FACULTAD DE: DERECHO

ESCUELA ACADÉMICA PROFESIONAL: 

DERECHO
 CURSO: DERECHOS REALES

TEMA: TRATAMIENTO TEÓRICO LEGAL SOBRE EL

DERECHO DE POSESIÓN

                                       NRC: 9318
DOCENTE: DR. Henver M. NAVARRO ROMERO
ESTUDIANTE:
               Meliza CHACON OMONTE. 

Perú, 2023
 Resuelva los casos prácticos sobre los temas de la Unidad I que a
continuación se plantean:

1. José es el propietario de un inmueble, entrega la posesión de este a su hijo

y nuera ya que acaban de contraer matrimonio sin exigirles
contraprestación alguna, ni fijando plazo de devolución. ¿Qué clase de
posesión ostenta José, su hijo y nuera?; si estos últimos cambian el viejo
piso de mármol por parquet, amplían la cocina, alisan y pintan las paredes de
los interiores, ¿Tienen derecho a que José les reembolse las mejoras
realizadas? Propón una solución. Fundamenta jurídicamente tu
respuesta.

Podemos verificar que José no es poseedor sino propietario y el hijo con su

esposa, se convierten en coposeedores porque contrajeron matrimonio. En
primer lugar, el artículo 905 del Código Civil estipula que “Es poseedor
inmediato el poseedor temporal en virtud de un título. Corresponde la
posesión mediata a quien confirió el título” podemos ver en este caso que el
hijo junto a su esposa, ejercen una posesión inmediata ya que se encuentran
“en función a un título temporal, la inmediatez hace referencia a la cercanía
del poseedor con el bien”. (Pérez, M. E. pág. 13). José tiene la posesión
mediata ya que es el propietario y entrega la posesión a su hijo y esposa de
forma temporal. En segundo lugar, el hijo y su esposa llevan también una
posesión ilegitima de buena fe, para Nerio González Linares (2006) este
tipo de posesión se funda en “la titularidad valida del derecho subjetivo real
que se ejerce sobre un bien, es decir, corresponde a quien tiene el derecho
a la posesión (ius possidendi)”. Por último, cuando hablamos de las mejoras
realizadas al inmueble, el Artículo 916 del Código Civil nos habla de las
clases de mejora “Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto
impedir la destrucción o el deterioro del bien. Son útiles, las que sin
pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la renta del
bien. Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato,
lucimiento o mayor comodidad”. En este caso el hijo de José realiza un
cambio del viejo piso de mármol por parquet, amplían la cocina, alisan y
pintan las paredes de los interiores, al evaluar el posible desembolso por
parte de José debemos considerar en qué clase de mejora se encuentra
cada una de ellas, alisar y pintar las paredes puede considerarse como una
mejora útil, cambiar el piso podemos deducir que es una mejora necesaria ya
 que es imprescindible para la vivienda debido a que el piso de mármol era
viejo y en cuanto a la ampliación de la cocina consideramos que es una
mejora de recreo. En conclusión, la sustitución del viejo piso de mármol por
uno de parquet es una mejora necesaria, considero que esa mejora si podría
reembolsarse.

2. El vencimiento de un contrato de arrendamiento. ¿Constituye al

arrendatario como un ocupante precario? ¿Por qué? Propón una
solución. Fundamenta jurídicamente tu respuesta.

En este caso el arrendador es un poseedor mediato el arrendatario

inmediato este se convierte en un ocupante precario, porque el precario es
aquel donde su contrato a fenecido y ya no está vigente el titulo regulado en
el artículo 911 del Código Civil “La posesión precaria es la que se ejerce sin
título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido” En el Derecho romano se
entendía por precarium un contrato innominado realizado entre dos
personas, una de las cuales, decidida por los ruegos de la otra, concedía a
ésta el disfrute y la posesión gratuita de una cosa por un tiempo cuya
duración debía terminar con la primera reclamación del concedente.
(Avendaño Valdez, 2019). Según la normativa, el hecho de que venza el plazo
del contrato no convierte al arrendatario en precario ya que debe haber un
requerimiento de devolución para que recién el contrato se entienda
extinguido y por ende el arrendatario pase a tener la condición de precario
también se da cuando el contrato es resuelto por incumplimiento en el pago
de la renta. En este caso el contrato a fenecido.

