Promesa de Compraventa de bien Inmueble

A continuación se suministra un modelo con las cláusulas más comunes que se involucran
en la elaboración de una “Promesa de compraventa de bien inmueble” figura que está
regulada en el art.89 de la ley 153 de 1887

Promesa de Compraventa de bien inmueble

Entre los suscritos, a saber: ________________ mayor de edad, domiciliado y residente en

la ciudad de__________, identificado con cédula de ciudadanía número ________ de
______, actuando a nombre ________ (propio, o en nombre y representación de
__________ persona jurídica identificada con Nit y con domicilio social principal en la
ciudad de_________) quien para los efectos del presente contrato se denominará EL
PROMETIENTE VENDEDOR, de una parte; y de la otra, __________________ mayor de
edad, domiciliado y residente en la ciudad de__________, identificado con cédula de
ciudadanía número ________ de ______, actuando a nombre ________ (propio, o en
nombre y representación de __________ persona jurídica identificada con Nit y con
domicilio social principal en la ciudad de_________) quien en adelante se denominará EL
PROMETIENTE COMPRADOR, se ha celebrado el presente contrato de promesa de
compraventa que se rige con las siguientes clásulas:
Primera. OBJETO.—EL PROMETIENTE VENDEDOR se obliga a vender al
PROMETIENTE COMPRADOR, quien a su vez se obliga a comprar el bien inmueble que
se describe a continuación: Bien inmueble ubicado en la calle __________ número
________ de la urbanización o barrio ___________ de la ciudad de _________, el cual
cuenta con ______ metros cuadrados y alinderado de manera general así: por el norte, con
_______; por el sur, con _________ ; por el oriente, con ___________; por el occidente,
con ___. Dicho inmueble se identifica con la cédula catastral No._________.
Segunda: TRADICION.—El Inmueble que por este contrato se promete vender por iuna
parte, y comprar por la otra,m lo adquirió el prometiente vendedor por compra hecha a
________ , según consta en la escritura pública número ________ de fecha ___________,
expedida por la Notaría No____ del círculo de ________ la cual fue registrada en fecha
__________ en el folio de matrícula inmobiliaria No._______ de la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos ________ (principal o seccional) del Círculo de ________.
Tercera: OTRAS OBLIGACIONES.—El PROMETIENTE VENDEDOR se obliga a
transferir el dominio del inmueble objeto del presente contrato libre de hipotecas, demandas
civiles, embargos, condiciones resolutorias, pleito pendiente, censos, anticresis y en
general, de todo gravamen o limitación del dominio y saldrá al saneamiento en los casos de
la ley. También se obliga el PROMETIENTE VENDEDOR al pago de paz y salvo de
impuestos, tasas y contribuciones causadas hasta la fecha de la escritura pública de
compraventa.
Cuarta: PRECIO.—El precio del inmueble prometido en venta es de ________________
($___________) moneda corriente, suma que el PROMETIENTE COMPRADOR pagará
al PROMETIENTE VENDEDOR así: a) ________________ ($______) a la fecha de la
firma del presente contrato; dicha suma será cancelada en ________(efectivo, cheque, etc;
si es en especie, colocar la mayor cantidad de detalles del bien que se da como forma de
pago) b) el saldo, es decir, la suma de _________ ($_________) al momento del
otorgamiento de la escritura pública correspondiente.
Quinta: ARRAS.—La cantidad de _________ ($___________) que el PROMETIENTE
VENDEDOR declara recibido del PROMETIENTE COMPRADOR a satisfacción, se
entrega a título de arras confirmatorias del acuerdo prometido y serán abonadas al precio
total al momento de perfeccionarse el objeto de esta promesa.
Sexta: CLAUSULA PENAL.—Los prometientes establecemos, para el caso de
incumplimiento, una multa de valor igual a la entregada como arras si el incumplimiento es
de parte del PROMETIENTE COMPRADOR quien entonces perderá el valor dado; y si el
incumplimiento es por parte del PROMETIENTE VENDEDOR éste devolverá al
PROMETIENTE COMPRADOR el doble del valor indicado.
Séptima: OTORGAMIENTO. —La escritura pública que deberá hacerse con el fin de
perfeccionar la venta prometida del inmueble alinderado en la cláusula primera se otorgará
en la Notaría ______ del círculo de ______ el día _______ a las ______ . Octava:
PRORROGA.—Sólo se podrá prorrogar el término para el cumplimiento de las
obligaciones que por este contrato se contraen, cuando así lo acuerden las partes por escrito,
mediante cláusula que se agregue al presente instrumento, firmada por ambas partes por lo
menos con dos (2) días hábiles de anticipación al término inicial señalado para el
otorgamiento de la escritura pública.
Novena: ENTREGA. —En la fecha del otorgamiento de la escritura pública el
PROMETIENTE VENDEDOR hará la entrega material del inmueble al PROMETIENTE
COMPRADOR, con sus mejoras, anexidades, usos y servidumbres y elaborarán un acta
para constancia de la diligencia.
Décima: GASTOS. —Los Gastos que ocasione la firma de este contrato, los que demande
el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, así como la autorización y registro
de la escritura pública de compraventa serán de cargo de las dos partes por mitades.

Los contratantes, leído el presente documento, dan su asentimiento expresamente a lo

estipulado y firman como aparece, ante testitos que los suscriben, en la ciudad de
________a los _______ días del mes de _________ de 20___ en dos ejemplares, uno para
cada prometiente.

___________________________ _____________________________
Nombre: Nombre:
cc.: cc:
PROMETIENTE VENDEDOR PROMETIENTE COMPRADOR

___________________________ _____________________________
Nombre: Nombre:
cc.: cc:
Testigo Testigo

CONTRATO DE COMPRA Y VENTA DE TERRENO

Conste por el presente documento el CONTRATO PRIVADO Y VENTA DE
TERRENO RUSICO, que celebran de una parte,XXXXXXXXX con cedula de
identidad número XXXXXX. De ocupación agricultor, de estado civil casado
con XXXXXXXX, con documento nacional de identidad numero XXXXXX,
domiciliados en el sector de XXXXX, del distrito de Oxapampa, de la provincia
de Oxapampa, departamento de Pasco, que en loque sigue del presente
contrato se denominara VENDEDOR y de otra parte REYNALDO MARIN RUIZ,
condocumento nacional de identidad numero 27546567, de ocupación
agricultor, de estado civil soltero,con domicilio en el casorio San Francisco de
Asís del distrito de Bambamarca, de la provincia deHualgayoc, departamento
de Cajamarca, que en adelante se denominara COMPRADOR, bajo los
términos y condiciones siguientes:
PRIMERO: Don MANUEL EVARISTO PILLACA LLOJLLA y esposa, declaran ser
posesionarios directos continua, pacífica y publica del predio rustico a favor
de XXXXXXXX, una extensión superficial de 2 has (dos hectáreas) ubicado en
el sector de Alto Churumazu del distrito de Oxapampa,de la provincia de
Oxapampa, departamento de Pasco, encerrado dentro de los linderos
siguientes: Porel Norte.- Con los terrenos de CARLOS PELAYO VELASQUEZ
YACE; Por el Sur.- Con los terrenos de ALFREDO VELASQUEZ YACE; Por el
Este.- Con los terrenos de ROBERTO RAMOS RAMOS y por el Oeste.-con los
terrenos de VICTOR HUAMANI CALLE.SEGUNDO: Por el presente documento
Don MANUEL EVARISTO PILLACA LLOJLLA y esposa, da en venta real y
enajenación perpetúa a favor de REYNALDO MARIN RUIZ. La extensión
superficial de 2.00 has (Dos hectáreas) de terreno rustico totalmente
cultivado con plantaciones de café, en producción comercial, Instalación de
Planta de Beneficio de Café, de material noble, compuesto de dos tanques
fermentadores y lavadero de café, campo de secado de café, Casa de
vivienda de estructura mixta de material noble y madera construidaen un
área de 35 m2, con una antigüedad de seis años, con instalaciones de
energíaeléctrica y agua y todo cuanto existe en la parte vendida.Tercero: El
precio pactado de común acuerdo es por la suma de S/. 55,000.00 (Cincuenta
y cinco mil y00/100 Nuevos Soles) que el vendedor recibe del comprador al

momento de suscribir el presentedocumento, siendo la venta al contado.

CUARTO: El COMPRADOR, declara conocer el bien y lo recibe de

conformidad, pasando a tomar en posesión el mencionado terreno. En fe de
lo manifestado declaran que aceptan el presente documento de COMPRA Y
VENTA, en laciudad de Villa Rica, a los doce días del mes de noviembre de
dos mil doce.

CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA

Entre los suscritos a saber:
MARIA ALMANZA
, mujer, panameña, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad4-
212-728, con domicilio en Parque  e!e"re, #orre$imiento de Panam%,
#iudad de Panam%, y quien de a&ora enadelante se denominar%n la
PROMITENTE VENDEDORA
, por una parte , y por la otra parte
RODOLFOMORALES ESPINOSA,
"ar'n, panameño, mayor de edad, estado ci"il casado, portador de la cédula
de identidad 4-22(-421, con domicilio en )l$arrobos, *a"id #&iriqu+, quien
acta en su propio nombre y representaci'n de a&ora enadelante se
denominar% el
PROMITENTE COMPRADOR
, con"ienen en celebrar el si$uiente
CONTRATO DEPROMESA DE COMPRA VENTA
bajo los si$uientes términos y condiciones:
PRIMERO:
*eclara la
PROMITENTE VENDEDORA
que se compromete a "ender la
Finca
4 8(1(, rollo 2481.,documento 2, asiento 1, inscrita a su nombre en la
/ecci'n de Propiedad del 0e$istro Pblico de la pro"incia de #&iriqu+,la cual
consiste en un terreno de 2   3ect%reas, cuya descripci'n, medidas,
linderos, ubicaci'n y dem%s detalles de re$istroconstan en la respecti"a
inscripci'n en el 0e$istro Pblico de Panam% y que en lo sucesi"o ser% re!
“LAFINCA”

SEGUNDO:
*eclara el
PROMITENTE COMPRADOR
que conoce
LA FINCA
antes mencionada y por este medio secompromete a comprar y pa$ar como
precio total de "enta la suma de
CINCUENTA MIL CON 00/100 DÓLARESAMERICANOS  US! "0,000#00$
pa$aderos de la si$uiente manera:1   n abono por la suma de
CINCO MIL CON 00/100 DÓLARES AMERICANOS  US!",000#00$,
correspondientes al 1 5 del precio de "enta, mediante un c&eque de
$erencia de un banco de la localidad conlicencia $eneral, a la !irma del
presente contrato a nombre del
PROMITENTE VENDEDOR
 2  E l saldo insoluto del precio de promesa de #ompra 6enta de
LA FINCA
, es decir, la suma de
CUARENTA %CINCO MIL CON 00/100 DÓLARES  US!&",000#00$
mediante el si$uiente plan de pa$os:a con c&eques de $erencia de un banco
de la localidad con licencia $eneral o mediantetrans!erencia bancaria, a !a"or
de la
PROMITENTE VENDEDORA
, el cual ser% pa$ado y entre$ado a la !irmade la Escritura Pblica de #ompra
6enta en la <otar+a Publica de #ircuito   a !irma de la Escritura P blica
de#ompra 6enta ser% a m%s tard d+as calendario después de la !irma del
presente contrato 
TERCERO
: a
PROMITENTE VENDEDORA
se obli$a a "ender
LA FINCA
libre de $ra"%menes, y al d+a en el pa$o de impuestos, tasas o
contribuciones que pesen sobre la misma, as+ mismo la
PROMITENTE VENDEDORA
secompromete a !acilitar los Pa; y /al"os respecti"os para el traspaso de
LA FINCA
y al saneamiento en caso de e"icci'n *eclara el
PROMITENTE COMPRADOR
que &a inspeccionado el bien objeto de este contrato, y que es conocedor
acabalidad de las condiciones !+sicas y dem%s cualidades y caracter+sticas
del bien objeto de la compra"enta 
CUARTO:
?anto el
PROMITENTE COMPRADOR
, como la
PROMITENTE VENDEDORA
, acuerdan como pla;o para reali;ar el contrato de compra "enta un término
no mayor de sesenta =   > d+as contados a partir de la !ec&a de la!irma de
este contrato, quedando entendido que cuando ambas partes se encuentren
listas, la correspondiente Escritura de#ompra 6enta se ejecutar% de
inmediato, con independencia de que no &ayan concluido los sesenta
=   > d+as antesseñalados 
+UINTO:
En caso de que la
PROMITENTE VENDEDORA
desista de "ender
LA FINCA
objeto de éste contrato,de"ol"er% al
PROMITENTE COMPRADOR
todas las sumas que &aya recibido en el abono
SETO:
En el caso que el
PROMITENTE COMPRADOR
desista de comprar
LA FINCA
objeto de éste contrato, la
PROMITENTE VENDEDORA
de"ol"er% las sumas recibidas en abono y retendr% para s+ como
indemni;aci'n el  5del "alor del terreno pactado 
S-PTIMO
: El
PROMITENTE COMPRADOR
se obli$a a pa$ar los $astos, derec&os notariales y re$+strales atinentes ala !
irma de la Escritura de #ompra 6enta y su respecti"a inscripci'n en el 0e$istro
Pblico
OCTAVO
: a
PROMITENTE VENDEDORA
se compromete al pa$o del impuesto de trans!erencia de bienesinmuebles y
el impuesto de $anancia de capital que establece la  ey de la 0ep blica de
Panam%  *e i$ual !orma el
PROMITENTE VENDEDOR
, se compromete a entre$ar
LA FINCA
en pa; y sal"o en el pa$o de todos los tributos=@mpuestos, )$ua, ?asas y
#ontribuciones especiales>, a la !ec&a e!ecti"a de la #ompra 6enta o de la
entre$a !+sica del
1
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CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA

Entre los suscritos a saber:
MARIA ALMANZA
, mujer, panameña, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad4-
212-728, con domicilio en Parque  e!e"re, #orre$imiento de Panam%,
#iudad de Panam%, y quien de a&ora enadelante se denominar%n la
PROMITENTE VENDEDORA
, por una parte , y por la otra parte
RODOLFOMORALES ESPINOSA,
"ar'n, panameño, mayor de edad, estado ci"il casado, portador de la cédula
de identidad 4-22(-421, con domicilio en )l$arrobos, *a"id #&iriqu+, quien
acta en su propio nombre y representaci'n de a&ora enadelante se
denominar% el
PROMITENTE COMPRADOR
, con"ienen en celebrar el si$uiente
CONTRATO DEPROMESA DE COMPRA VENTA
bajo los si$uientes términos y condiciones:
PRIMERO:
*eclara la
PROMITENTE VENDEDORA
que se compromete a "ender la
Finca
4 8(1(, rollo 2481.,documento 2, asiento 1, inscrita a su nombre en la
/ecci'n de Propiedad del 0e$istro Pblico de la pro"incia de #&iriqu+,la cual
consiste en un terreno de 2   3ect%reas, cuya descripci'n, medidas,
linderos, ubicaci'n y dem%s detalles de re$istroconstan en la respecti"a
inscripci'n en el 0e$istro Pblico de Panam% y que en lo sucesi"o ser% re!
“LAFINCA”

SEGUNDO:
*eclara el
PROMITENTE COMPRADOR
que conoce
LA FINCA
antes mencionada y por este medio secompromete a comprar y pa$ar como
precio total de "enta la suma de
CINCUENTA MIL CON 00/100 DÓLARESAMERICANOS US! "0,000#00$
pa$aderos de la si$uiente manera:1 n abono por la suma de
CINCO MIL CON 00/100 DÓLARES AMERICANOS US!",000#00$,
correspondientes al 1 5 del precio de "enta, mediante un c&eque de
$erencia de un banco de la localidad conlicencia $eneral, a la !irma del
presente contrato a nombre del
PROMITENTE VENDEDOR
2 E l saldo insoluto del precio de promesa de #ompra 6enta de
LA FINCA
, es decir, la suma de
CUARENTA %CINCO MIL CON 00/100 DÓLARES US!&",000#00$
mediante el si$uiente plan de pa$os:a/ 1, unes
1 9ebrero de 21 b/ 1, unes 2. 9ebrero de
21c/ 1, unes 1 de ar;o de
21d/ 1, unes 2. de ar;o de 21e/
, unes . de ar;o de 21.Estos pa$os ser%n e!
ectuados con c&eques de $erencia de un banco de la localidad con licencia
$eneral o mediantetrans!erencia bancaria, a !a"or de la
PROMITENTE VENDEDORA
, el cual ser% pa$ado y entre$ado a la !irmade la Escritura Pblica de #ompra
6enta en la <otar+a Publica de #ircuito a !irma de la Escritura Pblica
de#ompra 6enta ser% a m%s tardar
d+as calendario después de la !irma del presente contrato
TERCERO
: a
PROMITENTE VENDEDORA
se obli$a a "ender
LA FINCA
libre de $ra"%menes, y al d+a en el pa$o de impuestos, tasas o
contribuciones que pesen sobre la misma, as+ mismo la
PROMITENTE VENDEDORA
secompromete a !acilitar los Pa; y /al"os respecti"os para el traspaso de
LA FINCA
y al saneamiento en caso de e"icci'n*eclara el
PROMITENTE COMPRADOR
que &a inspeccionado el bien objeto de este contrato, y que es conocedor
acabalidad de las condiciones !+sicas y dem%s cualidades y caracter+sticas
del bien objeto de la compra"enta
CUARTO:
?anto el
PROMITENTE COMPRADOR
, como la
PROMITENTE VENDEDORA
, acuerdan como pla;o para reali;ar el contrato de compra "enta un término
no mayor de sesenta => d+as contados a partir de la !ec&a de la!irma de
este contrato, quedando entendido que cuando ambas partes se encuentren
listas, la correspondiente Escritura de#ompra 6enta se ejecutar% de
inmediato, con independencia de que no &ayan concluido los sesenta
=> d+as antesseñalados
+UINTO:
En caso de que la
PROMITENTE VENDEDORA
desista de "ender
LA FINCA
objeto de éste contrato,de"ol"er% al
PROMITENTE COMPRADOR
todas las sumas que &aya recibido en el abono
SETO:
En el caso que el
PROMITENTE COMPRADOR
desista de comprar
LA FINCA
objeto de éste contrato, la
PROMITENTE VENDEDORA
de"ol"er% las sumas recibidas en abono y retendr% para s+ como
indemni;aci'n el 5del "alor del terreno pactado
S-PTIMO
: El
PROMITENTE COMPRADOR
se obli$a a pa$ar los $astos, derec&os notariales y re$+strales atinentes ala !
irma de la Escritura de #ompra 6enta y su respecti"a inscripci'n en el 0e$istro
Pblico
OCTAVO
: a
PROMITENTE VENDEDORA
se compromete al pa$o del impuesto de trans!erencia de bienesinmuebles y
el impuesto de $anancia de capital que establece la ey de la 0epblica de
Panam% *e i$ual !orma el
PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entre$ar LA FINCA
en pas; y salvo en el pago de todos los tributos=@impuestos, )$ua, ?asas y
contribuciones especiales>, a la !ec&a e!ecti"a de la #ompra 6enta o de la
entre$a !+sica del
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La compraventa en Panamá: datos útiles

para principiantes
Contrato

Un contrato es un acuerdo de voluntades que tiene como propósito generar derechos y

obligaciones en la forma que los contratantes pacten.

