PROYECTO “LOS ROSALES”

BORDA & GUEVARA CONSTRUCCIONES S.A.C. . Fecha: Julio 2023

MEMORIA DESCRIPTIVA DE VIVIENDA DE INTERES SOCIAL

ANTEPROYECTO “LOS ROSALES”
VIVIENDA MULTIFAMILIAR
ESPECIALIDAD: ARQUITECTURA

1. GENERALIDADES:
El presente proyecto es una vivienda multifamiliar destinada a Vivienda de Interés Social
(VIS); por lo que, se ha desarrollado teniendo en cuenta las normas y decretos vigentes
al momento de esta presentación. Las cuales son:
- Norma Técnica A.010, Condiciones Generales de Diseño del Reglamento
Nacional de Edificaciones
- Norma Técnica A.020, Vivienda del Reglamento Nacional de Edificaciones
- Decreto Supremo N° 010-2018-VIVIENDA, Decreto Supremo que aprueba el
Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación.
- Decreto Supremo N° 012-2019-VIVIENDA, Decreto Supremo que aprueba la
modificación del Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación,
aprobado por DS N° 010-2018-VIVIENDA.
- Decreto Supremo N° 002-2020-VIVIENDA, Decreto Supremo que aprueba la
modificación del Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación,
aprobado por DS N° 010-2018-VIVIENDA modificado por DS N° 012-2019-
VIVIENDA.

Este proyecto estará conformado por 1 piso de estacionamiento (primer piso); diez (10)
departamentos, de los cuales, ocho (08) están ubicados del primer al quinto piso y son
tipo flat; y por último en el nivel seis se encuentran dos dúplex con acceso a la azotea
cada uno.

a. PROPIETARIOS
El terreno, donde, se ejecutará el proyecto es propiedad, como se muestra en
la Partida Registral N° 11513345, de las siguientes personas naturales:
- Yvetty Magaly Borda Meza, DNI N° 07506398 (20% acciones y derechos)
- Edith Borda Meza, DNI N° 0748661 (30% acciones y derechos)
- Sociedad Conyugal: Renato Amilkar Meza Barrientos, DNI N° 42729538; y
Nydia Evelyn Yaringaño Villacriz, DNI N° 40928182 (50% acciones y
derechos).

b. UBICACIÓN
El presente anteproyecto, se ejecutará en la vivienda unifamiliar ubicada en Jr.
Los Rosales 282, Mz. V, Lote 07 en la urbanización Villa Jardín en el distrito de
San Luis, Lima. En ambos lados de la edificación se encuentran viviendas
unifamiliares de 2 pisos con azotea. De igual forma en la parte posterior colinda
con una vivienda unifamiliar de similares características.

c. TERRENO
El terreno cuenta con un total de 201.50 m2 con las siguientes medidas
perimétricas:
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- Por el frente con la calle Rosales 9.88 ml.
- Por la Derecha con terceros con 20.05 ml.
- Por la Izquierda con terceros con 20.86 ml.
- Por el fondo con terceros con 10.00 ml.

d. ANTECEDENTES
El presente proyecto es una edificación multifamiliar nueva que se esta
proyectando construir sobre una vivienda unifamiliar; por lo que, posterior a la
aprobación del anteproyecto se solicitará el permiso de demolición del actual
inmueble.

2. DEL PROYECTO
a. DISTRIBUCIÓN
En el edificio se dispone un total de: 8 departamentos y 2 dúplex en el último
piso y 5 estacionamientos.
- PRIMER PISO: En este nivel, se desarrollarán los 5 estacionamientos y el
ingreso a la vivienda multifamiliar; así como, los estacionamientos de
bicicleta. El ingreso peatonal cuenta con la medida necesaria para el ingreso
de personas con discapacidad hasta el ascensor y el ingreso a la escalera que
conduce hasta el último nivel.
- 2DO A 5TO PISO: En estos pisos de desarrollarán 2 departamentos tipo flat
por piso.
- 6TO PISO: En este nivel se ubicarán dos dúplex con acceso a la azotea cada
uno y una escalera que conduce al área de mantenimiento.

b. SISTEMA CONSTRUCTIVO
El sistema constructivo será de columnas, placas y vigas de concreto armado.
Los techos serán de prelosas aligeradas de h=20; y losas macizas de h=20cm en
la zona de escalera y caja de ascensor. Las vigas son de 25 cm. de ancho con un
peralte de 40, 55 y 60 cm. debido a las luces que deben cubrir. Mientras que los
acabados considerados son: piso cerámico nacional y las paredes tarrajeadas
con papel colomural.

c. INSTALACIONES ESPECIALES
Para este caso se ha considerando en el diseño un ascensor con un pozo de 1.6
x 1.6 m.
Las instalaciones de energía, agua y desagüe al interior de los departamentos
serán de tipo empotrada, los alimentadores de electricidad y agua hacia las
viviendas se conducirán a través de montantes instalados en ductos previstos
para tal fin. La energía eléctrica prevista será monofásica.

