B"H"
ARQUITECTURA Y URBANISMO | 2022
TEMA :
CODIGO DE PLANEMIENTO
URBANO
ANALISIS DE TERRENOS
1
CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO B"H"
• CIUDAD: Población donde habita un conjunto de personas.
• EDIFICIO: Cualquier estructura construida para albergar personas, animales
o bienes muebles de cualquier clase y que está fija en el suelo en forma
permanente.
• EDIFICIO EN ALTURA: Construcción que consta de numerosas plantas, con
usos comerciales, de vivienda y/o mixta. Generalmente sirve a diferentes
propietarios.
CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
El código de planeamiento urbano tiene como finalidad regular la urbanización
en el ejido municipal, entendiéndose como tal la ocupación, los usos, el
fraccionamiento del suelo urbano, la preservación de los ámbitos históricos
arquitectónicos y paisajísticos y todo otro aspecto que tenga relación con el
ordenamiento urbanístico del territorio de la ciudad.
Las líneas directrices que guiarán el crecimiento de la ciudad se resumen en los siguientes principios:
- Orientar el crecimiento de la planta urbana hacia zonas con mayor aptitud para localizar población.
- Distribuir racionalmente las densidades y los modelos de ocupación en la planta urbana, optimizando
el aprovechamiento de las condiciones y potencialidades de la estructura soporte.
- Preservar la identidad de los sectores urbanos con alto valor estético, ambiental y patrimonial.
- Distribuir equilibradamente las actividades optimizando la utilización de los recursos.
- Limitar el emplazamiento de actividades conflictivas en áreas naturales potencialmente valiosas.
- Jerarquizar las vías principales de circulación considerándolas ejes de desarrollo.
- Reservar los espacios necesarios para la futura localización de equipamientos comunitarios a escala de
la ciudad.
- Promocionar áreas que por su ubicación y condiciones son aptas para la expansión natural del área
central.
- La preservación del espacio urbano como medida tendiente a garantizar las condiciones de
habitabilidad en los edificios.
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CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
DEFINICIONES
PARCELAMIENTO
Distritos: Divisiones del territorio de la ciudad para los cuales se propone un crecimiento
ordenado promoviendo la radicación de actividades residenciales, comerciales, de servicios,
industriales, de localizaciones especiales, y de grandes equipamientos.
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CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO B"H"
• FOS: Factor de Ocupación del Suelo.
• FOT: Factor de Ocupación del Terreno.
CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
SAN MIGUEL DE TUCUMÁN
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CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
Ejemplo de Calculo
DATOS:
Ubicación: Calle Virgen de La Merced 718
Dimensiones: - Frente: 12 mts
- Fondo: 63 mts
63
EM LM
EM
12
EM
EM LM
7
Ejemplo de Calculo
8
CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
Ejemplo de Calculo
R1
9
CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
10
CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
Ejemplo de Calculo
11
CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
CÁLCULO DE SUPERFICIE EQUIVALENTE DEL TERRENO
63
EM LM
EM
12
EM
+60 M 40 A 40 M
60 M
En caso de parcelas mediales la superficie edificable se afectará con un coeficiente igual a
0,60 aplicado a la superficie de la parcela ubicada entre los 40 y los 60 metros de
profundidad y de un coeficiente igual a 0,20 para la superficie de la parcela ubicada mas allá
de los 60 metros de profundidad
12
CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
CÁLCULO DE SUPERFICIE EQUIVALENTE DEL TERRENO
63
EM LM
EM
12
EM
+60 M 40 A 40 M
60 M
Sup. Al 100% = 40 x 12 x 100% = 480 m2
Sup. Al 60% = 20 x 12 x 60% = 144 m2
Sup. Al 20% = 3 x 12 x 20% = 7,2 m2
----------------
Total = 631,20 m2
13
Ejemplo de Calculo
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PATIOS PRINCIPALES
Para las dimensiones de los patios principales se establecen
medidas mínimas fijas por rango. Los rangos se fijan, a partir
de
la cota de PB, según niveles o número de pisos de acuerdo a la
siguiente tabla:
◦ hasta 4 niveles (d) = 6,00 metros
◦ de 5 á 8 niveles (d) = 9,00 metros
◦ de 9 á 12 niveles (d) = 12,00 metros
◦ de 13 en adelante (d) = 15,00 metros
15
Ejemplo de CalculoLFI LFE
63
EM 35 LM
EM
12
EM
EM LM
SALIENTE 1,20 M
LFI LFE
63
EM 35 LM
EM
12
EM
EM 5 LM 16
Ejemplo de Calculo
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE SIN RETIRO
FOT: 5,5
SUP. EQUIVALENTE DEL TERRENO = 631,20
m2 A CONSTRUIR = 631,20 m2 x 5,50 = 3471,60 m2
LFI LFE
63
EM 35 LM
EM
12
EM
EM LM
SALIENTE 1,20 M 17
Ejemplo de Calculo
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE SIN RETIRO
Cocheras:
Se pueden construir cocheras en subsuelo hasta la mitad del centro de
manzana, se considera subsuelo cuando tenemos 1,50 m o mas desde el
nivel de piso de subsuelo al cordón de vereda
Las cocheras construidas en subsuelo el sector R1 generan un premio
igual a su superficie.
