Maestría en Gestión de la Construcción 1
ESCUELA DE POSTGRADO DE LA UNIVERSIDAD
TECNOLÓGICA DEL PERÚ
Maestría:
MAESTRIA EN GESTION DE LA CONSTRUCCIÓN
Curso:
MACOADXXIII-ADMINISTRACIÓN DE CONTRATOS Y MARCO LEGAL.
Integrantes:
CUSMA SÁNCHEZ JHOSEP DONOVAN
ESPINOZA RAMOS ROLY
HUISA CONDORI MAURO
UGARTE DÁVILA BRAULIO
Lima 24 de Julio 2023, Perú
Maestría en Gestión de la Construcción 2
ADMINISTRACION DE CONTRATOS Y MARCO LEGAL
1er Caso Práctico
1. Partida Electrónica No. 12163079 del Registro de Predios de Lima.
Luego de revisar el contenido de la Partida responda las siguientes interrogantes:
a) Tratándose de la acumulación de inmuebles con fábrica, considera correcta la descripción
efectuada por el Registrador Público, justifique su respuesta.
b) Si usted fuese Registrador que otros datos hubiese indicado al describir el Predio
acumulado.
c) Cuál es su opinión referente a que se han acumulado dos inmuebles con numeración y
solo figura inscrita una edificación del año 1948, cual considera Usted la explicación para
que figure únicamente esta inscripción.
d) Su cliente le interesa desarrollar un proyecto de construcción en el inmueble que
documentación se requiere.
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Para poder realizar el desarrollo de la tarea, iniciaremos incluyendo un marco teórico previo:
PARTIDA REGISTRAL
La partida registral es un documento expedido por los Registros Públicos donde se detalla toda la
historia de un determinado bien inmueble (propietarios anteriores, propietarios actuales, área del
inmueble, existencia de gravámenes, entre otros).
Es decir, si alguien está interesado en comprar un predio o adquirir algún derecho sobredicho bien,
antes de firmar el contrato debe revisar su partida registral a fin de verificar quiénes su verdadero dueño,
conocer su situación actual y evitar sorpresas y problemas futuros.
La partida registral puede solicitarse en cualquier oficina de la SUNARP; para ello basta que
indique el número de la partida. En caso desconozca el número, puede hacer una búsqueda por el nombre
del propietario.
Partes de la partida registral
La partida registral se compone de las siguientes partes:
1. Antecedente Dominial: Se anotan los antecedentes del predio, por ejemplo, si este proviene de un
inmueble de mayor extensión, aquí se precisará dicha situación.
2. Descripción del inmueble: Se anotan las características físicas y descripciones del bien inmueble,
como ubicación, área del terreno, etc. En la Descripción del Inmueble se debe verificar si el 100% de la
construcción existente sobre el terreno se encuentra inscrita. En esta parte también se da a conocer la
Declaratoria de Fabrica, que viene a ser la inscripción de una edificación en el registro de predios. En esta
inscripción se detalla características y condiciones técnicas importantes de una propiedad. Con una
declaratoria de fábrica, se reconoce una edificación bajo términos legales, esto permite aumentar el valor del
inmueble mientras pasa el tiempo.
3. Títulos de Dominio: Se anotan todas las transferencias que la propiedad haya tenido. En los
Títulos de Dominio se debe verificar si el que vende es el verdadero propietario, su nombre deberá aparecer
en esta sección como el último dueño.
4. Gravámenes y cargas: Se anotan las afectaciones judiciales y extrajudiciales como embargos,
hipotecas legales, cargas técnicas, etc. En los Gravámenes y Cargas se debe revisar si la propiedad tiene
alguna afectación como una hipoteca, embargo, anotación de demanda, hipoteca legal, arrendamiento,
anticresis, bloqueo registral o alguna carga técnica.
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5. Cancelaciones: Se anotan los levantamientos de las afectaciones judiciales y extrajudiciales que
pueda tener la propiedad. También en las Cancelaciones se debe verificar si los gravámenes o cargas
indicadas han sido levantadas.
