 Km

3- En el caso de que sea mayor, se señala el fin de la escala gráfica en la regla o en

la tira de papel y esta marca se lleva hasta el origen de la escala y se repite hasta que
el último tramo caiga dentro de la escala.

La suma de kilómetros de todos lo que tramos es la distancia buscada.

Cuando en el dibujo de la escala gráfica, a la izquierda del cero hay un adicional con
graduaciones más pequeñas, por ejemplo a la derecha de 10 en 10 Km. y a la izquierda de a un
Km. tendremos de nuevo dos posibilidades:
ESCALA GRAFICA

10 5 0 10 20 70 80

Longitud sobre el dibujo

RESULTADO 73 Km

4- Que la longitud entre las marcas en la regla o en la tira de papel es menor que el
tamaño de la escala en cuyo caso se hace coincidir la marca de la derecha con un
número redondo de Km., por ejemplo, si llega a estar entre 70 y 80 adoptaremos 70
de modo que sobre a la izquierda una parte que marcará la cantidad de a un Km., por
ejemplo 3, la distancia será 73 Km. como se ve en el dibujo.

67
 5- Si la longitud entre nuestras marcas supera la de la escala se procede como en el
punto 3.

3-1-4 Escala gráfica de Google Maps

Medidas argentinas Medidas argentinas

de a 100 metros o kilómetros de a 100 metros o kilómetros

Medidas norteamericanas Medidas norteamericanas

en pies o millas en pies o millas
Ejemplo:

Como queremos obtener la medida en el terreno en metros (que denominaremos X)

usaremos los segmentos entre los trazos verticales superiores (medidas argentinas).

Supongamos que dice 500 m (metros) y que entre los límites medimos con una regla 17
mm (milímetros). Quiere decir que 17 mm representan 500 m

Si ahora medimos con la regla distancia que nos interesa en el plano o fotografía y
encontramos 78 mm tendremos:

500 m -- _X m _ despejando X -- 500 m por 78 mm -- 2294 m

17 mm 78 mm 17 mm

3-2-0 REPRESENTACIONES GRÁFICAS

Se puede hacer una primera clasificación de acuerdo con la escala o proporción existente
entre las medidas del objeto y las de la representación y otra, en que se diferencian por el
mayor parecido o por el mayor simbolismo utilizado o realismo.

3-2-1 Mapas
Denominaremos mapa a los dibujos cuyo denominador o segundo número sea igual o
mayor de 500.000, por ejemplo:
ESCALA 1:1.000.000 como muchos mapas de rutas. Se destaca el simbolismo que lleva a
representar a las ciudades por círculos de tamaño proporcional a su importancia.

68
 Otros símbolos suelen ser las líneas que en mapas a colores se dibujan en azul o las
graduaciones de colores en los mapas "físicos" van desde blanco, marrón cada vez más claro
hasta verde que corresponden de mayor a menor altura del terreno.
Otros ejemplos: ESCALA 1:750.000 ESCALA 1:5.000.000 como los mapas escolares.

3-2-2 Cartas
La escala tiene como divisor o segundo número uno menor de 100.000 y en general mayor
a 5.000 (por ejemplo, la ESCALA 1:25.000) como sucede con las publicadas por el Instituto
Geográfico Militar, que se destacan por su riqueza en cuanto a los detalles incluidos pese a que
no estén actualizadas.
En escalas de 1:10.000 hay dibujos que entran en la categoría de planos y no de cartas
porque son poco detallados como los planos catastrales rurales de la Provincia de Buenos Aires
y, en cambio, hay cartas con escala de 1:5.000 de ciudades minuciosamente detalladas.
Lo que diferencia fundamentalmente a una carta de un plano o de un mapa (además del
divisor de la escala) es que contiene muchísima más información y generalmente no está
destinada a un único fin sino que puede servir para múltiples propósitos.

3-2-3 Planos
Están siempre destinados a representar el objeto para analizarlo con mucho más detalle y
desde un punto de vista definido: edificación, mensuras, loteos, instalaciones, subdivisiones en
propiedad horizontal, construcción de carreteras, características topográficas de un terreno o
máquinas (cuyo caso no es de nuestro interés).
Salvo casos excepcionales como los planos catastrales que pueden tener una escala
1:10000 o en caso de campos muy grandes, las escalas suelen ser de entre 1:100 y 1:1000
para catastro o agrimensura y con mucha frecuencia de 1:100 o 1:50 para construcciones e
instalaciones de las mismas.
Los símbolos empleados son mucho más realistas que en el caso de cartas o mapas.

3-2-4 Sistemas de representación gráfica

Denominamos de esta manera al método empleado para representar a un objeto mediante
un dibujo.

En todos los casos, se trata de dibujos basados en procedimientos que han sido
estudiados y desarrollados dentro de la rama de la matemática denominada Geometría

69
Descriptiva y Proyectiva, pero para nuestro uso bastará con el breve detalle que haremos al
estudiar las diferencias entre los que se emplean:

Proyecciones acotadas o de planos horizontales acotados para dibujos o planos de

catastro o agrimensura

Método Monge o de vistas perpendiculares y ocasionalmente perspectivas en planos o

dibujos de arquitectura y de instalaciones.

