Contrato de compraventa

Definición
El artículo 1123 CCCN establece que hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad
de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
En la nueva definición de la compraventa, el fin del lucro no hace a la génesis del contrato, sino que importa
simplemente una característica distintiva de la compraventa comercial.
Otra diferencia que cabe apuntar respecto de los códigos históricos es que el nuevo código solamente alude
a un precio en dinero, mientras que el código de Vélez se refiere a un precio cierto en dinero.
La doctrina entiende que el calificativo “cierto” apunta a que el precio sea determinado o determinable. De
esta manera, se admite que si la cosa mueble se entregó sin determinación del precio, existe la presunción

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de que las partes se sujetaron al corriente del día en el lugar de la entrega de la cosa.
El nuevo código establece, como regla general, que hay precio valido si las partes previeron el
procedimiento para determinarlos; y, específicamente en materia de cosas muebles, dispone que el silencio
sobre el precio implica una presunción de que las partes han hecho referencia al precio generalmente
cobrado en el momento de celebrarse el contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias
semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate.

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Caracteres
A partir de la definición de contrato de compraventa podemos decir que la compraventa es un contrato:
a. bilateral: Emergen obligaciones para ambas partes contratantes. (Transferir la propiedad de una
DD
cosa el vendedor, y pagar un precio en dinero el comprador)
b. oneroso: Se representan ventajas y sacrificios para ambas partes
c. en principio conmutativo: en tanto las ventajas para todos los contratantes son ciertas. Sin
embargo, puede ser aleatorio en los supuestos contemplados por los arts. 1130 y 1131 CCCN, o
cuando así lo hayan previsto las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad;
d. formal: en el caso de los bienes inmuebles y no formales en los demás supuestos;
LA

e. nominado ya que tiene una regulación legal completa y específica.

Aplicación supletoria de las reglas de la compraventa a otros contratos

El art. 1124 CCCN establece que Las normas de este Capítulo, es decir de la compraventa, se aplican
supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a:
FI

a) transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a
constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios
o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero;
b) transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.


Así las normas de la compraventa resultan de aplicación supletoria a los contratos que transfieran derecho
reales (art. 1887 CC), como el condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo, uso, habitación,
conjuntos inmobiliarios o servidumbre. También resultan aplicables supletoriamente las disposiciones de la
compraventa a la transmisión onerosa de títulos valores.

La compraventa y el contrato de obra

El art. 1125CCCN establece que cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un precio,
aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la compraventa, a menos
que de las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o
prestar otros servicios.

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 Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de proporcionar una
porción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra.
Por ejemplo, si voy a un negocio a comprar un traje, allí habrá compraventa, en cambio sí voy a un sastre, y
me toma las medidas para hacerme el traje, habrá locación de obra, aun en el caso de que yo le lleve la tela.
Entonces si la obligación nuclear del contrato consiste en la ejecución de la obra cuyo dominio debe ser
transmitido, el nuevo código dispone que serán de aplicación las reglas de la locación de obra. Así también
deberá entenderse que resulta una locación de obra si una parte substancial de los materiales con que debe
ejecutarse la obra es provista por el que la encarga (comitente). La solución resulta razonable, pues si los
materiales son provistos por el comitente, el contrato se aleja de la compraventa en la que lo esencial es la
transmisión de la propiedad de la cosa vendida.
Si no se dan ninguno de los supuestos contemplados anteriormente, el contrato debe reputarse como

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compraventa.

Compraventa y permuta
La obligación del comprador en la compraventa es el pago de un precio cierto en dinero. Pero bien puede
ocurrir que nos encontremos frente a lo que se ha dado en denominar “precio mixto”, esto es que parte del
precio sea pagado en dinero y parte del precio mediante la transmisión de la propiedad de otra cosa.

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Pensemos, por caso, que una persona adquiere el dominio de un automotor y en contraprestación por dicha
transmisión transfiere al enajenante la propiedad de otro automotor más una suma de dinero. ¿En tal caso
el contrato debe reputarse compraventa o permuta?
El art. 1126 establece que si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de
DD
permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos.
Algunas diferencias son que la compraventa transfiere la propiedad de una cosa cierta por un precio en
dinero. El comprador tiene la cosa con ánimo de dueño. La locación transfiere el uso y goce temporario de
un objeto material por un precio en dinero. El locador tiene la cosa con carácter de tenedor. Mientras se
conceda el uso de la cosa hay locación, pero sí es al sólo efecto de extraer los frutos o productos, será una
compraventa.
LA

Naturaleza
El art. 1127 establece que El contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque las partes así lo
estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial.
FI

Para el nuevo código, habrá compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir la propiedad de
una cosa y la otra a pagar un precio en dinero. Si alguno de estos requisitos faltare, sea porque no se
trasmite el dominio de la cosa sino sólo su uso, sea porque lo que se transfiere no es el dominio de una cosa
sino sólo un derecho, sea porque nada se paga o porque se da otra cosa a cambio, el contrato no será
compraventa, aun cuando las partes lo hayan calificado de esa manera.