3. DE LA NORMATIVIDAD
a. ZONIFICACIÓN
El terreno según los el certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
cuenta con las siguientes características:
- Zonificación RDM
- Clasificación del Terreno: Urbano
- Área de estructuración Urbana: II
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b. ÁREA DE LOTE NORMATIVO

El terreno cuenta con un lote de 201.05 m2; siendo, el área de lote mínimo
normativo 150.00 m2 para viviendas unifamiliares o multifamiliares; por lo que,
se podrá ejecutar la vivienda multifamiliar. Además, contamos que el área
máxima construida será de 70%, lo que, equivale a 1,028 m2 del lote

c. USOS PERMITIDOS Y COMPATIBLES

Según la zonificación RDM es compatible con el uso de Vivienda de tipo
multifamiliar; para lo cual, el proyecto considera el tipo de uso multifamiliar y
adecuarse además al DS N° 010-2018-VIVIENDA, DS N° 012-2019-VIVIENDA y DS
N° 002-2020-VIVIENDA.

d. ÁREA LIBRE
El área libre a considerar, según D.S. N° 012-2019-VIVIENDA es de 30%, en el
presente proyecto se esta considerando un área libre de 26%.

e. RETIRO
Según el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, debemos contar
con un retiro de 2.00 m. en calles y avenidas. En este caso, el lote se encuentra
ubicado en una calle (Los Rosales); por lo que, la edificación contará con este
retiro mínimo en casi su totalidad. Teniendo en cuenta que la fachada no esta
totalmente alineada a la vereda, habrá tramos de la misma que presenten un
retiro mayor a 2.00 m.

f. ALTURA MÁXIMA
La altura máxima a considerar es la indicada en el inciso “10.4 Altura máxima de
edificación” del artículo 10 “Parámetros urbanísticos y edificatorios”, como se
muestra en el siguiente cuadro:

Figura 1: Altura para Edificios Multifamiliar

Fuente: Decreto Supremo N° 002-2020-VIVIENDA

Como se puede ver en la anterior figura, la altura que corresponde a este

proyecto es de 16.50 m.; debido a que, el lote esta ubicado en una calle (Los
Rosales) y en una zona de Densidad Media (RDM). Cabe mencionar que, en el
mismo decreto se indica que la altura incluye parapeto de la azotea de ser el
caso. En este caso se utilizará la altura máxima; puesto que, tenemos los 6
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primeros pisos sobre la vereda y el parapeto (1.10 m.) en azotea, como se
muestra en la siguiente figura:

Figura 2: Altura de la edificación

Fuente: Propia

g. ESTACIONAMIENTO
Según el D.S. N° 012-2019-VIVIENDA, el artículo 9 “Proyectos de edificación”, en
el inciso 9.2, se indica que el requerimiento mínimo en caso de
estacionamientos es de un (01) estacionamiento por cada tres (03) unidades de
vivienda. En este proyecto se contemplan diez (10) unidades de vivienda; por
lo que, correspondería un requerimiento mínimo de cuatro (04)
estacionamientos. En este caso se esta considerando, en el primer piso, cinco
(05) estacionamientos; por lo que, se esta cumpliendo de más con los
requerimientos mínimos.

h. DENSIDAD
La densidad se determina a través del inciso 10.2 “Densidad máxima” del
artículo 10 “Parámetros urbanísticos y edificatorios” del D.S. N° 002-2020-
VIVIENDA; donde, se contempla el siguiente cuadro:
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Figura 3: Densidad por Unidad de vivienda

Fuente: Fuente: Decreto Supremo N° 002-2020-VIVIENDA

Para el presente proyecto se cuenta con la siguiente distribución de dormitorios

por piso:

Suma de Densidad # Dormitorios

Etiquetas de fila 2 3 Total general
201 5 5
202 3 3
301 5 5
302 3 3
401 5 5
402 3 3
501 5 5
502 3 3
601 5 5
602 5 5
Total general 12 30 42

