CLASE 16 DE MARZO – ANALISIS DE INFORMACION REGISTRAL.
INTRODUCCION Y REPASO DE CLASES ANTERIORES.
No podemos empezar con este tema y otro que veremos a partir de ahora que tienen que ver
con el análisis de lo que el certificado dice, si no vieron algún certificado y el lenguaje que el
certificado utiliza. Enfrentarnos a un certificado expedido por el registro automotor, otro por el
registro de la propiedad sección inmobiliaria, y tratar de leer.
Cuando nosotros obtenemos una información registral nunca la podemos pensar, leer, ni analizar
mucho menos, si lo hacemos despegado de una historia, de una situación. Por eso a mí me
preocupó el otro día cuando alguien comento que leía y no entendía nada. Porque si ustedes me
muestran un certificado que obtuvieron y yo me pongo a interpretarlo, no conozco la historia
jurídica que esta de ese lado. No podemos analizar una información registral si la despegamos de
la historia que viene atrás.
Por eso, ustedes empezaron así: Gabriela les trajo el proceso dominial, que para ustedes debe
ser un término conocido (no para los de abogacía). Es posible que el abogado como el escribano
tiene un cliente que menciona un determinado número de padrón y a raíz de ese padrón quiere
demandar al propietario, o que le sirva de garantía, etc. Es muy probable que ese abogado pida
información al registro por ese número de padrón. Si el abogado pretende leer ese certificado,
analizarlo, entender lo que dice, necesariamente lo va a tener que vincular con la historia de ese
inmueble.
Cuando se pide el certificado antes de hacer el estudio de ese título, es como que poner la cabeza
delante de los bueyes. Tenés el certificado pero para entenderlo hay que conseguir todos los
documentos que el certificado menciona, porque el certificado lo único que me dice es que en
tal momento se inscribió una compraventa entre A y B, pero esa compraventa hay que buscarla.
Necesariamente para poder analizar un certificado hay que vincularlo a una historia, a una
situación en particular.
¿Los escribanos habitualmente qué hacemos? Cuando un cliente interviene en una determinada
negociación, arrancamos con los documentos. Tenemos sobre la mesa los documentos que
contienen la historia de ese bien en los últimos treinta años, y nos los ponemos a estudiar. Un
estudio que es a fondo, amparado en toda la normativa legal aplicable a cada situación en
concreto, y de ese estudio vamos haciendo notas, como cuando ustedes se ponen a estudiar algo
y hacen resumen, bueno es lo mismo. Ponemos que “en el año tal Fulano se lo vendió a Mengano,
Fulano estaba casado, Mengano estaba divorciado, tal escribano inscribió en el registro”, etc. Ahí
vamos al otro título, al que le sigue, a la situación jurídica posterior, y hacemos lo mismo. Ese
resumen no es ni más ni menos que el proceso dominial.
Tiene que ser perfecto, no me tiene que quedar ningún hueco. Porque si yo veo que A le vendió
a B en un título y después me aparece que C murió y ese bien se incorporó en la sucesión, ¿ese C
como apareció acá? Hay algo que me está faltando. ¿Cómo la titularidad paso de B a C? Eso lo
tengo que conseguir, buscar, investigar un poco, hasta armar la historia completa de los 30 años.
Eso es el proceso dominial. Es la historia de un inmueble, de un auto.
En base a esto después que lo tenemos armado, prolijo, que no falta nada, ahí nos largamos al
registro para pedir información para estudiarla, la leemos, y ahí vamos a empezar con el análisis.
Nos queda pendiente que lo van a ver la semana próxima con Gabriela: ustedes tienen un
certificado expedido por el registro de la propiedad sección inmobiliaria, que me trae la historia
de determinado padrón. Vieron un certificado expedido por automotores que me trae la historia
de un automotor. Pero hay otro certificado que pedimos que tiene que ver con las personas
vinculadas a ese inmueble o acto. Ese es un certificado expedido por el registro nacional de actos
personales. Ese Gabriela lo va a vincular con otro tema que tiene que ver con las cedulas: las
equivocadas, no equivocadas, coinciden, no coinciden, etc. Para el escribano eso es una
problemática tremenda y para el abogado también debe serlo, y hay que darle la trascendencia
que corresponde. Ese otro certificado lo van a leer la semana que viene, no quisimos traerlo todo
junto porque sino era como un pegote de cosas, más vale hacerlo de a poquito, sobre todo para
quienes nunca pidieron información registral que son los estudiantes de abogacía.
