PRINCIPIOS DE REMATES Y CORRETAJE

ÍNDICE

PRINCIPIOS DE REMATE Y CORRETAJE............................................................................................. 4

UNIDAD 1 ................................................................................................................................................ 4
La subasta ............................................................................................................................................... 4
Reseña histórica ...................................................................................................................................... 4

UNIDAD 2 ............................................................................................................................................. 10
El Corretaje ........................................................................................................................................... 10
Introducción .......................................................................................................................................... 10
Concepto .............................................................................................................................................. 10
El corretaje según la Ley mercantil ........................................................................................................ 13
El corretaje inmobiliario ......................................................................................................................... 15

UNIDAD 3 ............................................................................................................................................. 23
El Secreto Profesional ........................................................................................................................... 23

UNIDAD 4 ............................................................................................................................................. 27
Ley 20266 (modificada por Ley 25028). Régimen legal de martilleros y corredores ............................... 27
Bibliografía ............................................................................................................................................ 35
 REFERENCIAS

Actividad en el foro.

Actividad de reflexión no obligatoria.

Actividad grupal.

Actividad individual.

Actividad obligatoria. Debe ser enviada para su evaluación.

Atención.

Audio.

Bibliografía.

Glosario.

Página web. Internet.

Sugerencia.

Video.
 PRINCIPIOS DE REMATE Y CORRETAJE
Prof. Carlos Roberto Auza de Bairos Moura

El propósito del presente trabajo es el de ilustrar sobre los principios de institucio- Instituciones
nes ancestrales como lo son el remate o subasta y el corretaje. Para comenzar, ancestrales,
tendremos que referirnos a los datos históricos disponibles, lo que nos permitirá remate o subasta
entender de una mejor manera las disciplinas objeto de estudio. y el corretaje.

UNIDAD 1

Nociones generales: El Martillero o Rematador. Concepto. Naturaleza Jurídica.

Subasta: Etimología. Subasta, Remate y Almoneda.

-Dr. Miguel Piedecasas. Capitulo 1. Conceptos Generales. El Martillero.

LA SUBASTA

La única certeza que tenemos con respecto al origen, es que (la subasta
nace) luego de la invención del dinero como medio de cambio, ya que este
medio da inicio al contrato de venta.

Reseña histórica
El historiador griego Heródoto ubica el génesis del dinero en Lydia, un pueblo del
Asia Menor ubicado en las costas del Mar Egeo, entre las costas de las actuales
Grecia y Turquía. Allí, en el Siglo VIII antes de Cristo, comenzaron a circular mone-
das hechas de una aleación de oro y plata que llevaban la imagen de un león que
era su símbolo. La palabra Moneda, etimológicamente, deriva del latín Moneta, que
hacía referencia a un título que se le otorgaba, entre otras deidades, a la diosa
Juno, cuyo epíteto la refiere como protectora de las riquezas de Roma. La palabra
dinero, también tiene su latina, en la palabra Denarium, que era una moneda que
usaban los romanos para realizar actividades comerciales. Sin embargo, “Antes de
la creación del signo monetario, cuya fecha no está suficientemente averiguada, no
tuvo principio la institución de la subasta”, según nos dice el Martillero Eduardo La-
pa, citando a Héctor P. Méndez.

La palabra subasta proviene del latín sub, que significa bajo, y hasta, que refiere a
la lanza, y refiere a una costumbre romana que señalaba las mercancías que se
ponían en venta pública (Ex auctionibus hastae), a viva voz y al mejor postor, cla-
vando en el piso una lanza o asta, lo que además indicaba que ese acto de venta
estaba bajo la protección de la fuerza pública. Esta tradición llega a nuestros
días, colocando una asta a la cual se le ata una bandera roja con el nombre del
martillero que ejerce la almoneda.

Históricamente, nos remontamos a la antigüedad, en Nínive, reino de Asiria al año

500 a.C., adonde se subastaban esclavos. Los fenicios, que eran destacados
navegantes y comerciantes, también recurrían a la subasta en sus transacciones
comerciales. Babilonia, capital de Caldea, en el siglo V a.C., se reali-

zaba la subasta de esposa, estaba considerado ilegal vender una hija fuera del sis-
tema de subasta. También era costumbre en Tracia y en Iliria, el remate de niñas
núbiles.

La Subasta en Grecia

En la antigua Grecia, las subastas eran llevadas a cabo en la Plaza Pública (Ágora).
Allí el pregonero (heraldo), una vez que había anunciado las condiciones del rema-
te, alentaba las pujas; adjudicando luego el magistrado los bienes subastados la
mejor oferente. Allí estaba regulada la asociación de licitantes y la concurrencia al
lugar era libre. La recaudación impositiva en Grecia se arrendaba en subasta. El
arrendamiento de impuestos se realizaba por el término de un año, y finalizado es-
te, volvía a arrendarse por igual periodo, bajo el mismo sistema. Podían ofertar no
solo los ciudadanos, sino, también los extranjeros. Con el transcurso del tiempo, el
precio de dicho arrendamiento se elevó de tal manera que propició la aparición de
los banqueros privados, y mas tarde, y también por el gran incremento, se presen-
taron como oferentes sociedades económicamente muy fuertes. También se subas-
taban derechos de aduana, de pasaje (para ir de un determinado lugar a otro), de
mercado y de monopolio, como era el caso de la púrpura y las salinas; y cumplien-
do ciertos requisitos, se remataban también el derecho de explotación minera ( de
oro y Plata, entre otras, y de las que pertenecían al estado), la locación de bancos y
operaciones cambiarias, templos, bienes públicos y confiscados, obras públicas y
sacerdocio del culto público.
La subasta en Egipto

Con la conquista de Alejandro el grande, se introdujo la subasta en el ámbito de

Egipto, que fue muy bien receptado por la gente y reglamentado. Era considerada
un acto solemne y se desarrollaban con la presencia de una autoridad que no podía
ser atacada. Inclusive, los egipcios innovaron en cuanto se instauró la sucesión de
remates en una misma subasta (práctica conocida como remate a martillo corrido) y
la subasta por escrito (conocida hoy como oferta bajo sobre). El lugar de realización
de la subasta no era en la Plaza pública, sino en la banca real, en las oficinas de
arrendamiento o en el templo de Amón (Tebas). Eran de gran importancia, ya que
personas poderosas de Siria y fenicia, se trasladaban a Alejandría a participar en
dichos remates. Los Ptolomeos aplicaron el sistema de arriendo a través de subas-
ta que utilizaban los griegos, de impuestos, la banca real y los negocios monopóli-
cos reales (minas y canteras, sal, mirra, miel, materias primas de droguería y per-
fumería, pesca, cerveza, aceite, etc.) e inclusive la banca real.

La subasta en Roma - botín de guerra - proscripción y confiscación

Al respecto, nos ilustra en maestro Eduardo Lapa:

“Se advierte en Roma la considerable influencia helénica en cuanto a subasta se

refiere. El tipo, el objeto y las reglas que utilizaron fueron similares.

“Las tres grandes ramas de la actividad económica ro-mana, desde las guerras pú-
nicas, las constituían el arrendamiento de los impuestos, las obras públicas y la
banca. Ellas se vincularon, de una o de otra manera, con la subasta: las dos prime-
ras con la administrativa, y la tercera con ésta, sin duda, pero más especialmente
con la particular”.

En este aspecto, Roma no realizaba nada que fuera por la vía directa, desde la per-
cepción de impuestos, las construcciones, los servicios de trasporte para abastecer
a los ejércitos en guerra, el arriendo de las tierras cultivables, de las dedicadas al
pasturaje, el impuesto por circulación de mercaderías a través del territorio romano,
hasta el arrendamiento de minas y obras públicas, todo se hacía por la correspon-
diente subasta administrativa.

Aquí también como en Grecia, la subasta -por lo común- se llevaba a cabo en la

plaza (forum), que como es sabido constituía el centro de la vida romana. Sin em-
bargo, en los casos en que se subastaba botín de guerra, la venta podía llevarse a
efecto en otros lugares, a veces en tierras muy alejadas. También se realizaron en
el Foro Trajano. Marco Aurelio ordenó varias subastas en él.

En medio del Foro se plantaba la lanza, y en público el magistrado, con la colabora-

ción de un pregonero, procedía a subastar los objetos motivo de la venta. El prego-
nero daba a conocer los objetos que se remataban y excitaba las pujas, pero la
adjudicación -al mejor postor- estaba reservada al magistrado. Los romanos practi-
caban la subasta verbal haciendo la postura en voz alta o levantando el dedo (no se
tiene conocimiento de que existiera la escrita o la mixta). Cuando el magistrado
adjudicaba al licitante que había hecho la mejor postura el objeto de la subasta,
éste “en señal de que él era el comprador, acostumbraba levantar la mano, la cual
le era tomada”. Durante el Imperio se estableció un plazo durante el cual podía me-
jorarse el último precio, antes de que el magistrado lo adjudicara definitivamente.

Para adjudicar las ventas en subasta ordenadas por el Estado, dos magistrados
tuvieron competencia: el cuestor, en mayor escala, y el censor, en menor parte.

Como en Grecia, no había en Roma limitación para la concurrencia de licitantes,

pudiendo observarse la presencia de postulantes pertenecientes a las más diversas
clases socia-les, desde las más encumbradas hasta hijos de libertos y mendigos.
Pero esta libertad para licitar no fue absoluta; a los senadores les estaba prohibido,
salvo que fueran expresamente autorizados por la ley; sin embargo, en la realidad
burlaban esta prohibición mediante la intervención de testaferros. La exclusión al-
canzaba también a adjudicatarios de subastas anteriores que hubieran eludido al-
gunos compromisos de éstas. Tampoco podían licitar los que adeudaban sumas al
Estado en concepto de arriendos anteriores.

Botín de guerra

Según las leyes y costumbres de la época, los romanos aplicaban a sus vencidos el
derecho del vencedor, es decir, que una vez obtenido el triunfo se- apoderaban del
botín, que comprendía todo cuanto tomaban al enemigo, desde el territorio ocupado
(ciudades, propiedades sagradas y profanas) hasta las personas y su hacienda (las
personas se convertían en esclavos).

El botín, que alcanzaba en ocasiones proporciones cuantiosas, era vendido en pú-

blica subasta, alguna de las veces en el mismo lugar donde se tomaban. Los prisio-
neros de guerra solían ser vendidos como esclavos.

Proscripción y confiscación

La proscripción, que solía traer como consecuencia la confiscación, se practicó con

demasiada frecuencia en Roma. La proscripción recaía sobre las personas y la con-
fiscación sobre sus bienes, cuya venta se realizaba generalmente en pública subas-
ta. La magnitud que la proscripción alcanzó con la llegada al poder de Sila, no tuvo
igual. Se ensañó con los principales ciudadanos de Roma, alcanzando la medida
hasta los nietos de los proscriptos. El derecho de propiedad dejó de ser seguro, ya
que la causa principal de la proscripción eran las propiedades y riquezas de los
perseguidos. En otros casos era el odio, las razones políticas y la arbitrariedad del
poder. Los bienes de los proscriptos eran confiscados y vendidos en pública subas-
ta algunas veces y otras adjudicados directamente a los amigos y protegidos de los
gobernantes.