Contrato de Compraventa

El artículo 1215 del Código Civil, define el contrato de compraventa que lleva este nombre
porque una de las partes vende y la otra compra así: “Por el contrato de compra y venta uno
de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada, y el otro a pagar por ella un
precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Requisitos esenciales a todo contrato de compraventa::

Consentimiento: deberá de constar por escrito debidamente firmado por el comprador y

vendedor.

Objeto: Tratándose de bienes inmuebles, la cosa vendida debe pertenecer al vendedor al

momento de inscribirse en el Registro Público. El bien a venderse no puede estar fuera del
comercio y debe ser licito

Precio: Toda venta debe de ser por un precio (en dinero signo que lo represente)
determinada en el contrato. Es un elemento esencial en el de modo que si falta, el mismo el
contrato adolece de nulidad absoluta.

Capacidad: Que las partes (vendedor y comprador) tenga la capacidad para obligarse.

El comprador no puede estar incluido en las prohibiciones que establece el artículo 1229
del Código Civil, las cuales resumimos en: a) el comprador no puede ser el tutor o curador
de los bienes b) los mandatarios, los bienes de cuya administración estén confiados a su
cargo. c) los empleados públicos, los bienes del Estado, de los municipios, y de los
establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen a cargo. d) los
magistrados, jueces, individuos del Ministerio Público y empleados de tribunales, los
bienes y derechos que estuviesen en litigio ante e tribunal en cuya jurisdicción o territorio
ejerzan sus funciones.

Solemnidad: Tratándose de inmuebles debe de constar por escritura pública.

La Retroventa

La retroventa que es el acto mediante el cual el vendedor de una cosa se reserva el derecho
de recuperar dicha cosa dentro de un plazo, mediante la devolución de un determinado
precio, esta prohibido por el Código Civil artículo 1277 del Código Civil.

Si el bien inmueble a comprarse es de recién construcción

Se deberá requerir los siguientes documentos

1. Minuta de Segregación al cliente o a la promotora

2. Contrato de Compraventa
3. Formulario presentado y pagado del impuesto de enajenación
4. Formulario de exoneración de pago del impuesto de enajenación
5. Paz y Salvo de Inmueble
6. Paz y Salvo de IDAAN
7. Tasas Únicas (sí hay sociedades dentro de la transacción)

Nota: Se recomienda enviar todas las minutas previamente y vía e-mail a fin de verificar
datos en el Registro Público. El 75% de las escrituras calificadas como defectuosas por el
Registro, se debe a errores en las minutas especialmente de segregación por la cantidad de
datos y medidas. La verificación previa representa ahorro en términos de dinero y tiempo.

Si el bien a comprarse ya ha sido habitado

Se deberá requerir los siguientes documentos

1. Contrato de Compraventa
2. Formulario presentado y pagado del impuesto de enajenación
3. Formulario presentado de exoneración de pago del impuesto de enajenación
4. Paz y Salvo de Inmueble
5. Paz y Salvo de IDAAN
6. Tasas Únicas (sí hay sociedades dentro de la transacción)

Si el bien a comprarse es un apartamento

Se deberá requerir los siguientes documentos

1. Contrato de Compraventa
2. Formulario presentado y pagado del impuesto de enajenación
3. Formulario presentado de exoneración de pago del impuesto de enajenación
4. Paz y Salvo de Inmueble
5. Paz y Salvo de IDAAN
6. Certificado de pago de las cuotas de mantenimiento
7. Tasas Únicas (sí hay sociedades dentro de la transacción)

El Certificado de pago de las Cuotas de Mantenimiento, deberá de estar expedido y firmado

por el administrador del PH, que aparezca inscrito en el Registro Público. Este documento
solo debe de solicitarse cuando medie la compraventa de un apartamento.

Es importante advertir que el mismo solo será válido, por el período que se indica en el
mismo. Si la Escritura ingresa al Registro una vez expirado el mismo, se tendrá por no
válido dicho documento y la Escritura será calificada como defectuosa por el Registro
Público.

Si el bien inmueble a comprase se encuentra hipotecado ¿Qué hacer?

 Previamente el Banco deberá de haber suscrito  «Carta de Pago Irrevocable»

 Deberá de solicitar a dicho Banco, la minuta de Cancelación.
 La minuta de Cancelación deberá de venir debidamente refrendada por abogado
 Deberá de informarse si dicho Banco requiere una cesión de crédito  su favor dentro
del contrato de préstamo.

——

Comprar o Vender a traves de una sociedad o fundacion

Actas

Las actas de las sociedades son las que recogen los acuerdos adoptados ya sea por las juntas
directivas o de accionistas o de ambas cuando actúen en forma conjunta. Estas actas son
esenciales que consten en las escrituras ya que mediante ellas se otorgan las autorizaciones
correspondientes a fin de que la sociedad en su condición de persona jurídica pueda
obligarse.

¿Cómo saber sí un acta esta bien hecha?

El Acta obligatoriamente deberá contener lo siguiente:

1. Fecha en que fue celebrada la reunión

2. Nombre de quien la presidió y de quien sirvió de secretario; si no son los titulares de
la sociedad, se deberá de expresar la justificación para que actúen otros.
3. Si es Junta de Accionista se deberá de expresar sí esta la mayoría presente o la
totalidad de los accionistas.
4. Si se trata de una Junta Directiva deberá de contener el nombre de todos los
directores presentes o representados.
 5. Si es una junta ordinaria deberá expresarse que ha habido una previa convocatoria y
si es extraordinaria deberá expresarse que los presentes renunciaron a la previa
convocatoria.
6. Deberá contener la certificación del secretario de la reunión o de quién la presidió
7. Deberá de estar refrendada por abogado, en el refrendo deberá de incluir el nombre
del abogado, que esta en ejercicio de su actividad como tal y la fecha.

¿Si alguno de los titulares de la Junta Directiva no son los firmantes del acta, como
hacer?

En caso de que alguno de los titulares no este o no pueda estar presente para la reunión ya
sea de Junta Directiva o de Accionista, podrá actuar un tercero en sustitución de estos, pero
se deberá de justificar en la misma acta porque ese titular (presidente, secretario, tesorero
etc.) no actúa. Por ejemplo se deberá de incluir lo siguiente: “Y actúa ______ en sustitución
de su titular por ver sido acordado por la totalidad de los presentes”   “Por encontrase
ausente su titular”

¿Si alguno de los titulares puede actuar vía telefónica?

Esto lo admite el Registro Público basándose en el Decreto Ley 5 de 19997, siempre y

cuando previamente la Junta Directiva o de Accionista haya admitido este tipo de
procedimiento y dicha Acta se encuentre previamente inscrita en el Registro. Esto es
aconsejable para el caso de clientes que salgan constantemente del país. El texto legal en
cuestión establece lo siguiente.

Modelos de Actas

1-Modelo de un acta conjunta de directores y accionistas. Se deberá de mencionar el

nombre de los directores y dignatarios conforme a los datos del Registro.

ACTA DE UNA REUNION CONJUNTA DE LA JUNTA DIRECTIVA Y DE LA JUNTA

DE ACCIONISTAS DE LA SOCIEDAD______                       .

Una Reunión Conjunta de la Junta Directiva y de la Junta de Accionistas de        se celebró

en la Ciudad de Panamá, a las            (           )           de mañana del (     ) de       de        
(           .   Se encontraban presentes y representados en la reunión todos los tenedores de las
acciones emitidas y en circulación con derecho a voto así como los Directores y
Dignatarios de la Sociedad:

La reunión fue Presidida por su titular el señor     y actúo como Secretaria su
titular                    quien tomó las minutas.

( de no actuar alguno de los titulares se deberá de incluir lo siguiente: La reunión fue

presidida por_______ por encontrarse ausente su titular o también puede incluirse por haber
sido acordado así por la totalidad de los presentes.)

Igualmente se encontraban presente en la reunión los siguientes directores (incluir los

nombre de los directores que aparecen en el Registro Público)

El Presidente declaró abierta la reunión e informó el propósito de la misma, y en virtud de

moción debidamente secundada y debatida se aprobaron por unanimidad las siguientes
resoluciones:

PRIMERO: Aprobar, como en efecto se aprueba, que la sociedad celebre con el    un
Préstamo por la suma de $

SEGUNDO: Aprobar, como en efecto se aprueba, que la sociedad garantice las

obligaciones contraídas para con                        con Primera Hipoteca y Anticresis sobre la
Finca de su propiedad número                         (           ), inscrita al rollo                (           ),
Documento                    (           ), de la Sección de la Propiedad, Provincia de        del
Registro Público
TERCERO: Autorizar a la sociedad a otorgar las garantías adicionales suficientes y
necesarias para garantizar la negociación de las facilidades crediticias con                  al
igual que dar fiel cumplimiento a lo que se pacte en la Escritura que contenga la transacción
bancaria.