Como se muestra en el anterior cuadro, el número de habitantes de acuerdo al

número de dormitorios sería de 42 personas. Lo que corresponde una densidad
de:

Área terreno (m2) 201.05

Área terreno (Ha) 0.02

Cant. Habitantes 42.00

Densidad (hab/Ha) 2,089.03

Densidad Máx (hab/Ha) 2,100.00

Requerimiento mínimo Cumple
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i. POZOS DE LUZ
La vivienda multifamiliar cuenta con 2 pozos de luz, el cual, ha sido calculado de
acuerdo a la norma A-010. Teniendo en cuenta que el primer piso esta
destinado a uso de estacionamiento, donde, necesitará de ducto(s) para
circulación de aire; más no, de iluminación natural; es que, se está descontando
este piso para el cálculo de la altura “H” de los pozos.
Considerando:

- H total edificación: 18.10 m.

- H vereda a piso del 2do nivel: 2.50 m.
- H parapeto: 1.00 m.
- H pozo: 18.10 – 2.50 – 1.00 = 14.60 m.

En base al ábaco de la página web del Colegio de arquitectos del Perú que se
muestra a continuación:

CALCULO ACTUAL TIPO A PARA SALAS, COMEDORE, DORM.

Pozo 1 a 2lados Pozo 3 a 4 lados
ALTURA EN AREA CON DIS. DIS.
PERPE PERPEN
ML (A ANCHO MINIMA MINIMA
ND. Área AREA D. AREA
PARTIR DE MINIMO DE EN EL EN EL
VANO 2 DEL VANO DEL
1.00 DE LA 2.20 EN EL OTRO OTOR
(FORM lados POZO (FORM POZO
VENTANA UN AL OTRO SENTIDO SENTIDO
ULA) ULA)
MAS BAJA) TERCIO 80% SENTIDO (50%) (50%)
14 4.67 3.73 10.3 4.20 17.64 2.20 9.2 4.90 2.45 12.01
15 5.00 4.00 11.0 4.50 20.25 2.25 10.1 5.25 2.63 13.78
16 5.33 4.27 11.7 4.80 23.04 2.40 11.5 5.60 2.80 15.68

Teniendo en cuenta que la edificación presenta dos (02) pozos como se pueden
ver en los planos A1, A2 y A3; y la altura del pozo a considerar es de 14.60 m.,
estaríamos dentro de los parámetros de la segunda fila de la anterior tabla
adjunta.

El pozo del lado izquierdo, es un pozo que alimenta a una lavandería y un

dormitorio, en donde, estos dos (02) ambientes están ubicados uno frente al
otro; así que, se tiene las siguientes consideraciones:

- Pozo lado izquierdo:

o Dos (02) ambientes uno frente al otro y lado derecho un pasadizo
sin salida al pozo.
o Se encuentra en la condición de “¨Pozo 3 a 4 lados”
o Área mínima del pozo: 5.25 x 2.63 = 13.78 m2

En esta edificación el pozo del lado izquierdo tiene la medida de 13.22 m2,
cumpliendo el área mínima requerida.

Por otro lado, el pozo de la derecha sirve a cuatro (04) dormitorios, en donde,
las ventanas están ubicadas en dos (02) lados del cuadrante del pozo por lo que
se considera lo siguiente:
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o Tres (03) ambientes: Dos (02) del lado izquierdo del cuadrante y los
otros dos (02) del lado inferior del cuadrante; por lo que, se
considerará “2 lados”.
o Se encuentra en la condición de “¨Pozo 1 a 2 lados”
o Área mínima del pozo: 4.50 x 4.50 = 20.25 m2

En esta edificación el pozo del lado derecho tiene la medida de 21.36 m2,
cumpliendo el área mínima requerida.

j. PASAJES DE CIRCULACIÓN
En este proyecto se esta cumpliendo con las medidas normativas de los pasajes
de circulación de la A010, cabe mencionar que, en el primer piso se encuentra
la zona de estacionamiento del edificio que se une al “Hall de Ascensor”
mediante un pasillo de 1.10 m., el cual, es superior a la medida de 0.90 m. del
Cuadro N° 02 de la norma A 010, que señala:
“Pasajes de Servicio ((…) a ambientes auxiliares, entre otros (…))”
Debido a ello, la ruta de evacuación de la zona de estacionamiento se da por la
salida vehicular.