DOCTRINA

CEMENTERIOS PRIVADOS

Introducción

Los cementerios privados no son una novedad puesto que ya existían con anterioridad a la
nueva legislación que los regula en el Código Civil y Comercial de la Nación, puesto que
por diversas razones comenzaron a proliferar en las grandes ciudades, pero no existía una
normativa a nivel nacional que los regulara y tampoco podían ser considerados como un
derecho real en virtud del principio de los “numerus clausus” que rige en el ámbito de los
derechos reales, los que sólo pueden ser creados por el legislador.
Los problemas jurídicos que se presentaban con anterioridad a la vigencia del Código Civil
y Comercial estaban referidos por ejemplo, qué clase de derecho le otorgaban a los usuarios
y qué clase de relación se entabla entre los usuarios y el propietario.

La Ley de la Provincia de Buenos Aires 9.094 y la ordenanza general 221 del 30 de junio
de 1978 buscaron dar solución a tales cuestiones Sin embargo nada se definía en esos
cuerpos legales respecto a la naturaleza jurídica de los cementerios privados.

El tema a dilucidar consistía en establecer si el derecho al sepulcro era de carácter personal

Cementerios privados-Generalidades.

El Código Civil y Comercial (Ley 26994), en el art. 1887 inciso f) lo enumera en forma
expresa como uno de los derechos reales y lo regula en el art. 2183 y siguientes. El mismo
importa la afectación de uno o más inmuebles de un propietario a la inhumación de restos
humanos. Que la afectación de un inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de
cementerio privado debe realizarse por escritura pública (art. 2104 CC) e inscribirse en el
Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el Reglamento de Administración y Uso
del cementerio. (art. 2104 CC).
Desde el punto de vista registral los requisitos a calificar por el registrador son:
1) Escritura pública
2) Plano de mensura
3) Con la escritura deberá acompañarse el Reglamento de Administración y Uso del
cementerio o testimoniarse en la escritura de afectación. En ambos casos deberá estar
íntegramente transcripto.
4) El titular de dominio no puede alterar el destino.
5) El titular de dominio no puede gravar el inmueble.
6) El inmueble puede ser alcanzado por medidas cautelares.
7) Las parcelas destinadas a sepultura pueden ser objeto de medidas cautelares siempre que
el juez califique las circunstancias previstas en el art. 2110 CCC a saber: a) Créditos
provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros. b) La falta de
espacio en los cementerios públicos ha dado origen al cementerio parque privado, el cual se
encuadra dentro de las nuevas formas de propiedad.
Concepto.
Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la
inhumación de restos humanos.
Afectación
La afectación es un acto jurídico unilateral que produce la mutación de un derecho real
(dominio o condominio) en otro diferente como lo es el derecho real de sepultura.
Los titulares del derecho real de dominio y/o condominio se encuentran legitimados para
afectar el inmueble al destino de cementerio privado para lo cual se debe otorgar una
escritura de su afectación que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble
conjuntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su
habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni
ser gravado con derechos reales de garantía, para protección del usuario que es consumidor.
En la materia existe una fuerte influencia del orden público, estando reglamentado el uso y
la participación de los visitantes y las facultades y deberes del titular del derecho de
sepultura.
Cementerios privados en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
Del artículo 2103 del Código Civil y Comercial surge que los cementerios privados son los
inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.
El terreno donde se erigen estas necrópolis, pertenece al dominio privado de quien encare el
emprendimiento con fines lucrativos, que igualmente se reserva su administración.
(Saucedo Ricardo Javier, Código Civil y Comercial Comentado, tomo V, pág. 669/70,Ed.
La Ley, Buenos Aires 2014).
Si bien el artículo 1887 enumera al cementerio privado como uno de los nuevos derechos
reales tipificados en realidad su denominación no es la correcta ya que técnicamente debe
denominárselo como “derecho real de sepultura”.
En efecto, al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos
reales.
