TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. -4950 -2022-SUNARP-TR
Lima,15 de diciembre de 2022.
APELANTE : WILDER RAÚL JULCA GONZÁLEZ.
TÍTULO : Nº 2357505 del 11/8/2022.
RECURSO : H.T.D. N° 70967 del 4/11/2022.
REGISTRO : Predios de Cañete.
ACTO : Independización.
SUMILLA :
INFORME ACLARATORIO DE CATASTRO
Siendo evidente que el informe de catastro presenta deficiencias atribuibles a un análisis
incompleto y contradictorio, resulta necesario que las instancias registrales soliciten la
ampliación o aclaración correspondiente.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN
PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción
de la independización y compraventa a favor de San Fernando S.A. de los
lotes C, D y E que forman parte del inmueble inscrito en la partida N°
21117166 del Registro de Predios de Cañete.
Para dicho efecto, se presentan los siguientes documentos:
- Parte notarial de la escritura pública de independización y compraventa
del 14/9/2010 otorgada ante notaria de Lima Carola Cecilia Hidalgo
Morán.
- Certificado negativo de zona catastrada N° 00056-2020-
GRL/GRDE/DIREFOR/OACC del 30/1/2020 expedido por Director
Regional de Formalización de la Propiedad Rural del Gobierno Regional
de Lima.
- Plano perimétrico y ubicación del lote C (Lámina PU-01) de noviembre
de 2019 y memoria descriptiva suscritos por Gerente de Gestión
Inmobiliaria de San Fernando S.A. Germán Gómez Bustamante y por
verificador catastral ingeniero César A. García Yokota.
- Certificado negativo de zona catastrada N° 00057-2020-
GRL/GRDE/DIREFOR/OACC del 4/2/2020 expedido por Director
Regional de Formalización de la Propiedad Rural del Gobierno Regional
de Lima.
- Plano perimétrico y ubicación del lote D (Lámina PU-01) de noviembre
de 2019 y memoria descriptiva suscritos por Gerente de Gestión
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Inmobiliaria de San Fernando S.A. Germán Gómez Bustamante y por
verificador catastral ingeniero César A. García Yokota.
- Certificado negativo de zona catastrada N° 00058-2020-
GRL/GRDE/DIREFOR/OACC expedido por Director Regional de
Formalización de la Propiedad Rural del Gobierno Regional de Lima.
- Plano perimétrico y ubicación del lote E (Lámina PU-01) de noviembre
de 2019, y memoria descriptiva, suscritos por Gerente de Gestión
Inmobiliaria de San Fernando S.A. Germán Gómez Bustamante y por
verificador catastral ingeniero César A. García Yokota.
Con el reingreso del 26/9/2022 se adjunta lo siguiente:
- Plano perimétrico y ubicación del lote D (Lámina PU-01) de agosto de
2017 y memoria descriptiva suscritos por verificador catastral ingeniero
César A. García Yokota.
- Plano perimétrico y ubicación del lote C (Lámina PU-01) de agosto de
2017 y memoria descriptiva suscritos por verificador catastral ingeniero
César A. García Yokota.
Forman parte del presente título el Informe Técnico N° 018883-2022-
Z.R.N°IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT del 1/9/2022 ampliado por el Informe
Técnico N° 22270-2022-Z.R.N°IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT del
10/10/2022 elaborados por geógrafo del Área de Catastro de la Oficina
Registral de Cañete Ricardo Álvaro Quispe Carhuas.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública del Registro de Predios de Cañete Adriana Chávez
Hernani formula observación al título en los términos que se reproducen
a continuación:
[Se numera para mejor resolver]
ESQUELA DE OBSERVACIÓN
[…]
1.- Habiendo recibido el Informe técnico ampliatoria N° 22270-2022 de
fecha 10/10/2022 se concluyó lo siguiente:
Efectuadas las comparaciones gráficas, entre los elementos técnicos
presentados y comparándolo con nuestra Base Gráfica Registral de
predios inscritos disponible a la fecha y en proceso continuo de
actualización y/o modificación, se informa
Lote C:
* El predio materia de rogatoria se encuentra parcialmente del ámbito
inscrito de Partida N° 21117166.
* Se encuentra ligeramente parcial con el ámbito inscrito de Partida N°
21177039.
* Se encuentra ligeramente parcial con el título N° 271411-2022 en estado
observado.
Lote D:
* El predio materia de rogatoria se encuentra parcialmente del ámbito
inscrito de Partida N° 21117166.
* Se encuentra ligeramente parcial con el ámbito inscrito de Partida N°
21177039.
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* Se encuentra parcialmente con el título N° 271411-2022 en estado
observado.
* Se encuentra implicando la servidumbre inscrito de partida N°
12910713.