3-2-5 Material utilizado para planos

En los planos que vamos a describir a continuación nos encontraremos con dos etapas que
todavía coexisten: los dibujados en originales y con copias denominadas heliográficas y los
generados por computadora.
En general los originales quedan depositados en las reparticiones públicas ante las que se
presentan los planos para su aprobación y lo que se usa son las copias con los sellos de
aprobación o visación.

Planos dibujados en originales y con copias

El original se dibuja sobre papel, tela o plástico transparente en forma manual o
actualmente mediante el uso de computadoras e impresoras de gran tamaño (ploter).
Las copias se obtienen en papel que tienen una cara bañada con una tinta especial.
Estando esta cara en contacto con el original se hace pasar la luz de una lámpara especial
(antiguamente se usaba directamente rayos solares y por eso se denomina al papel
heliográfico).

La luz pasa por las partes sin dibujo del original y al incidir en la tinta especial esta queda
transparente, pero al no poder pasar por líneas dibujadas estas quedan también trazadas en la
copia, que se hace pasar por vapores de amoníaco para queden fijadas.
Los colores de estos dibujos son: rojo oscuro para las líneas y muy claro como fondo, azul
oscuro con fondo azul claro y ocasionalmente sepia o negro.

70
3-2-6 Planos generados por computadora

En este caso además de imprimir el original transparente se imprimen dibujos en papel

blanco en reemplazo de las copias heliográficas.

En muchas jurisdicciones solamente se permite presentar planos de esta forma, pero los
ya existentes en copias heliográficas siguen y seguirán siendo válidos.

3-3-0 PLANOS DE CONSTRUCCIÓN

Una primera clasificación nos permite agrupar por un lado a los que describen
construcciones y/o instalaciones y por otro a los planos que se relacionan con aspectos
catastrales, dominiales y topográficos.

3-3-1 Plano de obra

Funciones del Plano de obra:
Sin entrar en detalles que serán estudiados convenientemente y con el necesario
detenimiento en otra asignatura, mencionaremos brevemente algunas funciones del plano de
obra ya sea que represente edificios destinados a uso residencial, comercial, industrial, etc.,
según que pertenezcan a uno de los dos tipos siguientes

1) Plano de obra a construir de acuerdo al proyecto realizado por el profesional que lo

firma, ajustado a las normas vigentes para el lugar en que la misma se emplazará y que
tiene como objetivo que la autoridad correspondiente apruebe su ejecución. Puede
tratarse de una edificación en un terreno baldío, de una ampliación o de una refacción y
tiene las siguientes características:
a) Grafica la forma y en escala las dimensiones de las diferentes partes del edificio.
b) Por medio de las acotaciones explicita numéricamente esas dimensiones.
c) Establece el uso al que estará destinada cada dependencia del edificio.
d) Define por medio de la ubicación de puertas y ventanas la vinculación, acceso,
iluminación y ventilación de cada parte del edificio, y el uso al que se la destina..
e) Los planos de obra son controlados por los municipios de acuerdo a sus propias
normas pero la pauta más general es que para hacer una construcción nueva o una
ampliación de una existente se debe presentar por medio de un Arquitecto, Ingeniero
o Técnico (Maestro Mayor de Obra) un legajo con diferentes elementos, entre ellos el
Plano de Obra a construir Cuando este legajo es aprobado recién entonces se puede
iniciar la edificación, pero es muy frecuente que los propietarios construyan sin hacer
este trámite

2) Plano conforme a obra o para empadronamiento de acuerdo a lo edificado en el

inmueble para el registro en la municipalidad correspondiente de una obra construida con
o sin permiso y tiene las mismas características que vimos en el caso anterior y debe
estar firmado por el profesional que intervino, el propietario del bien y con sellos de la
autoridad municipal correspondiente.

Una de las advertencias que se puede hacer es que frecuentemente los edificios crecen con
ampliaciones que no figuran en el último plano aprobado o registrado.
En este caso, si la edificación es detectada por la autoridad municipal o si se quiere vender
con un crédito bancario o subdividir en Propiedad Horizontal, se debe presentar un trámite en la
municipalidad para incorporar o empadronar lo construido sin permiso.

71
 Una de las advertencias que se puede hacer es que frecuentemente los edificios crecen con
ampliaciones que no figuran en el último plano aprobado o registrado Deben tenerse en cuenta
tres cosas:

a) Probablemente habrá multas y es posible que haya que pagar tasas e impuestos por
incremento del valor de la propiedad.

b) En algún caso puede que sea más caro lo que hay que pagar que el valor de lo construido
sin permiso.

c) También puede suceder que la municipalidad intime a demoler la edificación sin permiso y
por lo menos en la provincia de Buenos Aires los tribunales en muchos casos han dado la razón
a la demolición al menos parcial.

Por esto es que es muy importante si hay edificaciones comprobar si hay planos de obra, no
sea que al comprador lo obliguen a pagar un suma elevada por multas o a demoler.

