12/6/2016 Introducción

Jorge Andrés Wyld De Nes
 
 
Universidad Francisco Marroquín
Facultad de Derecho
 
 
 
 
Guatemala, diciembre de 1999
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
A mi familia, mis profesores y amigos
 
 
Problemas actuales del Derecho notarial y registral guatemalteco
 
 
 
I.                     Importancia de la actividad notarial y registral en el Derecho guatemalteco
II.                   Problemas contemporáneos en el ejercicio del Notariado
III.                  Urgencia de la Reforma Registral en Guatemala
IV.               Un nuevo ente fiscalizador del Notariado y registros
 
Introducción
 
Tanto los juristas como los usuarios de los servicios registrales y notariales en Guatemala se
quejan continuamente sobre la lentitud y el desorden que causan la falta de seguridad en los
actos y negocios de toda índole. Resulta pues de suma importancia escudriñar con detalle las
causas de esta situación. Mas sería apropiado no sólo estudiar las razones de la debacle, sino
también  proponer  soluciones  concretas.  Al  tener  estos  tres  elementos  en  mente  (causas,
efectos  y  soluciones)  se  podrá  realmente  avanzar  en  cuanto  a  la  problemática  registral  y
notarial.  Así  pues,  se  investigará  la  importancia  de  estas  materias,  los  problemas  que
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actualmente  enfrentan,  las  soluciones  que  otros  han  propuesto,  y  la  creación  de  un  sistema
nuevo de fiscalización.
 
Primeramente  se  tiene  que  hacer  la  pregunta,  ¿cuál  es  la  importancia  o  relevancia  de  estas
dos formas de proveer seguridad jurídica? Podría concluirse que ni el notariado ni el sistema
registral tienen importancia que merezca su existencia, desde un punto de vista utilitarista. Sin
embargo, existe una prueba aún más sobresaliente a la utilidad de las instituciones, cual es si
éstas  permiten  que  se  dé  la  justicia;  y  en  última  instancia  la  libertad.  Si  la  respuesta  a
cualquiera de estas interrogantes fuere negativa, deberíamos detener la marcha y desechar la
institución del notariado y la del registro de nuestra normativa. El resultado de la investigación
fue  que  si  bien  el  sistema  actual  adolece  de  muchas  fallas,  sí  promovería  la  justicia  y  la
eficiencia si existiere un mecanismo de fiscalización administrativo. Durante todo el trabajo se
trató  de  mantener  en  mente  tanto  las  consideraciones  de  utilidad,  como  las  de  justicia,  para
complacer  a  practicantes  y  juristas.  Por  esto  mismo  se  incluyó  fallos  de  la  Corte  de
Constitucionalidad  y  la  doctrina  de  los  autores,  así  como  propuestas  propias  del  autor.  Los
practicantes,  tanto  abogados,  como  notarios,  encontrarán  asideros  interesantes  y  útiles  para
llevar a cabo una práctica basada en principios fundamentales de estas ciencias del Derecho,
cuyo conocimiento resulta necesario, especialmente cuando se enfrenta casos complejos. Los
juristas podrán sentirse satisfechos con saber que el notariado y los registros sí promueven la
justicia, siempre que existan formas de fiscalizar estas actividades.
 
Los problemas y defectos que se encuentran y describen en este trabajo sólo se exponen con
la intención de proponer un debate doctrinario. No se toma en cuenta los avances loables que
recientemente  se  han  dado  en  el  tema  registral.  Esto  se  debe  a  que  éstos  no  se  han
encaminado  a  resolver  los  problemas  de  fondo,  los  cuales  se  tratan  de  esbozar  en  este
estudio. Cabe decir que dichos problemas de ninguna forma son fáciles de resolver, y que han
estado  presentes  desde  hace  mucho  tiempo,  lo  cual  se  trata  de  probar  con  exposición  de  la
historia de las instituciones. Sin embargo, es impostergable sacar a luz y ver claramente cuáles
son los valladares para que el sistema notarial y registral mejore. Nada menos que la vida y el
patrimonio de muchos guatemaltecos está en juego cuando éste no funciona. También resulta
alarmante la falta de propuestas sensatas para acabar con los flagelos que agobian la práctica
y  que,  en  última  instancia,  hace  que  la  comunidad  vea  de  menos  a  los  profesionales  de  la
enoblecedora carrera de Derecho.
CAPÍTULO I
 
Importancia de la actividad notarial y registral en el Derecho guatemalteco
 
Introducción
 
Resulta de mucho provecho tanto para los juristas, como para los profesionales del Derecho,
entender  los  efectos  y  aplicar  las  consecuencias  de  la  actividad  notarial  y  registral  en
Guatemala.  Ambos  surgen  de  la  necesidad  de  seguridad  jurídica  respecto  de  la  interacción
social.  Los  actos  notariales  y  registrales  se  relacionan  con  los  más  variados  aspectos  del
Derecho, en algunos casos dándoles la vida misma. El interés al profesional práctico es que al
saber estos temas a profundidad, podrán planificar mejor su estrategia en procesos judiciales o
en la estructuración de una negociación. Asimismo, podrán encontrar más fácilmente fallas o
errores que hagan nulos muchos actos que sin saberlo podrían dejar pasar oportunidades de
ganar un juicio. Todo esto no en afán de rendir culto al formulismo o formalismo innecesario,
como tantos ignorantemente creen. Al mismo tiempo se resalta lo importante que resulta que el
notariado  y  la  actividad  registral  se  realicen  conforme  a  la  ley;  de  otra  manera  se  estaría

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socavando el mismo fundamento del Derecho: la justicia.
 
1.         La seguridad jurídica
 
1.1       Consideraciones de la Corte de Constitucionalidad
 
Sin tomar en cuenta los peligros que trae un sistema positivista y de constitución escrita –como
el nuestro–, cabe decir que la Constitución establece que es deber del Estado garantizar a los
habitantes  de  la  República  la  vida,  la  libertad,  la  justicia,  la  seguridad,  la  paz  y  el  desarrollo
integral  de  la  persona[1].  Esto  se  debe  a  que  es  natural  que  los  hombres  se  organicen  para
proveerse  de  seguridad  mutua;  en  un  principio,  la  seguridad  física,  y  una  vez  esa  se  ha
logrado, la seguridad de sus derechos, que es una derivación de su propia vida.
 
La Corte de Constitucionalidad se ha pronunciado respecto de la seguridad jurídica en varias
sentencias,  especialmente  en  las  de  amparo[2].  Por  ejemplo,  en  su  primera  sentencia  de
inconstitucionalidad  general[3],  consideró  que  el  Estado  de  Derecho  requiere  que  exista
seguridad jurídica para la convivencia pacífica. Además ha dispuesto que una de las funciones
de la ley es crear seguridad jurídica, cuyo propósito es, entre otros, el de prevenir conflictos.
Las  leyes  existen  para  regular  instituciones  con  normas  precisas;  las  que  dan  certeza  y
seguridad  jurídica  a  las  personas,  a  modo  de  evitar  controversias  innecesarias[4].  La  Corte
sostiene  claramente  que  la  seguridad  es  uno  de  los  principios  contenidos  en  el  artículo
segundo  de  la  Constitución[5].  Este  órgano  jurisdiccional  también  considera  un  punto
interesante,  –piedra  angular  de  todo  sistema  jurídico,  y  posiblemente  de  vivir  en  sociedad–,
cual  es  que  “la  veracidad  […]  es  base  de  la  seguridad  jurídica  de  la  colectividad.”[6].  En  un
voto razonado de Edmundo Quiñones Solórzano de la sentencia del 26 de octubre de 1988[7],
éste  consideró  que  la  Corte  de  Constitucionalidad  debe  defender  el  principio  de  seguridad
jurídica que garantiza la Constitución.
 
Es de suma importancia que la Corte de Constitucionalidad considere la seguridad jurídica con
un  alcance  tan  amplio  en  nuestro  ordenamiento  normativo.  La  seguridad  jurídica  es  un
elemento estructural de la urdimbre de nuestro sistema legal; porque en un sistema donde rige
el positivismo legislativo (contrapuesto a un sistema de precedentes judiciales), es a través de
la  legislación  que  la  seguridad  toma  vida.  Si  las  leyes  son  ambiguas  o  no  contemplan
instituciones que causan seguridad, no habrá seguridad, formalmente hablando. De aquí que
el  análisis  que  se  hace  adelante  sea  mayoritariamente  de  normas  y  de  exposiciones
doctrinarias.
 
 
2.         Efectos del acto fedatario notarial
 
Como se ha visto, la Corte de Constitucionalidad considera la seguridad jurídica como un valor
o  elemento  indispensable  del  Estado  de  Derecho.  Ésta  da  certeza  a  los  actos  y  negocios
jurídicos,  con  lo  cual  las  relaciones  humanas  se  pueden  dar  en  paz,  haciendo  más  eficiente
todo  tipo  de  empresa  que  desarrollan  los  hombres  en  libertad.  Una  de  las  manifestaciones
precisas de la seguridad jurídica se evidencia en la actuación notarial, siempre y cuando ésta
cumpla  con  los  requisitos  legales,  y  sea  fiel  reproductora  de  la  verdad.  Los  efectos  de  la
actividad  notarial  son  muy  variados  desde  los  que  afectan  los  derechos  a  la  personalidad,
hasta efectos sobre las relaciones con otras personas contractual y políticamente[8], debido al
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alcance  (como  plena  prueba)  que  le  otorga  la  legislación  procesal.  Así  todo,  los  notarios
intervienen en casi todos los acontecimientos jurídicos de los individuos.
 
2.1       Efectos sobre los derechos a la personalidad
 
Uno  de  los  principales  efectos  de  la  actividad  notarial,  respecto  de  los  derechos  de  la
personalidad,  es  la  posibilidad  de  efectuar  el  acto  del  matrimonio  y  unión  de  hecho[9]  de  un
hombre y una mujer. Esta función ha quedado plasmada en la Constitución, y ha permitido una
inherencia íntima en la vida de las personas, ya que muchas de ellas se casan ante notario.
Después  que  el  matrimonio  civil  quedó  permanentemente  instituido  en  Guatemala,  por  el
triunfo de la Revolución Liberal en el siglo XIX[10], sólo los alcaldes podían realizar el acto del
matrimonio.  Afortunadamente,  la  legislación  permitió  que  los  notarios  lo  pudieran  celebrar
también, abriendo así la posibilidad de la desconcentración de la actividad administrativa. En
todo  caso,  los  notarios  autorizan  la  escritura  pública  donde  constan  las  capitulaciones
matrimoniales y sus modificaciones. El notario también participa en el proceso de divorcio por
mutuo  consentimiento,  ya  que  la  reconciliación  se  puede  hacer  constar  en  un  memorial  con
autenticación de firma o por testimonio de la escritura pública donde conste (artículo 432 del
Código  Procesal  civil  y  mercantil).  La  identificación  de  personas  puede  hacerse  ante  notario,
así  como  el  reconocimiento  de  hijos,  y  otros  procedimientos  que  se  tramitan  según  la  Ley
reguladora de la tramitación notarial de asuntos de jurisdicción voluntaria, Decreto 54­77
del Congreso. La adopción en sede judicial también se establece por escritura pública (art. 239
Código civil), previa aprobación de las diligencias respectivas por el juez de Primera Instancia
competente, quien manda que ésta se otorgue.
 
 
2.2       Efectos en la constitución de derechos reales
 
Los  artículos  531  y  559  del  Código  civil  establecen  que  necesariamente  se  debe  otorgar
escritura  pública  para  la  constitución  del  régimen  de  propiedad  horizontal  y  el  de  su
administración.  El artículo 808 del Código civil dispone que la falta de títulos constitutivos de
las servidumbres que no pueden adquirirse por prescripción, únicamente se puede suplir por
confesión judicial o reconocimiento hecho en escritura pública por el dueño del predio sirviente,
o por sentencia firme que declare existir la servidumbre. Por otra parte, los artículos 859 y 865
del mismo código establecen la necesidad de que se haga constar el contrato respectivo con
garantía  hipotecaria,  en  escritura  pública.  Lo  mismo  ocurre  con  la  constitución  o  cesión  de
todos  los  demás  derechos  reales,  en  tanto  éstos  se  deban  inscribir  en  el  Registro  de  la
Propiedad.
 
2.3       Efectos respecto de la contratación
 
La actuación notarial en la vida de los contratos es actualmente de importancia significativa, ya
que  además  de  los  efectos  adjetivos  (probatorios),  supone,  en  ciertos  casos,  la  existencia
misma del contrato. El documento notarial cumple el papel de presupuesto de la existencia y,
por consiguiente, de la validez del contrato. Tal es el caso de los contratos solemnes, pues sólo
cuando el documento ha sido otorgado, redactado y firmado puede decirse que el contrato ha
nacido  a  la  vida  jurídica  y  se  perfeccionó.  Entonces,  el  acuerdo  de  voluntades  que  no  se
documente  notarialmente,  será  nulo[11].  Así  se  puede  ver  la  importancia  toral  que  tiene  el
hecho que el notario cumpla con los requisitos que manda la ley notarial, porque si no lo hace,
provoca que el negocio jurídico nunca exista.
 
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Los contratos solemnes son de dos clases[12]: la legal, cuando la propia ley manda que exista
una forma específica[13], y la consensual, cuando las partes se obligan a otorgar el documento
notarial.  Ejemplos  de  la  primera  son:  los  diversos  contratos  de  sociedad  mercantil  (art.  16
Código de Comercio), el contrato de fideicomiso (art. 771 Código de Comercio), el contrato de
mandato  (art.1687  Código  civil),  el  contrato  de  sociedad  (1,729  Código  civil),  contrato  de
donación[14]  de  inmuebles  (art.  1,862  Código  civil),  el  contrato  de  renta  vitalicia  (art.  2,122
Código  civil)  el  contrato  de  transacción  (art.  2,169  Código  civil),  y  el  contrato  de  promesa
cuando  el  contrato  prometido  deba  constar  en  escritura  pública  (arts.  1,674  y  1,680  Código
civil).
 
El  derecho  a  la  libre  asociación  también  tiene  relación  con  la  actuación  notarial,  ya  que  la
llamada “persona jurídica” que se tiene que hacer constar en escritura pública (art. 16 Código
civil). Las fundaciones también se constituyen por escritura pública (art. 20 Código civil). Una
obligación accesoria, como la expuesta en el artículo 1,683 del Código, relativa a la obligación
de  escriturar  también  implica  la  actuación  del  notario,  y  en  la  doctrina  se  considera  de  suyo
como negocio jurídico[15]. La consecuencia de que el contrato no conste en escritura pública,
bien sea por culpa del notario o de hecho, en el caso de una escritura constitutiva de sociedad
mercantil,  resulta  en  que  la  responsabilidad  de  los  socios  es  como  la  de  una  sociedad
colectiva.
 
 
2.3.1   Renovatio contractus
 
Resulta  también  interesante  escudriñar  los  efectos  que  tiene  el  otorgamiento  de  escritura
pública respecto de los contratos que ya se habían perfeccionado con el mero consentimiento
de  las  partes,  esto  es  de  los  contratos  consensuales.  Este  tema  fue  abordado  por  el
procesalista alemán Degenkolb hace poco más de cien años en su Die Vertragsvollziehung
als Vertagsreproduktion, en el cual asevera: “El estado corriente actual puede resumirse en
que  se  considera  el  documento  de  perfección  reproductiva  como  documento  probatorio,  in
thesi,  y  como  documento  dispositivo  in praxi.”[16].  Y  es  que  el  problema  se  suscita  cuando
existe  una  manifiesta  contradicción  entre  el  primer  convenio  y  el  documento  notarial.  La
jurisprudencia alemana de entonces dispuso que la falta de concordancia era insólita, así como
las  omisiones  en  dicho  documento,  pues  las  partes  sólo  querían  lo  que  constaba  en  el
documento otorgado. De lo contrario, había que probar que la discordancia quiso mantenerse
viva  en  el  momento  del  otorgamiento,  y  que  tuviera  valor  junto  con  éste.  Por  lo  tanto,  el
documento  notarial  no  posee  meros  efectos  probatorios  (ad  probationem)  y  el  acuerdo
preliminar  es  a  posteriori  un  pacto  in contrahendo:  el  convenio  preliminar  y  el  otorgamiento
del contrato son lo mismo que obligación y pago, respectivamente. Nuñez Lagos concluye de
lo  dicho  por  Degenkolb  que  existe  una  renovatio  contractus  (aproximado  a  la  novación),
cuando  el  notario  redacta  la  escritura  pública,  porque  moldea  la  voluntad  de  las  partes  de
conformidad con la tipicidad que la ley manda y que, además, las partes tienen que prestar su
consentimiento de nuevo ante éste.
 
Existen autores como Meyer que adoptaron una posición ecléctica en cuanto a la construcción
antes  dicha.  Para  éste,  “el  documento  reproductivo  es  probatorio  en  cuanto  coincida  con  los
acuerdos  primarios;  dispositivo,  en  cuanto  diverja.”.  Para  Carnelutti[17]  la  pregunta  está  mal
formulada,  lo  que  se  debería  preguntar  es  si  la  declaración  sucesiva  es  una  declaración  de
voluntad o es una declaración de verdad, pues pueden darse los dos casos; de esta manera, si
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los  documentos  son  redactados  por  las  mismas  partes,  la  contratación  sucesiva  del  mismo
contenido sólo varía en cuanto a la forma, y su eficacia es sólo probatoria. Sin embargo, estas
ideas  de  Carnelutti  cuadran  perfectamente  respecto  del  documento  privado,  no  así  del
documento notarial.
 
Nuñez Lagos apunta que, en el derecho español, el acuerdo primario se puede tomar como la
causa del negocio de cumplimiento: la escritura pública (todo visto a posteriori, por supuesto).
Este  autor  lo  resume  así:  “El  otorgamiento  de  la  escritura  pública  no  supone,  en  cuanto  a  la
substancia  contractual,  un  novum,  sino  un  idem  contractual,  porque  son  las  mismas
obligaciones  del  acuerdo  primario  que  se  absorben  y  embeben  en  un  negocio  de  ejecución
como  en  el  río  confluente  los  afluídos  [sic].”[18].  En  el  otorgamiento  no  se  anula  la  primera
obligación, sino que se consume como pago; pues no se recogen los dos momentos (a lo que
a  lo  sumo  se  alude  o  se  supone),  y  sólo  se  evidencia  el  otorgamiento  como  una  unidad,  de
efectos únicos y no alternativos.
 
Díez  Picaso  también  encuentra  consecuencias  prácticas  para  este  problema  doctrinal,
especialmente cuando no existe absoluta concordancia entre el primer acuerdo y el documento
redactado  posteriormente.  Menciona  este  autor  español,  en  concordancia  con  el  sector
mayoritario de la doctrina, que[19]:
 
El problema de la renovatio contractus debe ser examinado, al menos desde dos puntos
de  vista.  El  primero  lo  constituye  la  hipótesis  de  redacción  de  un  documento  en  el  que
plasma  un  anterior  contrato  verbal  no  documentado.  En  este  caso  entendemos  que  la
documentación  constituye  un  nuevo  contrato  que  asume  respecto  del  anterior  un  papel
novatorio.  La  anterior  reglamentación  de  intereses  que  quedó  establecida    verbalmente,
queda  sustituida  por  la  reglamentación  de  intereses  plasmada  en  el  documento.  El
documento  nova  el  acuerdo  verbal.  Si  el  contenido  de  uno  y  otro  son  idénticos,  la
documentación constituiría un contrato meramente declarativo o un contrato de fijación. Si
la  documentación  modifica  el  acuerdo  anterior  nos  encontraremos  en  presencia    de  un
negocio dispositivo respecto de la situación reglamentada.
 
El  mismo  autor  comenta  una  sentencia  del Tribunal  Supremo  español  de  3  de  noviembre  de
1982[20], en la cual los actores primeramente habían suscrito un contrato de compraventa de
viviendas  en  documento  privado.  Luego,  cuando  se  constituyó  el  régimen  de  propiedad
horizontal,  el  vendedor  y  los  compradores  otorgaron  escrituras  públicas  de  compraventa.  Sin
embargo, había notables discrepancias entre lo que constaba en los documentos privados y en
las escrituras públicas. El Juzgado de Primera Instancia falló en contra del demandado, pero la
Audiencia revocó la sentencia, y lo absolvió. El Tribunal Supremo consideró que las escrituras
públicas  deberían  prevalecer  por  haber  ocurrido  novación  expresamente  pactada  de  lo
consentido originalmente en los documentos privados. De tal forma que resulta muy importante
la  intervención  del  notario  en  la  fase  de  captación  de  la  voluntad  de  las  partes  para  la
redacción  del  instrumento,  porque  éste  será  considerado  como  el  contrato  vinculante  entre
ellas, y no el contrato primigenio.
 
 
2.4       Efectos extraterritoriales
 
2.4.1   Actuación de notarios en el extranjero
 
Los  notarios  guatemaltecos  pueden  realizar  ciertos  actos  notariales  en  el  extranjero.  Éstos
también  realizan  actos  relativos  a  los  documentos  provenientes  del  extranjero,  tales  como  la
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protocolización  de  los  documentos  legalizados  que  deban  ser  presentados  ante  los  registros
públicos y los mandatos o poderes (así como cualquier otro documento que se desee). Parece
ser  que  la  posibilidad  jurídica  de  cartular  en  el  extranjero  no  la  contemplan  muchos  otros
sistemas  de  Notariado[21].  La  rapidez  y  la  cantidad  de  negocios  que  se  llevan  a  cabo  en  la
actualidad, y su diversidad; ha causado una explosión en esta actividad que otrora no fuera tan
frecuentemente  realizada.  La  certeza  de  la  realización  de  los  actos  que  las  partes  requieren
(para protegerse en un juicio, por ejemplo) y que la ley manda, han causado que más y más
notarios  viajen  al  extranjero  para  dar  fe  en  los  casos  permitidos  por  la  legislación
guatemalteca.
 
La  historia  de  esta  institución  resulta  interesante  y  da  luz  para  entender  algunos  puntos
confusos del régimen actual. La primera vez que se reguló la actuación notarial en el extranjero
(aparte de la de los agentes diplomáticos o consulares) fue en el Decreto 1762 del Congreso
de la República[22], Ley del Organismo Judicial, en el artículo diecinueve.  Preceptuaba esta
ley que las formas o solemnidades externas de cualquier documento en que se establecieran
derechos u obligaciones  se  regirían  por  las  leyes  del  país  donde  se  hubieren de otorgar. Sin
embargo, los guatemaltecos o extranjeros residentes fuera de Guatemala, podrían sujetarse a
los requisitos externos prescritos por las leyes guatemaltecas, en los casos en que los actos o
contratos se debieran ejecutar en este país. Actualmente se regula en el artículo 43 de la Ley
del Organismo Judicial, la cual no hace mención de las formalidades de los actos notariales.
Comparada con la ley anterior, fue peor cómo quedó regulada la forma en que se protocolizan
los documentos faccionados por el notario en el extranjero; ya que antes la protocolización se
efectuaba por medio de la fórmula “Por mí y ante mí”, y ahora no queda claro si se tiene que
usar  ésta  o  las  específicas  que  dispone  el  Código  de  Notariado  en  el  artículo  63[23].  La
protocolación del documento faccionado por el notario podrá ser efectuada por cualquier otro
notario, no necesariamente por el notario que autorizó el documento en el extranjero[24].
 
2.4.2   Notarios que no sean cónsules o agentes diplomáticos
 
La Ley del Organismo Judicial vigente dispone que toda la actividad notarial en el extranjero se
hará en papel simple, y que los actos notariales ejecutados fuera del país surten sus efectos
desde  que  se  protocolicen  en  Guatemala.  La  ley  sólo  les  permite  hacer  constar  hechos  que
presencien y circunstancias que les consten y autorizar actos y contratos. Por ende, los únicos
documentos  notariales  (el  medio  exclusivo  con  que  pueden  actuar  los  notarios)  que  podrán
autorizar  en  el  extranjero  serán:  actas  notariales,  legalización  de  firmas  (en  el  caso  de
contratos  y  otros  actos),  fotocopias,  fotostáticas,  y  otras  reproducciones  elaboradas  por
procedimientos  análogos,  siempre  que  éstas  sean  procesadas,  copiadas  o  reproducidas  del
original,  en  presencia  del  notario.  No  podrán  redactar  escrituras  públicas  en  el  extranjero,
porque éstas se plasman sobre papel especial para protocolos (la ley dice que solo se usará
papel simple); ni hacer constar contratos en acta notarial (ya que el acta tiene otros efectos).
Respecto  de  las  firmas  legalizadas,  el  notario  deberá  tomar  razón  en  su  propio  protocolo
dentro  del  término  de  ocho  días  de  haber  realizado  el  acto.  En  cuanto  a  los  documentos
legalizados,  se  deberá  proceder  a  su  protocolización,  lo  antes  posible,  para  que  surta  los
efectos que las partes deseaban que tuviere.
 
La actuación en el extranjero no deja de tener sus peculiaridades, y provoca dudas, las cuales
serán resueltas con la investigación y por la jurisprudencia. Parecería bastar que el notario sea
hábil y colegiado activo, y que lleve su sello registrado ante la Corte Suprema de Justicia para
cartular en el extranjero. Se debe cumplir con lo que el Código de Notariado en general manda
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respecto de las actas, tal como la identificación de quienes intervengan con su pasaporte –bien
fueren  guatemaltecos[25]  o  extranjeros[26]–;  el  uso  del  idioma  español  (juntamente  con
intérpretes,  si  fuere  necesario);  y  la  asociación  de  testigos  instrumentales  que  llenen  los
requisitos  que  manda  la  ley[27].  Respecto  de  los  contratos  que  la  ley  en  Guatemala  manda
que  sean  otorgados  en  escritura  pública,  bastará  con  que  se  plasmen  en  papel  simple,  las
firmas  sean  legalizadas  o  reconocidas  y  luego  las  hojas  sean  protocolizadas,  de  tal  manera
que  se  deba  entender  que  se  ha  cumplido  con  la  obligación  de  que  consten  en  escritura
pública, ya que la protocolación sustituye el defecto del papel simple, lográndose cumplir con la
solemnidad y asegurando su validez. Sin embargo, el notario debe ser cuidadoso en que sus
clientes  redacten  apropiadamente  el  contrato  en  documento  privado  para  cumplir  con  los
juramentos que la ley manda. El notario no debe tomar en cuenta las reglas para formalidades
del lugar donde autoriza el acto o contrato, y deberá consignar los datos de identificación, así
como las representaciones que se ejerzan, como si estuviera en Guatemala[28]. Es importante
notar  que  el  estado  civil  que  se  consigne  será  establecido  según  el  estatuto  personal  de  las
personas respectivas[29].
 
Nótese  que  la  obligación  tributaria  establecida  por  la  Ley  del  Impuesto  al  Papel  Sellado  y
Papel  Especial  para  Protocolos,  Decreto  37­92  del  Congreso  y  sus  modificaciones,  se
genera al momento de que los documentos provenientes del extranjero ingresan en el territorio
de Guatemala, y se debe liquidar y pagar antes de la protocolización. En el caso de todos los
documentos notariales autorizados en el extranjero, la situación es un tanto más compleja, ya
que la obligación tributaria es territorial, y –aunque el hecho generador se dé en el extranjero–, 
ésta sólo nace hasta que el documento llega a Guatemala, por lo que se podría decir que la
obligación  tributaria  queda  en  suspenso.  Por  ende,  los  notarios  no  deben  llevar  ni  timbres
notariales  ni  fiscales  o  papel  especial  para  protocolos  (los  medios  de  pago  del  impuesto
documentario) al extranjero, cuando autoricen actos fuera de Guatemala. Es posible que no se
haya requerido el uso de papel sellado especial para protocolos, el antiguo papel sellado o el
uso de timbres fiscales (ni el uso de timbres notariales[30]), porque existe la duda si este acto
tributario  que  ejerce  el  Estado,  por  medio  de  su  poder  de  imperio[31],  viola  o  no  viola  la
soberanía del Estado donde se ejecuta el acto notarial que genera la obligación tributaria. Este
problema no ha sido resuelto aún por la jurisprudencia, ni la doctrina[32].
 
Lo  mismo  cabe  preguntarse  respecto  de  la  propia  actividad  notarial  en  el  extranjero,  si  se
considera a los notarios como funcionarios públicos, ya que son los facultados por el Estado
para  ejercerla.  ¿Será  esta  actividad  una  intervención  ilegítima  del  Estado  de  Guatemala
respecto de otros Estados? Una posible forma de analizar el asunto es que la actividad notarial
es  una  extensión  de  las  facultades  de  los  agentes  diplomáticos  o  consulares  (funcionarios
públicos  de  un  Estado  que  actúan  legítimamente  en  otro),  en  cuanto  a  la  posibilidad  que  el
Derecho internacional público les da para legalizar actos y documentos en el extranjero. Otro
planteamiento  es  que  los  notarios  son  profesionales  particulares,  que  actúan  por  su  propia
cuenta y no por la del Estado. Sin embargo, esta idea podría colisionar con normas de orden
público existentes en casi todo Estado, tales como las que requieren de colegiación antes del
ejercicio  de  la  actividad  fedataria[33].  Independientemente  de  estas  consideraciones,  en
Guatemala  los  documentos  públicos  autorizados  por  notario  en  el  extranjero  surten  efectos
como si hubieran sido faccionados aquí. Se puede entonces concluir que la actividad fedataria
del  notario  tiene  serias  implicaciones  aún  en  le  ámbito  internacional,  y  que  urge  su
fiscalización.
 
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2.5                          Efectos  en el derecho  administrativo:  el  ejercicio  notarial  por funcionarios del

Estado
 
2.5.1   El Escribano de Cámara y de Gobierno
 
El  cargo  de  Escribano  de  Cámara  y  de  Gobierno  es  el  más  antiguo  que  todavía  existe  en  el
ámbito  de  las  instituciones  notariales  en  Guatemala,  continuamente  desde  la  época  de  la
Colonia. Es posible que se le haya dado este nombre porque era el escribano de la Cámara de
Hacienda,  la  que  se  encargaba  de  los  contratos  con  particulares,  especialmente  los  de  las
adjudicaciones  de  tierras,  objeto  que  aún  hoy  en  día  cumple  función  similar,  al  estar
íntimamente  ligada  esta  oficina  a  la  Sección  de  Tierras.  Según  Solombrino  Orozco,  el
Escribano  Nacional  y  de  Cámara  de  Hacienda  del  Supremo  Gobierno  de  la  República  actúa
desde  1772,  como  consta  en  la  colección  de  autos  acordados  y  providencias  generales  del
antiguo Juzgado Privativo de Tierras, y cuyo protocolo empieza en 1784[34]. Un decreto[35] de
la  época  de  Vicente  Cerna,  justo  antes  de  la  Revolución  Liberal,  sobre  el  presupuesto  de  la
Secretaría  de  Gobernación,  se  tiene  una  partida  para  el  Escribano  de  Cámara  y  Hacienda,
quien ganaba $480 al año.
 
Actualmente es la única instancia en que a un notario se le denomina “escribano”, ya que este
nombre cambió definitivamente por el de “notario” a finales del siglo pasado. Su regulación se
encuentra  dispersa,  aunque  sí  se  menciona  como  órgano  del  Ministerio  de  Gobernación[36].
Leyes  como  la  de  contrataciones  del  Estado[37]  y  otras  especiales[38]  le  atribuyen  el
faccionamiento de escrituras públicas cuando otorguen contratos el Estado u otras entidades
de  Derecho  público,  salvo  que  el  interesado  sufrague  los  gastos  de  un  notario  público.  La
Escribanía de Gobierno siempre ha estado íntimamente ligada a los asuntos agrarios, aún en
épocas  pretéritas,  por  lo  que  hasta  el  día  de  hoy  la  oficina  queda  en  el  mismo  sitio  que  la
Sección  de  Tierras,  en  el  edificio  antiguo  de  la  Corte  Suprema  de  Justicia  (donde  hoy  se
localiza el Registro General de la Propiedad).
 
2.5.2   Cónsules o agentes diplomáticos
 
El  Código  de  Notariado[39]  permite  la  actuación  de  los  cónsules  y  agentes  diplomáticos  que
sean notarios para que ejercieran el Notariado en el extranjero. Se ha de suponer que están
facultados  para  hacerlo  sólo  en  el  ámbito  territorial  de  su  competencia  (distrito  consular),  ya
que en otro sitio no tendrían la calidad de cónsul o agentes diplomáticos. No se debe confundir
esta facultad con los actos que desempeñan los cónsules o funcionarios diplomáticos respecto
de  la  legalización  de  documentos  provenientes  del  extranjero,  porque  ni  el  cónsul,  ni  el
funcionario diplomático que no sea notario, podrá cartular en el extranjero. La Convención de
Viena sobre Asuntos Consulares [40] prevé que los cónsules ejerzan el Notariado como una
función permitida.
 
La  actividad  notarial  de  los  cónsules­notarios  resulta  interesante,  ya  que  son  los  únicos
notarios que puedan escriturar en el extranjero, pues el Código de Notariado ampliamente los
faculta  para  cartular[41].  El  mismo  código[42]  dispone  que  el  protocolo  (lo  cual  implica
escrituración)  de  los  agentes  diplomáticos  y  consulares,  y  los  testimonios  e  índices
respectivos,  se  extenderán  en  papel  de  lino  o  similar[43].  El  cónsul  notario  abre  el  protocolo
cada  año  y  cartula  como  si  estuviera  en  Guatemala[44]  y  que  tales  escrituras  surten  sus
efectos  inmediatamente;  por  lo  que  no  se  aplica  lo  relativo  a  la  actuación  notarial  en  el
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extranjero que dispone la Ley del Organismo Judicial. Cabe recalcar que el protocolo se debe
entender que es del consulado (protocolo consular)[45], y que ahí debe permanecer, hasta que
la  misión  o  agencia  sea  suprimida,  o  que  por  su  antigüedad  se  deba  enviar  al  Archivo  de
Protocolos en Guatemala. El cónsul tendrá que enviar los testimonios especiales por conducto
del  Ministerio  de  Relaciones  Exteriores,  en  el  tiempo  que  manda  la  ley,  y  llenar  los  demás
requisitos[46] de los notarios del país.
 