Lote E:
* El predio materia de rogatoria se encuentra parcialmente del ámbito
inscrito de Partida N° 21117166.
* Se encuentra parcialmente con el Título N° 271411-2022 en estado
observado.
De acuerdo a lo señalado por el área de catastro, se concluye lo
siguiente:
[1.1] – Que los lotes C, D y E no se encuentra dentro en su totalidad de
la partida materia de rogatoria.
[1.2] – Que los lotes afectan a predios de propiedad de terceros y
[1.3] al título n° 271411-2022 y
[1.4] – Que el lote D afecta al predio inscrito en la partida N° 12910713
del Registro de Predios de Lima.
En ese sentido, por lo señalado no procedería su rogatoria salvo adjunte
documentos técnicos aclaratorios que subsane lo señalado por el área de
catastro.
2.- Revisado los planos de los lotes C y D presentados al reingreso, se
observa que no guarda concordancia con la escritura pública de fecha
14/09/2020.
- En el plano (lote D) dice área 13.7828 has
Por el norte, mide 811.08 ml
Por el sur, mide 496.16 ml
Por el oeste mide 220.68 ml.
En cambio, en la escritura pública dice área 13.7827 has
Por el norte, mide 811.06 ml
Por el sur, mide 496.15 ml
Por el oeste mide 220.69 ml
- En el plano (lote C) dice área 9.1242 has
Por el norte, mide 495.00 ml
Por el este, mide 131.71 ml
Por ello, sírvase aclarar la discrepancia advertida mediante escritura
pública aclaratoria con la intervención de vendedor y comprador.
Base Legal: Art. 31 y 32 del TUO del RGRP y art. 64 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
[…].
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante fundamenta su recurso señalando lo siguiente:
- En relación con la afectación de los lotes con el título 2022-271411 indica
que en este se emitió la anotación de tacha por vencimiento del asiento
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de presentación, por lo que, a la fecha no existe ningún tipo de afectación
al citado título.
- De acuerdo con el gráfico inserto en el informe técnico del área de
catastro la superposición que generan los lotes C y D con propiedad de
terceros es mínima, con lo cual no se excederían los rangos de tolerancia
catastral-registral, siendo incluso visualmente difíciles de identificar, para
ello debe tenerse en cuenta el criterio contenido en la Resolución 1885-
2018-SUNARP-TR-L.
- Si bien en dicha resolución se evalúa una rogatoria distinta, el
razonamiento muestra que cuando el área superpuesta está dentro del
rango aceptable de tolerancia no estamos frente a un caso en que exista
una superposición que afecte a terceros e impida el acceso al Registro.
- En este caso, conforme con el gráfico, aunque no se han definido las
áreas superpuestas, se puede notar que las superposiciones son mínimas
y no superarían el rango de tolerancia, con lo cual no constituiría un
impedimento para proseguir con la independización y posterior inscripción
del derecho de propiedad sobre dichos lotes.
- Sobre el derecho de servidumbre inscrito en la partida 12910713
debemos señalar que aquella carga no impide la inscripción de
independización y/o transferencia de un predio, toda vez que la misma
seguirá vigente y oponible al adquirente del predio resultante y remanente.
- En este caso, el lote D puede ser independizado y transferido
manteniéndose y respetándose el derecho de servidumbre inscrito, en la
medida que corresponderá que el mismo sea trasladado e inscrito como
carga en la partida resultante de la independización del lote D.
- En tal sentido, ninguna de las presuntas afectaciones impediría la
independización y transferencia de lotes ni requerirían la presentación de
documentación técnica para ser subsanadas.
- Las discrepancias advertidas entre el plano y la escritura pública son
mínimas y su variación no modifica el polígono del lote C y/o del D ni
mucho menos altera significativamente la dimensión de estos, pues un
diferencia mínima de 0.01 en el área y/o medidas perimétricas no ameritan
impedir la inscripción registral y, en consecuencia, negar la publicidad y
oponibilidad de los lotes adquiridos, más aún cuando ambos lotes son
perfectamente identificables y han sido ubicados por el área de catastro
dentro del área de la partida registral solicitada, para lo cual debe tenerse
en cuenta el criterio contenido en la Resolución 503-2020-SUNARP-TR-A
del 9/11/2020.
- En este sentido, no toda discrepancia entre escritura pública y los datos
técnicos ameritan denegar la inscripción, sino que habrá que verificar si
existen elementos que permitan identificar al predio, caso contrario, se
aplicarán los rangos de tolerancia catastral-registral. En este caso, ambos
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lotes han sido perfectamente identificados, siendo que las discrepancias
mínimas identificadas no justificarían denegar la inscripción. Asimismo,
deben aplicarse los rangos de tolerancia catastral-registral.