CUARTO: Autorizar al señor (a)         para que en nombre y representación de la Sociedad

firme todos los contratos necesarios para el cumplimiento de sus obligaciones
correspondientes.

No habiendo otro asunto que tratar, se clausuró la sesión

Presidente                                                                        Secretaria

CERTIFICACIÓN

El (la) suscrito (a)             , Secretario de la Sociedad (cuando es el titular, sino se deberá de

poner “Secretario de la Reunión”               por este medio certifico que la anterior es fiel
copia del Acta de una Reunión Conjunta de la Junta Directiva y de la Junta de Accionistas
de dicha sociedad, celebrada en la Ciudad de Panamá, el          (           ) de       de
(           ).

Acta Refrendada por el licenciado (a)                           abogado en ejercicio.

2-Modelo de acta para una junta de accionistas, en este tipo de acta bastara con
mencionar al presidente y secretario, no se necesita listar al resto de los directores y
dignatarios.

ACTA DE UNA REUNION DE LA JUNTA DE ACCIONISTAS DE LA

SOCIEDAD________

En la ciudad de Panamá, República de Panamá, siendo las     (           a.m.) de la mañana del
el día (           ) de       de         (200       ), tuvo lugar previa convocatoria, una reunión de la
Junta de Accionistas de la Sociedad

Se encontraban presentes y representados en la reunión todos los tenedores de las acciones

emitidas y en circulación con derecho a voto así como los Directores y Dignatarios de la
Sociedad.

La reunión fue Presidida por su titular el señor     y actúo como Secretaria su
titular                    quien tomó las minutas.

( de no actuar alguno de los titulares se deberá de incluir lo siguiente: La reunión fue

presidida por_______ por encontrarse ausente su titular o también puede incluirse por haber
sido acordado así por la totalidad de los presentes.)

El Presidente declaró abierta la reunión e informó el propósito de la misma, y en virtud de

moción debidamente secundada y debatida se aprobó por unanimidad la siguiente
resolución:

PRIMERO: Aprobar, como en efecto se aprueba, que la sociedad celebre con el banco ____
Contrato de Préstamo.

SEGUNDO: Aprobar, como en efecto se aprueba, que la sociedad garantice las

obligaciones contraídas con Primera Hipoteca y Anticresis sobre la Finca de su propiedad
número                     (           ), inscrita al rollo                  (           ), Documento                   
(           ), de la Sección de la Propiedad, Provincia de Colón del Registro Público

TERCERO: Autorizar a la sociedad a otorgar las garantías adicionales suficientes y

necesarias para garantizar la negociación de las facilidades crediticias con                  al
igual que dar fiel cumplimiento a lo que se pacte en la Escritura que contenga la transacción
bancaria.

CUARTO: Autorizar a                      para que en nombre y representación de la Sociedad

firme todos los contratos necesarios para el cumplimiento de sus obligaciones
correspondientes.

No habiendo otro asunto que tratar, se clausuró la sesión

Presidente                                                Secretario

CERTIFICACIÓN

El (la) suscrito (a)             , Secretario de la Sociedad (cuando es el titular, sino se deberá de

poner “Secretario de la Reunión”               por este medio certifico que la anterior es fiel
copia del Acta de una Reunión Conjunta de la Junta Directiva y de la Junta de Accionistas
de dicha sociedad, celebrada en la Ciudad de Panamá, el          (           ) de       de
(           ).

Acta Refrendada por el licenciado (a)                           abogado en ejercicio.

Modelo 3 para autorizar una venta en donde los accionistas actúan vía telefónica
(para que esta acta tenga validez, previa a esta reunión debe de existir debidamente
inscrito en el Registro un acta mediante la cula la socieadad admite este tipo de
actuaciones)

ACTA DE UNA REUNION DE LA JUNTA DE ACCIONISTAS DE LA

SOCIEDAD______________

En la ciudad de Panamá, República de Panamá, siendo las     de la mañana (      :00 a.m.)
del         (           ) de       de dos mil            (200       ), tuvo lugar previa convocatoria, una
reunión de la Junta de Accionistas de la Sociedad             .

Todos los tenedores de las acciones emitidas y en circulación con derecho a voto se
encontraban debidamente presentes en la reunión vía telefónica.

Mediante acuerdo de la mayoría de los accionistas se eligió como secretario ad-hoc y

presidente ad-hoc de esta reunión al señor    quien tomó las minutas, por no encontrarse los
titulares de dichos cargos presentes en la reunión.

El Presidente declaró abierta la reunión e informó el propósito de la misma, y en virtud de

moción debidamente secundada y debatida se aprobó por unanimidad la siguiente
resolución:

PRIMERO: AUTORIZAR a que esta sociedad de en venta real y efectiva, el siguiente bien
mueble de su propiedad:

SEGUNDO: AUTORIZAR, a que esta sociedad, ceda al                     , la suma total del
precio de venta resultante del contrato de compraventa celebrado, es decir la suma
de                              , en razón de abono para cancelar obligaciones pendientes que esta
sociedad mantiene con el                .

TERCERO: AUTORIZAR al señor                      , para que en nombre y representación de

la sociedad firme todos los contratos necesarios para el cumplimiento de las autorizaciones
anteriores.

No habiendo otro asunto que tratar, se clausuró la sesión.

Presidente ad-hoc/Secretario ad-hoc

CERTIFICACION

El suscrito                        secretario ad-hoc de la sociedad          , por este medio certifico

que la anterior es fiel copia del Acta de una Reunión de la Junta de Accionistas de dicha
sociedad, celebrada en la Ciudad de Panamá, República de Panamá, el         (           ) de      
de dos mil            (2,00      ).

Secretario ad-hoc

Minuta refrendada por el licenciado (a)                   , abogado (a) en ejercicio.

Accione

Las acciones pueden ser:

1. Al Portador, son aquellas que se emiten sin identificar el nombre del propietario. El
tenedor de este tipo de acción es considerado como el verdadero propietario.

2. Nominativas aquellas que se emiten indicando el nombre del dueño. Esta clase de
acciones deberá de ser anotada en el libro de Registro de Acciones de la sociedad,
por orden alfabético con indicación del lugar, domicilio, número de acciones que
corresponda a cada accionista.

3. Comunes, no tienen ningún privilegio en especial. Tiene derecho a dividendos y a

cuota de liquidación.

4. Preferidas, concede a su titular ciertos derechos preferentes sobre el resto de los

accionistas.

5. Con Valor Nominal son aquellas que tienen un valor predeterminado antes de ser
vendidas, el cual indica la cuantía de la aportación del accionista, y no el precio de
su adquisición en el mercado.

6. Sin valor nominal, por el contrario indican la cuantía de la aportación. Esta clase de
acciones solo puede ser emitida a cambio de dinero. Conforme a la Ley solamente
se les permite a las sociedades emitir acciones sin valor nominal cuando en el pacto
social se haga constar.

Acciones

Las acciones pueden ser:

7. Al Portador, son aquellas que se emiten sin identificar el nombre del propietario. El
tenedor de este tipo de acción es considerado como el verdadero propietario.

8. Nominativas aquellas que se emiten indicando el nombre del dueño. Esta clase de
acciones deberá de ser anotada en el libro de Registro de Acciones de la sociedad,
por orden alfabético con indicación del lugar, domicilio, número de acciones que
corresponda a cada accionista.

9. Comunes, no tienen ningún privilegio en especial. Tiene derecho a dividendos y a

cuota de liquidación.

10. Preferidas, concede a su titular ciertos derechos preferentes sobre el resto de los
accionistas.

11. Con Valor Nominal son aquellas que tienen un valor predeterminado antes de ser
vendidas, el cual indica la cuantía de la aportación del accionista, y no el precio de
su adquisición en el mercado.

12. Sin valor nominal, por el contrario indican la cuantía de la aportación. Esta clase de
acciones solo puede ser emitida a cambio de dinero. Conforme a la Ley solamente
 se les permite a las sociedades emitir acciones sin valor nominal cuando en el pacto
social se haga constar.

Régimen Tributario de la Fusión de Sociedades

Dada la naturaleza jurídica de la fusión de sociedades, los actos, contratos y demás

operaciones que resulten necesarios para hacer efectiva la fusión de dos o más sociedades,
no estarán sujetos al pago del Impuesto de Transferencia de Bienes Muebles (ITBM) del
Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles. (Decreto Ejecutivo N°18 de 14 de marzo
de 1994)

Para todos los efectos fiscales, los convenios de fusiones de sociedades se tendrán como
vigentes a partir de la fecha de su inscripción en el Reglamento Público, con prescindencia
de la fecha en que se hayan efectuado los asientos y registros en los respectivos libros y
actas de las sociedades.

Toda fusión de sociedades deberá ser comunicada a la Dirección General de Ingresos del
Ministerio de Economía, dentro de los 30 días calendarios siguientes a la fecha de
inscripción en el Registro Público. (Resolución N°21201-1105 de 17 de junio de 1994)

Quien paga el impuesto de transferencia de bien inmueble

El Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles debe ser cancelado por el vendedor y es

nula la transferencia del mismo al comprador por virtud de acuerdo privado.