Las ventas en subasta pública por los gobernantes romanos llegaron a excesos
tales que alcanzaron cosas de derecho humano y de derecho divino. Cosas de lo
más heterogéneas, incluyendo las públicas y sagradas, fueron subastadas, muchas
veces para solucionar la precaria situación del tesoro. Ornamentos imperiales, va-
sos reales, piedras preciosas y copas de oro y cristal cayeron bajo el asta. Ciuda-
des (Espoleto y Florencia, entre otras), provincias, reinos y ¡hasta el imperio! (com-
prado por Juliano), fueron subastados. Tampoco escaparon de esas ventas las co-
sas sagradas, los templos y los dioses (cautivos).

También en Roma abundaron las irregularidades en las subastas administrativas;

gobernantes y protegidos cometieron violaciones con respecto a las formalidades
que debían cumplirse, ya sea alterando el día señalado para la subasta u omitiendo
la intervención del auxiliar indispensable, el pregonero. Otras veces se forzaba a
comprar a precio vil o desorbitadamente elevado. En época de César, el que se
acercaba a la subasta debía comprar so pena de muerte; esto alejaba a la mayoría,
y los adictos a los gobernantes podían comprar a precios irrisorios. Estas irregulari-
dades trajeron como con-secuencia serias situaciones; algunos, viéndose arruina-
dos, se suicidaron; otros -en algunos casos mendigos- se trasformaban en gentes
de fortuna de la noche a la mañana.

Sociedades

Como en algunos casos las operaciones de arriendo eran de gran envergadura, se

organizaron verdaderas sociedades (sociedad de publicanos), cuyo capital estaba
constituido por acciones. Contra el aporte de cada socio, la sociedad extendía un
“cupón de participación” -porque era nominativo y trasferible. Para integrar la socie-
dad había que ser ciudadano romano. Estas sociedades fueron riquísimas y conta-
ban con el apoyo de los caballeros y personas políticas de gravitación, pero de una
avaricia que se hizo célebre, cometiendo en su afán de lucro toda clase de abusos
y exacciones sin nombre que obligaron en ciertas oportunidades a la sublevación
de los pueblos o a la intervención del Estado.

España

Escriche recuerda que las ventas públicas del derecho español consistían en can-
delas u otros seños, y según las leyes de aquel entonces disponían que en lo posi-
ble debían realizarse en el lugar donde estaban los bienes a subastarse. Este acto
se efectuaba con la presencia del juez o en su reemplazo del escribano actuario.

El escribano era el indicado de asentar las ofertas que se iban produciendo, no

aceptándose ninguna que no cubriese las dos terceras partes de la tasación. En
cuanto a las ofertas, la de mayor monto dejaba sin efecto las anteriores.

Nuestro país

Los testimonios más antiguos que se conocen en materia de remates son registra-
dos en el acta del Cabildo, Justicia y Regimiento de fecha 9 de abril de 1589.

Será necesario aclarar que en aquellos tiempos las autoridades se preocupaban

constantemente por el bienestar común. Se hacía necesaria la intervención del Es-
tado para todos los casos.

El medio eficaz para la adjudicación de tareas, era bajo la acción del remate, acto
que no revestía como hoy el carácter comercial, sino que era un medio imparcial
para asignar cosas y cargos.
De los testimonios indicados más arriba surge que al encargarse las autoridades
sobre el cuidado y pastoreo del ganado, en público remate ofrecieron en esa opor-
tunidad el cuidado de las vacas y bueyes de la ciudad, adjudicación que recayó en
el señor García Hernández por haber hecho la propuesta más baja, comprometién-
dose a “recoger cada sábado al corral y guardar las chacras de los daños de los
bueyes y vacas y que si hicieren daño sea su costa salvo si estuviesen unidos o
maneadas”. Esta tarea estaba compensada con sesenta y seis fanegas de trigo que
el Cabildo entregaría mitad al comienzo de las tareas y la otra parte al vencer el
término dé sus servicios.

De la misma forma remataban los empleos de gobierno y cualquier tarea que hoy
se requiere por concurso o licitación.

También se hacía uso del citado sistema para proveer de balanzas a los que ven-
dían mercaderías al peso; para ello era el Cabildo el que designaba la “romana ofi-
cial”, y sólo entonces se ofrecía en subasta pública a los interesados en adquirir la
concesión para el uso de aquélla; concesión que duraba un año.

En este sentido se registra con fecha 4 de octubre de 1605 el remate de la romana

correspondiente a ese año, siendo adquiridos sus derechos para explotarla por ese
lapso por don Juan Ortiz de Mendoza, en la suma de 16 pesos, y en esa misma
fecha se subasta el arrendamiento de la Ensenada por nueve años, habiendo re-
caído en Martín Ávila por ocho pesos y medio anuales.”

ACTIVIDAD Nº 1
Actividad obligatoria: Lectura del material - Unidad 1

En el Foro de Debate se trabajará a partir de la siguiente pregunta:

1.- ¿Debería en la Argentina la recaudación impositiva ser arrendada a particula-

res a través de la subasta?
 UNIDAD 2
EL CORRETAJE

Introducción
La actividad del Corretaje no es algo novedoso, existen antecedentes de su práctica
desde la antigüedad. Desde el antiguo Egipto, en Babilonia a través del Código de
Hammurabi, en Grecia que se los definió como conciliadores, hasta Roma que los
denominó Proxenetae y Mediatores (en época de Justiniano), y la actividad estaba
legislada en el Digesto. Al respecto, en maestro Eduardo Lapa, refiere lo siguiente:

”La historia del Corretaje tiene mucha similitud con la del martillero. Para
algunos tratadistas esta actividad es originaria de Egipto, donde se la
reconocía como un clan o clase especial.

En Roma, la actividad, originariamente, se la denominó con variadas expre-

siones, como, por ejemplo, proxenetas, curritor, curraterius censalis, etcétera. .
Dedicada a custiones familiares, en un principio, más tarde, sus intervencio-
nes fueron dirigidas al ámbito económico.

Desde su actuación en Francia, se la reconoció con las voces tomadas del oc,
antigua lengua francesa, courratier, coutiers, de allí deviene el corredor como
lo denominó nuestra lengua.

En el medioevo, también se registra la actividad del corredor, que fue regla-

mentada en Italia, asimilándola a un oficial público.

En nuestro país, desde la independencia se le concedió carácter oficial, aten-

to a las disposiciones impuestas en las Ordenanzas de Bilbao; éstas fueron
retiradas el 24 de noviembre de 1821, por las autoridades de la época.

El 1° de mayo de 1890 entra en vigencia la ley 2637, que sanciona la reforma Regimen legal
del Código de Comercio y que impuso la libertad de corretaje. de martilleros
y corredores
Luego se introducen algunas modificaciones al citado Código y llegamos al (ley 20.266)
mediante la
régimen legal de martilleros y corredores (ley 20.266) mediante la ley 25.028” ley 25.028.

Concepto

Se define el corretaje, como aquella actividad que en la cual, una persona deno-
minada corredor (profesional universitario habilitado como tal), se obliga a des-
plegar su actividad para acercar a las personas interesadas, a la conclusión de
un contrato proyectado por otra (denominada comitente), en la cual no existe
relación de dependencia o representación con ninguna de las partes, a cambio
de una retribución en dineros, también llamada comisión o remuneración.
El Código Civil y Comercial unificado, en su artículo 1345, define al corretaje de la
siguiente manera:

Hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada Corredor, se obliga

ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin
tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes

Asimismo, el citado cuerpo legal, reza en su artículo 1346:

El contrato de corretaje se entiende concluido, si el corredor está habilitado para

el ejercicio profesional del corretaje, por su intervención en el negocio, sin pro-
testa expresa hecha saber al corredor contemporáneamente con el comienzo de
su actuación o por la actuación de otro corredor por el otro comitente. Si el comi-
tente es una persona de derecho público, el contrato de corretaje debe ajustarse
a las reglas de contratación pertinentes. Pueden actuar como corredores perso-
nas humanas o jurídicas.

El corretaje es un contrato “Sui Generis”, a saber: bilateral, accesorio,

consensual y no formal.

La Jurisprudencia afirma que:

“El corretaje es un contrato sui generis, accesorio, bilateral, consensual y no

formal, que reconoce dos momentos vinculantes y decisivos a lo concerniente
a las relaciones entre el corredor y sus comitentes. En una primera etapa, na-
ce la relación de mediación, que en la práctica se traduce en la intervención
de aquel que transmite la propuesta. Luego, una vez aceptada esta, pone en
contacto a los interesados para que concluyan el negocio, cuyo perfecciona-
miento hace nacer el segundo aspecto del contrato, del cual emerge, el dere-
cho del corredor y el pago de la comisión” (LL 1998-B-249; LL 1998-E-574; LL
1997-D41, entre otros)

Al respecto, Miguel Piedecasas precisa, en principio que:

a.- Nos encontramos frente a un contrato.

b.- Que es autónomo del contrato que celebren las partes.
c.- Que solo puede ser realizado por un corredor, profesional universitario.
d.- Que se relaciona con otro contrato diferente.
e.- Que no hay relación de dependencia, de colaboración ni de representación.

Acá debemos resaltar que existe una actividad profesional, autónoma, en la

cual no debe existir dependencia, subordinación ni colaboración con ninguna
de las partes; tampoco mandato, al menos en las etapas de formación y per-
feccionamiento del contrato, ya que si está permitido en la etapa de ejecución
del contrato principal.

- Diferencia entre el mandato y la comisión

Existe diferencia entre el corretaje con el mandato y la comisión. No puede conside-

rarse mandato al corretaje porque en las etapas de formación y perfeccionamiento
del contrato, el corredor no representa a ninguna de las partes, ni actúa en nombre o
representación de ellas. Tampoco es comisionista, ya que éste actúa como un man-
datario sin representación y celebra el contrato en nombre propio y por cuenta ajena.

Al respecto afirma Piedecasas:

“La diferencia es clara porque el corredor ni representa a ninguna de las

partes, ni celebra el contrato por cuenta ajena.

El problema práctico surge con las llamadas autorizaciones privadas para

vender que se otorgan a los corredores, y que constituye, según la jurispru-
dencia un verdadero mandato, ya que en estos casos, asume una función re-
presentativa que la aleja del corretaje, en el cual, el corredor, a diferencia del
mandatario que concluye el acto jurídico por cuenta ajena, se limita a prepa-
rarlo, poniendo en contacto a quienes han de intervenir como partes de el. Así
la diferencia entre el corretaje y el mandato es nítida, pues para que se confi-
gure aquel se requiere que la autorización no exceda del simple marco de la
actividad de los corredores, es decir, de acercar oferta y demanda; el manda-
to, en cambio, ejecuta uno o varios negocios jurídicos por cuenta ajena (ED
91-151, ED 89-219, ED 10-377, ED 80-317, LL 1983-B-204, LL 1999-D-77, LL
2000-C-672, LL 1990-D-488, LL 19996-E-73).”

- Diferencia con el negocio principal

Debemos aclarar que:

- el corredor es sólo parte del contrato de corretaje, y en las etapas de Formación y

Perfeccionamiento del contrato principal, no participa de manera directa.
- En cuanto a la etapa de Ejecución, el Código Civil y Comercial en su Art. 1349,
inciso b), permite recibir de una parte el encargo de representarla en la ejecución
del negocio.