- Finalmente, si se toman en cuenta los criterios contenidos en las
Resoluciones 3729-2022-SUNARP-TR y 3250-2022-SUNARP-TR, no
todo defecto o discrepancia impide la inscripción del acto rogado, sino que
se debe examinar bajo criterios de razonabilidad y proporcionalidad si es
que aquel amerita la denegatoria de su inscripción.
- En este caso, al tratarse de discrepancias mínimas que en su gran
mayoría no superan el +/- 0.01 entre la medida contenida en el plano y la
que consta en la escritura pública no existe modificación sustancial que
amerite y justifique denegar la inscripción de la independización y
posterior transferencia de los lotes C y D, toda vez que la variación no
afecta el polígono resultante de los referidos lotes.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida N° 21117166 del Registro de Predios de Cañete
En esta partida obra inscrito el terreno comunal Sector B ubicado en los
distritos de Calango, Mala y Coayllo de la provincia de Cañete del
departamento de Lima.
En el asiento C00001 consta que la primera inscripción de dominio de este
inmueble se efectúa a favor de la Comunidad Campesina de Calango en
virtud de la documentación que obra en el título archivado N° 10808 del
27/11/2009.
En el asiento D00003 consta la correlación de servidumbre como predio
sirviente de este inmueble con la servidumbre de electroducto a favor de
Abengoa Transmisión Sur S.A. inscrita en la partida N° 12910713 del
Registro de Concesiones para Explotar Servicios Públicos de Lima.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia. Con
el informe oral del abogado Máximo Alberto Meneses Gómez a través de
la plataforma virtual Zoom.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión
a determinar es la siguiente:
- Si las instancias registrales pueden solicitar al Área de Catastro la
emisión de informe técnico ampliatorio que aclare o rectifique posibles
contradicciones o inexactitudes en la información proporcionada por el
ente técnico.
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VI. ANÁLISIS
1. El artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(RIRP)1 regula sobre los informes de las áreas de catastro de la Sunarp,
estableciendo que los títulos en virtud de los cuales se solicita la
inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio
al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico
del área de Catastro.
Asimismo, con relación a la labor que realiza el área de catastro se señala
que verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad
con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a
aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de
superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los
hubiere. Dicho informe se realizará únicamente sobre la base de la
información gráfica con la que cuente el área de catastro, bajo
responsabilidad. Se agrega que este informe del área de catastro es
vinculante para el registrador.
En tal sentido, el informe del área de catastro es vinculante para el
registrador en lo referente a los aspectos técnicos, siendo función del
registrador el pronunciarse sobre los aspectos jurídicos que sean
consecuencia de este informe emitido.
2. Con relación a ello, en el X Pleno del Tribunal Registral realizado los
días 8 y 9 de abril de 2005, se aprobó el siguiente precedente de
observancia obligatoria2:
ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO
POR EL ÁREA DE CATASTRO
El informe del área de catastro es vinculante para el Registrador, siempre
que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El Registrador debe
distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros
aspectos de aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le
competen a dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al
Registrador Público.
1 Artículo 11.- Informes de las áreas de Catastro de la Sunarp
Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la
incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico
del área de Catastro. La Sunarp podrá determinar los casos de modificación física que no requieran
dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro.
El área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la
normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente
técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros
aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará sobre la base de la información
gráfica con la que cuente el área de catastro, actualizada a la fecha de emisión del informe técnico,
bajo responsabilidad.
El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador. En su caso, en la esquela de
observación o tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por
el área de catastro. No obstante, el Registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el
informe de Catastro que no se ciñan a lo establecido en el párrafo anterior.
Inscritos los actos a que se refiere el primer párrafo, haya o no mediado informe técnico, se
comunicará al área de Catastro a fin de que ésta actualice su base de datos.
2 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 9/6/2005.
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Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 130-2004-SUNARP-TR-A del
5/8/2004, Nº 165-2004-SUNARP-TR-A del 30/9/2004 y Nº 017-2005-
SUNARP-TR-A del 28/1/2005.
De acuerdo con el precedente en mención, los informes del área de
catastro resultan vinculantes para el registrador, siempre que se refieran
a aspectos estrictamente técnicos. En este sentido, el registrador a cargo
de la calificación debe distinguir en el informe técnico de catastro los
aspectos técnicos de los jurídicos, por lo que el informe de catastro solo
debe dar lugar a una observación cuando los defectos técnicos
constituyan obstáculo para la inscripción.
3. En el presente caso, se solicita la inscripción de la compraventa e
independización a favor de San Fernando S.A. de los lotes C, D y E que
forman parte del inmueble inscrito en la partida N° 21117166 del Registro
de Predios de Cañete.
