EXPEDIENTE N° 00018 - 2015-PI/TC
El expediente 0018-2015-PI/TC, emitido por el pleno jurisdiccional de los magistrados
del máximo intérprete de la constitución, fue emitido el 05 de marzo del presente año, y
fue denominado «caso del tercero de buena fe». Desde ese momento se ha expuesto
opiniones muy variadas conforme al fallo y otras en total desacuerdo, lo que nos
muestra que la controversia aún no se ha solucionado; es más nos atrevemos a afirmar
que la cuestión cobrará mayor vigor en los despachos de los distintos órganos
jurisdiccionales del país, a raíz de los fundamentos jurídicos contenidos en esta
sentencia. Nos referimos, pues, al proceso de inconstitucionalidad instaurado por cinco
mil ciudadanos contra el congreso de la república, cuya pretensión consistió en la
declaración de inconstitucionalidad del artículo 5 y de la primera disposición
complementaria y modificatoria de la ley 30313, norma que establece la oposición al
procedimiento de inscripción registral en trámite y la cancelación del asiento registral
por suplantación de identidad o falsificación de documentación, así como la
modificatoria de los artículos 2013 y 2014 del código civil atinentes al principio de
legitimación y de la fe pública registral, respectivamente.
En este expediente se ha establecido que para la configuración de la buena fe del tercero
se debe haber desplegado una conducta diligente y prudente desde la celebración del
acto jurídico hasta la inscripción del mismo, además de haber dado cumplimiento a
todos los requisitos establecidos en el artículo 2014 del código civil.
El principio de publicidad
El principio de publicidad se encuentra consagrado en nuestro ordenamiento jurídico en
el artículo 2012 de nuestro código civil, cuyo texto establece la presunción de que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones. La publicidad tiene como
propósito dar a conocer las situaciones jurídicas incorporadas al registro que son de
interés para los terceros.
Este principio registral es relevante para la presente investigación en tanto que tiene
como consecuencia directa la eficacia de los actos celebrados en virtud del contenido
registral publicado. Es así que, en el caso del fraude inmobiliario, el tercero no podría
ampararse en el artículo 2014 del código civil si, justamente, no accediera a la
información registral en virtud del mencionado principio. El tc ha recogido la tesis de la
buena fe objetiva en relación al tercero de buena fe, y para tal efecto exige: i) inscribir
en los registros públicos su derecho de propiedad; y ii) guardar un deber de diligencia
en relación a su derecho inscrito para lo cual debe hacer uso de los mecanismos que
brinda la Sunarp: alerta de inscripción y alerta de publicidad.
Fe pública registral
Se basa en la protección que se le da a una persona por adquirir un bien inmueble de
forma onerosa, el bien debe provenir de aquel titular que se encuentra en registros como
la persona legitima para poder enajenar el bien
Artículo 2014´´el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso
algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho,
aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los
títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro´´
El tercero de buena fe, es aquel que “no es parte en la celebración de un acto jurídico o
de un contrato, por tanto, no debe afectarle sus consecuencias jurídicas por cuanto nadie
es responsable de una obligación que no ha asumido” (bigio, 1998, p.195). Así pues, en
esencia, la regla general es que a un tercero civil de buena fe no le afectan las
consecuencias de los actos jurídicos en los que no ha participado. Y, la excepción
constituye aquella situación en la cual se acredite que el tercero civil actuó de mala fe.
Por otro lado no debe ser una solución de los casos de fraude inmobiliario, ya que esta
implica el despojo del derecho de propiedad constitucionalmente protegido de un
propietario diligente que inscribió su derecho en el registro a fin de salvaguardar su
ejercicio frente a terceros.
Problema real generado:
La modificatoria buscaba dotar de una solución a los problemas de transferencias
derivadas de actos ilícitos.