6. Registro personal: Se anotan los divorcios, separación de bienes, muerte presunta, herencias, etc.
En el Registro Personal debe verificar si la propiedad no está incluida en un proceso de separación de
bienes, muerte presunta u otras situaciones personales como incapacidad del propietario, declaración de
herederos, etc.
7. Titulo archivado: Es el conjunto de documentos que dieron mérito a la extensión de un asiento
registral. El título archivado forma parte del archivo registral y está ordenado cronológicamente en función a
la fecha de presentación al registro.
¿Cómo leer dicha información?
En los Títulos de dominio se debe verificar si el que vende es la persona que figura inscrito como
propietario. Su nombre deberá aparecer en este rubro como el último dueño.
En la Descripción del inmueble se debe verificar si el 100% de la construcción existente sobre el
terreno se encuentra inscrita.
En los Gravámenes y cargas se debe revisar si la propiedad tiene alguna afectación como una
hipoteca, embargo, anotación de demanda, hipoteca legal, arrendamiento, bloqueo registral o alguna carga
técnica.
En las Cancelaciones se debe verificar si los gravámenes o cargas indicadas han sido levantadas.
En el Registro Personal se debe verificar si la propiedad no está incluida en un proceso de
separación de bienes, muerte presunta u otras situaciones personales como incapacidad del propietario,
declaración de herederos, etc.
Importancia de la inscripción y expedición de la partida registral
Para evitar el despojo de un inmueble. La falsificación de documentos o suplantación de
identidad son algunas modalidades por las cuales se puede intentar registrar un inmueble que ya tiene
propietario. Sin embargo, este acto puede ser evitado a través de la Alerta Registral, un servicio gratuito
brindado por la SUNARP.
Para protegerla de una venta ilegal. Digamos que alguien quiere vender una propiedad que por
diversos motivos tiene dos dueños, sin embargo, solo uno de ellos cuenta con el Certificado Registral
Inmobiliario.
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Para evitar conflictos con anteriores propietarios. Si el inmueble tiene una inscripción previa y no
se ha regularizado a nombre del nuevo propietario, este se arriesga a que el anterior titular pueda disponer
del bien, ya sea vendiéndolo o gravándolo.
Para obtener créditos. El Certificado Registral Inmobiliario, documento que legaliza el registro del
predio en SUNARP, es un requisito indispensable solicitado por las entidades financieras para aprobar la
solicitud de un crédito hipotecario o de un financiamiento de proyecto inmobiliario. Además, facilita la
compra-venta inmobiliaria, al poder demostrar con facilidad el derecho de propiedad.
Habiendo realizado el respectivo marco teórico, daremos inicio a la solución de la TAREA
01:
a) Tratándose de la acumulación de inmuebles con fábrica, considera correcta la
descripción efectuada por el Registrador Público, justifique su respuesta.
Iniciando la lectura podemos observar que en la parte “A) Antecedente Dominal”, existe el error de
ortografía en al cual debe ser “Dominial” y no Dominal.
Según lo descrito en la partida, esta tendría como antecedente la acumulación proveniente de 2
partidas: La partida N° 07001446 y la partida N° 07033064.De la lectura dada a la declaratoria de fábrica
que figura en la partida, se advierte que solo se hace la descripción del inmueble referido a la partida N°
07001446, sin tomar en consideración la descripción del inmueble correspondiente a la partida N°
07033064.
Si bien es cierto, el Asiento B00002, describe la fábrica con la que queda el lote acumulado, la
manera en que se ha iniciado la descripción es incorrecta por la siguiente razón:
Se inicia la descripción señalando que: “Sobre la integridad del área del terreno inscrito en esta
partida, sus propietarios han hecho construir una Casa de Tipo Negocios y Habitación…”, y esto es
incorrecto, pues debió empezar señalando: “Se traslada la Declaratoria de Fábrica inscrita en el asiento 4 del
Tomo 22 Fs. 86-87 continuada en la Partida Electrónica N°07001446…”.