3-3-2 Formato de un Plano de Construcción

Existen reglamentaciones en cada jurisdicción municipal que especifican qué elementos se

deben incluir en un plano de construcción y de qué forma y en qué lugares se los debe dibujar;
pero, en general, no difieren demasiado.

FACHADA CORTE AA

PLANO DE OBRA ...

PROPIEDAD DE

B CORTE BB IDENTIFICACION DE LA
PROPIEDAD

CROQUIS
DEL
TERRENO SUPERFICIES

A A
FIRMAS
NOTAS

B
APROBACIÓN
PLANTA PLANTA TECHO

72
3-3-3 Carátula

Es lo contenido en un rectángulo de 20 cm. de ancho por 30 de altura que siempre se ubica

en el rincón inferior derecho del plano, independientemente del tamaño de éste. En ella, con las
particularidades de las normas de cada jurisdicción, aparecen generalmente las leyendas que
muestra el dibujo:
Número de expediente o trámite
Croquis del terreno: muestra la ubicación del terreno dentro de la manzana o macizo. La
dirección norte es hacia donde apunta la flecha y las medidas se colocan directamente sobre el
dibujo. Las leyendas S/M o S/T significan según mensura (o medición) y según título.
Escala: del dibujo de la edificación que es en casi todos los casos 1:100
Datos y firma del propietario y del profesional actuante
Sellos de aprobación o toma de conocimiento del municipio
Detalle de superficies cubierta, semicubierta y descubierta

3-3-4 Representación gráfica

En el resto del plano se encuentran los dibujos que se basan como dijimos en el sistema
Monge de vistas perpendiculares desde arriba o desde costados o como si estuviera cortado
según los detalles que siguen y también se agregan planillas con información, por ejemplo, de
superficies de iluminación y ventilación de las ventanas que poseen los diferentes ambientes y
otros datos de interés requeridos por la autoridad municipal

3-3-5 Planta
Representa al edificio visto desde arriba pero como si se lo hubiera cortado con un plano
horizontal a la altura de las ventanas como se muestra en la figura que sigue de modo que
éstas quedan representadas, lo mismo que las puertas y (desde luego) las paredes.

Es el dibujo más importante porque es el que brinda mayor información, como el destino y
la acotación de las dimensiones de cada ambiente y los espesores de las paredes.

73
 Además de la Planta Baja, en los edificios con varios pisos se representa una planta para
cada uno, salvo que sean idénticos, pues en ese caso se suele hacer un solo dibujo con la
leyenda PLANTA TIPO PISOS 3, 4,...

3-3-6 Frente
Muestra al edificio como si se lo estuviese mirando la fachada desde la vereda.
Puede haber dos frentes como en el caso de las esquinas y si es un edificio que ocupa
toda una manzana pueden ser más.

3-3-7 Costado
Similar a la vista desde el frente pero mirando desde el interior del lote.

3-3-8 Cortes

74
 Representan al edificio visto desde el frente o desde alguno de los costados pero como si
se lo hubiera cortado con un plano vertical de modo que puedan ver detalles interiores como la
altura de los techos, cielorrasos, cimientos y cargas del techo.

3-3-9 Acotaciones en planos de construcción

Los dibujos, según sea el sistema de representación que se utilice, dan una idea de la
forma del objeto representado.
Pero también es necesario indicar en el dibujo las dimensiones que en la realidad tienen o
tendrán los objetos representados y si bien en los dibujos ejecutados a escala se pueden
calcular de acuerdo a las medidas del dibujo, este modo de hacerlo es engorroso y sobretodo
inexacto.
Por esta razón y para una mayor comprensión, se le agrega al dibujo la información escrita
convenientemente de las dimensiones de lo representado mediante lo que se denomina
acotación.
Así como para planos o dibujos de arquitectura se emplean diferentes sistemas de
representación que para los de agrimensura y catastro, también se emplean diferentes modos
de acotación.
La siguiente figura es un ejemplo de cómo se procede en los planos de arquitectura: allí,
se ven las líneas de acotación en las cuales los extremos se dibujaron con las distintas formas
en uso (flechas, círculos o trazos oblicuos). Los números indican la dimensión (la unidad no se
escribe pues se supone que está expresada en metros).
Los números se deben leer desde la parte inferior cuando son horizontales o desde la
derecha si se los dibuja en forma vertical.
0,20
0,20

0,30 4,30 BAÑO 3,35 0,30

4,29

0,10 1,52
7,20

PASO DORMITORIO
COCINA

2,45

COMEDOR
0,20

75
3-3-10 Leyendas
Se emplean para indicar principalmente el destino de cada local de la edificación y, en
algunos casos, se las puede reemplazar con dibujos simbólicos como de artefactos de baño o
de cocina, camas o mesas con sillas.
También son usadas para definir en la planta de techos, de qué material es éste o para
señalar cualquier otro detalle que convenga aclarar en el plano.
Al igual que los números, las leyendas se deben leer desde la parte inferior cuando son
horizontales o desde la derecha si se las dibuja en forma vertical.

3-3-11 Planos en varias hojas

Para un edificio de gran tamaño puede ser que su representación como Plano de Obra se
ejecute en más de una hoja de conformación similar al modelo que vimos al principio.