En el caso de los cementerios privados, el propietario del inmueble, otorga a terceros un
derecho real de sepultura sobre determinados espacios físicos, con el exclusivo destino de
ser utilizados para la inhumación de cadáveres, previo pago de un precio en dinero. El
Código ha optado por regular aquella potestad atribuida al particular como un derecho real
autónomo, inscribible en el Registro de la Propiedad Inmueble, y lo ha estructurado como
derecho real sobre cosa propia.
Así las cosas, quien pretenda un derecho de sepultura perseguirá, además de la posibilidad
de inhumar cadáveres, los servicios necesarios a tal fin, actividades que implican la
aparición de vínculos de carácter obligacional (cfr. MARIANI DE VIDAL, Marina, Curso
de Derechos Reales, cit., p. 55 y; HIGHTON, Elena, ÁLVAREZ JULIÁ, Luis, LAMBOIS,
Susana, WIERZBA, Marcela y DE HOZ, Marcelo, Nuevas formas de dominio, Ed. Ad-
Hoc, Buenos Aires, 1993, p. 221).
Objeto y caracteres.
El titular del derecho de sepultura tiene un derecho real sobre la parcela adquirida y la
posibilidad de contar con los servicios y el uso de las partes comunes que emergen del
reglamento de administración y uso del cementerio.
El objeto de este nuevo derecho real es la parcela adquirida con destino a la inhumación de
cadáver o cadáveres que se caracteriza por ser de propiedad del adquirente es decir el titular
del derecho de sepultura, por lo que corresponde clasificarlo dentro de los derechos reales
sobre cosa propia.
La sepultura como objeto del derecho real se ejerce por medio de la posesión y es perpetua.
La teoría del título y modo resulta plenamente aplicable en la especie puesto que para que
se configure el derecho real resulta necesario que exista un título de adquisición (titulo
suficiente), mediante un acto jurídico que reúna los requisitos de forma y de fondo y
además que se configure el modo es decir la entrega material y efectiva de la parcela
adquirida (tradición).
No podemos dejar de señalar que la parcela puede transmitir por actos mortis causa, puesto
que nada impide que su titular la incluya en un testamento o un legado de cosa cierta y
determinada (arg. art. 1906 del CCCN).
La constitución, modificación y extinción de este derecho deberá inscribirse en los registros
previstos por la ley 17.801, con independencia del registro del propio cementerio privado
que esta obligado a llevar el administrador del mismo, ello a fin de dar oponibilidad a
terceros.
Por otra parte, como estamos en presencia de un derecho real sobre cosa propia que se
ejerce por medio de la posesión no existe ningún reparo para que pueda adquirirse por
medio de la usucapión.
Reglamento de administración y uso.
El reglamento de administración y uso debe contener: a) la descripción del inmueble sobre
el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios
comunes; b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura
el ejercicio de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales,
reglamentarias y de policía aplicables; c) fijación y forma de pago del canon por
administración y mantenimiento, que puede pactarse por períodos anuales o mediante un
único pago a perpetuidad; d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y
traslados; e) pautas sobre la construcción de sepulcros; f) disposiciones sobre el destino de
los restos mortales en sepulturas abandonadas; g) normas sobre acceso y circulación de
titulares y visitantes; h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.
El adquirente de una parcela en un cementerio privado, como así también el gerenciador y
administrador deben saber que las cláusulas del Reglamento de Administración y Uso son
las que han de regir la relación comunitaria.
El reglamento de copropiedad y administración es considerado un contrato de adhesión,
toda vez que el adquirente de una parcela en un cementerio privado acepta las disposiciones
del reglamento de administración y uso que en su oportunidad fue redactado por el titular
de dominio que afecto su inmueble a los fines mencionados y los inscribió conjuntamente
con el mencionado reglamente en el Registro de la Propiedad Inmueble.
De la norma en estudio surge el contenido mínimo que debe figurar en el reglamento de
administración y uso, en cual deberán constar, las partes propias, las partes comunes, los
servicios que presta el cementerio privado, pero ello no implica que al momento de
redactarse el reglamento se incluyan otras cláusulas que no estén previstas en la ley, ello
claro está siempre y cuando las mismas no vulneren el orden público que rige en la materia,
la moral y las buenas costumbres.