Obligación de vender
Nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.
El nuevo código consagra el principio de libertad de contratación en el art. 958CCCN, las partes son libres
para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden
público, la moral y las buenas costumbres. En consecuencia, como regla, nadie puede ser obligado a
comprar o vender. Sin embargo, hay casos en que existe tal obligación, puesto que la ley así lo dispone.
El código de Vélez en su art. 1324 regulaba las “ventas forzosas” estableciendo que Nadie puede ser
obligado a vender, sino cuando se encuentre sometido a una necesidad jurídica de hacerlo, la cual tiene
lugar en los casos siguientes:
1° Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiación, por causa de utilidad pública;

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2° Cuando por una convención, o por un testamento se imponga al propietario la obligación de vender una
cosa a persona determinada;
3° Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos exigiese el remate;
4° Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecución judicial;
5° Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligación de realizar todo o parte de las cosas
que estén bajo su administración.
En el 1° caso, no existe propiamente una compraventa sino expropiación; el Estado previa declaración de
utilidad pública, toma un bien privado e indemniza al dueño .El 3° supuesto se refiere a la cosa indivisible
que pertenece a varias personas y uno de ellos exigiera el remate. Tampoco aquí se configura un caso de
venta forzosa, pues cada condómino podrá vender su parte o conservarla comprando la porción de quien
exigiese el remate. Lo forzoso no es la venta sino la liquidación del condominio. Lo que ha hecho la reforma

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es simplificar los supuestos de venta forzosa que el código civil prevé, a un solo caso: cuando existe una
necesidad jurídica de hacerlo, que sólo puede derivar de una obligación legal.

La cosa vendida
El art. 1229 CCN establece que Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos.
Cabe resaltar que la norma alude a una cosa en sentido propio, es decir, a un objeto material susceptible de

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apreciación económica. Este concepto comprende a las energías y a las fuerzas susceptibles de apropiación.
Por otro lado, debe tratarse de una cosa cuya venta no esté prohibida por la ley, o que sea contraria a la
moral o al orden público. Además, la cosa objeto del contrato debe ser determinada o determinable. Puede
ser de propiedad del vendedor o no, ya que está admitida la venta de cosas ajenas.
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Cosa que ha dejado de existir
El art. 1130 CCCN establece que si la venta es de cosa cierta y ha dejado de existir al tiempo de
perfeccionarse el contrato, no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador
puede demandar la reducción del precio. Se puede pactar que el comprador asuma el riesgo de que la cosa
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haya perecido o esté dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no podrá exigir el cumplimiento si al
celebrarlos sabía que la cosa había perecido o estaba dañada.
La ineficacia de la compraventa solo se aplica al supuesto de cosa cierta que ha dejado de existir al tiempo
del contrato. No se produce tal ineficacia cuando:
a. se trata de obligaciones de género, pues de conformidad con lo que dispone el art. 763 CCCN,
antes de la individualización de la cosa debida, el caso fortuito no libera al deudor, pues resulta de
FI

aplicación el principio que el género no perece; por lo que el vendedor no podrá liberarse de su
obligación;
b. La cosa cierta ha dejado de existir con posterioridad a la celebración del contrato, pues de resulta
de aplicación lo dispuesto por el art. 755 CCyC en el sentido que: “El propietario soporta los riesgos


de la cosa. Los casos de deterioro o pérdida, con o sin culpa, se rigen por lo dispuesto sobre la
imposibilidad de cumplimiento“.
c. La compraventa es aleatoria: cuando en ejercicio de la autonomía de la voluntad las partes
convengan que la compraventa sea aleatoria por asumir el comprador el riesgo de que la cosa haya
dejado de existir al tiempo del contrato o estaba dañada. En caso de que el vendedor conociera al
tiempo de la celebración del contrato que la cosa ya había perecido o se había dañado, no puede
exigir el cumplimiento del contrato, pues en ese caso no existe el acontecimiento incierto que
determina la ventaja o pérdida para uno de ellos o para todos, tal como exige el art. 968 CCyC para
reputar aleatorio al contrato

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La cosa futura
El art. 1131 CCCN establece que Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que
la cosa llegue a existir. El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las
circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos. El comprador puede
asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor.
Existen 2 supuestos de venta de cosa futura:
• Cuando la cosa llegue a existir: En ese caso, el comprador no asume ningún riesgo respecto de la
existencia futura de la cosa. Se considera un contrato conmutativo y una venta condicional.
Durante la pendencia de la condición, el vendedor debe realizar los actos convenientes para que la
cosa llegue a existir en las condiciones pactadas.
• Cosa de venta futura en la que el comprador asume el riesgo de que la cosa no llegue a existir en

OM
todo o en parte: Es una hipótesis de venta aleatoria o venta e esperanza. Para ello, establece un
requisito de forma, a saber: el adquirente debe asumir el riesgo por cláusula expresa, lo cual denota
la exigencia de la forma escrita para su manifestación.