La problemática se basa en que esta ley intenta darle más protección al tercero de buena
fe, dejando indefenso al propietario legítimo que puede perder su derecho por
falsificación de documentos o suplantación de identidad
¿Qué es lo que solicitan las partes?
Los ciudadanos pretenden que se declare la inconstitucionalidad del término "cancele"
así como el sentido interpretativo por el cual el vocablo "anule" comprende las causas
de nulidad por falsedad documentaria o suplantación de identidad.
Los demandantes indican que el sistema jurídico no puede tolerar que una voluntad
inexistente produzca efectos
También, indican los demandantes que si las víctimas, estafadas por los falsificadores,
son el tercero que obró de buena fe y el propietario legítimo, este último no debería
resultar perjudicado con la pérdida de su propiedad
Contestación de la demanda son los siguientes:
El estado sí ha garantizado su inviolabilidad, a través de mecanismos de protección tales
como la prescripción adquisitiva de dominio, la reivindicación, la indemnización
justipreciada, el mejor derecho de propiedad, la fe pública registral, entre otros.
Indica el demandado que la protección al adquirente de buena fe suele ser considerada
como una sanción para el propietario que no es diligente con la protección de su
propiedad en registros públicos
Pronuncia del órgano jurisdiccional
El tc ha establecido que para la configuración de la buena fe del tercero se debe haber
desplegado una conducta diligente y prudente desde la celebración del acto jurídico
hasta la inscripción del mismo, además de haber dado cumplimiento a todos los
requisitos establecidos en el artículo 2014 del código civil con el tribunal lo declara
infundada la demanda
Fundamento de voto
El magistrado Espinosa Saldaña Barrera declara infundada la demanda fundamentando
que una interpretación armónica del derecho de propiedad y del principio de seguridad
jurídica conlleva a sostener que en los casos en los que fehacientemente el propietario
haya sido víctima de falsificación de documentos y/o suplantación de identidad, para la
configuración de la buena fe del tercero, será indispensable haber desplegado una
conducta diligente y prudente desde la celebración del acto jurídico hasta la inscripción
del mismo, además de la observancia, claro está, de los propios requisitos exigidos por
el artículo 2014 del código civil. Tambien nos indica que el tercero de buena fe se le
protegerá, no solo por haber obrado de buena fe, a secas, sino en la medida en que este
ha tenido una diligencia y prudencias suficientes
El magistrado Ernesto Blume Fortini y el magistrado Sardón De Taboada consideran
declarar fundada la demanda de los artículos impugnados de la ley 30313 fundamenta
que la norma impugnada debilita el derecho del propietario legítimo; y facilita, así, que
se repitan casos de mafias que se apropian de inmuebles de personas. Estamos aquí ante
un juego de suma cero además añadió que las disposiciones impugnadas colisionan con
el artículo 70 de la constitución, que establece que el derecho de propiedad es inviolable
y solo puede ser afectado por causa de seguridad nacional o necesidad pública,
declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya
compensación por el eventual perjuicio
La motivación jurídica de la decisión.