Que debe preocuparnos de un titulo de propiedad

1. Cuando hay defectos o gravámenes que pesan sobre la propiedad

2. Si el título no puede inscribirse en el Registro
3. Si existen litigios de servidumbre de entrada y salida
4. Si el propietario del inmueble es sacado de la propiedad por un tercero con
mejor derecho
5. Si el acreedor hipotecario no puede rematar o inscribir el remate por tener un
tercero mejor derecho
6. La falsedad del título
7. Por impugnación del título debido a la violación de un derecho hereditario

—–

IMPUESTOS QUE SE PAGAN CON UNA VENTA

Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles”

Mediante la Ley N° 106 de 1974 se establece el impuesto a la transferencia de bienes

inmuebles a título oneroso sean estas mediante contrato de compraventa, permuta, dación
en pago o cualesquiera otra convención que sirva para transferir el dominio de bienes
inmuebles.

La base imponible de este impuesto será el mayor de los siguientes valores a saber:

1-El valor pactado en la escritura de transferencia

2-El valor catastral que tuviere el inmueble de que se trata en la fecha en que lo haya
adquirido el vendedor, más el valor de las mejoras efectuadas sobre el inmueble, si las
hubiere, más una suma equivalente al 5% del referido valor catastral y al de las mejoras,
por cada año calendario completo que haya transcurrido entre la fecha de adquisición y la
de enajenación del inmueble y, en su caso, entre la fecha de la incorporación de las mejoras
y de la enajenación

En la Escritura Pública correspondiente deberá hacerse constar el pago del impuesto y los
datos de la declaración jurada correspondiente. Sin este requisito no podrá el Notario dar fe
del respectivo contrato, bajo la pena de destitución y pago del impuesto correspondiente. El
Jefe del Registro Público suspenderá la inscripción de toda transferencia que no lleve esta
constancia

——-

INNSCRIPCION DE LA ESCRITURA DE VENTA EN EL REGISTRO PUBLICO

Escritura Pública

Es el documento extendido ante un notario, con atribuciones legales para dar fe de un acto
o contrato jurídico cumplido por el compareciente y actuante o por las partes estipulantes.

En el otorgamiento de una escritura pública deben cumplirse las formalidades señaladas en

la Ley. Entre estas formalidades cabe destacar las siguientes: a) Se debe expresar en el
documento el lugar y fecha en que se otorga, las partes que intervienen y a que se refiere, el
hecho del cual se deja constancia y las manifestaciones o cláusulas que los interesados
formulen. b) Deberá ser firmada por las partes, por el funcionario autorizante (Notario), y
por los testigos que se requieran. C) Las escrituras deben hacerse en el idioma español (Art.
1746 del Código Civil.

La inobservancia de los requisitos formales, así como la falta de capacidad de las partes o
de competencia del Notario, darán lugar a la nulidad del documento público. Dependiendo
del caso, el mismo pudiera ser válido como documento privado.

–Porque son calificadas como defectuosas las Escrituras por el Registro

1. Que descalifica una minuta de Segregación: a) las diferencias entre las minutas y
los planos ;     b) debido a que los planos no se encuentran inscritos en el Registro;
c) por errores cuando estas minutas son copiadas o levantadas en la Escritura; d) las
medidas y linderos de los lotes no concuerdan con los planos presentados; e) planos
sin sellos del MIVI o Catastro; f) por morosidad en el pago de tasa única de alguna
de las sociedades parte de la transacción, g) por falta de certificación del secretario
de la sociedad y de refrendo de un abogado

2. Que descalifica una minuta de Cancelación: a) errores en los datos del

representante del Banco;     b) errores en la descripción de la transacción cuando se
hace referencias a escrituras anteriores;
3. errores en la comparecencia de el Banco en cuanto a sus datos regístrales o de su
apoderado.
4. por falta de certificación del secretario de la sociedad y de refrendo de un abogado

3. Cuando la Comparecencia descalifica una Escritura: a) cuando no se escriben bien

los nombres de las sociedades conforme a los datos que constan inscritos en el
Registro, b) por no escribir correctamente los nombres de las personas naturales
conforme a su cédula de identidad personal o pasaporte; c) cuando los nombres de
las personas no concuerdan con los datos inscritos en el Registro; d) cuando no se
ingresan correctamente los datos de el Banco y de su apoderado conforme a los
datos inscritos en el Registro; e) cuando comparece un extranjero cuyo idioma natal
no es el español y no se hace referencia a que el mismo no necesito interprete por
hablar y entender el español; f) por morosidad en el pago de tasa única de alguna de
las sociedades parte de la transacción g) por falta de certificación del secretario de la
sociedad y de refrendo de un abogado

4. Que descalifica una minuta de Compraventa: a) cuando los datos de inscripción o

las cédulas de los propietarios de los bienes dados en garantía no concuerdan con
los datos que consta en el Registro Publico; b) cuando se utiliza la palabra
condominio en vez de P.H; c) cuando el que firma la certificación de paz y salvo de
cuotas de mantenimiento no es la persona inscrita en el Registro como
administrador del edificio; d) las cantidades no concuerdan entre el numero y la
letra. Esto no detiene la Escritura pero si puede afectar los intereses del Banco; e)
por falta de certificación del secretario de la sociedad y de refrendo de un abogado  
f) por morosidad en el pago de tasa única de alguna de las sociedades parte de la
transacción
 5. Que descalifica un Acta: a) Cuando los dignatarios (presidente y secretario) dentro
de las actas no concuerdan con las que constan inscritos en el registro y no se
mencionan que son ad-hoc o la causa de su no comparecencia. b) cuando no se
escriben bien los nombres de las sociedades conforme a los datos que constan
inscritos en el Registro, c) por no contarse con información actualizada en cuanto a
los integrantes de la Junta Directiva; d) por falta de certificación del secretario de la
sociedad y de refrendo de un abogado f) por morosidad en el pago de tasa única de
alguna de las sociedades parte de la transacción

6. Que descalifica una garantía de un bien inmueble: a) Los datos incorrectos en la

identificación de la finca a darse en hipoteca o de su propietario, b) por datos
incorrectos en los nombres de las de las personas naturales o jurídicas que actúen
como vendedores o compradores; c)   por tener la finca a darse en hipoteca, asientos
inscritos o pendientes de inscripción; d) por falta de certificación del secretario de la
sociedad y de refrendo de un abogado e) por morosidad en el pago de tasa única de
alguna de las sociedades parte de la transacción

Flujo Grama de una Escritura Pública del Registro Público

Todo documento o escritura que ingrese al Registro Público, tendrá el siguiente recorrido

Primer Paso:         Liquidación

(se calcula el impuesto que debe pagar dicho documento, utilice la herramienta de cálculo
de impuesto que ofrece Contractus para verificar el calculo que le hace el Registro)

Segundo Paso:       Pago al Banco Nacional

(la liquidación hecha por el Registro, deberá de ser cancelada ante el Banco Nacional)

Tercer Paso:                         Ingreso a Diario

(una vez se efectué el pago, la escritura ingresa a Diario donde se le asigna un número al
documento)

Cuarto Paso:             Digitalización Inicial

(en esta sección se procede al escaneo total de la escritura)

Quinto Paso:               Sección encargada de darle Trámite a la Escritura

(Propiedad, Propiedad 2, Hipoteca, PH, Mercantil, Naves, Aeronaves, Secuestros y

Embargos)

Sexto Paso:                 Calificación

(esta sección estudia el documento a fin de verificar si la escritura cumple con las
formalidades legales)

Séptimo Paso:               Captación de Datos

(ingresa el documento debidamente calificado a la base de datos del Registro Público)

Octavo Paso:                   Digitalización Final

(alimenta el sistema con los datos de identificación del trámite, e impone el sello de
inscripción)

Noveno Paso:                       Entrega

(esta sección se encarga de entregarle el documento al usuario, para lo cual deberá de

presentar el recibo correspondiente)
Documentos que acompañan a una Escritura Pública

1. Minuta de Cancelación (aplicable en los casos en que el bien a darse en garantía,

este hipotecado con otro Banco).
2. Minuta de Segregación si el bien a adquirirse es de recién construcción o que nunca
haya sido habitado. (esta minuta deberá de aportarla el cliente)
3. Minuta de Compraventa, Minuta de Donación
4. Minuta de Emisión Privada de Bonos
5. Actas y constancia de pago de Tasa Única de las sociedades parte de la transacción.
6. Paz y Salvo de Inmueble y de IDAAN, de la finca a darse en compra e hipoteca.
7. Certificado de Cuotas de Mantenimiento, aplicable solamente en los casos de
compra de un apartamento. Este certificado deberá de estar firmado por la persona
autorizada e inscrita en el Registro y deberá de estar vigente a la fecha de
inscripción de la Escritura en el Registro.