LFI LFE
Sup. Subsuelo 63
EM 35 LM
49 m2 x 12 m2 = EM
588 m2 cocheras
Premio Sup. cocheras 12
49 m2 x 12 m2 x 75% =
EM
441 m2 cocheras
EM LM
18
49 SALIENTE 1,20 M
Ejemplo de Calculo
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE SIN RETIRO
FOT: 5,5
SUP. EQUIVALENTE DEL TERRENO = 631,20
1- m2 A CONSTRUIR = 631,20 m2 x 5,50 = 3471,60 m2
2- Premio por cocheras = 441 m2
3- Calculo de numero de pisos
Sup. Piso = 35m x 12m x 0,85 = 357m2
N° piso = (3471,60 m2 + 441m2 ) / 357 m2 = 10,95 ~ 11 pisos
3- Adicional por Balcones
12 m x 1,20 x 2 x 11 x 80% = 253,44 m2
Total = 3471,60 m2 + 441 m2 + 588 m2 (subsuelo) + 253,44 m2
= 4754,04 m2
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Ejemplo de Calculo
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE CON RETIRO
FOT: 6,5
SUP. EDIFICABLE DEL TERRENO = 631,20
1- m2 A CONSTRUIR = 631,20 m2 x 6,50 = 4102,80 m2
LFI LFE
63
EM 35 LM
EM
12
EM
5
EM LM
SALIENTE 1,20 M 20
Ejemplo de Calculo
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE CON RETIRO
Cocheras:
Se pueden construir cocheras en subsuelo hasta la mitad del centro de
manzana, se considera subsuelo cuando tenemos 1,50 m o mas desde el
nivel de piso de subsuelo al cordón de vereda
Las cocheras construidas en subsuelo el sector R1 generan un premio
igual a su superficie.
LFI LFE
63
Sup. Subsuelo 35
EM LM
51,50 m2 x 12 m2 = EM
618 m2 cocheras
Premio Sup. cocheras 12
51,50 m2 x 12 m2 x 75% = EM
463,50 m2 cocheras 5 LM
EM
21
51,50 SALIENTE 1,20 M
Ejemplo de Calculo
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE CON RETIRO
FOT: 6,5
SUP. EQUIVALENTE DEL TERRENO = 631,20
1- m2 A CONSTRUIR = 631,20 m2 x 6,50 = 4102,80 m2
2- Premio por cocheras = 463,50 m2
3- Calculo de numero de pisos
Sup. Piso = 35m x 12m x 0,85 = 357m2
N° piso = (4102,80 m2 + 463,50m2 ) / 357 m2 = 12,79 ~ 13 pisos
3- Adicional por Balcones
12 m x 1,20 x 2 x 13 x 80% = 299,52 m2
Total = 4102,80 m2 + 463,50 m2 + 618 (subsuelo) + 299,52 m2
= 5483,52 m2
22
Ejemplo de Calculo 2
DATOS:
Ubicación: Calle Jujuy 310
Dimensiones: - Frente: 10 mts
- Fondo: 62 mts
- Martillo: 6 mts a los 40 mts
62
40
EM LM
EM
6
10
EM
EM LM 23
CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
Ejemplo de Calculo 2
24
CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
Ejemplo de Calculo 2
25
CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
Ejemplo de Calculo 2
ARTÍCULO 19º.- DELIMITACIÓN DE DISTRITOS
La delimitación de distritos será según los Planos de Zonificación en Distritos y
Plano de Distritos Areas Especiales adjuntos ala presente ordenanza.