Dice la jurisprudencia que: Esto le ha valido al corretaje la denominación de contra-

to accesorio de otro principal, pues constituye un medio de lograr la realización de
un contrato distinto (LL 1990-D-488).

- Prueba del Contrato

El Dr. Miguel Piedecasas, afirma a este respecto:

“Una cuestión compleja, y sumamente interesante, es la referida a la prueba del

contrato de corretaje, ya que en principio estamos frente a un contrato atípico, que
se perfecciona por el mutuo consentimiento de las partes y que no es formal, En
consecuencia, se aplicaría en principio el art. 208 del Código de Comercio, que
permite que los contratos comerciales puedan probarse por los siguientes medios:
a) Por instrumento público; h) Por instrumento privado; e) Por otra prueba docu-
mental; d.) Por libros de comercio; e) Por confesión; f) Por testimonial; g) Y también
por presunciones.

Hay que tener en cuenta en materia mercantil, los arts. 207 a 220 del Código de
Comercio. Es decir que se admite en principio, cualquier medio de prueba, concor-
dado con el esquema de criterios y principios que establece el Código de Comercio.
Esta es la visión que ha consolidado la jurisprudencia al señalar que “como el con-
trato de corretaje no es formal ni requiere de la celebración por escrito, se debe
estar a las pautas interpretativas del art. 208 del Código de Comercio (ED 96-2096)
y cada una de estas pruebas deberá ser articulada con la norma procesal corres-
pondiente. Muchas veces, se han originado conflictos, negándose que se haya Como el contrato
aceptado el corretaje o la actividad del corredor, por ello, es importante tener en de corretaje no es
cuenta que la carga de la prueba sobre la existencia del corretaje la tiene el corre- formal ni requiere
dor. Así se ha dicho, que “si bien es cierto que la aceptación de la intervención del de la celebración
por escrito,
corredor en la operación de corretaje puede ser tácita por una de las partes, es me- se debe estar
nester la prueba de que ésta la conocía y que con su conducta la aceptaba. De- a las pautas
biendo ser probada por el corredor dicha circunstancia” (ED 83-160; U, 1994-C- interpretativas
391). No debe pensarse, por esto que es imposible probar el contrato de corretaje, del art. 208
sino que lo aconsejable es ir hacia una creciente formalización del mismo, para evi- del Código de
Comercio
tar inconvenientes posteriores, discusiones, problemas probatorios. (ED 96-2096),
cada una de estas
Ello, se va solucionando a medida que se aplique la ley que en su art. 34 inc d) re- pruebas deberá
fiere a la convención por escrito, previa al corretaje. Pero si ella no existiera, debe ser articulada con
la norma procesal
tenerse en cuenta que “como el contrato de corretaje se puede celebrar recurriendo correspondiente.
a la forma que las partes estimen conveniente, pues rige el principio de la libertad
dé las formas, no resulta cuestionable la omisión de un instrumento que acredite el
monto de la comisión, dado que en caso de entenderse que no hubo un pacto es-
pecífico, relativo a la remuneración del corredor, habrá que estar a lo que es prácti-
ca en este tipo de operaciones, a los usos y costumbres” (LL 1996-A-8O7 DJ 1995-
2-338). Vemos entonces, que hay que conjugar la premisa de que el corretaje es un
contrato sui generis no sujeto a formalidad y su existencia puede probarse por cual-
quier medio (LLB.A 1994-705), siguiendo las pautas de los arts. 208 y sgtes. del
Código de Comercio (DJ 1987-1-759), con las obligaciones formales que la ley
25.028 'ha incorporado para el desarrollo de la profesión y que irán eliminando pau-
latinamente, los problemas probatorios: que han sido típicos en esta actividad. En
este sentido, es importante recordar algunos precedentes jurisprudenciales que han
señalado las pautas interpretativas, que venirnos indicando en el desarrollo de este
punto. “El contrato de corretaje es de carácter bilateral, consensual, no formal, que
puede llevarse a cabo en forma oral o escrita y la sola aceptación tácita de la inter-
vención del corredor es suficiente para conformar el vínculo jurídico del que emana-
rán los consiguientes derechos y obligaciones” Ti. 1990-1-932, DJ 1981-1-179): “No
es un requisito imprescindible para que exista un acto de corretaje, y en conse-
cuencia un derecha a la percepción de la comisión, que los servicios profesionales
hayan sido solicitadas, ni que exista convención previa„ sino que basta que las par-
tes contratantes acepten y realicen el negocio propuesto, aprovechando los conse-
jos, las indicaciones y principalmente el resultado de la intervención del intermedia-
rio, Tales actividades pueden ser probadas por cualquier medio” (LLC 1996-835).

No obstante, desde nuestra perspectiva sostenemos que actualmente deberá

considerarse el criterio formalista que deja incorporado la ley 25028.”.

El corretaje según la Ley mercantil

En su art. 8 inc. 3,
El Código de Comercio de la Nación, que queda derogado a partir del dispone que
01/08/2015, en su Art. 8 inc. 3, dispone que el corretaje es un acto de comercio, el corretaje es un
al igual que el remate. El carácter comercial se mantiene aún cuando los contra- acto de comercio,
tos en que actue el intermediario sean civiles, y aún cuando el acto fuere aislado. al igual que
el remate.
- La Prescripción

Se prescribe por
Según lo preceptuaba el art. 851 del Código de Comercio, “Se prescriben por dos años, a contar
dos años, a contar desde la fecha en que se concluyó la operación, las acciones desde la fecha en
de los corredores por el pago del derecho a mediación”. Esta normativa tiene que se concluyó la
vigencia hasta el 01/08/2015. operación, las
acciones de los
corredores por el
El silencio del Código unificado en vigencia, nos hace inferir que el plazo de pres- pago del dercho a
mediación.
cripción de la comisión del corredor es el enunciado en el artículo 2560 de dicho
cuerpo legal, el cual prevé un plazo genérico de Prescripción de 5 años.

ARTÍCULO 2560. Plazo genérico. El plazo de la prescripción es de cinco años, ex-

cepto que esté previsto uno diferente en la legislación local.

Asimismo, el Art. 2557 del Código Civil y Comercial, nos dice que el plazo en que
comienza a correr la prescripción es desde que el corredor concluye su actividad, si
es que no existe un plazo convenido para el pago.

ARTÍCULO 2557. Prestaciones a intermediarios. El transcurso del plazo de pres-

cripción para reclamar la retribución por servicios de corredores, comisionistas y
otros intermediarios se cuenta, si no existe plazo convenido para el pago, desde
que concluye la actividad.

- Diferencia con el negocio principal

Una de las cuestiones que tiene importancia señalar y aclarar es que el corre-
taje y el posterior contrato que celebran las partes, si bien están relacionados
jurídica y económicamente, son absolutamente distintos.

El corredor sólo es parte del contrato de corretaje y en principio en la etapa de for-

mación y perfeccionamiento del contrato principal, no tiene éste ninguna participa-
ción directa en dicho contrato. Claro está, que, actualmente por la normativa legal
vigente, para los corredores en la segunda etapa para el contrato principal podrá
tener injerencia„ representando en los actos de ejecución del contrato mediado, o
realizar actos de ejecución por una de las partes. Lo importantes, es distinguir la
etapa de formación del Contrato, perfeccionamiento del mismo, de la de ejecución o
cumplimiento, señalando con claridad que el corredor solo puede intervenir en esta
última y allí, corretaje y contrato principal logran si, un punto de 'interferencia o con-
tacto que resulta licito, aunque algunos autores lo consideran desaconsejable„ y así
se ha señalado que “nos permitimos aconsejar, salvo excepciones muy expresas,
no hacer uso de ese poder en virtud de que pueden suceder casos que afectan
directamente al corredor” (Conf. Lapa, Eduardo L., “El martillero y el corredor inmo-
biliario”, Ed. Advotacus, P. 1 89).

Corretaje contrato
Esto le ha valido al corretaje la denominación de contrato accesorio de otro prin- accesorio de otro
cipal, pues constituye un medio de lograr la realización de Otro contrato distinto principal.
(LL 1990-D-488).

“Deben distinguirse claramente las dos operaciones: el contrato de corretaje

y el contrato de compraventa, y si el primero fue exitosamente cumplido, la
intermediación logró el objetivo, no solamente de acercar a las partes, sino de
llegar al acuerdo preliminar y a la entrega de una seña. De ahí en más, la reso-
lución del contrato de venta no puede ser impedimento de la percepción de la
comisión. Y ello es así, porque lo que fracasó es la otra operación (de com-
praventa), y no el corretaje (ED 82- 134).

Recordemos que, hemos caracterizado al corretaje como un contrato autónomo sui Corretaje
generis, donde como bien lo señala la jurisprudencia. un contrato
autónomo
sui generis.
“La nota distintiva del corretaje la da el hecho de la intervención profesional autó-
noma del intermediario al sólo efecto de promover la negociación, facilitando el
acercamiento de los interesados, pero, sin representarlos en el negocio en trance
de celebración y a cuya conclusión solo coopera con su mediación” (ED 112-334).

El corretaje inmobiliario
Una de las cuestiones que mayores inconvenientes ha traído y trae en la actualidad
es la referida al denominado corretaje inmobiliario, lo que se debe al desconoci-
miento que sobre la materia existe en los distintos ámbitos. Así, el corretaje que
está relacionado con la venta de un inmueble como contrato principal, no tiene nada
de especial respecto del acto de corretaje que venimos referenciando en los puntos
anteriores.

El corretaje es igualmente comercial, está regido por la ley 25028 y se le aplican las
normas del Código de comercio, aún cuando el contrato principal al cual se llega
por la vía del corretaje sea la compraventa de un inmueble. Aquí, hay que distinguir
lo que es el contrato de corretaje del denominado contrato principal que puede te-
ner por objeto sin ninguna clase de problemas un inmueble. Este es un tema que se
encuentra definido en la doctrina y en la Jurisprudencia, ya citada, el corretaje pue-
de tener por objeto la promoción, facilitación y acercamiento de contratos que sean
actos civiles y no comerciales.

Así, se ha señalado que “la tarea del intermediario en operaciones inmobilia-

rias es la común y típica del corredor, de modo que corresponde la aplicación
de las normas del corretaje” (LL 1997-E-620). “Debe encuadrarse -dentro de la
figura legal del corretaje el contrato mediante el cual una de las partes calificada de
inmobiliaria se dedica a la intermediación en la compraventa de inmuebles y asume
la obligación de buscar un interesado en adquirir el bien” (LL 1995-E-75), Con el
mismo criterio, se ha pronunciado la jurisprudencia, en fallos más recientes, claro
está que distinguiendo los casos donde se extiende una autorización de venta en
cuyo supuesto se lo calificó de mandato y no de corretaje (NOA 2Q92-813). En este
sentido se ha pronunciado Guillen al señalar “que efectivamente la actividad de
intermediación inmobiliaria debe ser encuadrada en el corretaje” (Guillen, Horacio
en LL 1995-E-75). Y así se pueden suceder las distintas opiniones sobre la califica-
ción de comercial del acto de corretaje, que tiene por objeto un Contrato principal,
que a su vez refiere a un inmueble.