La cosa ajena
El art. 1132 CCCN establece que venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos del

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artículo 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprado.
El art. 1008 CCCN establece que Los bienes ajenos pueden ser objeto de los contratos. Si el que promete
transmitirlos no ha garantizado el éxito de la promesa, sólo está obligado a emplear los medios necesarios
para que la prestación se realice y, si por su culpa, el bien no se transmite, debe reparar los daños causados.
DD
Debe también indemnizarlos cuando ha garantizado la promesa y ésta no se cumple. El que ha contratado
sobre bienes ajenos como propios es responsable de los daños si no hace entrega de ellos.

Obligación del vendedor

Dispone el art. 1132 CCCN que el vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al
LA

comprador. Dicha obligación no es más que la descripción concreta para la compraventa de la obligación
genérica a que refiere el art. 1008 CCCN al regular en el objeto de los contratos la situación de los bienes
ajenos.
De esta manera podemos concluir, como principio general, que el vendedor de cosa ajena asume la
obligación de adquirirla de su dueño para transmitírsela al comprador; para hacer que el dueño se la
FI

transmita al comprador.
Obviamente, quien no queda personalmente obligado, por no ser parte del contrato, es el dueño de la cosa
vendida.
En principio, la obligación del vendedor debe reputarse como una obligación de medios; por lo que, si


empleando la diligencia necesaria no logra el éxito de la promesa, no incurre en responsabilidad alguna.

Mas, si el vendedor no emplea la diligencia necesaria, o la cosa no se transmite al comprador por su culpa, el
vendedor será responsable por los daños causados.

La garantía del éxito de la promesa

La excepción al principio que la naturaleza de la obligación del vendedor es la de emplear los medios para
que la promesa se cumpla, lo constituye la garantía del vendedor del éxito de la promesa. En tal supuesto, si
la promesa no se cumple, aunque el vendedor haya empleado la diligencia exigible, deberá indemnizar los
daños.

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Venta de bienes ajenos como propios
Lo dispuesto en el primer párrafo del art. 1008 CCyC y del art. 1132 CCyC cuyo análisis precede, rige para el
supuesto de que tanto el comprador como el vendedor saben que el contrato versa sobre cosa ajena. En
caso de que el vendedor vendiera bienes ajenos como propios, es responsable de los daños si no hace
entrega de ellos.

Precio
El nuevo ordenamiento regula el precio en la compraventa, en primer lugar, de forma genérica en los arts.
1133 y 1134, los cuales se aplican para todo tipo de compraventa; en segundo término, reglando la
compraventa de cosas muebles que completan el régimen general. Por último, los art. 1135 y 1136 se
refieren al precio de la compraventa de inmuebles.

OM
Determinación
Con respecto al precio hay que tener en cuenta 5 formas para lo referido a su determinación, de las cuales
las 3 primera se utilizan para determinar el precio de la compraventa tanto de muebles como de inmuebles,
y las últimas dos solo son utilizadas en la compraventa de muebles.
El art. 1133 CCCN establece que el precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el

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comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con
referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron
el procedimiento para determinarlo.
En el caso de que la determinación la realice un tercero, se debe tener en cuenta el art 1134. Establece que
DD
El precio puede ser determinado por un tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las
partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede
realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local.
Ahora con respecto a las 2 formas restantes, que son solamente aplicables a la compraventa de cosas
muebles y en los casos de que no tengamos en el contrato ninguna de las anteriores. Tenemos por un lado
LA

la modalidad del art 1143, que establece que el precio será el de corriente o de plaza (que no es lo mismo
que el precio de “costumbre”, el cual no se da debido a nuestra economía) ya que el corriente o de plaza, es
el precio que tiene la cosa, tal día y determinado lugar.
El art. Establece que Cuando el contrato ha sido válidamente celebrado, pero el precio no se ha señalado ni
expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado un medio para determinarlo, se considera, excepto indicación en
FI

contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la
celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico
mercantil de que se trate.
Y la otra y última modalidad que tenemos es la que está regulada en el art 1144, que es la que establece el
precio por la cantidad, peso (neto) o medida. Establece que Si el precio se fija con relación al peso, número


o medida, es debido el precio proporcional al número, peso o medida real de las cosas vendidas. Si el precio
se determina en función del peso de las cosas, en caso de duda, se lo calcula por el peso neto.

