PROCESO UNICO DE EJECUCIÓN DE DESALOJO
AUTOR(ES):
VEGA SÁNCHEZ, María Alejandra
DOCENTE:
MG. CARLOS A. SANCHEZ CORONADO
CURSO:
DERECHOS REALES
CHICLAYO - PERÚ
2022
1. Estructura:
A. Análisis de las características del objeto de estudio (el tema)
● El arrendador puede demandar contra
el arrendatario o contra quien posea el
inmueble arrendado, la restitución del
mismo a través del Proceso Único de
Ejecución de desalojo 160 (artículo
14.1).
● El desalojo no procede contra terceros
extraños al contrato de arrendamiento,
pues solo es viable por terminación del
contrato (artículo 14.2). …………………
● La pretensión de desalojo, puede
acumularse con las de pago de renta, de
conceptos complementarios o de cuotas
(artículo 14.4). ……………………………
● El juez competente en la norma
especial es el juez de paz letrado del
lugar del inmueble (artículo 15.1, literal
c).
REFERENCIAS LEGISLATIVAS ● El demandante debe interponer
“proceso único de ejecución de
desalojo”, indicando la causal en que se
sustenta su pretensión (artículo 15.1,
literal a), acompañándola con el
formulario del contrato, inscripción en el
RAV y documentos adicionales, sin
perjuicio de los requisitos de la demanda
establecidos en el 424° del Código
Procesal Civil.
● El juez notifica la demanda para que el
demandado se allane o conteste en un
plazo de cinco días, para lo cual debe
presentar vigencia del contrato, pago de
renta, conceptos complementarios o
cuotas (artículo 15.1, literal b). …………
● Solo se admiten las pruebas que no
requieren actuación, lo que abarca
exclusivamente a los documentos
(artículo 15.1, literal e). …………………
● No está previsto audiencia única, por
lo que luego de la contestación el juez
emite directamente sentencia en el plazo
de tres días, sin que pueda invocarse
excusa de la carga procesal (artículo
15.1, literal f).
● La sentencia estimatoria implica la
orden directa de desalojo (artículo 15.1,
literal g), aunque ello en realidad se
refiere al lanzamiento regulado en el
Código adjetivo, con descerraje incluido,
para lo cual notifica a la Policía y demás
autoridades para que en el plazo de tres
días se preste la asistencia y garantías
en la forma y plazo indicados en la
resolución judicial. La resistencia del
arrendatario puede implicar una
denuncia penal (artículo 15.1, literal i).
……………
● La sentencia puede apelarse en el
plazo de tres días hábiles y el recurso se
concede sin efecto suspensivo, por lo
que la sentencia de primer grado se
ejecuta de manera inmediata (artículo
15.1, literal h).
● En caso de recurso de apelación, el
expediente se eleva en el plazo de dos
días (artículo 15.1, literal l). El juez civil
admitirá o no el recurso en el plazo de
tres días desde la recepción del
expediente (artículo 15.1, literal m).
…………………
● De admitirse el recurso, el juez civil
comunica a las partes que el proceso se
encuentra expedito para resolver en el
plazo de tres días (artículo 15.1, literal
m). Transcurrido el plazo, el juez
sentencia de forma inmediata.
…………………………
● Los arrendatarios o poseedores que se
apropian de las partes integrantes del
bien o que produzcan daños contra el
mismo, son susceptibles de denuncia
penal (artículo 15.2). …………………...
DOCTRINA
JURISPRUDENCIA
B. Exposición de las posturas de los autores
POSTURA A FAVOR: Julio Eduardo Pozo Sánchez
1. DEFINICIÓN:
El proceso de desalojo, también conocido como desahucio, viene a ser un
procedimiento judicial de especial brevedad, que la ley concede al propietario a fin de
que se le restituya el bien materia de litis, ya sea porque ha culminado el contrato de
arrendamiento por determinadas causales o porque el arrendatario no desocupa
voluntariamente el predio
Para Julio Eduardo Pozo Sánchez el Art 1 del Decreto Legislativo N.º 1177 establece
entre sus objetivos: promover la inversión en la construcción de inmuebles destinados
al arrendamiento para vivienda, en el marco de la política de Estado de reducción del
déficit cualitativo y cuantitativo de viviendas en el país
2. FINALIDAD:
La acción reivindicatoria protege la propiedad y la de desalojo a la posesión.
La finalidad del proceso de desalojo es obtener la restitución de un predio, de
conformidad con el Artículo 585 del Código Procesal Civil, cuyo texto señala: “La
restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso
sumarísimo”.