Función registral de los cónsules
 
Además de las funciones notariales, los cónsules también están facultados[47]  para  llevar  un
registro  de  los  nacimientos,  matrimonios,  cambios  de  nacionalidad  y  defunciones  de  los
guatemaltecos  residentes  o  transeúntes  en  los  países  en  que  ejerzan  sus  funciones.  Sin
embargo, deben enviar una copia de las partidas que asienten al Registro Civil en la capital de
Guatemala, para que aquí se hagan las inscripciones que correspondan. Esto último se puede
interpretar  de  dos  formas:  la  primera  es  que  los  cónsules  sólo  hacen  una  anotación
“preventiva” del acto registrable en los libros del consulado, y que luego éstos mandan copia al
Registro Civil para que formalmente se inscriba el hecho; otra posibilidad es que los registros
consulares  son  delegaciones  del  Registro  Civil  en  el  extranjero  y  que  la  inscripción  queda
asentada efectivamente desde que se inscribe el hecho en el libro del registro del consulado; la
copia  sólo  se  envía  al  Registro  Civil  de  la  capital  para  hacer  las  anotaciones  marginales  en
otras  partidas  por  parte  de  cualquier  registrador,  cuando  corresponda  (v.  gr.  defunción  o
matrimonio en la partida de nacimiento). Lo más probable es que la intención del legislador fue
que todos los actos susceptibles de registro que ocurran en el extranjero se concentren en el
Registro Civil del Municipio de Guatemala. La actuación registral en el extranjero demuestra la
afinidad natural que existe entre el Notariado y los registros públicos.
 
2.6       Efectos jurisdiccionales
 
El documento público se considera entre los medios de prueba de índole privilegiada. Una de
las  ideas  más  importantes  de  esta  investigación  es  el  hecho  de  recalcar  que  el  documento
notarial  es  una  suerte  de  prueba  preconstituida  o  anticipada[48].  Existen  dos  clases  de
documento  público:  los  documentos  notariales  y  los  hechos  por  funcionario  o  empleado
público[49].  La calidad de documento público con que gozan los documentos notariales son un
ejemplo de una prueba tasada, ya que producen fe y hacen plena prueba[50] en juicio, salvo el
derecho de las partes a redargüirlos de nulidad o de falsedad. El juez debe apreciar este medio
de prueba como que es verdad lo que en ellos está plasmado. Sin embargo, se debe entender
en cuanto a qué es lo que hace plena prueba, ya que se debe distinguir entre el documento en
sí  mismo,  su  materialidad,  y,  por  otra  parte,  respecto  de  su  contenido[51].  Es  en  cuanto  al
documento en sí mismo que se debe considerar dos elementos esenciales: que sea un notario
en el ejercicio de la profesión quien autorice, y que el notario siga las solemnidades que la ley
manda, en este caso el Código de Notariado[52].
 
En  cuanto  al  contenido  del  documento  notarial  –respecto  del  tema  que  interesa  ahora–  sólo
cabe dar valor de plena prueba las declaraciones del notario respecto de actos ejecutados por
sí mismo o que hubieran ocurrido en su presencia. Se tendrá por auténtico lo relativo al lugar y
fecha del otorgamiento, quiénes son las partes[53], si son de su anterior conocimiento o no, el
hecho que las partes dijeron, reconocieron o manifestaron algo, y que se tuvo a la vista algún
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hecho o documento, la literalidad de las transcripciones que se hayan hecho. Resulta probado
el hecho de que alguien declaró un asunto específico, pero no que lo declarado sea verídico.
 
Es  importante  hacer  ver  que  el  contenido  de  las  declaraciones  hechas  por  las  partes  en  un
documento público no tiene la calidad de plena prueba en sí mismo. Por eso es que Aguirre
Godoy  cita[54]  a  Gómez  Orbaneja  y  Herce  Quemada,  quienes  apuntan  que  los  documentos
públicos  prueban,  erga  omnes,  el  contenido  de  la  percepción  del  fedatario,  que  aparece
consignada  en  ellos,  pero  no  el  contenido  de  las  declaraciones  que  él  ha  recogido  (por
ejemplo, en el caso de la simulación).  Respecto de las escrituras públicas donde se plasma un
contrato, ‘prueba contra los contratantes en cuanto a las declaraciones que hubiesen hecho
éstos,  y  prueba  contra  terceros  lo  que  el  Notario  consigna  como  saber  propio:  el  hecho  que
motiva  su  otorgamiento  y  la  fecha  de  este.  En  cambio,  el  documento  privado  en  que  se
incorpore el contrato, no prueba contra terceros, ni siquiera por lo que hace a su fecha’, por lo
que sólo prueba contra su autor.
 
Los documentos notariales se pueden presentar en original, en copia fotográfica, fotostática, o
fotocopia o mediante cualquier otro proceso similar. Cuando se trate de escrituras públicas, el
notario puede extender copia simple legalizada, por lo que no tiene que expedir testimonio, a
menos  que  la  ley  así  lo  requiera.  Estas  copias,  si  son  fácilmente  legibles,  se  tendrán  como
fidedignas, salvo prueba en contrario. Sin embargo, el juez o el adversario en un juicio pueden
solicitar  que  se  exhiba  el  documento  original.  En  cualquier  momento  de  un  proceso  el  juez
puede, de oficio o a petición de parte, disponer que la copia se coteje con el original, ya sea
por  el  propio  juez  o  por  peritos.  El  Código  procesal,  como  caso  excepcional,  permite  al  juez
ordenar que se lleven a su presencia los registros, archivos o protocolos. No obstante esto, el
Código de Notariado expresamente prohibe al Director del Archivo General de Protocolos que
éstos  sean  extraídos,  aun  con  orden  de  autoridad  judicial,  los  protocolos,  testimonios  y
documentos del Archivo, porque cualquier autoridad, tuviere que practicar alguna diligencia, la
tendría que verificar en el propio Archivo, en presencia del Director, quien firmaría el acta que
se levantare[55]. Un caso similar[56] es el de la prohibición de sacar los libros de la oficina del
Registro  de  la  Propiedad,  aunque  sea  por  motivos  de  diligencias  judiciales.  En  cuanto  a  los
notarios queda la duda si deben llevar el protocolo al juez o no, ya que el Código de Notariado
no  se  los  permite  expresamente,  dado  que  los  notarios  guardan  el  protocolo  en  calidad  de
depositarios[57], y sólo pueden ser desposeídos de él según circunstancias calificadas.
 
2.6.1   Auxiliares del juez
 
Los notarios pueden actuar como auxiliares[58] del juez dentro de los procesos, directamente.
De  hecho,  antiguamente  había  un  escribano  en  cada  tribunal  como  parte  de  los  empleados
judiciales.  Actualmente,  existe  la  posibilidad  de  que  los  notarios  notifiquen  actos  judiciales  a
las partes interesadas en un juicio. El contenido de la cédula de notificación y el modo en que
debe  procederse  es  de  suma  importancia,  ya  el  acto  de  la  notificación  está  vinculado  con  la
disposición constitucional del debido proceso (citación a juicio). Respecto de la fase probatoria
de un juicio, el notario interviene personalmente en el discernimiento del cargo de expertos, lo
cual en la práctica forense resulta difícil de llevar a cabo, con lo cual el notario puede ayudar
para  agilizar  las  diligencias.  Con  motivo  de  la  prueba  de  documentos,  los  notarios  también
pueden  actuar  autorizando  una  transcripción  de  documentos  en  poder  de  terceros,  sin
necesidad de que éstos comparezcan personalmente al juicio. Intervienen en la producción de
medios de prueba al poder certificar en actas la autenticidad de los medios científicos usados
para probar algún extremo. Sólo los notarios pueden ser partidores en los juicios de división de
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la cosa común. En la sustanciación del proceso ejecutivo el notario puede ejecutar el embargo
y el secuestro de bienes, y en la fase final del proceso, efectúa la escrituración de la traslación
de  dominio  del  bien  rematado.  Dentro  de  las  ejecuciones  especiales  se  encuentra  la  de
escriturar,  en  la  cual  necesariamente  interviene  un  notario.  En  el  proceso  de  ejecución
colectiva  también  participa  el  notario,  documentando  en  escritura  pública  los  acuerdos  del
concurso;  así  como  en  la  quiebra,  donde  el  notario  ejerce  funciones  importantes  como  la  de
ocupación  de  bienes,  y  la  redacción  de  inventario  (y  en  cualquier  otro  caso  que  se  requiera
redactar  un  inventario)  y  avalúo  de  éstos.  Finalmente,  el  notario  por  medio  de  una
autenticación de firmas interviene en el desistimiento a juicio de la parte que así lo desee.
 
2.6.2   Títulos ejecutivos
 
Otra  función  muy  importante  de  los  notarios  es  su  intervención  en  la  creación  de  títulos
ejecutivos  para  los  procesos  de  ejecución.  Este  es  otro  ejemplo  de  cómo  existe  un  vínculo
estrecho  entre  la  actividad  notarial  y  la  procesal.  En  materia  procesal  mercantil,  son  títulos
ejecutivos  las  copias  legalizadas  de  las  actas  de  protocolación  de  protestos  de  documentos 
mercantiles y bancarios. Asimismo son títulos ejecutivos en la vía de apremio los testimonios
de escrituras públicas donde se plasme el contrato de transacción, hipoteca o prenda, siempre
que traigan aparejada la obligación de pagar una cantidad de dinero líquida y exigible. También
interviene el notario en la escrituración después que se dicta el auto que aprueba la liquidación
en  los  procesos  de  ejecución.  En  el  proceso  ejecutivo[59]  los  testimonios  de  escrituras
públicas, actas de protocolización y actas notariales son títulos ejecutivos. Este efecto se debe
probablemente a que en sus orígenes el documento notarial provenía del juez, y que en cierta
forma dicho documento es una forma de prueba preconstituida.
 
2.7       Efectos cuasiprocesales: subastas, loterías, protestos
 
Según  el Acuerdo  Gubernativo  del  9  de  agosto  de  1968 [60]  se  requiere  de  un  notario  para
hacer  constar  en  acta  notarial  lo  acontecido  en  loterías,  rifas  y  eventos  similares.  El  notario
también interviene en las subastas voluntarias, según el artículo 449 del Código procesal civil y
mercantil, según las condiciones que libremente fijen las partes.  El artículo 791 del Código de
Comercio autoriza que en los fideicomisos de garantía, el fiduciario puede promover la venta
de  los  bienes  fideicometidos  en  pública  subasta  ante  notario,  en  caso  de  incumplimiento  del
deudor, siendo nulo todo pacto que autorice al fiduciario a entregar los bienes al acreedor en
forma  distinta.  Se  ha  considerado  que  este  artículo  puede  adolecer  de  inconstitucionalidad,
pues  viola  el  derecho  (que  algunos  consideran  irrenunciable)  al  debido  proceso  ante  tribunal
competente; pues el deudor es desposeído de su derecho de propiedad sin haber sido citado,
oído ni vencido en juicio. La Corte de Constitucionalidad así lo consideró en el caso del artículo
243 del Código Procesal civil y mercantil[61]. En un tema relacionado con el proceso ejecutivo,
cual  es  el  protesto  en  los  títulos  de  crédito,  el  notario  también  tiene  una  participación
primordial, precisamente levantando el acta notarial de protesto (art. 480 Código de Comercio).
 
2.8       Efectos tributarios
 
El Código tributario[62] faculta a los notarios designados por la Administración Tributaria para
notificar  personalmente  a  los  contribuyentes  o  responsables  ante  ésta.  También  podrán
hacerse estas notificaciones entregando la cédula en manos del destinatario donde quiera que
se  le  encuentre,  inclusive  en  el  extranjero,  debido  a  que  los  notarios  pueden  actuar  en  el
extranjero.  La  Ley  del  impuesto  de  timbres  fiscales[63]  considera  que  los  notarios  por  su
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“condición” de tales, gozan de los privilegios de los patentados, lo cual resulta un ingreso de
dudosa constitucionalidad.
 
2.9       Efectos registrales
 
El documento auténtico tiene un importante afecto en el área registral. Prácticamente todos los
documentos que se ingresan a los Registros de la Propiedad y al Mercantil tienen que haber
pasado ante los oficios de un notario. El artículo 1,576 del Código civil manda que los contratos
que  tengan  que  inscribirse  o  anotarse  en  los  registros,  cualquiera  que  sea  su  valor,  deberán
constar  en  escritura  pública.  Tal  es  el  caso  de  las  compraventas  de  inmuebles,  ya  que  para
que  se  inscriba  el  título  sobre  el  derecho  real  de  propiedad  adquirido  por  la  compraventa  se
requiere de escritura pública[64]. Sin embargo, los contratos que no se otorguen en escritura
pública  (si  no  fueren  contratos  solemnes  como  el  caso  del  fideicomiso)  serán  válidos  y  las
partes  pueden  compelerse  recíprocamente  al  otorgamiento  de  ésta,  si  se  establecieren  sus
requisitos esenciales por confesión judicial del obligado o por otro medio de prueba escrita, lo
que  implica  un  juicio.  En  el  caso  del  Registro  General  de  la  Propiedad,  los  documentos
aceptables son los testimonios de escrituras públicas, lo mismo ocurre en el caso del Registro
Mercantil  y  el  Registro  de  Poderes,  así  como  los  documentos  que  provienen  del  extranjero,
cuando  tienen  que  ser  presentados  ante  los  registros.  Este  acto  previo  de  parte  del  notario
ayuda  a  que  el  procedimiento  registral  sea  más  rápido  y  descentralizado,  ya  que  de  cierta
forma, éste empieza desde que las partes concurren ante el notario que autoriza el documento,
de  tal  forma  que  los  interesados  no  tengan  que  ir  personalmente  ante  un  funcionario  del
registro y hacer su trámite ante él.
 
Es de suma importancia que los documentos que se presenten sean faccionados con cuidado,
ya  que  pueden  causar  que  las  inscripciones  no  surtan  efectos  si  se  probare  que  éstos  son
nulos o falsos. La  Corte  de  Constitucionalidad  considera  que  los  documentos  falsos  que  den
vida a un asiento registral no pueden ser motivo para violar el derecho de propiedad del dueño;
así se pronunció[65]:
 
  […]  está    [sic]  Corte  en  sentencia  del  veintitrés  de  septiembre  de  mil  novecientos
noventa y tres, Gaceta veintinueve, página ciento noventa y dos, consideró: "... estando
probada la falsedad e inexistencia de los títulos conque se operó la cuarta inscripción de
dominio  sobre  la  finca  relacionada,  ésta  resulta  nula  y  jurídicamente  inexistente,
deviniendo,  en  consecuencia  también  nula  la  quinta  inscripción  de  dominio  y  cualquiera
otra  posterior.  De  ahí  se  establece  que,  en  el  presente  caso,  se  violó  a  la  postulante  su
derecho de propiedad pues la autoridad impugnada operó la cuarta inscripción de dominio
y  subsiguientes  con  documentos  falsos  y  de  autenticidad  aparente,  contrariando  el
principio de que las inscripciones registrales se operan sobre la base de la presunción de
autenticidad  legítima  de  los  documentos  públicos  que  se  presentan  al  Registro,  con  ello
se  afectó  a  la  postulante  su  derecho  de  propiedad  garantizado  por  la  Constitución  y  las
leyes,...".  Tomando  este  fallo  como  premisa,  esta  Corte  concluye  que,  en  el  presente
caso, también ha quedado demostrada la falsedad del documento que sirvió de base para
las inscripciones que se impugnan, especialmente con lo manifestado por el Notario […] y
con el acta notarial autorizada en esta ciudad por el Notario […], el quince de octubre de
mil  novecientos  noventa  y  tres;  por  lo  que  la  protección  que  se  solicita  deviene
procedente, toda vez que se ha establecido la violación al derecho de propiedad como se
denuncia y así debe declararse.
 
Como  se  puede  ver,  la  actuación  notarial  en  los  asuntos  registrales  puede  ser  la  diferencia
entre la existencia o inexistencia de las inscripciones.
 
 
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3.         Efectos de los actos registrales
 
Así como el ejercicio del Notariado tiene efectos en muchos aspectos de los actos y negocios
jurídicos,  también  los  actos  registrales  tienen  sus  propios  efectos  encaminados  a  ofrecer
seguridad  jurídica.  En  la  mayoría  de  los  casos,  nuestro  sistema  registral  no  tiene  efectos
constitutivos[66]  (el  sistema  que  más  seguridad  jurídica  provee),  sino  declarativos;  en  parte
porque las fuentes del Derecho civil guatemalteco no confían los derechos a actos registrales.
Otra  fuente  histórica  del  porqué  los  registro  en  Guatemala  no  han  evolucionado  hacia  mayor
protección  de  los  derechos  es  que  la  Administración  Pública  nunca  ha  podido  servir  a  la
mayoría de los administrados. El acceso a los registros está, de hecho, limitado a las personas
que tienen conocimiento de su existencia y, en muchas instancias, recursos económicos para
asumir el elevado costo del proceso registral.
 
Existe otra fuente, tal vez la más digna de discutirse, de la razón porqué algunas personas no
aceptan  que  el  acto  registral  tenga  un  efecto  constitutivo,  o  que  éste  sea  necesario  para  la
existencia de los derechos: la libertad. Tal vez este problema se pueda solucionar con acotar
que no se trata de que los derechos registrados existan porque el Estado los constituye, sino
que  frente  a  éste  sólo  se  debe  reconocer  los  derechos  registrados.  Esto  quiere  decir  que  en
cualquier tribunal u órgano administrativo se considerará válido y existente sólo el derecho que
esté  inscrito.  Y  esto  por  lo  mismo  que  la  mayoría  ha  acordado  que  se  maneje  por  el  lado
derecho  de  las  calles,  o  que  debemos  parar  cuando  el  semáforo  está  en  rojo;  porque
proporciona seguridad.
 
3.1 Efectos respecto de los contratantes
 
El  artículo  1,808  del  Código  civil  establece  una  norma  que  apoya  el  sistema  registral  de
carácter constitutivo, ya que si la cosa vendida es inmueble o derecho real sobre inmuebles,
prevalece la venta que primero se inscriba en el Registro. Adicionalmente, el artículo 1,885 del
Código  civil  establece  que  cuando  una  misma  cosa  se  ha  arrendado  a  dos  o  más  personas,
tiene  la  preferencia  el  primer  contratante,  y  si  los  contratos  son  de  la  misma  fecha,  en  que
tenga  la  cosa  en  su  poder;  pero,  si  el  arrendamiento  se  debe  inscribir  en  el  Registro  de  la
Propiedad,  la  preferencia  corresponderá  al  que  primero  que  inscriba  su  derecho.  Estas  dos
normas se apartan de la tendencia general del Derecho guatemalteco, ya que el Código hace
nulo uno de los dos contratos coexistentes, desatando el vínculo creado por la manifestación
de voluntad de quienes no hayan sido prudentes y rápidamente hayan inscrito su derecho.
 
Como  una  excepción  al  principio  general  de  los  efectos  que  tiene  el  acto  registral,  porque
generalmente  los  tiene  sólo  declarativos,  el  artículo  dieciocho  del  Código  civil[67],
recientemente reformado, dispone que: “[…] la personalidad jurídica de las asociaciones civiles
es  efecto  del  acto  de  su  inscripción  en  el  registro  del  municipio  donde  se  constituyan.  […]”.
Aunque se menciona el concepto de la personalidad jurídica, realmente lo que se indica es que
el contrato de asociación será válido hasta que éste sea inscrito en el Registro Civil.
 
3.2       Efectos frente a terceros
 
En el Derecho registral inmobiliario un tercero es la persona que no interviene como parte en
un acto o contrato determinado. En el sistema registral guatemalteco, únicamente perjudica a
tercero  lo  que  aparezca  inscrito  o  anotado  en  el  Registro  y  lo  que  conste  en  certificación
expedida por el registrador[68].   Los títulos inscritos o anotados surten efectos contra tercero y

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aun  contra  los  acreedores  singularmente  privilegiados,  desde  la  fecha  de  su  presentación
(“entrega”  dice  el  Código)  ante  el  Registro[69].  Este  tema  es  discutido  extensamente  por  la
doctrina, y resultó (en el caso de Guatemala) de haber seguido al Derecho español y, más aún,
al  Derecho  civil  francés,  al  cual  repugna  la  noción  de  la  obligatoriedad  de  registro  para
constituir  derechos.  Existen  ejemplos  del  carácter  declarativo  que  tiene  casi  todo  el  sistema
registral, tal como lo es el artículo 1,704 del Código civil, que dice: “El testimonio de la escritura
pública  del  mandato  y  el  de  la  revocación  debe  presentarse  al  Registro  de  Poderes.”  El
contrato  de  poder  es  válido  entre  las  partes  contratantes,  pero  sólo  afecta  a  terceros  desde
que queda inscrito en el Registro  de Poderes y en el Registro Mercantil,[70] en algunos casos.
Lo  mismo  se  puede  decir  del  artículo  1,680,  porque  cuando  la  promesa  se  refiere  a
enajenación  de  bienes  inmuebles  o  derechos  reales  sobre  éstos,  el  contrato  debe  inscribirse
en  el  Registro  de  la  Propiedad,  y  sólo  así  será  oponible  frente  a  terceros.  La  Corte  de
Constitucionalidad[71]  ha  considerado  que:  “  […]  es  jurisprudencia  reiteradamente  sostenida
por  esta  Corte  que  las  inscripciones  en  el  Registro  de  la  Propiedad  no  tienen  carácter  de
notificación a las partes interesadas […]”; lo cual resulta interesante, pues pone un límite a lo
que  debe  entenderse  por  la  publicidad  registral,  y  cómo  los  administrados  se  notician  de  la
información  que  consta  en  el  Registro.  Aún  frente  al  Estado  el  registro  de  derechos  es  de
trascendencia porque si los derechos que se tengan sobre un inmueble localizado en las áreas
de  reserva  de  la  Nación  no  están  registradas  con  anterioridad  al  primero  de  marzo  de
1956[72], éstos se consideran inexistentes.
 
3.3       Efectos procesales del acto registral
 
El  artículo  1,129  del  Código  civil  dispone  que  en  ningún  tribunal  ni  oficina  pública  se  debe
admitirán escrituras ni documentos sujetos a inscripción, que no hubieran sido razonados por
el  registrador.  Esta  norma  resulta  importante  para  analizar  cuidadosamente  todos  los
documentos que se presentan ante el Registro, especialmente cuando se incluye documentos
como medio de prueba (testimonios de arrendamientos por más de tres años, promesas sobre
inmuebles)  y  los  testimonios  de  poderes.    También  el  artículo  45  del  Código  procesal  civil  y
mercantil establece que no se admitirá en los tribunales credencial de representación que no
esté debidamente registrada en la oficina respectiva. Entre los efectos del emplazamiento[73]
está  el  efecto  material  de  hacer  anulables  la  enajenación  y  gravámenes  constituidos  sobre
inmuebles objeto del proceso, con posterioridad al emplazamiento, el cual sólo se producirá si
se  hubiera  anotado  la  demanda  en  el  Registro  de  la  Propiedad.  En  cuanto  embargo[74]  de
bienes  inmuebles  o  derechos  reales,  éste  se  debe  anotar  en  el  respectivo  Registro  de  la
Propiedad  para  surtir  su  efecto  procesal;  así  como  cuando  un  crédito  embargado  esté
garantizado con hipoteca.
 
3.3.1   Medio de prueba tasado
 
El documento público registral es uno de los medios de prueba tasados por la ley procesal, ya
que producen fe y hacen plena prueba en juicio, salvo el derecho de las partes a redargüirlos
de nulidad o de falsedad. El juez debe apreciar este medio de prueba como que es verdad lo
que en ellos está plasmado. Sin embargo, se debe distinguir entre el documento en sí mismo,
su  materialidad,  y,  por  otra  parte,  su  contenido.  Respecto  de  la  materialidad,  los  libros  y
certificados no deben tener alteraciones, cortaduras ni raspaduras, lo cual causaría la nulidad
del  asiento  que  así  apareciere.  En  cuanto  al  contenido  de  los  asientos  se  ha  de  tener  en
cuenta: que sea el registrador quien haga el asiento, y que éste contenga los requisitos que el

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Código civil o el Código de Comercio, en su caso, manda.
 
El documento público expedido por el Registrador de la Propiedad se denomina “certificación”
(o  “copia  fotográfica  legalizada  por  el  Registrador”[75]),  la  cual  se  tendrán  como  fidedigna,
salvo prueba en contrario[76]. Sin embargo, el juez o el adversario en un juicio pueden solicitar
que  se  exhiba  el  documento  original,  en  este  caso  los  libros  del  registro. Aunque  el  Código
Procesal  civil  y  mercantil,  permite  excepcionalmente  al  juez  ordenar  que  se  lleven  a  su
presencia los registros o archivos, hay prohibición expresa de sacar los libros de la oficina del
Registro de la Propiedad, aunque sea por motivos de diligencias judiciales; de tal forma que se
debe hacer en éste lugar[77].
 
4.         Extinción de la calidad de documento público
 
El documento notarial y los documentos públicos emitidos por el Registrador de la Propiedad
tienen  una  gran  trascendencia  en  el  Derecho.  El  legislador  procesal  les  ha  dado  calidad  de
plena prueba, en tanto no se pruebe que son falsos o nulos. Sin embargo, estos extremos son
difíciles de probar en muchos casos, por lo que es importante que dichos documentos producto
de la fe pública que ostentan tanto notarios, como funcionarios públicos, representen fielmente
la  verdad.  Adelante  se  examina  los  procesos  mediante  los  cuales  se  desnuda  a  los
documentos  notariales  y  públicos  de  su  autenticidad  para  mostrar  cuanto  el  legislador  los
protegió en pro de la fe pública y la celeridad en la contratación.
 
 
4.1       Documentos deteriorados
 
Los  documentos  notariales  que  han  sufrido  algún  desperfecto  material  no  gozan  de  la
presunción de plena prueba, esto para protección del público, porque se duda de la integridad
del  documento.  Es  interesante  notar,  como  lo  hace  Aguirre  Godoy [78],  que  en  el  antiguo
Código procesal, se disponía que no producirían plena prueba el testimonio de testimonio, a no
ser en los casos de reposición de protocolo, disposición que ahora ya no existe; el documento
referente, si no se comprobaba existencia del referido, fuera nulo o fuera falso o del documento
que  en  su  parte  esencial  estuviera  roto,  raído,  con  borrones  o  testaduras  no  salvadas.  Las
normas  procesales  vigentes  establecen  que  no  hacen  fe  en  juicio  los  documentos  públicos
rotos, cancelados, quemados, o raspados en su parte sustancial. Desgraciadamente, el Código
actual utiliza el término “sustancial”, en vez de “esencial”, que lo hace más extenso, pero más
impreciso, ya que no se sabe exactamente qué es “sustancial”. El Código de Enjuiciamiento sí
disponía  cuáles  eran  las  partes  esenciales  del  documento:  los  nombres  y  apellidos  de  los
otorgantes, testigos, y Notarios; la cosa o materia del documento; las cláusulas indispensables
para conocer su naturaleza y efectos; el lugar y fecha del otorgamiento; la suscripción de los
que intervienen en el acto, y el sello del Notario, cuando así fuera requerido por la ley. Por otra
parte, el Código de Notariado en el artículo 31 explica cuáles son los elementos esenciales del
instrumento  notarial;  por  lo  que  al  hacer  una  interpretación  usando  la  historia  fidedigna  de  la
institución e integrando con esta norma, se puede saber qué es un elemento “sustancial”.
 
4.2       La redargución de falsedad o nulidad de un documento público
 
La  redargución  es  el  procedimiento  mediante  el  cual  se  desnuda  a  un  acto,  plasmado  en  un
documento,  en  el  que  intervino  un  agente  fedatario,  de  la  cualidad  de  plena  prueba.  Si  el
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documento fuere redargüido y se considerare que existen indicios de criminalidad, lo deberán
denunciar  al  Ministerio  Público  y  entregar  dicho  documento  a  las  autoridades  que  realicen  la
investigación  criminalística[79].  El  documento  público  notarial  podría  ser  redargüído  por  dos
razones: por la nulidad del documento o por su falsedad. Cuando en juicio civil se declare que
un documento faccionado o autorizado por notario no es un documento público, por el propio
acto  de  desvanecimiento  o  denudación,  ningún  otro  tribunal  o  entidad  pública  podrá
considerarlo  como  tal;  contrario  sensu  del  caso  de  la  sentencia  de  la  Corte  Suprema  de
Justicia  en  la  cual  se  estableció  que  un  documento  privado  reconocido  en  juicio  produce
prueba  en  otro[80].  La  declaratoria  de  nulidad  o  falsedad  de  un  documento  notarial  podría
acarrear  varias  consecuencias:  en  el  ámbito  registral[81],  podría  caber  la  nulidad  de  las
inscripciones  hechas  con  motivo  de  la  presentación  del  testimonio  de  la  escritura  pública
redargüída en juicio, por ejemplo el caso de un contrato de sociedad mercantil o de donación
de  bienes  inmuebles.  Y  en  el  ámbito  contractual  causaría  que  no  existiera  contrato  de
mandato, si la escritura pública en que se plasmó el poder fuere declarada nula o falsa por un
juez.  La  nulidad  que  se  declara  en  este  juicio  es  absoluta,  por  lo  que  nunca  nace  a  la  vida
jurídica el acto notarial o fedatario.
 
 
4.3       Indemnización por mal faccionamiento de un documento notarial:
responsabilidad civil de los notarios
 
Existirá  culpa  de  parte  del  notario  que  haya  autorizado  el  documento  notarial  que  fuera
declarado nulo o falso en un proceso civil. La indemnización compensatoria responderá por el
incumplimiento del contrato de obra que requirieron sus clientes. El notario deberá responder
por  el  daño  emergente  y  el  lucro  cesante  que  ocasione  a  las  partes,  dado  que  habrá
incumplido con el contrato de obra (no el de un contrato de servicios profesionales[82]), que le
obligaba a producir un documento que fuera perfecto desde el punto de vista, cuando menos,
técnico. La culpa sería fácil de probar[83]; ya que difícilmente el notario no sabría el lugar o la
fecha en la cual autoriza un documento notarial, por ejemplo. La culpa de un notario que: no
lleve a cabo las formalidades esenciales y especiales que las leyes le exigen, no se haga las
advertencias pertinentes, o no esté presente cuando firmen las personas que intervengan en
un acto notarial, es inexcusable. Podrá existir culpa (impericia, imprudencia o negligencia) en
cuanto a la identificación de las partes o quienes intervengan en el acto, si el notario no toma la
precaución de verificar que los documentos de identificación que le presenten son auténticos.
Cuando un notario se da cuenta que ha cometido un error en cuanto a asuntos enmendables
de forma contemplados en el artículo 93 del Código de Notariado, debe proceder a corregir su
falta  lo  antes  posible  ante  juez  de  primera  instancia,  a  sazón  de  que  no  incurrir  en
responsabilidad  por  su  negligencia,  prueba  de  lo  delicado  que  resulta  cometer  errores  en  el
ejercicio del Notariado.
 
5.      Conclusión
 
Como  se  ha  podido  ver  en  el  transcurso  del  presente  trabajo,  la  actuación  del  notario  al
producir el documento notarial y los actos registrales derivados de la actuación del Registrador,
tienen efectos fundamentales en el Derecho guatemalteco. En muchos casos el propio derecho
existe legalmente sólo si el documento notarial ha sido otorgado. Los efectos declarativos de
los  actos  registrales  no  son  menos  elementales,  aunque  no  sean  constitutivos  de  derechos.
Ambos  actos  jurídicos  están  investidos  de  una  fuerza  probatoria  inusual,  similar  a  la  prueba
anticipada,  gracias  a  la  confianza  que  el  pueblo  ha  delegado  en  los  profesionales  y
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funcionarios  para  hacer  viable  la  seguridad  jurídica  que  el  Estado  debe  proveer.
Desgraciadamente, la falta de conocimiento –entre los notarios, los funcionarios y empleados
públicos y los usuarios– sobre sistema de fe pública registral y notarial, aunado a la casi total
falta de fiscalización de estas actividades, han causado el desplome y desprestigio de dichas
instituciones de la seguridad jurídica. Se espera que esta breve introducción al tema despierte
más  interés  entre  los  que  en  la  práctica  o  desde  la  cátedra  se  encuentren  con  estas
instituciones, y les den el valor que les corresponde.
 
 

Bibliografía
 
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CAPÍTULO II
 
Problemas contemporáneos en el ejercicio del Notariado
 
Introducción
 
El  Notariado  es  una  institución  del  Derecho  que  tiene  hondas  raíces  en  la  cultura
guatemalteca.  Pero  es  con  cierto  recelo  o  desdén  que  se  le  trata  por  casi  toda  la  población,
salvo  los  propios  notarios,  y  hasta  éstos  muchas  veces  miran  de  menos  su  función,  y  la
desempeñan  sin  lustre  ni  mérito,  como  algo  que  se  tiene  que  hacer,  porque  sí.  Incumbe  al
jurista investigar y ponderar sobre su utilidad y, sobre todo, si la función notarial sirve para que
se  haga  (o  no  se  haga)  justicia,  para  mejorarla;  o  eliminarla,  si  causa  pérdidas  inútiles  de
recursos escasos. De hecho, la función que desempeña el notariado respecto de la justicia se
manifiesta en los juicios, donde los documentos notariales sirven como una especie de prueba
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preconstituida, dándose a cada cual lo que le corresponde, de forma más celera y segura.
 