DESCARTE NOTARIAL.
Entonces, hoy vamos a empezar con este nombre, descarte notarial. Tiene que ver con ese
análisis de la información registral. Me voy a detener en todos los conceptos porque
probablemente quienes hayan hecho notariado lo tengan clarísimo, pero no tanto quienes hayan
hecho abogacía.
El descarte notarial es una evaluación del resultado de la información registral. Primero
estudiamos, el estudio de título lleva tiempo y dedicación. Para hacer eso no me tiene que estar
molestando nadie ni estar atendiendo el teléfono a cada rato porque me tengo que concentrar
en eso, lo mismo con la lectura del certificado.
¿QUIENES PUEDEN EVALUAR LA INFORMACIÓN QUE SURGE DEL CERTIFICADO?
Un jurista, alguien que sabe de derecho: abogado, escribano, juez.
¿CUÁL ES LA DIFERENCIA EN EL VALOR DE ESE ANÁLISIS QUE HAY?
Si un juez analiza lo que sale del certificado y dice “esto es así”, el juez decreta y el juez obliga: tal
inscripción afecta al inmueble, tal inscripción afecta a la persona, etc. Eso que dice el juez es un
decreto, y obliga, y pasa a sentencia y pasa en autoridad de cosa juzgada, tiene un valor
importante.
La evaluación que realiza cualquier otro profesional de derecho (abogado o escribano), es una
evaluación a la luz de todos sus conocimientos pero no va a obligar a nadie. Yo puedo haber hecho
un estudio de títulos, obtener una información registral, y me aparece una inscripción respecto a
ese inmueble pero yo digo “no, esto no afecta por tal razón”. Eso es una opinión jurídica mía. El
derecho es opinable, puede venir otro colega abogado o escribano a decirme que no está de
acuerdo. La evaluación que hacemos los profesionales del derecho no obliga a nadie. Ningún otro
profesional se puede sentir obligado por mi opinión.
Les pongo un ejemplo: el negocio jurídico promesa de enajenación de inmuebles a plazos. La
inscripción del mismo hace nacer un derecho real que protege al promitente comprador respecto
de enajenaciones o gravámenes posteriores del promitente vendedor. Art. 15 ley 8.733. Esto
quiere decir que después de otorgada e inscripta la promesa, si resulta embargado el promitente
enajenante con posterioridad a la promesa, ese embargo no afecta porque va a ser descartado
porque es inoponible al promitente comprador.
Si es un embargo genérico por ejemplo, respecto a este bien el promitente comprador estará
protegido porque tiene la protección que le otorgó la inscripción de la promesa de enajenación
de inmuebles a plazos. Yo veo ese embargo, tengo toda la historia, veo que la promesa está
inscripta con anterioridad a ese embargo, y ese embargo yo entiendo que no afecta al promitente
comprador, a raíz del articulo nombrado. Estoy haciendo un análisis jurídico de la información
registral.
Puede suceder que aparezca un colega que analice esa situación, y piense que el embargo está
afectado. El descarte, el análisis que hace el profesional de derecho, no obliga.
¿QUE DEPENDE DE LA EVALUACIÓN QUE REALIZA EL ESCRIBANO?
1. SI EL NEGOCIO SE HACE O NO.
Del informe o de lo que diga el escribano, va a depender si el negocio se hace o no, porque si yo
me encuentro doble inscripción que entiendo que está afectando, yo le digo a mi cliente que no
se meta en eso.
2. DE LA SUERTE QUE TENGA ESE NEGOCIO EN EL FUTURO.
Siempre va a depender la suerte que tenga ese negocio en el futuro. Acá en realidad me dirijo
más a los escribanos que a los abogados. Acá hay muchos que van a hacer las dos carreras, y una
es la cabeza del abogado y otra del escribano, que son la misma cabeza pero los chips son
distintos.
El escribano tiene que adelantarse a lo que puede pasar con ese negocio. Hoy lo hacemos al
negocio porque las inscripciones que tiene el bien no afectan, pero supongamos que hay un
embargo de cónyuge no administrador y es el único bien que mi cliente tiene. En unos años va y
ofrece como garantía ese bien y el banco le dice que no por ese embargo que tiene el cónyuge
no administrador. El escribano tiene que estar diez pasos adelante, tiene que pensar todo lo que
puede pasar e informarle.