3-4-0 PLANOS DE MENSURA – PROPIEDAD PLENA

Para cada clase diferente de tarea de Agrimensura que se realiza sobre una porción de
territorio que abarque en forma parcial o total, uno o varios inmuebles, de propiedad privada o
del estado nacional, provincial o municipal, está previsto emplear el tipo de representación
gráfica que mejor describa el objeto del trabajo.
Por otro lado, para tareas regidas por reparticiones provinciales, es frecuente que las
normas para la confección de los dibujos sean al menos levemente distintas.
Para algunas tareas y en algunas jurisdicciones, el tamaño mínimo puede ser de entre 20
y 22 centímetros de ancho por 30 a 32 de altura.
Cuando el tamaño general utilizado es mayor que dos hojas a lo largo, de ser necesario,
la altura también debe duplicarse.
En los planos cuyo tamaño es de dos o más hojas oficio, la carátula siempre se encuentra
en la parte inferior derecha.
En todos los planos de agrimensura, se encuentra en lugar destacado la escala y el dibujo
del icono que indica la dirección hacia el norte.
Si esta orientación no está dibujada se supone que la dirección norte es vertical y hacia
arriba.

76
 El anterior es un típico de Plano de Mensura: en este caso, de un predio rural que no se
diferencia demasiado, salvo en el tamaño y en la inclusión de un Croquis de Ubicación, de un
plano de ámbito urbano (como las figuras siguientes).
Por otra parte los tres casos graficados son trabajos con diferentes objetivos: la figura de
arriba muestra una Mensura y Subdivisión, las de la página siguen son la primera una Mensura
para tramitar una Usucapión o posesión veinteñal y la siguiente es una Mensura y Unificación o
unión de parcelas.
En todos los casos, encontramos una carátula que como en el caso de los planos de
construcción se ubica en la parte inferior derecha de la hoja, sea cual sea el tamaño de la
misma y luego, la representación gráfica por medio de dibujos.
Recordemos que no en todas las provincias la estructura del plano es la misma y puede
ser que los elementos, por ejemplo la carátula, aparezcan en distinta posición

77
78
 3-4-1 CARÁTULA
A continuación se indican los elementos que suelen aparecer en la carátula, aunque no
todos están siempre presentes y su inclusión y distribución dependen de cada reglamentación
provincial:
Número de plano
Por ejemplo 45-343-62 significan municipio- número del plano para ese municipio
dentro del año – año.
En distintas provincias puede haber diferentes formas de numerar los planos
Provincia
Partido o Departamento Catastral
Lugar
Nombre del pueblo o ciudad y en algunos casos nombre de la calle y número.
En inmuebles rurales se indica cerca de qué ciudad o pueblo se encuentra.

Objeto: mensura para:

* Modificar los límites materializados para adecuarlos a los títulos,
* Corregir la descripción que conste en los títulos de propiedad para conformarlos a la
realidad territorial,
* investigar y determinar material y jurídicamente los límites correctos entre dos o más
inmuebles cuando, por inexistencia de títulos, imprecisión, o indeterminación de los
existentes, estuviesen confundidos;
* Mensura Administrativa: tendiente a deslindar Dominio Público o Privado del Estado,
ordenado por el Poder Ejecutivo.
* Fijar materialmente en el terreno los límites de un inmueble, mediante mojones,
conforme al título respectivo. También recibe la denominación de Certificado de
deslinde y amojonamiento.
* Ubicar el inmueble según título y determinar su ocupación actual en preparación de
acciones reales o posesorias.
* Unión, unificación, reunión de varias parcelas en una sola.
* División o Subdivisión de una parcela en varias
* Subdivisión para someter al régimen de la Ley 13512 de Propiedad Horizontal un
edificio construido, en construcción o a construir.
* Ratificación de subdivisiones en Propiedad Horizontal.
* Mensura o (relevamiento o levantamiento) para constituir el Estado Parcelario

79
Propietario o Propiedad de
Se menciona al menos uno de los inscriptos en el registro provincial de propiedades
como conste en el mismo. Si son varios puede figurar uno agregando “y otros”.
Pretende prescribir
En el caso de mensuras para trámites de usucapión o posesiones veinteñales se indica
en este sitio el nombre de quien pretende adquirir por este medio la propiedad.
En este caso, el nombre del propietario que figura inscripto en el correspondiente registro
provincial de propiedades y la identificación de esta inscripción ya sea en Folio Real o de
otra manera se agregan en otra parte de la carátula.
Denominación del bien
Según su Nomenclatura Catastral y su Título de Propiedad.
Estas denominaciones pueden aparecer en lugares diferentes y también en sitios
distintos la que el inmueble tenía antes y la que tendrá después de la Mensura si es que
cambia.
Inscripción de Dominio
Ya sea en Folio Real (Matrícula) o de otra forma que figure identificada en el
correspondiente registro provincial de propiedades.
Profesional actuante
Infraestructura de servicios
Indicadores urbanísticos
Usos permitidos y prohibidas
Densidad de población en inmuebles urbano
Notas aclaratorias
Restricciones al dominio o de otro tipo
Sello de aprobación de la repartición correspondiente
Siempre figura pero en que lugar depende de cada provincia

3-4-2 Representación gráfica

En el resto del plano aparecen los dibujos que en este caso, corresponden al sistema que
en Geometría Descriptiva se denomina Proyección Acotada o de planos acotados.
En este sistema el objeto a representar, la porción de territorio afectada por la operación
de mensura, aparece como se ve verticalmente desde arriba como la planta de los planos de
construcción y no se muestran vistas de del frente o cortes.