1.         Razón de ser de la función notarial
 
La utilidad de la actividad notarial se manifiesta en varios aspectos: el contractual, el fiscal, el
procesal, el registral. La principal función de la actividad notarial es dar seguridad jurídica, que
se  vea  reflejada  en  la  seguridad  psíquica[84]  de  las  personas  que  viven  o  invierten  en
Guatemala. La fe pública por la cual queda investido un profesional en su actividad privada da
certeza a los actos que las partes o el público quiere que se dé certitud. Pelosi[85] considera
que  una  de  las  funciones  del  Notariado  es  la  autenticadora,  que  resulta  histórica  y
tradicionalmente, el origen de la actuación notarial. Hay que tomar en cuenta que el Notariado
no se resume a una mecánica aplicación de fórmulas, porque también se tiene que añadir la
actividad  intelectual,  la  cual  se  inicia  con  la  indagación  de  la  voluntad  de  las  partes,  y  que
luego  se  trata  de  incorporar  al  mundo  del  Derecho,  colocándola  en  un  esquema  de  contrato
típico  o  conformándola  a  los  principios  generales  de  la  ley.  Por  otra  parte,  Castán  Tobeñas
considera en su Función notarial y elaboración notarial del derecho, que el notario tiene las
siguientes  misiones:  la  labor  formativa  y  la  legitimadora  (que  comprende  la  función
calificadora); función de admisión y de redacción; y la labor documental o autenticadora, que
supone todas las demás y las comprende.
 
1.1       Fin de la actividad notarial: el documento público
 
La  actividad  notarial  queda  plasmada  en  un  medio  físico  que  se  llama  “instrumento
público”[86].  Los  instrumentos  públicos  requieren  de  los  siguientes  elementos  necesarios:  a)
autoría por un sujeto titular de un órgano que tiene atribuida la fidei datio; b) acción de dar fe
por  tal  órgano;  y  c)  forma  escrita.  También  se  exigen  requisitos  de  validez,  cuales  son:  a)
objeto  idóneo;  b)  competencia  del  órgano;  c)  legitimación  del  órgano  y  del  solicitante;  d)
habilidad  del  solicitante;  e)  causa  lícita;  f)  observancia  de  las  formalidades  no  esenciales
(subsanables). Todo esto puede tener dos propósitos: el uno sustantivo (que crea el derecho
como en el caso de las sociedades mercantiles), y el otro de crear prueba para un futuro litigio,
donde servirá para asegurar los derechos de las partes, pues adjetivo.
 
La  otra  cara  de  la  moneda  de  la  certeza  jurídica  que  crea  la  actividad  notarial,  es  que  el
documento notarial es una forma de preconstituir prueba de pleno valor, para la eventualidad
de  que  exista  conflicto  entre  las  partes  contratantes.  Los  actos  notariales  gozan  a  priori  de
autenticidad, por lo que los jueces quedan sustraídos de la comprobación de la veracidad de
los  hechos,  en  tanto  no  se  redargüian  de  falsedad  o  nulidad[87].  Así  es  como  engarza  la
actividad  notarial  con  la  jurisdiccional,  y  auxilia  a  la  consecución  de  la  justicia  en  nuestro
sistema  jurídico.  Como  se  puede  ver,  si  uno  de  los  contratantes  no  quiere  cumplir  con  su
obligación,  por  ejemplo  la  proveniente  de  un  contrato  –violando  el  principio  pacta  sunt
servanda, lo cual es injusto para su acreedor–; la parte que ha cumplido puede presentar en
juicio  la  copia  del  documento  notarial  que  suscribieron,  y  así  razonablemente  esperar  que  el
juez falle a su favor, si no hubiere otros puntos litigiosos que tuvieren mérito.
 
1.2       Notariado como arte
 
Un aspecto poco considerado por los propios notarios es el aspecto artístico de la profesión.
La redacción de los escritos notariales tiene su técnica propia; sin embargo, en muchos casos,
éstos son copiados sin más reflexión por el aprendiz[88], y así la obra literaria notarial puede
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ser  muy  defectuosa.  Esto  tiene  su  aspecto  práctico,  ya  que  cuando  un  escrito  está  mal
redactado  puede  causar  grandes  confusiones;  por  ejemplo,  cuando  se  trata  de  leer  el
documento en juicio, lo cual resulta en un mal servicio para el cliente. Resulta importante saber
qué  quiere  decir  cada  palabra  utilizada,  ser  conciso,  y  reflejar  perfectamente  lo  dicho  por  las
partes, con el vocabulario adecuado, y dar la forma que la ley manda y la gramática autoriza,
para plasmar la voluntad de las partes o los hechos que el notario haga constar.
 
Corre peligro quien critica la forma de escribir de los notarios de ser tachado de presuntuoso,
más  que  de  audaz[89];  pero  salta  a  la  vista  que  muchos  de  ellos  utilizan  fórmulas  sin  saber
porqué  lo  hacen[90],  y  se  limitan  a  copiar  lo  que  otros  han  hecho.  Algunos  notarios
simplemente copian[91] el trabajo de otros, por no saber cómo redactar un instrumento, lo que
demuestra falta de conocimiento, no sólo del Derecho, sino de las elementales normas de la
Gramática y la Lógica. Se amparan en fórmulas, –como aquella de “vende, cede y traspasa” u
“otorga el más formal finiquito y eficaz carta de pago”–, sin que ni siquiera la ley lo disponga
así; ya que ésta da amplio margen para la actividad creativa del notario[92]: sus documentos
son producto de la rutina. El formulismo actual posiblemente se vio influido por las tendencias
históricas  promovidas  por  las  Partidas,  las  cuales  traían  incorporadas  una  serie  de  modelos
para  diversos  contratos. Y  es  que  todos  estos  hechos  no  son  excusa  para  que  el  notario  no
redacte un documento a la medida de sus clientes, pues tiene la obligación contractual y legal
de  hacerlo.  A  causa  de  estas  razones,  el  público  en  general  (y  algunos  notarios  en  lo
particular)  ven  con  desdén  y  conceden  poca  importancia  a  la  labor  notarial,  ya  que  se  dan
cuenta  de  cómo  los  notarios  usan  los  modelos  que  tienen  guardados  para  faccionar  los
documentos  que  requieren,  una  actividad  que  consideran  –con  razón–    sin  mayor  valor
agregado.
 
De  esta  manera,  no  se  aprecia  el  arte  de  concebir,  con  nuevas  formas  claras  y  precisas,  la
traducción  y  representación  de  las  relaciones  jurídicas  con  vocabulario  técnico  y  literario
apropiado. Así pues, no está bien que el notario se desvincule –pretextando falta de tiempo–
de la redacción de los documentos notariales, pues debe hacer un esfuerzo directo en hacerlo,
ya que las partes para eso lo contrataron. El buen notario será aquél que, además de cumplir
con los requisitos legales, emplee sus dotes artísticas, y así cree una obra literaria jurídica con
vocabulario y redacción superior, sistematizada y concisa, cuya lectura dé satisfacción, tanto a
la vista, como al oído: que sea evidencia de arte notarial.
 
Todo  así,  queda  pues  hacer  una  somera  evaluación  de  la  práctica  notarial  en  Guatemala  a
fines del siglo XX, presentando los problemas que saltan a la vista, evaluando las propuestas
de mejorarlos, y finalmente incluyendo posibles soluciones para éstos, basadas en el análisis
económico del Derecho y en la justicia.
 
 
2.         Notariado en Guatemala en la postrimería del siglo XX
 
2.1       Consideraciones preliminares
 
Parece  insólito  el  hecho  de  que  pocas  personas  han  tratado  el  tema  de  los  problemas  del
Notariado  en  Guatemala,  ya  que  es  uno  de  los  que  acosan  al  incipiente  Estado  de  Derecho
que se instituye en el país. La forma que actualmente está organizado el sistema hay muchos
incentivos negativos para que las cosas se hagan mal. Parte del problema es que el sistema
funcionaba mejor cuando había menos notarios, pero las razones de fondo se puede decir que
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son  tres:  los  incentivos  perversos  en  la  legislación  vigente,  una  mala  entendida  solidaridad
gremial y un sistema judicial lento y complejo. Estos tres males se pueden resumir en uno, la
nula  fiscalización  de  la  actividad  notarial.  Prácticamente  el  único  (aunque  muy  poderoso[93])
valladar al caos total, es la buena fe de la mayoría de los notarios en Guatemala.
 
 
2.2       Incentivos perversos en la legislación notarial positiva
 
2.2.1   Código de Notariado actual
 
Los inicios de la historia del Derecho notarial en Guatemala se remontan a la época colonial, y
estos  a  su  vez  en  el  Derecho  medioeval  español  y  europeo.  La  primera  normativa  moderna
respecto de esta tema es la Ley de Notariado del 20 de febrero de  1882, Decreto gubernativo
271  emitida  por  Justo  Rufino  Barrios,  quien  a  su  vez  era  notario.  La  materia  notarial  estaba
dispersa  por  varias  leyes,  inclusive  el  Código  de  Procedimientos  Civiles,  lo  cual  motivó  a
que se emitiera la Ley de Notariado del 20 de agosto de 1934, Decreto gubernativo 1563, en
época  de  Jorge  Ubico.  Sin  embargo,  los  legisladores  consideraron  que  se  debía  codificar  la
materia, y, por tanto, se emitió el Código de Notariado, Decreto 314 del Congreso, el cual se
mantiene  vigente  a  pesar  de  que  el  conocimiento  sobre  el  Notariado,  los  sistemas  de
seguridad  y  la  tecnología  han  avanzado  grandemente  en  estos  últimos  años.  Todo  así,  nos
encontramos  con  varias  normas  del  Código  que  están  vigentes,  pero  no  son  positivas.  El
hecho  de  que  no  sea  positivo  se  debe  a  varias  razones,  entre  las  cuales  están:  la  falta  de
estudio  profundo  del  Derecho  notarial  en  las  Universidades;  el  desconocimiento  de  la
responsabilidad  tanto  contractual,  como  administrativa,  por  parte  de  los  notarios;  la  escasa
fiscalización  por  parte  de  las  autoridades  que  se  ven  aturdidas  por  la  cantidad  de  nuevos
notarios y usuarios del sistema notarial.
 
Una de las normas que se viola muy a menudo es el hecho de estar presente mientras se firma
el documento, para poder imprimir la frase “ante mí” y el principio de la inmediación notarial. En
otros casos, la firma de los otorgantes se verifica en fechas diferentes a la que se hace constar
en  la  escritura.  Más  grave  aún  es  el  acto  pernicioso  de  hacer  escrituras  en  los  espacios  en
blanco que se dejan a propósito entre una escritura y la siguiente, en flagrante contravención
de la norma que obliga a no hacerlo. Esto se hace para evitar el pago en cierta fecha de un
tributo, y en otras instancias más graves, para disponer bienes o derechos con fecha anterior
al  fallecimiento  de  una  persona  o  para  alzar  bienes  en  fraude  de  acreedores.  Raramente  he
observado  que  algún  notario  lee  lo  escrito  a  los  otorgantes[94].  No  muchos  notarios
acostumbran tomar razón de las legalizaciones de firma que hacen, no obstante que la ley es
taxativa  en  tal  sentido  y  podría  causar  la  nulidad  del  acto  de  legalización  si  no  se  hiciere  la
toma de razón.
 
Como se puede ver, la forma en que se lleva el Notariado en Guatemala no puede seguir; si
queremos  que  no  se  viole  la  ley;  especialmente  usando  el  concepto  “fe  pública”  tan
ligeramente.  Se  tiene  la  opción  o  de  reformar  el  Código  de  Notariado  para  suprimir  estas
obligaciones  notariales  que  muy  pocos  cumplen,  u  obligar  a  que  se  cumplan  implementando
formas  que  se  puedan  verificar  fácilmente.  De  otra  manera,  los  depositarios  de  la  fe  pública
seguirán mintiendo impunemente, amparados por la ley; idea que debería de ser repugnante a
cualquier amante de la justicia y de la libertad.
 

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2.3       Problema con la individualización de los comparecientes o requeridores
 
Parte de lo que el Código de Notariado exige es de dar fe del conocimiento de las personas
que intervienen en el acto notarial. Pondé[95]  lo  llama  “fe  de  individualización”,  y  arguye  que
realmente no es de “conocer”, que es lo que tradicionalmente se exige, sino de individualizar a
la  persona,  ya  que  lo  que  se  requiere  (como  en  un  juicio)  es  tener  certeza  de  quién
exactamente está compareciendo. En el sistema notarial guatemalteco el documento utilizado
para identificarse es la cédula de vecindad[96].
 
Aquí  cabe  hacer  una  digresión  –debido  a  lo  importante  que  resulta  este  documento  para  los
notarios–  y  anotar  que  el  sistema  de  identificación  vigente  en  Guatemala  es  totalmente
obsoleto,  ya  que  no  llena  criterios  mínimos  de  seguridad,  es  engorroso  para  el  usuario,  y  da
muy  poca  información  a  quien  necesita  identificar  al  portador.  El  sistema  de  la  cédula  de
vecindad,  tiene  la  doble  función  de  documento  acreditativo  de  la  vecindad  (pertenencia  a  un
municipio)  y  el  de  documento  de  identificación.  Este  documento  de  identificación  se  creó  por
mandato de la Ley de la cédula de vecindad, la cual está vigente desde 1932, y sólo se ha
modificado una vez desde su promulgación. La ley dispone la existencia del número de orden y
el  número  de  registro  para  cada  cédula  que  se  emita. Al  número  de  orden  corresponde  una
letra  seguida  por  un  guión[97]  y  el  número  correlativo  de  la  letra  en  el  alfabeto.  Cada
departamento de la República[98] tiene un número de orden establecido. El número de registro
es el específico que se le da a la inscripción de cada vecino o persona que se registra (en el
caso de los extranjeros domiciliados). Este hecho puede causar confusiones y falta de certeza,
porque  todos  los  vecinos  de  los  municipios  del  Departamento  de  Guatemala,  por  ejemplo,
tienen  el  número  de  orden  “A­1”.  Se  complica  más  el  asunto  cuando  cada  municipalidad  va
dando  el  número  de  registro  correlativo  a  cada  vecino  que  se  inscribe,  por  ejemplo:  en  el
Departamento de Guatemala es posible que existan hasta diecisiete[99] personas que tienen el
mismo número de orden y de registro; lo único que los diferencia (cuando se consigna bien) es
el nombre de la municipalidad que emite la cédula.
 
Aunque  el  reglamento  de  la  Ley  de  cédula  de  vecindad  manda  que  se  renueve  la  cédula
cada diez años, la mayoría de la población no lo hace, por lo que su utilidad como documento
de  identificación  se  reduce  extraordinariamente[100].  Los  materiales  con  que  se  fabrican  los
cuadernillos  son  de  muy  mala  calidad,  y  la  caligrafía  de  quienes  llenan  el  formulario  muchas
veces es atroz; así que resulta difícil leer su contenido e identificar al portador. Existen varios
formatos  para  las  cédulas  según  la  municipalidad  que  las  emite.  Muchas  personas  cuando
cambian  de  vecindad  no  entregan  la  cédula  que  poseían  para  que  se  razone  el  cambio  de
vecindad, y como consecuencia, cabe la posibilidad de que una persona tenga de hecho varias
cédulas que alguna vez le pertenecieron y cuyos datos fueron verídicos. Todo esto sin contar la
el número de cédulas falsas y falsificadas que deben existir por lo rudimentario del método de
su emisión y la inexistencia de controles mínimos por parte de las autoridades municipales.
 
A los notarios acuciosos sólo les queda investigar por sí mismos si la cédula ha sido realmente
extendida  a  la  persona  que  dice  el  documento  que  presenta  la  persona  que  solicita  sus
servicios  profesionales.  Otra  opción  es  la  de  sacar  fotocopia  de  la  cédula  y  autenticarla,
insertándola como atestado, al fin del tomo donde encuaderne la escritura correspondiente. De
esta manera, si en un juicio posterior de nulidad o falsedad del documento notarial se alegare
que  el  notario  no  tuvo  a  la  vista  la  cédula  de  vecindad,  se  tendrá  a  la  mano  el  copia  del
documento  que  fue  presentado  como  cédula  de  vecindad  y  con  lo  cual  se  realizó  la
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identificación  que  el  Código  de  Notariado  manda.  Si  se  redargüiere  de  falsedad  la  escritura,
acta o razón, por consignar incorrectamente la identificación de una persona, bastará con que
el  notario  aporte  al  juicio  la  fotocopia  autenticada  de  la  cédula  que  se  le  mostró,  que  como
prueba tasada hará plena prueba en el juicio.
 
Cabe decir que mucha información pública y privada se basa en la presentación de la cédula
de vecindad: la petición de licencias para conducir vehículos (las cuales a su vez son utilizadas
para  identificarse,  por  creerse  más  seguras  que  las  propias  cédulas),  la  apertura  de  cuentas
bancarias  y  pago  de  cheques,  la  inscripción  como  comerciante,  la  inscripción  como
contribuyente, la inscripción de nacimientos, el matrimonio civil, la unión de hecho, la obtención
del  pasaporte,  la  inscripción  e  identificación  como  ciudadano,  la  inscripción  para  prestar
servicios  cívicos,  la  identificación  ante  los  tribunales,  las  peticiones  ante  la  Administración
Pública en general; y, además, la comparecencia ante notario o cuando se lo requiere, si éste
no conoce a la persona con anterioridad. Parte de dicha información, dado lo mal que se llevan
los  registros  de  vecindad,  puede  ser  errónea,  caduca  o  falsa;  lo  cual  dado  el  alto  grado  de
crecimiento  de  la  población  en  los  últimos  veinte  años  podría  causar  un  colapso  en  la
credibilidad del sistema de la cédula de vecindad. Salta a la vista que el sistema guatemalteco
de la identificación de personas es increíblemente desorganizado. Éste un ejemplo patente de
cómo  el  orden  espontáneo[101]  de  la  sociedad  sí  existe,  y  que  la  mayoría  de  las  personas
normalmente actúan de buena fe. Un buen sistema de identificación de personas potenciaría el
actuar libre de las personas, dándoles seguridad a sus actos, lo cual no existe en Guatemala,
cuando menos actualmente.
 
2.4.            La  solidaridad  gremial  mal  entendida:  el  Colegio  de  Abogados  y  Notarios  de

Guatemala
 
Dejando muy de lado lo concerniente a la libertad de asociación, —que como   bien entendió
Alexis  de Tocqueville—,  es  un  pilar  fundamental  de  una  sociedad  de  hombres  libres,  existen
problemas  con  la  idea  de  “gremio”.  El  Colegio  de  Abogados  ha  tenido  una  actuación
importante  durante  los  últimos  ciento  cincuenta  años  de  vida  nacional.  Un  representante  del
Colegio firmó el Acta de Independencia, la cual fue redactada por un abogado, José Cecilio del
Valle.  El  Colegio  y  otras  agrupaciones  gremiales,  tales  como  el  Consulado  de  Comercio,  por
muchos años controlaron el ingreso de personas a sus agrupaciones, discriminando sobre la
base  de  religión,  raza,  clase  y  capacidad  económica;  tan  es  así,  que  justo  después  de  la
Revolución Liberal de 1871 el Colegio de Abogados fue abolido porque no era congruente con
los principios de aquella gesta, que, a grandes rasgos, propugnaba por la libertad de acción y
contratación. Sin embargo, la tradición estamental en Guatemala es poderosa, y más bien se
ha incrementado la actuación de personas buscando rentas por medio de gremios, de lo cual
no se han escapado los notarios.
 
Por  muchos  años  los  miembros  del  Colegio  de  Abogados  y  Notarios  de  Guatemala,  con
honrosas  excepciones,  se  han  dedicado  a  buscar  y  mantener  rentas  económicas  (rent
seeking  y  rent  keeping)  para  sus  agremiados,  a  costa  del  trabajo  de  otras  personas  y
gremios.  La  asociación  no  ha  sido  sólo  para  el  mejoramiento  intelectual  y  profesional  de  los
colegiados como lo  manda  la  Constitución[102],  sino  para  proteger  y,  más  aún,  para  obtener
privilegios de parte del Estado. Por ejemplo, el timbre notarial es una clara violación a la libre
empresa  por  parte  del  Colegio,  quien  se  defiende  cabalmente  con  el  argumento  de  la
solidaridad  gremial.  El  timbre  notarial  conculca  la  libertad  de  los  notarios  que  no  quieren
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aportar  ese  porcentaje  de  su  trabajo  para  que  otros  gocen  de  servicios  y  jubilaciones,  sin
habérselo  ganado  ellos  mismos  (lo  cual  no  es  un  acto  de  solidaridad).  El  timbre  es  una
exacción inmoral por parte del Colegio frente a sus agremiados, pues se basa en la coacción;
más  aún,  los  fondos  del  timbre  notarial  realmente  provienen  de  los  gastos  innecesarios  que
tiene que pagar el usuario de los servicios notariales, lo cual lo hace todavía peor, pues crea
distorsiones  en  el  sistema  de  precios.  Se  considera  –equivocadamente[103]–  como  actos  de
competencia desleal en el ejercicio de la profesión: el cobrar honorarios inferiores de los que
fija  el  arancel,  sin  que  exista  motivo  que  lo  justifique  y  dar  opinión  desfavorable  sobre  la
competencia  profesional  de  un  colega.  También  se  reputa  desleal  el  gestionar  directa  o
indirectamente  para  obtener  la  dirección  de  un  asunto  patrocinado  por  otro  colega  o  para
obtener  el  cargo  que  desempeña.  Todo  esto  por  ideas  erróneas  sobre  la  naturaleza  de  la
profesión  liberal,  la  cual  se  cree  que  es  diferente  (y  por  encima  en  mérito)  de  la  actividad
mercantil;  cuando  en  realidad  son  lo  mismo:  la  prestación  de  servicios  por  un  precio.  Sin
embargo,  la  presión  que  el  conjunto  de  notarios  hace  sobre  los  que  se  dan  cuenta  que  el
sistema  es  injusto;  aunado  con  pronunciamientos  de  la  Corte  de  Constitucionalidad[104]
respecto de este tema, hacen la lucha por suprimir privilegios y abusos gremiales muy difícil.
 
Otro  error  en  nuestra  legislación  es  que  los  propios  agremiados  (coactivamente)  tienen  que
decidir  si  se  inhabilita  a  un  notario  acusado  por  el  Tribunal  de  Honor  de  contravenir  alguna
norma disciplinaria en su práctica profesional. El Código de Ética Profesional[105] confunde las
normas  éticas,  que  son  del  fuero  interno  de  cada  persona,  con  asuntos  contractuales  y
cuestiones disciplinarias, o mejor bien dicho, la disciplina jurídico­administrativa ejercida por el
Colegio. Esta mezcla confunde las normas éticas con las normas del Derecho, lo cual resulta
creando falsas expectativas de que las actuaciones que se consideran faltas de ética pueden
ser modificados, cuando en realidad, los asuntos puramente éticos no pueden ser juzgados, ni
mucho menos sancionados como los casos en los cuales se violan normas jurídicas.   En todo
caso, el castigo disciplinario debe ser efectuado por un ente imparcial, de preferencia ajena al
gremio, para no ser juez y parte en el asunto.
 
Como  se  puede  ver,  los  incentivos  están  colocados  en  el  lugar  equivocado,  ya  que  los  hay
para  perjudicar  a  la  competencia  y  los  hay  también  para  protegerse  mutuamente,  lo  cual  es
común  y  se  puede  entender,  por  temor  a  que  se  juzgue  también  los  actos  nocivos  que  los
demás  están  haciendo  o  por  un  mal  entendido  sentimiento  de  solidaridad.  Todos  estos
incentivos son perniciosos, y a la larga causan que todos los notarios se desprestigien ante los
ojos de la comunidad.
 
2.5       Nula fiscalización por entes administrativos o judiciales
 
2.5.1   El Archivo General de Protocolos
 
El  Archivo  General  de  Protocolos  es  una  de  las  instituciones  del  Derecho  notarial  más
antiguas[106]. Sin embargo, por razones presupuestarias y del propio incremento natural de la
población,  este  órgano  de  la  Presidencia  del  Organismo  Judicial,  no  se  da  abasto  con  la
cantidad  e  documentos  que  tiene  que  procesar  diariamente.  Como  en  cualquier  archivo
público, el personal debería estar capacitado especialmente para la delicada tarea de archivar
en  un  orden  lógico  y  preestablecido  los  documentos  que  ingresan,  tanto  los  testimonios
especiales  de  las  escrituras  públicas  autorizadas  por  los  notarios,  como  los  expedientes
extrajudiciales  de  jurisdicción  voluntaria,  y  los  tomos  de  los  protocolos  que  se  depositen  por
fallecimiento, impedimento o ausencia de un notario. Además de esta función archivadora, al
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Archivo  también  le  corresponde  el  registro  de  poderes;  lo  cual  no  tiene  ninguna  razón
administrativa  de  serlo,  sino  simplemente  histórica[107].  Adicionalmente,  el  local  que  tiene
asignado en el sótano del edificio de la Corte Suprema de Justicia no es el más apropiado; ni
en  cuanto  a  su  estado  físico,  ni  en  la  seguridad  que  provee.  Dicho  local  no  tiene  las
condiciones de humedad o ventilación necesarias para conservar papel.
 
Al  Director del Archivo de Protocolos, según el artículo 100 del Código de Notariado, también
corresponde imponer multas a los notarios que no envíen los testimonios especiales, o no den
los avisos que mandan los artículos 38 y 39, dentro de los términos fijados al efecto, deben ser
penados con una multa de dos quetzales por infracción, los que se enteran ante la Tesorería
del  Organismo  Judicial,  como  fondos  privativos  de  dicho  Organismo.  Dichas  multas  no  son
aplicadas a menudo, de forma que no se crea el incentivo de cumplir la ley notarial a tiempo,
todo en desmedro de la seguridad de los documentos notariales.
 
2.5.2   La Inspección de Protocolos
 
El  inspector  de  protocolos  se  dedica  a  verificar  que  los  notarios  cumplan  con  las  normas  de
Puede  ser  Inspector  de  Protocolos:  el  Director  del  Archivo  General  de  Protocolos  en  el
Departamento de Guatemala, los jueces de primera instancia en el resto de los departamentos
de  la  República  y  los  notarios  colegiados  activos[108]  nombrados  al  efecto  por  el  Presidente
del  Organismo  Judicial,  quienes  actúan  en  todo  el  país.  Sin  embargo,  la  gran  cantidad  de
notarios que actualmente existe dificulta la labor de cualquier inspector, por lo que no sólo no
se inspecciona la mayoría de los protocolos, sino que la inspección es superficial.
 
2.5.3       Fiscalización por los órganos que ejercen jurisdicción

 
Corte Suprema de Justicia
 
La  Corte  Suprema  de  Justicia  y  los  tribunales  del  país  tienen  atribuciones  disciplinarias  y
administrativas  respecto  de  la  actividad  notarial.  La  Corte  Suprema  de  Justicia  tiene  varias
atribuciones[109],  como  órgano  colegiado,  pero  también  su  presidente  toma  algunas
decisiones  específicas.  En  el  orden  administrativo,  se  tiene  el  registro  de  los  títulos  o
incorporaciones y de las firmas y sellos de los notarios (art. 2); la imposición de multas a los
jueces que hayan cartulado innecesariamente (art. 6); la reglamentación de la forma en que se
debe realizar la microfilmación de los testimonios especiales para su conservación (art. 37). La
Corte designa al notario que debe extender los testimonios extranotariales de las escrituras en
protocolos  depositados  en  el Archivo  General  de  Protocolos  cuando  el  Director  no  lo  pueda
hacer (art. 68). Decide también sobre cómo se debe guardar los protocolos y los testimonios
especiales  microfilmados,  y  su  posterior  incineración  (art.  78).  La  Corte  Suprema  de  Justicia
designa y reglamenta la actuación de los notarios inspectores de protocolos (art. 84), así como
la inspección extraordinaria (art. 86).
 
En materia disciplinaria, la Corte Suprema de Justicia tiene la potestad[110] de sancionar a los
notarios  que  cartulen  siendo  inhábiles,  cuando  hayan  sido  denunciados  ante  ésta  por  el
Ministerio  Público  o  cualquier  persona  particular.  El  Tribunal,  con  intervención  de  uno  de  los
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fiscales  de  las  salas[111],  tramita  la  denuncia  en  forma  sumaria  con  citación  del  notario
impugnado; y se ordena la práctica de las diligencias que se estime pertinentes, así como las
que proponga el notario. Contra la resolución que se dicte cabe el recurso de reposición ante la
propia  Corte.  Inclusive  la  Corte  Suprema  de  Justicia,  cuando  por  razón  de  oficio,  tiene
conocimiento de que un notario ha incurrido en alguna de las causales de incapacidad para el
ejercicio de su profesión, lo debe saber a uno de los fiscales de las salas, para que proceda a
formalizar  la  denuncia.  La  Corte  Suprema  de  Justicia  también  conoce  del  recurso
administrativo  de  reconsideración[112],  el  cual  se  interpone  contra  lo  resuelto  por  el  Director
General  de  Protocolos  (sic),  respecto  de  sanciones  por  incumplimiento  de  obligaciones
administrativas. Según el artículo 101 del Código, las demás infracciones a que se refiere éste
deben ser sancionadas por la Corte Suprema de Justicia, siempre que no constituyan delito, o
por el tribunal que conozca, en su caso. Se debe amonestar o censurar al notario infractor, o
imponerle multa, que no exceda de veinticinco quetzales.  En caso de reincidencia, las multas
pueden ser hasta de cien quetzales, o suspensión de un mes hasta un año.  La resolución se
debe dictar en auto acordado, con justificación de motivos.
 
La  Corte  Suprema  de  Justicia  también  interviene  en  el  procedimiento  de  rehabilitación  de
notarios, según el artículo 104 del Código de Notariado, cuando ésta se deba a la condena por
los delitos[113] especificados en el inciso 4 del artículo 3 de esa ley. Al efecto deben concurrir
las circunstancias siguientes: 1o. Que hubieren transcurrido dos años más del tiempo impuesto
como pena en la sentencia; 2o. Que durante el tiempo de la condena y los dos años más a que
se  refiere  el  inciso  anterior,  hubieren  observado  buena  conducta;  3o.  Que  no  hubiere
reincidencia; y 4o. Que emitiere dictamen favorable el Consejo Superior de la Universidad de
San Carlos. El artículo 105 del Código dispone que el expediente de rehabilitación se tramita
ante la Corte Suprema de Justicia, y contra la resolución que ésta dicte no cabrá más recurso
que el de responsabilidad.
 
Jueces de Primera Instancia
 
Los  jueces  de  primera  instancia  también  tienen  atribuciones  administrativas,  especialmente
aquéllos  fuera  del  departamento  de  Guatemala,  porque  allí  suplen  al  Archivo  General  de
Protocolos el cual sólo atiende directamente a los notarios de este departamento. En todos los
departamentos,  menos  en  el  de  Guatemala,  los  protocolos  de  notarios  fallecidos  deben  ser
entregados al juez jurisdiccional para que los traslade al Archivo General de Protocolos (arts.
23  y  24).  Estos  jueces  también  tienen  que  recoger  los  protocolos  de  notarios  que  sean
inhábiles. A  ellos  se  les  debe  entregar  los  protocolos  de  los  notarios  que  se  ausentan  de  la
República por más de un año, y notificárseles cuando el notario sale de viaje por menos de un
año (arts. 26 y 27). En este último caso, el juez debe sellar la copia de la notificación que se le
hace para que los notarios puedan salir del país. Los jueces reciben los testimonios especiales
(art.  37)  y  extienden  el  comprobante  de  su  recepción  (art.  35),  así  como  los  avisos  de
cancelación  de  escrituras  pública  y  notificación  trimestral  del  número  y  fecha  de  la  última
escritura autorizada en dicho lapso (art. 37). Además de inspeccionar y revisar los protocolos
de los notarios domiciliados fuera del Departamento de Guatemala (art. 84), ante estos jueces
se debe denunciar la negativa del notario para realizar dichas diligencias. Si después de oírles
por causa de dicha acusación, el juez ordenará al notario a que permita hacer la inspección, y
ante  la  renuencia  de  éste,  puede  ordenar  que  se  ocupe  y  extraiga  el  protocolo  para  ser
trasladado al Archivo General de Protocolos (arts. 86).
 
Asimismo,  cuando  un  notario  se  niega  a  exhibir  una  escritura  pública,  el  juez  de  Primera
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Instancia jurisdiccional, después de oírlo, debe dictar la resolución que lo obligue a mostrarla
(art.  22).  Cualquier  juez  puede  ordenar  que  se  extienda  un  testimonio  de  una  escritura  que
haya autorizado el notario, después de oírlo respecto de su negativa; y si desobedece la orden
de  extenderlo,  aquél  ocupará  el  protocolo  y  designa  al  notario  de  debe  hacerlo  (art.  74).  Los
jueces donde haya Registro de la Propiedad, deben imponer multas de veinticinco quetzales a
los  notarios  que  no  envíen  notificación  de  haber  autorizado  testamentos  dentro  del  plazo  de
quince días de la fecha de dicho acto (art. 45). El juez del domicilio del notario interviene en el
procedimiento de reposición de protocolo que haya sido perdido, destruido o deteriorado. Este
juez  debe  hacer  las  averiguaciones  correspondientes  para  saber  si  se  cometió  un  delito;
después  solicita  a  la  Corte  Suprema  de  Justicia  que  se  repongan  las  escrituras  con  los
testimonios  especiales.  Si  éstos  no  aparecen  por  cualquier  motivo,  el  juez  tiene  que  citar  a
todos los otorgantes para que vuelvan a realizar los actos respectivos, y solicitar al Registro de
la Propiedad copias de las escrituras que se hubieran enviado ahí (arts. 90­94). Los notarios
tienen que acudir ante cualquier juez de primera instancia para enmendar los errores que se
hubieran cometido en escrituras públicas autorizadas por ellos (art. 96).
 