Es el mismo corredor de comercio, y no un corredor inmobiliario distinto el que está Es el corredor

llevando adelante el Apto, y la ley 25028 refiere al corredor de comercio y no al co- de comercio
rredor inmobiliario, que está particularizando la denominación en una sola clase de el que lleva
adelante, entre
actos. Es el corredor de comercio el que lleva adelante, entre otras cuestiones, el otras cuestiones,
corretaje inmobiliario. el corretaje
inmobiliario.
Por ello, desde nuestra perspectiva, resulta incorrecto hablar de corredores
inmobiliarios como auxiliares distintos del corredor de comercio, máxime que
esta denominación no se encuentra en la ley nacional y las leyes provinciales
no pueden crear sujetos con condiciones e incumbencias distintas a la que
fija la norma básica, incorporada al Código de Comercio, so pena de ser con-
siderada inconstitucional. Una cuestión es regular el ejercicio del poder de
.policía y control de la matrícula, a través de una ley provincial, pero no puede la ley
provincial exigir calidades, ni establecer calificaciones que desnaturalicen lo que
establece la ley nacional, y ello, en materia de martilleros ya tuvo la correspondiente
resolución por distintos tribunales de nuestro país.

- El objeto principal

El objeto principal del acto de corretaje está definido en el art. 34 inc. a) del dec.
Ley 20266 modificada por la ley 25028:

Artículo
Esta norma que es básica, establece la esencia del acto de corretaje que está
referencial
referida a “poner en, relación a dos o más partes para la conclusión de-negocios 34 inc. a) del
sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación dec. Ley 20.266
o representación”. modificado por
la ley 25.028.

O sea que, aquí tenemos un aspecto positivo y aspecto negativo para deslindar el
objeto principal del acto de corretaje. En el primer aspecto, el corredor se obliga a
desplegar la actividad necesaria para lograr que otros s u j e t o s , relacionados con
el por el contrato de corretaje, concluya un negocio determinado.

Dentro de esta actividad, está la búsqueda de los interesados o de los bienes, la

captación del contratante deseado, siempre actuando con la seriedad y diligencia
que su carácter de profesional le otorga. En esta instancia, el corredor promueve y
busca clientes o bienes, estando en presencia de actos determinados.

“La actuación del corredor consiste en relacionar ambas partes (vende-

dor/comprador) a los efectos de que entre ellos se constituya la comercialización
de la cosa ofrecida” (Lapa, ob cit. Pág. 184).

Lo interesante es definir el contenido de esta actividad, y por, ello podemos decir,

que el corredor estará autorizado a desarrollar todas las conductas que sean nece-
sarias para lograr establecer que dos o más partes se conecten y logren la conclu-
sión de negocios, comprendiéndose no sólo lo que tradicionalmente se denominó
búsqueda de clientes o de bienes, sino también la publicidad y cualquier conducta
lícita que permita el desarrollo del corretaje. Aquí, debe tenerse en cuenta que esta
mediación, requiere de las diligencias necesarias para llevan adelante la misma,
pero en dicha actuación debe respetarse las normas de defensa de la competencia,
de lealtad comercial y de defensa del consumidor. La Jurisprudencia ha señalado Es pura actividad
que está comprendido dentro de esta actividad de Corretaje la búsqueda de la per- de mediación el
sona interesada o de la cosa necesaria para llegar a la conclusión del contrato prin- acercamiento a
cipal; la procuración de la conclusión de un negocio determinado entre las partes; la las partes y la
eliminación de las
obtención de ofertas respecto de determinados negocios; la creación y fomento de diferencias para
negocios; la intermediación entre la oferta y demanda y la puesta en contacto de las que el contrato
partes haciéndoles saber la existencia de negocio o negocios que puedan interesar- principal quede
les; es pura actividad de mediación que permite el acercamiento a las partes y la materializado.
eliminación de las diferencias para que el contrato principal quede materializado.
Desde su perspectiva negativa, la delimitación del objeto, exige que, en esta etapa
de formación y perfeccionamiento del contrato, no exista entre el corredor y las par-
tes, ninguna relación de colaboración, subordinación o representación. Esto implica
que no haya una relación contractual distinta que la del corretaje, como podría ser
una relación de dependencia, de agente, de mandatario, o de comisionista, que
desvirtuarían el contrato de corretaje y lo llevaría a otra calificación jurídica.

- Las relaciones de colaboración, subordinación o representación

La ley insiste en diferenciar al corretaje de otra clase de relaciones jurídicas, que La ley pretende
podrían tener una apariencia externa similar, pero una estructura interna y dé in- distinguir al
tereses, diferente. Así, se la debe diferenciar de la relación de dependencia laboral, corretaje de
por la cual una persona promueve la celebración de contratos para su empleador o los contratos de
colaboración
principal, figura ésta que pueda asemejarse a las del viajante de comercio, que se
empresarial. La
encuentra regulada por normas de contenido estrictamente laboral. También, la ley ley pretende que
pretende distinguir al corretaje de los denominados contratos de colaboración em- el corretaje no se
presarial como es el contrato de agencia, donde una empresa comercial se obliga a confunda ni con el
promover negocios por cuenta de otra empresa principal, obteniendo por dicha mandato ni con la
comisión.
prestación, una retribución de nominada comisión, con carácter de permanencia y
dirigido hacia la generalidad de los negocios. También la ley pretende que el corre-
taje no se confunda ni con el mandato ni con la comisión, ya que en estas figuras
siempre se actúa polar un ínteres ajeno, conforme lo hemos explicado al diferenciar
ambas figuras en puntos anteriores.

Esta diferenciación que realiza la ley, demuestra la autonomía que se pretende en

la actividad de corretaje, para que en la etapa de formación y perfeccionamiento del
contrato, la actividad de mediación o intermediación que el corredor realice, no se
mezcle con Ios intereses propios de las partes referidos al contrato principal, garan-
tizando lo que cierta parte de la doctrina identificó como la obligación de imparciali-
dad, aunque bueno es decirlo, otra parte muy importante señala que esta obligación
carece de sustento legal. En este sentido, y distinguiendo las distintas etapas del
contrato, formación, perfeccionamiento y ejecución, se comparte la lectura que rea-
liza Fernández sobre la cuestión que estamos analizando. “Venimos manifestando
con insistencia sobre la imparcialidad, objetividad y transparencia que ha de tener la
actividad mediadora del corredor. Ella tiene por fundamento la necesaria equidis-
tancia que el corredor debe guardar respecto de las partes, puesto que ambas tie-
nen igual derecho para pretender un trato igualitario y una conducta sincera y ho-
nesta del agente.” (Fernández Raimundo L-Gómez Leo, Osvaldo R. “Tratado T.
Práctico de derecho comercial”, pag. 375 Editorial Depalma).

- Los actos de ejecución del contrato principal

Sin perjuicio de lo señalado en el punto anterior:

el corredor ésta autorizado legalmente a representar a una de las partes, pero

sólo en la etapa de ejecución del contrato logrado con la mediación del corredor.

Este es un tema sumamente importante que se corresponde con una función distin-
ta que la que es propia del corretaje.

Aquí, se ha superado las etapas de formación y perfeccionamiento del contrato

principal, y por lo tanto, aparece el carácter de representante o mandatario del co-
rredor respecto de las partes que este contratado. La interferencia de intereses que
se perseguía con la nota de imparcialidad, están superadas y puede entonces ac-
tuar en la etapa de cumplimiento o ejecución del contrato. Desde nuestra perspecti-
va, esto se corresponde con lo que sostenía cierta doctrina como Obarrio, Segovia,
Siburu y Fernández entre otros, que consideraban, en el régimen anterior que nada
prohibía la concreción de cobros y realización de pagos, en la etapa de ejecución
del contrato, justamente las notas más características de la ejecución de los contra-
tos', o por lo menos de esta clase de contratos, en la etapa de cumplimiento, son la
entrega de la cosa o del bien y el pago del precio. Con ello, estamos diciendo que:
la ley autorizaría al corredor a representar a alguna de las partes, para cumplir con
la entrega del bien, o efectuar o recibir pagos, ya que reitero, estos son los actos
característicos de la etapa del cumplimiento del contrato, que son el objeto típico de
la mediación del contador.

- El informe del valor de los bienes

En el objeto del corretaje, se encuentra también la facultad del corredor de

informar sobre el valor de venta o de mercado de los bienes que puedan estar
involucrados en los actos jurídicos, respecto de los cuales está llevando ade-
lante su corretaje. En sentido técnico estricto, debería señalar la ley, que el corre-
dor puede efectuar la tasación de los bienes objeto del posible contrato principal,
pero para ello debe estar suficientemente capacitado, en materia de tasaciones, El corredor puede
para superar lo que fue siempre un mero informe basa o en su experiencia y cono- efectuar la tasa-
cimiento de la plaza. Actualmente, debe aplicar los procedimientos técnicos y cientí- ción de los bienes
ficos necesarios para que, sumados a su experiencia y conocimiento -de la plaza, objeto del posible
contrato principal.
pueda cumplir acabadamente con esta información sobre el valor de los bienes que
puede llegar a ser determinante para que una parte concluya o no un determinado
contrato. Debemos recordar, en este caso, que en aquellos supuestos donde el
corredor por su culpa o dolo, indujera a error a los contratantes, en lo relativo a las
circunstancias fácticas del negocio, será responsable de los daños y perjuicios que
causare. Bueno es señalarlo, que, en la actual carrera universitaria de Martillero
Público y corredor de comercio, una de las materias más importantes es la referida
a las Tasaciones de los bienes.

- Los informes

También para el cumplimiento del acto de corretaje, la 'ley autoriza al corredor a

recabar directamente de las oficinas públicas, bancos y entidades ofíciales y
particulares, los informes y certificados necesarios -para el cumplimiento de sus
deberes.

Esto marca una cuestión muy importante y que hace al carácter de profesional del
corredor. Una gran porción de confianza para realizar el negocio es puesta por las
partes contactadas, en el corredor actuante, que por ello debe desplegar su activi-
dad con la mayor diligencia, prudencia y pericia, de manera tal de cumplir con el
mandato del art. 902 del C. Civil que exige a quien tiene mayor conocimiento, ma-
yor diligencia.

Esto lleva a que las partes confíen en que el corredor que las está contactando y
que está mediando en el negocio, esta recabando en las oficinas públicas y priva-
das los informes necesarios para el correcto perfeccionamiento del contrato poste-
rior, entre otras cosas, que el bien se pueda disponer, tanto desde su perspectiva,
jurídica como material y que su titular, también se encuentra en condiciones jurídi-
cas y materiales de disposición del bien y a la recíproca, que el posible adquirente,
sea una persona con posibilidades jurídicas y materiales de cumplir con las presta-
ciones a su cargo.

Así, deberá verificar si el bien existe, cuáles son sus títulos, cuáles sus condiciones
de dominio, sus restricciones, gravámenes y lo mismo respecto del sujeto que invo-
ca la titularidad del bien, que no se encuentre inhibido o que no pese sobre él algu-
na medida cautelar.

En este sentido, la doctrina señala que “deberá comprobar, además de la existen-

cia de los instrumentos de los que resulte el título invocado por el enajenante;
cuando se trate de bienes registrables, recabar la certificación del registro Pú-
blico correspondiente sobre la inscripción del dominio, gravámenes, embargos,
restricciones y Ias anotaciones que reconozcan aquellos, así corno las inhibi-
ciones e interdicciones que afecten al transmitente”. (Fernández Madrid Juan
Carlos, Cod. Comercio comentado, T.I, pag. 172, Editorial Errepar).