80
 Estos dibujos presentan al inmueble como está en el momento de hacer la medición con el
máximo de detalles, medidas lineales, angulares y de superficies, linderos y tipo de elementos
físicos que lo delimitan

Esto es lo que se ve mirando “a vuelo de pájaro”

Esto es lo que se dibuja en el plano de mensura

3-4-3 Dibujo de la Mensura

Es el componente principal de la representación gráfica y en él se detallan:
 La ubicación de los límites físicos del inmueble sobre el territorio y si no es
coincidente la que hubiera correspondido según la descripción que hace su título
de propiedad.
 Su medidas lineales, angulares y de superficie.
 Su nomenclatura o denominación catastral y las correspondientes a las parcelas
linderas o, en planos muy viejos, la referencia al propietario de las mismas al
momento de ser confeccionado el plano.
 El dibujo de la silueta de la planta baja de las edificaciones existentes que
aparecen rayadas.
 Los anchos de las calles que limitan con el bien y, si lo tienen, su nombre.

81
  (La leyenda “DIBUJO DE LAMENSURA” generalmente no se escribe).
 En inmuebles rurales también se representan por medio de símbolos los molinos,
cursos o espejos de agua, árboles, silos, alambrados internos, etc.
 También en inmuebles rurales se incluye un croquis de ubicación con referencia a
caminos y algún pueblo

3-4-4 Escala
Es la que corresponde al dibujo de la mensura que describimos precedentemente

82
3-4-5 Símbolos utilizados en planos de agrimensura

0,15

0,30
Borde de pared
PARED MEDIANERA Eje medianero (Límite entre parcelas)
ENCABALLADA
Borde de pared

0,15
columna de refuerzo
encaballada Borde de pared y Límite entre parcelas

PARED DIVISORIA A UN SOLO LADO Borde de pared

0,12
DEL LIMITE ENTRE PARCELAS

0,20
PARED DIVISORIA NO CENTRADA 0,05 Borde de pared
RESPECTO AL EJE DE Límite de parcela
LIMITE ENTRE PARCELAS

0,15
Borde de pared

LIMITE ENTRE PARCELAS

MATERIALIZADO POR UN ALAMBRADO

LIMITE ENTRE PARCELAS

MATERIALIZADO POR CERCO VIVO

M. Hnc
MM
De hormigón
De madera MH
MM mm De hierro
M.M m.m.
MH mh
.
M.H. m.h.
MOJONES mf

PARCELA CUYOS LIMITES NO ESTAN

MATERIALIZADOS EN EL TERRENO

83
 MOLINO PARA AGUA
3,50

1.60
SILOS

6,40
1,80

4,55
ARBOLES

2,12

0,30
EDIFICIOS
5,20

LINEA DE EDIFICACION - PARTE INTERIOR DE LA MANZANA

3-4-6 Acotaciones
Hay una principal diferencia entre la forma en que se acotan las dimensiones en los
dibujos de agrimensura con respecto a la manera utilizada en los de arquitectura que se ve en
todos los ejemplos precedentes:
En las mensuras no se emplean líneas de acotación con flechas para señalar la distancia
sino que se coloca el número que la expresa directamente sobre su dibujo con excepción del
caso de espesores de paredes.
Los números y cualquier leyenda que se colocan en los planos de mensura siempre se
leen desde abajo o desde la derecha del mismo.

3-4-7 Balance de superficies

Muestra la comparación entre la superficie encontrada en el territorio según mensura, la que
corresponde según su título de propiedad o el plano que originó la parcela y la diferencia entre
ambas.

BALANCE DE SUPERFICIES
2
Superficie según Mensura 467,67 m
2
Superficie según Título _ 467,98 m _ (Puede ser según Plano)
2
Diferencia en más 0,31 m

La palabra según puede que esté reemplazada por “S /” (S /Título) (S /Plano)

84
3-4-8 Orientación
Siempre aparece y en muy forma destacada en los planos de mensura la flecha que señala
al norte.

3-4-9 Croquis según título o plano anterior

Se trata de un dibujo esquemático con la forma aproximada del inmueble sin escala exacta
y menor que la del dibujo de la mensura y que contiene además la indicación de las medidas,
los linderos y la denominación que indican su título de propiedad o el plano que originó la
parcela, lo que sea más reciente.