Precio inmuebles
Los arts. 1135 y 1136 CCCN prevén dos formas de determinación del precio de los inmuebles. El primero es
el precio convenido por unidad de medida de superficie. En este caso, las partes previeron cuál es la
superficie del inmueble vendido y establecieron el precio del mismo. En el segundo caso, las partes fijaron el
valor de la unidad de medida, pongamos por caso el precio del metro cuadrado. En tal caso el precio de la
venta será el resultado de multiplicar el valor de la unidad de medida por la superficie real del inmueble.
El art. 1135 establece que si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada,
no habiendo sido convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene

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una diferencia mayor del 5% con la acordada, el vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho
de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor
precio puede resolver la compra.
En cambio el art. 1136 CCN establece que si el precio es convenido por unidad de medida de superficie, el
precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. Si lo vendido es una extensión
determinada, y la superficie total excede en más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato, el
comprador tiene derecho a resolver.
Cuando el precio no ha sido convenido por unidad de medida de superficie, si la diferencia entre la
superficie real del inmueble y la fijada en el contrato fuera igual o menor al 5%, ninguna de las partes puede
hacer reclamo alguno. La solución luce razonable puesto que se entiende que si las partes han fijado un
precio por la cosa en sí misma, no se han preocupado tanto por la superficie. Pero si la diferencia es mayor a

OM
ese 5%, entonces el comprador podrá pedir que se disminuya el precio, si la superficie real es menor que la
establecida en el contrato o el vendedor podrá pedir que se aumente el precio, si la superficie real es mayor
que la fijada en el contrato.
Ahora bien, cuando el precio ha sido convenido por unidad de medida de superficie puede haber 2
supuestos. El primero de ellos es cuando se compra un inmueble, acordándose el precio por unidad de
medida de la superficie. No puede haber reclamo fundado en la mayor o menor extensión porque lo que
vale es el precio de la unidad de medida pactado. El segundo caso se da cuando se compra un inmueble,

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acordándose el precio por unidad de medida de superficie, pero estableciéndose la medida del bien. Aquí se
faculta al comprador a resolver el contrato si la superficie real excede en más del 5% a la expresada en el
contrato. La solución es razonable pues si la superficie se fijó en el contrato, el comprador tuvo en cuenta
DD
esas medidas por diferentes motivos, incluso para establecer el precio final del contrato. La mayor superficie
conlleva un agravamiento de la deuda.

Las obligaciones del vendedor

Obligación de transferir
Está regulado en el art. 1137 CCCN, establece que El vendedor debe transferir al comprador la propiedad
LA

de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos
por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la
transferencia dominial se concrete. Es la obligación nuclear y sus concordantes son el art. 1145 y 1146 CCCN.
El primero establece que debe entregar al comprador una factura que describa la cosa vendida, su precio,
o la parte de éste que ha sido pagada y los demás términos de la venta. Si la factura no indica plazo para el
FI

pago del precio se presume que la venta es de contado. La factura no observada dentro de los diez días de
recibida se presume aceptada en todo su contenido. Excepto disposición legal, si es de uso no emitir factura,
el vendedor debe entregar un documento que acredite la venta. El segundo establece que Si debe entregar
documentos relacionados con las cosas vendidas, debe hacerlo en el momento, lugar y forma fijados por el


contrato. En caso de entrega anticipada de documentos, el vendedor puede, hasta el momento fijado para
la entrega, subsanar cualquier falta de conformidad de ellos, si el ejercicio de ese derecho no ocasiona
inconvenientes ni gastos excesivos al comprador.
Estos arts. establecen que se debe entregar el bien con todos los documentos referidos a él, “la papelería”,
por ejemplo vendo un bien importado, se debe acompañar con el papel de aduana y demás papeles
nacionales. Por ende, se entiende que la entrega debe ser material y documental.

Deberes secundarios
Están regulados en los arts. 1138 a 1140 CCCN. El CCCN, en la Sección referida a las obligaciones del
vendedor, enuncia una cantidad de conductas que este debe asumir y que coadyuvan al cumplimiento de la
obligación nuclear descripta. En tal sentido son deberes del vendedor:

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 a. poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades
de la venta (art. 1137 CCCN) y asumir los costos que demande su obtención (art. 1138 CCyC): así,
por ejemplo, si se tratara de la venta de un inmueble, deberá entregar el título de propiedad del
bien;
b. Asumir los gastos que demande el estudio de título, mensura e impuestos que eventualmente
graven la venta (art. 1138 CCCN);
c. Prestar toda la cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete (art.
1137 CCCN);
d. Asumir los gastos de entrega, salvo pacto en contrario (art. 1138 CCCN);
e. Entregar en el plazo convenido (art. 1139 CCCN). En cuanto al plazo de entrega, rige el principio de
autonomía de la voluntad. Si nada previeran las partes, en materia inmobiliaria supletoriamente se

OM
prevé que la entrega debe hacerse inmediatamente de la escrituración. En el caso de las cosas
muebles, rige lo dispuesto por el art. 1147 CCCN;
f. Entregar en las condiciones convenidas (art. 1140 CCCN). La entrega debe efectuarse con sus
accesorios; y como lo que se transmite es la posesión, salvo pacto en contrario, no debe existir
sobre la cosa relación alguna de poder (art. 1908 CCCN) ni oposición de terceros.

Las obligaciones del comprador

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El art. 1141CCCN establece que son obligaciones del comprador:
a. Pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es de
contado
DD
b. Recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir consiste en
realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor
pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa;
c. Pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás
posteriores a la venta.
El CCCN agrupa en la Sección 5ª las obligaciones del comprador. La obligación nuclear del comprador es
LA

pagar el precio en el lugar y tiempo convenido. Es concordante con el art. 1152 CCCN que establece que El
pago se hace contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario. El comprador no está obligado a
pagar el precio mientras no tiene la posibilidad de examinar las cosas, a menos que las modalidades de
entrega o de pago pactadas por las partes sean incompatibles con esta posibilidad.
Las obligaciones secundarias se refieren a las conductas que le son exigibles al comprador para que el
FI

vendedor pueda dar cumplimiento con sus obligaciones.

