AVALÚO INMOBILIARIO

FACHADA PRINCIPAL

SOLICITANTE: 0

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: 0

Calle : 0
N° Exterior : 0 N° Interior : S/N
Colonia : 0 Código Postal : 0
Población o Ciudad : 0
Delegación / Municipio : 0
Estado : 0
Longitud : 0 Latitud : 0 Altitud : 0

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Página 2 de 55
 I. ANTECEDENTES

SOLICITANTE :
FUNCIONARIO QUE SOLICITA :
DEPARTAMENTO : C. RESPONSABLE :
BANCA : SUCURSAL :
VALUADOR : ESPECIALIDAD :
FECHA DEL AVALÚO : REGISTRO DE LA INSTITUCIÓN :

INMUEBLE QUE SE VALÚA :

UBICACIÓN DEL INMUEBLE : Lote 1

Calle :
N° Exterior : N° Interior :
Colonia/Delegación : Población o Ciudad :
Delegación / Municipio : Código Postal :
Estado :
Longitud : Latitud : Altitud :
RÉGIMEN DE PROPIEDAD :
PROPIETARIO DEL INMUEBLE :
Poseedor del Inmueble:

OBJETO DEL AVALÚO :

PROPÓSITO DEL AVALÚO :

N° DE CUENTA PREDIAL : CLAVE CATASTRAL :
N° DE CUENTA AGUA :

II. CARACTERÍSTICAS URBANAS

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA :

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN :

ÍNDICE DE SATURACIÓN :
POBLACIÓN :
NIVEL SOCIOECONÓMICO :
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL :

USO DEL SUELO :

COEFICIENTE DE USO DE SUELO : COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DE SUELO :

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA :
SERVICIOS PÚBLICOS :
Abastecimiento de agua :

Drenaje sanitario :

Drenaje pluvial :

Electrificación :

Alumbrado público :

Transporte público :

Recolección de basura :
Vigilancia :
Otros servicios :
Guarniciones : Vialidades :
Banquetas : Pavimentos :

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EQUIPAMIENTO URBANO :
Educación :
Abasto : Salud :
Áreas verdes : Recreación :
Señalización y nomenclatura : Mobiliario urbano :
Colindancias notables :

III.- T E R R E N O
TRAMO DE CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN :

CROQUIS DE UBICACIÓN :

MACRO LOCALIZACIÓN MICRO LOCALIZACIÓN

MEDIDAS Y COLINDANCIAS :

Medidas y colindancias según escritura

Al Norte:

Al Sureste:

Al Oriente:

Al Poniente:

SUPERFICIE :

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO: INDIVISO : FRENTE (ML) :

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FUENTE, ESCRITURA U OTRA
Número de escritura : ESTADO : N° de partida :
Fecha de escritura : MUNICIPIO : Fecha inscripción :
Número de notaría : N° de folio real :
Nombre del notario :
Entidad federativa :

NÚMERO DE FRENTES : LOTE TIPO : FRENTE TIPO :

CONFIGURACIÓN : DESCRIPCIÓN DE LA FORMA :
TOPOGRAFÍA : PENDIENTE : % DE PENDIENTE :
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS :
DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDA : INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN :
SERVIDUMBRES :
RESTRICCIONES :

CONSIDERACIONES ADICIONALES :

Agua Potable:

Convenio de agua:

Alcantarillado Sanitario:

Resolución Impacto Ambiental:

Licencia de construcción:

Dictamen Vial:

Dictamen de Protección Civil:

Estudio de Mecánica de Suelos:

Memoria de Cálculo Estructural:

Datos del Director responsable de Obra

Terminación de Obra

USO ACTUAL :

I V . - DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

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TIPOS DE CONSTRUCCIÓN APRECIADOS :

T-1
T-2
T-3
T-4
T-5 SERVICIOS

N° DE
TIPO DESCRIPCIÓN CORTA CLASIFICACIÓN CALIDAD SUPERFICIE CONSTRUIDA SUPERFICIE RENTABL
NIVELES
T-1
T-2
T-3

T-4
T-5

TOTAL .00 M² .00 M²

TIPO EDAD APROXIMADA VIDA ÚTIL TOTAL VIDA ÚTIL REMANENTE ESTADO CONSERVAC.
T-1
T-2
T-3
T-4
T-5

* La edad aproximada y las vida útiles están expresada en años

CALIDAD DEL PROYECTO : FUNCIONAL

UNIDADES RENTABLES : UN TOTAL DE 126 LLAVES HOTELERAS.

V . - ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN
OBRA NEGRA O GRUESA
CIMENTACIÓN T-1:

T-2:

T-3:

T-4:

T-5:

ESTRUCTURA T-1:
T-2:
T-3:
T-4:
T-5:

Página 6 de 55
Página 7 de 55
 MUROS T-1:
T-2:
T-3:
T-4:
T-5:

ENTREPISOS T-1:
T-2:
T-3:
T-4:
T-5:

TECHOS T-1:
T-2:
T-3:
T-4:
T-5:

AZOTEAS T-1:

T-2:

T-3:

T-4:
T-5:

BARDAS T-1:
T-2:
T-3:

T-4:
T-5:

REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES

APLANADOS T-1:
T-2:
T-3:

T-4:
T-5:

Página 8 de 55
PLAFONES T-1:

T-2:

T-3:

T-4:
T-5:

LAMBRINES T-1:

T-2:
T-3:

T-4:
T-5:

PISOS T-1:

T-2:
T-3:

T-4:
T-5:

ZOCLOS T-1:
T-2:
T-3:
T-4:
T-5:

ESCALERAS T-1:
T-2:

T-3:
T-4:
T-5:

PINTURA T-1:

T-2:
T-3:

T-4:
T-5:

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES
T-1:
T-2:
T-3:
T-4:
T-5:

Página 9 de 55
CARPINTERÍA
PUERTAS T-1:

T-2:
T-3:
T-4:
T-5:

MARCOS T-1:
T-2:
T-3:
T-4:
T-5:

INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS

TIPO T-1:
T-2:
T-3:
T-4:
T-5:

MUEBLES DE BAÑO T-1:

T-2:
T-3:
T-4:
T-5:

Página 10 de 55
 MUEBLES DE COCINA T-1:

T-2:
T-3:
T-4:
T-5:

SALIDAS T-1:
T-2:
T-3:
T-4:
T-5:

INSTALACIONES ELÉCTRICAS
TIPO T-1:
T-2:
T-3:
T-4:
T-5:

Página 11 de 55
FACHADAS
NUMERO T-1: 4
T-2:
T-3:
T-4:
T-5:

MATERIALES T-1:

T-2:

T-3:

T-4:

T-5:

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INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS ( IE, EA, OC)

ESTADO DE GRADO
TIPO CONSERVACIÓN UNIDAD CANTIDAD VUT * EDAD * TERMINAC % INDIVISO DESCRIPCIÓN

* La edad y vida útil están expresadas en años

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DEFINICIONES :

Valor comercial : ES EL PRECIO MAS PROBABLE EN QUE SE PODRÍA COMERCIALIZAR UN BIEN, EN LAS CIRCUNSTANCIAS
PREVALECIENTES A LA FECHA DEL AVALÚO, EN PLAZO RAZONABLE DE EXPOSICIÓN, EN UNA
TRANSACCIÓN LLEVADA A CABO ENTRE UN OFERENTE Y UN DEMANDANTE LIBRES DE PRESIONES, BIEN
INFORMADOS Y COMO RESULTADO DE PONDERAR EL VALOR FÍSICO, EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS Y EL VALOR DE MERCADO DEL BIEN DE QUE SE TRATE.

Enfoque de costos : ESTA BASADO EN EL SUPUESTO DE QUE UN COMPRADOR CON LA INFORMACIÓN PERTINENTE, NO
PAGARÍA MAS POR UN BIEN QUE EL COSTO DE UN BIEN SUBSTITUTO CON EL MISMO USO O FIN QUE EL
BIEN CONSIDERADO. ESTE ENFOQUE CONSIDERA QUE EL VALOR MÁXIMO DEL BIEN PARA EL COMPRADOR,
SERÁ LA CANTIDAD NECESARIA PARA ADQUIRIR O CONSTRUIR UN NUEVO BIEN DE IGUAL UTILIDAD.
CUANDO EL BIEN NO ES NUEVO, EL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO DEBERÁ SER AJUSTADO DE ACUERDO
A LOS MÉTODOS DE DEPRECIACIÓN Y OBSOLESCENCIA UTILIZADOS COMÚNMENTE.