“Queda evidenciada firmemente. la responsabilidad que el corredor debe asumir

antes de ofrecer la cosa dada a la venta; sobre todo cuando se tratare de cosas
registrables, fueren bienes muebles o inmuebles a los fines de recabar a distintas
instituciones su estado legal” (Lapa, ob. Cit. Pag. 185).

En realidad, el corredor como profesional universitario que es, debe cerciorarse de

no promover un contrato, de no mediar, o intermediar, si no tiene claramente identi-
ficado el bien y la disponibilidad del mismo desde su perspectiva jurídica y econó-
mica, y además, que el sujetó que vaya a ser el adquirente, en la operación princi-
pal y que el pondrá en contacto con el transmitente, se encuentre también en con-
diciones económicas y jurídicas para cumplir con las prestaciones que posterior-
mente estarán a su cargo.

Hace a la cabal información que este profesional debe brindar a las partes, entre las
cuales está mediando y a las que intenta acercar para que concluya un determina-
do negocio.

- Fianza por una de las partes

En un cambio trascendente, la legislación que emana de la ley 25.028 desplaza la

prohibición absoluta que contenía el C. Com. en su art. 107 y que impedía que los
corredores presten fianza respecto del contrato en el cual habían intervenido con el
acto de corretaje, señalándose que esta fianza era nula y no produciría efecto alguno.

Actualmente, el
Actualmente, el corredor puede prestar fianza por una de las partes y ello, resul- corredor puede
taría posible en virtud de que el contrato estaría en la etapa de ejecución y no en prestar fianza por
la etapa de formación o perfeccionamiento, con lo cual, el corredor se convierte una de las partes.
en garante del cumplimiento de las prestaciones derivadas del perfeccionamien-
to del contrato, lo que se corresponde con la última parte del inciso a) del art. 34
que autoriza al corredor a representar a u na de las parteas en los actos de eje-
cución del contrato.

Es importante señalar que muchas personas llegan al contrato principal, porque

confían en la profesionalidad y en el conocimiento del corredor. Es más, contratan,
porque conocen al corredor y por lo tanto, no resulta desconectado de la esencia
misma del contrato que el corredor se convierta en fiador de una de las partes,
cumpliendo a si con su deber de confianza qué el contratante ha depositado en él.
Claro está que para los autores clásicos del derecho comercial, esto importaría con-
tradecir la esencia de la actividad mediadora, porque el corredor asumiría un interés
directo y personal sobre el resultado del contrato que impediría según estos autores
su actuación imparcial y objetiva.
Entendemos que esta posición es discutible. El corredor genera confianza en los
contratantes y debe por ello prestar fianza por una de las partes, lo que permitiría
evitar que bajo la apariencia de seriedad y profesionalidad se encuentre una situa-
ción de insolvencia encubierta, de una de las partes.

Como se quiera, la ley ha hecho una opción clara y precisa, comprometiendo o

permitiendo comprometer al corredor en el cumplimiento del contrato celebrado por
las partes, mediante la utilización de la actividad de corretaje de éste, y así lo que
antes era ilícito y castigado por la nulidad, hoy es perfectamente válido.

- Los libros de los corredores

La actividad de corretaje tiene una vinculación muy especial con la contabilidad que
estos profesionales deben llevar adelante. El art. 35 se establece que los corredo-
res deben llevar, asiento exacto y cronológico de todas las operaciones llevadas
con su intervención, transcribiendo sus datos esenciales en un libro de registro,
rubricado por el Registro Público de Comercio o por el órgano a cargo del gobierno
de la matrícula en la Jurisdicción.

Se ha dicho que “el Registro, el cual hace las veces de libro diario del corredor, está
sujeto a las formalidades, extrínsecas e intrínsecas, impuestas a todos los libros de
contabilidad de los comerciantes en general.” (Fernández, Ob. Cit. Pág. 363). Este
libro de registro es la base para los certificados que expida el corredor y las minutas
que entregue a las partes, debiéndose recordar la particular fuerza probatoria cine
otorga el art. 979 del C.C. que incluye a los asientos de los libros de los corredores
entre los instrumentos públicos. Aquí van a quedar registradas cada una de las ope-
raciones concluidas con su intervención y ello adquiere, como lo ha señalado la
jurisprudencia una particular eficacia probatoria.

También, deben considerarse las normas sobre la exhibición de los libros de co-
mercio: que procederá, generalmente como exhibición parcial y para probar el co-
rretaje realizado y las características o condiciones del contrato principal. Estos
libros, por aplicación analógica del art 67 del. [Link]. deben ser conservados por
10 años. Fernández, sostiene que los corredores tienen el derecho-deber de otor-
gar certificado de las operaciones asentadas en sus registros; y habla de derecho
deber pues estar facultados a extenderlos y no se pueden negar a otorgarlos.

- Comprobación de la identidad de las partes

El Código Civil y Comercial de la Nación en su art. 1347, inciso a) obliga a los co-
rredores a: “asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los ne-
gocios en qué media lo hacen y de su capacidad legal para contratar”.

No obstante, el Dr. Piedecasas dice:

En su actuación como corredor, y dentro de las diligencias necesarias para una

eficaz realización del corretaje y en cumplimiento del deber de confianza, la ley exi-
ge que el corredor compruebe la identidad de las personas entre quienes se tratan
los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos.

Recordemos que, se busca al corredor porque es el que tiene conocimiento de la

plaza, que comprende no solo a los bienes, sino a los sujetos que interactúan
en ella y el error sobre la identidad o la capacidad, hace responsable al corre-
dor de los daños que guarden nexo de causalidad con este incumplimiento de
sus deberes legales.
Claro está, que podrá exigir la justificación de estos extremos dentro de lo que re- Reiteramos el
sulta posible, actuando con diligencia y pericia, y exigiendo todo lo que pueda resul- principio de que
tar exigible para que la identidad y capacidad queden debidamente acreditado Así estamos frente a
se ha .dicho con razón que el corredor no puede, sin incurrir en ignorancia culpable, un profesional que
genera confianza
prescindir de informarse sobre la capacidad y legitimación de quienes le proponen de que la parte
mediar' en una compraventa inmobiliaria; pues tal diligencia es la que corresponde con la cual se está
a una persona prudente y experta en dichos negocios (ED 92-847; LL 1989-E-96). contactando la
otra parte, es
- Comprobación de títulos y condiciones la persona que
dice ser y tiene
capacidad
Al respecto, el autor arriba citado señala: de hecho y
de derecho para
La ley para garantizar la corrección del acto de corretaje, ha consagrado ex- la realización del
negocio que está
presamente que el corredor deberá comprobar, la existencia de los instrumen- mediando.
tos de los que resulte el título invocado por el enajenante; cuando se trate de
bienes registrables recabará la certificación del Registro Público correspon-
diente sobre la inscripción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones
y anotaciones que reconozcan aquellos, así como las inhibiciones o interdic-
ciones que afecten al transmitente.

A lo que se debe agregar que también debe indagarse, si correspondiere en los as-
pectos referidos al adquirente.

Ejemplo: Frente a la modalidad de pago que le está proponiendo a la otra parte y

que puede formar parte de las condiciones del contrato principal- y así el corredor
podrá solicitar los informes necesarios a la entidad financiera interviniente, sobre la
existencia de la certificación„ la autorización para girar en descubierto u otra situación
que pueda estar vinculada con la operación.

Refiriéndose a inmueble se ha dicho que “a los efectos de prever actos ilícitos, nada
mejor que dicho intermediario solicite la escritura traslativa de dominio del citado
inmueble y luego de leerla tomara nota de su matrícula o en algunos casos folio y
torno y los demás antecedentes identificatorios del bien raíz.

De inmediato deberá solicitar al respectivo Registro de la Propiedad, un certificado

de dominio donde conste; el nombre de su titular si hubiere constituido derecho real
de hipoteca, embargo o inhibiciones”. (Lapa ob. Cit., Pag. 188). Pero en una mo-
derna concepción profesional del corretaje, es aconsejable tomar conocimiento de
las características y condiciones materiales del bien que estará .involucrado en la
contratación, ya que esta actividad, de mediación puede suponer publicidad y la
misma debe corresponderse con la realidad del bien.

- El instrumento de las instrucciones

Este precepto de la ley 25.028 eliminará todos los problemas probatorios que hasta
el momento se fueron produciendo en la actividad del corretaje.

La norma exige un convenio por escrito con el legitimado para disponer del bien
sobre los gastos y las formas de satisfacerlos, las condiciones de la operación
en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio, debiéndose
dejar constancia expresa en los casos en que el corredor quede autorizado para
suscribir el instrumento que documenta la operación o realiza otros actos de eje-
cución del contrato en nombre de aquel.
No hay que confundir este instrumento con un mandato, sino por el contrario, con la Formalización
formalización del contrato de corretaje que evita discusiones y pleitos, tanto en la del contrato de
etapa de formación como en la de perfeccionamiento y ejecución del contrato prin- corretaje que el
cipal. También permite superar aquella búsqueda de relación de causalidad entre la corredor suscribe
la operación
actividad del corredor y el negocio concluido, donde el corredor debía demostrar, principal o bien los
que había realizado corretaje para ese negocio principal. Aquí, se señalan los gas- actos de ejecución
tos que se pueden emplear en el corretaje y cómo se han de pagar los mismos. Por puede realizar
otro lado, en este instrumento o convenio, fundamental para el corretaje, queda en representando a
claro cuándo el corredor suscribie el instrumento de la operación principal o bien una de las partes.
qué los actos de ejecución puede realizar representando a una de las partes.

- Propuesta diligente, completa e instruida

Al respecto, la legislación civil y comercial unificada, prescribe en su art. 1347 inc. b):

“Proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de men- Legislación civil
cionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes;” y comercial en su
art. 1347 inc. b)
Como profesional del corretaje debe proponer los negocios a las partes, con toda “Propone los
precisión y claridad necesarias para la formación del acuerdo, comunicando a cada negocios con
exactitud,
una de ellas las circunstancias de su conocimiento que puedan tener influencia en precisión y
la conclusión de la operación, en especial las que refieren al objeto y al precio de claridad”.
mercado.

La jurisprudencia señala al respecto que, el incumplimiento de proponer los nego-

cios con exactitud, previsión y claridad hace contractualmente responsable al corre-
dor por el no acatamiento de las obligaciones que emanan del contrato de corretaje
(DJ 1991-2-852); se ha hecho responsable al corredor por la formulación de “su-
puestos falsos”, que llevaron a precios inadecuados (LL 1984-D-58).

ACTIVIDAD Nº 2

Actividad obligatoria: Lectura del material – Unidad 2

En el Foro de Debate se trabajará a partir de las siguientes preguntas:

1.- ¿Por qué el corretaje es distinto del

mandato y de la comisión? 2.- ¿Cuál es la
diferencia del corretaje y el negocio principal?
3.- ¿Cuál es el plazo de prescripción para el cobro de los
honorarios de corredor en el Código Civil y Comercial
actual y en el Código de Comercio anterior?
 UNIDAD 3
El Secreto Profesional
Los corredores están alcanzados por el llamado secreto profesional, lo que motiva Los corredores
que éste no pueda divulgar lo referido a las operaciones en que intervenga. La vio- están alcanzados
lación de este secreto puede derivar en diversas sanciones. Asimismo, fundamenta por el llamado
este secreto profesional, el denominado Secreto Comercial, tradicionalmente reco- secreto profesional.
nocido en la actividad económica y el derecho comercial.