La entrega de la cosa
El parágrafo 3° dentro de la sección de compraventa de cosas muebles regula la entrega de la cosa


Plazo
De acuerdo al art. 1147 CCCN La entrega debe hacerse dentro de las veinticuatro horas de celebrado el
contrato, excepto que de la convención o los usos resulte otro plazo. Debe darse lo que se denomina la
Integridad de la Entrega, la cual consiste que debe ser una entrega “vacua”, es decir, libre de toda
pretensión de terceros (salvo que se le haga saber al comprador tal circunstancia) y tratándose de bienes
muebles deben ser entregado inmediatamente después de la venta o dentro de las 24 horas siguientes o
dentro del plazo que los usos y costumbre indiquen. También debe ser entregada con todos sus accesorios.

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Lugar de entrega de la cosa
El lugar de la entrega es el que se convino, o el que determinen los usos o las particularidades de la venta.
En su defecto, la entrega debe hacerse en el lugar en que la cosa cierta se encontraba al celebrarse el
contrato.
El lugar de la entrega de la mercadería o de la cosa, es un punto muy importante y el código con respecto a
este punto a previsto 6 posibilidades donde se puede entregar la cosa, pero la autonomía de la voluntad
puede estableces otros lugares. El art 1148, determina las 3 primeras posibilidades.
1- El lugar designado por las partes en el contrato, aquí funciona plenamente la autonomía de la voluntad.
2- En caso de que las partes no hayan previsto ningún lugar de entrega, tenemos la segunda posibilidad que
consiste en el lugar que por la costumbre vigente en el ramo de la cosa o producto se realiza la entrega,
por ejemplo en el caso de un automotor se va a entregar en la concesionaria.

OM
3- En el caso de que las partes no hayan mencionado el lugar y tampoco hubiera costumbre, será el lugar
donde se encuentra el bien al momento de celebrarse el contrato.
4- Otra alternativa es la puesta de la mercadería en un lugar determinado, es decir, se pone la mercadería o
la cosa a disposición del comprador en un lugar determinado, como por ejemplo el caso del vendedor de
trigo que lo pone a disposición del comprador en un silo. Regulado en el art. 1149 CCCN 1°pte.
5- La quinta posibilidad que recepta el código es la cesión o endoso de la documentación correspondiente a

.C
la mercadería. Aquí la situación que han convenido las partes, es que primero se entrega la documentación
de las mercaderías (ej: papeles de vencimiento, de aduanas, etc.), antes que la posesión de las cosas o
mercaderías. Esto tiene el beneficio de que el comprador es propietario antes de entrar en posesión y puede
incluso vender y comercializar esa documentación. El pago se realiza al recibir la documentación y la
DD
inspección se va a poder realizar luego de ello, salvo pacto en contrario.
6-La última posibilidad es el pago contra documentos, esta posibilidad es una novedad en el código, y
pareciera estar referida a la venta de mercaderías depositadas o en tránsito, en la cual, se entrega el
documento como representación de las mercaderías, aquí al igual que en el caso anterior se realiza el pago
antes, al recibir el documento y luego se va a poder inspeccionar. Regulado en el art. 1162 CCCN
En las 4 primeras posibilidades, el comprador tiene derecho a inspeccionar la cosa o mercadería antes de
LA

efectuar el pago, esto es para saber si las cosas vienen o están de acuerdo a lo estipulado en el contrato,
como por ejemplo, que estén embaladas, su peso, medida, etc. Y no necesariamente es para controlar vicios
ocultos (ya que estos tienen un plazo mayor para poder controlarlos, 3 años inmuebles y 6 meses muebles).
En el caso de que se encuentre una discordancia relevante o notoria entre lo convenido y lo que se entregó,
se puede suspender el cumplimiento es decir el pago, o se puede implementar también la tutela preventiva,
FI

de los art 1031 y 1032, respectivamente.

Entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato

En caso de entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato, sea en cantidad o calidad, el vendedor


puede, hasta la fecha fijada:

a) entregar la parte o cantidad que falte de las cosas;
b) entregar otras cosas en sustitución de las dadas o subsanar cualquier falta de adecuación de las cosas
entregadas a lo convenido, siempre que el ejercicio de ese derecho no ocasione al comprador
inconvenientes ni gasto excesivo; no obstante, el comprador conserva el derecho de exigir la indemnización
de los daños.

Riesgos de daños o pérdida de las cosas

Están a cargo del vendedor los riesgos de daños o pérdida de las cosas, y los gastos incurridos hasta ponerla
a disposición del comprador en los términos del artículo 1149 o, en su caso, del transportista u otro tercero,

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pesada o medida y en las demás condiciones pactadas o que resulten de los usos aplicables o de las
particularidades de la venta.