En el caso de parcelas frentistas a arterias divisorias de distritos puede optarse
por los parámetros del distrito que permitan una mayor superficie edificable
siempre que se respeten las disposiciones establecidas para el basamento y el
uso del distrito al que pertenece la parcela involucrada. Esta isposición no
regirá para parcelas frentistas a distritos AE y al distrito GE.
Dilema
C1a C1b
26
CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
27
CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
Ejemplo de Calculo 2
28
CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
Ejemplo de Calculo 2
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CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
Ejemplo de Calculo 2
DATOS:
Ubicación: Calle Jujuy 310
Dimensiones: - Frente: 10 mts
- Fondo: 62 mts
- Martillo: 6 mts a los 40 mts
62
40
EM LM
EM
6
10
EM
EM LM 30
CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
CÁLCULO DE SUPERFICIE EQUIVALENTE DEL TERRENO
62
EM EM
LM
6
10
EM
+60 M 40 A 40 M
60 M
En caso de parcelas mediales la superficie edificable se afectará con un coeficiente igual a
0,60 aplicado a la superficie de la parcela ubicada entre los 40 y los 60 metros de rofundidad
y de un coeficiente igual a 0,20 para la superficie de la parcela ubicada mas allá de los 60
metros de profundidad
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CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
CÁLCULO DE SUPERFICIE EQUIVALENTE DEL TERRENO
62
EM EM
LM
6
10
EM
+60 M 40 A 40 M
60 M
Sup. Al 100% = 40 x 10 x 100% = 400 m2
Sup. Al 60% = 20 x 16 x 60% = 192 m2
Sup. Al 20% = 2 x 16 x 20% = 6,4 m2
----------------
Total = 598,40 m2 32
Ejemplo de Calculo
33
Ejemplo de Calculo
EM EM
LFI
62
LFE
LM
35 6
10
EM
62
SALIENTE 1,20 M EM EM
LFI LFE
LM
35 6
10
EM 34
Ejemplo de Calculo 2
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE SIN RETIRO C1b
FOT: 6,50
SUP. EQUIVALENTE DEL TERRENO = 598,40
m2 A CONSTRUIR = 598,40 m2 x 6,50 = 3889,60 m2
62
EM EM
LFI LFE
LM
35
10
EM
SALIENTE 1,20 M 35
Ejemplo de Calculo
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE SIN RETIRO
Cocheras:
Se pueden construir cocheras en subsuelo hasta la mitad del centro de
manzana, se considera subsuelo cuando tenemos 1,50 m o mas desde el
nivel de piso de subsuelo al cordón de vereda
Las cocheras construidas en subsuelo el sector C1b generan un premio
igual a su superficie.
62
Sup. subsuelo EM EM
(40 m x 10 m + 22 m x 16 LFI LFE
m) = LM
763,25 m2 cocheras 35 6
Premio Sup. cocheras
(40 m x 10 m + 22 m x 16 10
m) x 80% =
601,60 m2 EM
SALIENTE 1,20 M 36
Ejemplo de Calculo
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE SIN RETIRO
FOT: 6,5
SUP. EQUIVALENTE DEL TERRENO = 598,40
1- m2 A CONSTRUIR = 598,40 m2 x 6,50 = 3889,60 m2
2- Premio por cocheras = 601,60 m2
3- Calculo de numero de pisos aprox
Sup. Piso = 35m x 10m x 0,75 = 262, 50 m2
N° piso = (3889,60 m2 + 601,60m2 ) / 262,50 m2 = 17,10 ~ 17 pisos
3- Adicional por Balcones
10 m x 1,20 x 2 x 15 x 80% = 288 m2
Total = 3889,60 m2 + 601,6 m2 + 763,25 m2 (subsuelo)+ 288 m2
= 5542,45 m2 (APROX.)