La registradora formula observación señalando que los lotes C, D y E no
se encuentran en su totalidad en la partida N° 21117166 (numeral 1.1),
que los lotes afectan propiedad de terceros (numeral 1.2) y al título 2022-
271411-2022 (numeral 1.3), que el lote D afecta al inmueble inscrito en la
partida N° 12910713 del Registro de Predios de Lima (numeral 1.4) y que
existen discrepancias entre el área y medidas perimétricas de los lotes C
y D indicadas en la escritura pública con las consignadas en los planos
(numeral 2).
El recurrente cuestiona dicha decisión en los términos expuestos en el
rubro III de la presente resolución interponiendo el recurso de apelación
venido en grado, por lo que corresponde a esta instancia determinar la
procedencia de la inscripción solicitada.
4. Cabe señalar que la vinculación del registrador con los informes del
área de catastro actualmente debe interpretarse teniendo en cuenta la
reciente Ley N° 313093, Ley para la Modernización y el Fortalecimiento de
los Servicios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
que, entre otros, modifica el artículo 2011 del Código Civil, estableciendo
que la calificación registral en el Registro de Predios se complementará
con el apoyo del área encargada del manejo de las bases gráficas
registrales, lo que no implica una labor de sustitución en la labor de
calificación por parte de las instancias registrales.
Es por ello, y en atención a que se debe contar con los mejores elementos
que permitan el estudio del expediente ingresado, que en reiterada
jurisprudencia este colegiado ha señalado que las instancias registrales
podrán solicitar las aclaraciones y ampliaciones de los informes cuando
estos resulten incompletos o poco claros o cuando exista una clara
transgresión a los principios registrales y administrativos4.
3Publicada en el diario oficial “El Peruano” el 24/7/2021
4En dicho sentido se ha pronunciado esta instancia en la Resolución N° 2946-2021-SUNARP-TR
del 10/12/2021, entre otras.
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5. Por su parte, mediante Resolución Nº 178-2020-SUNARP-SN5 del
31/7/2014 se aprobó la Directiva DI-004-2020-SCT-DTR, que regula la
emisión de informes técnicos en procedimientos de inscripción, servicios
de publicidad y procedimientos administrativos registrales.
En cuanto a los procedimientos de inscripción, precisa los actos que
requieren informe previo del área de catastro6, así como los requisitos
técnicos generales y específicos de los documentos para su evaluación.
En lo concerniente a las disposiciones generales, el numeral 6.1 de la
mencionada directiva establece lo siguiente:
6.1. DE LOS INFORMES TÉCNICOS
El Informe Técnico debe tener una redacción precisa, clara y
concluyente. Asimismo, debe indicar los documentos en estudio
(documentos presentados por el usuario, información gráfica
complementaria utilizada, partidas analizadas, títulos archivados
revisados), la evaluación técnica, las conclusiones arribadas y adjuntarse
al mismo el gráfico complementario. A dichos efectos, el profesional de la
Oficina de Catastro se encuentra obligado a realizar la búsqueda
interna, a partir de títulos archivados y/o asientos registrales, que le
demuestren las características y georreferenciación de los predios
inscritos que se encuentren vinculados en el ámbito materia de
evaluación.
5 Publicada en el diario oficial “El Peruano” el 10/12/2020.
6 7.1.1. Actos que requieren informe previo de catastro
Para la inscripción de los siguientes actos se requiere el Informe Técnico previo de la Oficina de
Catastro:
a. Inmatriculaciones.
b. Acumulación e Independización de predios que no provienen de lotizaciones o habilitaciones
urbanas inscritas.
c. Inscripción de perimétricos y lotizaciones de posesiones informales por entidades con facultades
de saneamiento.
d. Rectificación, modificación, delimitación o determinación de áreas, linderos o medidas
perimétricas de predios inscritos.
e. Las anotaciones preventivas contempladas en el artículo 138 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, siempre que versen sobre una parte del predio inscrito y el título cuente
con los planos respectivos. También las solicitudes de inscripciones definitivas, cuando el
Registrador advierta que esta ha variado en relación a la contenida en las anotaciones preventivas
de las que derivan.
f. En todas las etapas de las Habilitaciones Urbanas, respecto a la conformidad de su perímetro
registrado.
g. Inscripción de Recepción de Obras, en el supuesto que en la recepción de obras se varíe el
área, linderos y medidas perimétricas de los lotes preindependizados, cuyo dominio se encuentre
anotado a favor de terceros, conforme se regula en el artículo 42 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios.
h. Los actos a los que se refiere el artículo 133 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, siempre que cuenten con los planos correspondientes.
i. La inscripción de servidumbres en la partida de la concesión que recaen sobre derecho de
concesiones y la correlación de los predios afectados, tal como se regula en la Directiva Nº006-
2011-SUNARP-SA.
j. Inscripciones de las áreas naturales protegidas y la correlación de los predios afectados,
conforme se regula en la Directiva Nº 01-2012-SUNARP-SA.
k. Inscripción de Código Único Catastral - CUC
l. Otros supuestos que otras normas determinen.
