CREARE RECUBRIMIENTOS Y ARQUITECTURA
AVALUO COMERCIAL DE DE BIEN INMUEBLE
Solicitante : Sandra Saenz Rivera No. Solicitud : 001
Propietario : C. Sandra Saenz Rivera
Dirección : Vinazco, Jaltocàn, Hidalgo
Estado: Hidalgo Municipio: Jaltocàn
Numero de finca: Folio Real Nº n/a Plano de catastro Nº N/A
LOTE APTO PARA CONSTRUIR SI TIEMPO DE CONSTRUIDA: 15 AÑOS
GRADO DE URBANIZACION 70 % VIDA UTIL REMANENTE: 20 AÑOS
RANGO DE VALORES DE LA ZONA DAÑOS EN LA VIVIENDA: N/A
Desde $ 500.00 REPARACIONES URGENTES: N/A
Hasta $ 600.00
DOCUMENTACIÒN, ANOTACIONES : VALOR DEL TERRENO $ 89,175.00
ESCRITURA PUBLICA NUMERO QUINCE MIL VALOR DE CONSTRUCCIONES $ 375,439.45
CUATROCIENTOS VEINTIOCHO, DEL VOLUMEN
CIENTO NOVENTA Y SEIS, DE FECHA 19 DE OBRAS COMPLEMENTARIAS $ -
ENERO DEL AÑO 2004. CONTRATO DE DONACION
GRATUITA VALOR DE LA PROPIEDAD $ 464,614.45
OBSERVACIONES : CROQUIS DE LA UBICACIÓN : NORTE
Vigencia del Avaluo:
6 meses
VBº REFRENDO
Arq. Hector E. Azuara Oliveras 4099303 FEBRERO EL 2021
NOMBRE DEL PERITO Nº Ced. Prof. FECHA
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LINDEROS REALES
NORTE : 6.88 MTS PRIVADA ALFONSO SAENZ MONTERRUBIO
SUR : 6.88 MTS PROP. SR ARTURO LARA RIVERA
ESTE : 25.70 MTS OLGA LILIA SAENZ RIVERA
OESTE : 26.15 MTS SRA. VERONICA SAENZ RIVERA
DESCRIPCION
A) Topografía del terreno : 1
( 1 ) Plana ( 2 ) Pendiente hacia atrás ( 3 ) Pendiente hacia adelante
B) Nivel con respecto a la calle : 1
( 1 ) A nivel ( 2 )Bajo nivel ( 3 ) Sobrenivel
C) Calles adyacentes de : 2
(1) Asfalto ( 2) Lastre ( 3 ) Tierra
D) Ubicado en una zona de clase : 3
( 1 ) Baja ( 2 )Media baja ( 3 ) Media ( 4 ) Media alta ( 5 ) Alta
frente: 6.88 m
E) Forma del lote : 1 fondo: 26.15 m
( 1 ) Regular ( 2 ) Irregular Relacion Frente / Fondo :
1/ n/a
F) Situaciones de riesgo : NO
G) Trabajos preliminares : NO
N- plano 0.00 M2
VALOR DEL TERRENO
Area según plano catastrado : 178.35 M2 RANGO VALORES DE LA ZONA
Area según registro : 178.35 M2 $ 500.00 / M2 DESDE
$ 600.00 / M2 HASTA
DETALLE MEDIDA VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
Lote 178.35 M2 $ 500.00 / M2 $ 89,175.00
castigo pendiente rio 0.00 M2 $ 0.00 / M2 $ 0.00
TOTAL 178.35 M2 $ 89,175.00
JUSTIFICACION DEL VALOR:
Terreno a nivel clase media, valor en la zona
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METODOS Y TECNICAS
La evaluación de los factores quen influyen en la valoración del terreno
se muestran a continuación:
DESCRIPCION FACTOR
Por terreno 1.0
Influencia por pendiente 1.0
Lote regular 1.0
Lote esquinero 1.0
Por fondo 1.0
Por diferencia de altura 1.0
GRADO DE URBANIZACION
El grado de urbanización fue determinado acorde con los siguientes parámetros :
ELEMENTO PARAMETRO PUNTOS
Agua 16 16.0
Electricidad 15 15.0
Alumbrado público 5 5.0
Teléfono 7 7.0
Alcantarillado pluvial 2 1.0
Alcantarillado sanitario 3 3.0
Aceras 0 0.0
Cordón o caño 5 2.0
Pavimentos 0 2.0