Por ultimo resta señalar, que una vez adquirida la parcela el titular de este derecho real
puede cuestionar algunas de las cláusulas del reglamento de administración y uso si
considera que atentan contra el derecho de los consumidores, pudiendo solicitar por vía
judicial su modificación.
El administrador.
El primer administrador será designado por el sujeto legitimado para afectar el inmueble
como cementerio privado en la oportunidad de redactar el reglamento de administración y
uso del cementerio que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble en forma
conjunta con la escritura de afectación.
En cuanto a la designación de sucesivos administradores deberá estarse a lo que surja del
reglamento de administración y uso del cementerio, en cada supuesto en particular, como
por ejemplo duración en el cargo, mayotas necesarias para su designación y remoción, etc..
El reglamento puede consagrar que quienes lo sucedan sean designados en asambleas de
propietarios que estén al día en el pago de las cuotas y cánones de mantenimiento y
conservación del predio.
Así, el administrador tiene a su cargo lo referente a la conservación y mantenimiento de las
instalaciones de uso común, el cobro de las expensas y cánones anuales, la prestación de los
servicios de seguridad, la ejecución de las tareas propias del servicio mortuorio, entre las
que podemos mencionar la inhumación, traslado, reducción o cremación de los restos
mortales de los deudos de los propietarios de las parcelas, en los términos del reglamento
de administración y uso.
Sin perjuicio de las obligaciones impuestas al administrador por el reglamento de
administración y uso, deberá dar estricto cumplimiento a las obligaciones legales impuestas
por este Código al regular el presente instituto, en particular las referidas al debido
registro por escrito de las inhumaciones, con los datos que permitan identificar a las
personas sepultadas, los de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben
consignarse los cambios de titularidad producidos.
Dirección y administración.
La dirección y administración del cementerio está a cargo del administrador, quien debe
asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el
ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y
reglamentadas.
Registros de inhumaciones y sepulturas.
El administrador de un cementerio privado está obligado a llevar: a) un registro de
inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada; b) un registro de
titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de
titularidad producidos.
El cementerio privado deberá ser gestionado por un administrador quien deberá velar por
el estricto cumplimiento de cada una de las cláusulas del reglamento de administración y
uso, además se encuentra obligado bajo su responsabilidad penal y civil a llevar: a) un
registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada; b) un
registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios
de titularidad producidos, ello en atención a la índole e importaría que tienen los cadáveres
desde el punto de vista cultural, social, espiritual y jurídico.
Las obligaciones impuestas por la norma al administrador de un cementerio privado son de
orden público y dada la trascendencia jurídica, espiritual y social que tiene la muerte de una
persona necesariamente debe intervenir el estado regulando todos los aspectos referidos al
cadáver, mediante normas de policía mortuoria que permiten la fiscalización municipal de
las inhumaciones, exhumaciones, reducciones, movimiento de cadáveres, restos o cenizas.
Justamente los registros que la presente norma regula como obligatorios son los que se
encuentran íntimamente vinculados con las normas de policía mortuoria vinculadas a la
identidad clara y concreta de los cadáveres que se encuentre en el cementerio, los datos de
los titulares de los derechos de sepultura y su modificación en el tiempo.
Facultades del titular del derecho de sepultura.
El titular del derecho de sepultura puede: a) inhumar en la parcela los restos humanos de
quienes disponga, hasta la dimensión establecida en el reglamento, y efectuar las
exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la normativa dictada
al respecto; b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas
de construcción dictadas al efecto; c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios
indicados; d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes
según las condiciones establecidas.
El artículo 2107 transcripto precedentemente enumera de manera ejemplificativa y no
taxativa las facultades que puede ejercer el titular del derecho real de sepultura sobre la
cosa propia (parcela) y sobre las partes comunes y servicios que brinda el cementerio
privado y en particular las que surgen del reglamento de administración y uso.