37
Ejemplo de Calculo 2
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE CON RETIRO C1b
FOT: 7,50
SUP. EDIFICABLE DEL TERRENO = 598,40
m2 A CONSTRUIR = 598,40 m2 x 7,50 = 4488,00 m2
62
EM EM
LFI LFE
LM
35
10
EM
SALIENTE 1,20 M 38
Ejemplo de Calculo
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE CON RETIRO
Cocheras:
Se pueden construir cocheras en subsuelo hasta la mitad del centro de
manzana, se considera subsuelo cuando tenemos 1,50 m o mas desde el
nivel de piso de subsuelo al cordón de vereda
Las cocheras construidas en subsuelo el sector C1b generan un premio
igual a su superficie.
62
Sup. subsuelo EM EM
(40 m x 10 m + 22 m x 16 LFI LFE
m) = LM
752 m2 cocheras 35 6
Premio Sup. cocheras
(40 m x 10 m + 22 m x 16 10
m) x 80% =
601,60 m2 EM
SALIENTE 1,20 M 39
Ejemplo de Calculo
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE CON RETIRO
FOT: 7,5
SUP. EQUIVALENTE DEL TERRENO = 598,40
1- m2 A CONSTRUIR = 598,40 m2 x 7,50 = 4488,00 m2
2- Premio por cocheras = 601,60 m2
3- Calculo de numero de pisos aprox
Sup. Piso = 35m x 10m x 0,75 = 262, 50 m2
N° piso = (4488,00 m2 + 601,60m2 ) / 262,50 m2 = 19,40 ~ 19 pisos
3- Adicional por Balcones
10 m x 1,20 x 2 x 17 x 80% = 326,40 m2
Total = 4488,00 m2 + 601,6 m2 + 752 m2 (subsuelo)+ 326,40 m2
= 6168 m2 (APROX.)
40
CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
41
42
CODIGO DE PLANIAMIENTO URBANO
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YERBA BUENA
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YERBA BUENA
•URBANIZACIONES ESPECIALES: Toda urbanización que supere los 2000 m2
de construcción se considera urbanización especial
•ESTACIONAMIENTO: No podrán realizarse cocheras cubiertas o semi
cubiertas dentro del espacio de retiro destinadoa jardín.
•CERCOS: los cercos de delimitación entre espacios comunes de uso común
y comunes de uso exclusivo, deberán asegurar el mantenimiento de la
integración visual y especial del conjunto, utilizando únicamente
elementos talas como hilos de alambre y/o setas vegetales.
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YERBA BUENA
A) URBANIZACIÓN ESPECIAL PARA LOS CONJUNTOS HABITACIONALES.
Los locales comerciales se permitirán como complementario del conjunto habitacional. Deberán agruparse y constar con estacionamiento propio, con un
mínimo de un lugar por cada 20 M2 o fracción de superficie destinada a local de ventas.
a) Las viviendas no podrán cambiar de destino, ya sea parcial o totalmente.
b) Por cada unidad de vivienda se reservara un lugar para estacionamiento.
c) Los espacios libres de uso común deberán ser forestados y parquizados convenientemente, la iluminación y mantenimiento de estos quedara a cargo de
los propietarios.
d) La infraestructura de provisión de agua potable y eliminación de líquidos cloacales deberá solucionarse por la vía efectiva, correcta y permanente. Se
exigirá la aprobación de los organismos competentes.
e) Una vez aprobada la urbanización especial no podrán en ella efectuarse subdivisión o desglose de lotes.
f) Si la urbanización estuviese formada por varios lotes o fracciones se exigirá previa a su aprobación la unificación por mensura de toros esos lotes o
fracciones.
g) Se respetara el FOS y el FOT de la uniada ambiental en que se encuentra. Para su calculo se considerara la superficie útil descontando las vías de
circulación.
h) En caso de que la fracción estuviese afectada por prolongaciones de calles, o interrumpiese la continuación de algunas de ellas, la Secretaria de Obras y
Servicios Públicos por medio de su Departamento de Planeamiento y Desarrollo Urbano determinara todas las restricciones y/o condiciones que considere
oportuna. Siendo obligación del propietario la donación gratuita a la Municipalidad de las superficies destinadas a tal fin.
i) En caso que los lotes sean menores que los estipulados, aprobados por la vía de excepción, deberán dejar 10 Mts. De vereda a la vuelta de cada
amanzamiento. Requisito indispensable para su otorgamiento, sin que bajo ningún aspecto haya vía de excepción en la medida dela vereda.
j) El FOT y la altura máxima de la zona en que se encuentre la fracción.
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