Enfoque de ingresos : ESTA BASADO EN EL PRINCIPIO ECONÓMICO DE "ANTICIPACIÓN", EL CUAL CONSIDERA QUE LOS VALORES
CON RELACIÓN AL VALOR PRESENTE DE LOS BENEFICIOS FUTUROS DERIVADOS DE LA PROPIEDAD Y ES
GENERALMENTE MEDIDO A TRAVÉS DE LA CAPITALIZACIÓN DE UN NIVEL ESPECIFICO DE INGRESOS.

Valor Físico o Directo : ESTE ENFOQUE ESTA BASADO EN EL SUPUESTO DE QUE UN COMPRADOR CON LA INFORMACIÓN
PERTINENTE, NO PAGARÍA MAS POR UN BIEN QUE EL COSTO DE UN BIEN SUSTITUTO CON EL MISMO USO
O FIN QUE EL BIEN CONSIDERADO. ESTE ENFOQUE CONSIDERA QUE VALOR MÁXIMO DEL BIEN PARA EL
COMPRADOR CON INFORMACIÓN PERTINENTE, SERÁ LA CANTIDAD NECESARIA PARA CONSTRUIR O
ADQUIRIR UN NUEVO BIEN DE IGUAL UTILIDAD. CUANDO EL BIEN NO ES NUEVO, EL VALOR DE REPOSICIÓN
NUEVO DEBERÁ SER AJUSTADO DE ACUERDO A TODOS LOS MÉTODOS DE DEPRECIACIÓN Y
OBSOLESCENCIA A LA FECHA DEL AVALÚO.

Valor de Capitalización ES EL VALOR PRESENTE DE BENEFICIOS FUTUROS DERIVADOS DE LA PROPIEDAD Y ES GENERALMENTE

de rentas : MEDIDO A TRAVÉS DE LA CAPITALIZACIÓN DE UN NIVEL ESPECIFICO DE INGRESOS.

Valor Neto de ES LA CANTIDAD ESTIMADA EN TÉRMINOS MONETARIOS, A PARTIR DEL VALOR DE REPRODUCCIÓN
Reposición. (v.n.r.) NUEVO, DEDUCIENDO DEMÉRITOS EXISTENTES DEBIDOS AL DETERIORO FÍSICO, A LA OBSOLESCENCIA
FUNCIONAL Y A LA OBSOLESCENCIA ECONÓMICA DE CADA BIEN VALUADO.

Valor de Reposición ES EL COSTO A PRECIOS ACTUALES, DE UN BIEN NUEVO SIMILAR, QUE TENGA LA UTILIDAD O FUNCIÓN
Nuevo. (v.r.n.) EQUIVALENTE MÁS PRÓXIMA AL BIEN QUE SE ESTA VALUADO, CON LAS CARACTERÍSTICAS QUE LA
TÉCNICA O TECNOLOGÍA HUBIERA INTRODUCIDO DENTRO DE LOS MODELOS CONSIDERADOS
EQUIVALENTES.

Factor de superficie : CORRESPONDERÁ AL FACTOR APLICABLE POR LAS DIFERENCIAS DE ÁREA ENTRE LOS COMPARABLES
Y EL SUJETO.

Factor de zona : CORRESPONDERÁ AL FACTOR APLICABLE POR LAS DIFERENCIAS DE GRADO DE IMPORTANCIA O CALIDAD
DE LAS VIALIDADES SOBRE LAS QUE SE LOCALIZA O SE ACCESO A LOS COMPARABLES O AL SUJETO.

Factor de ubicación : CORRESPONDERÁ AL FACTOR APLICABLE POR LAS DIFERENCIAS DE LOCALIZACIÓN EN LA MANZANA,
CALIDAD DE SERVICIOS, CERCANÍA A CENTROS DE IMPORTANCIA (COMERCIALES, SERVICIOS, ETC.)