La falta de tiempo que tienen los jueces para la fiscalización de los notarios, y el sobrecargo de
trabajo,  necesariamente  perjudican  la  fiscalización  de  estos  profesionales  del  Derecho.    La
carencia de conocimiento técnico especializado sobre un aspecto ajeno a su formación judicial,
y  vivencia  profesional  cotidiana,  perjudica  la  diligencia  y  acuciosidad  del  desempeño  de  su
labor  como  fiscalizadores.  La  Corte  Suprema  de  Justicia,  el  órgano  jurisdiccional  más
especializado en temas del Derecho, la cual resuelve los recursos extraordinarios de casación,
se  ve  empantanada  en  las  obligaciones  (posiblemente  inconstitucionales)  de  administración
del  Notariado  en  Guatemala.  Sería  más  apropiado  que  los  jueces  se  dedicaren  a  ejercer  la
jurisdicción, y no a fungir como administradores.
 
3.         Propuestas de cambio del sistema actual
 
3.1       Introducción
 
En congresos y simposios sobre temas notariales se ha tratado el tema de la crisis que existe
en el sistema notarial de Guatemala, y se han propuesto soluciones –las más congruentes con
la  sociedad  estamental  en  la  que  vivimos.  La  mayoría  de  propuestas  giran  alrededor  de
disminuir por medio de la ley el número de notarios, y esto con un doble propósito: uno bien
intencionado,  pero  falaz;  el  otro  perverso.  El  primer  motivo  es  el  de  disminuir  la  cantidad  de
notarios  para  que  sea  más  fácil  fiscalizarlos  con  la  legislación  vigente,  disponiendo  nuevos
requisitos  para  el  ejercicio  profesional.  El  propósito  perverso  es  cerrar  la  posibilidad  de  que
más  personas  se  dediquen  a  la  profesión,  para  así  crear  escasez  artificialmente,  y 
aprovecharse de las rentas que tal situación crearía.
 
3.2       Notariado del número
 
Algunos  propugnan  por  volver  a  instituir  el  Notariado  de  número  en  Guatemala.  El  Notariado
de número implica poner un límite a la cantidad de notarios porque se establece que en cierto
lugar  sólo  puede  haber  cierto  número  de  notarios.  En  la  época  Colonial  en  el  Reino  de
Guatemala existió el Notariado de número, cual cargo vendible, cuyos fondos los aprovechaba
la Corona. Aún después de la Independencia se siguió con el sistema de número [114], y no fue
sino  hasta  la  Revolución  liberal  que  se  acabó  este  funesto  sistema,  carente  de  sensatez
económica.  En  este  sistema  cuando  un  notario  fallece,  se  le  inhabilita  o  deja  de  cartular,  se

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abre la plaza y un nuevo notario puede acceder al ejercicio de su profesión; por lo que muchas
personas  que  desean  ser  notarios  tienen  que  esperar  su  turno  o  trabajar  para  los  viejos
notarios.
 
Este  proceso  es  el  utilizado  en  países  como  España,  Argentina  y  Chile.  Sin  embargo,  en
Guatemala sería inconstitucional, por crear un privilegio a favor de unos en detrimento de las
demás personas que quisieren dedicarse a esta profesión. Además, Guatemala es un país tan
pequeño que, con buenas vías de acceso, se puede viajar rápidamente de un poblado a otro,
por lo que la prohibición de ejercer el Notariado en otras áreas no sería funcional, ya que sería
absurdo  que  un  notario  no  pudiera  ejercer  su  profesión  por  cuestiones  de  límites  territoriales
imaginarios. Uno de los problemas que más salta a la vista es que existe la dificultad de saber
cuál es el número apropiado[115] de notarios que serviría a cierta población; quien se atreviera
a  disponer  el  número  estaría  violando  las  leyes  del  mercado,  pues  son  las  personas  que
utilizan  el  sistema  las  que  continuamente  establecen  cuál  es  el  número  de  notarios  que  una
comunidad necesita, en otras palabras se debe dejar en manos de las leyes de la oferta y la
demanda.
 
3.3       Requisitos académicos
 
Otra solución es la de poner requisitos académicos[116] adicionales al del grado de licenciado
para  ejercer  el  Notariado.  Esto  querría  decir  que  se  necesita  un  título  de  maestría  o  de
doctorado para ser notario, pues actualmente sólo se requiere el de licenciatura en Derecho. El
esquema  falla  porque  su  presupuesto,  el  que  a  mayor  educación  universitaria[117],  mayor
honorabilidad, o por lo menos costaría más caro serlo. Los beneficiados directamente por este
planteamiento son las universidades por una parte, y las personas que tienen tiempo y dinero
para poder seguir sus estudios de posgrado.
 
No  hay  ninguna  relación  de  causalidad  entre  incrementar  los  requisitos  académicos,  y  el
aumento  en  la  honestidad  de  los  notarios.  Adicionalmente  a  esto,  lo  que  invariablemente
ocurriría es que los programas de posgrado bajarían de calidad, para poder aceptar y graduar
a  más  aspirantes,  ya  que  pocos  optarían  por  ellos  simplemente  por  el  gusto  o  interés
académico,  y  los  más  por  llenar  otro  requisito  para  ejercer  la  profesión[118].  El  grado
académico  que  se  posea,  en  las  actividades  fedatarias  que  realiza  el  notario  es  de  escasa
importancia, por ejemplo. Especializaciones en cuento a nuevas formas de contratación y de
redacción de contratos complejos sí sería positivo; sin embargo estos casos no son la mayoría
de lo que actualmente causa problemas: la falta de honestidad. Será la demanda y la oferta de
estos servicios lo que establezca cuánto se invertirá en educación.
 
3.4       Requisito de edad
 
Aún  otro  sistema  propuesto  es  de  limitar  la  entrada  a  la  profesión  tomando  en  cuenta  la
edad[119] de las personas. Desde que una persona es responsable legalmente por sus actos,
puede ejercer cualquier profesión, porque si realiza algún acto dañoso o perjudicial o si comete
un delito, podrá responder patrimonialmente frente al afectado, o penalmente con su libertad.
Esto  es  suficiente,  desde  el  punto  de  vista  de  la  justicia,  si  alguien  daña  a  otro,  pues  tiene
cómo resarcirlo o cumplir la pena que se le imponga. Por otra parte, no se ha comentado sobre
los efectos de la senilidad en el Notariado, ya que esta condición sí puede ser muy perjudicial
para  efectos  de  la  seguridad  jurídica.  Los  notarios  que  en  otras  épocas  fueron  profesionales
destacados y que transmitieron su conocimiento a generaciones de nuevos notarios, hoy día
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posiblemente  ya  no  tienen  la  sagacidad,  interés  y  cuidado  necesarios  para  proteger  los
intereses  de  sus  clientes,  al  no  poder  cuidar  bien  de  su  protocolo.  Actualmente,  puede
fácilmente  darse  el  caso  que  personas  poco  escrupulosas  se  aprovechen  de  notarios  que
tienen sus habilidades mentales restringidas por su avanzada edad.
 
3.5       Consecuencias negativas de las soluciones antes planteadas
 
Por lo mismo que la actividad notarial implica generalmente erogaciones obligatorias de dinero,
la  corrupción[120]  que  se  generaría  para  establecer  el  número  o  disponer  la  región  sería
fuerte. La restricción territorial crearía un monopolio, lo cual está prohibido por la Constitución.
El  monopolio  territorial  de  los  notarios  causaría  que  la  calidad  del  trabajo  notarial  bajara,  ya
que limita la competencia, y que el trabajo para cada notario aumentara, causando pérdida de
tiempo para los usuarios e incremento en las rentas[121] de los notarios privilegiados. Por lo
que ninguna de estas propuestas solucionan el problema del acceso a los servicios notariales;
ni  producen  su  precio  de  mercado.  Adicionalmente,  se  tiene  que  considerar  el  costo  social
neto[122] que provocan los monopolios artificiales.
 
4.         Propuesta para el cambio del Notariado en Guatemala
 
4.1       Modificaciones al Código de Notariado
 
El Código de Notariado deberá ser afinado en cuanto a las nuevas medidas de seguridad que
se  debe  de  exigir  a  los  notarios.  Se  debe  suprimir  la  fiscalización  directa  del  Notariado  por
parte del Organismo Judicial, por ser contrario a la Constitución, ya que ésta sólo les autoriza
ejercer la jurisdicción. También se debe prohibir a los jueces que cartulen. Debe quedar muy
claro  la  extensión  y  efectos  de  la  cartulación  en  el  extranjero.  También  se  detallarán
claramente  los  requisitos  de  los  documentos  públicos,  y  de  las  obligaciones  administrativas
que  deban  tener  los  notarios.  El  nuevo  código  también  deberá  incluir  normas  regulando  al
documento notarial electrónico[123] y la formación del protocolo electrónico. Los avances en la
tecnología  deben  ponerse  al  servicio  del  Notariado,  ya  que  lo  proveerían  de  una  seguridad
considerable.  Siguiendo  el  principio  de  legalidad,  se  deberá  incorporar  un  nuevo  catálogo  de
sanciones para cada acto de incumplimiento de las obligaciones administrativas, así como un
nuevo arancel absolutamente supletorio a la voluntad de las partes contratantes. Dicho arancel
no  se  debe  basar  principalmente  en  el  precio  del  negocio,  sino  más  bien  en  tasas  fijas
predeterminadas. En el cálculo de la tasa final quizá se pueda incluir un pequeño porcentaje
del precio para incorporar el factor de riesgo del notario autorizante.
 
Tal vez la reforma más importante será la de establecer que los notarios no son funcionarios
públicos[124],  sino  que  concesionarios  de  servicios  de  fedación.  Esto  permitirá  al  Estado
revocar  la  concesión  cuando  el  notario  incumpla  con  sus  obligaciones  legales.  La  concesión
debería  ser  por  períodos  cortos,  para  asegurar  que  los  notarios  se  mantengan  al  día  en  el
cumplimiento de sus deberes administrativos. La concesión será lo que faculta al notario para
impregnar  de  fe  pública  los  actos  en  que  intervengan.  El  Estado  debe  cobrar  por  el
otorgamiento de dicha concesión un porcentaje de las ganancias netas de los notarios; y como
contraprestación  garantizará  que  los  concesionarios  puedan  ejercer  su  profesión  sin  que
ninguna  autoridad  les  deniegue  acceso  o  intervenga  en  el  ejercicio  legítimo  de  ésta.  Los
fondos provenientes de la concesión deben ser exclusivamente destinados a financiar el ente
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público fiscalizador del Notariado.
 
4.2       Educación continuada
 
Después  que  un  estudiante  de  Derecho  gana  su  examen  técnico­profesional[125],  ya  nunca
más  se  cuestiona  su  capacidad  técnica  y  de  conocimiento  del  Derecho  vigente;  lo  que  se
puede  resolver  con  la  certificación  periódica  de  los  notarios  por  el  ente  público  estatal
regulador  del  ejercicio  del  Notariado  –la  Superintendencia  del  Notariado  y  Registros.  Sería
apropiado  que  los  notarios  habilitados  tuvieran  que  renovar  su  conocimiento  del  Derecho
vigente y de que poseen las habilidades mentales y físicas para ser confiados con la fe pública.
Esto  se  podría  lograr  por  medio  de  exámenes  administrados  por  el  ente  regulador  que
ayudarían  a  preparar  conjuntamente  el  Colegio  de Abogados  y  Notarios  y  las  universidades;
todos  los  notarios  se  someterían  cada  cinco  años  a  dicho  examen.  De  esta  forma  la
habilitación  profesional  no  sólo  estaría  condicionada  al  pago  de  una  cuota  pecuniaria
simbólica, sino a la certificación periódica de que los colegiados están al tanto de los cambios
en  la  legislación  pertinente,  de  la  técnica  notarial  actualizada.    Esto  sería  un  incentivo  al
estudio  del  Notariado  y  del  Derecho  en  general,  mejoraría  la  actividad  de  investigación  y
publicación  de  literatura  relacionada  con  estos  temas,  lo  cual  actualmente  se  hace  tan
pobremente en nuestro país.
 
4.3       Acreditación de la habilidad para ejercer la profesión
 
Aprovechando que el proceso de certificación del conocimiento que deban tener los notarios,
se  podría  solicitar  que  el  notario  presente  constancias  del  Registro  Civil  probando  que  no  es
civilmente incapaz. Asimismo, los notarios deberían probar que no son ebrios o toxicómanos
habituales,  que  no  padecen  enfermedad  mental  que  reste  agudeza  para  el  ejercicio  de  la
profesión y que, además, no tengan dificultad para ver, oír, hablar o escribir; todo por medio de
exámenes médicos. Los aspirantes a ser comisionados deberían presentar certificación de las
autoridades judiciales de que no han sido condenados por cometer los delitos que le impiden
ejercer su profesión. De esta forma se harían vigentes las disposiciones que establecen cuáles
son los impedimentos absolutos para ejercer el Notariado que sobrevengan al profesional que
pretenda ser comisionado, y daría mayor certeza a la ciudadanía que el notario que contrata
actúa en la legalidad y posee habilidades físicas y mentales necesarias para cartular.
 
4.4       Ampliación de la actividad fedataria
 
Más allá que restringir el número de notarios, lo más aconsejable sería disminuir las trabas al
ejercicio profesional por parte del gremio y extender la posibilidad de la participación de más
personas en la actividad fedataria. Por ejemplo, se debería permitir la actuación de personas
que al pasar ciertos exámenes de conocimiento general y carencia de antecedentes policiacos
y  penales,  previo  pago  de  una  fianza,  puedan  ejercer  la  función  fedataria[126].  La
honorabilidad, honestidad y perspicacia no la otorga, necesariamente, un título universitario. La
actividad  fedataria  en  el  caso  de  la  legalización  de  firmas  o  fotocopias  consiste  en  estar
presente y atento cuando una persona que muestra su documento de identificación imprime su
firma o su huella digital. También es necesario no dejarse manipular o cohibir por personas que
necesitan  hacer  sus  trámites  rápidamente  o  que  están  dispuestas  a  saltarse  los  pasos  que
requiere  la  forma  para  dar  seguridad.  Los  fedatarios  deberán  contratar  una  fianza  para
responder frente al Estado de la violación de su contrato de concesión de dar fe. No será pues
extraño que, en el futuro haya personas, con el título de secretaria o bachiller, que se dediquen
a  la  legalización  de  firmas  y  legalización  de  fotocopias,  como  negocio  aparte.  Todo  esto
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favorecerá a las compañías donde se tiene que producir muchas legalizaciones, así como en
los  pueblos  y  aldeas  alejados  de  donde  hay  notarios,  además  que  daría  seguridad  a  los
interesados.  Por  supuesto,  se  tendría  que  fiscalizar  preventivamente  a  los  fedatarios,  y
hacerles  saber  específicamente  que  son  responsables  de  todas  las  legalizaciones  que
efectúen.
 
4.5       El Notariado centroamericano y la integración
 
Otra forma de ampliar la actuación notarial, y estimular la competencia a esta profesión, es la
de crear el Notariado centroamericano, de tal cuenta que un notario, al saber las leyes de otro
país,  o  eventualmente  el  Derecho  que  nazca  de  la  unión  de  Centroamérica  como  un  sólo
Estado  federado,  pueda  cartular  en  cualquiera  de  los  estados  que  la  conformen.  Existirá  un
protocolo  especial,  con  el  escudo  de  la  Federación,  donde  se  harán  constar  contratos  que
surtan efectos en todo el territorio nacional. La facilidad de contratación impulsará y facilitará la
forma de hacer negocios a gran escala, lo que redundará en beneficios para toda la población
abaratando los precios.
 
 
5.      Conclusión
 
Como se ha podido constatar los problemas que enfrenta el Notariado en Guatemala se deben
a  varias  causas.  Una  de  las  más  importantes  es  la  falta  de  fiscalización  por  un  ente
especializado  que  constantemente  vele  porque  los  notarios  cumplan  con  sus  obligaciones
administrativas.  Muchas  de  las  soluciones  que  se  han  dado  hasta  la  fecha  probablemente
exacerben los males existentes y desprestigien a la profesión. De hecho, el análisis económico
de las instituciones notariales comprueba que los incentivos para la práctica del Notariado no
están dirigidos hacia la competencia, la cual produce riqueza, sino más bien hacia restringirla,
lo  que  produce  rentas  y  pérdidas  sociales  netas.  La  apertura  a  la  competencia,  la  educación
continuada,  de  donde  los  notarios  se  darán  cuenta  de  las  ricas  tradiciones  y  aspectos
fascinantes  del  Notariado,  y  la  fiscalización  por  parte  de  un  ente  especializado,  darán  más
seguridad a los clientes, y al público en general; pero también lograrán algo que pocos ahora
estiman: las posibilidades artísticas de esta bella profesión.

Bibliografía
 
Libros
 
Álvarez­Lobos Villatoro, Carlos Alfonso y Toledo Palomo, Ricardo eds. Libro de los Pareceres
de  la  Real  Audiencia  de  Guatemala  1571­1655.  Biblioteca  Goathemala,  Volumen  XXXII.
Academia de Geografía e Historia de Guatemala, Guatemala: 1996.
 
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Méndez,  Rosendo  P.,  recopilador.  Leyes  vigentes  de  Gobernación  y  Justicia.  Tipografía
Nacional, Guatemala: 1937.
 
Muñoz, Nery Roberto. Introducción al estudio del Derecho notarial. s.d.
 
Neri,  Argentino  I.  Tratado  teórico  y  práctico  de  Derecho  notarial.  Ediciones  Depalma,
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Nuñez  Lagos,  Rafael.  Estudios  sobre  el  valor  jurídico  del  documento  notarial.  Imprenta
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Pineda  de  Mont,  Manuel.  Recopilación  de  las  leyes  de  la  República  de  Guatemala.
Imprenta de la Paz en el Palacio, Guatemala: 1871.
 
Pelosi,  Carlos  A.    El  documento  notarial.  Editorial  Astrea  de  Alfredo  y  Ricardo  Depalma,
S.R.L., Buenos Aires: 1992.
 
Sandoval,  Lisandro.  Semántica  guatemalense  o  Diccionario  de  guatemaltequismos.
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Publicaciones periódicas
 
Kemper, Ana María. “Seguridad jurídica en la contratación por medios electrónicos. Documento
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Comercial Española. Número 557, enero 1980. pp. 77­87.
 
Sánchez,  N.    y  Waters,  A.  R.  “El  control  de  la  corrupción  en  África  y  América  Latina”.
Información Comercial Española. Número 557, enero 1980. pp. 121­130.
 
 
Corte de Constitucionalidad
 
Gaceta Jurisprudencial No. 21
 
Gaceta Jurisprudencial No. 35
 
 
“Claridad y precision en sus constancias, fácil acceso para todo el que
quiera  consultarlo,  intelijencia  y  moralidad  en  los  encargados  de
llevarlo: he aquí lo que acerca de él debe procurarse á fin de que no se
convierta  en  una  decepcion  para  los  interesados  que  han  de  confiarle
sus derechos.”
Manuel Ubico, Informe.
1873
 
CAPÍTULO III
 
Urgencia de la Reforma Registral en Guatemala
 
 
Introducción
 
La  titularidad  con  que  se  ejerce  la  posesión  de  las  tierras  ha  sido  durante  la  historia  de
Guatemala uno de los temas que más han apasionado a estudiosos de la Política, el Derecho,
y las demás ciencias sociales. Tal vez la belleza, o la escasez de la tierra buena, caldean tanto
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los ánimos por ella, que personas sensatas se han batido a muerte por decidir quién ha de ser
o no ha de ser su señor. No obstante, el jurista ve estos asuntos desde otra perspectiva, vela
porque  no  exista  la  injusticia,  a  la  vez  que  busca  los  medios  más  eficientes  de  proveer  la
seguridad  de  los  derechos  legítimos  respecto  de  la  tierra.  Así  pues  cuando  el  amante  del
Derecho  analiza  el  estado  actual  del  sistema  registral  guatemalteco,  clama  con  profundo
lamento la urgencia de su reforma.
 
Un breve paseo por la historia del sistema registral y de sus antecedentes, echará luz sobre los
problemas  que  ha  enfrentado  este  pueblo  desde  hace  tantos  siglos.  Políticas  bien
intencionadas,  pero  erróneas,  provocaron  que  el  mecanismo  ideado  para  dar  seguridad
jurídica, de hecho causa inseguridad y zozobra. La tendencia doctrinaria que nuestro Derecho
registral ha seguido es otra de las razones de fondo que causan los problemas que afectan a
los  usuarios  del  Registro.  Pero  hay  que  decir  que  no  todo  está  perdido;  la  tecnología,  tanto
jurídica,  como  la  material,  pueden  facilitar  la  salida  del  embrollo  en  que  nos  hallamos.  Para
empezar a echar luz sobre los asuntos aquí expuestos, vayamos al principio.
 
1.         Historia del Registro de la Propiedad
 
1.1       Prenociones importantes
 
Varió  mucho  la  forma  en  que  la  tierra  fue  otorgada  desde  el  inicio  de  la  Colonia  hasta  la
Independencia.  Algunos  títulos  sobre  extensiones  grandes  de  tierra  y  sobre  las  tierras  en
general conquistadas, al principio fueron de algún conquistador, pero luego revirtieron al Rey.
No  se  dio  en  la América  española  lo  mismo  que  por  tantos  siglos  se  vivió  en  Europa  entre
señores y vasallos respecto de las tierras: el sistema feudal[127]. Los reyes eran los dueños de
toda  la  tierra  no  ocupada  (por  eso  se  llaman  realengas),  y  de  la  que  fuera  luego
desocupada[128].  El  proceso  comenzaba  por  la  ocupación  de  tierras  que  en  ciertos  casos
estaban desiertas por la disminución en la población que se dio durante el siglo XVI debido a
pestes.  Luego  el  poseedor  componía  la  tierra,  la  cual  finalmente  era  confirmada  por  los
administradores  locales  del  Rey.  En  este  caso  se  otorgaban  los  títulos  a  las  tierras  para  que
fueran válidos mediante un proceso de titulación. Esto se dio especialmente en las épocas en
que  la  Corona  necesitaba  fondos,  pues  no  le  interesaba  tanto  tener  las  tierras  como  tener
tributarios, o ingresos de cualquier otra naturaleza.
 
Un concepto errado, que algunos sustentan actualmente, es que los españoles quitaron todas
las tierras a los indios. Los indios fueron la mayoría de la población hasta este siglo; por lo que
se hubiera requerido de inmensos ejércitos para controlar tal usurpación, si se hubiera dado.
Por el contrario, los indígenas generalmente[129] convivieron, comerciaron y en muchos casos
se procrearon con los españoles y negros que se asentaron aquí. Guatemala fue conquistada
por  España  antes  que  en  el  mundo  occidental  –al  cual  se  pertenece–  se  desterrara  la
conquista  como  título  legítimo  de  ocupación  de  la  tierra.  Por  ende,  dicha  conquista  fue  y  es
plenamente legítima[130], y así fue como los reyes de España otorgaron títulos de tierra a sus
súbditos indios durante el transcurso de toda la Colonia, cuidando por lo menos formalmente
que no se les molestara su derecho de propiedad. La propia Audiencia amparó en la posesión
en  varias  ocasiones  indios  que  estaban  siendo  perturbados.  Lo  que  realmente  ha  ocurrido
durante estos últimos cuatrocientos setenta años, y aún muchos siglos atrás, es una serie de
acomodamientos, en ciertos casos violentos, entre diversos grupos; ya que todos los humanos
que viven hoy aquí o sus antepasados, vinieron de alguna otra parte.
 
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1.2       Los títulos ante la Historia
 
1.2.1   Tierras de los súbditos españoles
 
Antes  de  analizar  propiamente  los  aspectos  históricos  de  la  actividad  registral  conviene
analizar someramente los regímenes de tenencia de la tierra en Guatemala según los diversos
títulos  que  se  ejercían.  Una  vez  terminó  la  conquista  de  los  señoríos  indígenas,  empezó  el
proceso  de  colonización  de  las  tierras  que  no  eran  usadas  intensivamente  por  los
conquistados.  Los  títulos  según  los  cuales  se  ejercía  los  derechos  sobre  la  tierra  siempre
fueron importantes, especialmente cuando surgían conflictos, de ahí que se tomara cuidado de
resolver  qué  autoridad  los  repartía.  Una  de  las  recopilaciones  de  títulos  sobre  tierras  más
antiguas  que  se  conoce  es  la  repartición  del  área  de  Almolonga  (San  Miguel  Escobar,
Sacatepéquez)  en  el  acto  de  fundación  de  Santiago  de  los  Caballeros  de  Guatemala.  El
otorgamiento de los títulos fue llevado a cabo por el cabildo[131]; lo cual consta en el llamado
Libro  Viejo  de  la  Fundación  de  Guathemala[132].  También  hubo  títulos  que  daba  el  rey
directamente,  como  el  que  dio  al  Adelantado  don  Pedro  de  Alvarado,  y  a  los  otros
conquistadores, así como a los pueblos del rey. Respecto del Libro Viejo, cabe decir que ahí
se  asentó  los  primeros  títulos  de  propiedad  sobre  tierras  urbanas  y  suburbanas  de
Guatemala[133]  desde  1527.  Sin  embargo,  para  abril  de  1528,  había  una  gran  confusión  en
cuanto a quién pertenecía qué inmueble, y el Cabildo mandó: “[…] si algo hasta el día de hoy
sobre  este  caso  estaba  hecho  y  mandado  e  ordenado;  que  lo  revocaban  e  derogaban,  e
revocaron  e  derogaron.”[134]  Se  instruyó  posteriormente:  “en  nombre  de  su  majestad  e  por
virtud  de  su  provisión  real  les  daban,  e  dieron,  de  juro  e  de  heredad,  para  ellos,  e  para  sus
sucesores e descendientes, para que, ahora, e para siempre jamás, fuese su propia hacienda
y heredad, e la pudiesen vender, e trocar, e enajenar,  e hacer della lo que mejor les estuviese:
por  los  servicios  que  en  estas  partes  a  sus  majestades,  cada  uno  ha  hecho.”[135]  Quedó
establecido  que  a  cada  vecino  se  le  daría  un  título  o  cédula  según  los  Reyes  de  España
mandaban que se tuviera en los asientos de las tierras nuevas.
 
El  procedimiento  de  asentamiento  de  los  títulos  parece  ser  que  involucraba  al  escribano  de
cabildo, quien tenía que estar presente durante las mediciones de los terrenos. Éste luego lo
asentaba  en  los  libros  del  Cabildo.  Para  1530  el  procedimiento  cambió,  ya  que  el  Cabildo
decidió que un diputado por parte de éste anotaría las medidas y que luego se las pasaría al
escribano  para  que  lo  pasara  en  limpio.  Así  se  pretendía  agilizar  la  repartición  de
heredades[136].  En  el  manuscrito  del  Libro  Viejo,  luego  siguen  once  folios  en  los  cuales
constan las asignaciones (algunas de ellas dicen las medidas y colindancias de los terrenos),
que van desde 1528 a 1538, tres años antes del desastre que obligó al traslado de la ciudad al
Valle  de  Panchoy[137]. A  finales  del  siglo  XVI,  el  Rey  permitió  que  fuera  la Audiencia  quien
repartiera  la  tierra  en  nombre  de  él[138].  En  el  transcurso  de  la  dominación  española  hubo
varios  métodos  de  conceder  título  a  la  tierra  y  de  establecer  cuál  título  tenía  preeminencia
sobre otro, para lo cual se estableció el Juzgado Privativo del Real Derecho de Tierras.
 
1.2.2   Tierras de los súbditos indios
 
La  tierra  poseída  por  los  indios  también  tuvo  un  gran  cambio  durante  el  período  colonial.  Se
sabe  poco  –a  ciencia  cierta–,  cómo  era  el  sistema  de  posesión  de  la  tierra  en  tiempos
precolombinos. Algunos, como Hill y Monaghan, creen que en el período histórico (1400­1521)

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los  indios  poseían  su  tierra  en  la  forma  del  chinamit[139],  o  de  grupos  de  chinamitales
llamados amaq’,  los  cuales  sobrevivieron  la  Conquista  y  se  convirtieron  en  el  sistema  de  las
parcialidades o barrios, los cuales llegan hasta el día de hoy en algunos pueblos del Altiplano.
Esto es importante tomar en cuenta porque durante la Colonia, los indios hacían mención de
sus territorios ancestrales en los relatos de sus títulos[140]. El chinamit o la parcialidad es una
forma comunal de posesión de la tierra y de agrupación social que se dio entre los indios[141].
Los  linderos  en  estas  épocas  estaban  mal  marcados,  en  parte  porque  esta  era  una  nueva
institución[142]  traída  a  América.  Se  utilizaba  marcadores  naturales  como  árboles  grandes
(amates, ceibas), piedras,  ríos,  zanjas,  zanjones,  barrancos,  cumbres o monumentos (cruces
de piedra) para marcar las lindes entre terrenos.
 
Hubo  muchos  problemas  con  la  tierra  en  el  período  Colonial,  la  mayoría  de  las  veces  entre
comunidades  indígenas.  El  Juzgado  Privativo  tuvo  que  resolver  una  gran  cantidad  de  litigios
entre comunidades, o comunidades y personas particulares. A diferencia de la época antes de
la  Conquista,  durante  la  pax  hispanica,  los  conflictos  se  resolvían  ante  las  autoridades
administrativas (corregidores) o ante la Audiencia; por lo que las guerras ancestrales cesaron
entre los diversos grupos indígenas, algo que resulta importante notar, y que pocos reparan en
ello.  Sin  embargo,  en  Sacapulas  se  sabe  que  una  vez  que  las  autoridades  españolas  se
involucraron  en  el  asunto,  el  conflicto  se  complicó  aún  más  y  éstas  fueron  incapaces  de
imponer  una  solución[143].  Ese  conflicto  en  particular  causó  fricciones  entre  dos  de  las
parcialidades  de  Sacapulas  desde  1739  hasta  1810[144].  A  los  indios  les  era  muy  difícil
realizar los trámites ante las oficinas gubernamentales, no sólo por lo lejos que quedaban las
oficinas, sino por lo costoso de contratar a los conocedores de la burocracia colonial.
 
Otra fase importante en las relaciones y conflictos por la titularidad de la tierra se inició cuando
españoles  y  criollos  formaron  las  haciendas  para  la  exportación  a  escala  mundial  de  bienes
tales  como  el  añil,  grana  y,  después,  café.  Éstos  desplazaron  o  invadieron  los  terrenos
comunales  de  los  pueblos  de  indios,  en  algunos  casos  se  empezó  por  arrendar  las  tierras
comunales, luego a comprarlas o a poseerlas de hecho. Sin duda, la falta de un buen sistema
de publicidad que fuera común para ambas poblaciones (las cuales a menudo vivían en sitios
distintos) causó conflictos, algunos de ellos bien avanzado el siglo XX.
 
1.3       Desorden en cuanto a la titularidad de la tierra
 
La  falta  de  un  catastro[145]  o  un  registro  confiable  hacía  que  los  conflictos  por  tierras
abundaran  y  que  se  causara  fricción  entre  los  pobladores  de  Guatemala.  Sin  embargo,  se
debe  mantener  en  cuenta  que  los  conflictos  se  generaban  indistintamente  por  los  grupos
raciales  o  étnicos,  colectivos  o  particulares,  ya  que  el  estado  de  la  titularidad  de  la  tierra  era
sumamente  precario  en  casi  todo  el  territorio  de  Guatemala.  Los  libros  de  capellanía  de  la
Iglesia  eran  un  medio  de  control  de  los  derechos  sobre  las  tierras  que  se  le  había  donado  o
que  tenía  por  título  real.  Los  censos[146]  enfitéuticos  eran  primordialmente  utilizados  por  los
pueblos para disponer de sus ejidos. Si bien los ejemplos mencionados anteriormente pueden
considerarse  sistemas  para  verificar  quién  tenía  título  sobre  alguna  tierra  (publicidad),  no  se
llevaba  ningún  sistema  catastral  medianamente  ordenado,  menos  aún  un  registro  de
inmuebles.  Otro  problema  era  el  múltiple  sistema  de  medidas[147]  que  existía  en  diferentes
partes del Reino. Aunque en las ciudades probablemente no fue tan conflictivo el asunto, por
tener  los  ayuntamientos  cerca;  mas  en  las  zonas  rurales  la  falta  de  certeza  sí  causaba

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12/6/2016 Introducción

conflictos.  Existe  muchos  expedientes,  órdenes  y  reglamentaciones  en  cuanto  a  los

procedimientos  de  medidas,  rectificación  de  medidas,  anulación  de  diligencias  de  medidas
desde la más temprana fecha de la época colonial. Sin embargo, la publicidad no iba más allá
de la que se podía proveer por medio de los pregones[148],  y  los propios  procedimientos de
medidas o intitulaciones, y los juicios de tierra; todos pobres medios de transmitir información a
muchas personas. En honor de los órdenes espontáneos, es importante notar que, a pesar de
que no existía un registro público, los vecinos casi siempre saben exactamente dónde quedan
los  linderos  y  quién  el  propietario  o  poseedor  de  terreno  contiguo.  De  hecho,  los
procedimientos de titulación supletoria desde la época colonial se han servido del conocimiento
de los vecinos como prueba para el otorgamiento de títulos.
 