Recepción de la cosa
Compraventa por muestras: Si la compraventa es por muestras y la cosa entregada es de igual calidad que la
muestra, el comprador no puede rehusar la recepción.
Cosas que no están a la vista: Si la cosa vendida no está a la vista, aquella debe adecuarse a lo convenido al
momento de su entrega, sea que esta se verifique en la persona del comprador, del transportista o del
tercero designado para recibirla. En los casos de compraventa por muestras y de cosas que no están a la
vista el comprador debe informar al vendedor sin demora de la falta de adecuación de la cosa a lo
convenido. Excepto estipulación en contrario, la determinación de la adecuación de la cosa entregada por el

OM
vendedor a lo convenido se hace por peritos arbitradores. Si las partes no se ponen de acuerdo sobre la
designación del perito arbitrador, cualquiera puede demandar judicialmente su designación dentro del plazo
de caducidad de 30 días de entregada la cosa. Si el comprador no hubiera podido inspeccionar la cosa
vendida y la entrega de esta se hubiera convenido al transportista o un tercero designado para recibirla, los
plazos para reclamar por las diferencias de cantidad o falta de adecuación a lo convenido, se cuentan desde
la recepción de las cosas por el comprador, pues es a partir de ese momento que se encuentra en

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condiciones de verificarla.
Cosas que se entregan en fardo o bajo cubierta: Si al momento de la recepción de la cosa el comprador no
puede examinarla por encontrarse en fardo o bajo cubierta, el comprador puede reclamar en los diez días
inmediatos la falta de adecuación a lo convenido. El comprador puede exigir que el reconocimiento de la
DD
cantidad y adecuación al contrato se haga en el momento de la entrega, en cuyo caso no puede el
comprador reclamar con posterioridad a la recepción.
Adecuación de la cosa a lo convenido: Se entiende que las cosas muebles son adecuadas al contrato si:
a. son aptas para los fines que ordinariamente se destinan cosas de ese tipo. En este supuesto, si la
inadecuación de la cosa era conocida o debía ser conocida por el comprador, el vendedor no
resulta responsable por dicha inadecuación;
LA

b. son aptas para el fin especial que expresa o tácitamente se haya hecho saber al vendedor al tiempo
de la celebración del contrato, salvo que de las circunstancias del caso no pueda entenderse que el
comprador confió en el criterio del vendedor;
c. están envasadas o embaladas de una manera habitual o de una forma adecuada para conservarlas.
En este supuesto, si el comprador conocía o debía conocer al momento de la celebración del
FI

contrato acerca de la inadecuación de la cosa, el vendedor no es responsable por dicha

inadecuación;
d. responden a la muestra en caso de que la venta se hiciera sobre ellas.
Venta por junto: Si la venta es por una cantidad de cosas o “por junto”, el comprador no está obligado a


recibir solo parte de ella salvo pacto en contrario. Si las recibe la transmisión del dominio queda firme en
cuanto a ellas.
Compraventa sujetas a condición suspensiva: La compraventa está sujeta a la condición suspensiva de la
aceptación del comprador si este se reserva la facultad de probar la cosa, o los usos o convención expresa
determinan que la venta es a “satisfacción del comprador”. El plazo para aceptar es de diez días, excepto
que otro se haya pactado o emane de los usos. La cosa se considera aceptada y el contrato se juzga
concluido cuando el comprador paga el precio sin reserva o deja transcurrir el plazo sin pronunciarse.
Cláusulas de difusión general en los usos internacionales: En la compraventa internacional existen cláusulas
usuales que determinan el alcance de las obligaciones de las partes. Dichas cláusulas denominadas
“Incoterms” son, por ejemplo, que el precio es CIF, en cuyo caso incluye el costo, seguro y flete; o FOB,
supuesto en el cual el vendedor se libera entregando la mercadería a borde del buque; etc. Si bien estas
cláusulas han sido desarrolladas fundamentalmente para el comercio internacional, el CCyC establece que

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las cláusulas que tengan difusión en los usos internacionales se presumen utilizadas con el significado que
les adjudiquen tales usos, aunque la venta sea internacional, siempre que de las circunstancias no resulte lo
contrario.

Clausulas con difusión general en los usos internacionales

Este tipo de cláusulas son las FOB, FAS, SIF, DAF, etc. Las cuales fueron recopiladas en la INCOTERMS, siendo
esta una recopilación de grandes reglas que se dan en el comercio internacional. Los Incoterms son aquellos
términos que definen claramente cuáles son las obligaciones entre compradores y vendedores, dentro de un
contrato internacional.
 EXW Ex-works, ex-factory, ex-warehouse, ex-mill: El vendedor ha cumplido su obligación de entrega
al poner la mercadería en su fábrica, taller, etc. a disposición del comprador. No es responsable ni