Factor de uso : CORRESPONDERÁ AL FACTOR APLICABLE POR LAS DIFERENCIAS EN CUANTO A USO DE SUELO,
COMERCIAL, HABITACIONAL, INDUSTRIAL O MIXTO DE LOS COMPARABLES Y EL SUJETO

Factor de CORRESPONDERÁ AL FACTOR APLICABLE POR LA DIFERENCIA QUE SE OBSERVA ENTRE UN VALOR DE
comercialización : OFERTA Y UN VALOR DE CIERRE

Página 14 de 55
COMENTARIOS GENERALES :

CONDICIONES LIMITANTES Y EXCEPCIONES :

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 I. ANTECEDENTES

Inmuebles

II. CARACTERÍSTICAS URBANAS

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III.- T E R R E N O

Página 17 de 55
. - DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

Página 18 de 55
 SUPERFICIE RENTABLE

.00 M²

GRADO TERMINACIÓN
100%
100%
100%
100%
100%

TELERAS.

V . - ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

Página 19 de 55
Página 20 de 55
Página 21 de 55
Página 22 de 55
Página 23 de 55
Página 24 de 55
 MUY BUENO

Página 25 de 55
 BUENO

Y OBRAS COMPLEMENTARIAS ( IE, EA, OC)

MALO

DESCRIPCIÓN

Página 26 de 55
E EN QUE SE PODRÍA COMERCIALIZAR UN BIEN, EN LAS CIRCUNSTANCIAS

BO ENTRE UN OFERENTE Y UN DEMANDANTE LIBRES DE PRESIONES, BIEN

TADO DE PONDERAR EL VALOR FÍSICO, EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE

UE EL COSTO DE UN BIEN SUBSTITUTO CON EL MISMO USO O FIN QUE EL

NFOQUE CONSIDERA QUE EL VALOR MÁXIMO DEL BIEN PARA EL COMPRADOR,
IA PARA ADQUIRIR O CONSTRUIR UN NUEVO BIEN DE IGUAL UTILIDAD.
VO, EL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO DEBERÁ SER AJUSTADO DE ACUERDO

IO ECONÓMICO DE "ANTICIPACIÓN", EL CUAL CONSIDERA QUE LOS VALORES

ESENTE DE LOS BENEFICIOS FUTUROS DERIVADOS DE LA PROPIEDAD Y ES
RAVÉS DE LA CAPITALIZACIÓN DE UN NIVEL ESPECIFICO DE INGRESOS.

AS POR UN BIEN QUE EL COSTO DE UN BIEN SUSTITUTO CON EL MISMO USO

ADO. ESTE ENFOQUE CONSIDERA QUE VALOR MÁXIMO DEL BIEN PARA EL
IÓN PERTINENTE, SERÁ LA CANTIDAD NECESARIA PARA CONSTRUIR O
IGUAL UTILIDAD. CUANDO EL BIEN NO ES NUEVO, EL VALOR DE REPOSICIÓN

ENEFICIOS FUTUROS DERIVADOS DE LA PROPIEDAD Y ES GENERALMENTE

N TÉRMINOS MONETARIOS, A PARTIR DEL VALOR DE REPRODUCCIÓN

ITOS EXISTENTES DEBIDOS AL DETERIORO FÍSICO, A LA OBSOLESCENCIA

UALES, DE UN BIEN NUEVO SIMILAR, QUE TENGA LA UTILIDAD O FUNCIÓN

AL BIEN QUE SE ESTA VALUADO, CON LAS CARACTERÍSTICAS QUE LA

R APLICABLE POR LAS DIFERENCIAS DE ÁREA ENTRE LOS COMPARABLES

R APLICABLE POR LAS DIFERENCIAS DE GRADO DE IMPORTANCIA O CALIDAD

AS QUE SE LOCALIZA O SE ACCESO A LOS COMPARABLES O AL SUJETO.

R APLICABLE POR LAS DIFERENCIAS DE LOCALIZACIÓN EN LA MANZANA,

CANÍA A CENTROS DE IMPORTANCIA (COMERCIALES, SERVICIOS, ETC.)