El escribano es responsable del certificado que pide, y de cómo lo lee. De repente viene un
certificado perfecto, pero lo pidió mal. Es responsable de cómo lo pide, como lo lee, como lo
analiza y como lo interpreta. Por cualquiera de estas razones el escribano puede ser llamado a
responsabilidad. Un certificado mal pedido es tan grave como un certificado mal leído.
Vieron el otro día con Gabriela que minuciosos hay que ser el la lectura del certificado: ir renglón
por renglón, letra por letra. Ustedes mismos identificaron errores en letras, números. Pero
también hay que ser muy minuciosos para pedir. Pedir un certificado es pedir un número de
padrón sí, pero si tiene padrones anteriores también los padrones anteriores, y eso requiere un
estudio. De repente estudie un plano de mensura y fraccionamiento del cual surge un padrón y
obtuve ese padrón, y de repente tengo que pedir por ellos en la medida que estén dentro de los
30 años.
¿QUÉ COSAS SE TIENEN EN CUENTA PARA PODER ANALIZAR LA INFORMACION
REGISTRAL CORRECTAMENTE?
1. EL TIPO DE NEGOCIO PARA EL CUAL SE PIDE EL CERTIFICADO.
Por ejemplo: AA viene a vender un inmueble a BB que es el cliente del escribano, se obtiene la
información registral y cuando la obtenemos vemos que ese vendedor esta inscripto en el registro
nacional de actos personales como un deudor alimentario moroso (adeuda cierta cantidad de
pensión alimenticia y ahí el juez lo decreta como deudor alimentario moroso y eso se inscribe en
el registro nacional de actos personales). El deudor alimentario moroso no puede sacar créditos,
renovar sus tarjetas, pero si puede vender. Distinto es si estuviera pidiendo un crédito con la
garantía hipotecaria.
La misma inscripción sobre la misma persona que sin duda afecta a la persona, puede o no afectar
el negocio en el cual se interviene.
2. SI LAS INSCRIPPCIONES RESULTANTES REFIEREN A LOS BIENES O PERSONAS POR
LAS CUALES SE SOLICITO INFORMACION.
Eso lo chequean, lo leen. Me da información sobre determinado bien, determinado padrón con
determinadas características.
Ejemplo: una de las personas por las que pido información se llama Juan Rodríguez. Habrá un
montón de inscripciones por ese nombre. La homonimia es el problema de las personas que se
llaman igual pero no son la misma. De repente hay un Juan Rodríguez que tiene 7000 embargos
y hay montón de Juan Rodríguez que están impecable. Ese es el problema de la homonimia.
3. SI LO QUE SURGE DEL CERTIFICADO COINCIDE CON TODAS LAS PROCEDENCIAS
QUE TENEMOS DEL ESTUDIO DE TITULOS.
Estudio de títulos, proceso dominial, relacionado de procedencia, tómenlo como sinónimos.
De ese estudio que hicimos previo, chequear que todo lo que me aparece en los títulos esté en
el registro, y que esté sin errores. El gran problema es esto: cuando aparecen inscripciones que
no esperamos, porque cuando de la información registral voy tildando y está todo perfecto y
chequeado, de ahí voy para adelante. El problema es cuando me aparecen inscripciones que
desconocía.
Acotación de la profesora adjunta sobre duda de un compañero por errores de parte del registro
en el certificado registral. A mí me pasó en un inmueble en el interior que las personas sabían que
el inmueble era del papá, él había fallecido, la mamá también. Teníamos el número de padrón,
solicitábamos información al registro y no aprecia nada. Entonces yo empecé a pensar donde
encuentro el origen de cómo lo hubieron estas personas (los padres). Pido información, no surge
información, el inmueble no tiene plano. Había que hacer muchas cosas para regularizar, y
cuando se va a hacer un plano el ingeniero agrimensor precisa los títulos y saber quién es el
propietario (datos que no tenía). Fallece esta persona (el padre) y los hijos lo querían vender.