Requisitos para la inscripción de una Escritura en el Registro Público

Ventas

 Paz y Salvo de Inmueble e IDAAN de la finca que se vende

 Certificado de pago o exoneración del Impuesto de Transferencia de Bienes
Inmuebles

Mejoras

 Paz y Salvo de Inmueble e IDAAN de la Finca sobre la que se declaran las mejoras

Incorporación y Región de Fincas

 Paz y Salvo de Inmueble e IDAAN de la finca que se vende

 Aprobación de planos de la incorporación o reunión de fincas por la Dirección
General de Catastro y del Ministerio de la Vivienda

Donación

 Paz y Salvo de Inmueble e IDAAN de la finca que se vende

 Certificado de pago o exoneración del Impuesto de Transferencia de Bienes
Inmuebles

Dación en Pago

 Certificado de pago o exoneración del Impuesto de Transferencia de Bienes

Inmuebles
 Paz y Salvo de Inmueble e IDAAN de la finca que se vende

Segregación de Terrenos

 Contrato de Segregación y Venta

——

Avalúos

En materia de avalúos la Dirección de Catastro aprobó la Resolución No. 211 de 6 de abril

de 2005, de la cual se desprende lo siguiente:

Avalúos Generales:

1. Comprenden todo el territorio nacional

2. Se determinarán a través de una Resolución emitida por la Dirección de Catastro.

Avalúos Parciales:

1. Se llevan a cabo sobre todos los inmuebles en caso de que los mismos hayan sufrido
modificaciones en su valor por: construcciones de obras públicas o particulares, o
bien por efectos de la naturaleza.

2. Este tipo de avalúos se determinará a través de una Resolución emitida por la

Dirección de Catastro.

Avalúos específicos:

1. Serán solicitados por el propietario del inmueble.

2. Serán practicados por dos peritos idóneos en materia de avalúos nombrados: uno
por la Dirección de Catastro y el otro por el interesado.

3. El nuevo valor del inmueble será el valor promediado reflejado en el informe de

ambos peritos, siempre que entre ambos valores no exista una diferencia mayor del
15%.

4. Si existe una diferencia mayor del 15%, Catastro realizará un tercer avalúo del cual
se desprenderá un informe, el que indicará el nuevo valor del inmueble.

Declaración de Demoliciones, Mejoras y Avalúos

Requisitos exigidos por La Dirección de Catastro al momento de presentar declaraciones de

demoliciones, mejoras y avalúos de bienes inmuebles.

Es de gran importancia conocer que si se planea la venta o enajenación de un inmueble, se

tome en consideración que un avalúo, constituye una oportunidad para que lograr
incrementar el costo básico del mismo. Lo que le permitirá a su vez disminuir el monto a
pagar en concepto de impuesto sobre la renta, en cuanto a las ganancias que se obtengan
sobre dicha venta.

Para eso usted cuenta con un período de tiempo que concluye a inicios del mes de agosto de
2005, en concordancia con lo establecido en los artículos 701 y 766-A, modificados por la
Ley 6 de 2005.

Demoliciones y Mejoras

La Dirección General de Catastro por medio de la Resolución No. 210 de 6 de abril de

2005, estableció el Reglamento para la tramitación de las Declaraciones de Demoliciones
y/o Mejoras ante la Dirección de Catastro, el cual contempla que el interesado deberá
presentar entre otras cosas:

1. Solicitud dirigida al Ministro de Economía y Finanzas.

2. Copia del plano de las demoliciones y/o de las nuevas mejoras.
3. Valor monetario de las mejoras o mejoras a demoler.
4. Fotografías de las áreas de demolición y/o las nuevas mejoras existentes.

Una vez la Dirección de Catastro cumpla con dichos requisitos procederá a:

1. Realizar una inspección ocular, que efectuará el perito de Catastro.

2. Posteriormente emitirá una Resolución aprobando o negando la solicitud, en la cual
se fijará el nuevo valor catastral.

————

PRESTAMO BANCARIO

Crédito Bancario
Son las facilidades concedidas por el Banco a sus clientes que le facultan para llevar a cabo
dichas operaciones, mediante contratos

Crédito o Préstamo Hipotecario

El Crédito Hipotecario es aquel crédito que está garantizado con hipoteca. La Hipoteca
podrá constituirse sobre los bienes muebles (objetos) o bienes inmuebles (fincas. Los
créditos o préstamos hipotecarios están enfocados básicamente a la adquisición de bienes
inmuebles.

Quines pueden aplicar a un crédito bancario con garantía hipotecaria:

 Al ser el préstamo un contrato se deben de aplicar las normas contenidas en el

Código Civil
 En un sentido amplio se podría definir el “Préstamo” como el convenio o acuerdo
por medio del cual una persona (banco) entrega a otra ( cliente /deudor) una
determinada suma de dinero, para que la misma sea restituida al acreedor (banco)
dentro de un determinado plazo, para lo cual se han pactado determinado intereses.

Nota importante: Cuando existe la obligación por parte del deudor de restituir la misma
cosa que se le presto al deudor el contrato entonces se llamaría “Comodato o Préstamo de
Uso” cuando la obligación del deudor se limita a restituir una cosa equivalente a la que se
le presto el contrato de denomina “Mutuo, Préstamo de Consumo o Simple Préstamo”.
Nótese que en ambos casos existe la obligación por parte del deudor de restituir la cosa
económicamente lo mismo que se ha recibido. La diferencia radica en la calidad de la cosa
prestada que debe restituirse, pues en el Comodato debe de devolverse la misma cosa,
mientras que en Mutuo una equivalente. Por ejemplo si A recibe por parte del Banco B una
determinada suma de dinero, este no tendrá la obligación de devolverle al Banco el mismo
dinero, sino simplemente la suma equivalente más los intereses pactados.

Préstamos Hipotecarios

Los Préstamos Hipotecarios son los que están dirigidos principalmente a satisfacer las
necesidades de vivienda, compra o edificaciones de inmuebles. Estos préstamos son
financiados por un institución bancaria.

La documentación que generalmente solicitan los bancos son:

1. solicitud completamente llena

2. cédula o pasaporte a fin de verificar datos del solicitante
3. carta de trabajo
4. ficha
5. talonario
6. carnett de seguro social si se trata de empleados del gobierno
7. si el solicitante es independiente se requerirá de 3 declaraciones de renta
8. contrato o promesa de compraventa firmado por las partes

Préstamos para comprar vivienda de la ARI

1. son préstamos concedidos para la adquisición de vivienda, terrenos o edificios

dentro de las áreas revertidas
2. los aspirantes deben presentar copia de la licitación y adjudicación de la Contraloría

Préstamos Casco Antiguo

1. se destina a la compra de un bien ubicado en el Casco Antiguo o el financiamiento

de construcción total oparcial de una edificación
2. tiene interés preferencial durante la vida del préstamo

Préstamos de Consumo

1. son préstamos para gastos personales con garantía de bienes inmuebles

 2. su propósito responde generalmente para que el solicitante consolide sus deudas
3. se debe de aportar cartas de saldo que se procederán a cancelar a través del
préstamo.
4. se requiere generalmente de avalúo reciente.
5. son gravados por Ley ya que todos pagan un 1% de interés de FECI.

Préstamos Interinos

1. se conceden para la construcción de proyectos

2. el producto de las hipotecas se aplica a la amortización del interino.
3. para esto se hacen promesas de hipotecas en donde banco y promotor acuerdan
tramitar determinada cantidad de préstamos.

Préstamos para la compra de Locales Comerciales

1. se conceden para la compra de locales para negocios
2. son de corto plazo
3. el banco es quien determina el monto a financiar según sus políticas
4. la documentación varía de natural

Promesa de Hipoteca

1. es el acuerdo que surge entre el banco y el promotor de aceptar determinada

cantidad de solicitudes de préstamos para un proyecto de vivienda, sobre el cual se
tiente avalúos y documentación del vendedor.

Préstamos Asumidos

 el solicitante interesado e adquirir un bien se compromete a asumir el saldo de la

hipoteca ya existente, bajo las mismos términos y condiciones bajo los cuales fue
aprobada la hipoteca.
 este préstamo solo cambia de dueño y deudor a través de una nueva escritura.
 de existir diferencia entre la venta y el asumido, el nuevo deudor deberá cancelarle
al dueño anterior la suma correspondiente.

Préstamo para Mejoras

 este préstamo se otorga para reparaciones, mejoras o adiciones a la vivienda

 conforme al monto solicitado el banco podrá desembolsar la suma aprobada
mediante un solo pago o a través de desembolso periódicos según el avance de la
obra.
 El banco podrá hacer inspecciones periódicas a fin de verificar que se este
cumpliendo con lo acordado

Préstamo de Construcción

1     este préstamo se otorga para la construcción de una vivienda, concluida la

construcción, el préstamo se   convierte en préstamo preferencial si no pasa de $62,500.00

2   durante el período de construcción se entregarán partidas mediante avance de la obra, y

el deudor pagará sobre el monto desembolsado mensualmente

Documentos requeridos para un préstamo hipotecario residencial

1. Copia de la cédula de los deudores

2. Ultima ficha del Seguro Social de los deudores
3. Fotocopia del carnet del Seguro Social
4. Carta (s) de trabajo de los deudores que certifiquen por lo menos 2 años de
continuidad laboral.
5. Avalúo reciente
6. Contrato de Promesa de compraventa o escritura de compraventa
 7. En el caso de los independientes se requiere de la presentación de las últimas 3
declaraciones de renta con sus respectivos recibos de pagos.

               Préstamos que no están gravados con FECI


o Los préstamos otorgados a personas de la tercera edad, jubilados y
pensionados aún cuando dichos préstamos se clasifiquen como locales
personales y comerciales.