Sostiene que para la configuración de la buena fe del tercero, se debe haber desplegado
una conducta diligente y prudente , desde la celebración del acto jurídico hasta la
inscripción además de haber cumplido con todo los requisitos del artículo 2014 del c.c;
ello implica que no puede existir protección absoluta a dicho tercero, sino que debe
analizarse caso por caso
El tribunal constitucional realizó el control de constitucionalidad respectivo, en el que
se llegó a concluir que el principio de fe pública registral, aplicado en los casos de
falsificación documentaría y suplantación de identidad, relacionados con los supuestos
de cancelación del asiento registral que no afectarían al tercero de buena fe, produciría
incertidumbre en la circulación de bienes inmuebles, alterando así el tráfico comercial,
consecuentemente, el desarrollo económico del país. Asimismo, se llegó a la conclusión
de que el tema de las nulidades de los actos jurídicos, producto de falsificación
documentaria o suplantación de identidad, no tiene relación directa ni constituye un
elemento relevante para el análisis de constitucionalidad. Los derechos fundamentales y
principios constitucionales invocados son: la propiedad, la dignidad, la libertad y
libertad contractual, los principios de libre iniciativa privada y economía social de
mercado, el derecho a la vivienda adecuada y la inalienabilidad de los bienes de
dominio público. El propietario debe mantener una conducta diligente (deber) en el
ejercicio de su derecho de propiedad, con el fin de dar contenido al principio de
seguridad jurídica que dota el registro, utilizando mecanismos tales como la alerta
registral, en aquellos casos en quesea víctima de falsificación documentaria y
suplantación de identidad, en función a una interpretación armónica del derecho de
propiedad y del principio de seguridad jurídica. El tercero, para acceder a la fe pública
registral, deberá haber desplegado una conducta diligente y prudente desde la
celebración del acto jurídico hasta la inscripción del mismo, además de la observancia
de los requisitos exigidos por el artículo 2014 del código civil: la escrupulosa revisión
de los asientos registrales y de los títulos archivados. El tercero tiene la obligación de
verificar la posesión del inmueble que piensa adquirir.
En los casos en que la víctima de falsificación o suplantación se encuentre en
situaciones de especial vulnerabilidad que hayan dificultado el cumplimiento de su
deber de diligencia, como precariedad de su situación socioeconómica, educativa,
cultural o cualquier otra desventaja objetiva de similar índole, el juez debe sustentar su
decisión a través del desarrollo de una motivación cualificada. No se aprecia que se
hayan vulnerado los derechos constitucionales de dignidad, libertad individual, libertad
de contratación, principios de libre iniciativa privada y economía social de mercado, y
el derecho a una vivienda adecuada. No se aprecia afectación alguna al carácter
inalienable de los bienes estatales de dominio público, al ser inalienables.
Contexto jurídico del caso. Se trata de situarlo en la institución jurídica que es objeto de
estudio
La impuesta al tercero de buena fe registral sí se encuentra explícita y detalladamente
establecida en el artículo 2014 del c.c. por ello, es necesario saber de qué clase de buena
fe nos habla esta disposición la buena fe, en principio, puede ser concebida –entre sus
varias acepciones– como una creencia subjetiva de legitimidad de las actuaciones que se
desarrollan en el ámbito de las relaciones sociales, es decir, es la convicción interna de
actuar correcta, leal y honestamente, aunque en la realidad no fuera así por error de
hecho o de derecho, a esta se le conoce cono la buena fe creencia la buena fe puede
definirse como «un standard de conducta arreglada a los imperativos éticos exigibles
de acuerdo a la conciencia social imperante» shoschana zusman (2005)
La fe pública registral, si de una diligencia media el tercero no pudo advertir la
ilegitimidad del título adquisitivo de su otorgante, entonces le será aplicable la regla de
protección de su adquisición siempre y cuando cumpla con los requisitos del artículo
2014 del c.c.14 esta es la denominada buena fe-diligencia subsumida a manera de
presunción iuristantum, pues el perjudicado podrá alegar y probar la hipótesis fáctica
que demuestre la mala fe del tercero, es decir, que conocía o pudo haber conocido la
inexactitud de lo registrado