Tiene dos hijos legítimos y una hija natural, y empiezan todos los problemas de los bienes. Ese
certificado lo podría haber ampliado pero había solicitado información por otros padrones
también, entonces me pareció más correcto presentarle a la escribana un certificado para
mostrarle a esa escribana que no surgía nada. Pido información al registro, solo ese padrón
anterior, y aparecen dos sucesiones de los padres de él, en los cuales se incluye las cuotapartes,
y no aparecía en el certificado libre. En el interior salían muchas inscripciones que había que
descartarlas porque no correspondían a ese inmueble, y en otro certificado aparecieron esas
inscripciones. Y como yo no tenía documentación, al registrador mande un mensaje y me dijo que
hubiera consultado al registro, pero no tenía documentación para preguntar. Si no había planos,
claramente eran inscripciones muy viejas. Estaba incluido en un certificado de resultancia de
autos el inmueble, no por el padrón.
NEXO CAUSAL.
Otra cosa importante es cuando se piden, se obtienen y se analizan los certificados. Pedí el
certificado, lo pedí bien. Lo leo, tengo que analizarlo bien. Pero un elemento que es
importantísimo y la jurisprudencia tienen en cuenta, es el nexo causal.
Ejemplo: se va a realizar una compraventa. AA le vende a BB. AA estaba embargado o el bien
estaba embargado. Cuando saco certificado al registro, el embargo no aparece por error del
registro. El comprador compra, porque ese bien esta libre, obviamente.
Hay un artículo de la ley de registros, que es el art 61 inc final, que dice que en este caso, el
comprador la única excepción que puede oponer al ejercicio que va a hacer el acreedor del
embargo, la única defensa que puede oponer ese comprador, es que cuando él compró no salió
ese embargo en la inscripción registral. BB compró bien, y en definitiva el acreedor lo que quiere
es cobrar entonces no importa si le cobra a AA, a BB o al Estado.
Los jueces en lo que se fijan es que ese certificado haya motivado la realización del negocio. Ese
certificado tiene que estar expedido al momento que el negocio se realiza. Si yo firmo hoy, ese
certificado tiene que estar ampliado para hoy, o ampliado para ayer. Si ese negocio se realiza y
después para estar tranquilo saco o amplío ese certificado para dejar la carpeta completa,
supongamos que tengo la suerte de que el embargo no sale, pero el juez lo lee y dice “acá usted
compró sin importarle si estaba embargado o no. El hecho de que no haya salido el embargo en
el certificado, no lo motivó o no a usted a comprar. Usted compro sin certificado”.
Hay mucha jurisprudencia al respecto de situaciones en las cuales se trata de reclamar
responsabilidad al estado por un certificado mal expedido, pero que son tiradas para atrás porque
no hay nexo causal entre el certificado y el negocio. Esto ocurre si el escribano la pidió mucho
tiempo antes de la compraventa, o de repente la pidió antes, no la amplió para ese día, y la amplía
después de que se hace el negocio.
Los certificados se piden, se expiden por el registro, y después para utilizarlos tengo la
información que hay en el registro hasta ese momento. Pero si vamos a utilizarlo en un negocio
determinado que firmo hoy a las 18 de la tarde, yo tengo que pedir la ampliación para el día de
hoy, entonces yo tengo la certeza de que tengo toda la información que llego al registro incluso
hoy. Hoy entonces la foto registral es esta que tengo, mañana la información puede cambiar.
Pero a hoy que yo estoy firmando, actúo con un certificado expedido para hoy.
Esto les molesta mucho a los abogados cuando llegan después de las 12 a inscribir un oficio y ya
no se puede. A partir de las 12 el registro bloquea el ingreso de información, porque de las 12 a
las 15, procesa todo lo que entró en el país, para a las 15 dar los certificados de última hora con
la información de ese día.
A esto del nexo causal préstenle atención porque es importante. Cuando ustedes le reclaman
responsabilidad al Estado porque expidió mal un certificado, el estado va a pelear con uñas y
dientes para no pagarles, entonces no dejen la mas mínima puntita ahí de la cual se pueda agarrar
para decir “ah no, yo acá no tuve nada que ver”.
¿QUÉ DESCARTAR?
Cuando ustedes descartan algo, ¿qué hacen? Desechan, dejan de lado. Eso es descartar, concepto
que vamos a ver que no tiene demasiada expresión jurídica. Hay muy poquita norma jurídica que
me habla de descarte. Sin embargo descartar es eso.