El secreto profesional podrá ser dispensado por orden judicial, no obstante,

el nuevo código civil y comercial unificado en su art. 1347 inc. d) agrega el
requerimiento de autoridad pública competente.

A este respecto, Miguel Piedecasas, citando a Fernández Madrid, indica que, sin
embargo, la doctrina se ha ocupado de precisar los alcances de este secreto así ha
dicho que:

“en cuanto a los alcances de dicha obligación, pueden distinguirse tres momentos:

a.- Durante el curso de las gestiones y hasta la aceptación de la oferta debe

callar el nombre del comitente, pero en cambio, lógicamente el silencio no po-
drá abracar las condiciones del negocio mediado, pues forma parte del cometi-
do del corredor dar publicidad a la propuesta.
b.- Obtenida la aceptación de la oferta se levanta la obligación de guardar
silencio acerca de los contratantes, ya que el mediador debe poner a éstos
en contacto y comienza la obligación de no divulgar el negocio respecto de ter-
ceros;
c.- Luego de concluida la mediación cualquiera haya sido el resultado, el se-
creto profesional abarca todos los aspectos del negocio y comprende na-
turalmente la prohibición de dar publicidad la correspondencia cambiada
entre las partes y el corredor. Si este viola dicho secreto sin justa causa, res-
ponderá por los perjuicios que resulten a las partes, podrá ser pasible de una
sanción profesional y su conducta eventualmente encuadrar en las figuras de-
lictivas contempladas en los arts. 156 y 157 del C. Penal.”

- La Asistencia a la entrega de los Bienes y la conservación de muestras

En su actividad exclusiva, el corredor puede ser obligado por cualquiera de las

partes a asistir a la entrega de los bienes objeto del contrato principal, realizado
por su mediación.

Esta asistencia obligatoria se justifica por ser conocedor de las condiciones del con- El corredor puede
trato y la negociación del mismo y pudiendo colaborar para superar eventuales pro- ser obligado a
blemas en la ejecución contractual, y se configura con la exigencia de al menos una asistir a la entrega
de las partes, ya que la actividad del corredor concluye con la conclusión del contrato. de los bienes
objeto del contrato
pero la actividad
Ejemplo: En cuanto a la actividad de corretaje sobre mercaderías que se realiza del corredor
sobre muestras, venta establecida en el art. 1153 del Código Civil y Comercial unifi- concluye con la
cado, existe la obligación en el art. 36 inciso h) de la ley 20266 modificada por ley conclusión del
25028, de identificarlas y conservarlas hasta el momento de entregarlas o mientras contrato.
exista la posibilidad de discusión sobre la calidad de las mercaderías, ya que la si la
cosa es igual a la de la muestra, el comprador no puede rehusar su recepción. El
art. 1157 del nuevo Código Civil y Comercial, establece que el comprador debe in-
formar sin demora al vendedor la falta de adecuación de las cosas a lo convenido.
La determinación sobre la adecuación de la cosa vendida al contrato, se hace por
peritos arbitradores, salvo estipulación en contario. El corredor podrá ser dispensa-
do de dicha obligación, pero si no lo fue y se causa daño por no conservarlas, será
pasible de responder por los daños y perjuicios que se produzcan por ello. Al res-
pecto, el corredor podrá guardar las muestras testigo bajo sobre lacrado, depositar-
las en custodia en el Colegio Profesional o en la Bolsa de Comercio o dejarlas en
poder de un escribano.

- Listado de Instrumentos. Presencia, firmas y minuta

Otra exigencia legal para el corredor, será la de entregar a las partes una lista
firmada con la identificación de los papeles en cuya negociación intervenga.

Lo que pretende la norma es que las partes tengan conocimiento de los instrumen-
tos que se generaron por el corretaje, evitando contradicciones y cuestiones proba-
torias. Cuando la norma habla de “papeles” lo hace de manera amplia, y podrían
entrar en ella presupuestos, títulos y valores, etc.; vinculados al contrato.

Ejemplo: La ley 20266 modificada, en su art. 36 inciso j) dice que “En los contratos
otorgados por escrito, en instrumento privado, debe hallarse presente en el momen-
to de su firma y dejar en su texto constancia firmada de su intervención, recogiendo
un ejemplar que conservará bajo su responsabilidad. En los que no requieran la
forma escrita, deberá entregar a las partes una minuta de la operación, según las
constancias del Libro de Registro;”. Esto se aplica para los contratos principales, y
donde el corredor deja constancia, con su firma acompañada de la palabra “intervi-
ne” y quedándose con una copia del mismo. La omisión de suscripción no quita al
corredor el derecho a percibir la comisión. En cuanto a la entrega de la minuta, que
deberá basarse en los libros de registro, la omisión de su entrega puede llegar a
perder la comisión.

- Demás obligaciones y prohibiciones

Manifiesta Miguel Piedecasas:

La ley 25028 estableció luego dos pautas finales de tipo genérica que obligan a una
doble remisión interna y externa. Así, remite a las prohibiciones de los martilleros
señaladas” en el art. del dcc. Ley 20266 y por otro lado, a las obligaciones que im-
ponen las leyes especiales y las leyes locales.

En lo que refiere a las prohibiciones que se: compadecen con la naturaleza y

características del corredor y del corretaje sin perjuicio de que puedan estructurarse
otras en base a ésta ley, leyes especiales o leyes locales. Ya que lo establecido por
las leyes especiales o reglamentaciones locales deben ser adecuados a cada caso
y a cada reglamentación, puede estructurarse de la siguiente manera:

a.- está prohibido para el corredor practicar descuentos bonificaciones o reducción

de comisiones arancelarias.
b.- Tener participación en le precio que se obtenga en el corretaje a su cargo, no
pudiendo celebrar- convenios por diferencias a su favor o de terceras personas.
c.- No puede delegar su actuación como corredor ni permitir que bajo su nombre
se efectúen corretajes por personas no matriculadas.
d.- NO puede comprar por cuenta de terceros directa o indirectamente los bienes
involucrados en el corretaje.
e.- No puede comprar para sí o para su cónyuge o parientes dentro del segundo
grado, socios habilitados o empleados, los bienes que son objeto directo o indi-
recto del corretaje.
f.- No puede retener el precio, en el supuesto de que actuare representando a
alguna de las partes en la ejecución del contrato, recibido en lo que exceda del
monto de los gastos convenidos y de la comisión, que le corresponda.

Más allá de esta opinión, el Código Civil y Comercial unificado en su art. 1348 esta-
blece otras prohibiciones. Está prohibido al corredor, por ejemplo:

a.- adquirir por sí o por interpósita persona efectos cuya negociación le ha sido
encargada;
b.- tener cualquier clase de participación o interés en la negociación o en los bie-
nes comprendidos en ella.

La Comisión del corredor

El corredor tendrá derecho a comisión o remuneración por su actividad.

El Código Civil y Comercial unificado, legisla sobre la comisión del Corredor.

ARTÍCULO 1350.- Comisión. El corredor tiene derecho a la comisión estipulada si

el negocio se celebra como resultado de su intervención. Si no hay estipulación,
tiene derecho a la de uso en el lugar de celebración del contrato o, en su defecto,
en el lugar en que principalmente realiza su cometido. A falta de todas ellas, la fija
el juez.

ARTÍCULO 1351.- Intervención de uno o de varios corredores. Si sólo interviene

un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o pro-
testa de una de las partes según el artículo 1346. No existe solidaridad entre las
partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de
ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.

ARTÍCULO 1352.- Supuestos específicos de obligación de pagar la comisión.

Concluido el contrato, la comisión se debe, aunque:

a.- el contrato esté sometido a condición resolutoria y ésta no se cumpla;

b.- el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie distracto;
c.- el corredor no concluya el contrato, si inicia la negociación y el comitente en-
carga su conclusión a un tercero, o lo concluye por sí en condiciones sustan-
cialmente similares.

ARTÍCULO 1353.- Supuestos específicos en los que la comisión no se debe. La

comisión no se debe si el contrato:

a.- está sometido a condición suspensiva y ésta no se cumple;

b.- se anula por ilicitud de su objeto, por incapacidad o falta de representación de
cualquiera de las partes, o por otra circunstancia que haya sido conocida por el
corredor.
 El reintegro de gastos

Contrariamente a lo previsto en la Ley 25028, el Código Civil y Comercial establece:

ARTÍCULO 1354.- Gastos. El corredor no tiene derecho a reembolso de gastos,
aun cuando la operación encomendada no se concrete, excepto pacto en contrario.

ARTÍCULO 1355.- Normas especiales. Las reglas de este Capítulo no obstan a la

aplicación de las disposiciones de leyes y reglamentos especiales.

Responsabilidad del Corredor

La Ley 25028 establece en su artículo 38, la responsabilidad por parte del corredor.
Esta es una responsabilidad contractual, ya que las partes y el corredor están vin-
culadas por un contrato de corretaje. Para ser alcanzado por esta norma, se requie-
ra por parte del corredor haber obrado con dolo o culpa.

La norma señala:

El Corredor por cuya culpa se anulare o resolviera un contrato o se frustrare una

operación, perderá el derecho a la remuneración y a que se le reintegren los
gastos, sin perjuicio de las demás responsabilidades a las que hubiere lugar.

En todos los casos, deberá demostrarse el nexo de causalidad que existe entre el
dolo o la culpa del corredor y la anulación, frustración o resolución del contrato prin-
cipal, y en ese caso deberá indemnizar los daños causados.

Comercio Electrónico
Piedecasas, Miguel. Comercio Electrónico. EL Ediciones. Santa Fe - 2007

ACTIVIDAD Nº 3
Actividad obligatoria: Lectura del material - Unidad 3

En el Foro de Debate se trabajará a partir de las siguientes preguntas:

1.- ¿Es obligatoria la asistencia del corredor a la entrega de los bienes? ¿Cuándo?
2.- ¿Cuáles son las obligaciones y prohibiciones de los corredores?
 UNIDAD 4
Ley 20266 (modificada por Ley 25028). RÉGIMEN LEGAL DE
MARTILLEROS Y CORREDORES
Sancionada y promulgada: 10-IV-1973 B.O.: 17-IV-1973.

Modificada por ley 25.028 (Sancionada por Insistencia) Sanción 14/10/1998 - Pro-
mulgación 01/12/1999 - Publicación BO 29/12/1999.

Cap. I - Condiciones habilitantes

Art. 1.- Para ser martillero se requieren las siguientes condiciones habilitantes:

a.- Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades del
artículo 2º;
b.- Poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con arreglo a
las reglamentaciones vigentes y las que al efecto se dicten.

Cap. II - Inhabilidades - Causas de inhabilidad

Art. 2.- Están inhabilitados para ser martilleros:

a.- Quienes no pueden ejercer el comercio;

b.- Los fallidos y concursados cuya conducta haya sido calificada como fraudulen-
ta o culpable, hasta cinco (5) años después de su rehabilitación;
c.- Los inhibidos para disponer de sus bienes;
d.- Los condenados con accesoria de inhabilitación para ejercer cargos públicos, y
los condenados por hurto, robo, extorsión, estafas y otras defraudaciones, usu-
ra, cohecho, malversación de caudales públicos y delitos contra la fe pública,
hasta después de diez (10) años de cumplida la condena;
e.- Los excluidos temporaria o definitivamente del ejercicio de la actividad por san-
ción disciplinaria;
f.- Los comprendidos en el artículo 152 bis del Código Civil.