Jardines y parques 4 4.0
Transportes 11 11.0
Edificios públicos y comunales 15 0.0
Edificios comerciales 2 0.0
TOTAL 85 66.0
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CONSTRUCCIONES
A) Destino de las construcciones : 4
( 1 ) Unifamiliar ( 2 ) Varias viviendas ( 3 ) Condominios ( 4 ) Comercial
B) Distribución :
Oficina 0 Cocina 1 Sala 1
Baños 1 Dormitorios 1 Cuarto de servicio 0
Bodega 0 Cochera 1 Patio de tendido 1
C) El área habitacionàl es de : 178.35 M2
D) Altura piso-cielo : 3.2 M
E) Estado de conservación : 6
( 1 ) Pésimo ( 4 ) Deficiente ( 7 ) Bueno
( 2 ) Muy Malo ( 5 ) Regular ( 8 ) Muy bueno
( 3 ) Malo ( 6 ) Intermedio ( 9 ) Excelente
F) Reparaciones necesarias : SI
G) Habitada por : 1
( 1 ) Propietario ( 2 ) Solicitante ( 3 ) Inquilino ( 4 ) Otro
H) Materiales que componen la vivienda son :
Paredes exteriores block ligero cadenas, castillos primer piso:
Paredes interiores block ligero cadenas, castillos
Estructura en techo losa aligerada de concreto armado
Pisos bodega n/a
Pisos Loseta cerámica de 45x45 cm
entrepiso no
Cielos CONCRETO
Cerchas N/A
Techos Aplanado cemento arena
Enchapes De seguridad en pta ppal.
Losa sanitaria NO puertas en baño: SI
Sistema agua caliente SI
Instalación eléctrica Entubada con caja de breake buen estado si
Instalación sanitaria Tubería de PVC buen estado SI
Instalación pluvial Bajantes de PVC buen estado SI
Puertas si
Ventanas Aluminio anodizado vidrio de 3 mm
Closets si
Textura en muros int. SI
Muebles de cocina si
Pilas NO
Pintura SI
Portones no
Rejas si
Zacate si
LA VIVIENDA ES GARANTIA: SI
J) Se han realizado modificaciones : SI
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VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
Clasificación normal
Optimo O
Muy Bueno MB
Bueno B
Intermedio I
Regular R
Deficiente D
Malo M
Muy Malo MM
Demolición DM
AREA UNIT. VRN VUT EDAD FACTOR FACTOR VNR
DESCRIPCION
m2 $ / m2 $ años años DEPR. ESTADO $
0.00 0.000 UNIT. DEPR. VUR
0.00 0.000
CASA MB 93.01 4,500.00 418,545.00 20.0 15.0 0.9202 0.9748 375,439.45 $ / m2 años
TOTAL $ 375,439.45 0.00 #DIV/0!
0.00 #DIV/0!
4,036.55 17.9
DEFENICIONES:
VRN: valor de reposición nuevo VRN: valor neto de reposición
VUT: vida útil total estimada del bien VUR: vida útil remanente
Edad: edad del bien
DEPR: depreciación por edad, vida útil total estimada y estado de conservación
METODO DE ROSS HEIDECKE
VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS
El valor de las obras complementarias se detalla a continuación :
El valor de las construcciones se detalla a continuación :
AREA UNIT. VRN VUT EDAD FACTOR FACTOR VNR
DESCRIPCION
m2 $ / m2 $ años años DEPR. ESTADO $
N/A MB 0.00 5,000.00 0.00 30.0 5.0 0.9028 0.9748 0.00 UNIT. DEPR. VUR
MB 0.00 0.00 0.00 $ / m2 años
TOTAL $ - #DIV/0! 46.1
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Tabla de Depreciacion por ESTADO TABLA ESTADO POR METODO Q
Coef. Coef.