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La conclusión del Informe Técnico emitido para la expedición de servicios
de publicidad o en los procedimientos de inscripción, debe indicar según
corresponda: i) si el área y medidas perimétricas corresponden a la
poligonal de algún predio inscrito, indicando la partida respectiva; ii) si se
encuentra de forma parcial o total en algún predio inscrito, debiendo
señalarse el área de afectación; iii) si se encuentra en zona donde no
se ha identificado antecedentes registrales; iv) si se encuentra en zona
donde no se puede establecer en forma indubitable la existencia de un
predio inscrito (señalar el número de partida); v) si se encuentra ubicado
de forma total o parcial en una zona arqueológica o zona intangible o
zona de dominio restringido, conforme a la Ley Nº 26856, o reservas
naturales o zonas de riesgo u otro hecho que resulte relevante, aunque
estas no se encuentren inscritas y siempre que la Oficina de Catastro
cuente con la información que lo sustente.
[…]. (Lo resaltado es nuestro).
Como vemos, la superposición de áreas entre predios es un aspecto
eminentemente técnico que los registradores no pueden objetar y, por
tanto, lo deben dar como cierto; sin embargo, sí les corresponde tener en
cuenta el origen de la superposición para determinar si es un obstáculo
para la inscripción generada por el título cuya inscripción se solicita o si
ya preexiste a éste.
6. En cuanto a la obligatoriedad de que en el informe técnico se precise si
la superposición es preexistente o sobreviniente, es necesario mencionar
que por Resolución de la Dirección Técnica Registral de la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos N° 023-2021-
SUNARP/DTR se aprobaron los Lineamientos para uniformizar la
evaluación técnica y emisión del informe técnico en los actos de
inscripción, servicios de publicidad y otros procedimientos administrativo
registrales, que entraron en vigencia a partir del día siguiente de su
publicación en el diario oficial “El Peruano” el 24.7.2021 (artículo 3). Así,
en el numeral 6.1.1.4 literal j) de dichos lineamientos se consigna que:
VI. Consideraciones especificas
6.1. Consideraciones para los actos de inscripción
[…]
6.1.1. Proceso de evaluación
La evaluación técnica se realiza teniendo en cuenta las siguientes etapas:
[…]
6.1.1.4. Contrastación del polígono con la Base Gráfica Registral
[…]
j. Luego de haber ubicado, actualizado y contrastado la información con
la base gráfica registral, se determinará si el ámbito en evaluación se
encuentra en área sin inscripción registral o sobre predios inscritos de
manera parcial o total; en caso se encuentre sobre predios inscritos, debe
señalarse adicionalmente si la afectación es preexistente o
generada por el título en estudio, lo cual debe constar en el informe
técnico y en el gráfico complementario correspondiente.
[…]. (El resaltado es nuestro).
Como vemos, es un aspecto necesario del informe técnico, entre otros, la
indicación de si la superposición detectada es preexistente o
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RESOLUCIÓN No. 4950 - 2022-SUNARP-TR
sobreviniente, pues de esa forma, se podrá proteger al administrado
contra los excesos o defectos de los pronunciamientos registrales, caso
contrario, se generaría un grave recorte del derecho de defensa y
contradicción, porque en este contexto (ambigüedad, generalidad,
indeterminación, incertidumbre) el administrado no contaría con los
elementos suficientes para cuestionar, allanarse o consentir
adecuadamente dicho pronunciamiento.
7. Sobre el particular, conviene recordar que la información técnica
proporcionada por la Oficina de Catastro también debe satisfacer
exigencias como claridad y fundamentación, pues de no ser así podría
terminar siendo la expresión de una decisión arbitraria y contraria a
nuestro Estado Constitucional de Derecho que consagra el “principio de
interdicción de la arbitrariedad” conforme ha señalado en reiterada
jurisprudencia el Tribunal Constitucional7.
La indeterminación o ambigüedad de las razones por las cuales se
rechaza la petición de un administrado acarrea efectos nocivos, como
impedir el control ex post de los actos de la Administración Pública y
dificultar la impugnación de la decisión administrativa, provocando la
indefensión del administrado.