La norma citada establece en forma clara y precisa las facultades del titular del derecho de
sepultura, circunstancia está que con anterioridad a este nuevo Código resultaba difuso
puesto que al no existir un marco legal, se aplicaba por analogía disposiciones normativas
de otros institutos del derecho privado ya sea de naturaleza real o personal.
Deberes del titular del derecho de sepultura.
El titular del derecho de sepultura debe: a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que
exigen el lugar y el derecho de otros; b) contribuir periódicamente con la cuota de servicio
para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio; c) abonar los impuestos, tasas y
contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela; d) respetar las disposiciones y
reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y policía
mortuoria.
Como contrapartida de las facultades, que se encuentran mencionadas en el artículo 2107,
el artículo 2108 establece las obligaciones especificas que debe asumir el titular del derecho
de sepultura, entre las que se pueden mencionar las de orden económico (contribuir
periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del
cementerio; abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre
su parcela), las de convivencia y respeto (mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que
exigen el lugar y el derecho de otros) y las administrativas jurídicas (respetar las
disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud
pública y policía mortuoria).
Inembargabilidad de las parcelas destinadas a sepulturas.
Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por: a) los
créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros; b) las
expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas (arg. art. 2110 Cód.
Civ. y Com.).
El mencionado “ut supra” tiene su correlato con lo dispuesto en el artículo art. 219 del
Código Procesal Civil y Comercial de la Nación que dispone: “No se trabará
nunca embargo…sobre los sepulcros salvo que el crédito corresponda a su precio de venta,
construcción o suministro de materiales”. 
En definitivas ambas normas son concordantes en el sentido que el embargo resulta
procedente cuanto se solicita como consecuencia del incumpliendo de la obligación
asumida al precio de compra o construcción del sepulcro, como asimismo respecto los
créditos por las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a la parcela
destinada al sepulcro. Resulta evidente que el incumplimiento de las mencionadas
obligaciones, son susceptibles de embargo y de ejecución judicial, es decir, de su venta en
remate público. Sería inimaginable que el constructor de una bóveda no pudiera percibir su
crédito por esa causa.
En el mismo sentido, no se puede dejar de señalar que la dirección y administración del
cementerio quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios
comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones
pactadas y reglamentadas, debe velar por el cumplimiento en tiempo y forma del pago de
las expensas, tasas, impuestos y contribuciones, puesto que ello permite que el cementerio
privado pueda cumplir con su finalidad, de allí que dichos créditos sea susceptibles de
embargo.
La parcela está afectada al pago de dichas deudas, con un esquema legal similar al vigente
en el derecho real de propiedad horizontal común, y el especial que se aplica a los
conjuntos inmobiliarios (conf. arts. 2048, 2081 y concs.).
Privilegios por gatos de mantenimiento.
Cabe advertir, en cuanto al inciso a) del art. 2582, que no se previó el privilegio de los
créditos que pudieren existir por gastos y erogaciones comunes en materia de conjuntos
inmobiliarios y de tiempo compartido. Sólo se previó en el artículo 2098 el cobro ejecutivo
para este último por deudas en concepto de gastos del sistema. Al respecto, y más allá de la
referencia concreta a la propiedad horizontal, compartimos la opinión de quienes entienden
que quedarían incluidos dentro del privilegio "del conservador", los créditos por expensas
en los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos regulados en los arts. 2073 al 2086, aun
en la hipótesis de que no se sujeten al régimen de propiedad horizontal, al igual que los
"gastos del sistema" en el tiempo compartido (art. 2995, inc. d) y 2098), y la "cuota de
servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio", en el caso de los
cementerios privados. Tal conclusión no implica la creación de un privilegio por vía
analógica, sino interpretar, conforme reglas comunes de hermenéutica en la materia, que
ciertos créditos —por su propia naturaleza— se hallan cubiertos por el privilegio ya
establecido por la ley, más allá de su estricta literalidad (cfr. MARIANI DE VIDAL,
Marina, "Los privilegios en el Proyecto de Código", en La Ley, 8/8/2012, Los privilegios
en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación Iturbide, Gabriela A. Publicado en:
Sup. Especial Nuevo Código Civil y Comercial  2014 (Noviembre), 181).