(Puede decir según Plano en lugar Título)

3-4-10 Croquis de ubicación

Sirve, en los planos de predios rurales, para ayudar a encontrar la finca en el lugar.
No se usa en zonas urbanas donde se puede llegar hasta la parcela guiándose por las
calles que rodean a las manzanas o a las quintas

85
3-4-11 Antigüedad del plano de mensura

El plano de mensura contiene información de una operación cuidadosa que consiste en

investigar y comparar los límites materiales y jurídicos de un inmueble con el fin de determinar
las correcciones que, si es necesario, deben hacerse sobre el terreno o sobre los títulos de
propiedad.
Pero con el transcurso del tiempo, se construyen nuevas paredes, se plantan nuevas
marcas o las antiguas desaparecen tanto en el bien en estudio como en los linderos, por lo que
los planos muy viejos pierden confiabilidad en proporción con el paso del tiempo.

3-5 PLANOS DE MENSURA – PROPIEDAD HORIZONTAL

Un cuarto tipo de Plano de Mensura es el que graficaba las subdivisiones bajo el régimen
de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal que presenta particularidades que cubren aspectos
específicos de estas subdivisiones y en los cuales se deberán introducir modificaciones para
adaptarlos a lo dice el nuevo Código Civil.
Los planos de Ratificación (ratifican la afectación de la parcela al régimen de Propiedad
Horizontal pero modifican a una o más unidades de usos exclusivo y en algunos casos a partes
comunes) son iguales a los de la subdivisión original en Propiedad Horizontal y solamente se
diferencian por aclarar que se trata de esta operación y por una nota que detalla cuales son
modificaciones.
Habida cuenta que la Ley 13512 desaparece reemplazada por los artículos
correspondientes del nuevo Código Civil, seguramente se producirán cambios en las
reglamentaciones que los regulan en cada provincia y que afectarán lo que se muestra a
continuación

3-5-1 Segunda carátula

En estos planos aparece una segunda carátula a la izquierda de la que hemos descrito
para todos los planos de mensura, en general de una sola hoja salvo para parcelas de mucha
superficie, la cual no es otra cosa que la representación de la mensura del inmueble previa a la
subdivisión que se hará de su edificación, de acuerdo con lo que establece la ley mencionada y
las normas adicionales que fija cada provincia o la ciudad autónoma de Buenos Aires, que
pueden determinar que alguno de los elementos integrantes de las dos carátulas aparezcan en
lugares distintos de las mismas o con denominaciones ligeramente diferentes.

86
 En las dos carátulas, en especial en la primera, existen notas que pueden ser de la mayor
importancia como la fijación de restricciones o de servidumbres que deben cumplir unas
unidades de dominio exclusivo respecto de otras.

3-5-2 Parte referida a la subdivisión

En el resto del plano encontraremos los dibujos de las distintas plantas del edificio tal
como se las subdivide de acuerdo con lo que determinan la Ley nacional 13.512 y las normas
adicionales de cada jurisdicción provincial o de la ciudad autónoma de Buenos Aires y las
planillas de superficies comunes, que indican la composición de la superficie de cada unidad
funcional discriminada por los polígonos que la integran y si se trata de cubierta, semicubierta,
descubierta o superpuesta por otro y en caso de existir, otra planilla similar para las unidades
complementarias.

3-5-3 Planillas
Sintetizan las superficies de parciales y totales de los polígonos comunes y de los
correspondientes las unidades de uso exclusivo discriminando entre las que son cubiertas,
semicubiertas y descubiertas.
De estas planillas se extrae la descripción de las unidades funcionales o complementarias
que se detallarán en los títulos de propiedad o en el Reglamento de Copropiedad y
Administración.

87
3-5-4 Representación gráfica de la subdivisión
Dado que lo que se subdivide es un edificio, puede generarse alguna confusión entre el
plano de obra y el de Propiedad Horizontal, por lo que compararemos cómo aparecen las partes
en uno y en otro.
En los dibujos que siguen a continuación, mostramos: a la derecha, una perspectiva
simplificada de un edificio de varios pisos; a la izquierda -también en perspectiva- la planta de
uno de sus pisos cortada por un plano horizontal a la altura de las ventanas.

En el plano de construcción esa planta se dibuja de la siguiente forma:

COCINA COCINA
0,20
T

DORMIT. DORMIT.
3,50

BAÑO BAÑO
3,50

8,50 2,50 8,50

0,20
3,00

3,00

HALL PASO HALL

PLANTA TIPO PISOS 2º AL 6º

En la subdivisión se representan los polígonos de uso exclusivo sin las paredes
internas y con línea gruesa y los polígonos de88
superficies comunes con línea fina.
 De esta forma, la representación de la subdivisión aparece como sigue

AIRE
3,30 3,30
Y LUZ
2,00

2,00

0,30

AIRE AIRE
6,50

4,30 4,30
Y LUZ
Y
6,50

POLIGONO
LUZ POLIGONO 0,15 04-02
04-01
2,50
7,00

.50 3,00
7,00
2,50
.50

0,90
.40 CUB
COMUN
2,50
2,00

8,50 3,00 8,50

PLANTA 4º PISO + 10,50

89
 En el dibujo anterior de la Planta 4º piso aparece sobre la izquierda un símbolo (que
mostramos al costado más en detalle) que indica la presencia de un conducto para tubos de
ventilación, cloacas o agua corriente.

