Clase de Análisis de la Información Registral 16/03/2023.

SIGUE DESCARTE NOTARIAL

Vamos a precisar algunas cuestiones puntuales del tema que dimos la clase pasada.

¿Cómo puedo definir el descarte notarial?

Es una actividad intelectual que realiza el profesional de derecho, ya sea abogado o escribano.
El certificado sí sería solamente el escribano, pero el proceso intelectual lo puede hacer
cualquier profesional del derecho.

En conclusión, es un proceso intelectual que realiza un profesional de derecho analizando una

información registral. Toma el certificado el certificado de información registral expedido por el
registro y analizar para poder decirle al cliente que puede comprar tranquilo o prestar
determinado dinero porque no hay cargas que lo afecten.

Con ese proceso y análisis llegamos a la conclusión que las inscripciones que surgen fuera de
las ya conocidas no afectan, es decidir que lo que surge del registro no afecta y le digo al cliente
que podemos proceder.

Queda en el ámbito de las partes y habilita a seguir adelante.

¿Cómo se hace?

Con anotaciones en la carpeta, pero lo importante es el proceso intelectual que realizamos

previamente.

Voy a leer frase de Bardallo que nos quedó pendiente. En el año 63 Bardallo se expresa
respecto a cuál debe ser la fundamentación del descarte que al día de hoy esa frase continua
vigente.

Él dice que la fundamentación consiste en razones de hecho o de derecho que prevalecen

sobre los efectos del acto publicado y aseguran la eficacia del derecho del tercero o la
seguridad que recibirá con éxito cualquier ulterior reclamación.

En la semana próxima tendremos presente la profundidad de esta frase, por ejemplo, cuando
demos el embargo del cónyuge no administrador.

Porque cuando nosotros hacemos el descarte, o sea nosotros decidimos que el negocio puede
seguir adelante porque la inscripción no me afecta tenemos que estar seguros de que ese
negocio está protegido de cualquier posterior reclamación, esto es lo más importante.

Entraremos en otro tema que se vincula con lo que es el TRACTO SUCESIVO en donde ingresa
el REGISTRO.

Por ejemplo, estudio, saco el certificado y me aparece una inscripción. Aquí aparece como
actor nuevo el registro.

Vamos a partir de un caso para poder entender el principio de tracto sucesivo.

CASO 1:

Hoy obtuvieron información registral, después de haber realizado el estudio de los títulos,
porque su cliente, AA, pretende comprarle a DD el inmueble padrón 10600 del Dpto. de Colonia,
Localidad Catastral Colonia.

Del estudio de títulos resulta que:

a) En 1992 BB vende a CC el referido padrón 10600 de Colonia, Localidad Catastral Colonia.

Dicha compraventa fue inscripta en el Registro respectivo.
b) En 2015 CC vende a DD el mismo bien. Dicha compraventa fue inscripta en el Registro
respectivo.

De la información registral obtenida surge, además de la inscripción de las compraventas

referidas, de 1992 y 2015, la siguiente inscripción:

El 12/4/2020 con el N. 5000 se inscribió un Certificado de resultancias de autos de la sucesión

de CC. En dicha sucesión se incluyó el padrón 10600 del Dpto. de Colonia, Localidad Catastral
Colonia (el mismo referido anteriormente). CC falleció el 12/3/2019 y el decreto judicial de
declaratoria de herederos es del 10/3/2020. Se declaró único y universal heredero a su hijo EE.

Explicación: hoy sacamos certificado registral y realizamos el estudio de títulos porque nuestro
cliente AA pretende comprarle a DD el inmueble 10600 del departamento de Colonia, el
vendedor debe traer todos los títulos que estaban correctos. Del estudio de titulo que hice vi los
documentos enumerados en la letra del ejercicio. En primer lugar, tengo una compraventa donde
BB le vendió a CC que se realizó en 1992 ese padrón. La profesora puso 1992 por los 30 años, es
decir cuando hice el estudio de títulos tuve que cubrir los 30 años. Después tengo otra escritura
de compraventa del año 2015 en donde CC le vendió a DD.

Además, surge una inscripción en 2020 indicando que se inscribió una sucesión incluyendo el
padrón 10600 del departamento de colonia por el fallecimiento de CC en 2019 donde se declaró
único y universal heredero a su hijo EE.

Debate grupal para la resolución: ¿Qué hacemos en este caso? ¿Por qué está esa inscripción?

1.Compañera: para mi no afecta el negocio porque la inscripción fue después de la venta. La

venta fue en 2015 y la inscripción fue en 2020, para mí no afectaría. O sea, puedo seguir adelante
sin ningún problema, ya que CC vendió la totalidad del inmueble en 2015, falleció en 2019 y la
inscripción se realizó en 2020. No debió haberse incluido en la sucesión de bienes.

2.Compañera: menciona principio de prioridad.

3.Compañera: si mi cliente compra con esta inscripción, el registro va a observar porque el tracto
sucesivo que va a hacer es ver el último titular inscripto que es EE en este caso.