3. DESALOJO POR TERMINACIÓN DE ARRENDAMIENTO
a. Regulación normativa:
El denominado “Proceso Único de Ejecución de Desalojo”, se encuentra regulado en
los artículos 14 y 15 del Decreto Legislativo Nº 1177, Decreto Legislativo que
establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda y el artículo 13.5
del Decreto Supremo Nº 017-2015-VIVIENDA, Decreto Supremo que aprueba el
Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1177, Decreto Legislativo que establece el
Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda.
Pozo Sánchez al respecto señala: “(…) el nuevo proceso único de ejecución de
desalojo pretende ser rápido y expeditivo, por cuanto en pocos días se podría alcanzar
el lanzamiento de los inquilinos que hubieran contratado bajo las formalidades de
arrendamiento que ofrece el D. Leg. N.° 1177”. ………………………..…………………
4. VIA PROCEDIMENTAL
El Proceso Único de Ejecución de Desalojo se tramita bajo el procedimiento fijado por
el artículo 15 del Decreto Legislativo N.º 1177, Decreto Legislativo que establece el
Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda.
El novísimo proceso especial comprende las siguientes fases o etapas:
El juez competente –que definiremos más adelante- deberá notificar la demanda en el
inmueble materia de desalojo para que el Arrendatario o quien se encuentre
ocupándolo, dentro del plazo de cinco (05) días hábiles, se allane o conteste la
demanda acreditando de ser el caso, la vigencia del contrato de arrendamiento, la
cancelación de la rentas convenidas adeudadas o cuotas periódicas adeudadas, o el
cumplimiento de cualquier otra obligación que le hubiese sido requerida, según
corresponda (inciso d).
El demandado podrá contestar la demanda y deducir excepciones y defensas previas
reguladas por el Código Procesal Civil, debiendo resolver aquellos mecanismos
técnicos de defensa con la sentencia. Asimismo, el legislador establece una restricción
probatoria, al establecer que únicamente, son admisibles los medios probatorios que
no requieren actuación. Finalmente, se establece que la subsanación por el
Arrendatario de la condición que generó la interposición de la demanda, no enerva la
causal de incumplimiento de pago ni, consecuentemente, el desalojo, por haberse
resuelto el contrato de pleno derecho. Así, no pudiera invocarse la conclusión del
proceso por la causal de sustracción de la materia (inciso e).
Ante el vencimiento del plazo para contestar, con la contestación o sin ésta, el Juez
debe sentenciar en un plazo máximo de tres (03) días hábiles, bajo responsabilidad.
La invocación a la carga procesal, no exime al Juez de su responsabilidad por
incumplimiento del plazo previsto, debiéndose determinar dicha responsabilidad a
través de las instancias pertinentes del Órgano de Control de la Magistratura del Poder
Judicial (inciso f).
La sentencia que declara fundada la demanda, dispondrá el desalojo, el descerraje en
caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o en caso de encontrarse
cerrado el inmueble, contra el demandado o contra quien se encuentre en el inmueble;
así como la orden de cumplimiento de la obligación demandada. Asimismo, el Juez
cursará oficio a la dependencia correspondiente de la Policía Nacional del Perú y
demás autoridades correspondientes, para que en el plazo de tres (03) días hábiles
contados desde la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad presten
asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en su
resolución judicial (inciso g).
Si la autoridad competente de la Policía Nacional del Perú, en los casos a que se
refiere el literal g. del presente numeral no presta asistencia y garantía para la
ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en la resolución judicial, el Juez a
cargo del proceso de desalojo remite copias certificadas al Fiscal Provincial de turno
de forma inmediata, para que con arreglo a sus atribuciones formalice la denuncia
penal correspondiente por la desobediencia incurrida (inciso h).
Ante el supuesto que el Arrendatario impida o se resista a cumplir la orden judicial de
desalojo, el Juez pondrá en conocimiento de tal hecho al Fiscal de turno para que
inicie las acciones legales que correspondan (inciso i).
La resolución judicial que dispone el desalojo y la orden de cumplimiento de la
obligación demandada, son remitidas por el Juez al Registro Administrativo de
Arrendamiento para Vivienda - RAV en el plazo de tres (03) días hábiles, para su
correspondiente inscripción, bajo responsabilidad (inciso j).
El recurso de apelación contra la sentencia se interpone dentro del plazo de tres (03)
días hábiles y se concede sin efecto suspensivo (inciso k).
Concedida la apelación, se elevará el expediente dentro de un plazo no mayor de dos
(02) días hábiles, contado desde la concesión del recurso (inciso l).
El Juez superior, en un plazo no mayor de tres (03) días hábiles de recibido el
expediente, admitirá o no el recurso de apelación y notificará de su decisión a las
partes, siendo esta decisión inimpugnable. De haber admitido el Recurso de
Apelación, el Juez comunicará a las partes que el proceso ha quedado expedito para
ser resuelto dentro del plazo de los tres (03) días hábiles siguientes (inciso m).