1.4       Anotadores u Oficios de Hipotecas, precursor del Registro de la Propiedad
 
Los  antecedentes  históricos  directos  del  Registro  de  la  Propiedad  empiezan  con  intentos  de
instauración referentes a censos y tributos sobre inmuebles, en el tiempo del emperador Carlos
I; no obstante, el verdadero antecedente histórico lo es la Real Pragmática de Carlos III de 31
de  enero  de  1678,  que  reguló  los  Oficios  o  Contadurías  de  hipoteca[149].  Podrá  parecer
extraño  que  el  Registro  tenga  sus  antecedentes  en  la  publicidad  que  se  mandó  tuvieran  las
hipotecas,  pero  así  fue.  Las  hipotecas  sufrieron  de  los  mismos  problema  que  tenían  otros
derechos reales en la época Colonia: la falta de publicidad y certeza. Se tiene conocimiento de
escrituras  públicas  donde  se  constituyeron  hipotecas[150]  desde  los  primeros  años  de  la
colonización  española.  Sin  embargo,  la  mayoría  de  las  hipotecas  eran  ocultas  y  existían
muchas  clases[151]  de  ellas,  las  había:  generales,  legales[152],  especiales,  entre  otras.  La
clandestinidad de las hipotecas creó mucha confusión e inseguridad. Por este motivo, a finales
del  siglo  XVIII,  Carlos  III  instituyó  el  oficio  vendible  de Anotador  de  Hipoteca  en  el  Reino  de
Guatemala.  Girón  hace  énfasis  en  que,  para  el  caso  del  Reino  de  Guatemala,  el  registro  de
hipotecas  existe  desde  1777[153],  amén  que  Escriche  y  Gómez  de  la  Serna  aseveraran  que
las  primeras  disposiciones  para  las  colonias  ultramarinas  se  dieron  entre  1778  y  1783.  Una
pragmática  de  Carlos  III  del  24  de  abril  de  1768    junto  con  otra  de  1778  implantaron
definitivamente  el  régimen  de  la  inscripción  de  los  gravámenes  hipotecarios  y  regularon  el
oficio de hipotecas. El cargo de Anotador de Hipotecas se reafirmó por una real cédula del 25
de  agosto  de  1802[154].  Una  ley  del  30  de  abril  de  1835  establecía  que  las  hipotecas
especiales tenían preferencia a las generales, y que las especiales que constaren en escritura
pública prevalecerían sobre las que fueran transcritas en papel sellado o documento privado.
Este cargo luego evolucionó al de Registrador de Hipotecas, por virtud de la Ley Orgánica de
los Tribunales de Justicia decretada por la Asamblea Nacional Constituyente el 5 de diciembre
de 1839, la que dispone que el oficio de hipotecas será ejercido por el escribano del juzgado
de primera instancia de los departamentos de afuera[155]. Hay evidencia que aún para el año
de 1840 existía el cargo de Anotador General de Hipotecas[156].
 
La consecuencia primordial de las leyes españolas de esta época es que las hipotecas de las
cuales  no  se  tomare  razón[157]  dentro  del  plazo  establecido,  no  tendrían  ninguna  fuerza  en
juicio. El principal defecto de esta legislación, como lo menciona Girón, era que dejaba en el
aire  la  inscripción  del  dominio,  de  donde  parte  el  derecho  hipotecario.  No  se  sabe  del
desarrollo  durante  el  Régimen  de  los Treinta Años  respecto  de  las  hipotecas,  pues  es  hasta
que  se  renueva  la  tendencia  codificadora  que  sale  a  luz  de  nuevo  el  tema  con  el  Proyecto
Ubico. Aunque  no  sería  raro  que,  como  en  tantos  otros  casos,  el  florecimiento  del  Derecho

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12/6/2016 Introducción

guatemalteco  después  de  la  Reforma  Liberal,  se  debe  a  que  durante  la  época  relativamente
tranquila  bajo  Carrera,  se  cimentaran  las  bases  para  el  alumbramiento  de  las  instituciones
jurídicas que se creen liberales.
 
La  Sociedad  Económica  propició  la  primera  reforma  registral  en  Guatemala  con  un  concurso
para que jurisconsultos presentaran proyectos para una ley hipotecaria, lo cual no tuvo el éxito
deseado. Asimismo en la Asamblea Legislativa se empezó a fraguar la idea de la reforma del
sistema  hipotecario,  con  motivo  de  cambios  menores  en  la  regulación  de  los  oficios  de
hipotecas.  La  Corte  Suprema  y  el  Gobierno  estuvieron  de  acuerdo  con  el  cambio,  y  así  fue
como  nació  la  comisión  que  redactaría  una  ley  hipotecaria.  En  febrero  de  1871  el  gobierno
encomendó  al  licenciado  Manuel  Ubico  la  elaboración  del  proyecto  de  ley.  Éste  junto  a  los
letrados Salvador Falla y Ricardo Casanova propusieron muchas normas que están vigentes,
con  algunas  modificaciones,  hasta  el  día  de  hoy.  El  proyecto,  y  el  informe  de  105  folios,  fue
mandado  a  revisar  por  la  Corte  Suprema  de  Justicia,  el  Colegio  de  Abogados,  la  Sociedad
Económica  y  el  licenciado  Arcadio  Estrada,  Consejero  de  Estado,  al  efecto  de  que
dictaminaran sobre aquél[158]. En una misiva de Ubico al Ministro de Gobernación y Justicia
de  fecha  29  de  abril  de  1873,  el  jurista  explicaba  que  aunque  algunas  de  las  disposiciones
parecieren abstrusas, esto se debía a que el desarrollo del sistema registral era desconocido
en  Guatemala,  donde  no  se  aplicaba  rigurosamente  el  principio  de  publicidad.  En  el  informe
que  rindió  Ubico  menciona  que  se  adoptaba  el  sistema  germánico;  aunque  cabe  anotar  que
realmente  se  implementó  el  sistema  declarativo  español.  Las  leyes  de  España[159],  Bélgica,
Prusia, Suiza y  Chile se tomaron en cuenta para la redacción del proyecto[160]. Finalmente, el
Código civil de 1877 creó el Registro de la Propiedad con muchas de las ideas concebidas por
la  comisión  dirigida  por  Manuel  Ubico,  ya  que  este  proyecto  nunca  se  convirtió  en  ley,  ni  se
adoptó[161] íntegramente.
 
1.4       El Registro de la Propiedad desde 1877 hasta 1999
 
Como se ha expuesto, se creó un sistema registral basado en el sistema español. De ahí que
este  trabajo  proponga  que  el  sistema  registral  guatemalteco  se  basa  en  sistema  declarativo
español  y  no  en  el  francés,  como  algunos  pudieren  creer.  Se  podrá  preguntar  por  qué  en
España existió una ley hipotecaria antes que el Código civil, dado que en Guatemala ocurrió lo
contrario.  En  España,  por  problemas  de  índole  político  relativos  a  las  regiones  que  todavía
poseían sus propios fueros (Derecho foral), la entrada en vigencia del código civil nacional se
retrasó  mucho,  aunque  hubo  varios  proyectos.  La  situación  de  las  hipotecas  era  tan
apremiante que se decidió emitir esta ley antes que el Código, y por eso se promulgó la Ley
Hipotecaria  en  1861.  En  Guatemala,  los  primeros  intentos  de  codificación  del  Derecho  se
dieron  en  la  primera  época  liberal  después  de  la  Independencia,  pero  no  tuvieron  éxito  sino
hasta el segundo gobierno liberal en tiempo de Barrios. No hubo necesidad de tener una ley
hipotecaria independiente del Código civil, puesto que el proyecto de ésta sirvió para formular
la regulación hipotecaria y registral de éste.
 
Todo así, el conocimiento sobre la materia hipotecaria, prendaria y registral fue creciendo tanto
en  la  doctrina,  como  en  la  jurisprudencia,  lo  que  motivó  a  la  derogación  del  Código  civil
original, específicamente en esta área. El Decreto número 1656 de la Asamblea Legislativa de
fecha  30  de  mayo  de  1930,  a  propuesta  del  presidente  Lázaro  Chacón,  llamada  “Ley  de
Hipoteca,  Prenda  y  Registro  de  la  Propiedad”,  introdujo  cambios  respecto  de  las  tres
materias y de la inscripción de derechos sobre los ferrocarriles. Dicha ley estuvo vigente por un
corto tiempo, ya que el Código civil de 1933 reguló completamente de nuevo la materia. A su
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vez, el Código civil vigente derogó a este último[162], aunque tomando elementos de todos los
códigos, leyes y reglamentos anteriores.
 
2. Doctrina y jurisprudencia
 
El  sistema  legal  español  tiene  –como  el  guatemalteco–,  una  gran  limitante  respecto  del
Derecho  registral,  cual  es  que  sigue,  en  general,  las  instituciones  obligacionales  del  Código
civil  francés.  El  título  y  el  modo  de  transmisión  de  obligaciones  son  la  base  de  estos  dos
sistemas[163].  La  noción  de  que  el  simple  consentimiento[164]  es  suficiente  para  crear
obligaciones, se resiente ante la intromisión de la idea de que se tiene que subordinar al acto
registral,  para  que  éstas  surtan  sus  efectos.  Este  fundamento  del  Derecho  guatemalteco,
aunque atenuado en cuanto al aspecto de la tradición, es el más impenetrable valladar; el cual
no  permite  que  el  registro  de  la  propiedad  funcione  plenamente,  pues  no  le  concede  tener
efectos  constitutivos.  Sin  embargo,  en  tanto  la  mayoría  de  las  personas  no  concurran  a
inscribir  sus  derechos  al  registro,  éste  no  tendrá  la  información  necesaria  para  proporcionar
seguridad  jurídica  para  todos;  haciéndole,  cuando  va  bien,  poco  confiable,  y  cuando  va  mal,
una fuente del error en la contratación
 
Como se puede apreciar, el punto toral del Derecho registral es si éste sigue la tendencia de la
función declarativa o por el contrario, francamente opuesta a ésta, una función constitutiva de
derechos. Roca Sastre expone que: “la inscripción es declarativa cuando la mutación jurídico­
real inmobiliaria se opera independientemente del Registro, y es constitutiva cuando, además,
el  Registro  interviene  como  factor  o  elemento,  unido  a  otros,  para  que  la  mutación  se
produzca.”.[165] En España, inspiración de nuestro sistema registral, para 1909 se daba como
argumento en contra del efecto constitutivo (tal vez el más importante desde el punto de vista
filosófico),  que  éste  atacaba  la  libertad  de  contratación,  que  era  repugnante  al  concepto  de
propiedad como derecho subjetivo y, sobre todo, que el Estado no debía forcejear en la vida de
los derechos privados.
 
El gran Roca Sastre expone los siguientes contrargumentos, con los cuales estoy de acuerdo,
respecto  del  problema  de  la  libertad.  Los  efectos  constitutivos  no  atacan  a  la  libertad,  por  lo
mismo  que  los  requisitos  ad  solemnitatem  de  autenticación  para  actos  de  trascendencia
social,  ni  tampoco  la  agredía  la  traditio,  en  el  derecho  antiguo.  Estas  instituciones
evolucionaron  de  ser  costumbres  inveteradas  a  constituir  el  Derecho,  cabalmente  porque
sobrevivieron  las  exigencias  del  tiempo  siendo  útiles  para  los  hombres.  La  inscripción
realmente no se exige tanto respecto de la obligación, sino que del derecho real. A lo sumo no
se pretendería que la falta de inscripción haga nulo el negocio traslativo, más bien se podría
decir  que  se  suspendan  los  efectos  en  cuanto  al  Derecho  de  cosas,  en  tanto  éste  no  se
inscriba.  Al  contrario,  dice  Roca  Sastre,  porque:  “Lo  que  ataca  a  la  contratación  es
precisamente  el  pretendido  sistema  de  inscripción  declarativa,  ya  que  perturba  la  normalidad
del tráfico jurídico al dar lugar […] a una propiedad relativa al lado de una propiedad absoluta,
hacer  posible  que  un  sujeto  sea  dueño  para  unos  y  no  para  otros,  o  sea  que  existan  dos
dueños incompatibles de una misma cosa.” Y agrega que: “Esta dualidad complicadora, resta
seguridad jurídica y, por tanto, ataca a la contratación.”[166]. Aunque los tratadistas españoles
antes  de  la  reforma  hipotecaria  de  1944  consideraban,  casi  en  su  totalidad,  que  el  Registro
debería tener efectos constitutivos, el legislador continuó con la tendencia de darle únicamente
efectos declarativos. Argumentaron a la fecha todavía el sesenta por ciento de la propiedad no
había  ingresado  al  Registro;  por  lo  que  no  se  podía  dejar  desamparados  a  estos
propietarios[167].  Es  muy  probable  que  lo  mismo  dirían  los  legisladores  en  Guatemala,  sin
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darse  cuenta  que  la  seguridad  que  provee  el  sistema  registral  constitutivo  es  muy  atractivo
para  todos  los  propietarios[168].  Probablemente  las  causas  de  fondo  para  no  instaurar  un
sistema constitutivo son de índole financiera y administrativa, ya que la inversión para construir
la infraestructura de los registros que se necesitan es grande; además que se necesitaría de
personal capacitado para operar la tecnología avanzada que permitiría tener un buen servicio.
 
La  Corte  de  Constitucionalidad  también  se  pronunció  sobre  los  efectos  de  las  inscripciones
registrales. En sentencia la Corte afirmó que el sistema registral que existe en Guatemala es el
declarativo. El tribunal constitucional resolvió que: “en materia registral, vale el principio citado
por las partes en el amparo, y que está contenido en el artículo 1148 del Código Civil, el cual
dice ‘Únicamente perjudicará a tercero lo que aparezca inscrito o anotado en el Registro’”. La
Corte  consideró  que  acceder  a  la  pretensión  de  dejar  sin  efecto  el  remate,  significaría  una
transgresión  a  los  derechos  de  otros  interesados,  en  perjuicio  de  la  seguridad  jurídica  de  los
actos judiciales, de los principios registrales y en desmedro de la eficacia del embargo.[169] De
esta  manera  confirma  que  el  sistema  registral  inmobiliario  guatemalteco  es  de  carácter
declarativo y no constitutivo.
 
Existe una excepción, de carácter histórico, de una disposición que dio efectos constitutivos a
una inscripción registral. El artículo 3 del Acuerdo Gubernativo del 30 de noviembre de 1912 de
Estrada  Cabrera  dispone  que  no  tendrán  valor  los  contratos  o  concesiones  que  no  se
inscribieran  en  los  libros  especiales  donde  se  inscribía  los  bienes  del  Estado,  dicho  artículo
dice:  “Cualquier  modificación  que  se  efectúe  en  dichas  propiedades  ya  por  contratos,
concesiones,  destrucción  de  aquellas  o  por  otra  causa,  deberá  hacerse  constar  en  la
respectiva inscripción, requisito sin el cual no tendrán valor alguno los contratos o concesiones
que se lleven a cabo respecto de ellos en favor de particulares, ni aún en el caso de que éstos
inscriban  dichas  concesiones  o  contratos  en  los  otros  libros  del  Registro.”.  El  Estado
necesitaba  seguridad  en  cuanto  a  sus  contrataciones,  por  lo  que  implementó  esta  norma;
dejando evidencia de lo útil del carácter constitutivo de las inscripciones registrales.
 
 
3.         Algunos problemas actuales del Registro de la Propiedad
 
Existen  varios  problemas  con  el  sistema  registral  inmobiliario  guatemalteco  en  la  actualidad.
Algunos  de  ellos  se  deben  a  la  tendencia  centralizadora  que  sobrevino  en  casi  toda  la
administración pública; así como a normas obsoletas o que sólo benefician a la burocracia en
perjuicio de los usuarios. El principal obstáculo resulta, no obstante, la falta de fiscalización de
la actividad registral por parte de un ente especializado en la materia. Estos graves asuntos,
dejados  en  su  mayoría  al  tiempo,  son  un  campo  fecundo  donde  se  gestan  actos  arbitrarios,
corrupción,  e  ineficiencia;  lo  que  resulta  (irónicamente)  en  inseguridad,  y  eventualmente
provoca injusticias.
 
3.1 Centralización de los servicios registrales
 
Se han establecido varias oficinas del Registro de la Propiedad desde que éste fue instituido
por  el  Código  civil  de  1877.  Desde  el  inicio  de  la  legislación  registral  inmobiliaria  entre  los
pueblos hispánicos se ha tratado que toda la población tenga acceso al registro. Sin embargo,
pareciera  que  por  problemas  financieros  o  por  el  control  centralizado  que  también  ha
caracterizado la mayoría de los regímenes patrios, la cantidad de oficinas registrales ha sido la
mínima  posible.  Por  acuerdo  del  19  de  junio  de  1877  (dos  meses  antes  de  que  entrara  en
vigencia el Código civil) se organizaron las tres primeras oficinas del Registro: la primera en la
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Ciudad  de  Guatemala,  la  segunda  en  Jutiapa  y  la  tercera  en  Quetzaltenango.  El  primer
registrador de la oficina de Guatemala fue el licenciado Enrique Martínez Sobral. Se estableció
otra  oficina  en  San  Marcos  el  31  de  mayo  de  1892  y  el  23  de  julio  del  mismo  año,  otra  en
Retalhuleu para servir a ese departamento y a Suchitepéquez; sin embargo, el Ejecutivo volvió
a reducirlas a tres, con asiento en Guatemala, Jalapa y Quetzaltenango, por acuerdo del 1 de
noviembre de 1897. Un acuerdo de 30 de abril de 1898 creó oficinas con sede en Guatemala,
Quetzaltenango,  Jalapa,  Zacapa,  Cobán  y  San  Marcos,  con  su  respectiva  numeración.  Este
acuerdo  de  Estrada  Cabrera  fue  el  que  logró  la  mayor  descentralización  de  los  servicios
registrales  inmobiliarios  en  la  historia;  aunque  el  acuerdo  de  8  de  abril  de  1913  suprimió  el
Cuarto  Registro  y  lo  añadió  al  Primero.  En  tiempos  de  Jorge  Ubico,  comenzó  de  nuevo  la
centralización,  el  acuerdo  de  10  de  julio  de  1933  redujo  el  número  de  oficinas  a  cuatro:
Guatemala, Quetzaltenango, Cobán y Jalapa, y llamó por primera vez Registro General de la
Propiedad Inmueble a la oficina en Guatemala. La centralización siguió por acuerdo de 28 de
julio  de  1933  cuando  se  anexó  el  Cuarto  Registro  al  Registro  General  en  Guatemala;  por
acuerdo de 12 de junio de 1934 se anexó Sololá al General, y por acuerdo de 1 de junio de
1936 se anexó el Tercer Registro. Finalmente, un acuerdo de 29 de noviembre de 1951 agregó
los departamentos de Suchitepéquez, Retalhuleu y Sololá al Segundo Registro, al segregarlos
del Primero.
 
Por virtud del art. 1216 del Código civil, actualmente el Registro de la Zona Central[170] tiene
competencia  administrativa  sobre:  Petén,  Izabal,  Chiquimula,  Zacapa,  Jalapa,  Jutiapa,  Santa
Rosa, Escuintla, Sacatepéquez, Chimaltenango, Guatemala, El Progreso, Baja Verapaz y Alta
Verapaz.  La  competencia  territorial  del  Segundo  Registro  de  la  Propiedad  abarca  los
departamentos  de:  El  Quiché,  Huehuetenango,  Quetzaltenango,  Totonicapán,  Sololá,
Suchitepéquez,  Retalhuleu,  y  San  Marcos.  Recientemente,  se  abrió  una  oficina  en  Petén,
aunque  hasta  ahora  sólo  sirve  para  recibir  y  entregar  documentos.  Es  posible  que  la
centralización haya ocurrido porque las administraciones pasadas desconfiaban del manejo de
la  información  en  las  antiguas  sedes  registrales.  La  debilidad  de  muchos  regímenes  a  causa
de varias revoluciones, levantamientos y asonadas pudo acelerar este proceso. Otra razón de
índole económica es que los grandes terratenientes emigraron del campo a las ciudades en el
transcurso  de  los  últimos  cien  años,  y  para  conveniencia  de  ellos  y  de  los  bancos  y
acreedores,  las  oficinas  se  localizaron  en  las  dos  ciudades  más  importantes  del  país  (en
detrimento  de  todos  los  pequeños  propietarios  en  otras  áreas);  lo  cual  ejemplifica  bien  la
función  originaria  de  nuestro  sistema  registral  tal  y  como  es  el  ser  registro  de  hipotecas.  Sin
embargo, la corriente actual en el Derecho registral es la descentralización de los servicios, y
la  unificación  de  información,  para  bien  de  todos  los  propietarios  en  cualquier  parte  de
Guatemala.
 
La forma en que está dividida la competencia territorial de las oficinas del Registro General de
la  Propiedad  colisiona  con  los  preceptos  que  sobre  esta  institución  contiene  la  Constitución.
Según  ésta,  toda  persona  tiene  el  derecho  de  conocer  lo  que  de  ella  conste  en  los  registros
estatales, y la finalidad a que se dedica esta información, así como a que ella sea correcta y
actualizada, por lo que de no serlo deberá ser rectificada.[171]  La  Constitución  Política  de  la
República también dispone que el Registro General de la Propiedad deberá ser organizado a
efecto de que en cada departamento o región, que la ley específica determine, se establezca
su propio registro de la propiedad y el respectivo catastro fiscal; precepto que no se cumple. La
Constitución  manda  que  sea  el  Congreso  a  través  de  una  ley  específica  la  que  disponga
cuáles regiones se establecerán, en tanto que hoy en día las dos regiones están determinadas
por acuerdos gubernativos, lo cual resulta inconstitucional[172]. La forma en que se establece

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la competencia territorial de los dos registros existentes en Guatemala está reservada para que
la ley la disponga. Además, dividir al país en dos regiones va en contra del espíritu de la norma
constitucional, la cual tiende hacia la descentralización de los servicios registrales.
 
Es  interesante  notar  que  Ojeda  Salazar,  en  su  Exposición  de  Motivos,  ya  notaba  que  la
administración  de  los  registros  era  poco  eficiente  aun  en  sus  días.  Dice  el  redactor  de  la
Exposición[173]:
 
Es  indudable  la  conveniencia  de  descentralizar  la  administración  pública,  y  aún  más,
tratándose del Registro de la Propiedad, por lar diarias operaciones que sobre inmuebles
se realizan en los departamentos, viéndose obligados los notarios a buscar intermediarios
en la capital con el innecesario aumento de gastos para los interesados.
Podría establecerse cuatro registros por ahora: el central, el de occidente el de oriente y el
del norte. Ya existieron los dos últimos pero fueron suprimidos y absorbidos por el central,
que se convirtió en Registro General. Para la debida organización y funcionamiento de las
nuevas oficinas registrales, podría encargarse el Registro Central de su debida instalación
y  conservar  su  inspección  y  vigilancia,  dados  los  elementos  y  personal  capacitado  con
que  cuenta,  que  bien  podría  proporcionar  lo  indispensable  para  ponerlas  en  marcha  y
obtener un resultado satisfactorio.
Mientras  esta  aspiración  se  realiza,  el  Registro  Central,  queda  encargado  de  las  zonas
que no tengan Registro propio.
 
Resulta vergonzoso hacer notar que esas palabras fueron escritas hace más de treinta y cinco
años; y que aunque el volumen de trabajo en los registros ha aumentado considerablemente,
todavía sólo hay dos registros atendiendo a todos los guatemaltecos. El problema, cabe decir,
no es tanto de índole jurídica, sino más bien política, ya que la administración de los registros
ha sido generalmente mala, con excepciones loables.
 
Desde un punto de vista práctico, los interesados en investigar una finca, en alguna pequeña
aldea en Chiquimula, por ejemplo, tienen que perder prácticamente todo el día sólo en viajar a
la capital para realizar su cometido. Esto causa graves gastos económicos para todos los que
tienen derecho a saber qué es lo que consta en los registros estatales sobre sus bienes; pero
más aún resulta de sobremanera injusto que los guatemaltecos que no tienen la suerte de vivir
en las dos ciudades más grandes, no puedan tener acceso fácilmente a la información sobre
sus derechos.
 
3.2       Legislación que no ha sido actualizada
 
Uno  de  los  problemas  de  fondo  más  importantes  es  que  la  legislación  registral  no  ha  sido
reformada frente a los cambios en tecnología y en la doctrina. La labor de nuestros antiguos
juristas, entre   ellos Manuel Ubico y Federico Ojeda Salazar, no ha sido siquiera igualada
en  los  últimos  años.  Nuestra  legislación  registral  está  plagada  de  conceptos  superados  en
otras  legislaciones.  Especialmente  anacrónica  es  la  referencia  a  los  libros  que  se  hace  en
nuestro  Derecho  registral.  Y  es  que  cualquier  reforma  tecnológica  que  se  implemente  en  el
Registro debería necesariamente estar respaldada por una reforma en la legislación.
 
3.2.1   El folio real
 
El  Reglamento  del  Registro  General  de  la  Propiedad  dispone  que  en  las  operaciones
registrales se seguirá el sistema del folio real, ya sea que éstas se hagan en forma manual o
por medios electrónicos[174]. El sistema del folio real, cuya base es la finca y no el propietario,
tiene  beneficios  como  lo  es  que  todos  los  gravámenes  persiguen  a  la  propiedad  siempre
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(principio de indivisibilidad), y en general, tiene una función importante respecto de los demás
derechos  reales.  Este  principio  puede  tener,  en  algunos  casos,  una  aplicación  exagerada,
cuando  se  subdividen  fincas  en  lotes  pequeños,  y  existe  alguna  servidumbre  de  paso  o  de
acueducto  en  la  finca  matriz.  Cuando  esto  sucede,  las  fincas  filiales  se  les  transcribe
indiscriminadamente  las  servidumbres  que  tenía  la  finca  original,  sin  importar  que  sobre  las
nuevas fincas, de hecho, no pese ninguna de éstas. Esto causa confusión entre los usuarios e
induce a cometer errores. Sin embargo, la falla principal y más peligrosa de un sistema de folio
real puro, es la dificultad de saber quién es el propietario, especialmente si no se lleva un libro
diario donde se hace constar los nombres de los propietarios en forma alfabética, como manda
la ley.
 
3.3       Información difícil de encontrar
 
Todos los días se ve en las oficinas del Registro de la Zona Central personas perdidas en la
maraña  de  libros  viejos,  filas  de  personas  y  copias.  Se  podría  decir,  sin  miedo  a  mentir,  que
una  persona  cualquiera  no  podría  encontrar  su  casa  en  el  Registro.  Algunos  propietarios
prefieren  contratar  a  alguien  que  ha  tenido  experiencia  en  la  tramitación  y  búsqueda  de
información para que les encuentre alguna finca registrada; y la mayoría de las veces al notario
autorizante  se  le  encarga  registrar  los  títulos  en  que  él  intervino,  porque  los  procesos  de
registro son demasiado engorrosos. El concepto de registro accesible al público se traspapeló
en algún punto lejano de nuestra historia.
 
En  el  sistema  actual,  si  no  se  tiene  el  número  de  la  finca,  folio  y  libro  correctos,  es
prácticamente imposible encontrar una finca. Se podría perder el derecho a la propiedad en el
Registro,  (si  el  dueño  desaparece  o  fallece  sin  que  nadie  sepa  los  datos  registrales,  o  si  no
existen  copias  o  testimonios  razonados  por  el  Registro  de  la  Propiedad)  aunque  la  finca
estuviera  inscrita,  pues  alguien  más  podría  titularla  supletoriamente  a  su  favor.  Entonces,  de
hecho,  habría  en  el  sistema  un  inmueble  con  dos  inscripciones  registrales  diferentes,  lo  que
podría  llevar  a  confusión,  pues  no  se  habría  cancelado  la  primera  inscripción.  La  legislación
actual suple este problema estableciendo que la inscripción que prevalece es la que resultó de
la  titulación  supletoria[175],  lo  cual  groseramente  priva  de  su  propiedad  al  dueño  o  a  sus
sucesores.
 
El  único  método  poco  más  o  menos  confiable  que  se  utilizó  para  saber  los  haberes
inmobiliarios de las personas era la investigación en los archivos matriculares del Ministerio de
Finanzas Públicas. Cuando tal sistema se computarizó, fue finalmente el único sistema viable
para buscar los bienes que una persona era propietaria, este era un sistema de folio personal.
Además de saber quién era el dueño de un inmueble, se podía averiguar quienes habían sido
sus dueños y a qué título los habían trasmitido. En teoría esto también se podría lograr en el
Registro  de  la  Propiedad,  si  se  llevare  el  libro  de  índices  de  nombres  y  apellidos  de  los
propietarios y poseedores de inmuebles. [176].
 
3.4       Nula fiscalización
 
Se  ha  dado  el  problema  que,  aunque  los  operadores  del  Registro  razonaran  los  testimonios
presentados,  éstos  realmente  no  hacían  la  inscripción  correspondiente.  Esto  resulta  grave
pues  es  la  inscripción  en  los  libros  la  que  produce  efectos  contra  tercero.  Este  problema
ocurría en parte porque la fiscalización administrativa es casi nula, aparte que ésta en última
instancia está atribuida por el Código civil a los jueces. La fiscalización por los jueces se sugirió
originalmente  en  el  proyecto  Ubico  y  se  normó  en  el  primer  Código  civil  de  Guatemala.  Sin
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embargo, la práctica adolece de inconstitucionalidad, ya que a los jueces les corresponde con
exclusividad ejercer la jurisdicción[177].
 
El artículo 1,217 del Código dispone que la inspección de cada Registro la tendrá a su cargo el
juez  de  Primera  Instancia  de  lo  Civil.  La  inspección  se  debe  hacer  por  medio  de  visitas  al
Registro de su jurisdicción, para darse cuenta de la marcha de la oficina, del estado en que se
encuentren los libros y archivos del Registro y de la actividad y competencia del personal.  El
juez  debe  extender  un  acta  en  que  hace  constar  sus  observaciones  y  si  el  despacho  se
encuentra  al  día  o  si  sufre  retraso.  Luego  debe  enviar  copia  del  acta  a  la  Corte  Suprema  de
Justicia para que, si fuere del caso, se dicten las medidas que ésta estime convenientes (art.
1,218  del  Código  civil).  Si  los  jueces  notaren  alguna  falta  de  formalidad  por  parte  de  los
registradores  en  el  modo  de  llevar  el  Registro,  o  en  el  arreglo  de  los  documentos  que  a  él
corresponda, deben dictar las disposiciones necesarias para corregirla y, en su caso, sancionar
a los registradores en la forma que establece el Código (art. 1,219 del Código civil). Los jueces
también  intervienen  en  materia  registral  autorizando  a  los  registradores  para  que  puedan
reponer los libros que se encuentren destruidos o deteriorados de tal manera que sea difícil su
consulta (art. 1,224 del Código civil).
 
Según el artículo 1,238 del Código civil, las infracciones de la ley o de los reglamentos relativos
al  Registro,  cometidas  por  los  registradores,  aunque  no  causen  perjuicio  a  tercero,  ni
constituyan  delito,  deben  ser  castigadas  con  multas  de  cinco  a  cincuenta  quetzales,  las  que
son  impuestas  por  el  juez  del  departamento  a  que  corresponda  el  Registro,  sin  más  trámite
que las diligencias necesarias para averiguar el hecho. El importe de las multas ingresa a los
fondos de justicia, lo cual resulta extraño, pues realmente se está ante una multa de carácter
administrativo. El artículo 1,164 del mismo código establece que cualquier persona interesada
que  no  estuviere  conforme  con  la  denegatoria,  suspensión  de  la  anotación,  cancelación  o
inscripción  de  los  documentos  presentados  al  Registro,  puede  ocursar  en  la  vía  incidental  al
registrador  ante  Juez  de  Primera  Instancia  del  ramo  civil  de  la  circunscripción  departamental
donde tenga su sede el Registro. La actuación de los jueces en estos casos ­­cuando no se ha
planteado  una  acción­­  va  en  contra  de  la  tendencia  del  Derecho  procesal  administrativo
moderno, ya que los medios de impugnación como el ocurso se interponen ante la autoridad
superior y no ante un tribunal. Todos estos preceptos jurídicos en que se atribuyen potestades
al Organismo Judicial, causan confusión, puesto que el art. 1216 dispone que el Registro de la
Zona Central, por ser el Registro General, tiene el control y la vigilancia de los demás registros
que se establezcan. Al final, no existe una línea clara de división entre lo que corresponde al
Judicial y al Ejecutivo, respecto de los registros.
 
3.5       Graves consecuencias del sistema actual
 
El sistema registral inmobiliario guatemalteco eleva los niveles de violencia y autocomposición,
porque  no  da  seguridad.  La  inseguridad  provoca  desconfianza  en  los  usuarios.  Ni  aún  las
personas que poco más o menos conocen el sistema registral tienen seguridad de no cometer
errores  basándose  en  la  información  que  consta  en  el  registro,  pues  éste  no  está  bien
organizado  y  los  trámites  son  lentos  y  complicados.  No  es  una  idea  descabellada  que  una
persona que no conoce la forma en que opera el registro sea defraudada, especialmente si se
trata de personas que no saben leer o a quienes culturalmente les es difícil entender la idea del
registro como está actualmente planteada. Además, estas circunstancias se prestan para que
haya  posibilidad  de  actos  de  corrupción;  independientemente  de  todas  las  buenas  y  loables
intenciones  que  hasta  ahora  se  han  realizado  para  mejorar  los  servicios  registrales,  con  la
legislación  vigente.  También  en  el  sistema  actual  resulta  difícil  deducir  responsabilidad  a  los
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funcionarios  y  empleados  del  Registro,  aunque  causen  graves  daños  y  perjuicios  por  sus
actuaciones ilegales.
 
Todos  estas  consecuencias  de  la  forma  en  que  se  regula  y  administra  el  Registro  de  la
Propiedad  causan  que  los  administrados  (propietarios,  acreedores,  terceros)  no  sientan
confianza  en  el  sistema,  por  lo  que  en  el  mejor  de  los  casos  se  dejan  de  hacer  muchas
inversiones. Adicionalmente, el costo social de la propia inseguridad que da el mecanismo para
crear seguridad es económicamente importante. El fracaso de los mecanismos para obtener la
titulación  de  tierras  supletoriamente  ha  causado  conflictos  que  se  han  tornado  violentos.  Por
las mismas razones, se ha propiciado el deterioro del medio ambiente, porque el derecho de
posesión  sobre  las  tierras  sin  título  es  sumamente  precario,  lo  que  causa  la  explotación
desmedida y rápida de los recursos naturales. Además, y sobre todo desde el punto de vista
del jurista, resulta injusto un sistema en el cual las personas pueden ser fácil e impunemente
despojadas  de  sus  derechos.  Lo  que  se  requiere  entonces  es  una  ley  con  preceptos  claros,
generales,  imparciales,  que  pongan  los  incentivos  para  que  las  personas  tengan  más
seguridad de la publicidad registral.
 