¿Qué hacemos nosotros cuando estamos estudiando un certificado? Tengo por un lado el
proceso dominial, y por el otro el certificado. Entonces empiezo: me aparece una inscripción, veo
que la tengo en el proceso, y la tildo. Voy marcando todo, con colores, cosa que me quede bien
clarito el estudio que estoy haciendo. Voy tildando, proceso por proceso, y ahí me quedo con lo
que me apareció que no sabíamos, esas inscripciones que yo no sé qué son. Esas son las que
tengo que ponerme a analizar. Y si decido descartar, es porque no las tomo en cuenta.
1. INSCRIPCIONES QUE NO LE CORRESPONDEN AL BIEN.
Se descartan inscripciones que no le corresponden al bien. Hubo épocas en la que el catastro del
país tenía muchas deficiencias, y dentro del mismo departamento había repetición de padrones.
Podía ser que como yo pedí por el padrón 1570 de durazno, me sale una inscripción que no tiene
nada que ver con el que yo pedí, porque el que yo pedí está relacionado en un plano de tal
agrimensor y este con el que me encuentro está relacionado en el plano de otro. Yo pido por el
padrón 1570, que está en otra localidad del mismo departamento, con otro agrimensor, otra
superficie, que no tiene nada que ver. Evidentemente, ese padrón no corresponde.
Aclaración para abogados sobre planos de mensura y fraccionamiento. Son los planos que levantan
los agrimensores que miden los terrenos. También cuando de repente tienen un extensión mayor
el agrimensor los divide en solares, manzanas. Son los planos que se utilizan (y nada tiene que ver
con los planos de construcción) a nivel notarial, registral, para individualizar los bienes inmuebles.
2. INSCRIPCIONES QUE NO LE CORRESPONDEN A LA PERSONA.
Cuando vean el certificado de actos personales, puede pasar que la inscripción no le corresponda
a la persona también. Es lo que vimos hoy sobre “Juan Rodríguez”.
3. QUE CORRESPONDA LA INSCRIPCION PERO NO PERJUDIQUE AL NEGOCIO.
Una situación puede ser que no le corresponda, ni al inmueble ni a la persona, otra que le
corresponda, pero que no perjudique.
Puede pasar que estoy interviniendo en la compraventa, o quiero saber la situación como
abogado del padrón 1570, y me sale del titular del padrón 1570 en el registro nacional de actos
personales la inscripción de un embargo sobre esa persona. Esa persona tiene un embargo
genérico. Pero cuando leo lo que me dice el certificado, me dice que de ese embargo está excluido
el padrón 1570. Por alguna razón el deudor llego a un acuerdo con el acreedor para excluir ese
bien del embargo genérico. El embargo afecta a la persona, pero no afecta al bien.
Además del certificado del registro de la propiedad sección inmobiliaria o automotores, hay que
averiguar también en actos personales. Este me trae las inscripciones que corresponden a las
personas vinculadas a ese bien, ya sea inmueble o automotor. Embargo genérico lo vamos a
conseguir por actos personales.
Cuando vamos a intervenir en la negociación de un inmueble por ejemplo, hay dos certificados
indispensables que ya desde el vamos hay que pedir:
1- Registro de la propiedad sección inmobiliaria.
2- Registro de actos personales.
Eventualmente, pueden tener que pedir también, depende el caso a:
- Prendas sin desplazamiento.
- Registro de personas jurídicas.
Una colega decía, “a mí me entra un cliente al escritorio y yo ya le estoy pidiendo certificado de
actos personales”. Es como eso que no podes obviarlo, porque tenés que saber la situación del
hombre o la mujer que entra a tu escritorio. Necesariamente manejamos estos dos.
¿DE DONDE SURGEN LOS DESCARTES?
Los descartes notariales surgen de la práctica notarial. Hoy día el cliente va a pedir un préstamo
al banco para la compra hipotecaria de un bien. El banco le pide todo, los títulos, los últimos 30
años, el estudio previo hecho por el escribano, la información sacada, y cuando llega a la
información se pasa al escribano para que descarte todo.
En los estudios jurídicos muchas veces los abogados piden la información registral y le piden al
escribano del estudio que por favor les descarte todo lo que sale del certificado. A veces se
descarta y a veces no. Detrás de la firma del escribano hay un riesgo, y más la firma de los
descartes, así que ojo con eso.
Los descartes notariales son aceptados, porque el banco le va a dar el préstamo al cliente o la
garantía hipotecaria del inmueble, en la medida que el escribano interviniente descarte en forma
fehaciente las inscripciones ahí que me están molestando.