OM
de cargar la mercadería en el vehículo proporcionado por el comprador ni de despacharla de
aduana para la exportación, salvo acuerdo en otro sentido. El comprador soporta todos los gastos y
riesgos de retirar la mercadería desde el domicilio del vendedor hasta su destino final.
 FCA Free carrier (Franco Transportista - libre transportista): El vendedor cumple con su obligación al
poner la mercadería en el lugar fijado, a cargo del transportista, luego de su despacho de aduana
para la exportación. Si el comprador no ha fijado ningún punto específico, el vendedor puede elegir

.C
dentro de la zona estipulada el punto donde el transportista se hará cargo de la mercadería. Este
término puede usarse con cualquier modo de transporte, incluido el multimodal.
 FOB (Free on Board - Libre a bordo) Va seguido del puerto de embarque, ej. F.O.B. Buenos Aires.
Significa que la mercadería es puesta a bordo del barco con todos los gastos, derechos y riesgos a
DD
cargo del vendedor hasta que la mercadería haya pasado la borda del barco, con el flete excluído.
Exige que el vendedor despache la mercadería de exportación. Este término puede usarse solamente
para el transporte por mar o vías acuáticas interiores.
 FAS: (Free alongside ship - Libre al costado del buque): La abreviatura va seguida del nombre del
puerto de embarque. El precio de la mercadería se entiende puesta a lo largo (costado) del navío en
el puerto convenido, sobre el muelle o en barcazas, con todos los gastos y riesgos hasta dicho punto
LA

a cargo del vendedor. El comprador debe despachar la mercadería en aduana. Este término puede
usarse solamente para el transporte por mar o vías acuáticas interiores.
 CFR (Cost & Freight - Costo y Flete): La abreviatura va seguida del nombre del puerto de destino. El
precio comprende la mercadería puesta en puerto de destino, con flete pagado pero seguro no
cubierto. El vendedor debe despachar la mercadería en Aduana y solamente puede usarse en el
FI

caso de transporte por mar o vías navegables interiores.

 CIF (Cost, Insurance & Freight - Costo, Seguro y Flete): La abreviatura va seguida del nombre del
puerto de destino y el precio incluye la mercadería puesta en puerto de destino con flete pagado y
seguro cubierto. El vendedor contrata el seguro y paga la prima correspondiente. El vendedor sólo


está obligado a conseguir un seguro con cobertura mínima.

 CPT (Carriage paid to -Transporte Pagado Hasta): El vendedor paga el flete del transporte de la
mercadería hasta el destino mencionado. El riesgo de pérdida o daño se transfiere del vendedor al
comprador cuando la mercadería ha sido entregada al transportista. El vendedor debe despachar la
mercadería para su exportación.
 CIP (Carriage and Insurance Paid to - Transporte y Seguro pagados hasta): El vendedor tiene las
mismas obligaciones que bajo CPT, pero además debe conseguir un seguro a su cargo.
 DAF (Delivered at Frontier - Entregado en frontera): El vendedor cumple con su obligación cuando
entrega la mercadería, despachada en aduana, en el lugar convenido de la frontera pero antes de
la aduana fronteriza del país colindante. Es fundamental indicar con precisión el punto de la
frontera correspondiente.

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  DES (Delivered ex Ship - Entregada sobre buque): El vendedor cumple con su obligación cuando pone
la mercadería a disposición del comprador a bordo del buque en el puerto de destino, sin
despacharla en aduana para la importación.
 DEQ [Delivered ex Quay (Duty Paid) - Entregada en muelle (derechos pagados)]: El vendedor cumple
con su obligación cuando pone la mercadería a disposición del comprador sobre el muelle en el
puerto de destino convenido, despachada en aduana para la importación.
 DDU (Delivered Duty Unpaid - Entregada derechos no pagados): El vendedor cumple con su
obligación cuando pone la mercadería a disposición del comprador en el lugar convenido en el país
de importación. El vendedor asume todos los gastos y riesgos relacionados con la entrega de la
mercadería hasta ese sitio (excluidos derechos, cargas oficiales e impuestos), así como de los gastos
y riesgos de llevar a cabo las formalidades aduaneras.

OM
 DDP (Delivered Duty Paid - Entregada derechos pagados): El vendedor asume las mismas
obligaciones que en D.D.U. más los derechos, impuestos y cargas necesarias para llevar la
mercadería hasta el lugar convenido.
Lo que parece haber querido el legislador al momento de regular este art, es mostrarle y poner en
relevancia, a las partes de que pueden innovar en el tema de distribución de gastos entre el vendedor y el
comprador. Pero carece de sentido, si es que la intención fue hacerlos innovar sobre el lugar de entrega, ya
que, como ya dijimos esas normas están destinadas al comercio marítimo, prácticamente nulo en nuestro

.C
país, interiormente (que es donde se aplicaría el código).