Y el mérito del orden es importante y obedece a que tal como está descrito genera confusión, ya que
cuando una persona inicie la lectura del asiento no va a poder identificar rápidamente de qué partida se está
trasladando la construcción que se describe, pues da a entender que sobre el lote recién acumulado se ha
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edificado, cosa que es incorrecto, ya que lo que se está haciendo es trasladar una de las fábricas de las
partidas originarias a la nueva partida acumulada, es más la lectura podría entenderse como que las dos
casas que se describen están siendo trasladadas de partidas distintas al nuevo lote acumulado.
Por tanto, no consideramos correcto la descripción efectuada por el Registrador, ya que se debió
efectuar la descripción de las fábricas de ambos inmuebles que se encontraban en las partidas acumuladas, a
manera de trasado.
b) Si usted fuese Registrador que otros datos hubiese indicado al describir el Predio
acumulado.
Tomando en cuenta nuestra falta de conocimiento en el tema, pero en pro de poder aprender y
poder dar una respuesta acorde a lo solicitado, puedo asumir:
La descripción del predio hubiera contemplado la declaratoria de fábrica de las 2
partidas antecesoras, trasladando dicha información a la partida acumulada (nuevo lote
único).
Cabe mencionar que se tiene en cuenta que no se han mencionado la descripción de áreas y
algunos otros datos, como pueden ser: áreas construidas, áreas si techar, retiros, flujos de
tránsito, coordenadas UTM del predio resultante, así como la correspondiente ubicación en
el catastro de SUNARP.
Después del acápite Gravámenes y cargas, se debió considerar Cancelaciones, en caso no
hubiera en la partida registral se colocaría en dicha descripción: NINGUNO.
Adicional a la información que ya se encuentra descrita, hubiésemos adicionado el rubro
Otros, para señalar si existen en general asientos relativos a los actos inscribibles en el
Registro de Predios que por su naturaleza no corresponda extenderse en los demás rubros.
c) Cuál es su opinión referente a que se han acumulado dos inmuebles con numeración
y solo figura inscrita una edificación del año 1948, cual considera Usted la
explicación para que figure únicamente esta inscripción.
Se debe partir por indicar que más allá que los predios y su respectivaconstrucción se encuentren
identificados con alguna numeración, ello no implica que esta construcción (declaratoria de fábrica) se
encuentre declarada e inscrita en Registros Públicos, pues como es de conocimiento público en nuestro
paísexiste mucha construcción informal y además porque sabemos que lanumeración otorgada a los pred
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ios es un atributo que emana de lasmunicipalidades distritales donde se encuentre ubicado el inmueble. En
ese sentido, este grupo considera que el Registrador ha considerado solo inscribir la edificación del año
1948, en atención a los siguientes motivos:
Que, al momento de la inscripción, el Registrador únicamente a procedido a efectuar el
traslado de la partida N° 07001446, que la tenia como antecedente y era el inmueble que
contaba con construcción y el otro inmueble era solamente terreno sin construir.
Que los dos inmuebles cuenten con construcción existente, pero uno de ellos solo ha sido
declarado dicha construcción (partida N° 07001446). Y el otro inmueble haya realizado una
construcción informal, es decir se efectuó sin tener aprobada ninguna licencia de
construcción aprobada.
Que, sobre el terreno total, haya habido una subdivisión para un propietario “A” y
propietario “B”. En este caso solo el propietario “A” lo haya registrado y después con el
tiempo, el propietario “A” tome posesión de la otra parte del terreno sin registrarlo en el
momento conveniente.
Su cliente le interesa desarrollar un proyecto de construcción en el inmueble que
documentación se requiere.
d) Su cliente le interesa desarrollar un proyecto de construcción en el inmueble que
documentación se requiere.