4.         Propuesta para resolver los problemas antes mencionados
 
La solución a los problemas de nuestros sistemas de publicidad debe contener por lo menos
dos  elementos:  no  constituir  incentivos  para  complicar  los  procedimientos,  lo  cual  engendra
corrupción y confusión; y aprovechar la tecnología moderna para facilitar el acceso y manejo
de la información. Las reglas del sistema registral deben disponerse en una forma ordenada y
clara,  prácticamente  sólo  con  principios.  La  descentralización  coadyuvará  para  que  los
servicios lleguen a la mayor parte de la población que sea posible; asimismo, la posibilidad de
que el servicio registral se concesione a personas privadas abrirá el sistema a la competencia,
que a su vez redundará en mayor eficiencia. Todo esto posiblemente requiera que se renueve
completamente  todo  el  sistema  registral,  para  poder  contar  con  información  verídica  y
actualizada.
 
4.1       Código Registral
 
Se  propone  la  creación  de  un  Código  registral  que  norme  el  funcionamiento  de  todos  los
registros en Guatemala que permita la Constitución. La legislación registral se debería codificar
para  que  todos  los  principios  de  la  materia  sean  congruentes  unos  con  otros.  El  Código
registral,  (el  cual  tendría  que  estar  aparte  del  Código  civil,  por  ser  este  Derecho  privado,  y
aquél  público[178]),  debería  ser  una  normativa  clara,  general,  consistente  y  basada  en
principios. Sería un medio de hacer más potente al orden espontáneo del mercado, al delimitar
los  derechos  de  propiedad  con  gran  precisión.  El  Código  es  una  clara  respuesta  a  quienes
creen  que  el  Derecho  administrativo  no  se  puede  codificar,  porque  consideran  que  la
administración pública es muy variable, casuística y que, además, se debe dejar margen para
actuar  (discrecionalidad).  Cabalmente  con  la  codificación  del  Derecho  administrativo  se  logra
sobrepasar  estos  valladares,  los  cuales  realmente  son  opuestos  a  las  bases  del  Estado  de
Derecho.
 
4.1.1   Parte dogmática
 
Se tiene que decidir qué sistema se quiere optar, el constitutivo o el declarativo. Como se ha
visto  antes,  el  sistema  declarativo  no  funciona,  pues  es  un  término  medio  entre  la  tendencia
llamada  germánica,  y  el  sistema  de  título  y  modo,  llamado  francés.  El  Código  debe  empezar
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por  establecer  los  principios  registrales.  La  doctrina  ha  avanzado  mucho  en  cuanto  a
establecer  cuáles  son  éstos  principios;  por  lo  tanto  se  requerirá  que  algunos  estudiosos  del
Derecho registral inmobiliario los plasmen en forma clara y precisa. En general, los principios
registrales deben estar encaminados a proteger la seguridad de los derechos de las personas,
y  no  a  facilitar  la  forma  en  que  la  Administración  lleve  los  registros.  Se  deben  normar
especialmente  los  aspectos  de  calificación  de  los  títulos,  ya  que  esto  es  uno  de  los  asuntos
administrativos que más problemas causa en la actualidad.
 
 
4.1.2   Parte orgánica
 
La parte orgánica del Código establecerá cómo se ordenan y unifican todos los registros de la
administración. Actualmente casi todos los ministerios tienen a su cargo más de algún registro.
No se sigue ningún tipo uniforme en cuanto a cómo se debe acceder a la información, ni los
efectos  registrales.  Los  registros  se  pueden  unificar  según  los  siguientes  criterios  generales:
registro  de  personas,  registro  de  bienes,  y  registro  de  negocios.  El  Registro  de  Personas
incluiría  los  derechos  personales  y  civiles,  la  identificación  tanto  para  menores,  como  para
adultos, la vecindad y la extranjería. El Registro de Bienes abarcaría los derechos reales sobre
inmuebles,  muebles  identificables  de  cualquier  clase,  las  aguas,  las  frecuencias
radioeléctricas,  los  títulos  valores,  la  propiedad  intelectual,  la  propiedad  del  Estado  y  las
municipalidades. El Registro de Negocios se encargaría de registrar poderes, los contratos de
sociedad,  asociación  y  demás  personas  jurídicas,  los  testamentos,[179]  los  arrendamientos,
concesiones y otros contratos que las partes solicitaren que se registren.
 
Debe  existir  intercomunicación  entre  estos  tres  registros,  de  tal  forma  que  bastaría  ingresar
cambios en uno de ellos para que todos los demás se actualicen al mismo tiempo. Así cuando
el  régimen  económico  del  matrimonio  sea  cambiado  en  el  Registro  de  Personas,  el  cambio
también aparecerá en el Registro de Bienes; cuando se inscriba la quiebra en el Registro de
Negocios, se congelarán los bienes automáticamente en el Registro de bienes. También sería
apropiado que los registros tuvieran contacto con los registros de ciudadanos, contribuyentes y
de  otros  derechos  políticos  y  cívicos.  La  parte  operativa  del  registro  debe  ser  normada  en  el
reglamento, de tal forma que en la ley sólo dé los lineamientos generales.
 
4.2       Descentralización y arancel bajo
 
El  servicio  público  de  registros  debe  ser  ofrecido  en  cada  municipio  de  la  República,  y
concesionado a la iniciativa privada. Los aranceles para el servicio público no deberán basarse
en  el  valor  del  contrato[180],  sino  en  tasas  fijas,  más  un  recargo  mínimo  por  la  cantidad  de
trabajo  que  implique  el  asiento.    Los  servicios  se  deben  prestar  en  cada  municipio  de  la
República,  mas  absolutamente  todas  las  oficinas  deben  estar  interconectadas
permanentemente  por  medio  de  redes  de  computadoras  en  línea.  El  servicio  debe  ser
descentralizado,  pero  la  información  registrada  tiene  que  estar  unificada.  La  unificación  se
logrará con el Sistema Registral Nacional, gracias a los adelantos de la tecnología moderna. El
hecho que cada municipio cuente con una oficina del Registro de la Propiedad, cuando menos,
no  riñe con la Constitución,  pues  el  territorio  municipal  será  la  región  que ésta permite como
división de la competencia administrativa.
 
Ningún  registro  debe  estar  a  cargo  de  las  corporaciones  municipales,  porque  se  necesita
unificación de criterio y de información a escala nacional. Se tiene experiencia en cuanto a que
las  municipalidades  sean  quienes  se  encarguen  del  Registro  Civil,  y  ésta  no  ha  sido  positiva
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por varias razones. Entre ellas está la falta de comunicación entre las oficinas del registro, la
diversidad de criterios de cómo hacer las operaciones registrales, en el personal técnico que
puede  contratar,  en  las  instalaciones  y  nivel  de  protección  que  se  le  puede  dar  a  la
información.  Esto  no  implica  que  las  municipalidades  no  tengan  inherencia  en  los  asuntos
registrales, pues podrán ayudar a poner en funcionamiento el Sistema Nacional de Registros,
donando  los  inmuebles  para  instalar  las  oficinas  registrales  y,  además,  promoviendo  la
inscripción  de  los  bienes  y  contratos  para  mayor  seguridad  de  sus  vecinos.  De  esta  forma,
nadie tendrá que viajar muy lejos para buscar información sobre sus propiedades, presentar su
testamento  o  inscribir  una  sociedad  mercantil.  Todo  asiento  se  podrá  solicitar  en  cualquier
oficina, aunque el bien o el derecho no se haya constituido ahí, lo que logrará un mayor grado
de competencia entre oficinas, ya que la que tenga más solicitudes tendrá mayores ingresos.
 
4.2.1   Concesión de los servicios registrales
 
La idea de que los servicios registrales pueden concesionarse es una idea novedosa y apoya
al  proceso  de  descentralización.  Es  de  notar  que  la  Ley  para  la  protección  del  patrimonio
cultural  de  la  Nación[181]  ya  lo  contempla  en  cuanto  a  entidades  no  lucrativas,  las  cuales
pueden cobrar por los servicios registrales. La idea del beneficio propio (lucro) provocará una
eficiencia nunca antes vista en los sistemas registrales guatemaltecos, y logrará que disminuya
la  tremenda  afluencia  de  usuarios  exclusivamente  a  una  oficina.  Por  supuesto,  los
concesionarios  deben  ser  fiscalizados  continuamente,  y  penalizados  si  cometen  errores;  lo
cual  no  sería  distinto  de  lo  que  se  recomienda  para  las  oficinas  públicas.  No  hay  ninguna
diferencia real entre los empleados de una concesionaria y los empleados públicos en cuanto a
la honradez, aunque será importante equiparar a aquéllos con los empleados públicos para los
efectos  de  la  ley  penal.  La  información  registral  en  línea  también  debe  ser  accesible  a
cualquier persona que tenga interés en adquirir el servicio; así como la posibilidad de que en
las  oficinas  de  los  notarios  exista  comunicación  con  el  registro  para  hacer  consultas,  y
anotaciones e inscripciones preventivas.
 
 
4.3       Responsabilidad del Registro y los funcionarios
 
El Registro debe ser responsable por los actos u omisiones administrativas que por culpa de
sus  funcionarios[182]  y  empleados  causen  daños  o  perjuicios  a  los  usuarios.  Si  bien  el
principio de inscripción constitutiva puede potenciar poderosamente los sistemas de seguridad
jurídica, también puede ocurrir que por negligencia, ignorancia o impericia se cometan errores
que perjudiquen gravemente a alguna persona en particular. En Australia del Sur [183], donde
se implementó el sistema Torrens, se contrata un seguro para indemnizar pecuniariamente a
las personas que sin culpa ni excepción legal son privadas de sus derechos por el juego del
sistema. También se debe contratar fianzas de fidelidad para los trabajadores del registro, así
como hipoteca u otra garantía especial para el registrador, a efecto de que el Registro no sea
perjudicado por los actos culposos o dolosos de éstos.
V.                  
VI.               4.4       Tabula rasa
 
Tal  vez  una  de  las  soluciones  más  innovadoras  que  se  plantea  ahora  es  la  depuración  de  la
información  que  actualmente  está  registrada.  Como  se  ha  visto,  la  historia  registral  de
Guatemala  ha  pasado  por  sus  altibajos;  han  habido  cambios  de  intensidad  de  actividad
registral, mutación del sistema de medida de tierras, amén de los fraudes y falsedades que por
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descuido o negligencia se han dejado pasar. También la tecnología usada en la agrimensura
se  ha  mejorado  mucho  en  los  últimos  treinta  años. Así  pues,  todo  apunta  a  que  convendría
empezar el registro de nuevo; tal y como se hizo sin ninguna revolución o derramamiento de
sangre hace poco más de cien años. El Código registral deberá regular un procedimiento ágil,
público, oral y sencillo de titulación supletoria, el cual se ha de llevar ante notario o el propio
registrador. Cualquier exceso de las tierras medidas deberá titularse a favor de quien los posea
sin ningún costo más que el del proceso.
 
4.5       Registro y catastro
 
El  Sistema  Nacional  de  Registros  deberá  estar  ligado  a  los  Catastros  Municipales.  Cada
municipalidad  debe  tener  su  propio  catastro,  lo  cual  facilitaría  el  cobro  de  los  arbitrios
territoriales  (lo  que  se  denomina  actualmente  como  impuesto  territorial).  El  cobro  de  tributos
sobre la extensión de las tierras siempre ha tenido un efecto positivo sobre la cantidad de tierra
que  se  inscribe  en  los  registros,  pues  a  los  entes  públicos  les  resulta  importante  tener
información sobre su extensión para cobrar más. Combinado con el catastro se debe hacer un
plano detallado de todas las fincas en el territorio municipal. Las mediciones se podrán hacer
con  la  ayuda  de  satélites  (sistema  GPS)  en  las  áreas  rurales,  y  con  los  otros  métodos
existentes cuando la medida deba ser más precisa. Cada mojón deberá ser un punto único en
el  plano  que  se  levante;  de  esta  forma  no  habrán  traslapes,  faltantes  o  excesos  en  ninguna
finca, ni fincas con doble registro.
 
Sin duda la propia definición de los límites entre los municipios hará que afloren  los conflictos
ancestrales sobre los límites entre comunidades, mas no los causará. Por otra parte, si ya se
tiene esto previsto y existe un proceso regulado con leyes justas y el personal apropiado, no
deberá pasar más allá de que las partes tengan que acudir a juicio. Cuando se logre delimitar
bien  los  linderos  de  los  municipios,  habrá  acontecido  un  gran  avance  en  pro  de  la  paz  y
seguridad;  pues  se  dejará  atrás  una  de  las  causas  que  innecesariamente  han  dividido  y
confrontado, a veces a muerte, a miles de guatemaltecos por cientos de años.
 
5.                 Conclusión
 
Después de recorrer por la historia del Derecho registral guatemalteco, se hacen más patente
algunas  de  las  causas  de  porqué  tanto  nuestra  legislación,  como  la  propia  institución,  han
llegado al grado de desorden que tienen hoy en día. Parece obvio que no se podrá seguir el
mismo camino que  hasta  hoy  se  ha  llevado;  sin  llegar  a  las  tremendas consecuencias de un
colapso  total.  Las  soluciones  consideradas  no  han  sido  propuestas  sin  una  honda  reflexión,
sobre la doctrina extranjera, los principios de la libertad, y algún concepto de cosecha propia.
Tal vez lo más importante de estas sugerencias sea, en todo caso, abrir la discusión del tema
registral sin los atavismos de la legislación vigente, y permitir que entre aire fresco, para que se
busque los nuevos senderos que conduzcan a un sistema donde las injusticias e ineficiencias
sean cosas del pasado.
 
Para finalizar será apropiado transcribir, por su elocuencia y veracidad perdurable, las palabras
con  que  Manuel  Ubico  presentó  en  su  Informe  sobre  el  proyecto  de  ley  hipotecaria  que  él
concibió:
 
Ya  lo  ha  indicado  la  comisión:  el  rejistro  reasume  el  sistema,  atrayendo,  conteniendo  y
denunciando  todos  los  actos  que  se  refieren  á  la  constitución  y  estado  civil  de  los
inmuebles:  es  bajo  este  concepto,  un  depósito  sagrado  de  los  derechos  sobre  la
propiedad estable, transmisibles á las jeneraciones venideras. Conviene por tanto que en

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su  organización  asuma  condiciones  que  sean  otras  tantas  garantías  a  favor  de  esos
derechos  para  corresponder  plenamente  á  los  grandes  objetos  con  que  es  instituido.
Claridad y precision en sus constancias, fácil acceso para todo el que quiera consultarlo,
intelijencia  y  moralidad  en  los  encargados  de  llevarlo:  he  aquí  lo  que  acerca  de  él  debe
procurarse á fin de que no se convierta en una decepcion para los interesados que han de
confiarle  sus  derechos.  Sin  la  claridad,  el  rejistro  seria  un  caos,  introduciria  la  confusion
en la propiedad en vez de definirla: dejaria de presentar el estado civil de los inmuebles,
contrariando así el principio fundamental de todo el sistema y el objeto de sus tendencias,
porque  no  podria  llamarse  ni  ser  público  lo  que  no  se  diese  á  conocer  á  la  comprension
comun.
 
Las  bellas  y  proféticas  palabras  de  este  astuto  jurisconsulto  guatemalteco  resuenan  en  el
tiempo  como  vetustas  campanas  de  una  iglesia  antigua  que  nos  llama  a  reflexionar  sobre  si
aquellos anhelos se han hecho realidad, o si más bien su trágica premonición se ha cumplido.

Bibliografía
 
Libros
 
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Cabezas  Carcache,  Horacio.  Santiago  de  Guatemala  en  Almolonga.  Editorial  Amigos  del
País,  Guatemala:  1999.  Un  agradecimiento  muy  especial  y  merecido  para  el  licenciado
Cabezas  Carcache,  a  quien  gracias  a  su  conocimiento  y  gentil  ayuda  pude  afinar  algunos
detalles de este trabajo y corregir errores sobre datos históricos. También un agradecimiento al
arqueólogo Oswaldo Chinchilla por sus valiosos comentarios.
 
Colom,  Alejandra  et  al  eds.  Testamento  y  título  de  los  antecesores  de  los  señores  de
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Méndez,  Rosendo  P.,  recopilador.  Leyes  de  hipoteca,  prenda  y  registros  de  la  propiedad
inmueble.  Publicaciones  de  la  Secretaría  de  Gobernación  y  Justicia,  Tipografía  Nacional,
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Méndez,  Rosendo  P.,  recopilador.  Leyes  vigentes  de  Gobernación  y  Justicia.  Tipografía
Nacional, Guatemala: 1937.
 
Méndez,  Rosendo  P.,  recopilador.  Leyes  vigentes  recopiladas  por  la  Secretaría  de
Gobernación y Justicia, y apendice de reglamentos. Tipografía Nacional, Guatemala: 1927.
 
Ojeda  Salazar,  Federico.  Exposición  de  motivos  del  Código  civil.  Casa  editora  Gomes
Robles, Guatemala: s.d.
 
Pelosi,  Carlos  A.  El  documento  notarial.  Editorial  Astrea  de  Alfredo  y  Ricardo  Depalma
S.R.L., Buenos Aires: 1992.
 
Pineda de Mont, Manuel. Recopilación de las leyes de la República de Guatemala. Tomos I
y II. Imprenta de la Paz en el Palacio, Guatemala: 1869 y1871.
 
Roca Sastre, Ramón María. Derecho hipotecario.  BOSCH,  Casa Editorial,  Barcelona: 1968.
Sexta edición.
 
Ubico, Manuel. Informe y Proyecto de Ley. Tipografía Nacional, Guatemala: 1932. Segunda
edición.
 
Publicaciones periódicas
 
444 años de legislación agraria. Revista de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de
Guatemala. Época VI. Enero a diciembre de 1960. Nos. 9 al 12.
 
Peralta  Méndez,  Carlos  Enrique.  “El  Registro  de  la  Propiedad”.  Septem  Partitarum.
Asociación de Estudiantes de Derecho de la Universidad Rafael Landívar de Guatemala. Año
V. No. 26 (mayo 1970).
 
Corte de Constitucionalidad
 
Gaceta Jurisprudencial Nº 8
Gaceta Jurisprudencial Nº 23
Gaceta Jurisprudencial Nº 32
 
Entrevistas
 
Licenciado Horacio Cabezas Carcache, agosto 1999.
 
Documentos
 
Archivo General de Centro América
 
AGCA, A1, Leg. 6021, Exp. 53,083.
AGCA, A1. 45, Leg. 2924, Exp. 27,326.

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AGCA, A.23, Leg. 4610.
AGCA, A.3, Leg. 812, Exp. 14,914.
AGCA, A.3, Leg. 2794, Exp. 40,431.
AGCA, A3.30, Leg. 2863, Exp. 41,693.
AGCA, B12.6, Leg. 212, Exp. 4,787.
 
Ley  Reglamentaria  de  Ingenieros  Topógrafos, Arancel  y Acuerdo  Respectivo. Tipografía
Nacional, Guatemala: 1925.
 
Código  civil  de  la  República  de  Guatemala  1877.  Imprenta  de  “El  Progreso”,  Guatemala:
1877.
 
 
 

[1]  Art.  2  de  la  Constitución  Política  de  la  República  de  Guatemala.  En  la  historia  constitucional  de  Guatemala,  esta
disposición se encuentra en: el art. 4 de la Constitución Política de la Monarquía Española de 1812 (Constitución dictada
por las Cortes en Cádiz); art. 1 de las Bases para la Constitución Federal de 1823; el preámbulo y el art. 2 de la Constitución
Federal de 1824; el art. 28 (también arts. 16 y 20) de la Constitución del Estado de Guatemala de 1825; el art. 4 del Decreto
67 de la Asamblea Constituyente del Estado de Guatemala, Ley Constitutiva del Supremo Poder Ejecutivo del Estado de
Guatemala de 1839; art. 4 de la Declaración de los Derechos del Estado y sus Habitantes de 1839 (normativa muy interesante
y poco conocido en la Historia del Derecho guatemalteco); el art. 16 de la Ley Constitutiva de la República de Guatemala de
1879; el art. 23 de la Constitución de la República de Guatemala de 1945; el art. 1 de la Constitución de la República de
Guatemala de 1956; el art. 1 de la Constitución de la República de Guatemala de 1965. De todo esto se coligue que se ha
considerado importante, cuando menos formalmente, el hecho que el Estado provea de seguridad a los individuos.
[2] “Tal requisito, como se ha externado [sic] en anteriores decisiones, obedece en nuestro sistema al valor seguridad jurídica
que consagra la Constitución Política de la República y no a un mero detalle procesal, a fin de dar certidumbre a los actos
jurídicos  […]”.  Sentencia  del  2  de  agosto  de  1990  en  Gaceta  Jurisprudencial  No.  17.  Apelaciones  de  Sentencias  de
Amparos. Expediente No. 164­90.
[3]Sentencia del 17 de septiembre de 1986 en Gaceta Jurisprudencial No. 1. Inconstitucionalidades Generales. Expediente
No. 12­86,  p. 1 y ss.
[4]Sentencia del 24 de junio de 1992 en Gaceta Jurisprudencial No. 28, p. 29 y ss. Expediente No. 84­92.
[5]Sentencia  del  25  de  enero  de  1996  en  Gaceta  Jurisprudencial  No.  39.  Inconstitucionalidades  en  Caso  Concreto.
Expediente No. 617­95.
[6]Sentencia del 20 de enero de 1989 en Gaceta Jurisprudencial No. 11. Inconstitucionalidades Generales. Expediente No.
309­88, p. 1 y ss. Este principio es importante recordarlo en el proceso de faccionamiento de los documentos notariales, ya
que sin él todo el edificio jurídico se derrumba.
[7] Gaceta Jurisprudencial No. 10. Inconstitucionalidades Generales. Expedientes acumulados Nos. 4­88 Y 22­88, p. 13 y
ss.
[8] La Ley Electoral y de Partidos Políticos da un papel preponderante a la actividad notarial.
[9] Resulta interesante notar que la declaración de cesación de la unión de hecho por mutuo consentimiento la puede declarar
un notario (art. 183 Código civil), misma idea que se trató de seguir en el proyecto de la Ley reguladora de la tramitación
notarial de asuntos de jurisdicción voluntaria, pero no se consiguió; probablemente porque se creía que resultaría muy fácil
disolver el matrimonio si se hiciere más expedito el trámite para conseguirlo (lo cual es una idea equivocada, ya que no se
promoverían más problemas en una relación fallida).
[10] La reglamentación de las formalidades de la ceremonia del matrimonio civil data del 21 de noviembre de 1879, según el
Decreto  gubernativo  250,  substituido  por  el  número  272  de  20  febrero  de  1882.  Dicho  reglamento  probablemente  está
vigente y, aunque no se aplica en la práctica, sería conveniente hacerlo positivo porque sus elementos formales darían mucha
solemnidad al acto.
[11] No es anulable, porque el art. 1518 del Código civil manda taxativamente que: “Los contratos se perfeccionan por el

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simple consentimiento de las partes, excepto cuando la ley establece determinada formalidad como requisito esencial para su
validez.”  Esta  norma  se  debe  interpretar  e  integrar  con  el  art.  1,577  del  mismo  Código,  donde  se  dispone  que  la  propia
validez de los contratos solemnes depende del otorgamiento de escritura pública. También se debe contraponer a la norma
del art. 1,576, en la cual se establece que en los contratos consensuales o reales que se deban inscribir en el registro son
válidos y las partes se pueden compeler recíprocamente al otorgamiento de escritura pública, si se establecen sus requisitos
esenciales por confesión judicial o por otro medio de prueba escrita.
[12]  Santos  Cifuentes,  Negocio  jurídico.  Editorial  Astrea  de  Alfredo  y  Ricardo  Depalma,  Buenos  Aires:  1994.  p.  200.
Primera reimpresión.
[13]El  art.  1,577  del  Código  civil  imperativamente  dispone  que:  “Deberán  constar  en  escritura  pública  los  contratos
calificados  expresamente  como  solemnes,  sin  cuyo  requisito  esencial  no  tendrán  validez.”  En  general  las  formas  de
contratación en nuestra legislación según el art. 1,574  del Código civil: “Toda persona puede contratar y obligarse: 1o.­ Por
escritura pública; 2o.­ Por documento privado o por acta levantada ante el alcalde del lugar; 3o.­ Por correspondencia; y 4o.­
Verbalmente.”. La modalidad del acta levantada ante el alcalde es una de las más acostumbradas en los pueblos alejados de la
Ciudad  de  Guatemala,  donde  no  haya  notarios,  lo  cual  se  viene  dando  desde  tiempos  coloniales.  Otra  formalidad  poco
conocida  es  la  del  contrato  de  mandato,  el  cual  se  puede  hacer  constar  ante  el  juez  local,  quien  también  levanta  el  acta
respectiva,  según  el  art.  1683  del  Código  civil.  El  art.  1575  del  Código  establece  que  el  contrato  cuyo  valor  exceda  de
trescientos quetzales, debe constar por escrito; y si el contrato fuere mercantil puede hacerse verbalmente si no pasa de mil
quetzales; sin embargo, este es un requisito ad probationem, no un elemento ad solemnitatem. Vea Federico Ojeda Salazar,
Exposición de motivos del Código civil. Casa editora Gomes Robles, Guatemala: s.d.  p. 150.
[14] Ernesto Viteri no considera que este sea un contrato solemne, sino que la escritura es parte de la forma del contrato.
Ernesto  R.  Viteri,  Los  contratos  en  el  Derecho  civil  guatemalteco  (Parte  especial).  Serviprensa  Centroamericana,
Guatemala: 1992. pp 249­250. La Exposición de motivos del Código civil sí considera al contrato de donación de inmuebles
como un contrato solemne. Históricamente el contrato de donación de inmuebles siempre ha requerido de más formalidades
que otros contratos.  La  Exposición  también  considera  contratos  solemnes  los  de  hipoteca  y  prenda  registrable.  Federico
Ojeda Salazar, Exposición de motivos del Código civil. Casa editora Gomes Robles, Guatemala: s.d.  p. 150.
[15] Rafael Núñez Lagos, Estudios sobre el valor jurídico del documento notarial. Imprenta Talleres Penitenciarios, Alcalá
de Henares: 1945. pp. 28­33.
[16] Citado por Rafael Nuñez Lagos, op. cit., p. 16.
[17] Citados por Rafael Nuñez Lagos, op. cit., pp. 19­23.
[18] Ibid, p. 37.
[19]  Luis  Díez  Picaso,  Fundamentos  del  Derecho  civil  patrimonial.  Volumen  I.  Editorial  Civitas:  Madrid,  1993.  p.  260.
Cuarta edición.
[20] Ibid., p. 261
[21]  La  ley  de  notariado  de  Nicaragua  de  7  de  noviembre  de  1905  permitió  a  los  notarios  a  cartular  fuera  del  territorio
nicaragüense, siempre que los efectos surtieren ahí.
[22] La Ley del Organismo Judicial anterior a la actualmente vigente es de fecha 2 de julio de 1968. Fue publicada en el
Diario Oficial el 26 de julio del mismo año, tomo CLXXXIII, No. 14. También fue publicada en la Recopilación de Leyes de
la República de Guatemala, Tomo LXXXVII, p. 98.
[23] El acta de protocolación tendrá el número del instrumento, el lugar y la fecha en que se hizo la protocolización, los
nombres de los solicitantes, la mención del documento proveniente del extranjero, y el lugar en el orden del protocolo; y
deberá ser firmada por sí y ante sí, por el notario en el caso de la protocolación del documento legalizado, según el art. 63 del
Código  de  Notariado,  inciso  primero,  ya  que  la  Ley  del  Organismo  Judicial  art.  38,  establece  que  se  debe  protocolizar  y
cómo se debe hacerlo. Lo mismo se ha de hacer cuando sea un acta notarial o una legalización de fotocopia, por virtud de que
el art. 43 remite al art. 38 de la Ley.  Otra interpretación es que, en el caso de la legalización de firmas bastará con que se haga
la toma de razón dentro de los ocho días después del acto notarial. Sería diferente en el supuesto de los documentos privados
con  firmas  autenticadas  o  legalizadas  donde  consten  contratos,  ya  que  en  el  acta  de  protocolación  deberá  comparecer  la
persona a cuyo favor se suscribió el documento (inciso segundo del art. 63 del Código de Notariado). El testimonio que se
extienda  será  del  acta  de  protocolación,  la  cual  tendrá  un  número  correlativo  como  el  de  las  demás  escrituras  públicas  o
razones de legalización. Los documentos protocolados se considerarán como parte de las escrituras respectivas (art. 71 del
Código de Notariado), supliendo así la necesidad de la escritura pública en los casos que la legislación guatemalteco así lo
exija para su validez (mandatos, sociedades, sociedades mercantiles).
[24] Esto según el dictamen emitido por el licenciado Jaime A. Valencia, aprobada por la Junta Directiva del Colegio de
Abogados  de  Guatemala,  en  sesión  de  fecha  9  de  noviembre  de  1971.  Dicho  dictamen,  por  cierto  muy  interesante,  tiene
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relación con la materia tributaria­notarial que se trata más abajo. Registro. Órgano oficial del Registro de la Propiedad de
Guatemala. Segunda Época. No. 3. Volumen I. Diciembre 1971. pp. 19­20.
[25] La Ley de Migración, Decreto 95­98 del Congreso, en su art. 50 establece que el pasaporte constituye, en el extranjero,
el documento de identidad de los guatemaltecos. Sin embargo, este extremo es discutible, ya que la ley específica es la de
Notariado,  para  la  aplicación  de  las  formalidades  del  acto  notarial,  por  lo  que  también  se  podría  utilizar  la  cédula  de
vecindad  como  documento  de  identificación  (no  “identidad”  como  equivocadamente  dispuso  el  legislador  en  la  Ley  de
Migración).
[26] Es importante mencionar que el art. 1 del Convenio de Munich de 5 de septiembre de 1980 dispone que el nombre y
apellidos de una persona se determinan por la ley del Estado del cual dicha persona sea nacional. Esto tiene importancia no
sólo para la actuación notarial en el extranjero, sino que también para su actuación en Guatemala. Por ende, si en el pasaporte
sólo consta un apellido, éste será el que se consignará en el documento notarial.
[27] Vea arts. 51, 52, 53 del Código de Notariado.
[28] Esto es una excepción atrevida del principio de locus regit actum, y del de lex loci celebrationis (arts. 28 y 29 de la Ley
del  Organismo  Judicial),  en  la  Ley  del  Organismo  Judicial  anterior  (Decreto  1762  del  Congreso)  hacía  más  claro  la
excepción a este principio. Vea Corte de Constitucionalidad, Gaceta Jurisprudencial No. 5. Amparos en Unica Instancia.
Expediente  No.  121­87.  De  Erice  y  O’shea  considera  que  en  el  caso  del  cónsul­notario  se  sigue  el  principio  locus  regit
actum, ya que la actividad notarial se realiza en la sede del consulado, la cual se considera como parte del territorio nacional.
Sin  embargo,  en  el  caso  de  los  notarios  que  no  cartulen  en  el  consulado,  también  deben  seguir  las  formalidades  que
establecen las leyes de Guatemala, rompiendo con el principio al cual se ha hecho alusión. Todo así, se debe tomar en cuenta
que dichos actos notariales sólo serán válidos en Guatemala, y esta es la razón para hacer la excepción al principio. Derecho
Diplomático, Tomo II. p. 167.
[29] El estado y la capacidad de las personas y las relaciones de familia se rigen por las leyes de su domicilio (art. 25 de la
Ley  del  Organismo  Judicial),  la  cual  aquí  sí  se  aplica  a  diferencia  de  los  dos  principios  antes  mencionados  (vea  anterior
llamada) porque la propia Ley del Organismo Judicial así lo dispone. Esta norma es aplicable tanto para la actividad notarial
en  el  territorio  de  Guatemala,  como  para  la  actividad  notarial  en  el  extranjero.  Es  pues,  un  ejemplo  de  la  aplicación  del
Derecho  extranjero  por  parte  del  notario  guatemalteco,  un  juicio  que  éste  tiene  que  hacer  lo  podrá  realizar  siguiendo  el
procedimiento  establecido  en  el  art.  35  de  la  Ley  del  Organismo  Judicial,  por  integración  (ya  que  no  hay  otra  norma
específica o especial respecto del Derecho extranjero y la administración pública o la actuación notarial).
[30] Según Giuliani Fonrouge los colegios profesionales carecen de potestad tributaria, pero son sujetos de las obligaciones
tributarias  (sí  son  de  naturaleza  tributaria)  de  las  cuales  son  titulares  por  autorización  estatal,  por  virtud  de  ley;  y  se  les
denomina  sujetos  parafiscales.  Carlos  Giuliani  Fonrouge,  Derecho  financiero,  volumen  I,  p.  402.    De  igual  forma  los
identifica  Fernando  Pérez  de  Hoyo,  p.  114    Derecho  financiero  y  tributario,  parte  general,  quien  también  les  reconoce
calidad de tributos.
[31] Carlos Giuliani Fonrouge, Derecho financiero, volumen I, p. 283 y p. 297.
[32] No se trata de una discusión de lo que es llamado Derecho tributario internacional, el cual trata de la doble imposición o
los tratados comerciales (Héctor B. Villegas, Curso de finanzas, derecho financiero y tributario. p. 481.), sino más bien del
ámbito  espacial  de  aplicación  de  la  ley  tributaria.  Vea  también  en  Francisco  José  Carrera  y  Raya,  Manual  de  Derecho
financiero,  volumen  II,  p.  23.  El  principio  general  en  nuestra  legislación  tributaria  es  el  de  la  territorialidad  (caso  del
Impuesto Sobre la Renta (“fuente guatemalteca”) y el Impuesto al Valor Agregado (“la internación” y “la exportación”)),
principio respaldado por Giuliani Fonrouge; el cual Martín y Rodríguez Usé creen que va evolucionando, de tal forma que
dicho principio resulta alterado (José María Martín y Guillermo F. Rodríguez Usé, Derecho tributario general, pp. 73­86.)
por  tres  criterios  de  imposición:  el  de  la  ubicación  territorial  de  la  fuente  productora,  el  del  domicilio  o  residencia  del
beneficiario de las utilidades, y el de la nacionalidad de éste. Ninguno de estos criterios casa cuadradamente respecto de
nuestro tributo documentario. En el  procedimiento  de  legalización  de  documentos  provenientes  del  extranjero,  el  hecho
generador es la internación del dicho documento en el territorio nacional. De esta forma, el hecho generador sí ocurre en
Guatemala y debe liquidarse y pagarse aquí, en el tiempo requerido para no caer en mora y acreditarse una multa. Un caso un
tanto  más  complejo  es  la  actividad  notarial  en  el  extranjero,  porque  el  hecho  generador  es  la  existencia  del  documento
notarial creado por la propia actividad notarial (art. 5, numerales 5, 6 y 7). La Ley del Organismo Judicial dispone que el
escrito de los notarios surte sus efectos (qua documento notarial) desde su protocolización en Guatemala. La Ley del Timbre,
Decreto 37­92 del Congreso (art. 16, numeral 2) manda a que se pague el tributo antes que éstos se les protocolice (aunque
cabe  decir  que  esta  norma  estaba  realmente  dedicada  para  el  proceso  de  legalización  de  documentos).  Se  podría  decir
entonces que el efecto de la actuación notarial queda en suspenso hasta que el documento llega a Guatemala, y que el tributo
se  debe  pagar  en  el  proceso  por  el  cual  éste  se  convierte  en  documento  notarial.  Lo  mismo  ocurre  en  el  caso  del  timbre
notarial. Tal vez la única excepción al principio de territorialidad es el numeral 2 del art. 5 de la Ley del Timbre, ya que tanto