Los únicos que tienen ciertas reservas respecto a los descartes hechos por los escribanos son los
jueces. Acá está una sentencia referida en un anuario (que está en EVA), y acá esta extraído de
dos sentencias:
- el juez dice, “es cierto que los escribanos pueden descartar embargos, pero solo los
magistrados pueden levantar embargos”. Esto quiere decir que el escribano se encuentra
con un embargo y puede descartarlo por tal razón, pero nunca podemos olvidar que
detrás del embargo hay un juicio que sigue.
- “como anota acertadamente el escribano, los embargos solo pueden ser decretados por
los magistrados y son quienes pueden proceder al levantamiento”. El juez es muy celoso
de esto.
Aclaración de profesora que surge por anécdota de compañera. La otra vez me paso en el
consultorio jurídico de otra universidad donde yo doy clase, que por una prescripción la actuaria
pedía que descartara determinadas inscripciones. Eso no existe ni existía, también se hace un uso
y abuso de las cosas. Para descartar, el escribano tiene que tener en cuenta una historia, un
asunto y un certificado. Hay inscripciones que no son descartables. No se daba información
porque la última era anterior al 47, y si es anterior al 47 el registro no informa salvo que tengamos
algún elemento más. El actuario quería que descartara inscripciones de antes del 47, ¿y como voy
a descartar si no están? ¿Qué voy a decir en el descarte si no hay nada? Se presentó otro escrito
y se resolvió el tema.
Cedula catastral que vimos el otro día. Para sacar cedula catastral ingresan a la página de catastro,
es gratuito (salvo la cedula catastrada). Ponen emitir cedula catastral, ponen en régimen común,
departamento Maldonado, localidad catastral Punta del Este, padrón 502.
¿QUÉ ESCRIBANO REALIZA EL DESCARTE?
Si bien los escribanos tienen que colaborar entre ellos, el descarte le corresponde al escribano de
la parte compradora. El escribano del negocio es el escribano de la parte compradora. No hay
ninguna ley que diga que la parte vendedora tenga que tener escribano, es solo para asesorar.
Cuando hay un negocio con intervención notarial, el escribano que elige el comprador es el
escribano del negocio. No defiende a muerte los intereses de su cliente, eso funciona para cuando
mi chip se pasa a abogacía y yo estoy en un juico donde hay un abogado que defiende a muerte
los derechos de uno, y va a ser mejor abogado en la medida que saque de donde sea argumentos
para defender. Eso funciona en el ejercicio de la abogacía y porque tiene que ser así.
En el ejercicio notarial es distinto, el escribano que elige el comprador (porque el comprador tiene
derecho a elegirlo porque paga los honorarios, los gastos, etc), es escribano del negocio y debe
velar de forma igual por los intereses de ambas partes. Un escribano no es buen escribano porque
haga un negocio leonino que solo defiende a su “cliente”, porque es cliente porque le paga, pero
el escribano es escribano del negocio.
¿Por qué el vendedor generalmente viene acompañado de su escribano? Normalmente como
escribanos del negocio preferimos esto. Esto porque estás hablando con la otra parte en el mismo
idioma. Estas mirando la documentación, falta una carta de pago, y si hay un colega te la consigue
y no hay que darle explicaciones, porque se habla el mismo idioma, facilita. En la medida que el
escribano del vendedor tenga el chip puesto de escribano, y no de abogado.
Las dos profesiones son de derecho, pero cada una trabaja en áreas distintas: uno es en el
conflicto, otro es en la realización cotidiana de los negocios y tratar de dotarlo de las mayores
certezas y claridad para que no den lugar a incumplimientos, porque en las medidas que las partes
estén de acuerdo en lo que hacen no van a incumplir, salvo que venga una catástrofe.
El escribano que estudia los títulos, que pide la información, que la analiza y que descarta, es el
escribano del negocio, el escribano elegido por el comprador, y toda la responsabilidad de lo bien
y mal hecho recae en él.
