BANCO DE DESARROLLO RURAL, S. A.
Gerencia de Análisis de Créditos
Dirección de Seguimiento y Valuación
MANUAL PARA LA EMISIÓN DE ANUENCIA SOBRE GARANTÍAS A FAVOR DEL BANCO
El presente manual establece las definciciones, procesos, aspectos y requisitos minimos a considerar para realizar
anuencias sobre las garantías fiduciaria, bienes muebles e inmuebles gravados a favor del banco.
I. Definiciones
a) Anuencia de liberación de garantía: Es la autorización de liberación de cualquier tipo de garantía, cuando el
deudor ha abonado o abonará el valor de cobertura de la garantía sobre la cual se posee una inscripción de
gravamen a favor del banco, con el objeto que dicha inscripción sea cancelada.
b) Anuencia de desmembración: Es la autorización que se otorga para desmembrar en una o varias fracciones una
finca matriz con gravamen hipotecario a favor del banco.
c) Anuencia de constitución de servidumbre de paso: Es la autorización que se otorga para que en una finca con
gravamen hipotecario a favor del banco se constituyan servidumbre de paso, energía eléctrica y cualquier otro
tipo de servidumbre que no menoscabe los intereses del banco sobre el bien inmueble.
d) Anuencia de arrendamiento: Es la autorización que el banco otorga a sus clientes para poder arrendar cualquier
bien que posea gravamen hipotecario a favor del banco.
e) Anuencia INAB: Es la autorización que el banco otorga a sus clientes para poder optar a cualquiera de los
programas que ofrece el Instituto Nacional de Bosque.
f) Anuencia por cambio de propietario ( cambio de dominio): Es la autorización que el banco otorga a sus clientes
para poder realizar cambio de propietario del bien inmueble con gravamen hipotecaria a favor del banco, siempre
que el bien inmueble mantenga la hipoteca a favor del banco.
g) Restructuración por modificación de garantía: Este tipo de operación se realiza cuando el deudor quiere
cancelar la inscripción de una garantía a favor del banco, pero el valor de cobertura de la garantía aún no está
abonada al capital del préstamo por lo que en sustitución el deudor propone otra garantía o presenta avalúos
actualizados de inmuebles o muebles ya gravados a favor del banco que por su valor cubre el saldo actual del
préstamo.
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II. Procedimiento, aspectos a considerar y requisitos
a) Anuencia de liberación de garantía:
1 La Gerencia de Negocios que corresponda atenderá la solicitud del clientes y verificará los aspectos
siguientes:
Si la garantía es mixta, verificar que la aplicación de capital cubra en el orden siguiente: fiducia,
mobiliaria, inmobiliaria derechos posesorios e inmobiliaria derechos reales. De no cumplirse esta
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condición se deberá informar al cliente que dicho aspecto por políticas del banco debe ser
atendida para que su solicitud proceda.
Deberá verificar si el préstamo o la unidad de riesgo tiene intereses diferidos o acumulados, de
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ser así, se le informará al cliente que deben de ser cancelados.
Deberá realizar la inspección al bien inmueble que se quedará garantizando el préstamo a efecto
1.3
de establecer riesgos que menoscaben los intereses del banco.
2 La Gerencia de Negocios que corresponda, armará el expediente que trasladará a la Dirección de
Seguimiento y Valuación, de la Gerencia de Análisis de Créditos el cual como mínimo deberá contener:
Solicitud por escrito del prestatario, indicando el motivo específico de dicho requerimiento
2.1 identificando el número de préstamo, con las firmas correspondientes (deudor y codeudor,
representante legal, propietario del inmueble etc, según aplique). Adjuntar copia del DPI
Si la solicitud la realiza una persona jurídica, adjuntar la Representación Legal vigente, incluyendo
2.2
su razón de inscripción en el Registro correspondiente.
Copia de la resolución con la que fue autorizado el préstamo y si corresponde copia de las
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resoluciones mediante las cuales se han modificado las condiciones originales del financiamiento.
Avalúo bancario reciente de los inmuebles que seguirán respaldando la obligación, efecto de
determinar la deseabilidad de dichas fincas, anteponiendo los intereses del banco, este no
2.4 deberá ser mayor a un año de efectuado el avalúo, con su respectiva certificación y/o consulta
electrónica reciente, en el caso que el inmueble sea derechos de posesión deberá adjuntar
certificación extendida por la municipalidad correspondiente.
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Si el inmueble que quedara vigente corresponde a Derechos Posesorios deberá presentar
2.5 documentación que evidencie que el Primer Testimonio de Escritura Pública se encuentra en
custodia del banco.
Copia del recibo del pago de IUSI del último trimestre vencido o constancia de estar exento de la
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finca que quedara vigente.
Constancia que las pólizas de seguro se encuentran vigentes, de los inmuebles que seguirán en
2.7
garantía del préstamo.