Es importante previo a poder desarrollar un proyecto de construcción, tener a la mano los siguientes
documentos:
1. Certificado Registral Inmobiliario. - con una vigencia no mayor a 1 mes, de preferencia
actualizado. - esto es importante ya que nos permite conocer quién tiene la titularidad del predio, conocer si
existe alguna carga o algún título pendiente de inscripción, conocer la información registral del predio a
adquirir: áreas, linderos y colindancias.
2. Certificado de Parámetros Urbanísticos. - para conocer los parámetros edificatorios que
tendríamos que considerar para nuestra construcción, tales como: altura de edificación, área libre, número
de estacionamientos, zonificación, etc.
3. HR y PU. - para conocer el estado municipal del inmueble. - Ver si existe alguna edificación
declarada y sus características, hay situaciones en donde a nivel registral el predio figura como un terreno,
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pero a nivel municipal hay una construcción declarada y en estos casos se debe gestionar el saneamiento
municipal, ya que esto podría entrampar gestiones futuras.
4. Planos de ubicación y levantamiento topográfico del inmueble. - De existir alguna edificación
sobre el predio también sería importante tener los planos de distribución (arquitectura).
5. Certificado de búsqueda catastral del Predio. - Este documento es importante pues va a permitir
conocer si nuestro predio ubicado en el catastro de SUNARP tiene algún tipo de superposición con sus
colindantes.
6. Lectura del Título Archivado. - Este es un procedimiento muy importante para conocer los
antecedentes registrales de nuestro predio en consulta, saber si nuestro inmueble proviene de alguna
independización o acumulación de lotes, conocer la fábrica que se haya inscrito a detalle, entre otros.
7. Licencia de demolición. - es la autorización que emite la municipalidad distrital para demoler
de manera parcial o total la edificación existente y la posterior inscripción de la constatación de la
demolición.
8. Licencia de edificación aprobada por la municipalidad es el actoadministrativo por el que la
municipalidad otorga la autorización para el inicio de la ejecución de la obra.
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
La partida registral es un documento expedido por los Registros Públicos donde se detalla
toda la historia de un determinado bien inmueble.
Al revisar la partida registral es recomendable verificar que no existan títulos pendientes en
trámite de inscripción, si se presenta ese caso, es recomendable solicitar la lectura del título
en trámite.
Igualmente, en la partida registral revisar duplicidades o superposiciones de área.
Adicional a la descripción de área, medidas y ubicación, cumpliendo las exigencias
técnicas del Sistema Nacional de Catastro, se podría recomendar considerar las
coordenadas UTM oficiales del predio.
Se debe verificar que cuando exista una acumulación o independización, las fábricas de las
partidas intervinientes en el acto registral, sean trasladadas adecuadamente, consignando
para ello la totalidad de la información.
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La inscripción de un inmueble en la SUNARP y por ende obtener una partida registral, es
de suma importancia por algunos motivos como: para evitar el despojo de un inmueble,
para protegerla de una venta ilegal, para evitar conflictos con anteriores propietarios y para
obtener créditos.
Siempre que exista dudas respecto a la información que se consigna en la partida
electrónica, o se desee tener mayor detalle de los asientos descritos, se debe recurrir a la
lectura del título archivado del predio.
Referencias:
https://www.gob.pe/institucion/sunarp/noticias/644182-aprende-a-leer-la-
partida-registral-de-una-casa
https://blog.properati.com.pe/partida-registral-que-es-y-por-que-es-
importante/#:~:text=En%20la%20partida%20registral%20va,y%20qui
%C3%A9nes%20son%20los%20actuales
https://upcommons.upc.edu/bitstream/handle/2099.1/10927/
Memoria_Bargallo.pdf
https://portal.osce.gob.pe/osce/sites/default/files/Documentos/
Capacidades/Capacitacion/Virtual/curso_contratacion_obras/
libro_cap3_obras.pdf
https://www.gob.pe/20996-obtener-licencia-de-edificacion-para-
proyectos-de-la-modalidad-a?child=13108
https://bienesraicess.com/blogs/lo-necesitas-saber-la-busqueda-catastral/