 En los casos de préstamos plurales concedidos en forma solidaria, la aplicación de

la exoneración procederá únicamente si todos los deudores solidarios reúnen la edad
o las condiciones de jubilados o pensionados, salvo en los casos de codeudores
solidarios que sean cónyuges entre sí, en cuyo caso, procederá la exoneración
cuando cualquiera de ellos reúna la edad o las condiciones.

 En los casos de préstamos plurales concedidos en forma mancomunada, la

aplicación de la exoneración procederá únicamente respecto a los prestatarios que
reúnan la edad o las condiciones exigidas para ser jubilado o pensionado.

 Los préstamos inferiores o iguales a B/.5,000.00, concedidos a partir del 13 de junio

de 1995, aún cuando se clasifiquen como préstamos personales o comerciales. Para
los propósitos de esta disposición, se tendrá como monto del préstamo, el mismo
monto que sirve de base para el cálculo de los intereses.

 Los préstamos interbancarios, los préstamos externos, el financiamiento a través de

la emisión de bonos y valores, y los préstamos concedidos a las entidades
financieras reguladas por la Ley 20 de 1986

 Los préstamos concedidos a las empresas dedicadas a operar sistemas de tarjetas de

crédito, siempre que éstos fondos sean destinados a financiamientos directos, que
serán objeto, posteriormente, de la aplicación de la retención.

 Los préstamos garantizados totalmente por depósitos de ahorro o a plazo fijo,

mantenidos en bancos establecidos en Panamá, y los valores de rescate de las
pólizas de vida, hasta la concurrencia de la porción así garantizada.

 Los préstamos otorgados a industrias para edificación o expansión de plantas.

 [1]
o Los préstamos destinados a financiar el desarrollo, construcción, ejecución,
administración, operación o explotación de obras, bienes o servicios,
otorgados a empresas concesionarias de EL ESTADO que estén amparadas
por Contratos Leyes o por Contratos resultantes de actos públicos, de
acuerdo con los procedimientos que señala la Ley.[2]

       Intereses preferenciales al sector agropecuario

Los préstamos locales destinados al sector agropecuario calificado y al sector agroindustrial

exportador de productos no tradicionales, tendrán derecho a un descuento en la tasa de
interés pactada con el Banco, los que serán reembolsados aplicándoles las retenciones que
efectúen el banco o entidades por acciones que dispone la Ley N°4 de 17 de mayo de 1994

                       Responsabilidad del banco en función de recolector del impuesto

Inspección:

La Superintendencia está facultada para efectuar en los Bancos o instituciones financieras,

las inspecciones que estime convenientes con el objeto de verificar la correcta aplicación y
remisión de la retención del descuento de intereses, así como las solicitudes de
compensación o reembolso y demás reclamos.
       Traspaso, remate o cesión de un préstamo preferencial

El traspaso por acto entre vivos, por cuenta de muerte o por remate judicial del inmueble
hipotecado en garantía de un Préstamo Hipotecario Preferencial en nada afectará el régimen
fiscal que al tenor de esta Ley ampara dicho préstamo hasta por los primeros diez (10) años
de vida del mismo, independientemente de la posible substitución del deudor, siempre y
cuando el deudor sustituto utilice el inmueble hipotecado como residencia principal.

En el supuesto de cesión o cualquier otra forma de transmisión del crédito dimanante de un

Préstamo Hipotecario Preferencial, el crédito fiscal previsto en esta Ley pasará al nuevo
acreedor, a partir de la fecha de la cesión o transmisión. Tal cesión o transmisión deberá
notificarse al Ministerio de Economía y Finanzas.

       Préstamos hipotecarios preferenciales para restauración

Toda institución de crédito oficial o de la banca privada cuyo giro comercial sea el de
otorgar préstamos hipotecarios, y que reúnan los requisitos establecidos en el Decreto Ley
N°9 de 27 de agosto de 1997, podrán acogerse al régimen fiscal previsto en ese Decreto
Ley.

Son elementos esenciales y requisitos únicos de los Préstamos Hipotecarios Preferenciales

para Restauración de que trata el Decreto Ley N°9, los siguientes:

 Que el producto del préstamo se destine exclusivamente a la compra de un

inmueble, ubicado en el Casco Antiguo de la Ciudad de Panamá o al financiamiento
para la reconstrucción o restauración total o parcial de una edificación
 Que tanto en caso de la restauración como de nueva construcción los planos estén
aprobados por la Dirección Nacional de Patrimonio Histórico
 Que el préstamo conlleve garantía hipotecaria, sobre el bien objeto del préstamo.

Nota:   La primera transferencia que se haga de estos bienes, no estará sujeta al pago del
impuesto de Transferencia de Bienes Inmueble.

 Sistema de intereses preferenciales

 Responsabilidad del Banco en función de recolector del impuesto
 Emisión Privada de Bonos vs. exclusión del pago del FECI

Garantías aplicables al Préstamo Hipotecario

Las garantías se constituyen con el propósito inmediato de asegurar el cumplimiento del

préstamo u obligación adquirido por el deudor a favor del Banco. Las garantías solamente
podrán ser constituidas por el propietario del bien. Las garantías constituyen un negocio
jurídico accesorio, celebrado entre el acreedor y el deudor o el garante, para asegurar el
cumplimiento de una obligación principal.

Las garantías más comunes son:

            Garantías Personales

Fianza

El Artículo 1512 del Código Civil, define la fianza en los siguientes términos:

“Artículo 1512. – Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de
no hacerlo éste.

Si el fiador se obligare solidariamente con el deudor principal, se observará lo dispuesto en

la Sección IV, Capítulo III, Título I de este Libro.”

El Fiador es por lo tanto un segundo Deudor, pero no siempre de segundo grado, porque
puede obligarse solidariamente, y entonces el acreedor en este caso El Banco, podrá
dirigirse contra él, conjunta o preferentemente.
 1. Solidaria:     Es aquella en virtud de la cual el acreedor hipotecario, puede exigir la
totalidad de la deuda indistintamente a la persona del deudor o del fiador. En
materia mercantil la fianza se presume siempre solidaria (Artículo 821 del Código
de Comercio).

1. Mancomunada:        Es aquella en virtud de la cual una o más personas responden

de la obligación ajena, comprometiéndose para con el acreedor a cumplirla parcial y
proporcionalmente, si el deudor principal no la cumple.

1. Diferencias entre Fianza y Co-deuda Solidaria: No debe confundirse la noción de

co-deuda solidaria con la de fianza solidaria. Esta última es una garantía personal de
la obligación contraída por el deudor o codeudor solidario, mientras que en la co-
deuda estamos ante un deudor múltiple (o sea Deudores). El fiador solidario que
pague por el importe total de la suma adeudada, se subroga en los derechos que le
asisten al acreedor.

En la co-deuda solidaria, el codeudor que paga solo puede requerir de los demás
codeudores el pago proporcional de la deuda imputable a cada uno de ellos

Garantías Reales

Nuestro ordenamiento jurídico regula tres clases de garantías reales a saber:

1. Hipoteca

La hipoteca se pacta para garantizar el cumplimiento de una obligación principal

(préstamo) y la misma sujeta, directa e inmediatamente, el bien inmueble sobre el cual se
constituye, al cumplimiento de dicha obligación.

Los Artículos 1567 y 1568 del Código Civil establecen qué bienes son hipotecables.

1. Anticresis

La define el Artículo 1622 del Código Civil en los siguientes términos:

“Artículo 1622.- La anticresis es un derecho real que faculta al acreedor para percibir los
frutos de un inmueble con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses si se debieren.
En caso de no existir intereses o que al pagarse excedieren los frutos, éstos se aplicarán al
pago del capital.”

La anticresis puede pactarse conjuntamente con la hipoteca o separadamente y debe hacerse

mediante escritura pública e inscribirse en el Registro Público; la inobservancia de tal
formalidad acarreará la nulidad del contrato de anticresis (Artículo 1622 del Código Civil).
El ejercicio de este derecho por parte del acreedor anticrético implica la administración del
bien hipotecado.

La   Prenda

Mediante la Prenda, una cosa mueble se constituye en garantía de una obligación principal,
con entrega de la posesión al acreedor y derecho de éste para enajenarla en caso de
incumplimiento

La Prenda Mercantil deberá constituirse con las mismas formalidades que el contrato a que
sirve de garantía. Sin embargo en los préstamos bancarios la prenda mercantil será válida
cuando ha mediado entrega de la cosa al acreedor y en el contrato se ha hecho constar en
forma escrita. Puede darse en prenda toda clase de bienes muebles aceptables por el
acreedor y que puedan ser descritos a suficiencia. Así, puede constituirse prenda sobre
bonos, acciones, cuentas a plazo fijo, cuenta de ahorro, etc.

Interés Preferencial

¿Como evaluar un préstamo hipotecario   con interés preferencial?

(Ley N°4 de 17 de mayo de 1994; Decreto Ejecutivo N° 29 de 8 de agosto de 1996.

Los intereses preferenciales resultan de la aplicación de un descuento en la tasa de interés

pactado. Son elementos esenciales y requisitos únicos de estos préstamos.

 Que el producto del préstamo se destine exclusivamente al financiamiento del

precio de compra o de la construcción de la residencia principal del prestatario, en
la República de Panamá.

 Que la referida residencia sea nueva. En el supuesto de adquisición por compra, se

reputará como tal, la primera venta desde la construcción de la misa, sin que haya
sido previamente habitada.

