Tasaciones y Venta de Inmuebles Clarisa Dailoff
Coeficiente de ESQUINA
Puede ocurrir que el lote de terreno a tasar o los antecedentes con que se cuenten sean terrenos
ubicados en una esquina. Tradicionalmente se considera que este tipo de lotes es de mayor valor
que los otros mediales próximos.
Esta consideración se debe a una serie de fundamentos ya sean de tipo económico, como ser la
mayor posibilidad de instalación de locales comerciales, o la mayor extensión de sus vidrieras en
comparación con locales mediales; ya sean de tipo edilicio como la mayor posibilidad de
edificación para viviendas en altura debido a la mayor luminosidad y ventilación con que contarán
éstas.
Para la correcta homogeneización de este tipo de lotes, será necesario tomar en cuenta una serie
de variables como pueden ser la medida del lote sobre las calles en que se encuentre apostado, el
progreso comercial de la zona en que se encuentre, y principalmente el valor unitario de las calles
en particular.
De esta manera, se crearon varias tablas correspondientes a diversos métodos. Pero el método
más utilizado es el creado por el Ing. Valvano.
• Método del Ing. Valvano. Este autor propone un sistema en el cual es necesario partir de la
relación entre la superficie del lote y la suma de los dos frentes. Conforme a este método, el
coeficiente de esquina es un índice de las ventajas que tiene un terreno en esquina con respecto a
otro de las mismas dimensiones ubicado en la mitad de la cuadra. Conforme este procedimiento,
para extraer el llamado “índice de utilización”, deberán seguirse los siguientes pasos:
1) n = Fte + fte
Fte
Donde:
n = Índice de utilización
Fte= Frente de mayor valor económico expresado en metros.
fte = frente de menor valor económico expresado en metros.
Al valor obtenido (n) se le denomina “índice de utilización”; éste representará las ventajas con
que se encuentra un lote de terreno ubicado en una esquina.
Recuerde que una vez obtenido el coeficiente, siempre y en todos los casos, se le debe sumar
1.
Si el coeficiente Esquina es por ejemplo 0,25 (plusvalía esquina) debe sumarse 1. Así quedaría
1,25.
2) Ce = 1 + n
Para arribar al denominado “Coeficiente de valorización por esquina”, es necesario utilizar la tabla
provista por Valvano, la misma se divide en cuatro zonas diferenciadas, en las cuales deberá
ubicarse el lote en análisis:
• Tabla 1: Zonas céntricas comerciales ó zonas de gran valor comercial 25 a 35%
• Tabla 2: Zonas comerciales y residenciales intermedias 20 a 25%
• Tabla 3: Zonas residenciales de elevado valor unitario de la tierra 15 a 20 %
• Tabla 4: Zonas familiares de barrios en formación 10%
Para arribar al valor por metro unitario del terreno en esquina es necesario utilizar el coeficiente
descifrado precedentemente con el coeficiente de medida (frente y fondo) correspondiente a la
Tabla del Tribunal de Tasaciones, así la fórmula quedaría configurada de la siguiente manera:
3) V m2 e = Vm2 zona x Ce x Cm
Calcular el Valor total Lote a tasar esquina: multiplicando el valor del m2 del lote a tasar esquina
por su superficie.
1
Tasaciones y Venta de Inmuebles Clarisa Dailoff
4) Vt Lte = V m2 e x m2 Lte
En donde:
Vm2 e= Valor unitario del lote de terreno en esquina de acuerdo a la zona.
Vu o V m2 zona = Valor unitario del Frente sobre la calle de más valor expresado en Pesos. y si
se tiene el valor zona y no el del frente de mayor valor se utiliza el valor zona
Ce= Coeficiente de valorización por esquina (se extraerá de la tabla del Ing. Valvano).
Cm= Coeficiente de Medidas (frente y fondo del TTN).
EJEMPLO
- Tasar un lote esquina ubicado en una zona comercial y residencial intermedia de 15 metros por
25 metros. Considerando que el frente de mayor valor es el de 15 mts y se solicita en la zona U$S
290 m2 y el de menor valor U$S 246.50 m2.
Respuestas: Valor del lote esquina: U$S 153.318,75
- Calcule el valor de un lote esquina, ubicado en una zona comercial, de 18 por 30 mts sabiendo
que el frente de mayor valor es el de 18 mts a razón de U$S 370/ m2 y el de menor valor, es un
15% menor que el anterior.
Respuestas: Valor del lote esquina: U$S 276.582,6.
Recuerde que:
• Primero calculo el valor m2 Hº (coeficiente de medida TTN)
• El Coeficiente esquina = 1 + incidencia esquina
• El valor $ / m2 Hº (valor del m2 homogeneizado) Ajustado por esquina = ($/m2 Hº)
(Coef. Esquina)
• El resultado obtenido lo coloco en la última columna, luego realizo la sumatoria de la misma y
continuo normalmente con el proceso antes explicado.
Ejercicio:
Tasar un lote de 10m x 30m teniendo en cuenta los antecedentes. Los que se encuentran
subrayados, son lotes esquina correspondiendo el mayor valor a los que se indican como frente.
Utilice la tabla del TTN . Resultado $ 168.138
2
Tasaciones y Venta de Inmuebles Clarisa Dailoff