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el  hecho  generador  como  el  momento  de  pago  ocurren  en  el  extranjero. También  vea  un  dictamen  interesante  sobre  esta
materia en el boletín denominado Registro. Órgano oficial del Registro de la Propiedad de Guatemala. Segunda época. No.
3. Volumen I. Diciembre 1971. pp. 19­20.
[33] Antonio  Boggiano,  Curso de Derecho internacional privado. Abeledo­Perrot,  S.A.  E.  e  I.,  Buenos Aires, Argentina:
1993. P. 248.  También vea Mario Aguirre Godoy. Derecho procesal civil, Tomo I. p. 221.
[34]Vincenzo Solombrino Orozco, El Ministerio de Gobernación de Guatemala. Tipografía Nacional, Guatemala, 1977. pp.
192­193.
[35] Recopilación de Pineda de Mont, Tomo II, p. 263.
[36] Decreto gubernativo 1728 emitido por Jorge Ubico el 24 de junio de 1935, art. 1, literal j), luego por el art. 23, literal h)
del  Decreto  47  de  la  Junta  Revolucionaria  de  Gobierno  el  27  de  diciembre  de  1944;  el  Decreto  93  del  Congreso  de  la
República  de  25  de  abril  de  1945,  art.  19,  inciso  1,  literal  g).  Últimamente  quedó  regulado  en  la  Ley  del  Organismo
Ejecutivo, Decreto 114­97 del Congreso de la República, art. 36, literal f).
[37] Decreto 57­92 del Congreso de la República, reformado por el Decreto 20­97, arts. 49 y 93.
[38] Art. 76 del Decreto 100­97 del Congreso de la República; art. 26 del Decreto 25­74 del Congreso de la República (lo
llama “Escribano de Cámara”); art. 29 de la Ley de Expropiación, Decreto 529 del Congreso de la República; art. 103 de la
Ley de Transformación Agraria Decreto 1551 del Congreso de la República; art. 2 del Decreto­Ley 141­85, y el art. 2 del
Acuerdo Gubernativo 694­93 (lo llama “Escribano de Cámara del Gobierno”).
[39] Inciso 2 del art. 6, el cual es una excepción al principio general de que los funcionarios y empleados del Organismo
Ejecutivo que devengan sueldo del Estado tienen prohibido ejercer el Notariado; en el caso de los cónsules ad  honorem,
tampoco  aplica  esta  restricción,  ya  que  no  reciben  salario  del  Estado,  y  son  cónsules.  La  norma  anteriormente  citada  se
complementa con el art. 43 de la Ley del Organismo Judicial en cuanto a la facultad de autorizar contratos, y se apoya en el
art.  976  del  Código  civil.  El  art.  9  de  la  Ley  de  Notariado  (antecesora  del  Código  de  Notariado),  también  permitía  que
cartularen los cónsules y agentes diplomáticos que fueran notarios.
[40] Art. 5, Convención sobre Relaciones Consulares, suscrita en Viena el 26 de abril de 1963. Es interesante notar que el
Reglamento para las Misiones Diplomáticas guatemaltecas no dispone nada respecto de la actividad notarial en el extranjero.
[41] Todo lo referente a la legalización de documentos provenientes del extranjero está regulado en la Ley del Organismo
Judicial, algo que ahora resulta de mala técnica legislativa, ya que realmente su naturaleza es materia del de Notariado, que
por  ser  código,  debe  estar  todo  recopilado  allí.  Puede  ser  que  se  le  haya  dejado  allí  debido  a  que  antiguamente  el
procedimiento de legalización contemplaba el “pase de ley” por la Corte Suprema de Justicia, el cual fue suprimido en los
años sesenta (Decreto­Ley 268), de cuenta que hoy en día es incorrecto referirse al procedimiento antes descrito como “pases
de ley”, porque lo que existe en la actualidad es una “cadena de legalización”. Este es otro ejemplo de la intromisión –ahora
corregida– del Organismo Judicial en el ámbito constitucional del Ejecutivo.
[42] Según el art. 10 del Código de Notariado, sin perjuicio del impuesto fiscal correspondiente, adhiriendo timbres. En las
actas  notariales  y  demás  documentos  que  no  sean  escrituras  públicas  también  se  adherirán  timbres  notariales,  ya  que  la
exención a este tributo sólo aplica a los contratos autorizados por el Escribano de Gobierno (art. 1 del Decreto 82­96 del
Congreso de la República).
[43] Norma que se acarrea de la Ley de Notariado de 1934, Decreto presidencial No. 1563, arts. 63 y 64.
[44] Para De Erice y O’shea el cónsul­notario debe seguir el principio locus regit actum (modificado), porque la actividad
notarial se realiza en la sede del consulado, la cual se considera por algunas tendencias del Derecho internacional público
como parte del territorio nacional. Derecho Diplomático, Tomo II. p. 167.
[45] Queda la duda de qué ocurre cuando en el consulado no haya ningún notario para que extienda los testimonios de las
escrituras  públicas  que  conformen  el  protocolo  consular,  ya  que  sería  extraño  que  cualquier  funcionario  público,  sin
conocimiento del Derecho notarial, ni habilitación, los pudiere compulsar. También pudiera ser que el protocolo sea el del
notario, y que éste se lleve los tomos consigo a donde resida.
[46]  Laudelino  Moreno,  Derecho  consular  guatemalteco.  Tipografía  Nacional,  Guatemala:  1946.  pp.  287­354.  Un  libro
sumamente  interesante,  muestra  del  nivel  de  los  guatemaltecos  estudiosos  de  hace  cincuenta  años,  infortunadamente  la
legislación  notarial  cambió  luego  de  haberse  publicado  la  obra,  por  lo  que  muchas  de  sus  nociones  no  son  aplicables
actualmente.
[47] Art. 374 del Código civil.
[48] La investidura de la fe pública que ejercen los notarios posiblemente se dio por la íntima relación profesional que tenían
antiguamente los notarios en los tribunales, en donde probablemente acompañaban al juez cuando judicaba ciertos actos. La
evolución posterior segregó, por efectos de la versatilidad y funcionalidad, al notario del tribunal, pero este salió llevándose
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la fe pública investida en el juez. Es importante notar que los actos notariales se deben conformar a la solemnidad y rigor de
un  proceso  judicial,  especialmente  en  cuanto  al  acto  de  la  identificación  de  los  intervinientes,  tal  y  como  sucede  en  el
proceso. Un ejemplo para confirmar esta propuesta es la norma del art. 1,576 (y el art. 808) del Código civil, en la cual se
establece que en los contratos consensuales o reales que se deban inscribir en el Registro de la Propiedad son válidos y las
partes se pueden compeler recíprocamente al otorgamiento de escritura pública, si se establecen sus requisitos esenciales por
confesión judicial o por otro medio de prueba escrita. Esta idea también la patentiza Nuñez Lagos en su Estudios sobre el
valor jurídico del documento notarial. Imprenta Talleres Penitenciarios, Alcalá de Henares: 1945. Algunos de los primeros
notarialistas fueron procesalistas.
[49] Anteriormente, el Código de Enjuiciamiento distinguía entre los instrumentos notariales (que les llamaba documentos
públicos), y los documentos auténticos, los que eran hechos por funcionarios públicos.
[50] Plena prueba quiere decir que no hay necesidad de probarlo en el proceso, sin embargo, no quiere decir que al ser el
documento público apreciado por el juez, éste lo tiene que aceptar en vista de otros medios de prueba más contundentes, y
destruir  su  eficacia  probatoria,  ya  que  en  nuestro  sistema  no  existe  preeminencia  entre  éstos.  Vea  Mario Aguirre  Godoy.
Derecho procesal civil, Tomo I, p. 723.
[51] Oscar A. Salas, Derecho notarial de Centroamérica y Panamá. Editorial Costa Rica. pp. 228­233.
[52] Arts. 29 y 31 del Código de Notariado.
[53] No es técnicamente apropiado mencionar en las escrituras públicas que el otorgante “dice ser de las generales”, porque
es labor (y responsabilidad) del notario precisamente identificar plenamente a las personas, como en un juicio. Vea cita al pie
número 47.
[54] Aguirre Godoy. Derecho procesal civil, Tomo I, pp. 703­704.
[55] Art. 81 Código de Notariado, inciso 10.
[56] Art. 1,222 del Código civil.
[57] La función depositaria implica el guardar y custodiar los documentos que componen  el registro notarial que el notario
forme, el cual no le pertenece, ni a él, ni a las partes o sujetos que intervengan en su creación, sino al Estado, quien es su
propietario por ser bien nacional de uso no común, al estar al servicio de éste y formar parte de su patrimonio. Un caso similar
es  el  de  los  expedientes  judiciales,  ya  que  ni  las  partes  ni  el  abogado  se  pueden  quedar  con  los  autos.  La  función  de
depositario se manifiesta en varias ocasiones; v.g. art. 86 Código de Notariado, y en sentido amplio, el art. 27 del mismo
código.
[58] La actividad de auxiliar del juez y, en cierta forma también de las partes de un proceso; se tiene, por ejemplo, en los
siguientes artículos: 71, 72, 33, 181, párrafo primero; 192, párrafo primero; 220, 298, 324, 349, 381, párrafo final; 396, 382,
384, 555 a 567, 585. Vea Mario Aguirre Godoy, Derecho procesal civil. pp. 223­227. Esta tradición judicial proviene de la
época colonial, cuando había un escribano en cada juzgado.
[59] El notario también crea títulos ejecutivos según la Ley de bancos arts. 51 y 112.
[60] El acuerdo de la Corte Suprema de Justicia número 202 del 19 de julio de 1968 prohibió a los jueces de paz asistir a
legalizar  la  realización  de  loterías,  rifas,  remates  o  subastas,  pues  su  actuación  en  esas  actividades  era  ajena  a  la  función
jurisdiccional. Además, vea arts. 2 y 5 del Decreto número 1610 del Congreso, y art. 8 del Acuerdo Gubernativo del 18 de
mayo de 1956 de Castillo Armas.
[61]  Ida  Rebeca  Permuth  Ostrowiak,  “El  subarrendamiento  y  el  debido  proceso”.  Revista  de  la  Facultad  de  Derecho.
Universidad Francisco Marroquín. pp. 21­67. Año VIII. No. 15. Segunda época. 1998.
[62] Arts.  133 y 134 del Código tributario, Decreto 6­91 del Congreso según fue aquél reformado por el art. 34 del Decreto
58­96 de Congreso, vigente a partir del 15 de agosto de 1996.
[63]  Art.  27    del  Decreto  37­92  del  Congreso,  cuya  redacción  es  equívoca,  ya  que  considera  al  Notariado  como  una
“condición”,  y  además  les  otorga  “privilegios”,  cuando  la  Constitución  los  prohibe  expresamente  en  el  art.  130.  Hay
personas que creen que cuando la Ley del impuesto al valor agregado menciona que ese tributo se puede pagar adhiriendo
timbres fiscales, que es un acto tributario que se rige por la Ley de timbres fiscales. Esta postura es incorrecta, ya que lo que se
permite es que en vez de pagar en efectivo se pague con timbres fiscales, lo cual es permitido por el propio Código tributario
en el art. 9:  “Tributos son las prestaciones comúnmente en dinero que el Estado exige en ejercicio de su poder tributario, con
el objeto de obtener recursos para el cumplimiento de sus fines.” . Por ende, en el caso de pagar el impuesto al valor agregado
con timbres, el acto no se debe regir por la Ley del timbre fiscal, sino por la Ley al impuesto al valor agregado.
[64] Una normativa, –de las más antiguas respecto de este tema para Guatemala– es la Real Cédula del 1 de noviembre de
1591 donde obligaba a que las ventas, trueques, empañamientos que se hicieren de cualquier bien raíz, mueble o semoviente
se  hiciera  ante  escribano  del  número. AGCA, A3.5.  Exp.  1,295.  Leg.  67.  Fol.  5,  la  cual  no  apareció  cuando  la  busqué
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12/6/2016 Introducción

físicamente en el Archivo. Después de la Independencia, por disposiciones del 14 de enero y 28 de agosto de 1832 exigían la
escritura pública para acreditar las convenciones sobre enajenación de bienes raíces. Todo esto cambió por virtud del decreto
de  28  de  octubre  de  1843,  en  es  cual  se  dispensaba  de  la  obligación  de  la  escritura  pública.  Este  decreto  a  su  vez  fue
derogado por el art. 2066 del Código civil de 1877, según se coligue de lo informado por la comisión de reforma hipotecaria
llevada a cabo por Manuel Ubico a finales del siglo XIX. Informe y Proyecto de Ley. Tipografía Nacional, Guatemala: 1932.
Segunda edición. p. 70.
[65] Sentencia del 15 de junio de 1994 en la Gaceta Jurisprudencial No. 32. Apelaciones de Sentencias de Amparos. Exp.
No. 561­93.
[66]El art. 24 del Decreto 100­97 del Congreso, Ley de Aviación Civil, establece un registro aeronáutico nacional, el cual
dispone expresamente que: “no tendrá carácter constitutivo de derecho.”.
[67] Reformado por el artículo 53 del Decreto 114­97 del Congreso, vigente desde el 20 de diciembre de 1997.
[68] El art. 1,181 del Código civil obliga al registrador a que haga mérito en la certificación de cualquier título que estuviere
presentado solamente, pero que tenga relación con el asiento certificado. Se debe deducir entonces que si se tiene a la vista
una  certificación  en  la  cual  no  se  ha  hecho  mérito  de  la  presentación  de  otros  títulos,  si  éstos  de  hecho  se  hubieran
presentado, no afectarán a tercero, pues no constarían en la certificación. Esta consideración es importante hacerla, ya que
actualmente los registradores se tardan mucho en hacer las inscripciones.
[69] Art. 1,148 del Código civil
[70] El art. 338 del Código de Comercio establece que: “Aparte de los hechos y relaciones jurídicas que especifiquen las
leyes, es obligatorio el registro de los siguientes: 1o. El nombramiento de administradores de sociedades, de factores y el
otorgamiento  de  mandatos  por  cualquier  comerciante,  para  operaciones  de  su  empresa.”.  Esta  es  la  razón  por  la  cual  los
poderes especiales judiciales no deben ser inscritos en el Registro mercantil, ya que éstos no son necesarios para la operación
de la empresa, ya que la comparecencia a juicio nunca podrá ser el giro ordinario ni extraordinario de una empresa mercantil,
sino el ejercicio del derecho al debido proceso.
[71] Sentencia del 11 de febrero de 1992 en Gaceta Jurisprudencial No. 23, Apelaciones de Sentencias de Amparos, Exp.
287­91.
[72] Art. 122 de la Constitución Política de la República de Guatemala.
[73] Literal “e” del art. 112 del Código procesal civil y mercantil.
[74] Art. 308 y 304 del Código procesal civil y mercantil.
[75] Arts. 1,183 y 1,179 del Código civil.
[76] El art. 1,184 del Código civil dispone que cuando las certificaciones que expida el registrador no fueren conformes con
los asientos a que se refieren, se estará a lo que de éstos resulte, salvo la acción del perjudicado por aquéllas para exigir la
indemnización correspondiente del registrador que hubiere cometido la falta.
[77] Art. 1,222 del Código civil.
[78] Mario Aguirre Godoy, Derecho procesal civil, tomo I, pp. 705 y 706.
[79] El documento se convertiría en el objeto material del delito, el cual tendría que pasar a formar parte de los medios de
prueba en el juicio penal correspondiente.
[80] Mario Aguirre Godoy, Derecho procesal civil, tomo I, p. 707, nota al pie número 17.
[81] La calificación que hace el registrador mercantil no impide ni perjudica el juicio que pueda seguirse en los tribunales
sobre la nulidad de un documento notarial presentado en el Registro Mercantil, pues se entiende limitada para el efecto de
negar o admitir su inscripción o anotación; siguiendo el principio que el asiento registral no convalida los actos nulos. Art.
346 del Código de Comercio.
[82] Hay quienes consideran –equivocadamente– que el contrato por el cual el notario presta sus servicios es el de servicios
profesionales. La realidad es que el contrato de obra, un contrato de fines, y no uno de medios, como lo es el de servicios
profesionales, obliga al notario a producir un documento por el cual se protege la seguridad jurídica de quien lo contrata o de
las partes que se ven afectadas por el documento notarial (en este caso la responsabilidad del notario frente a la parte que no
pagó  los  servicios  notariales  es  de  naturaleza  extracontractual).  Si  el  documento  faccionado  no  produce  esa  seguridad
jurídica, habrá responsabilidad del notario, y se le podrá exigir el pago de daños y perjuicios. La diferencia entre un contrato
de medios y uno de fines es que, en éste sólo se exige que el deudor haga sus mejores esfuerzos con el conocimiento que ha
adquirido, razonablemente, tanto en la universidad, como en la vida profesional; mientras que en aquél lo importante es que
la cosa sirva al acreedor para lo que ordinaria y legalmente ésta sirviere.
[83]Manuel Bejarano Sánchez, Obligaciones civiles. HARLA, S.A. de C.V., México: 1984.  pp. 234­235. Tercera edición.

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12/6/2016 Introducción

[84] Según el Diccionario de la Real Academia perteneciente o relativo al alma que proviene del latín “psychicus”, y éste de
la palabra griega que quería decir “alma”.
[85] Carlos A. Pelosi, El documento notarial. Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma, S.R.L., Buenos Aires: 1992.  p.
81.
[86] Pelosi cita a Henoch Aguiar, quien dice: “Instrumento público es el documento que hace fe por sí mismo respecto de un
acto jurídico emanado, autorizado o pasado ante un funcionario público o una persona particular, que, por imperio de ley,
en casos especialmente previstos, desempeñan una función pública, dentro del territorio que la misma le ha fijado para el
ejercicio de sus funciones y con relación a las personas en cuyos asuntos no le hubiesen prohibido intervenir.” Pelosi, op.
cit.,  pp. 100 y 108.
[87] Pelosi, op. cit.,  p. 90.
[88] No importa la edad o los años de labor en la actividad notarial para ser aprendiz de notario, bien puede serlo quien se
acaba de graduar como quien sin pena ni gloria la ha desempeñado por mucho tiempo, pues no es la cantidad de tiempo lo
que hace al maestro, sino la calidad de la obra, que lo diferencia al maestro del aprendiz.
[89] Lucio V. López, un notario argentino que deseaba que la redacción notarial fuera menos prosaica –aun se podría decir
menos gongorina–,  citado  por  Neri,  se  expresa  de  la  siguiente  manera  respecto  de  la  reforma  notarial  argentina  del  siglo
pasado: “‘Yo vería surgir con júbilo un escribano que iniciara una reforma sustancial del estilo escriturario; que lo hiciera
más humano, más breve, más claro, más técnico, más simple, en una palabra’”. Argentino I. Neri, Tratado teórico y práctico
de Derecho notarial. Ediciones Depalma, Buenos Aires: 1980. Volumen 1. p. 582.
[90] Toda la exposición sobre el arte notarial se toma de este autor, quien lo hace de forma extensa, más profundamente que
cualquier otro jurista consultado. Neri, op. cit., vol. 1. pp. 582­600 y 633.
[91] Muchos notarios en el afán de hacer más rápidamente el trabajo encomendado o los que relegan en asistentes que no
tienen el conocimiento adecuado ni del Derecho, ni del Notariado, utilizan muy a menudo los machotes, razón por la cual a
los primeros se les denomina vulgarmente “machoteros”. Según el Diccionario de la Real Academia Española, “machote”
proviene del nahua “machiotl”, que quería decir “señal, comparación, ejemplo, dechado”, de tal forma que es una palabra de
abolengo  muy  indiano;  que  se  acopló  bien  a  las  necesidades  léxicas  de  los  usuarios  del  sistema  de  Derecho  español  en
América. En Centroamérica y México “machote” quiere decir: “dechado, modelo” y también “formulario con espacios en
blanco para rellenar”. Lisandro Sandoval también es de la opinión que “machote” se deriva de la voz mejicana “machiotl” o
“machiot”.  Lisandro  Sandoval,  Semántica  guatemalense  o  Diccionario  de  guatemaltequismos.  Tipografía  Nacional,
Guatemala: 1942. Tomo II. p. 45. En los documentos de la época colonial también se utiliza esta voz con frecuencia.
[92] Salvo, tal vez, las expresiones: “Por mí y ante mí” y “Ante mí”, que provienen de las Partidas. La frase “doy fe” se
remonta a las disposiciones del Ordenamiento de Alcalá.  Todas estas cláusulas tienen una vigencia de más de seiscientos
años, y son parte de nuestra cultura hispánica. Argentino I. Neri, Tratado teórico y práctico de Derecho notarial. Ediciones
Depalma, Buenos Aires: 1980. Vol. 1.
[93] Aquí cabe mencionar que el orden en la sociedad se da naturalmente, lo cual fue descrito por Mandeville en The Fable
of the Bees; también en el pasaje de “la mano invisible” de la Riqueza de las Naciones de Adam Smith; todo esto hábilmente
destilado por Friedrich Hayek en su idea de “orden espontáneo” en Fundamentos de la Libertad. No se debe dejar de decir
que, a pesar de todo lo dicho en este artículo, ni la sociedad guatemalteca, ni el sistema de Derecho guatemalteco, van a
colapsar en el futuro próximo a causa de los problemas aquí expuestos. Lo que se trata de explicar es que nuestro sistema
actual causa costos innecesarios y da pie a que se cometan injusticias. La fe pública registral o notarial bien entendida y
fiscalizada,  únicamente  sirve  como  contrafuerte  del  orden  espontáneo  que  de  hecho  existe,  por  lo  que  acrecienta  las
posibilidades de crear riqueza y progresar, porque dan seguridad. El progreso, por supuesto, no es ni constante, ni inevitable;
por el contrario, en ciertos casos, se puede dejar de progresar. Sin embargo, se ha podido observar que en situaciones como
los golpes de Estado o el tránsito de automóviles en la Ciudad de Guatemala, la mayoría de las personas normalmente actúan
de buena fe y se respetan los unos a los otros.
[94] Históricamente existió una excepción llamada de “schaedula non lecta”, que podía interponer el afectado cuando el
notario  no  hubiera  leído  la  escritura  a  los  comparecientes.  Rafael  Nuñez  Lagos,  Estudios  sobre  el  valor  jurídico  del
documento notarial. Imprenta Talleres Penitenciarios, Alcalá de Henares: 1945. p. 83.
[95] Pelosi, op. cit., p. 207.
[96] Decreto 1735 de la Asamblea Legislativa de Guatemala de fecha 30 de mayo de 1931, y su reglamento en Acuerdo de
fecha 5 de agosto de 1931, reformado por Acuerdos Gubernativos de fecha 16 de julio de 1936, 7 de marzo de 1957 (se
reafirma la numeración), 13 de febrero de 1958, 20 de mayo de 1960, 19 de septiembre de 1961.
[97] En la práctica notarial se acostumbra poner en letras la palabra “guión” por no poner el símbolo “­“, lo cual resulta

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12/6/2016 Introducción

totalmente absurdo e innecesario, puesto que la ley sólo manda que las cifras se escriban en letras. Si se siguiere a pie de la
letra el argumento que antes expuse, se debería poner la palabra “punto” en vez del símbolo “.”.
[98] Acuerdo Gubernativo del 7 de marzo de 1957. Es interesante notar como nunca dio un número de orden a Belice, en
congruencia con las reclamaciones territoriales de Guatemala sobre ese país independiente; lo cual demuestra como ésta no
tiene  ni  tuvo  poder  soberano  sobre  esa  nación,  al  no  realizar  actos  administrativos  ni  jurisdiccionales  respecto  de  su
población.
[99]  Esto  se  debe  a  que  hay  diecisiete  municipios  en  el  Departamento  de  Guatemala;  sin  embargo,  en  el  Municipio  de
Guatemala los números de registro tienen más cifras que los demás del país.
[100] Durante un proceso electoral, tuve la oportunidad de ver una cédula de vecindad emitida en los años treinta, no es decir
de más que la persona fotografiada había cambiado mucho de aquel entonces para ahora.
[101]  Vea  Friedrich  Hayek,  Fundamentos  de  la  Libertad,  y  Ludwig  von  Mises,  La  acción  humana.  En  honor  al  orden
espontáneo y a la libertad, cabe ahora decir que en los Estados Unidos de América y en el Reino Unido no existe documento
oficial de identificación, y a todas luces queda demostrado que no es indispensable para que una sociedad abierta funcione.
Sin embargo, esto no quiere decir que no exista la necesidad de identificar a las personas, y que aun en estos países se pide
que las personas se identifiquen, v.g. con el número del Seguro Social o la licencia para conducir, en el caso de los Estados
Unidos. En Inglaterra algunos creen que la designación oficial de un número para cada persona es una intrusión injustificada
en la vida privada de los ciudadanos; lo cual llevado a un extremo –como el de tatuar números en los brazos de los judíos
esclavizados por los nazis durante la última Guerra Mundial–, deja en qué pensar.
[102] La Constitución permite que exista una excepción al principio de libertad de asociación, al obligar a los profesionales
a que se colegien. Sin embargo, esta desafortunada idea ha sido tergiversada, y los colegios sirven como grupos de presión en
vez  de  ser  promovedores  del  mejoramiento  intelectual  y  profesional  de  los  colegiados.  ARTICULO  34.­  Derecho  de
asociación.  Se  reconoce  el  derecho  de  libre  asociación.  Nadie  está  obligado  a  asociarse  ni  a  formar  parte  de  grupos  o
asociaciones  de autodefensa o similares. Se exceptúa el caso de la colegiación profesional. ARTICULO 90.­ Colegiación
profesional.  La  colegiación  de  los  profesionales  universitarios  es  obligatoria  y  tendrá  por  fines  la  superación  moral,
científica, técnica y material de las profesiones universitarias y el control de su ejercicio. Los colegios profesionales, como
asociaciones  gremiales  con  personalidad  jurídica,  funcionarán  de  conformidad  con  la  Ley  de  Colegiación  Profesional
obligatoria  y  los  estatutos  de  cada  colegio  se  aprobarán  con  independencia  de  las  universidades  de  las  que  fueren
egresados sus miembros. Contribuirán al fortalecimiento de la autonomía de la Universidad de San  Carlos de Guatemala
y a los fines y objetivos de todas las universidades del país. En todo asunto que se relacione con el mejoramiento del nivel
científico y  técnico cultural de las profesiones universitarias, las universidades del país podrán requerir la participación
de los colegios profesionales.
[103] Anne Krueger, “La economía política de la sociedad buscadora de rentas”. Información Comercial Española. Número
557, enero 1980. p. 87.
[104]  Por  ejemplo,  sentencia  del  23  de  febrero  de  1995  en    Gaceta  Jurisprudencial  No.  35  ­  Inconstitucionalidades
Generales,  expediente  No.  527­94;  y  sentencia  del  6  de  agosto  de  1991  en  Gaceta  Jurisprudencial  No.  21  ­
Inconstitucionalidades Generales, expediente No. 34­91.
[105]  Aprobado por el Colegio de Abogados y Notarios el 30 de agosto de 1994.
[106] Una Ordenanza que para la administración de la justicia dictó el Visitador Francisco Tello de Sandoval en 1544 para
todas  las  provincias  del Virreinato  de  la  Nueva  España  (México  y  Centroamérica),  se  menciona  el Archivo  de  la  Ciudad
donde  se  tenía  que  depositar  los  procesos,  registros,  y  escrituras  faccionadas  por  escribanos,  la  cual  puede  ser  una  de  los
primeros archivos de protocolos en América. Carlos Alfonso Álvarez­Lobos Villatoro y Ricardo Toledo Palomo, eds.  Libro
de los Pareceres de la Real Audiencia de Guatemala 1571­1655. Biblioteca Goathemala, Volumen XXXII. Academia de
Geografía e Historia de Guatemala, Guatemala: 1996. p. xxiv.
[107] Es importante hacer notar que según el inc. 8 del art. 81 del Código de Notariado una de las funciones del Archivo de
Protocolos es: “Registrar los poderes y toda modificación o revocatoria de los mismos, en riguroso orden cronológico, para lo
cual llevará un libro especial.”. Esto se contrapone a lo dispuestos por  el artículo 1 del Decreto 68­97 del Congreso, vigente
desde el 25 de  octubre de 1997, que reforma al art. 78 del Código de Notariado, pues ahí sólo atribuye el registrar mandatos
judiciales. Una interpretación exegética y de validez de las leyes en el tiempo podría llevar a la conclusión que de desde el
25 de  octubre  de  1997  ya  no  se  debe  inscribir  los  demás  tipos  de  poderes  (generales,  especiales  o  especialísimos)  en  el
Archivo  General  de  Protocolos.  Sin  embargo,  una  integración  prudente  nos  remitiría  al  Código  civil  para  aclarar  que  los
mandatos aún se deben inscribir en el Registro de Poderes. Tal vez los legisladores que reformaron el art. 78 no quisieron
hacer esta derogatoria, y causar esta confusión, lo cual provoca inseguridad.
[108] Adicionado al artículo 84 del Código de Notariado, por el Decreto­Ley 113­83 del Jefe de Estado.