 Que no se trate de préstamos para financiamiento interino de construcciones, ni para

construir mejoras en una vivienda previamente habitada.

 Que el préstamo conlleve garantía hipotecaría constituida sobre el inmueble de que

forma parte la referida residencia.

 Que el precio de compra o de la construcción de la vivienda exonerada no exceda de

la suma de B/ 62,500.00.

 Que el pago del préstamo se haya estructurado con arreglo a una tabla de
amortización basada en un plazo ni menor de 15 años.

 Los intereses preferenciales resultan de la aplicación de un descuento en la tasa de

interés pactada.

 La calificación de un préstamo como préstamo sujeto a la retención no se pierde por

razón de su refinanciamiento, prórroga o arreglo de pago.

 La hipoteca constituida como garantía de préstamos locales personales y

comerciales no autoriza la clasificación de éstos como préstamos para vivienda y,
en consecuencia, estos préstamos quedan sujetos a la aplicación de la retención.

 Los prestatarios que en virtud de alguna disposición legal o contrato con la Nación
que se consideren exonerados de la aplicación de la retención deberán obtener
previamente certificación de la Superintendencia* sobre tal exoneración, a fin de no
incluirse en sus tasas de intereses la retención aludida.

 Las reclamaciones de la aplicación del descuento deberán presentarse por el

prestatario interesado al banco o entidad financiera respectiva, dentro de un plazo
no mayor de ciento ochenta (180) días, contados a partir de la fecha en que el banco
o la entidad financiera cobre los intereses al prestatario.

 Toda persona que reciba un préstamo objeto del descuento de intereses, rendirá una
declaración jurada en la forma que requiera la Superintendencia* sobre el destino –
actividad y fin- que le dará al mismo. La consignación de una información falsa
dará lugar a la aplicación al responsable de las sanciones a que se refiere el Artículo
7 de la Ley 4 de 17 de mayo de 1994.

Ajuste de Intereses

1. Se refiere a los intereses que deberá cubrir el cliente a partir de la fecha en la cual el
Banco efectúe el desembolso al próximo cierre.
2. Este interés se calcula sobre la base del monto del préstamo multiplicándolo por la
tasa de interés, resultado este que se divide entre los 360 días del año y por los días
que van del desembolso al siguiente cierre.

Análisis de Crédito

1. Verificar ingresos
 2. Verificar documentación
3. Estabilidad del laboral del cliente
4. Analizar la capacidad de pago que tiene el solicitante
5. Verificar Garantía
6. Verificar información de crédito
7. Verificar edad del cliente

8.     Nivel de endeudamiento

9. Máximo 50%
10. Se calcula de la siguiente manera:

Sumar todas las mensualidades de deuda.

auto, mueblerías, personales etc

                        Más 35 del límite de todas las tarjetas de crédito que tenga el
cliente

Más letra de la hipoteca

Dividir entre el salario

Cómo calcular el plazo máximo según la edad del cliente

Se toma de base 75 años y se resta la edad del cliente. El resultado es el plazo máximo que
se puede otorgar.

Deudor

Es la persona natural o jurídica, dentro del contrato, que recibe por parte
del banco un préstamo, obligándose a pagarlo dentro de un término y
condiciones establecidas en el mismo. El deudor puede ser obligado por el
banco a satisfacer la deuda cuando no lo haga en la forma y en el plazo
establecido en el contrato.

Dependiendo del número y la condición de las personas que intervienen en el Contrato, el

deudor podrá ser una persona natural o jurídica, quien podrá actuar en forma unipersonal o
plural.

Deudor Persona Natural

1) Como requisito básico, el Deudor deberá ser una persona con capacidad para contraer
obligaciones. En principio, todas las personas naturales, que no sean consideradas como
incapaces conforme lo establece la Ley, gozan en términos generales de la facultad de ser
sujeto de derechos y obligaciones. Por lo tanto, no podrán prestar su consentimiento para la
celebración de un contrato, los menores de edad no emancipados, los locos o dementes y
los sordomudos que no sepan escribir (Artículo 1114 del Código Civil). Para que un menor
de edad pueda actuar por sí solo, se requiere la autorización judicial correspondiente para
ello.

Nota No.1: Es importante advertir que si el préstamo está garantizado con bienes cuyo
propietario sea un menor de edad, puede darse la situación de que si la hipoteca se
constituye sin la autorización judicial previa, o por persona no facultada legalmente para
actuar en nombre del menor, la garantía del Banco puede hacerse ilusoria. Además, la
obtención de autorización judicial en procura de los mejores intereses del menor, origina
gastos adicionales (gastos del proceso, honorarios de abogados, etc.) y dilata el trámite
hipotecario.

Nota No.2: El Código de la Familia establece por su parte en su Artículo 105 que para
realizar actos de disposición a título oneroso (tales como ventas, constitución de
gravámenes y otras limitaciones de dominio), sobre el inmueble que constituye la casa-
habitación de la familia, se requerirá del consentimiento de ambos cónyuges.( aplicable
bajo el régimen actual de participación de ganancias)

Deudor Persona Jurídica

Si el Deudor es una persona jurídica, la sociedad puede conferir determinados poderes o

autorizaciones a cualquier persona o personas sean o no Directores o Dignatarios de la
sociedad. Para ello será preciso que esa autorización se otorgue mediante: a) Acta de Junta
Directiva o de Accionistas de una reunión llevada a cabo para tal efecto, con las debidas
formalidades legales, firmada por el presidente y el secretario de la sociedad, y refrendada
por un abogado. b) Poder otorgado mediante Escritura Pública previamente inscrito en la
oficina del Registro Público. Adicionalmente se recomienda que la Deudora presente al
Banco el original o copia del Pacto Social, con sus respectivas modificaciones,
documentación que deberá de ser remitida a los abogados del Banco para su debida
corroboración.

Deudor: Persona natural o jurídica actuando por poder:

En la constitución de un crédito hipotecario, si una persona natural actúa en nombre de otra,

ya sea ésta última natural o jurídica, la primera deberá estar facultada mediante poder,
especial o general. Este último deberá de estar previamente inscrito en el Registro Público.

Característica del Contrato de Préstamo o Mutuo:

 Mediante el Contrato de Préstamo o Mutuo se traspasa el dominio de la cosa objeto

del contrato (el dinero se le entrega al deudor para que él disponga de del mismo, de
allí la importancia que quede claramente especificado en la escritura cual es el
propósito del préstamo)
 Solamente puede ser objeto de este contrato las cosas fungibles ya que deben
restituirse otras equivalentes a la recibida.
 El Contrato de Préstamo o Mutuo, puede ser de carácter CIVIL O MERCANTIL,
para lo cual es vital determinar el propósito para el cual fue otorgado el préstamo. A
este respecto el artículo 795 del Código de Comercio dispone que “Se reputará
mercantil el préstamo, cuando la cosa prestada se destine a cualquier acto de
comercio”, o de acuerdo con el párrafo 19 del artículo 2° “ cuando se celebre un
contrato de esta clase para obtener los medios necesarios con que llevar a cabo un
determinado acto de comercio”
 Tendrá el carácter también el carácter de “MERCANTIL” el préstamo cuando el
mismo es celebrado por un “Comerciante”. Por lo tanto si un comerciante toma a
préstamo dinero u otra cosa fungible, el contrato se reputará mercantil, salvo que se
pruebe lo contrario.
 El Contrato de Préstamo o Mutuo en muchos casos es precedido por otros negocios
jurídicos como: aperturas de créditos, de cuentas corrientes, emisión de cartas de
crédito.

La importancia práctica de determinar si se trata de un contrato de préstamo civil o

mercantil radica en:

 Se sujetan a legislaciones diferentes (civil o mercantil)

 En materia mercantil el interés máximo que se permite estipular es el de % anual
 En materia civil el interés máximo que se permite estipular es el de 24% anual

Capacidad Económica del Cliente

Para determinar cual es la capacidad económica de pago de un cliente, para optar por un
determinado monto de préstamo, se deberá de tomar en consideración el salario que
devenga, al cual se le deberá restar las obligaciones que ya tiene contraías (otros
préstamos, obligaciones laborales, cuentas pendientes etc) y al resultado que obtenga le
calcula el 30%. Este sería el nivel de endeudamiento que pueda aspirar el cliente para
vivienda.
Clientes Extranjeros

Si usted tiene un cliente extranjero es importante que sepa que conforme a las leyes
vigentes “Son extranjeros todas aquellas personas naturales que conforme a la
Constitución Nacional no reúnen los requisitos para ser considerados como nacionales.”

¿Como identificar a un cliente extranjero?

Si su cliente es extranjero y el reside en Panamá en forma legal, deberá de tener su carne de

residente. En el caso de que este en Panamá en calidad de inmigrante, usted podrá
solicitarle la cédula de identidad personal, que la Dirección de Migración le va a conceder a
los extranjeros con residencia permanente en el país. Si no tiene cédula podrá solicitarle su
carne vigente de residencia.

Cuales documentos pueden identificar a un extranjero

1. Pasaporte de identidad personal el cual deberá de estar vigente, y constar la visa de

ingreso y si tiene estampada visa de residente ya sea temporal o de inmigrante
2. Cédula de identidad personal (solo aplicable a los extranjeros que tienen la
residencia permanente en Panamá)

Si el idioma del extranjero no es el español

Se deberá de hacer la anotación pertinente en la Escritura referente a que “no necesita de
traductor por entender y lee