La principal discusión se desarrolló en torno al derecho de propiedad en la que luego de
controlar la constitucionalidad de los extremos del artículo 5 y de la de la primera
disposición complementaria y modificatoria de la ley n° 30313, el tribunal
constitucional concluyó que las citadas disposiciones son constitucionales siempre y
cuando sean interpretados de una forma tal que en el caso de falsificación de
documentos y/o suplantación de identidad en perjuicio del propietario, la configuración
de la buena fe en beneficio del tercero adquiriente haya considerado, además de los
requisitos del artículo 2014 del código civil
Análisis personal: Relevancia de la sentencia
El juez constitucional trasciende al derecho, sus interpretaciones y decisiones alcanzan
a lo político y, con mayor relevancia, a lo social y cultural, vinculando a todos los
poderes estatales y particulares, así como a la sociedad civil en su conjunto, esta
sentencia tiene una relevancia transcendental ya que nos damos cuenta que se sigue con
la tendencia de hace veinte años que ya existía en la jurisprudencia de la corte suprema
de la república, es cierto también que de la revisión minuciosa de la sentencia no se
advierte definición alguna del principio de buena fe
Análisis de la resolución del problema jurídico
La seguridad jurídica y la fe pública registral
Al tratarse de un proceso de inconstitucionalidad, en el presente caso tenemos posturas
divididas por conceptos doctrinarios y dogmáticos respecto a aquella que reclama la
aplicación irrestricta del principio de fe pública registral en casos de falsificación y
suplantación, frente a la que busca dar prevalencia a la inviolabilidad tajante del
derecho de propiedad; añadiéndose a dicho problema jurídico, una visión política y
social particular de la accionante, que sostiene que debería primar el derecho de
propiedad sobre el tercero, aun habiendo reunido los requisitos que observa la ley, en
razón a una supuesta vulneración al derecho a la vivienda, y a la apreciación de que la
seguridad jurídica que otorga lo inscrito en favor del tráfico inmobiliario no es un
argumento atendible en los supuestos que desarrolla la ley 30313.
Aspectos constitucionales del derecho de propiedad en el Perú
El tribunal constitucional realiza en un primer momento un correcto análisis sobre los
aspectos constitucionales del derecho de propiedad, invocando las legítimas
limitaciones y restricciones a los que debe ser sujeto en beneficio e interés común y de
la seguridad jurídica de las transacciones comerciales, es decir, que la propiedad no es
absoluta. Sin embargo, en el resto de su fundamentación realiza un análisis del aspecto
subjetivo del derecho de propiedad, es decir, busca encontrar razones para dar igual
relevancia al derecho del propietario víctima de fraude o suplantación, como el del
derecho del tercero de buena fe de mantener su adquisición al amparo de lo que publica
el registro.
Conclusiones
En relación al tercero de buena fe registral, el tc ha recogido la tesis de la buena objetiva
y para tal efecto se exige: i) haber realizado una adquisición a título oneroso; ii) haber
revisado los asientos registrales y títulos archivados que sustenten su transferencia; iii)
desconocer la inexactitud del registro; iv) inscripción de la titularidad en los registros
públicos; y v) buena fe desde la celebración del acto jurídico hasta su inscripción.
Concluimos indicando que al propietario afectado en su derecho fundamental a la
propiedad, le asiste la garantía constitucional de la inviolabilidad de la propiedad
consagrada en el artículo70 de la constitución vigente, lo que supone que ante cualquier
privación absoluta en beneficio del interés general, el estado tiene la obligación
constitucional de indemnizar los daños irrogados. Sin embargo, dicha medida es casi
imposible de lograrse en la realidad debido al precario desarrollo de la responsabilidad
civil de la administración pública en nuestro país.
Fuentes bibliográficas
Bigio, C. J. (1998). Exposición de motivos Oficial del Código Civil: Hipoteca, Pago,
Derecho de retracto y Registros públicos. Lima, Perú. Comisión Revisora del Código
Civil.
ZUSMAN TINMAN, Shoschana. «La buena fe contractual». En THĒMIS-Revista De
Derecho, núm. 51
(2005). [Link]
GONZÁLES BARRÓN. Gunther. Los derechos reales y su inscripción. 2015. Gaceta
Jurídica, segunda edición. Lima, Perú
TRIBUNAL CONSTITUCIONAL DEL PERÚ. Sentencia de Fondo recaída en el
Expediente N° 0018-2015-PI/TC caso denominado “Tercero de buena fe”, de fecha 05
de marzo de 2020