ESTADO Condiciones Físicas Clasificación normal
Deprec. K Q deprec. K
NUEVO
1 Optimo O 0.00 10
No ha sufrido ni necesita reparaciones NUEVO 1.0000 0
Muy Bueno MB 0.032 BUENO 9 0.9968 0.032
REGULAR
2 Bueno B 2.52
Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia MEDIO 8 0.9748 2.52
Intermedio I 8.09 REGULAR 7 0.9191 8.09
3 Requiere reparaciones simples Regular R 18.10 REP SENC 6 0.8190 18.1
Deficiente D 32.20 REP MEDIAS 5 0.6680 32.2
4 Requiere reparaciones importantes Malo M 52.60 REP IMPOR 4 0.4740 52.6
Muy Malo MM 72.20 DAÑO GRAV 3 0.2480 72.2
5 Sin Valor = Valor de Demolición Demolición DM 100.00 EN DESECHO 2 0.1350 100
CALCULO DE VALOR DEPRECIADO (VNR : VALOR NETO DE REPOSICION)
VALORES CONSTRUCCION INGRESAR EN CELDAS Q = 1-K
Vn : ¢ 465,050.00 Valor Nuevo Valor de construcción Nueva COSTO DE CONSTRUIR ACTUAL VRN
x : 15 años Edad Años de construida AÑOS DE CONSTRUIDA NOTA:
n : 20 años Vida Util Vida probable de la edificación AÑOS PROBABLES DE VIDA UTIL VUT
k : 2.520 B Estado de depreciación LETRAS DE CLASIFICACION LO QUE SE ENCUENTRA EN CELESTE ES PARA
VA : ¢ 155,832.44 VALOR DEPRECIADO DE LA EDIFICACION (Valor actual) VNR CAMBIAR LOS VALORES, AÑOS, ESTADO (incluir letra mayuscula)
¢ 309,217.56 RESTA DE : VALOR NUEVO - VALOR DEPRECIADO
VUR = VUT x VNR / VRN = 6.7 años VIDA UTIL REMANENTE
DESARROLLO :
100 - k 100.00 - 20.000
E= = 0.9748
100 100
1 465050 15 ²
VA = VALORES 1 + x 0.9748 = ¢ 155,832.44
2 15 15 ²
DEPRECIACIÓN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES
Método de Ross - Heidecke
DEPRECIACION = 0.3438
Es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos
fundamentales, que son la depreciación por EDAD y por ESTADO.
FACTOR DE ESTADO = 0.9748
Este método considera los siguientes principios básicos:
- La depreciación es pérdida de valro que no puede ser recuperada
con gastos de mantenimiento.
- Las reparaciones puenden disminuir la durabilidad del bien.
- Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en
tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.
Fórmula: D = 1/2*( x /n + x ²/n ²) * vd
Donde:
D: depreciación
x: edad de la construcción (tiempo de construida)
n: vida útil probable de la construcción
vd : valor despreciable
Para determinar Directamente el VALOR ACTUAL depreciado de una
edificación debemos aplicar la siguiente fórmula:
VA = Vn * [1 - 1/2 * ( x /n + x² /n²) ] * E
por EDAD por ESTADo
100 - k
E=
100
Donde:
VA : valor actual de edificación (valor depreciado)
Vn : valor de edificacion nueva (valor de reposición a precios actuales)
x: edad actual de edificacion (tiempo de construida)
n: vida probable de edificación (vida útil)
E: depreciación por ESTADO de edificación
k: coeficiente de depreciación por ESTADO (escoger valor de la tabla)
Para la aplicación de esta técnica ROSS HEIDECKE define 5 categorías de
ESTADO de conservación con 4 categorías intermedias, atribuyendo a cada
una de ellas coeficientes propios.
REPORTE FOTOGRÁFICO
REPORTE FOTOGRÁFICO GENERAL