.50

.50
.40

3-5-5 Simbología
Para aclarar la mayoría de los símbolos que se usan en un plano de Propiedad Horizontal
mostraremos un ejemplo en el cual aparecen:
A: la parte de una edificación que es superficie cubierta pues tiene techo y está rodeada
totalmente por paredes;
B: una parte de la misma edificación pero de superficie semicubierta, es decir, que tiene
techo pero no está rodeada totalmente por paredes;
C: un patio o superficie descubierta en la cual no existe construido el muro de separación
entre la parte que corresponde a la edificación delantera y la trasera, aunque desde luego
debe estar prevista en el plano su ubicación para el caso de que alguno de los
propietarios lo quiera materializar;
D: una segunda edificación que corresponde a otra unidad de dominio exclusivo y por lo tanto
a otro polígono;
E: el pasillo común de acceso compartido por la unidad funcional delantera y las que se
encuentran en la parte posterior del terreno y cuyo muro derecho está sólo parcialmente
construido y el resto sólo previsto en el plano de subdivisión.

90
 En el plano de Propiedad Horizontal encontraremos:

0,15
22,34
1,00

22,34 PASILLO COMUN DESCUBIERTO

7,00 3,00
0,15

10,00
0,30 0,15 POLIGONO
4,85

2,00
POLIGONO
00-02
00-01

7,35
7,35

1,20

7,35
CALLE

5,80 5,35 PATIO

4,00 PATIO
2,50

1,80
PATIO
2,50
2,50

0,15

10,00
1,80 4,00 4,20
LM

3-5-6 Línea gruesa

 Indica los límites del polígono que es parte o el total de una unidad de dominio exclusivo,
ya sea funcional o complementaria.
 Siempre señala la parte interior de las paredes porque el polígono está libre de ellas.
 Si es de trazos cortos iguales como la que separa los dos patios, el muro está previsto al
momento de ejecutarse el plano pero no construido. Cualquiera de los propietarios
puede exigir que se construya a costo de todos los dueños de los polígonos colindantes.
 Solamente se pueden subdividir mediante muros previstos no construidos en las
superficies descubiertas.

3-5-7 Línea fina

Señala los límites de polígonos o superficies de propiedad común y cuando se usa de este
modo también puede ser llena si se trata de una pared existente o de trazos cortos iguales
cuando representa muros previstos.
 Se emplea también para separar dentro del polígono las superficies cubiertas,
semicubiertas o superpuestas; señalan siempre el exterior de la pared.

91
  .Para definir el límite de la parcela con la calle (sobre la Línea Municipal) siendo su
trazo continuo y con la leyenda LM.
 Para indicar los ejes medianeros o límites de la parcela con las colindantes, en
cuyo caso es de trazos largos y cortos alternados

3-5-8 Superficies descubiertas

Las figuras que representan superficies descubiertas llevan leyendas que las identifican y
señalan esa característica (patio, terraza, descubierto común, patio exterior).
Cuando se trata de una superficie descubierta común esta circunstancia se debe colocar
en el plano como PATIO COMUN o bien DESCUBIERTO COMUN .

3-5-9 Superficies semicubiertas

La figura cruzada por dos diagonales de línea fina representa una superficie semicubierta,
que tiene techo pero no está completamente cerrada por paredes.
Si esa superficie es común, se debe agregar la leyenda COMUN

3-5-10 Superficies cubiertas

La figura dentro del polígono que no lleva ninguna leyenda se presume que es cubierta.
En este caso, si esa superficie cubierta es común se debe colocar la leyenda CUBIERTO
COMUN.

3-5-11 Acotaciones
A diferencia con la forma de acotar que se usa en los Planos de Obra, en todos los planos
de mensura, el número está sobre la representación y no se emplean líneas de acotación
pero además en Propiedad Horizontal deben diferenciarse las medidas totales del polígono con
las parciales. .
Para las medidas totales como el 10,00 el 7,35 con números de mayor tamaño que las
parciales y con una línea por encima o por debajo, lo que corresponda para que quede del lado
interior del polígono.
Los ángulos se expresan en grados y minutos sexagesimales y se dibujan apuntando
hacia el vértice (como 90º 48’).
Las medidas parciales como 5,80 o 4,20 se dibujan con números más pequeños

92
3-5-12 Superficies superpuestas – escaleras y rampas
En el dibujo siguiente se ve en perspectiva una escalera que corresponde a un polígono
del piso superior, sombreado en rojo al igual que los escalones (o de gris muy oscuro si se
imprime en blanco y negro).
El caso de una rampa es prácticamente igual a una escalera.
En el dibujo se ve que en el polígono superior aparece un hueco (en blanco) que es el
vano de la escalera y que casi siempre es más corto que la superficie horizontal de los
escalones sumada y ese vano de la escalera se computa como parte del polígono del piso
superior.
Si bien esa superficie horizontal de los escalones sumada se podría dibujar superpuesta a
su propio polígono, la reglamentación indica que se la dibuje superponiéndola con el dibujo del
polígono inferior sombreado en color claro.
Esta superposición, en el dibujo es la superficie ABCD,

A continuación mostramos el mismo caso pero como si miráramos perpendicular a la pared

y luego mirando verticalmente desde arriba y como se representa en el plano de subdivisión
93
3-5-13 Superficies superpuestas – entrepisos
En la figura que sigue a continuación se ve en perspectiva como entre el piso y el techo de
los dos polígonos hay lo que si fuera en una casa común llamaríamos altillo.