R APLICABLE POR LA DIFERENCIA QUE SE OBSERVA ENTRE UN VALOR DE

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Página 28 de 55
 V I I . - APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO ( TERRENOS )
OFERTA DE TERRENOS EN VENTA

No. UBICACION AREA M² VALOR TOTAL $/M² INFORMO TELEFONO

1-T

2-T

3-T

4-T
5-T
6-T
LOTE PROMEDIO DE LA MUESTRA DE MERCADO #DIV/0!

DATOS DE LOS COMPARABLES

COMPARABLE COMPARABLE COMPARABLE COMPARABLE COMPARABLE COMPARABLE
CARACTERISTICAS SUJETO
1 2 3 4 5 6
FECHA 0

MUNICIPIO 0
COLONIA 0

NOMBRE CALLE 0
No. EXT. E INT. 0
ZONA (MIXTO)

UBICACIÓN UN FRENTE
FRENTE (ML) 20.00 ML
FORMA
Regular

SUPERFICIE 2,990.00 M²
TOPOGRAFIA VISIBLEMENTE
PLANO
USO ACTUAL MIXTO
NEGOCIACION N/A
IMPORTE UNITARIO NA

LOTE PROMEDIO #DIV/0! FRENTE TIPO EN LA ZONA .00 M²

HOMOLOGACION

SE HOMOLOGA AL : LOTE TIPO DE LA ZONA X LOTE VALUADO #DIV/0!

COMPARABLES
FACTORES
1-T 2-T 3-T 4-T 5-T 6-T
ZONA 0.00 $ - 0.00 $ - 1.00 $ - 0.00 $ - 0.00 $ - 0.00
UBICACIÓN 1.00 $ - 1.00 $ - 1.00 $ - 0.00 $ - 0.00 $ - 0.00
FRENTE 1.00 $ - 1.00 $ - 1.00 $ - 0.00 $ - 0.00 $ - 0.00
FORMA 1.00 $ - 1.00 $ - 1.00 $ - 0.00 $ - 0.00 $ - 0.00
SUPERFICIE 0.00 $ - 0.00 $ - 0.00 $ - 0.00 $ - 0.00 $ - 0.00
TOPOGRAFIA 1.00 $ - 1.00 $ - 1.00 $ - 0.00 $ - 0.00 $ - 0.00
USO ACTUAL 1.00 $ - 1.00 $ - 1.10 $ - 0.00 $ - 0.00 $ - 0.00
NEGOCIACION 0.95 $ - 0.95 $ - 0.95 $ - 0.00 $ - 0.00 $ - 0.00
OTRO 1.00 $ - 1.00 $ - 1.00 $ - 0.00 $ - 0.00 $ - 0.00
FACT. HOMOL. / VALOR UNIT. HOMOL. #DIV/0! $ - ### $ - #DIV/0! $ - 0.00 $ - 0.00 $ - 0.00
PONDERACIÓN POND. 33% POND. 33% POND. 33% POND. POND. POND.

VALOR UNITARIO PONDERADO HOMOLOGADO $ -

Página 29 de 55
NFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO ( TERRENOS )
RTA DE TERRENOS EN VENTA

TELEFONO

TOS DE LOS COMPARABLES

COMPARABLE
6

.00 M²

HOMOLOGACION

#DIV/0!

COMPARABLES
6-T
$ -
$ -
$ -
$ -
$ -
$ -
$ -
$ -
$ -
$ -
POND.

$ -

Página 30 de 55
 V I I. - APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE MERCADO (VALOR COMPARATIVO DE MERCADO)

RESULTADO DE APLICAR EL ENFOQUE DE MERCADO (VALOR COMPARATIVO DE MERCADO)

V I I I . - APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO)

A) TERRENO
LOTE TIPO FRENTE FONDO SUP. M² VALORES DE CALLE O DE ZONA
0.00 #DIV/0! 2,990.00
FRACCIÓN SUPERFICIE M² VALOR UNITARIO '$/M² COEF MOTIVO COEFICIENTE
FRACCIÓN 1
FRACCIÓN 2
FRACCIÓN 3
TOTAL 0.000 SUBTOTAL
% INDIVISO