4.Compañero: entiendo que no hubo control de tracto sucesivo, por tanto, no se debería tener
en cuenta la última inscripción.

5.Compañera: me parece que habría que corregir la sucesión, sacar ese bien que ya no le
pertenece a CC ni EE.

6.Compañera: no se puede concluir que no se haya vendido de vuelta a CC y no se haya vuelto a

inscribir por algún motivo. Profesora corrige diciendo que si no se inscribe es inoponible.
7.Compañera: puedo descartar una inscripción cuando esta no le genere ningún perjuicio en el
negocio, yo viendo esta información le puedo brindar seguridad suficiente para descartarlo
incluso teniendo en cuenta lo que menciona la otra compañera de que se haya vendido
nuevamente a CC sin inscribir.

8.Compañero: propone ir por el proceso ordinario.

Profesora: Llegamos a un consenso, salvo lo que planteó la compañera como abogada, respecto
a que desde el punto de vista de la legitimación no cabe duda de que el titular del bien hoy es
DD porque en el 2015 CC (se presume y debemos analizarlo a fondo), vendió el 100% del bien a
DD y cuando CC murió DD seguía siendo dueño del 100% del bien.

Este es un tema de todos los días, el infinita la cantidad de sucesiones que se tramitan con
inmuebles que ya no pertenecen al causante.

¿Qué deberíamos hacer todos los profesionales de derecho cuando tramitamos una sucesión
y viene el heredero y nos menciona que le parece que su papá era dueño de X bien?

Debemos sacar certificado para confirmar que realmente ese bien pertenece al causante.

9.Compañera: además hay causantes que tienen infinidad de bienes que ni saben cuántos son y
mucho menos los herederos.

Sigue profesora: desde el punto de vista registral salvo algunas excepciones debemos tener en
cuenta el principio de tracto sucesivo y no el principio de prioridad. La prioridad es la que
determina la preferencia de excluyente o la superioridad de rango de inscripciones operadas en
un mismo tiempo.

El contralor de tracto sucesivo es responsabilidad del registrador como lo establece el articulo

57 de la ley de registros.

Se comenzó a controlar el tracto sucesivo en el sistema registral a partir del 1 de mayo de 1998
cuando entró en vigor la ley actual.

¿Qué significa que el registrador tiene que controlar el tracto sucesivo?

Tiene que haber una coherencia entre los titulares del bien y las inscripciones en el registro, que
haya una encadenamiento y relación entre sí.

En definitiva, el registrador tiene que controlar el acto que ingresa que quien dispone del
derecho tiene que ser el último titular registral (art. 57 primer inciso).

Resolución: ¿Qué debió haber hecho el registrador en ese momento?

Observarlo porque no coincide el último titular registral, porque cuando ingresa la inscripción
de la sucesión al registro el último titular registral no es CC ni EE sino DD. Todo este problema
que tenemos hoy no se hubiera producido si el registrador hubiera controlado correctamente el
tracto sucesivo. Estamos ante una inscripción que se realizó incumpliendo el principio de tracto
sucesivo.

¿Qué tipo de tracto sucesivo tendría que controlar el registrador el 12/04/2020?

Tracto sucesivo formal, ¿por qué? Porque ya está matriculado el bien, es decir en el momento
que el bien se va a matricular, deben hacer un contralor de tracto sucesivo sustancial que es ir a
los antecedentes, analizarlos y en este caso que el bien ya está matriculado controlar en la ficha
especial el encadenamiento de las inscripciones cosa que no se hizo en este caso.

Por acá decían, lo puedo descartar, claro que sí. Puedo decir que como en el 2015 CC se
desprendió de la totalidad del bien, cuando muere en 2019 no era propietario del bien, por tanto
esta inscripción se trata de una sucesión que incluye un bien que ya no era del causante, por lo
tanto no me afecta. Lo puedo hacer, pero voy a tener otro problema que es la observación.

10.Compañera: yo considero que no le brinda seguridad porque si en 5 años AA quiere vender

el bien va a seguir saltando que ese bien era de EE.

Descartar podríamos, pero dejando toda la documentación adecuadamente, porque vamos a

tener el problema de que, si no hacemos nada, firmamos la compraventa, al registro llegará una
compraventa de DD a AA. El registrador va a observar porque figura que DD es quien dispone del
derecho, pero el último titular del bien es EE.

Resolución 18/14 da solución a este tema: este es el mejor camino registral. Nos presentamos
con una nota en el registro pidiendo que esta inscripción se cancele por haberse realizado por
incumplimiento del tracto sucesivo. La DGR lo manda a la comisión asesora registral para que
estudie el caso. La resolución no dice que se debe resolver de determinada manera, sino que la
comisión asesora debe estudiar y analizar. Primeramente, debe ver si efectivamente hay
incumplimiento del contralor de tracto sucesivo porque hay situaciones en que se presenta y en
realidad son excepciones que están previstas en la ley (art. 58 y decreto 333/98).

