Tasaciones y Venta de Inmuebles Clarisa Dailoff
Coeficiente de APTITUD
Para el caso de corrección por el coeficiente de Aptitud, allí se hace teniendo en cuenta el índice
de FOT de cada uno. La ecuación que se muestra a continuación es para hallar el “rango de
corrección” que debería aplicarse.
Rango = ( 1 - Fot lote a Tasar ) / 2
Fot antecedente
Vale aclarar que la ecuación dentro del paréntesis puede llegar a dar negativo, pero eso no
altera nada (si da negativo dejarlo positivo y dividirlo por 2), porque luego sólo se divide
por 2, y ese resultado indica el rango que debería corregirse el comparable en Aptitud,
aplicando el mismo concepto del tasador en cuanto a, bajarle ese rango a 1 si el
comparable está beneficiado en FOT, o agregarle sobre 1 el rango porque el FOT del
comparable es menor que el Tasado.
Entonces: - si el FOT del lote comparable es > al FOT del lote a tasar ==> 1 - Rango
- si el FOT del lote comparable es < al FOT del lote a tasar ==> 1 + Rango
Coeficiente de OFERTA
En el casillero de Coeficiente de Oferta, hay sólo 2 opciones posibles: Si el comparable /
antecedente que estamos corrigiendo es un dato de una venta concretada, entonces el coeficiente
es 1 (no hay nada que corregir, el valor es real). Si el precio de ese Comparable es en el que se
oferta, pero aún no ha sido vendido, entonces el coeficiente es 0.95
Coeficientes de FORMA
Si bien no existe un coeficiente determinado para homogeneizar los antecedentes en lo referente
a la forma, ésta es de gran importancia, puesto que basta en considerar que muchas veces afecta
las posibles construcciones que se puedan alzar (por ejemplo en el caso de que se encuentre en
forma de falsa escuadra) o usos que puedan dársele al inmueble en cuestión.
Para solucionar esta situación, se aprecia como conveniente aplicar al valor del inmueble de forma
irregular un coeficiente de disminución para así equipararlo a uno regular.
Dante Guerrero da una posible solución al problema de que no se encuentre formula alguna para
el presente coeficiente, en las siguientes palabras: “A mi criterio, habría que hacer una especie de
escalera y tomar las medidas probables de ambientes normales, supongamos 4mts y entonces
tendríamos una serie de triángulos a cuyas superficies correspondería aplicarle un coeficiente de
castigo para homogeneizar la superficie total del lote en cuestión.”
El presente coeficiente, conforme lo citado, resulta de la aplicación de coeficientes parciales de
castigo a los apéndices irregulares del lote en cuestión. Cabe aclarar que el coeficiente de forma
se complementa en su aplicación con el de medidas, éste deberá ser calculado teniendo como
base el núcleo regular del inmueble en cuestión. La fórmula correspondiente sería:
Coeficiente de Forma (Cf) = Superficie Homogeneizada = Sh
Superficie total S
Donde:
Cf: Coeficiente de Forma (Puede ser de TTN o de Fitte y Cervini)
Sh: Superficie homogeneizada (correspondiente al núcleo regular)
S: Superficie total del lote (Irregular)
Ahora bien, como dijimos, corresponde aplicar conjuntamente con el presente coeficiente el de
medida (el cual surgirá del cálculo del núcleo regular en la tabla que se escoja), ante lo cual para
descifrar el valor unitario irregular para el terreno en cuestión, será aplicable la siguiente fórmula:
V m2 i = V m2 z X Cf X Cm
1
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Donde:
V m2 i: Valor por m2 lote Unitario irregular
V m2 z: Valor zona por m2
Cf: Coeficiente de forma
Cm: Coeficiente de Medida
Veamos un ejemplo de lo antedicho:
Valor m2 zona 10.000$
Supongamos que tuviéramos que tasar un lote como el de la
figura, el inconveniente surgiría al momento de ingresarlo a
tablas. Para ello se calcula la superficie del núcleo regular y
de los triángulos de ambos costados. Se trabaja
homogeneizando con las dimensiones y superficie del núcleo
regular, en este caso buscamos en las tablas un coeficiente de
medida indicado a un lote de 15 mts de Frente por 25 mts de
fondo. Luego se calcula el Coeficiente de forma, luego el valor
del m2 del lote irregular, una vez obtenido este valor se multiplica por la superficie total del lote y
nos dará el valor del lote.
Cm = 1,205
Cf = Sh = 375 = 0,833
S 450
V m2 i = V m2 z X Cf X Cm = 10.000 x 0,833 x 1,205 = 10.037,65 $/m2
V lote a tasar = 10.037,65 $/m2 x 450 m2 = $ 4.516.942,50
Ejercicio:
o Calcular el valor unitario (valor por metro cuadrado) y total de un lote de terreno irregular
(trapecio), cuya superficie es de 325 m2 y su superficie homogeneizada 300 m2, con un valor
unitario para lote tipo de $ 140. Del núcleo regular obtenido, se establece idealmente un frente
(a) de 10 metros y un fondo (b) de 30 metros. Resultado: Vm2 129,22 $/m2 V lote $41.996,50