VALOR UNITARIO MEDIO #DIV/0! VALOR DEL TERRENO

PORCENTAJE INCIDENCIA DEL TERRENO EN EL ENFOQUE DE COSTOS

B) CONSTRUCCIONES
TIPOS DE SUPERFICIE VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO GRADO FACTOR VALOR NETO DE REPOSICIÓN
CONSTRUCCIÓN M² UNITARIO TOTAL TERMINACIÓN DEMERITO UNITARIO

TOTAL 0.00 $ -

VRN UNITARIO MEDIO #DIV/0! MENOS OBSOLESCENCIA FUNCIONAL Y/O ECONÓMICA (en su caso)

VNR UNITARIO MEDIO #DIV/0! VALOR NETO DE REPOSICIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

PORCENTAJE INCIDENCIA DE LAS CONSTRUCCIONES EN EL ENFOQUE DE COSTOS

Página 31 de 55
C) INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS
TIPO CANTIDAD VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO GRADO FACTOR VALOR NETO DE REPOSICIÓN
UNIDAD UNITARIO TOTAL TERMINACIÓN DEMERITO UNITARIO
IE
O.C.
$ -
SUBTOTAL
VALOR NETO DE REPOSICIÓN DE INST. ESPE, OBRAS COMP. Y ELEM. ACCE.
PORCENTAJE INCIDENCIA DE INST. ESPE, OBRAS COMP. Y ELEM. ACCE. EN EL ENFOQUE DE COSTOS

PORCENTAJE INCIDENCIA DE INST. ESPE, OBRAS COMP. Y ELEM. ACCE. EN EL ENFOQUE DE COSTOS

RESULTADO DE APLICAR EL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO) $ -

Página 32 de 55
 I X . - APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS)

Calculo anexo

RESULTADO DE APLICAR EL ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS HOTEL #REF!

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 X. - RESUMEN DE VALORES
Enfoque Comparativo de Mercado (Valor comparativo de mercado) NO APLIC
Enfoque de Costos (Valor físico o directo, neto de reposición) $ -
Enfoque de Ingresos (Valor de capitalización de rentas) #REF!

X I . - CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

DECLARACIONES:

X I I . - CONCLUSIÓN

VALOR COMERCIAL TOTAL $ -

ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA, , DEL INMUEBLE QUE SE UBICA EN:
Calle : 0, N° Exterior : 0, N° Interior : S/N, Colonia : 0, C.P. 0, 0, 0

Página 34 de 55
OQUE DE MERCADO (VALOR COMPARATIVO DE MERCADO)

EL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO)

VALORES DE CALLE O DE ZONA

VALOR PARCIAL

0.00
0%

$ -

#DIV/0!

VALOR NETO DE REPOSICIÓN

TOTAL

$ -

$ -

$ -

#DIV/0!

Página 35 de 55
 VALOR NETO DE REPOSICIÓN
TOTAL

$ -

$ -
#DIV/0!

#DIV/0!

$ -

Página 36 de 55
QUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS)

#REF!

Página 37 de 55
 RESUMEN DE VALORES
NO APLICA
$ -
#REF!

DERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

X I I . - CONCLUSIÓN

$ -

erior : 0, N° Interior : S/N, Colonia : 0, C.P. 0, 0, 0

Página 38 de 55
REPORTE FOTOGRÁFICO

Página 39 de 55
REPORTE FOTOGRÁFICO

Página 40 de 55
REPORTE FOTOGRÁFICO

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 Anexo 2

ESTADO DE RESULTADOS PROFORMA

VARIABLES Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 Promedio

Habitaciones Disponibles 127 127 127 127 127 127 127 127 127 127 127
Porcentaje de Ocupación #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Tarifa Diaria Promedio $ 990 $ 990 $ 990 $ 990 $ 990 $ 990 $ 990 $ 990 $ 990 $ 990 $ 990

INGRESOS Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 TOTALES
Distribución de Ingresos
Habitaciones 60.0% #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Alimentos y Bebidas 30.0% #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Tiendas 5.0% #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Otros Departamentos 5.0% #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
INGRESOS TOTALES 100.0% #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!

EGRESOS Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 TOTALES
Costos Departamentales o Directos
Habitaciones 29.5% #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Alimentos y Bebidas 60.3% #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Tiendas 70.0% #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Otros Departamentos 80.0% #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Total Costos Departamentales #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!