5. REQUISITOS:
El artículo 14.2 del Decreto Legislativo N.º 1177, Decreto Legislativo que establece el
Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, regula los requisitos
formales que deberá adjuntar el demandante:
● El Arrendador deberá indicar en la demanda la(s) causal(es) en que sustenta su
pretensión, pudiendo acumular a ésta, la pretensión de pago de ser el caso, en los
términos del artículo 14 del presente Decreto Legislativo.
● El demandante deberá acompañar el Formulario respectivo, el Reporte del RAV y el
documento sustentatorio respectivo conforme al numeral 14.2 del Decreto Legislativo
N.º 1177, además de los requisitos y anexos previstos en los artículos 424 y 425 del
Código Procesal Civil.
6. CAUSALES:
El Proceso Único de Ejecución de Desalojo solo procede bajo los supuestos previstos
por el Decreto Legislativo N.º 1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de
Promoción del Arrendamiento para Vivienda y del Decreto Supremo N.º 017-2015-
VIVIENDA, Decreto Supremo que aprueba el Reglamento del Decreto Legislativo N.º
1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento
para Vivienda.
El artículo 14.2 del Decreto Legislativo N.º 1177, Decreto Legislativo que establece el
Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda señala: “El desalojo procede
por terminación del contrato, por cualquiera de las siguientes causales:
a) Conclusión del Contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada en el
Formulario respectivo.
b) Resolución contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas
legalizadas.
c) Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada por dos
(02) meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del
contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la
cuenta de abono.
d) Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios señalados en el numeral
7.1 del artículo 7 del presente Decreto Legislativo, por seis (6) meses consecutivos,
dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada
mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono o la
liquidación del saldo deudor emitida por la empresa respectiva.
e) Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda, sustentada en la resolución del
contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el documento de constatación
policial respectivo.
El artículo 13.5 del Decreto Supremo N.º 017-2015-VIVIENDA, Decreto Supremo que
aprueba el Reglamento del Decreto Legislativo N.º 1177, Decreto Legislativo que
establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, expresa: “La
falta de pago de cualquier concepto complementario, ya sea en la Cuenta de Abono o
directamente a su acreedor, por un periodo de seis meses consecutivos, constituye
causal de Desalojo, en concordancia con lo dispuesto en el literal d) del artículo 14 del
Decreto Legislativo”.
[Link] OBJETO DE DESALOJO
El Proceso Único de Ejecución de Desalojo solo comprende aquellos bienes que
fueran objeto de cualquiera de los contratos regulados por el Decreto Legislativo Nº
1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento
para Vivienda.
8. SUJETOS
● Sujeto Activo
El sujeto activo es el arrendador que suscribió cualquiera de los contratos regulados
por el Decreto Legislativo N.º 1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de
Promoción del Arrendamiento para Vivienda.
● Sujeto Pasivo
El Proceso Único de Ejecución de Desalojo está dirigido contra la parte que suscribió,
en calidad de arrendatario, cualquiera de los contratos regulados por el Decreto
Legislativo N.º 1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del
Arrendamiento para Vivienda.
9. OBJETO DE DEBATE PROBATORIO
El tema del objeto de debate probatorio en el proceso de único desalojo está
circunscrito a la probanza de la no inclusión dentro de ningún supuesto de terminación
del contrato de arrendamiento regulado por el Decreto Legislativo N.º 1177, Decreto
Legislativo que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda y
el Decreto Supremo N.º 017-2015-VIVIENDA, Decreto Supremo que aprueba el
Reglamento del Decreto Legislativo N.º 1177, Decreto Legislativo que establece el
Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda.
10. LÍMITE PROBATORIO
En cuanto al demandante, el literal b del artículo 15, numeral 15.1, establece los
requisitos formales que, en algún sentido, configura una restricción probatoria para el
demandante, configurada por la presentación de determinados documentos para
promover la demanda respectiva, como son el Formulario que contiene el contrato de
arrendamiento, el Reporte del Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda
– RAV y el documento sustentatorio respectivo conforme al numeral 14.2 del artículo
14 del Decreto Legislativo, además de los requisitos y anexos previstos en los
artículos 424 y 425 del Código Procesal Civil.
En cuanto al demandado, el literal del artículo 15, numeral 15.1, establece una efectiva
restricción probatoria para el demandado, al establecer que solo son admisibles los
medios probatorios que no requieren actuación, esto es, principalmente documentos,
por lo que quedan excluidas declaraciones de partes, declaración de testigos, pericias
e inspecciones judiciales.