3. Si un arrendador vende el inmueble que ha sido arrendado por un año. ¿El

nuevo propietario puede desalojar al arrendatario por ser un ocupante
precario? ¿Por qué? Propón una solución. Fundamenta jurídicamente tu
respuesta.

En este caso el bien inmueble si puede ser vendido o enajenado, pero

evaluaremos dos posiciones distintas en cuanto al desalojo:
La primera posición, en la que el contrato de arrendamiento se
encuentra inscrito en Registros Públicos regulado en el Código Civil
Artículo 1708 del Código Civil “En caso de enajenación del bien
arrendado se procederá del siguiente modo:
 1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el
contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos
los derechos y obligaciones del arrendador”. En este caso el nuevo
adquiriente no puede desalojar al arrendatario hasta el vencimiento del
contrato ya que si no se generaría una responsabilidad por parte del
arrendador tal y como se encuentra regulado en el artículo 1709 del Código
Civil Cuando concluya el arrendamiento por enajenación del bien arrendado,
el arrendador queda obligado al pago de los daños y perjuicios irrogados al
arrendatario. La protección ofrecida al contrato por los Registros Públicos
resulta limitada pues solo podrán inscribirse en el mismo arrendamiento que,
por el principio de tracto sucesivo, sean otorgados por quien en registros
aparezca con legitimación suficiente para poder otorgar en uso un bien. Así,
un registrador solo inscribirá un contrato de arrendamiento si quien es
parte arrendadora tiene un derecho real inscrito que le faculte a ceder en
uso el bien al arrendatario. Este derecho puede ser, obviamente el de
propiedad, pero también, cualquier otra titularidad que permita establecer
una relación de mediatez e inmediatez posesoria como el usufructo.
La segunda posición es si el contrato de arrendamiento no ha sido
inscrito en Registros Públicos también regulado en el Código Civil
Artículo 1708 del Código Civil “En caso de enajenación del bien
arrendado se procederá del siguiente modo:
2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por
concluido”. En este caso cuyo contrato no está inscrito en los registros
públicos, convierte en precario al arrendatario frente al nuevo dueño, pero
puede ser que el nuevo propietario se comprometa a respetarlo y lo deje
cumplir el tiempo de arrendamiento mediante una cláusula contenida en un
negocio jurídico, a continuar con el arrendamiento
4. El comprador que adquiere la propiedad de un inmueble por parte de un
vendedor que manifiesta ser propietario del mismo en mérito a un contrato
de compra venta y la posesión inmediata que ostenta, pero que en los
registros públicos del inmueble aparece inscrito a nombre de una persona
distinta de quien le transfiere. ¿Qué tipo de posesión tiene el comprador
en este caso? Propón una solución. Fundamenta jurídicamente tu
respuesta.
 En este caso podemos ver que el comprador al momento de celebrar la
compra venta lo realiza de buena fe pero en los Registros Públicos se
demuestre que el inmueble está inscrito a nombre de otra persona entonces
no podemos decir que es legítima, porque la persona que le vendió tenia que
ser la misma que aparece en Registros Públicos siendo ilegitima regulado en
el artículo 906 del Código Civil “La posesión ilegítima es de buena fe cuando
el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de
derecho sobre el vicio que invalida su título”. El profesor Gunther Gonzales
Barron (2019), analizando el artículo 906° nos menciona los requisitos del
poseedor ilegitimo de buena fe los cuales son:” I) Creencia de legitimidad
(estado subjetivo); II) Creencia originada por ignorancia o error de hecho o
de derecho, excusable; III) Creencia basada en una conducta diligente o
razonable; IV) Sustento en un título que sirva para fundar la creencia…”
(pag.474). En conclusión, el comprador tendría una posesión ilegitima de
buena fe ya que pese a ver visto que el inmueble está a nombre de otra
persona se encuentra en un estado subjetivo y al realizar el contrato de
compra y venta lo hizo de buena fe.

BIBLIOGRAFÍA

Pérez, M. E. A. LAS CLASES DE POSESION EN EL CODIGO CIVIL PERUANO. La tierra

es
de quien la Trabaja, 10.
Valdez, J. A. (2019). Derechos Reales. Lima: PUCP
Barrón, G. G. (2017). LA PROPIEDAD Y SUS INSTRUMENTOS DE DEFENSA. Lima:
PacíficoEditores S.A.C