Copia de o los avalúos bancarios efectuados a los inmuebles cuando se concedió la operación y/o
2.8
ultima reestructuración si tuviera.
Evidenciar si la cobertura del bien a liberar ya fue aplicada al capital del préstamo (recibo de
2.9 pago, estado de cuenta del préstamo, otros) o en su defecto indicar la forma en que fue o será
cubierta.
Dictamen de recomendación de la agencia que propone la operación, en cuyo documento deberá
2.10 consignarse la firma del Agente de Negocios, Gerente de Agencia, Coordinador y Gerente
Regional, así como la firma del Coordinador de Gerentes Regionales.
Informe con fotografías de la visita realiza al bien inmueble que se quedará respaldando el
2.11
préstamo.
Información que evidencie la capacidad de pago del deudor para seguir atendiendo la deuda,
2.12
después que sea autorizada la liberación de la garantía, cuando aplique.
3 La Dirección de Seguimiento y Valuación, recibe la información y analiza; si procede emite resolución para
firmas según la instancia de aprobación, si no procede emite oficio de rechazo para la Gerencia de negocios
que realizó la solicitud de liberación.
b) Anuencia de desmembración y servidumbre
1 Solicitud por escrito del prestatario, indicando el motivo específico de dicho requerimiento identificando el
número de préstamo, con las firmas correspondientes (deudor y codeudor, representante legal, propietario
del inmueble etc.). Adjuntar copia del DPI.
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2 Si la solicitud la realiza una persona jurídica, adjuntar la Representación Legal vigente, incluyendo su razón
de inscripción en el Registro correspondiente.
3 Dictamen de recomendación de la agencia que propone la operación, en cuyo documento deberá
consignarse la firma del Agente de Negocios, Gerente de Agencia, Coordinador y Gerente Regional, así
como la firma del Coordinador de Gerentes Regionales.
4 Copia de la resolución con la que fue autorizado el préstamo y si corresponde copia de las resoluciones
mediante las cuales se han modificado las condiciones original del financiamiento.
5 Copia del recibo del pago de IUSI del último trimestre vencido de la finca sobre la cual solicitan
desmembración o constitución de servidumbre de paso.
6 Plano de registro o lo planos que estén en el expediente cuando se autorizó el préstamo.
7 Plano de registro actuales de la finca matriz en donde se identifiquen las áreas a desmembrar y/o
servidumbres de pasos.
8 Plano de registro de la o las fracciones a desmembrar y/o constitución de servidumbre de paso.
c) Anuencia de arrendamiento, INAB, cambio de dominio:
1 Solicitud por escrito del prestatario, indicando el motivo específico de dicho requerimiento identificando el
número de préstamo, con las firmas correspondientes (deudor y codeudor, representante legal, propietario
del inmueble etc.). Adjuntar copia del DPI
En el caso de arrendamiento la nota deberá indicar el nombre del arrendatario y el plazo de arrendamiento.
En el caso de INAB, la nota deberá indicar el nombre del programa y metros exactos que se incluirán al
programa.
2 Si la solicitud la realiza una persona jurídica, adjuntar la Representación Legal vigente, incluyendo su razón
de inscripción en el Registro correspondiente.
3 Dictamen de recomendación de la agencia que propone la operación, en cuyo documento deberá
consignarse la firma del Agente de Negocios, Gerente de Agencia, Coordinador y Gerente Regional, así
como la firma del Coordinador de Gerentes Regionales.
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II. Otros aspectos a considerar
1 Las anuencias de los incisos del a) al f), que se describen en el apartado I Definiciones, son analizados por la
Dirección de Seguimiento y Valuación y autorizados por la instancia de aprobación establecida en el
Reglamento General de Crédito Vigente.
2 La restructuración del inciso g), que se describen en el apartado I Definiciones, se debe trabajar como un
restructura, para lo cual se deberá completar expediente de acuerdo con la información que establece la
normativa vigente para una restructuración y la recomendación de está deberá realizarse por el análisis de
la Región correspondiente y autorizada por las instancia de aprobación según sea le monto del préstamo o
unidad de riesgo según aplique.
3 Si derivado de la revisión de la información presentada para cualquier anuencia se determina necesario
ampliar información se estará solicitando información complementaria; así como de considerarse necesario
realizar visita de inspección se estará coordinando con la Gerencia de Negocios responsables que presente
la solicitud.
4 Las anuencias a las que se refieren los inciso a), b), c) y f) del apartado I Definiciones deben ser formalizadas
y la escritura debe ser revisada y autorizada por nuestra Gerencia Legal.
Elaborador por: Thelma Judith Aguilar y Aguilar
Director de seguimiento y Valuación
Revisado por: Byron René Morales De Paz
Gerente de Análisis de Créditos
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