Relación de consumo.
La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los titulares
de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en este
Código y en las leyes especiales.
La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los titulares
de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en este
Código y en las leyes especiales.
No cabe duda de que el cementerio privado brinda un servicio referido a la inhumación de
cadáveres y que a tal fin el titular del derecho de sepultura adquiere una parcela,
asistiéndole el derecho para efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando
estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto. Asimismo puede construir
sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construcción
dictadas al efecto; acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados; utilizar
los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las condiciones
establecidas.
En la relaciones jurídicas generadas entre el propietario y el administrador del cementerio
privado con los titulares de las parcelas pueden surgir conflictos jurídicos derivados de las
cláusulas que integran el reglamento de administración y uso, que tal como ya lo
expresáramos se trata de un contrato de adhesión que podría tener cláusulas abusivas
violatorias del derecho del consumidor, razón por la cual a los fines de dirimir dicho
conflicto se aplicaran las normas que regulan la relación de consumo previstas en este
Código y en las leyes especiales.
En los contratos de cláusulas predispuestas el “deber de información, asesoramiento y
consejo” se hace más notoria. La posibilidad de la distinta posición económica de las
partes, la diferencia en conocimientos técnicos y práctica negocial, y de la capacidad de
comprensión de los textos contenidos en estos contratos, implica el deber de los vendedores
de publicitar los precios y las características básicas de los servicios que ofrecen en forma
clara y precisa con la venta de la parcela.
El deber de información es uno de los ejes centrales en las relaciones de consumo, siendo la
exigencia jurídica obligacional que incumbe a las aseguradoras brindar sus conocimientos
para que el adherente no se encuentre en una posición de inferioridad negocial. En la LDC
esta premisa se desarrolla en forma transversal en toda la vida jurídica del contrato. Es
decir, la decisiva gravitación de dotar o no al usuario de información cierta, clara y
detallada en virtud de los servicios que se van a proveer y en las condiciones en que se van
a comercializar, arrojan como resultado la identificación concreta del riesgo cubierto sobre
el que operará la garantía comprometida, en virtud del evento que subordina la obligación
de la aseguradora.
Muchos vínculos jurídicos no son defectuosos per se, si no que vienen acompañados de
incorrectos o insuficientes conceptos en la etapa de comercialización que pueden alterar las
relaciones jurídicas de ciertos productos. La comprensión de las cláusulas contractuales por
parte del usuario tendrá como consecuencia inmediata la minimización de conflictos y
como consecuencia mediata una disminución en el grado de conflictividad-litigiosidad en
sede administrativa o judicial.
En el sentido indicado Mosset Iturraspe y Wajntraub señalan que: "... El consumidor tiene
el conocimiento o la falta de éste uno de los aspectos más vulnerables. Por su parte, la
información está en manos de los expertos, porque la buscaron para suministrar el servicio.
Es sabido que "las relaciones entre profesionales y consumidores entrañan un desequilibrio
que suele generar inequidad y dado que no es una situación que haya de resolverse por sí
sola, corresponde la intervención del estado para que ello no suceda...".
El artículo 2111se relaciona con lo dispuesto en el artículo primero de la ley 24.240 (t.o.
ley 26.361) que tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario, entendiéndose por tal
a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u
onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social,
quedando comprendida en el caso la adquisición de derechos en tiempos compartidos,
clubes de campo, cementerios privados y figuras afines.
El Código Civil y Comercial suprime de dicho precepto la mención a los conjuntos
inmobiliarios y cementerios privados, pero al mismo tiempo regula de manera exhaustiva a
los contratos de consumo en el Título III de su Libro III, cuyas soluciones se aplican por
ende a todo aquel que adquiera la propiedad de una parcela en un cementerio privado y se
incorpore a ese sistema.