Utilidad Bruta #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!

Gastos de Operación o Indirectos

Administracion y Generales 10.00% #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Gastos de Franquicia 1.00% #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Honorarios Operadora 0.00% #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Ventas, Publicidad y Promoción 2.50% #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Mantenimiento y Reparaciones 8.00% #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Agua, Electricidad y Combustibles 6.00% #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Total Gastos de Operación #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Gastos Fijos
Impuesto Predial V.Fís.: $80,000,000 1.00% 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 8,000,000
Seguros V.Fís.: $0 0.08% - - - - - - - - - - -
Total Gastos Fijos 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 8,000,000

Utilidad Bruta de Operación - EBITDA #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!

Depreciaciones
Depreciación de las Construccione $0 - - - - - - - - - - -
Depreciación del Mob y Equipo $0 10.0% - -
Total Depreciaciones - - - - - - - - - - -
#REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Utilidad antes de Impuestos #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!

Impuestos
PTU #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
ISR #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Total Impuestos #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!

Utilidad Neta #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!

FLUJO DE CAJA PROFORMA

INGRESOS Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 TOTALES
Ingresos Hoteleros #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Valor de Rescate del Inmueble ** #REF! - - - - - - - - - #REF! #REF!
Total Ingresos #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!

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 Anexo 2
EGRESOS Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 TOTALES
Inversión Inicial - Valor del Hotel - - - - - - - - - - -
Costos Departamentales y Gastos Operativos #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Reposición Mob y Eq - CAPEX c/5 años 70.00% - - - - - - - - - - -
Total de Egresos #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!

Flujo Neto de Efectivo #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Flujo Acumulado de Efectivo #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!

Tasa de Descuento: #REF!

VALOR PRESENTE: #REF! Valor de Rescate del Inmueble **

Indicador por Habitación Disponible: #REF!

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Ingreso bruto anual sobre tarifario y capacidad de operación al 100%
Tarifario / Temporada (Pesos) Meses / Días Ing

l
Tota
ades
Rack Rack
Tipo habitación Ajuste a Rack Rates (A)
Rates (A) Rates (A)

Unid
All
Pretax Estándar 12 Noches Pretax
Inclusive

Sencilla 1.00 $0 365 - -

Doble 1.00 $0 365 - -

Junior suite 1.00 $0 365 - -

Discapacitados 1.00 $0 365 - -

Master suite 1.00 $0 365 - -

Totales 0 ### 0 -

Estructura de ingresos y egresos Resumen tarifario

Concepto Ingresos Gastos Utilidad Gastos no Concepto
departamental distribuídos Ingreso Total
Habitaciones 0.00% Tarifa Rack
Alim. / Bebidas 0.00% Desviación tarifa rack
Otros ingresos 0.000% Tarifa promedio
Teléfonos 0.00%
Deptos. Menores 0.00% Resumen ingresos-egresos

Alquileres y otros 0.00% Ingreso ventas netas

Admon. y grales. Gastos
Merc./Publ. Gastos no distribuídos
Energía Utilidad (Pérdida)Operación

Mantenimiento Honorarios de la operadora

Totales 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Cálculo de deducciones
ALL INCLUSIVE #DIV/0! (A) Deducciones a unidad económica
(B) Cargos fijos depreciación e impuestos

Datos de cálculo Análisis por el enfoque de capitalización de re

CETES Tasa de descuento 0.00% Tarifa noche promedio

Inflación Logaritmo (1+i) 0.000000 Habitaciones brutas

Tasa Real 0.00% Rec/ Inversión #DIV/0! Habitaciones vendidas
Tasa Amortización Tasa justa de capital Habitaciones netas
BETA Ingreso bruto año
#DIV/0! Ajuste por ocupación
**CETES e inflación promedio últimos 5 años Ingreso bruto año

Otros ingresos al 100%

 Ingresos

Desviación
Rack Rates (A) Participación
sobre
Aportación

Pretax respecto al total Rack Rates (A)

- #DIV/0! 9.10% #DIV/0!

- #DIV/0! 9.10% #DIV/0!

- #DIV/0! 9.10% #DIV/0!