Por ello, la ausencia de motivación vulnera el derecho al debido
procedimiento consagrado en el numeral 1.2 del artículo IV del Título
Preliminar del TUO de la Ley Nº 27444 – Ley del Procedimiento
Administrativo General8. Las Oficinas de Catastro, como parte de la
Administración Pública, no son inmunes a ese deber jurídico y en todos
los casos en que emitan sus informes deben fundamentar y motivar
adecuada y razonablemente9 sus afirmaciones y conclusiones técnicas,
explicando los procedimientos seguidos para llegar a ellas.
7 Así, en la Sentencia del Tribunal Constitucional (STC) recaída en el Exp. Nº 03167-2010-PA/TC
(F.J. Nº 12) se ha señalado que: “Al reconocerse en los artículos 3º y 43º de la Constitución Política
del Perú el Estado Social y Democrático de Derecho, se ha incorporado el principio de interdicción
o prohibición de todo poder ejercido en forma arbitraria e injusta. Este principio tiene un doble
significado: (i) en un sentido clásico y genérico, la arbitrariedad aparece como el reverso de la
justicia y el derecho; (ii) en un sentido moderno y concreto, la arbitrariedad aparece como lo carente
de fundamentación objetiva, lo incongruente y contradictorio con la realidad que ha de servir de
base a toda decisión. Es decir, como aquello desprendido o ajeno a toda razón de explicarlo (Cfr.
Exp. Nº 0090-2004-AA/TC)”.
8 Artículo IV. Principios del procedimiento administrativo
1. El procedimiento administrativo se sustenta fundamentalmente en los siguientes principios, sin
perjuicio de la vigencia de otros principios generales del Derecho Administrativo:
[…]
1.2. Principio del debido procedimiento.- Los administrados gozan de los derechos y garantías
implícitos al debido procedimiento administrativo. Tales derechos y garantías comprenden, de
modo enunciativo mas no limitativo, los derechos a ser notificados; a acceder al expediente; a
refutar los cargos imputados; a exponer argumentos y a presentar alegatos complementarios; a
ofrecer y a producir pruebas; a solicitar el uso de la palabra, cuando corresponda; a obtener una
decisión motivada, fundada en derecho, emitida por autoridad competente, y en un plazo
razonable; y, a impugnar las decisiones que los afecten.
La institución del debido procedimiento administrativo se rige por los principios del Derecho
Administrativo. La regulación propia del Derecho Procesal es aplicable solo en cuanto sea
compatible con el régimen administrativo.
9 Al respecto, el Tribunal Constitucional ha expresado también que: “El requisito de razonabilidad
excluye la arbitrariedad. La idea que confiere sentido a la exigencia de razonabilidad es la
búsqueda de la solución justa de cada caso. Por lo tanto, según lo expone Fernando Sainz Moreno
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Entonces, retornando al caso que nos ocupa, si la decisión del registrador
se sustenta en un informe técnico que tiene déficit de motivación o
claridad, será factible entonces solicitar a la Oficina de Catastro que emita
las aclaraciones o precisiones correspondientes. A mayor abundamiento,
el numeral 7.1.5 de la Directiva Nº DI-004-2020-SCT-DTR, denominado
“De la información adicional del informe técnico”, establece que el informe
técnico podrá señalar alguna precisión adicional requerida por el
registrador, siempre que dichas precisiones se encuentren dentro de los
aspectos técnicos y vinculado a la información con la que cuente el
profesional de catastro.
8. En el presente caso, la observación de la primera instancia se sustenta
en el Informe Técnico N° 018883-2022-Z.R.N°IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT
del 1/9/2022, el cual fue ampliado por el Informe Técnico N° 22270-2022-
Z.R.N°IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT del 10/10/2022, señalándose en
síntesis lo siguiente:
• Los lotes C, D y E se encuentran parcialmente dentro del ámbito
inscrito de la partida N° 21117166.
• Los lotes C y D se superponen ligeramente en forma parcial con el
ámbito inscrito de la partida N° 21177039.
• Los lotes C, D y E se encuentran parcialmente sobre el título N°
2022-271411 en estado observado.
• El lote D implica la servidumbre inscrita en la partida N° 12910713.
Cabe señalar que en el primer informe técnico elaborado por el área de
catastro se expresa en el numeral 2.5 que no puede determinarse el área
remanente, lo cual permite aplicar la Cuarta Disposición Complementaria
y Final del RIRP.
9. En tal sentido, el hecho que no pueda determinarse el área remanente
permite concluir que el inmueble inscrito en la partida N° 21117166 no
cuenta con información técnica idónea que defina su perímetro, y por ello,
no es posible obtener información indubitable sobre la ubicación de las
áreas materia de independización en dicha partida matriz.
Esta circunstancia se subsume en lo dispuesto en el penúltimo párrafo del
artículo 59 del RIRP, en el sentido que no es impedimento para la
independización la imposibilidad de determinar en forma indubitable si el
área cuya independización se solicita se encuentra dentro de la partida
matriz.