Esto es común en galpones y talleres y suelen destinarse a oficinas, depósitos, bauleras y

en algunos edificios, cuando tienen suficiente altura, a cocheras

Si este entrepiso está cerrado por una pared situada ente los puntos GHIJ (con puerta y en
algún caso ventanas), esta superficie será un polígono como los que pertenecen a las plantas o
pisos normales del edificio.

En el caso de que no exista esa pared se considerará como una superficie superpuesta.

94
 Se ve que a la izquierda esa superficie HGPO se superpone sobre su propio polígono por lo
que se denomina entrepiso interior (en el dibujo la figura LKCD).
Si el entrepiso también se prolonga hacia a la derecha como la superficie POMN se
superpone sobre un polígono que no es el propio y en este caso se denomina entrepiso
exterior (en el dibujo la figura DCQR).

A continuación se muestra el mismo caso pero como si la edificación estuviera cortada con
un plano vertical

Proyección Proyección
entrepiso interior entrepiso exterior

Finalmente mostramos a continuación como aparecen las superficies superpuestas en el

caso de entrepisos.
Desde luego que en algunos casos tendremos solamente un entrepiso con proyección sobre
su propio polígono, en otros casos solamente la superposición sobre el lindero y en finalmente
en otros podrá darse la superposición tanto sobre propio polígono como sobre el lindero

95
3-6-0 PLANOS CATASTRALES

3-6-1 Planos de manzanas

Para inmuebles ubicados en zonas urbanas tienen un interés particular porque muestran
en forma muy fácil de entender el bien que nos interesa con sus medidas lineales y de
superficie, cuáles son sus linderos y qué dimensiones tienen, las distancias hasta las esquinas y
los nombres y anchos de calles.
En manzanas subdivididas hace muchos años puede suceder que no coincidan para un
mismo inmueble los números de parcela según catastro con los de lote según título.
En esos casos el número de parcela aparece dentro de un círculo y siempre arranca con el
1 en el vértice más cercano a la dirección norte y los que siguen lo hacen como el giro de las
agujas de un reloj, mientras que los lotes se numeran con números o con letras sueltos y no hay
una pauta para el primero o como se gira para los siguientes.

96
97
3-6-2 Planos Catastrales - zona urbana y parcelas rurales
En el dibujo siguiente, se ve parte de una hoja catastral con dibujo de manzanas de unos
cien metros de lado y parcelas rurales de tamaño intermedio y dibujada en escala 1:10.000, es
decir que cada centímetro del dibujo representa 10.000 en el terreno, o sea, 100 metros.
En algunos casos, estas hojas son de aproximadamente un metro de lado.

98
3-6-3 Planos y mapas bajados de Internet
Pasos para obtener un mapa.

1 - Abrir https://maps.google.com.ar/

2 - Debajo de la palabra haga clic e para obtener un

recorrido y elija si en auto o a pie con los dos iconos
3 - Aparecerán dos rectángulos

4 - Coloque en el de arriba la dirección desde donde quiere salir y en el de abajo aquella a la quiere
ir. (Para esta tarea conviene que esta segunda esté al menos a unas 30 o 40 cuadras y no en
línea recta, como en el ejemplo). Las direcciones llevan como formato:
Calle y número, ciudad, provincia
5 - Espere y aparecerá a la derecha el mapa con el camino en azul y abajo la explicación de como
llegar a destino. Elija Mapa o Satélite a arriba a la izquierda
6 - Pulse la tecla “ImpPnt” o “ImrPan” (Imprimir Pantalla)
7 - Abra una hoja de archivo Word
8 - Abra el programa PAINT, apriete la teclas “Control” + “V”, luego “Control” + “E” y “Control” + “C”
9 - Vaya a la hoja de Word abierta en el punto 8 y pulse “Control” y “V” y tendrá el mapa en
archivo
.

Pasos para ver un inmueble

1 - Abrir https://maps.google.com.ar/
2 - Elija en lugar de
3 – Pulse Establecer ubicación de casa y en el recuadro que aparece coloque la dirección
La dirección lleva como formato: Calle y número, ciudad, provincia.
4 – Pulsar Página principal

5 - Lo que sigue es como se indicó arriba desde el punto 5.

Dentro del programa PAINT se puede marcar solamente la parte que a uno le interesa,
tipear “Control” + “C”, ir a la hoja de Word y hacer “Control”+“V” con lo cual btienen dibujos como los
de la página siguiente.

Para ello se deben hacer siguientes pasos

a b c
Llevar el cursor al rectángulo pequeño, arriba a la derecha (figura b), que se iluminará al tiempo
que se apaga el lápiz (cuarto a la izquierda en la figura a) y aparecerá en el dibujo un cursor (figura
c)
Pulsar “Control” +“C”, ir a la hoja de Word y hacer “Control”+“V”
101