Cap. III - Matrícula

Art. 3.- Quien pretenda ejercer la actividad de martillero deberá inscribirse en la

matrícula de la jurisdicción correspondiente. Para ello deberá cumplir los siguientes
requisitos:

a.- Poseer el título previsto en el inciso b) del artículo 1º;

b.- Acreditar mayoría de edad y buena conducta;
c.- Constituir domicilio en la jurisdicción que corresponda a su inscripción.
d.- Constituir una garantía real o personal y la orden del organismo que tiene a su
cargo el control de la matrícula, cuya clase y monto serán determinados por és-
te con carácter general;
e.- Cumplir los demás requisitos que establezca la reglamentación local.

Art. 4.- El gobierno de la matrícula estará a cargo en cada jurisdicción, del organis-
mo profesional o judicial que haya determinado la legislación local respectiva.
Art. 5.- La autoridad que tenga a su cargo la matrícula ordenará la formación de
legajos, individuales para cada uno de los inscriptos, donde constarán los datos
personales y de inscripción y todo lo que produzca modificaciones en los mismos.
Dichos legajos serán públicos.

Art. 6.- La garantía a que se refiere al artículo 3, inciso d) es inembargable y respon-

derá exclusivamente al pago de los daños y perjuicios que causare la actividad del
matriculado, al de las sumas de que fuere declarado responsable y al de las multas
que se le aplicaren, debiendo en tales supuestos el interesado proceder a la reposi-
ción inmediata de la garantía, bajo apercibimiento de suspensión da la matrícula.

Cap. IV - Incompatibilidades

Art. 7.- Los empleados públicos, aunque estuvieren matriculados como martilleros,
tendrán incompatibilidad, salvo disposiciones de leyes especiales y el supuesto del
artículo 25, para efectuar remates ordenados por la rama del poder o administración
de la cual formen parte.

Cap. V - Facultades

Art. 8.- Son facultades de los martilleros:

a.- Efectuar ventas o remate público de cualquier clase de bienes, excepto las limi-
taciones resultantes de leyes especiales;
b.- Informar sobre al valor venal o de mercado de los bienes para cuyo remate los
faculta esta ley (tasaciones);
c.- Recabar directamente de las oficinas públicas y bancos oficiales y particulares,
los informes o certificados necesarios para el cumplimiento de las obligaciones
previstas en el artículo 9 (informes);
d.- Solicitar de las autoridades competentes las medidas necesarias para garanti-
zar el normal desarrollo del acto de remate (medidas de seguridad).

Cap. VI - Obligaciones

Art. 9.- Son obligaciones de los martilleros;

a.- (Libros) Llevar los libros que se establecen en el capítulo VIII;

b.- (Títulos) Comprobar la existencia de los títulos invocados por el legitimado para
disponer del bien a rematar. En el caso de remate de inmuebles, deberán tam-
bién constatar las condiciones de dominio de los mismos
c.- (Convenio con el legitimado) Convenir por escrito con el legitimado para dispo-
ner del bien, los gastos del remate y la forma de satisfacerlos, condiciones de
venta, lugar de remate, modalidades del pago del precio y demás instrucciones
relativas al acto, debiéndose dejar expresa constancia en los casos en que el
martillero queda autorizado para suscribir el instrumento que documenta la ven-
ta en nombre de aquél;
d.- (Publicidad)Anunciar los remates con la publicidad necesaria, debiendo indicar
en todos los casos su nombre, domicilio especial y matrícula, fecha, hora y lu-
gar del remate y descripción y estado del bien y sus condiciones de dominio.
e.- (Remate de lotes) En caso de remates realizados por sociedades, deberán
indicarse además los datos de inscripción en el Registro Público de Comercio.
Cuando se trate de remates de lotes en cuotas o ubicados en pueblos en for-
mación, los planos deberán tener constancia de su mensura por autoridad
competente y de la distancia existente entre la fracción a rematar y las estacio-
nes ferroviarias y rutas nacionales o provinciales más próximas. Se indicará el
 tipo de pavimento, obras de desagüe y saneamiento y servicios públicos, si
existieran;
f.- (Acto de remate) Realizar al remate en la fecha, hora y lugar señalados, colo-
cando en lugar visible una bandera con su nombre y, en su caso, el nombre,
denominación o razón social de la sociedad a que pertenezcan;
g.- Explicar en voz alta, antes de comenzar el remate, en idioma nacional y con
precisión y claridad los caracteres, condiciones legales, cualidades del bien y
gravámenes que pesaren sobre el mismo; Son obligaciones de los martilleros;
h.- (Posturas) aceptar la postura solamente cuando se efectuare de viva voz: de lo
contrario la misma será ineficaz;
i.- (Instrumentos de venta) Suscribir con los contratantes y previa comprobación
de identidad, el instrumento que documenta la venta, en el que constarán los
derechos y obligaciones de las partes. El instrumento se redactara en tres (3)
ejemplares y deberá ser debidamente sellado, quedando uno de ellos en poder
del martillero.
j.- (Bienes muebles) Cuando se trate de bienes muebles cuya posesión sea dada
al comprador en el mismo acto, y ésta fuera suficiente para la transmisión de la
propiedad, bastará el recibo respectivo;
k.- (Precio) Exigir y percibir del adquirente, en dinero efectivo, el importe de la se-
ña o cuenta del precio, en la proporción fijada en la publicidad, y otorgar los re-
cibos correspondientes;
l.- (Rendición de cuentas) Efectuar la rendición de cuentas documentada y entre-
gar el saldo resultante dentro del plazo de cinco (5) días, salvo convención en
contrario, incurriendo en pérdida de la comisión en caso de no hacerlo;
m.- (Deber de conservación) Conservar, si correspondiere, las muestras certifica-
das e informes relativos a los bienes que remate hasta el momento de la
transmisión definitiva del dominio;
n.- (Otros deberes) En general, cumplimentar las demás obligaciones establecidas
por las leyes y reglamentaciones vigentes.

Art. 10.- Sin perjuicio de las obligaciones establecidas en la presente ley, cuando
los martilleros ejerciten su actividad no hallándose presente el dueño de los efectos
que hubieren de venderse, serán reputados en cuanto a sus derechos y obligacio-
nes, consignatarios sujetos a las disposiciones de los artículos 232 y siguientes del
Código de Comercio.

Cap. VII - Derechos

Art. 11.- El martillero tiene derecho a:

a.- Cobrar una comisión conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción,

salvo los martilleros dependientes, contratados o adscriptos a empresas de re-
mate o consignaciones que reciban por sus servicios las sumas que se con-
vengan, pudiendo estipularse también la comisión de garantía en los términos
del artículo 256 del Código de Comercio;
b.- (Reintegro de gastos) Percibir del vendedor, el reintegro de los gastos del re-
mate, convenidos y realizados.

Art. 12.- En los casos en que iniciada la tramitación del remate, el martillero no lo
llevare a cabo por causas que no le fueren imputables, tendrá derecho a percibir la
comisión que determine el juez de acuerdo con la importancia del trabajo realizado
y los gastos que hubiere efectuado. Igual derecho tendrá si el remate fracasare por
falta de postores.
Art. 13.- La comisión se determinará sobre la base del precio efectivamente obtenido.
Si la venta no se llevare a cabo, la comisión se determinará sobre la base del bien a
rematar, salvo que hubiere convenio con el vendedor en cuyo caso se estará a éste.
A falta de base se estará al valor de plaza en la época prevista para el remate.

Art. 14.- Si el remate se anulare por causas no imputables al martillero, éste tiene
derecho al pago de la comisión que le corresponda, que estará a cargo de la parte
que causó la nulidad.

Art. 15.- Los martilleros pueden constituir sociedades de cualesquiera de los tipos
previstos en el Código de Comercio, excepto cooperativas, con el objeto de realizar
exclusivamente actos de remate. En este caso cada uno de los integrantes de la
sociedad deberá constituir la garantía especificada en el artículo 3, inciso d.

Art. 16.- En las sociedades que tengan por objeto la realización de actos de remate,
el martillero que la lleve a cabo y los administradores o miembros del directorio de
la sociedad, serán responsables ilimitada, solidaria y conjuntamente con ésta por
los daños y perjuicios que pudieren ocasionarse como consecuencia del acto de
remate. Estas sociedades han efectuar los remates por intermedio medio de marti-
lleros matriculados, e inscribirse en registros especiales que llevará el organismo
que tenga a su cargo la matrícula.

Cap. VIII - Libros

Art. 17.- Los martilleros y las sociedades a que se refiere el artículo 15 deben llevar
los siguientes libros rubricados por el Registro Público de Comercio de la jurisdic-
ción:

a.- (Diario de entradas) Diario de entradas, donde asentarán los bienes que reci-
bieron para su venta, con indicación de las especificaciones necesarias para su
debida identificación, el nombre y apellido de quien confiere el encargo, por
cuenta de quién han de ser vendidos y las condiciones de su enajenación;
b.- (Diario de salidas) Diario de salidas, en el que se mencionarán día por día las
ventas indicando por cuenta de quién se han efectuado, quién ha resultado
comprador, precio y condiciones de pago y demás especificaciones que se es-
timen necesarias;
c.- (De cuentas de gestión) De cuentas de gestión, que documente las realizadas
entre el martillero y cada uno de sus comitentes. El presente artículo no es
aplicable a los martilleros dependientes, contratados o adscriptos o empresas
de remates o consignaciones.

Art. 18.- Los martilleros deben archivar por orden cronológico un ejemplar de los
documentos que se extiendan con su intervención, en las operaciones que se reali-
cen por su intermedio.

Cap. IX - Prohibiciones

Art. 19.- Se prohibe a los martilleros:

a.- (Descuentos y bonificaciones) Practicar descuentos, bonificaciones o reducción

de comisiones arancelarias;
b.- (Participación en el precio)Tener participación en el precio que se obtenga en el
remate a su cargo, no pudiendo celebrar convenios por diferencias a su favor, o
de terceras personas;
c.- (Cesión de bandera) Ceder, alquilar o facilitar su bandera, ni delegar o permitir
que bajo su nombre o el de la sociedad a que pertenezca, se efectúen remates
por personas no matriculadas;
d.- (Delegación del remate) En caso de ausencia, enfermedad o impedimento gra-
ve del martillero, debidamente comprobados ante la autoridad que tenga a su
cargo la matrícula, aquél podrá delegar el remate en otro matriculado, sin pre-
vio aviso;
e.- (Compra por cuenta de terceros) Comprar por cuenta de tercero, directa o indi-
rectamente, los bienes cuya venta se le hubiera encomendado;
f.- (Compra para sí de los bienes a rematar) Comprar para sí los mismos bienes, o
adjudicarlos o aceptar posturas sobre ellos, respecto de su cónyuge o parientes
dentro del segundo grado, socios, habilitados o empleados;
g.- (Suscripción, instrumento de venta sin autorización)Suscribir el instrumento que
documenta la venta, sin autorización expresa del legitimado para disponer del
bien a rematar;
h.- (Retención del precio) Retener el precio recibido o parte de él, en lo que exce-
da del monto de los gastos convenidos y de la comisión que corresponda;
i.- (Deber de veracidad) Utilizar en cualquier forma las palabras judicial, oficial o
municipal, cuando el remate no tuviera tal carácter, o cualquier otro término o
expresión que induzca a engaño o confusión;
j.- (Ofertas bajo sobre) Aceptar ofertas bajo sobre y mencionar su admisión en la
publicidad, salvo el caso de leyes que así lo autoricen;
k.- (Suspensión del remate) Suspender los remates existiendo posturas, salvo que,
habiéndose fijado base, la misma no se alcance.