En consecuencia, corresponde revocar el numeral 1.1 de la
observación formulada.
(vide supra), «una decisión arbitraria, contraria a la razón (entendiendo que en un sistema de
derecho positivo la razonabilidad de una solución está determinada por las normas y principios que
lo integran, y no sólo por principios de pura razón), es esencialmente antijurídica»” (F.J. Nº 12 de
la STC Nº 0090-2004-AA/TC).
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RESOLUCIÓN No. 4950 - 2022-SUNARP-TR
10. Respecto a la superposición “ligera” con el inmueble colindante
inscrito en la partida N° 21177039, se debe señalar que en los informes
técnicos elaborados por el área de catastro no se aprecia el desarrollo del
proceso de evaluación que permitió determinar esta superposición.
En primer lugar, los informes técnicos no dan cuenta si la superposición
con el predio colindante es preexistente o sobreviniente. En segundo
lugar, no se indica si la información técnica que sustenta el polígono que
obra en la BGR correspondiente al predio inscrito en la partida N°
21177039 permite concluir con certeza si la superposición advertida es
indubitable o, por el contrario, si se trata de un desplazamiento gráfico
basado en información referencial.
Cabe señalar que es importante que la oficina de catastro desarrolle los
fundamentos que motivan sus conclusiones, por lo que siendo evidente
que el informe de catastro presenta deficiencias atribuibles a un análisis
incompleto, corresponde que la Oficina de Catastro emita informe
complementario para que se pronuncie respecto a si la superposición
advertida es preexistente o sobreviniente, además, en atención a la
información técnica que sustenta el polígono que consta en la BGR, si
esta superposición “ligera” es indubitable.
En consecuencia, procede dejar sin efecto el numeral 1.2 de la
observación y disponer que la primera instancia derive nuevamente
el título alzado al Área de Catastro para que emita un informe
aclaratorio.
11. Revisado el estado del título 2022-271411 en el Sistema de Consulta
Registral, se visualiza que el mismo se encuentra tachado por vencimiento
del asiento de presentación, tal como consta en la anotación del
19/10/2022.
En consecuencia, corresponde dejar sin efecto el numeral 1.3 de la
observación formulada.
12. El artículo 58 del RIRP dispone que la independización se procederá
a trasladar las cargas y gravámenes vigentes del predio matriz y aquellas
que pese a haber caducado requieran rogatoria expresa para su
cancelación, salvo que estas no afecten al predio a independizar.
Dicho esto, de la revisión de los antecedentes registrales reseñados en el
rubro IV de esta resolución se aprecia que en el asiento D00003 consta la
afectación como servidumbre de electroducto a favor de la concesión
inscrita en la partida N° 12910713 del Registro de Concesiones para
Explotar Servicios Públicos de Lima, esto es, la partida señalada por el
área de catastro, la misma que, de ser procedente la independización
materia de rogatoria, corresponderá su traslado a las partidas
independizadas.
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En consecuencia, corresponde revocar el numeral 1.4 de la
observación formulada.
13. Ahora bien, la Resolución Nº 03-2008-SNCP-CNC del 28/8/200810
aprobó la Directiva Nº 01-2008-SNCP/CNC referida a las “Tolerancias
Catastrales-Registrales”, tiene por finalidad establecer los rangos de
tolerancias en las mediciones de áreas de los predios urbanos y rurales,
efectuadas por los diferentes métodos que ofrece la geomática, a fin de
hacer un catastro preciso y ordenado para la inscripción de los actos que
producen modificaciones físicas de los predios así como actos de
transferencia y gravamen en el Registro de Predios.
El numeral 4 de esta Directiva señala que es de aplicación obligatoria para
todas las Entidades Generadoras de Catastro y toda persona natural o
jurídica que se le encargue dicha facultad conforme lo estipula los literales
r) y s) del artículo 3 del Reglamento de la Ley Nº 28294, aprobado por
Decreto Supremo Nº 005-2006-JUS, así como para los Registradores
Públicos y de las Áreas de Catastro del Registro de Predios de la Sunarp.
De acuerdo con el numeral 5 de la referida directiva, esta se aplica en
todos los procesos de levantamiento catastral en los siguientes casos:
5. CONTENIDO:
La presente Directiva se aplica en todos los procesos de levantamiento
catastral efectuados por las Entidades Generadoras de Catastro, y por el
Registro de Predios en los siguientes casos:
Caso 1: Cuando el resultado del levantamiento catastral no coincida con
su correspondiente habilitación urbana.
Caso. 2: Cuando la información gráfica catastral no coincida con la
información gráfica registral y/o título de predio.
