VALUACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO EN LA ZONA
COMERCIAL DEL DISTRITO Y PROVINCIA DE HUARAZ.
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. PROPIEDAD
Roberto Carlos López Díaz
1.2. SOLICITANTE
Roberto Carlos López Díaz
1.3. SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO
El inmueble relacionado al terreno se encuentra inscrito en la partida electrónica
11304329 de la Zona Registral VII, Sede Huaraz.
1.4. OBJETO DE LA TASACIÓN
Determinar el valor comercial del inmueble,
1.5. MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA
La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú aprobado mediante Resolución Ministerial N°
172-2016-Vivienda y pautas de la S.B.S, y su modificatoria, en consecuencia, es
para determinar el valor comercial y de realización del presente inmueble,
utilizando el método de tasación directa, el cual considera la valorización de cada
uno de sus componentes físicos del inmueble.
1.6. FECHA DE TASACIÓN
14 de Mayo del 2022.
1.7. UBICACIÓN DEL PREDIO
El predio materia de la presente, se encuentra ubicado en la avenida Centenario
N°2656, signado como lote B, sector de Palmira, distrito de Independencia,
provincia de Huaraz, región Ancash.
1.8. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO
De acuerdo al Plan de Desarrollo Urbano 2,012-2022, aprobado con Ordenanza
municipal N° 001-20017-MPH, el inmueble se ubica en Zona RDM-R4
Uso actual del inmueble: El inmueble corresponde a una edificación específica
relacionado a educación superior, actualmente desocupada.
1.9.ÁREA DE LA EDIFICACIÓN EL ÁREA DEL TERRENO
La edificación cuenta con sótano, cuatro pisos y azotea, siendo su área de cada
nivel lo siguiente:
NIVELES ÁREA OCUPADA ÁREA TECHADA ÁREA LIBRE
SÓTANO 514.75 m2 514.75 m2 -0-
1ER 1,082.76 m2 514.75 m2 568.01
2DO 514.75 m2 514.75 m2 -0-
3ER 514.75 m2 514.75 m2 -0-
4TO 514.75 m2 514.75 m2 -0-
AREA TOTAL 3,656.51 m2 2,573.75 m2
Área del terreno: 1,082.76 m2
1.10. LINDEROS Y PERÍMETRO
LINDEROS:
• Por el Frente: 26.88 ml.
• Por la Derecha: 39.82 ml.
• Por la Izquierda: 38.38 ml.
• Por el Fondo: 27.09 ml.
PERÍMETRO: 134.20 ml.
1.11. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO.
DESCRIPCIÓN GENERAL: Se trata de un inmueble constituido por un terreno de
forma regular media trapesoidal en la cual existe una construcción de seis
niveles(1er, 2do,3er, 4to pisos y azotea) con fines de uso educativo de nivel superior.
DISTRIBUCIÓN DE PLANTA:
SÓTANO: En este nivel se ubica un garaje para estacionamiento de vehículos menores,
una escalera para comunicar al 1er piso y rampa de acceso vehicular. s
PRIMER PISO: En este nivel se ubican tres oficinas administrativos, nueve aulas, cuatro
pasadizos, cuatro servicios higiénicos para varones y mujeres, una escalera de llegada
del sótano, y dos escaleras para comunicar al segundo piso,
SEGUNDO PISO: En este nivel se ubican , once aulas, cuatro pasadizos, cuatro servicios
higiénicos para varones y mujeres, dos escaleras de llegadas del primer piso y dos
escaleras para comunicar al tercer piso
TERCER PISO: En este nivel se ubican , once aulas, cuatro pasadizos, cuatro servicios
higiénicos para varones y mujeres, dos escaleras de llegadas del segundo piso y dos
escaleras para comunicar al cuarto piso
CUARTO PISO: En este nivel se ubican , once aulas, cuatro pasadizos, cuatro servicios
higiénicos para varones y mujeres, dos escaleras de llegadas del tercer piso y dos
escaleras para comunicar a la azotea..
AZOTEA: Terraza, poso de luz y dos escaleras de llegadas del cuarto piso.
1.12. CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN
De acuerdo la inspección in situ se describir como las características de la
construcción, las siguientes:
• Cimientos y sobre cimiento:, de concreto ciclópeo, falso piso de concreto simple.
• Estructuras: estructura aporticada con zapatas, vigas, escaleras y techos de losa
aligeradas de concreto armado.