Cap. X - Sanciones

Art. 20.- El incumplimiento de las obligaciones establecidas en el capítulo VI y la

realización de los actos prohibidos en el capítulo IX hacen pasible al martillero de
sanciones que podrán ser multa de hasta $a 502500 (res. 2/85 I.G.J.), suspensión
de la matrícula de hasta dos (2) años y su cancelación. La determinación, aplica-
ción y graduación de estas sanciones, estarán a cargo de la autoridad que tenga a
su cargo la matrícula en cada jurisdicción, y serán apelables por ante el tribunal de
comercio que corresponda.

Art. 21.- Las sanciones que se apliquen serán anotadas en el legajo individual del
martillero previsto en el artículo 5.

Art. 22.- El martillero por cuya culpa se suspendiere o anulare un remate, perderá
su derecho a cobrar la comisión y a que se le reintegren los gastos, y responderá
por los daños y perjuicios ocasionados.

Art. 23.- Ninguna persona podrá anunciar o realizar remates sin estar matriculada
en las condiciones previstas en el artículo 3. Quienes infrinjan esta norma serán
reprimidos por el organismo que tenga a su cargo la matrícula, con multa de hasta
$a 1005000 (res. 2/85 I.G.J.) y además se dispondrá la clausura del local u oficina
respectiva; todo ello sin perjuicio de la responsabilidad penal que pudiera corres-
ponder. El organismo que tenga a su cargo la matrícula, de oficio o por denuncia de
terceros, procederá a allanar con auxilio de la fuerza pública, los domicilios donde
se presuma que se cometen las infracciones antes mencionadas y comprobadas
que ellas sean, aplicará las sanciones previstas, sin perjuicio de las denuncias de
carácter penal, si correspondieran. La orden de allanamiento y de clausura de loca-
les deberán emanar de la autoridad judicial competente. En todos los casos, las
sanciones de multa y clausura serán apelables para ante el tribunal de comercio
que corresponda.
Cap. XI - Disposiciones generales

Art. 24.- Los martilleros que a la fecha de vigencia de esta ley estuvieren matricula-
dos, continuarán en ejercicio de su actividad, cumpliendo con los requisitos enun-
ciados por los incisos b), c) y d) del artículo 3.

Art. 25.- (Texto según ley 20306, art. 1). Los remates que realicen el Estado nacional,
las provincias y las municipalidades, cuando actúen, como personas de derecho pri-
vado, así como las entidades autárquicas, bancos y empresas del Estado nacional,
de las provincias o de las municipalidades se rigen por las disposiciones de sus res-
pectivos ordenamientos y, en lo que no se oponga a ellos, por la presente ley.

Art. 26.- Hasta tanto se determine organismo profesional o judicial que tendrá a su
cargo la matrícula de martilleros en la Capital Federal y en el Territorio Nacional de
la Tierra del Fuego, Antártida Argentina e Islas del Atlántico Sud, la misma corres-
ponderá al juez del cual dependa el Registro Público de Comercio.

Art. 27.- Las subastas públicas dispuestas por autoridad judicial se rigen por las
disposiciones de las leyes procesales pertinentes y, en lo que no se oponga a ellas,
por la presente ley.

Art. 28.- Esta ley se aplicará en todo el territorio de la República y su texto queda
incorporado al Código de Comercio.

Art. 29.- La presente entrará en vigencia a los noventa (90) días de su publicación.

Art. 30.- Deróganse los artículos 113 a 122 del Código de Comercio.

Cap. XII - Corredores

Artículo 31. - Sin perjuicio de las disposiciones del Código Civil y de la legislación
local, es aplicable al ejercicio del corretaje lo dispuesto en esta ley respecto de los
martilleros, en todo lo que resulte pertinente y no se encuentre modificado en los
artículos siguientes.

Artículo 32. - Para ser corredor se requieren las siguientes condiciones habilitantes:

a.- Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades del
artículo 2º;
b.- Poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con arreglo a
las reglamentaciones vigentes y que al efecto se dicten.

Artículo 33. - Quien pretenda ejercer la actividad de corredor deberá inscribirse en

la matrícula de la jurisdicción correspondiente. Para ello, deberá cumplir los siguien-
tes requisitos:

a.- Acreditar mayoría de edad y buena conducta;

b.- Poseer el título previsto en el inciso b) del artículo 32.
c.- Acreditar hallarse domiciliado por más de un año en el lugar donde pretende
ejercer como corredor.
d.- Constituir la garantía prevista en el artículo 3º inciso d), con los alcances que
determina el artículo 6º;
e.- Cumplir los demás requisitos que exija la reglamentación local.
Los que sin cumplir estas condiciones sin tener las calidades exigidas ejercen el
corretaje, no tendrán acción para cobrar la remuneración prevista en el artículo 37,
ni retribución de ninguna especie.

Artículo 34. - En el ejercicio de su profesión el corredor está facultado para:

a.- Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar
ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o re-
presentación. No obstante, una de las partes podrá encomendarles que la re-
presente en los actos de ejecución del contrato mediado.
b.- Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que pueden ser obje-
to de actos jurídicos.
c.- Recabar directamente de las oficinas públicas, bancos y entidades oficiales y
particulares, los informes y certificados necesarios para el cumplimiento de sus
deberes.
d.- Prestar fianza por una de las partes.

Artículo 35. - Los corredores deben llevar asiento exacto y cronológico de todas las
operaciones concluidas con su intervención, transcribiendo sus datos esenciales en
un libro de registro, rubricado por el Registro Público de Comercio o por el órgano a
cargo del gobierno de la matrícula en la jurisdicción.

Artículo 36. - Son obligaciones del corredor:

a.- Llevar el libro que establece el artículo 35.

b.- Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios
en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos.
c.- Deberá comprobar, además, la existencia de los instrumentos de los que resul-
te el título invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes registrables,
recabará la certificación del Registro Público correspondiente sobre la inscrip-
ción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones y anotaciones que re-
conozcan aquéllos, así como las inhibiciones o interdicciones que afecten al
transmitente.
d.- Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la
forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y
demás instrucciones relativas al negocio; se deberá dejar expresa constancia
en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento
que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en
nombre de aquél.
e.- Proponer los negocios con la exactitud, precisión y claridad necesarias para la
formación del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las circunstan-
cias conocidas por él que puedan influir sobre la conclusión de la operación en
particular, las relativas al objeto y al precio de mercado;
f.- Guardar secreto de lo concerniente a las operaciones en las que intervenga:
sólo en virtud del mandato de autoridad competente, podrá atestiguar sobre las
mismas.
g.- Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervención, si alguna de
las partes lo exigiere.
h.- En las negociaciones de mercaderías hechas sobre muestras, deberá empare-
jarlas y conservarlas hasta el momento de la entrega o mientras subsista la po-
sibilidad de discusión, sobre la calidad de las mercaderías.
i.- Entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de los papeles en
cuya negociación intervenga.
j.- En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe hallarse
presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia firmada de
 su intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su responsabili-
dad. En los que no requieran la forma escrita, deberá entregar a las partes una
minuta de la operación, según las constancias del Libro de Registro.
k.- Respetar las prohibiciones del artículo 19 en lo que resulten aplicables.
l.- Cumplir las demás obligaciones que impongan las leyes especiales y la regla-
mentación local.

Artículo 37. El corredor tiene derecho a:

a.- Cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme a
los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de partes
o de uso, se le determinará judicialmente; salvo pacto contrario, surge el dere-
cho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado.
La remuneración se debe, aunque la operación no se realice por culpa de una
de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente en-
cargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo.
Interviniendo un solo corredor, éste tendrá derecho a percibir retribución de
cada una de las partes; si interviene más de un corredor, cada uno sólo tendrá
derecho a exigir remuneración a su comitente; la compartirán quienes interven-
gan por una misma parte;
b.- Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y realizados, salvo
pacto o uso contrario.

Artículo 38. - El corredor por cuya culpa se anulare o resolviera un contrato o se frus-
trare una operación, perderá el derecho a la remuneración y a que se le reintegren
los gastos, sin perjuicio de las demás responsabilidades a las que hubiere lugar.

[i] Texto en negrita conforme ley 25.028:

El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso,

etc. sancionan con fuerza de Ley:

ARTICULO 1º - Se reforma el Decreto ley 20.266/73 conforme las disposiciones es-

tablecidas en el anexo I, denominado “Reformas al régimen legal de martilleros y
corredores”, que es parte integrante de la presente ley, sustituyéndose los artículos 1º
y 3º de la citada norma e incorporándose los artículos 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 y 38.

ARTICULO 2º - Se deroga el Capítulo I “De los corredores”, del libro primero, título
IV del Código de Comercio y la Ley 2282.

ARTICULO 3º - Hasta tanto se implementen las carreras universitarias para corre-

dores y martilleros, la habilitación profesional se hará conforme las disposiciones
legales del artículo 88 del Código de Comercio y 1º de la Ley 20.266, que a tal efec-
to permanecen vigentes por ese exclusivo lapso.

A partir del establecimiento de los títulos universitarios y por única vez, se equipara-
rán los corredores y martilleros habilitados para el ejercicio de sus funciones a dicha
fecha, con los egresados universitarios.

ARTICULO 4º - Esta ley entrará en vigencia después de los sesenta días de su pu-
blicación oficial.

ARTICULO 5º - Comuníquese al Poder Ejecutivo. DADA EN LA SALA DE SESIO-

NES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, A LOS CATORCE DIAS
DEL MES DE OCTUBRE DEL AÑO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO.
ACTIVIDAD Nº 4
Actividad obligatoria: Lectura del material - Unidad 4

En el Foro de Debate se trabajará a partir de las siguientes preguntas:

1.- ¿Cuáles son las condiciones habilitantes para el Martillero?

2.- ¿Qué libros debe llevar el Martillero?
3.- ¿Cuáles son las Facultades, Derechos y Obligaciones de los Martilleros?

BIBLIOGRAFÍA
- Lapa, Eduardo - Manual del martillero público y del corredor - Abeledo Perrot - Bs.
As. 2011.
- Piedecasas, Miguel - Corretaje - Ediciones UNL.
- Piedecasas, Miguel – Regimen Legal del Martillero y de la Subasta Judicial.
Editorial Rubinzal Culzoni. Bs. As., 1997.
- Piedecasas, Miguel – Comercio Electrónico. Editorial ELediciones. Santa Fe, 2007.
- Código Civil y Comercial de la Nación.
- Leyes Nacionales 20266 y 25028.
 Sistema de Educación a Distancia - SEAD

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Edición © UCASAL

Este material fue elaborado por el Prof. Carlos Roberto Auza de Bairos Moura en conjunto a la Dirección de Diseño y Desarrollo Instruccional del
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