Aclaración que surge por duda de la compañera sobre escribanos distintos que realizan cada uno
su propio estudio de títulos sobre un mismo bien. La información que se solicita al registro es la
misma, sea quien sea que la pida. El estudio de títulos que se hace es uno solo, al igual que la
información que se pide al registro. De esa información de pronto surgen inscripciones que
generan un descarte y el descarte lo hace el escribano del negocio. Si el escribano del negocio
delega el descarte, sigue siendo responsable por la delegación que hace. Se podrá haber
equivocado quien hizo el descarte, pero no me exonero de responsabilidad por lo que haga el
otro. Eso se hace en la práctica, porque se piensa que delegando los descartes habrá menos
responsabilidad, pero eso no es así. Ocurrió un caso en que un escribano del comprador quiso
que el escribano del vendedor haga los descartes, él no lo quiso hacer y dijo “si yo lo hago, lo
cobro”, porque escribano del comprador no cobra por los descartes por separado, cobra por toda
la operación que realiza. Por eso se presentaron ante la asociación de escribanos que por
supuesto le dio la razón al escribano del vendedor. El responsable, y el escribano que tiene que
hacer el descarte notarial, es el escribano del negocio.
FORMALIDADES – ¿CÓMO SE DEJA CONSTANCIA DEL DESCARTE?
1. ANOTACIONES EN EL CERTIFICADO REGISTRAL QUE QUEDAN EN LA CARPETA DEL
CLIENTE.
A mí me llaman a intervenir en la compraventa de un bien, hago el estudio de títulos, veo todos
los planos, saco la información, veo lo que se y me aparece un embargo de un promitente
vendedor después de inscripta la promesa de compraventa. Yo sé que ese embargo afecta al
promitente vendedor, pero tengo el art 15 de la ley 8.733 que me dice que ese embargo es
inoponible.
Yo soy escribano de ese negocio, tengo esa inscripción, y lo que hago es: al costado de ese
certificado de información registral le hago una anotación que me sirve a mí para decir “bueno,
sigo para adelante, este embargo no me preocupa”. El descarte es una aptitud en tal vía de
análisis, una operación intelectual que yo hago en base a un proceso y un certificado. En ese
análisis jurídico que hago, digo “esta inscripción que tengo acá no me preocupa”. Eso después lo
guardo en la carpeta del cliente, porque capaz en 5 años tengo un problema y tengo que mirar el
certificado a ver por qué yo no tuve en cuenta ese embargo.
2. CERTIFICADO NOTARIAL DE DESCARTES.
Pongamos un ejemplo con lo del deudor alimentario moroso. Supongamos que esto no queda en
el ámbito de un estudio y mi cliente tiene que ir a un banco a pedir el dinero para hacer el negocio
porque no tiene la plata. La carpeta hay que presentarla en el banco, el banco tiene que estudiar
el inmueble para ver si el mismo está en condiciones de cubrir el préstamo que se pide, irá un
tasador, es un trámite que se hace entre el banco y yo escribana. Yo tengo que presentar al banco
un proyecto de escritura de compraventa, proyecto de escritura de hipoteca, el escribano del
banco lo estudia, presento los certificados, el escribano del banco los estudia.
En ese caso, si está esa inscripción del embargo posterior a la inscripción de la promesa, y es la
inscripción del deudor alimentario moroso, esa operación intelectual que yo hice donde descarté
esas inscripciones porque no me importaban por inoponibles o por no afectar el negocio, eso ahí
si lo tengo que llevar por escrito al banco.
¿Cómo se hace? En papel notarial de actuación bajo el formato de un certificado notarial. Firmo,
signo, sello, y eso es lo que presento.
En realidad, la ley 8.733 en el art 15 cuando habla del descarte dice que tiene que ser en la propia
escritura, pero eso era una referencia que tenía la ley 8.733 para el embargo del promitente
vendedor pero que en realidad se exige a veces a nivel de escrituración judicial.
CONCLUSIÓN.
Entonces en cuanto a las formalidades, el descarte en este segundo caso que vimos es por
certificado notarial, en papel notarial de actuación, y además el descarte se liga al certificado. Se
dice que este descarte corresponde al certificado tal.
Pero muchas veces, el descarte son anotaciones nuestras que hacemos para analizar nosotros la
situación y que quedan en nuestra carpeta, como en el primer caso.
SITUACIONES COMPLEJAS DE DESCARTE
A partir de ahora vamos a analizar situaciones complejas. Por ejemplo, cuando aparece embargo
de un cónyuge no administrador, embargo de un copartiente, esas son situaciones complejas en
el derecho, y yo les diría que esas, aun cuando el negocio se realice, no se descarten. Justamente
no las descartamos porque las tuvimos en cuenta, tuvimos que estudiarlas, tuvimos que decirle
al cliente que puede pasar si esto se hace. Eso no se descarta, porque nosotros descartamos
cuando desechamos.
