ANÁLISIS CASACIÓN: VENTA DEL BIEN AJENO

Alumna: Nohua Chaparro, Dina Araceli.

1.- HECHOS QUE GENERARON LA CONTROVERSIA:

Con fecha 02 de noviembre de 1973, la constructora Odeón Sociedad Anónima

vende el inmueble ubicado en Avenida del Aire N° 559-561 a Rodrigo Enrique
Ramírez López por el precio de 750.000 soles mediante un pago inicial de
50,000 soles y el saldo en 240 letras de 8,750 soles, de las cuáles se
cancelaron 94 letras, con fecha 04 de marzo de 1982 se realiza la
refinanciación del inmueble ingresando dicho contrato a la Notaría Felipe de
Osma Elías, quedando pendiente la tramitación de escritura; con fecha 06 de
abril del 2000, la constructora Odeón Sociedad Anónima vende mediante
escritura pública de Compraventa el mismo bien inmueble materia en cuestión,
ubicado en Av. Del Aire N°559-561 en el distrito de la Victoria, a favor de los
cónyuges Héctor Alejandro Regalado Villegas y Carmen Yvonne Mejía de
Regalado por el precio de 13,600 dólares. Por tanto, Alicia Antonia Ramírez
Cruz, hija del difunto Rodrigo Enrique Ramírez López, interpone la nulidad de la
escritura pública de compraventa con fecha 06 de abril del 2000 otorgada por la
Constructora Odeón Sociedad Anónima a favor de Héctor Alejandro Regalado
Villegas y cónyuge Carmen Yvonne Mejía de Regalado respecto al inmueble
ubicado en la avenida Del Aire N° 559-561 del distrito de La Victoria por la
causal de finalidad ilícita y mala fe y accesoriamente la cancelación de la
inscripción registral de dicho acto, mediante sentencia de vista de fecha 08 de
marzo del 2011, la Sexta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima
declara fundada la demanda de Nulidad de Acto Jurídico promovida por Alicia
Antonia Ramírez Cruz. Por consiguiente, Héctor Alejandro Regalado Villegas
interpone recurso de casación por el Principio de Buena Fe Registral contra
dicha sentencia.

2.- FUNDAMENTOS DE LA DEFENSA DE LA PARTE DEMANDANTE

 Que la compraventa en cuestión se ha celebrado no obstante que la
precitada Empresa por Escritura Pública anterior esto es de fecha dos
 de noviembre del año mil novecientos setenta y tres había transferido la
propiedad del mismo inmueble a favor de Rodrigo Enrique Ramírez
López y Carmen Rosa Cruz Mori de Ramírez padres de la ahora
demandante siendo que inclusive mediante contrato de fecha cuatro de
marzo del año mil novecientos ochenta y dos al que se denomina
"refinanciación del saldo de precio de venta" las partes reconocieron la
validez de la venta del bien efectuada a favor de los padres de la actora
por tanto incurrieron en venta de bien ajeno hechos que sumados a la
conducta evidenciada por los adquirentes en la presunta adquisición han
conducido a establecer que el acto jurídico materia de la compraventa
incurre en causal de nulidad prevista en el artículo 219 inciso 4 del
Código Civil.
 Que mediante los hechos se colige que en el presente caso estamos
ante la venta de un bien totalmente ajeno pues evidentemente la
segunda venta materia de la demanda (de fecha seis de abril del año
dos mil) se ha otorgado cuando el inmueble objeto de la compraventa ya
había salido de la esfera patrimonial de la empresa Constructora Odeón
Sociedad Anónima con motivo de la compraventa de fecha dos de
noviembre del año mil novecientos setenta y tres constituyendo desde
ese momento propiedad de los fallecidos Rodrigo Enrique Ramírez
López y Carmen Rosa Cruz Mori de Ramírez no perteneciendo por tanto
el bien a la fecha seis de abril del año dos mil a la empresa Constructora
demandada encontrándose por tanto impedida para disponer del mismo.