Lo primero que hacen cuando se ponen a analizar un caso es ver si está marcado por alguna
excepción, este caso no, sin dudas. Entonces cuando ven que no está marcado por ninguna
excepción llegan a la conclusión de que efectivamente el registrador no controlo el tracto
sucesivo como sucedió acá, entonces se pasa a cancelar la inscripción pero de una forma
particular. Antes de cancelarla se tiene que cumplir con la protección de derechos de terceros
establecido en el decreto 500… Entonces hay que notificar a quienes se puedan ver perjudicados
por la cancelación. A quien habría que notificar acá? Al heredero. Entonces si la persona a la cual
se notifica, no se presenta, o se presenta y dice que está de acuerdo con la cancelación el registro
procede a cancelar. Pero por que les digo que esa cancelación es particular? Porque no la borra,
la deja, realiza un nuevo asiento. La anterior se cancela pero no se borra la inscripción. Dentro
de 5 años cuando se vuelva a vender va a seguir apareciendo esto, pero además de aparecer
esto, va a aparecer el otro asiento que dice que no tiene efectos esa inscripción por haberse
hecho por error.

El problema es netamente registral, normas que tienen que repasar art 57 y 58 de la ley, decreto
333-99, la resolución 18-14, pero ahora viene la presentación paso por paso, hay que ver las
excepciones que hay pero hay que tratar de bajar el principio de tracto sucesivo que es complejo
a una situación real que se nos plantea muy a menudo y como la resolvemos porque estamos en
el marco del análisis de la información registral. Por eso les digo desde el punto de vista de la
legitimación sustancial el dueño es B, desde el punto de vista registral el dueño es E. En el 2015
se matriculo el tracto sucesivo sustancial, se armó la ficha especial que maneja el registrador que
es donde se contienen todos los datos del inmueble. Si el registrador no cumplió con su
obligación, entonces yo puedo ir al registro y decir esto me lo tenes que cancelar (resolución
18/14). Siempre que hay un incumplimiento de tracto sucesivo hay que acudir a la resolución
18-14.
Bien ahora vamos al otro caso; yo les puse considerando toda la misma situación, todo igual pero
lo que cambiamos son fechas. La compraventa del 2015 se hace en el año 1996, el 10 de febrero
del 96 y el CRA se escribe el 10 de marzo del 97. Falleció el 15/6/96 la declaratoria de herederos
15/2/97. Acá no hay error del registrador, desde el punto de vista de la legitimación sustancial
es la misma situación. No hay dudas que CC vendió la totalidad del bien antes de fallecer, y
cuando fallece, la situación es la misma. La gran diferencia es que cuando se inscribe el CRA en
el año 97 no había contralor del tracto sucesivo. Justamente anterior al tracto sucesivo, se daba
con relativa frecuencia la inscripción de dobles ventas sucesivas, se veía mucho porque vieron lo
que hablamos la clase pasada del solar, la manzana, o individualización por solares manzanas,
bueno había inscripciones de doble ventas sucesivas, que con un contralor de tracto sucesivo no
se hubiera producido lo que pasa es que el sistema registral antes de entrar en vigencia la ley
actual no permitía ni por decreto el contralor del tracto, en la forma en que se realiza la
inscripción, el tema registral se llevaba de tal modo que no era posible porque la ley de registros
actual lo establece? Porque junta una serie de principios, matricula, contralor de tracto, todos
esos fueron colaborando poderlo lograr. Quiere decir que esta inscripción desde el punto de vista
registral está hecha por error? No. DD es el último titular registral? No. Osea que el problema
hoy lo tengo igual. Yo les decía que si hoy se va a hacer esta compraventa, cuando yo presente
al registro la primera copia de compraventa, el registrador va a matricular el bien y además va a
controlar el tracto sucesivo sustancial y va a ver que D no le aparece. Cómo hacemos? La
legitimación aparentemente no es el problema, por supuesto que nos tenemos que asesorar.
Que harían judicialmente? Si se incluyó un bien que no era del causante? A quien le vamos a
reclamar? Que hago con el registro? (el descarte seria la opción en un mundo ideal, pero
difícilmente lo puedan hacer) Acá puedo hacer dos cosas utilizando dos normas distintas, de la
ley del registro una es presentar la compraventa, el registro me la va a observar porque resulta
que el ultimo titular registral no se corresponde con quien es, y yo puedo presentarme al registro
para levantar esa observación haciendo uso de una de las excepciones contenidas en la parte
final del primer inciso del artículo 57. Van a ver que el art 57 dice que hay tres excepciones, que
el disponente se encontrare legitimado, que estuviera facultado para disponer de cosa ajena o
que asi lo mande el juez. Estas son verdaderas excepciones en el contralor del tracto sucesivo, si
esta situación se da el registrador confiere a controlar el tracto. Entonces yo me puedo presentar
al registro y decir que E esta legitimado para vender, porque D adquirio el 100% del bien en 2015
y cuando se tramita la sucesión de CC por error se incluyó este bien. Lo que hago es en realidad
estoy descartando la inscripcion pero se lo estoy diciendo al registro. Y le pido al registrador que
me inscriba esta compraventa en forma definitiva- “que el disponente se encontrare
legisitmado” art 57.