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12/6/2016 Introducción

[109]  Una  fuente  histórica  de  esta  tendencia  fue  la  Ley  de  Notariado  española  de  1862,  la  cual  influyó  a  muchas
legislaciones en Latinoamérica; por otra parte, también se debe considerar que aún después de la Independencia, la Corte
Suprema de Justicia examinaba a los aspirantes a ser notario. Como se puede ver, los órganos jurisdiccionales y los notarios
tienen una larga tradición de estar relacionados.
[110]  Arts.  98  y  99  del  Código  de  Notariado.  El  licenciado  Nery  Roberto  Muñoz  considera  que  estas  normas  no  son
realmente positivas. Nery Roberto Muñoz, Introducción al estudio del Derecho notarial. p. 83.
[111] Este tipo de fiscal ya no existe en nuestra legislación vigente, por lo que la tramitación debe ser directamente ante la
Corte Suprema de Justicia. Tal vez se refería a los Fiscales de las Salas que regula el art. 4 del Decreto 512 del Congreso el
cual  establecía  que:  “Son  funcionarios  auxiliares  del  Ministerio  Público  los  fiscales  y  procuradores  de  las  Salas  de
Apelaciones,  procuradores  de  los  pobres,  los  abogados  consultores  de  los  ministerios  y  dependencias  del  Organismo
Ejecutivo,  y  los  síndicos  municipales.  Sin  embargo,  el    Decreto  Presidencial  número  585,  suprimió  estos  cargos.  Cabe
también agregar que la Ley orgánica del Ministerio Público, Decreto 512 del Congreso contiene normas que fueron vigentes
después de decretado el Código de Notariado. La Ley del Ministerio Público, Decreto 1618 de la Asamblea Legislativa era la
vigente cuando se promulgó el Código de Notariado, que a su vez abrogó el decreto 924, Ley del Ministerio Público donde
sí se menciona explícitamente al Fiscal de la Corte como un cargo público (art. 7).
[112] El art. 100 del Código de Notariado es un caso interesante de un recurso administrativo en el ámbito de las funciones
de la Corte Suprema de Justicia.
[113] La Secretaría de la Corte Suprema de Justicia debe llevar un libro en el que se asientan las resoluciones que sancionen
las infracciones en que incurran los notarios, o copia de las que dicten otros tribunales.
[114] El decreto del Gobierno de 30 de marzo de 1854 confería al Presidente la potestad de fijar el número de notarios y
fijaba límites territoriales para ejercer el notario a la circunscripción departamental donde tuvieran su domicilio; además, le
correspondía  dar  el  fiat  a  los  escribanos  que  reunieran  las  calidades  que  requerían  las  leyes.  Manuel  Pineda  de  Mont,
Recopilación de las leyes de la República de Guatemala. Imprenta de la Paz en el Palacio; Guatemala: 1871. Tomo II. p. 89.
[115] Este problema ocurre en la Argentina, donde políticamente se tiene que decidir el número de notarios, lo cual crea
incertidumbre y provoca corrupción.
[116] La Asamblea Legislativa del Estado de Guatemala decretó el 27 de noviembre de 1834 los requisitos que debían tener
los escribanos para poderse recibir y ejercer su oficio en el Estado. En dicho decreto se establecían rigurosos exámenes tanto
al nivel de la municipalidad, como posteriormente ante la Corte Suprema. Pineda de Mont, op. cit., pp. 84­86.
[117] Vea art. 16 de la Ley de la Superintendencia de Administración Tributaria, Decreto 1­98 del Congreso.
[118] Anne Krueger, “La economía política de la sociedad buscadora de rentas”. Información Comercial Española. Número
557,  enero  1980.  p.  87.  Originalmente  se  publicó  como:  “The  political  economy  of  the  rent  seeking  society”.  American
Economic Review, Vol. 64 (junio 1974), pp. 291­303.
[119]  Cabe  hacer  notar  que  esta  idea  no  es  reciente,  ya  que  la Asamblea  Legislativa  del  Estado  de  Guatemala  el  28  de
noviembre de 1829 decretó que para recibirse de escribano receptor bastaba tener la edad de veintidós años y que precedieran
las demás calificaciones que se requirieran para ejercer ese cargo. Pineda de Mont, Tomo II, p. 83.
[120]  N.  Sánchez  y  A.  R.  Waters,  “  El  control  de  la  corrupción  en  África  y  América  Latina”.  Información  Comercial
Española. Número 557, enero 1980. pp. 121­130.
[121] El término “renta” aquí se utiliza en su acepción técnica en Economía, esto es, una ganancia que se obtiene no por la
satisfacción de una necesidad proveniente de la voluntad de una persona, sino generada por la legislación reguladora, u otra
forma de coacción ilegítima e injusta. El término “renta” se contrapone a “precio”, ya que en éste se da la concurrencia libre
de voluntades, que lo hace justo. No es de más decir que todos los precios son justos, y que todas las rentas son injustas, y
provocan  distorsiones  en  la  distribución  de  recursos  escasos.  Las  transacciones  voluntarias  producen  riqueza  para  ambas
partes contractuales, en la proporción que fuere; mas las rentas no sólo producen pérdida a quien debe pagarlas, sino es que es
una pérdida de riqueza neta para toda la sociedad.
[122] Estos temas son tratados por la disciplina del Análisis Económico del Derecho (“Law and Economics”), fue propuesto
por  autores  como  Gordon  Tullock,  Robert  Tollison,  James  Buchanan,  quienes  han  hecho  un  aporte  importante  hacia  el
entendimiento del costo de la regulación y los monopolios.
[123] Ana María Kemper, “Seguridad jurídica en la contratación por medios electrónicos. Documento electrónico.”. Registro
General de la Propiedad, Registro General de la Propiedad, diciembre de 1997. p. 45.
[124] La Constitución no permite que sean funcionarios públicos puesto que trabajan para los particulares y de éstos recibe
sus honorarios, todo lo contrario de la naturaleza de la relación entre el Estado y los funcionarios.
[125] Un auto acordado de la Corte Suprema de Justicia del 4 de marzo de 1846 dice lo siguiente, lo cual se puede considerar
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como aplicable hasta en estos días; no sólo a los examinadores, sino a los propios catedráticos de Derecho: “[…] siendo asi
que  la  falta  de  instruccion  de  los  propios  escribanos  se  originan  muchas  veces  tan  grandes  como  irreparables  daños  á  las
familias,  las  cuales  descansan,  con  buena  fé,  en  la  capacidad  de  aquellos,  por  haber  obtenido  aprobacion  para  ejercer  sus
oficios; de suerte que los que otorgan esta aprobación se hacen cómplices, en cierta manera, de las faltas en que incurren los
mismos escribanos cuando son aprobados sin merecerlo […]”. Pineda de Mont, op. cit., tomo II, p. 110.
[126] Este sistema es el utilizado, con variantes, en algunos estados de los Estados Unidos de América.
[127]  Fuentes  y  Guzmán  en  su  Recordación  florida  hace  algunos  comentarios  interesantes  al  respecto  de  este  tema,
nostálgicamente sugiriendo que hubiera sido mejor que la tierra dada a los conquistadores originalmente por el rey se hubiera
quedado en manos de aquéllos y no de éste. Cabe recordar que Fuentes y Guzmán era descendiente de gran cronista de la
Conquista, Bernal Díaz del Castillo.
[128] Vea la Real Cédula de 1 de noviembre de 1591, 444 años de legislación agraria. Revista de la Facultad de Ciencias
Jurídicas y Sociales de Guatemala. Época VI. Enero a diciembre de 1960. Nos. 9 al 12. pp. 19. AGCA A1.23, Leg. 4610,
Fol. 292v.
[129] Al principio de la Colonia el interés por la tierra no parece haber sido tan importante para los españoles, quienes venían
en muchos casos a hacer la América solamente. Tampoco toda la tierra tuvo el mismo valor para ellos. Los colonos (tanto
legos como los religiosos) se interesaron más por la tierra de la Costa escuintleca y el Oriente guatemalteco así como ciertas
regiones de Honduras, El Salvador y Nicaragua. En dichas tierras pudieron adentrado los años, sembrar xiquilite, caña de
azúcar y tener ganado, cuando el proceso de colonización y asentamiento permanente se empezó a dar. En contraposición a
esto, el Altiplano no fue tan apetecido, por lo que los indios lograron mantenerse en posesión de estas tierras por más tiempo,
en algunos casos hasta el día de hoy. Conversación personal con el licenciado Horacio Cabezas Carcache, agosto 1999. Se
está  consciente  que  existió  un  sistema  perverso  de  esclavitud  y  de  esclavitud  solapada  (repartimientos)  durante  ciertos
períodos de la época colonial. También es de notar que algunos españoles trataron muy mal a algunos indios; lo cual no se
puede hacer extensivo a toda la población española o sus descendientes, como quisieran hacer los proponentes de la Leyenda
Negra.
[130] Existe mucha discusión en cuanto al título original para que los españoles poseyeran tierras en América. De Vitoria 
consideraba  que  era  derecho  natural  de  todo  hombre  asentarse  donde  tuviere  a  bien,  en  cualquier  parte  de  la Tierra.  Fray
Bartolomé de las Casas sugería devolver las tierras ocupadas por los españoles a los indios. En cuanto a los títulos de los
indios, es interesante mencionar que en el Popol Vuh, y el Título de Totonicapán, los antiguos expresan como les “amaneció
el día” a su respectivo grupo aquí en Guatemala; como que fueran naturalmente de estos lares. Sin embargo, queda claro en
sus propios escritos que migraron de otras partes (Tula) hacia estas tierras, salvo el Título de los Señores de Cagcoh (San
Cristóbal Verapaz). Mario Crespo M., “Algunos títulos indígenas del Archivo General del Gobierno de Guatemala”. Tesis de
licenciatura.  Universidad  de  San  Carlos  de  Guatemala:  1968.  También  vea  Recopilación  de  leyes  de  los  Reynos  de  las
Indias, mandadas imprimir y publicar por la Majestad Católica del Rey Don Carlos II, en 444 años de legislación agraria.
Revista de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de Guatemala. Época VI. Enero a diciembre de 1960. Nos. 9 al 12.
pp. 8­18.
[131] En el acta del 27 de octubre de 1527 (a pocos años del sometimiento de los quichés de Cumarcaj y mientras estaban
combatiendo con sus exaliados cakchiqueles) el cabildo presidido por el Capitán General Jorge de Alvarado (porque Pedro
de Alvarado  iba  rumbo  a  España  donde  sería  nombrado  “Adelantado”)  mandó  a  que  se  “  […]  trace  el  pueblo,  e  se  den
vecindades e solares e caballerías a los que della quisieren ser vecinos, y que se requieren, […]”. Luego se discutió sobre
dónde se debía asentar el pueblo: el valle de Chimaltenango, en el “Tianguecillo” que quiere decir “mercado” en náhuatl
(cerca  del  actual  San  Lucas  Sacatepéquez,  una  zona  franca  entre  los  territorios  de  los  cakchiqueles  de  Iximché  y  los
Sacatepéquez) o el sitio de Almolonga. Finalmente ganaron los partidarios del asentamiento a las faldas del volcán que luego
nombrarían “Agua”. La forma en que los españoles se hicieron posesores del sitio resulta interesante, además de su valor
como  la  historia  de  todos  los  guatemaltecos,  como  muestra  de  las  formas  de    publicidad  y  solemnidad  que  se  utilizaron
entonces.  Jorge  de  Alvarado,  Teniente  de  Gobernador  y  Capitán  General  de  la  Provincia  de  Guatimala,  mandó  “asentá
escribano”, por lo cual se faccionó el acta de fecha 26 de noviembre de 1527, que dice:
 
E visto e leido por mí el dicho escribano el dicho testimonio, el dicho señor capitán dijo e mandó a mí el dicho
escribano que así lo asentase, e que él en nombre de su majestad, si necesario era, tomaba e aprehendía, e tomó
e  aprehendió  la  posesión  real,  actual,  “vel  cuasi”  de  la  dicha  ciudad,  e  desta  provincia,  e  de  las  otras  a  ella
comarcanas. E en señal de posesión echó mano de un madero, que hizo hincar en el dicho sitio, e dijo que por
ahí aprehendía la dicha posesión.
 
Después sigue una gran lista de quienes pedían vecindad. Carmelo Sáenz de Santa María, ed., Libro Viejo de la Fundación
de  Guatemala.  Academia  de  Geografía  e  Historia  y  Comisión  Interuniversitaria  Guatemalteca  de  Conmemoración  del

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Quinto Centenario del Descubrimiento de América, Guatemala: 1991.
[132]  Este  es  uno  de  los  documentos  coloniales  más  antiguos  que  existe,  aunque  no  es  el  original.  La  investigación
documental de la época temprana de la Colonia es sumamente difícil, porque muchos de los documentos han desaparecido
(por hurto, descuido o desastres naturales) a lo largo de los años. Por esto, se menciona dicho documento, aunque no sea
característico de la práctica de aquellos tiempos ni de todas las regiones del Reino.
[133] En los folios 17, 26v, 27, 27v  y siguientes del Libro Viejo se repartieron solares dentro de la traza de la ciudad de
Santiago. Hubo problemas al principio de la colonización, tanto así que el Cabildo en abril de 1528 mandó que se quitarían
los solares y revocarían los repartimientos de indios pertenecientes a las personas que no cultivaran sus tierras (folio 28).
[134] Ibid., 55.
[135] Ibid., p. 56.
[136] Ibid., p. 179.
[137] En estos folios se encuentra la repartición de los valles de Almolonga, Panchoy, Guacalate, del camino a Petapa, la
región de la laguna y la de Quilicinapa. Ibid., p. 182
[138] Se encontró dos hojas de lo que probablemente fue un libro donde se iba asentando las tomas de razón de los títulos
expedidos  por  la  Real Audiencia  en  1556.  Este  puede  ser  uno  de  los  antecedentes  más  antiguos  de  un  sistema  donde  se
transcribía parte del título otorgado a modo de un precario registro de concesiones de títulos. AGCA. A3.30 Leg. 2863, Exp.
41,693. Asimismo, existe un libro de mucho interés histórico, que sirvió para tomar razón de los títulos de tierra desde 1771 a
1777 (cuando ya se había trasladado la Audiencia al Valle de la Ermita). Al propio libro se le denomina como “de toma de
razón”, al estilo del sistema francés. AGCA. A.3 Leg. 812, Exp. 14,914. Fol. 166­203. También existe un expediente donde
se  tiene  instrucciones  y  machotes  para  la  expedición  de  títulos  de  tierra  en  el  siglo  XVIII. AGCA. A.3,  Leg.  2794,  Exp.
40,431.
[139] El chinamit eran una agrupación, que originalmente pudo haber sido familiar, en que los indios se organizaban para su
vida en sociedad. La tierra la poseía la comunidad y su explotación se cree que era comunal, aunque en algunos casos se
hacía privadamente. Robert M. Hill y John Monaghan, Continuities in Highland Maya Social Organization: Ethnohistory
in  Sacapulas,  Guatemala.  University  of  Pennsylvania,  Philadelphia:  1987.  Económicamente  no  era  la  mejor  forma  de
posesión  de  la  tierra  por  los  problemas  que  trae  el  uso  en  común  (explotación  desmedida  de  los  recursos  de  los  demás,
dificultad de fiscalizar a los explotadores, dificultad de hacer de uno las mejoras introducidas en forma particular, conflictos
entre copropietarios). Sin embargo, se puede comprender porqué los indios se agruparon de esta manera para protegerse, ya
que ante la cultura de privilegios e inseguridad física que en general se vivía en esas épocas, las personas naturalmente crean
su propio sistema de protección, aunque a largo plazo sea menos eficiente que la propiedad privada.
[140]  Vea  varios  ejemplos  en  Mario  Crespo  M.,  “Algunos  títulos  indígenas  del  Archivo  General  del  Gobierno  de
Guatemala”. Tesis de licenciatura. Universidad de San Carlos de Guatemala: 1968; y Alejandra Colom et al eds. Testamento
y título de los antecesores de los señores de Cagcoh San Cristóbal Verapaz. Facultad de Arqueología de la Universidad del
Valle de Guatemala, Guatemala: 1999. p. ix.
[141] La institución parece no haber sido muy bien aceptada por las autoridades españoles, ni reconocida en las Leyes de
Indias. Así pues, cuando las autoridades eclesiásticas y gubernamentales trataron de hacer las reducciones o congregaciones,
algunos de los pueblos que se formaron, realmente no tenían la cohesión que los españoles pensaban que tenía el concepto
típico del “municipio” o aún del “pueblo”, ya que si bien las parcialidades vivían pegadas unas a otras en barrios, cada una
era diferente que las otras. Cada parcialidad tenía sus tierras “comunales”, y este hecho causó problemas cuando se crearon
las tierras ejidales, las cuales eran comunes a todo el “pueblo”. Robert M. Hill y John Monaghan, Continuities in Highland
Maya Social Organization: Ethnohistory in Sacapulas, Guatemala. University of Pennsylvania, Philadelphia: 1987.
[142] Los linderos demarcados de forma precisa resultan indispensables cuando las tierras empiezan a escasear (se acerca el
horizonte  de  escasez).  En  Guatemala  esto  ocurrió  cuando  comenzó  a  crecer  la  población  y  también  cuando  otras
comunidades  o  los  propios  españoles  colonizadores  trataron  de  cultivar  más  tierra.  Hay  que  tomar  en  cuenta  que  en
Guatemala la tierra fácilmente cultivable es muy escasa y siempre ha sido escasa, la tierra sólo se multiplicó a partir de la
introducción  de  mejores  técnicas  agropecuarias  y  de  los  fertilizantes  en  el  siglo  XX.  La  introducción  de  ganado  en
Guatemala después de la Conquista causó problemas a los indios, ya que éste se pasa a los terrenos adyacentes fácilmente.
Este hecho creó una nueva contingencia para los indios respecto de la propiedad, la cual se superó con el cercado de las
heredades. Vea Henri Lepage, Por qué la propiedad. Instituto de Estudios Económicos, Madrid: 1986.
[143] Robert M. Hill y John Monaghan, Continuities in Highland Maya Social Organization: Ethnohistory in Sacapulas,
Guatemala. University of Pennsylvania, Philadelphia: 1987. p. 103.
[144] AGCA, A1, Leg. 6021, Exp. 53083:3­30 y A1. 45, Leg. 2924, Exp. 27326: 1­20v, citado por Robert M. Hill y John
Monaghan,  Continuities  in  Highland  Maya  Social  Organization:  Ethnohistory  in  Sacapulas,  Guatemala.  University  of
http://www.tesis.ufm.edu.gt/derecho/62295/tesis.htm#_ftn1 62/66
12/6/2016 Introducción

Pennsylvania, Philadelphia: 1987.
[145] Se trató de implementar un catastro desde que se emitió el decreto del 15 de julio de 1832, cuyo reglamento mandaba
que se emitiera matrícula para cada finca sujeta a la contribución de tierras. Manuel Pineda de Mont, Recopilación de las
leyes de la República de Guatemala. Imprenta de la Paz en el Palacio, Guatemala: 1869. Tomo I. p. 668. En la Escribanía de
Cámara (de Hacienda) se formó un archivo de expedientes de tierras para efectos fiscales según el Acuerdo del Gobierno de
24 de abril de 1866; y para 1874, según Decreto 12 del 6 de febrero, se había mandado a matricular todas las tierras para un
nuevo  tributo  sobre  éstas.  444  años  de  legislación  agraria.  Revista  de  la  Facultad  de  Ciencias  Jurídicas  y  Sociales  de
Guatemala.  Época  VI.  Enero  a  diciembre  de  1960.  Nos.  9  al  12.  pp.  121y  125­132.  Aunque  no  fue  un  registro  de  la
propiedad, si fue un registro de títulos el que se implementó por estas disposiciones, las cuales son el antecedente al sistema
de matrículas actualmente en existencia
[146] La existencia de los censos se llevaba en los libros de los ayuntamientos. No  existían  ni  el  censo  reservativo  ni  el
consignativo, los cuales eran tratados en la legislación española por la peculiar forma de tenencia de la tierra en la Península.
Manuel Ubico, Informe y Proyecto de Ley. Tipografía Nacional, Guatemala: 1932. Segunda edición. El censo fue suprimido
de nuestra legislación por el Decreto 170 del 8 de enero de 1877, probablemente a causa de la actividad desvinculadora y
desamortizadora que promovió la Reforma Liberal.
[147]  El  pie  era  la  unidad  lineal  que  se  utilizaba  para  la  designación  de  terrenos  según  la  ley  1,  título  12,  libro  4  de  la
Recopilación de Indias, y equivalía a una tercia de vara. La vara se dividía en dos medias, tres tercias o pies, cuatro cuartas o
palmos, seis sesmas, ocho ochavas, treinta y seis pulgadas, cuarenta y ocho dedos; dándose a la pulgada doce líneas, y al
dedo  tres  pajas  o  cuatro  granos.  La  vara  castellana  tenía  853,267  millonésimas  de  metros,  lo  cual  fue  comprobado  por  el
arquitecto Manuel Rivera Maestre en 1839, según encomienda que le había hecho Mariano Gálvez. El paso de Salomón fue
otra  medida  agraria  que  contenía  cinco  tercias  de  vara  allá  por  el  año  1571,  sin  embargo  el  Presidente  de  la Audiencia,
Antonio González, cuando ingresó al gobierno declaró que se consideraría de una vara. La braza se reputaba de tres varas
menos una ochava. La cuerda tenía 50 varas y la legua tuvo desde 1618,  4,000 pasos de cinco tercias cada uno, o 20,000
pies, o 6,666 2/3 varas, pero que después de la reforma del Oidor Zubiria se redujo a 5,000 varas. La caballería de tierra tenía
22 cuerdas, 36 ¼  varas de largo, y 11 cuerdas 18 ¼ varas de ancho, cada cuerda de 50  varas castellanas. Los sitios de ganado
mayor o estancias tenían 3,000 pasos de largo y 1,500 de ancho, siendo cada paso de una vara castellana según auto de 6 de
mayo de 1574; los sitios de ganado menor o labores tenían 1,500 varas de largo y 750 de ancho o cabezada. Un solar era un
paralelogramo de cien pies de largo y cincuenta de ancho, según la ley 1, título 12 libro 4 de la Recopilación de Indias, y
tenía  555.555  varas  cuadradas,  la  peonía  estaba  compuesta  de  un  solar,  100  fanegas  de  labor  de  trigo,  diez  de  maíz,  dos
huebras para la huerta y ocho para otras plantas, tierra de pasto para diez puercas de vientre, veinte vacas, cinco yeguas, cien
ovejas y veinte cabras. Estos requisitos no eran iguales para todas las regiones del Imperio, ya que en Castilla comprendía
100 estadales, o sea, 9,216 varas y en México las siembras de maíz eran de 376 varas de largo y 184 de ancho, o sea, 50,184
varas cuadradas. En Ávila, España la huebra constaba de 3,200 varas. La manzana, un cuadrado de 100 varas por lado, se
comenzó  a  usar  como  medida  por  el  año  de  1830,  cuando  se  incrementó  el  cultivo  de  los  nopales  para  la  producción  de
grana. Los patrones de las medidas se conservaban en los ayuntamientos y no eran iguales en todas partes.  Cayetano Batres,
Tratado  de  agrimensura  legal.  Imprenta  de  las  Novedades,  Nueva York:  1884.  pp.  116­119,  128­135.  En  el  Oriente  de
Guatemala, aún en el año de 1925, se utilizaba la fanega y el almud o medio, dándose a la primera  veinticuatro medios o
almudes y a éstos, cinco tareas de treinta por treinta varas cada uno. Por acuerdo gubernativo del 17 de febrero de ese año, en
el art. 52, se dispuso que computaría la vara castellana de 0.83590575 metros hasta el 30 de julio de 1878; de 0.835 metros
desde esa fecha hasta la promulgación del Código Fiscal, 15 de septiembre de  1881, y otra vez  aquélla medida desde esa
fecha  en  adelante.  Publicación  de  la  Ley  Reglamentaria  de  Ingenieros  Topógrafos,  Arancel  y  Acuerdo  Respectivo.
Tipografía  Nacional,  Guatemala:  1925.  La  Ley  Reglamentaria  para  trabajos  de  agrimensura  vigente,  Decreto  presidencial
1786 de 14 febrero de 1936, art. 343, dispone que  a partir  del 17 de febrero de 1925 en adelante la vara se computará de
0.835906 metros.
[148] Como se puede ver en la Instrucción del Oidor Juez privativo de tierras Juan José de Zubiria el 29 de agosto de 1782. 
Cayetano Batres, Tratado de agrimensura legal. Imprenta de las Novedades, Nueva York: 1884. p. 113.
[149] Ramón María Roca Sastre, Derecho hipotecario. BOSCH, Casa Editorial, Barcelona: 1968. tomo 1. p. 23.
[150] En el protocolo del Escribano Real Pedro de Caviedes existe una escritura pública de fecha 2 de noviembre de 1618,
por medio de la cual se hipotecó una casa en Santiago de los Caballeros de Guatemala (hoy Antigua Guatemala). Juan José
Falla, Extractos de escrituras públicas. Volumen I. Editorial Amigos del País, Guatemala: 1994. p. 298. La Asociación de
Amigos del País es descendiente directa de la Sociedad Económica de Amigos del País fundada en el siglo XVIII, ésta tuvo
una participación directa en la reforma del sistema hipotecario y registral en Guatemala, tal y como se indica más abajo.
[151] La hipoteca general se contrapone a la hipoteca especial.  En la costumbre notarial actual se redacta una cláusula en las
escrituras  en  las  cuales  se  constituye  hipoteca  que  dice:  “la  primera,  única  y  especial  hipoteca”,  lo  que  es  un  resabio  de
cuando las hipotecas podían ser generales, lo cual ahora no se permite por la ley (debido al principio de especialidad, art. 823
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del Código civil).
[152] Las hipotecas legales que todavía existen en nuestro sistema son: art. 57 (garantía de la administración de los bienes
del ausente); art. 292 (garantía de la prestación de alimentos); art. 325 (garantía para ejercer la tutela); art. 1225 (garantía que
deben prestar los registradores), complementado con el art. 1228 y el art. 1230 (excepción al principio general del art. 823 del
Código civil), todos del Código civil. También existen otras normas donde se crean hipotecas legales tales como: los arts. 65
al 70 de la Ley de Contrataciones del Estado, Decreto 57­62 del Congreso; art. 56 de la Ley Forestal, Decreto 101­96 del
Congreso; art. 63 (donde se expone expresamente que es una hipoteca legal), art. 138, art. 196  de la Ley del INTA,  Decreto
1,551 del Congreso; arts. 513 y 533 del Código Procesal Civil y Mercantil; arts. 27, 264, 264 bis del Código Procesal Penal;
y arts. 80, 89, 146 de la Ley de Alcoholes, Decreto 536 del Congreso.
[153] José Eduardo Girón. El notario práctico. Tipografía Nacional, Guatemala: 1900. pp. 161­162. La trascendencia de este
asiento es notable e interesante por ser el primero, y conviene transcribirlo:
 
Vn real.
Sello tercero. Vn real.
Años de mil setecientos setenta y seis y setenta y siete.
Partida 1ª
  Dn. Mariano Sologaistoa, Vco.  de esta ciudad otorgó Esctª de oblign.  Del Acarreo de Carnes del Rastro á
las Carnecerías, por cantida de 700 ps.  Ante el Notrio.   Dn. Anto.  Sta. Cruz en 19 de Abril de 777, y á su
cumplimiento hipotecó Dos casas, qe. . posée en esta Capital, citas, en la Calle qe.  Ba pª los muros de Sta.
Clara,  contigua  á  la  de  Dn.  Bartholomé  Deu,  y  á  mas  la  Boyada,  y  carros  en  que  lleva  las  carnes  y
Afianzando igualmte.  con dho. Dn. Barth.
 
Nueva Goata y Abril 24 de 1777, años.
 
(f.) Carlos Morales
[154]  José  Eduardo  Girón.  El notario práctico.  Tipografía  Nacional,  Guatemala:  1900.  p.  162. Además,  existió  otra  real
cédula de 23 de mayo de 1791, confirmando los plazos para hacer las tomas de razón que había decretado la Audiencia de
Guatemala, todo esto se coligue del auto acordado de la Corte Superior de Justicia de 12 de noviembre de 1862. Pineda de
Mont, op. cit. tomo II, pp. 259­260.
[155] Pineda de Mont, op. cit., Tomo II. p. 60.
[156]  AGCA,  B12.6,  Exp.  4787,  Leg.  212.  Es  un  documento  muy  interesante  en  el  cual  se  menciona  al  Anotador  de
hipotecas y cómo había comprado el oficio vendible.
[157]  En  esta  época  del  régimen  hipotecario  y  preregistral,  el  acto  administrativo  constituía  la  toma  de  razón  y  no
propiamente la inscripción  del título sustantivo.
[158]  Informe  de  la  Comisión  Codificadora  al  señor  Presidente  de  la  República  en  el    Código  civil  de  la  República  de
Guatemala 1877. Imprenta de “El Progreso”, Guatemala: 1877. p. LXII.
[159] Tan importantes son las leyes hipotecarias (registrales) españolas para nuestro sistema, que  hasta en la Exposición de
Motivos del Código vigente (Decreto­Ley 106) se hace mención de ellas y de los autores que las han comentado. Federico
Ojeda Salazar, Exposición de motivos del Código civil. Casa editora Gomes Robles, Guatemala: s.d.  pp. 93
[160] Manuel Ubico, Informe y Proyecto de Ley. Tipografía Nacional, Guatemala: 1932. Segunda edición. p. 18 y ss.
[161] Vea Informe de la Comisión Codificadora al señor Presidente de la República en el  Código civil de la República de
Guatemala 1877. Imprenta de “El Progreso”, Guatemala: 1877. pp. LXII y LXIII.
[162] Federico Ojeda Salazar, Exposición de motivos del Código civil. Casa editora Gomes Robles, Guatemala: s.d.  pp. 93.
[163] Carlos Enrique Peralta Méndez, “El Registro de la Propiedad”. Septem Partitarum. Año V. No. 26 (mayo 1970). p. 15.
[164] Proveniente de fuertes influencias del Derecho romano justinianeo tan popular entre los jurisconsultos que crearon los
Códigos en todo el mundo latino.
[165] Roca Sastre, op. cit., tomo 1, p. 214.
[166] Ibid., p 278.
[167] Ibid., p. 281.
[168] Existe una aversión al principio de inscripción constitutiva entre los legisladores criollos, hasta en los contemporáneos.
En el art. 24 del Decreto 100­97 del  Congreso se crea el Registro Aeronáutico Nacional. Se dispuso que el Registro será

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12/6/2016 Introducción

público y por ende toda persona tendrá libre acceso a él, y que solamente surtirá efectos frente a terceros lo inscrito en el
mismo, pero que el Registro no tendría carácter constitutivo de derecho. Además,  recetaron  que  no  será  obligatorio  que
consten  en  escritura  pública  los  actos  o  contratos  que  se  inscriban  en  el  Registro.  No  queda  claro  si  este  nuevo  registro
deroga  el  art.  1,207  del  Código  civil  que  mandaba  a  que  las  naves  aéreas,  y  los  derechos  reales  que  los  afectaren,  se
inscribirían en el Registro Central de la Propiedad en los libros destinados a tales bienes.
[169] Sentencia del 23 de mayo de 1988 en la Gaceta Jurisprudencial No. 8. Apelaciones de Sentencias de Amparos
Exp. No. 1­88.
[170] El reglamento del Registro General de la Propiedad vigente,  Acuerdo Gubernativo 359­87, así lo llama, ya que le art.
1216 del Código civil dispuso que así se le denominaría el que estuviera establecido en la capital de la República.
[171] Art. 33 de la Constitución Política de la República.
[172] Esto si se interpreta el art. 1216 del Código civil en forma restrictiva. Federico Ojeda Salazar, Exposición de motivos
del Código civil. Casa editora Gomes Robles, Guatemala: s.d.  p. 93.
 
[173] Federico Ojeda Salazar, Exposición de motivos del Código civil. Casa editora Gomes Robles, Guatemala: s.d.  pp. 93 y
94.
 
[174] Art. 3 del Acuerdo Gubernativo 359­87, el cual fue reformado por el art. 1 del Acuerdo Gubernativo 121­96, vigente
desde el 27 de abril de 1996.
[175] El art. 637 del Código civil dispone que: “La posesión registrada de un inmueble, una vez consumado el término de
diez años desde la fecha de la inscripción del título en el Registro de la Propiedad, se convierte en inscripción de dominio y
puede  oponerse  a  cualquiera  otra  inscripción  de  propiedad  relativa  al  mismo  bien.  Sin  embargo,  el  usucapiente  puede
entablar juicio para que se le declare dueño aun antes del tiempo señalado en el párrafo anterior, y la sentencia que así lo
declare,  es  título  para  la  inscripción  de  la  propiedad  y  para  cancelar  el  asiento  a  favor  del  antiguo  dueño.”.  Esto  se  debe
posiblemente a que el legislador prefiere que la tierra se use por quien tiene posesión de ella, y que el propietario tiene que
mantenerse en la posesión para considerarse propietario.
[176] Según el art. 1,220 modificado por el art. 15 del Decreto­Ley 124­85, vigente desde el 10 de diciembre de 1985: "En
los registros es obligatorio llevar los siguientes libros principales: 1o. De entrega de documentos; 2o. De inscripciones; 3o.
De  cuadros  estadísticos;  y  4o.  De  índices  por  orden  alfabético  de  apellidos  de  los  propietarios  y  poseedores  de
inmuebles.”
[177]  En  los  arts.  1,245,  1,247  1,248,  y  1,249  del  Código  civil  se  delimita  correctamente  la  función  del  juez  a  resolver
asuntos donde hay contención; aunque es posible que sea mejor que dichos asuntos, si son meramente administrativos, se
ventilen en la vía administrativa primero.
[178] Así también lo considera Alfonso Brañas, Manual de Derecho civil. Instituto de Investigaciones Jurídicas y Sociales,
Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad de San Carlos, Guatemala: s.d. p.378.
[179] El art. 460 del Código Procesal Civil y Mercantil menciona un “Registro General de la República” establecerá la
forma  de  llevar  el  Registro  de  Testamentos;  sin  embargo,  no  se  sabe  si  lo  que  se  trató  de  decir  fue  que  el  Registro
General  de  la  Propiedad  establecería  dicho  registro,  o  si  realmente  se  esperaba  crear  una  nueva  oficina  registral.
Actualmente el Registro General de la Propiedad recopila (no se puede decir que se registran) todas las notificaciones
notariales sobre otorgamiento de testamentos, según el art. 1,193 del Código civil.
[180] No cabe duda que una de las razones porqué actualmente no se registran muchos derechos es debido a que se paga
sobre el valor de los contratos, lo cual no tiene ningún sentido en el Derecho público. Otra razón que da qué pensar a las
personas es el hecho que el fisco se puede enterar del valor de la transacción o que una transacción ha ocurrido, lo cual podría
inducir a la Administración tributaria a investigar si se pagó el tributo correspondiente. Obviamente, en cualquier sistema
que se implemente, la información sobre las transacciones debe estar compartida entre la autoridad tributaria y la registral.
[181] El art. 23 de la Ley para la protección del patrimonio cultural de la Nación, Decreto 26­97 del Congreso, reformado por
el artículo 13 del Decreto 81­98 del Congreso, vigente desde el 31 de diciembre de 1998 establece que: “Las instituciones
culturales  no  lucrativas  que  se  encuentren  debidamente  inscritas,  podrán  realizar  las  funciones  del  Registro  de  Bienes
Culturales, por delegación del Ministerio de Cultura y Deportes, la cual se autorizará mediante acuerdo gubernativo, que
deberá publicarse en el diario oficial.  Las delegaciones se denominarán Registros Alternos de Bienes Culturales, pudiendo
efectuar cobros por los servicios que preste. La Dirección General del Patrimonio Cultural y Natural supervisará y fiscalizará
el funcionamiento de estos registros.".
[182] El art. 1,184 del Código civil lo contempla al disponer que cuando las certificaciones que expida el registrador no

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12/6/2016 Introducción

fueran conformes con los asientos a que se refieren, se estará a lo que de éstos resulte, salvo la acción del perjudicado por
aquéllas para exigir la indemnización correspondiente del registrador que hubiere cometido la falta. Por esto los registradores
tienen hipoteca legal sobre alguno de sus bienes muebles para responder por su responsabilidad administrativa.
[183] Roca Sastre, op. cit., tomo 1, pp. 191­192.

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