3.- FUNDAMENTOS DE DEFENSA DE LA PARTE DEMANDADA

 Se infringe el Principio de Buena Fe Registral, pues el Contrato de
Compraventa materia del proceso está beneficiado por dicho principio,
toda vez que en el presente caso se discute la adquisición onerosa de
un derecho, el derecho transmitido se encontraba previamente inscrito,
medió inexpresividad registral en relación a las causales de ineficacia
del derecho transmitido y finalmente hubo buena fe del adquirente.
 La parte demandante debió hacer valer su mejor derecho sobre el bien
materia de litis al hacerse referencia en la resolución impugnada a la
existencia de un Contrato de Compraventa ingresado a la Notaría Felipe
 De Osma Elías bajo Minuta número 1753-A ajustándose además el
precio fijado por la venta del bien a su valor real determinado a la fecha
de la celebración del Contrato de Compraventa considerando el factor
depreciación del terreno sin mediar prueba que acredite la existencia de
la construcción levantada por la parte demandante.
 La apreciación de la Sala Superior sobre el fin ilícito del Contrato de
Compraventa materia de Litis es contradictoria y se aparta del
precedente establecido en la Sentencia de Casación número 2248-99-
Tacna la cual señala que el fin ilícito de un acto jurídico debe resolverse
en la vía penal y en el presente caso no existe sentencia consentida o
ejecutoriada que se pronuncie en tal sentido el acto jurídico sub litis no
incurre en causal de nulidad

4.-
 FALLO PRIMERA INSTANCIA:

La Sexta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima declaró

FUNDADA la demanda de Nulidad de Acto Jurídico promovida por Alicia
Antonia Ramírez Cruz en contra de Héctor Alejandro Regalado Villegas
y Carmen Yvonne Mejía de Regalado por motivo de que incurrieron en
venta de bien ajeno hechos que sumados a la conducta evidenciada por
los adquirentes en la presunta adquisición han conducido a establecer
que el acto jurídico materia de la compraventa incurre en causal de
nulidad prevista en el articulo 219 inciso 4 del Código Civil.

 FALLO SEGUNDA INSTANCIA:

Se declara INFUNDADO el recurso de casación obrante de fojas

quinientos setenta y dos a quinientos setenta y siete interpuesto por
Héctor Alejandro Regalado Villegas contra la sentencia de vista que
confirma la apelada que declara fundada la demanda, habiéndose
acreditado que el acto jurídico materia de la demanda incurre en causal
de nulidad por finalidad ilícita no puede ser aplicable a los impugnantes
el Principio de la Buena Fe Registral contemplado en el artículo 2014 del
 Código Civil puesto que como se ha explicado en los considerandos
quinto al séptimo de la presente resolución la buena fe alegada por los
demandados Héctor Alejandro Regalado Villegas y cónyuge Carmen
Yvonne Mejía de Regalado solo será aplicable cuando las circunstancias
que rodean a la celebración del acto jurídico y su inscripción en los
Registros Públicos hagan presumir que obraron de buena fe
desconociendo la inexactitud de los datos que aparecen en los Registros
Públicos y se ha concluido que conocían la inexactitud del registro o
cuando menos estaban en condición razonable de no desconocerla pues
con un mínimo de diligencia tales compradores hubieran podido
constatar que el bien que pretendían adquirir estaba siendo poseído por
terceros con título de propietarios, por tanto queda claro que en el
presente caso se ha desvirtuado la buena fe de los adquirentes.

5.- CON CUAL DE LAS RESOLUCIONES QUE DAN POR CONCLUIDO EL

PROCESO ESTA DE ACUERDO?
 Estoy de acuerdo con las dos resoluciones, debido a que los
demandados no merecen la aplicación del Principio de Buena Fe
Registral ya que no han actuado con la diligencia mínima exigible al
comprador de bienes inmuebles pues al momento de la venta no
verificaron internamente las características del inmueble ni el estado
físico del mismo, a la fecha de la presunta adquisición los demandados
compradores tampoco han verificado quién o quienes detentaban la
posesión del bien materia de adquisición y el precio de venta fijado en
trece mil dólares americanos es ínfimo y no resulta proporcional al valor
real del inmueble.