Caso 3: Cuando en el título de modificación física del predio, transferencia
de dominio o gravamen, se describa al predio de manera diferente a la
partida registral o a sus antecedentes registrales. (El resaltado es
nuestro).
Asimismo, el literal a) del numeral 7 de la mencionada norma señala que
los rangos de tolerancias catastrales-registrales son los siguientes:
NATURALEZA URBANA NATURALEZA RURAL
Rango de área (m2) Tolerancia (%) Rango de área (Ha) Tolerancia (%)
Menores de 200 2.5 Menores de 1 7.5
de 200 a 1000 2.0 de 1 a 5 6.3
Mayores a 1000 1.0 Mayores a 5 3.0
Cabe señalar que la tolerancia catastral-registral también es aplicable
cuando se presenten variaciones en las medidas perimétricas y/o
perímetro del predio, siempre que el área no exceda los rangos
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Publicada en el diario oficial El Peruano el 29/8/2008.
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establecidos en el literal a) anteriormente glosado, (literal e) del numeral
7).
14. El efecto registral de la tolerancia está previsto en el literal c) del
numeral 7 de la Directiva Nº 01-2008-SNCP/CNC, al precisar que cuando
las diferencias de áreas estén dentro del rango de tolerancias
establecidas en dicha directiva, no da mérito para extender el asiento de
rectificación en la partida registral. Asimismo, cuando las mediciones de
áreas de los predios excedan las tolerancias establecidas en la citada
Directiva, deberán ser rectificadas conforme a los procedimientos
vigentes.
Por tanto, según las reglas establecidas en la directiva bajo comentario,
si se está dentro de los rangos de tolerancias establecidos en esta norma,
el título debe inscribirse sin que se rectifique área, linderos y medidas
perimétricas. Por el contrario, si se exceden los rangos de tolerancia,
previamente deberá seguirse el procedimiento de rectificación conforme
a la normativa vigente.
15. En el presente caso, la primera instancia señala que existen datos
discrepantes en cuanto al área y medidas perimétricas de los lotes C y D,
siendo los siguientes:
Lote Escritura pública Plano Diferencias
C Área 9.1241 ha Área 9.1242 ha Área 0.0001 ha
Norte 494.99 ml Norte 495 ml Norte 0.01 ml
Este 131.71 ml Este 131.70 ml Este 0.01 ml
D Área 811.06 ha Área 811.08 ha Área 0.02 ha
Sur 496.15 ml Sur 496.16 ml Sur 0.01 ml
Oeste 220.69 ml Oeste 220.68 ml Oeste 0.01 ml
Como se aprecia, las diferencias detectadas en cuanto al área tienen un
máximo de 0.02 ha, mientras que en las medidas perimétricas de 0.01 ml.
16. Al respecto se debe señalar que si bien la discrepancia de áreas
podría considerarse un aspecto técnico respecto del cual el informe del
área de catastro sería vinculante conforme al precedente de observancia
obligatoria señalado anteriormente, esta debe ser evaluada y verificada
por la registradora teniendo en cuenta la aplicación de los rangos de
tolerancia establecidos en la directiva Nº 01-2008-SNCP/CNC, a efectos
de determinar si esta constituye, en efecto, un obstáculo para la
inscripción rogada.
En este sentido, dado que la discrepancia advertida es producto de la falta
de coincidencia de la información de los planos de independización con la
escritura pública de independización y compraventa, se puede concluir
que nos encontramos ante el “Caso 2” contemplado en la citada directiva,
por lo que resultarían aplicables los rangos de tolerancia establecidos en
ella, encontrándose esta diferencia dentro de los rangos de tolerancia
mencionados.
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RESOLUCIÓN No. 4950 - 2022-SUNARP-TR
No obstante, toda vez que el área de catastro debe descartar la
superposición con el predio inscrito en la partida N° 21177039, una vez
efectuado ello, correspondería aplicar la tolerancia catastral-registral,
pues una de las condiciones para la aplicación de las referidas tolerancias
es que no se afecten predios de terceros.
En consecuencia, corresponde dejar subsistente el numeral 2 de la
observación formulada.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
1. REVOCAR el numeral 1.1 y 1.4, dejar sin efecto los numerales 1.2 y 1.3,
y dejar subsistente el numeral 2 de la observación formulada por la
registradora pública del Registro de Predios de Cañete, conforme al
análisis de la presente resolución.
2. DISPONER que en ejecución de la presente resolución se remita el
presente título al área de catastro para que proceda conforme a lo
indicado en el décimo considerado de esta resolución.
Regístrese y comuníquese.
Fdo.
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
Vocal del Tribunal Registral
BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA
Vocal del Tribunal Registral
/FEC