- #DIV/0! 9.10% #DIV/0!

- #DIV/0! 9.09% #DIV/0!

- #DIV/0! #DIV/0!

Tarifa rack promedio: #DIV/0!

Total

$0
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
VNR /VUR (Const+OC+IE+EA)
#DIV/0! VNR /VUR (activos fuera de mercado, se consideran

100.00% Utilidad antes de C. fijos 97.00% #DIV/0!

0.00% Depreciación 17.10% #DIV/0! Depreciación
0.00% Cargos fijos -6.00% Cargos fijos se debe teclear con valor negativo
100.00% NOI = EBIT 108.10%

3.00% EBIT (1-t) t= 35% 70.265% Impuestos gubernamentales

a unidad económica 3.0000% Total deducciones (A) + (B)

epreciación e impuestos 26.74%
29.74%

nfoque de capitalización de rentas

#DIV/0! Ingreso bruto total #DIV/0!

0 DEDUCCIONES @ 29.74% #DIV/0!

SD EBIT (1-t) #DIV/0!
0 Capitalización #DIV/0!
#DIV/0! Activo fuera de Mercado #DIV/0!
59.05% Valor por Capitalización
#DIV/0!

#DIV/0!
#DIV/0!

#DIV/0!
uera de mercado, se consideran 5 años)
 INGRESO DEPARTAMENTAL

HOTEL
UGE-1 HABITACIONES
UGE-1A ALIMENTOS Y BEBIDAS
UGE-1B OTROS INGRESOS
INGRESOS

ESTRUCTURA DEPARTAMEN

HOTEL
UGE-1 HABITACIONES
UGE-1A ALIMENTOS Y BEBIDAS
UGE-1B OTROS INGRESOS
INGRESOS

HOTEL
UGE-1 HABITACIONES
UGE-1A ALIMENTOS Y BEBIDAS
UGE-1B OTROS INGRESOS

HOTEL
UGE-1 HABITACIONES
UGE-1A ALIMENTOS Y BEBIDAS
UGE-1B OTROS INGRESOS
UTILIDAD DEPARTAMENTAL

GASTO DEPARTAMENTAL

CONTROL

FEE OPERADORA
CARGOS FIJOS
 Habitaciones 85.10% Sustitución de la ecuación
x= 3.41

RTAMENTAL

MÍNIMOS
DIAMANTE 5E 4E 3E 2E
48.0% 55.0% 85.0% 94.0% 99.7%
38.0% 35.7% 11.4% 5.3% 0.0%
14.0% 9.3% 3.6% 0.7% 0.3%
100% 100% 100% 100% 100%

DEPARTAMENTAL

INGRESOS (mínimos)
DIAMANTE 5E 4E 3E 2E
48.0% 55.0% 85.0% 94.0% 99.7%
 38.0% 35.7% 11.4% 5.3% 0.0%
14.0% 9.3% 3.6% 0.7% 0.3%
100% 100% 100% 100% 100%

EGRESOS (máximos)
DIAMANTE 5E 4E 3E 2E
24.0% 29.0% 32.0% 38.0% 40.0%
47.0% 45.0% 41.0% 35.0% 0.0%
70.0% 72.0% 75.0% 85.0% 98.0%

UTILIDAD DEPARTAMENTAL
DIAMANTE 5E 4E 3E 2E
36.5% 39.1% 57.8% 58.3% 59.8%
20.1% 19.6% 6.7% 3.4% 0.0%
4.2% 2.6% 0.9% 0.1% 0.01%
 60.8% 61.3% 65.4% 61.8% 59.8%

39.2% 38.7% 34.6% 38.2% 40.2%

100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%

3% - 5%
6% - 9%
 1E MOTEL
99.7% 99.8%
0.0% 0.0%
0.3% 0.2%
100% 100%

s)
1E MOTEL
99.7% 99.8%
 0.0% 0.0%
0.3% 0.2%
100% 100%

s)
1E MOTEL
43.0% 65.0%
0.0% 0.0%
98.0% 90.0%

NTAL
1E MOTEL
56.8% 34.9%
0.0% 0.0%
0.01% 0.02%
56.8% 35.0%

43.2% 65.1%

100.0% 100.0%