Cláusulas que pueden ser agregadas al contrato

DD
Pacto de retroventa.
Pacto de retroventa es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y
entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos. El contrato
sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria.
LA

Pacto de reventa.
Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada.
Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos. Se aplican
las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.
FI

Pacto de preferencia
Pacto de preferencia es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a
cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede
cederse ni pasa a los herederos. El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de
enajenar la cosa y todas las particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en


que debe celebrarse la subasta. Excepto que otro plazo resulte de la convención, los usos o las
circunstancias del caso, el vendedor debe ejercer su derecho de preferencia dentro de los diez días de
recibida dicha comunicación. Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

Pactos agregados a la compraventa de cosas registrables.

Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden agregarse a la compraventa de cosas muebles e
inmuebles. Si la cosa vendida es registrable, los pactos de retroventa, de reventa y de preferencia son
oponibles a terceros interesados si resultan de los documentos inscriptos en el registro correspondiente, o si
de otro modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo. Si las cosas vendidas son muebles no registrables,
los pactos no son oponibles a terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.

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Plazos
Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden ser convenidos por un plazo que no exceda de
cinco años si se trata de cosas inmuebles, y de dos años si se trata de cosas muebles, contados desde la
celebración del contrato. Si las partes convienen un plazo mayor se reduce al máximo legal. El plazo
establecido por la ley es perentorio e improrrogable.

Venta condicional. Presunción.

En caso de duda, la venta condicional se reputa hecha bajo condición resolutoria, si antes del cumplimiento
de la condición el vendedor hace tradición de la cosa al comprador.

Efecto de la compraventa sujeta a condición resolutoria.

OM
La compraventa sujeta a condición resolutoria produce los efectos propios del contrato, pero la tradición o,
en su caso, la inscripción registral, sólo transmite el dominio revocable.

Boleto de compraventa
La Sección 8ª de las disposiciones sobre compraventa del CCCN regula el régimen de oponibilidad del boleto
de compraventa de inmuebles. La cuestión reviste sustancial importancia y había merecido un amplio

.C
debate doctrinario y fue objeto de tratamiento por abundante jurisprudencia anterior a la reforma. En
efecto, resulta una práctica muy habitual en materia inmobiliaria que, previo al otorgamiento de la escritura
requerida a los fines de transmitir el dominio (art. 1017, inc. a, CCyC), las partes celebren un boleto de
DD
compraventa.

Boleto de compraventa de inmuebles.

El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares
sobre el inmueble vendido si:
a. el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo
LA

mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

b. el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la
cautelar;
c. el boleto tiene fecha cierta;
d. la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
FI

Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra.

Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son
oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento


del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir
sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo,
debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
No cabe duda de que el mismo resulta oponible entre las partes; sin embargo, la cuestión es más compleja
en relación a los terceros. El problema se ha suscitado particularmente frente al embargo que un acreedor
del vendedor trabe sobre el inmueble vendido con posterioridad a la celebración del boleto de
compraventa, y con relación al concurso o quiebra del vendedor con posterioridad a la celebración del
boleto de compraventa. En tales supuestos era necesario determinar si prevalecía el derecho del acreedor
embargante o la masa de acreedores en el caso de concurso o quiebra; o si se le daba prioridad al
adquirente por boleto de compraventa. El CCyC, receptando las corrientes jurisprudenciales más habituales,
otorga, en las condiciones que se detallan más abajo, prioridad al adquirente por boleto de compraventa.

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Interpretación
Medidas cautelares
El art. 1170 CCCN otorga prioridad al comprador de buena fe por boleto de compraventa, frente a los
terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a. el comprador goza de algún tipo de publicidad, sea registral o posesoria. Dentro de los supuestos de
publicidad registral se encuentran comprendidos el caso de la venta de lotes a plazo previsto por la
ley 14.005, o los que se hubieran sometido a la prehorizontalidad regulada por la hoy derogada ley
19.724;
b. el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo
hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; y

OM
c. el comprador pagó 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
d. es necesario que el instrumento privado adquiera fecha cierta anterior a la traba de la cautelar
mediante alguno de los procedimientos previstos por el art. 317 CCCN.

Concurso o quiebra del vendedor

El supuesto de oponibilidad del boleto de compraventa al concurso o quiebra del vendedor ya había sido

.C
incorporado por la ley 17.711 en el art. 1185 bis CC, como así también en el art. 146 de la Ley de Concursos y
Quiebras. La redacción prevista por el art. 1171 CCCN recepta las críticas que se habían formulado al
derogado art. 1185 bis CC, pues para que el boleto de compraventa de inmuebles sea oponible al concurso o
quiebra del vendedor, deben cumplirse los requisitos que se enumeran a continuación:
DD
a. El adquirente debe ser de buena fe, esto es, desconocer el estado de cesación de pagos del
vendedor.
b. Se haya abonado el veinticinco por ciento (25%) del precio.

Efectos
LA

En caso de que el boleto resulte oponible al concurso o quiebra del vendedor, el art. 1171 CCCN dispone
que:
a. el juez debe ordenar que se otorgue la respectiva escritura pública. Con esta redacción se resuelve
la cuestión de si el otorgamiento de la escritura era facultativo para el juez, como parecía
desprenderse del derogado art. 1185 bis CC;
FI

b. el comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a
cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en
garantía del saldo de precio.


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