• Pisos: contrapiso de mortero cemento-arena gruesa, pisos en garaje de cemento y
resto de ambientes con cerámicos nacionales y
• cemento frotachado en azotea.
• Muros de ladrillos Tarrajeados y pintadas, revestimiento de mayólica en baños,
cielo rasos tarrajeados y pintadas.
• Aparatos sanitarios: Color blanco nacional con griferías
• Carpintería de madera: contra placadas en puertas interiores
• Herrería: Puertas exteriores y ventanas en general de fierro
• Instalaciones Sanitarias: Agua, desagüe y ventilaciones con tuberías empotradas
• Instalaciones eléctricas: Con tuberías empotradas
1.13. OBRAS COMPLEMENTARIAS
Escaleras de concreto armado y con acabados, rejas frontales que sirven de
protección y ornato del local, asimismo se considera la construcción existente
relacionados a parapetos.
1.14. ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN
Tiene una antigüedad de seis años aproximadamente; considerándose su estado de
conservación como muy buena.
Asimismo, del Anexo I, Tablas N° 02 y 03 relacionados a porcentaje de depreciación
por antigüedad y estado de conservación según el material estructural predominante
para tiendas y oficinas consignadas en la Resolución Ministerial N° 172-2016
publicada en “El Peruano” (23-07-2,016), es de 2%.
1.15. CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO
DEL PREDIO.
El núcleo de la zona comercial, donde se encuentra ubicado el inmueble, no cuenta
con veredas, considerándose como vía pavimentada La avenida Centenario,
contando además con servicios de energía eléctrica pública y privada, red de
desagüe, alcantarillado pluvial, agua potable con sus respectivas conexiones
domiciliarias, redes de telefonía y cables TV.
1.16. SERVIDUMBRES
No presenta ninguna
1.17. GRAVÁMENES Y CARGAS
No existen limitaciones ni condiciones. No existiendo Gravámenes ni hipoteca alguna.
1.18. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN
• Partidas electrónicas
• Auto valúo 2,022
• Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la
Resolución Ministerial N° 172-2016-Vivienda de fecha 23 de julio del 2,016.
II. TASACIÓN
2.1. VALOR DEL TERRENO
Los valores de terreno más cercanos encontrados in situ indican un promedio de
S/ 2,270.00, por cada metro cuadrado.
Valor del Terreno
VT = S/. 2,270 x 1,082.76 m2
VT = S/.2,457,865.20
2.2. VALOR DE LA EDIFICACIÓN
Depreciación por antigüedad y estado de conservación: 2%
VALOR
DESCRIPCIÓN ESTIMADO VALOR DE FACTOR DE VALOR TOTAL
ÁREA (m2)
POR m2 CONST. S/. DEPRECIACIÓN (S/.)
SÓTANO 514.75
563.37 289,994.70 0.01 289,965.71
m2
1ER PISO 514.75
737.87 379,818.58 0.01 379,780.60
m2
2DO PISO 514.75
737.87 379,818.58 0.01 379,780.60
m2
3ER PISO 514.75
737.87 379,818.58 0.01 379,780.60
m2
4TO PISO 514.75
737.87 379,818.58 0.01 379,780.60
m2
SUB TOTAL 2,573.75
1’809,269.02 0.01 1,809,088.11
m2
OBRAS COMPLEMENTARIAS
Escaleras de
concreto
armado, 92.50 m3 108,000.00 0.01 107,989.20
acabados y
barandas
Parapeto
180.40
ladrillo kk, H= 15,334.00 0.01 15,332.47
m2
1.00
Reja frontal
de con
fierros 81.27 m2 22,755.60 0.01 22,757.07
angulares y
tubos
cuadrados.
H=3.00
SUB TOTAL 146,089.60 146,078.74
TOTAL 1,921,358.62 0.01 1,955,166.85
2.3. VALOR DE TASACIÓN DIRECTA
2.1. + 2.2 = S/. 4,413,032.05
2.4. VALOR COMERCIAL TOTAL
Se considera que el Valor de Tasación Directa refleja el Valor Comercial, teniendo en
cuenta la situación actual del mercado inmobiliario.
3. ANEXOS
3.1. Partidas Electrónicas
3.2. Panel fotográfico
3.3. Plano de Distribución
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Huaraz, 24 de mayo del 2022
PANEL FOTOGRÁFICO
