LA PROPIEDAD
Derecho en virtud de una cosa que se encuentra sometido de modo absoluto y
exclusivo a la acción y voluntad de una persona (señorío independiente).
Constitución Política
Artículo 45. La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por
interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley.
En el término latino propietas es donde se encuentra el origen etimológico del concepto
propiedad que a continuación vamos a analizar en profundidad. Un vocablo aquel que
se forma a partir de la unión de tres partes claramente delimitadas: el prefijo pro– que
equivale a “movimiento hacia delante”, el adjetivo privus que significa “de uno solo” y el
sufijo –tas que indica “cualidad”.
El derecho de propiedad, dicen los expertos, abarca a todos aquellos bienes que sean
susceptibles de apropiación y que deben resultar útiles, ser limitados y estar en
condiciones de ocupación. Por ejemplo: “Ayer me entregaron el título de propiedad del
coche”, “Mi abuelo me dejó como herencia dos propiedades en la costa”, “Ten cuidado
con esa máquina, que no es de mi propiedad”.
En este sentido, tendríamos que dejar patente la existencia de lo que se conoce con el
nombre de Registro de la Propiedad donde recoge o inscribe una persona todos
aquellos bienes raíces de un lugar, así como los dueños de los mismos. De la misma
forma, también se añaden en la documentación pertinente los posibles cambios y
modificaciones que tuvieran lugar y que afectaran a los derechos de los mencionados.
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Cabe destacar que el derecho romano sostiene que el derecho de propiedad pleno
contempla tres facultades: ius utendi (uso), ius fruendi (disfrute) e ius abutendi
(disposición). Es importante tener en cuenta que las personas y los valores como la
libertad nunca pueden ser cosificados como propiedad de un tercero.
En un sentido sociológico o político, la propiedad puede ser considerada como una
institución de carácter social que engloba a los derechos y las obligaciones que
definen las relaciones entre individuos y grupos.
Evolución Histórica
En los primeros tiempos de Roma la única propiedad conocida era la propiedad
quiritaria que se le denominaba “dominium ex iure quiritium”, por estar sancionada por
el derecho civil, requiriéndose para ser propietario:
1) Que se tratara de una cosa mancipi; (eran aquellas cuyo dominio podían ser
adquiridos mediante la simple tradición).
2) Que el propietario fuera ciudadano romano; y,
3) Que el dominio se hubiera adquirido por “mancipatio” o por “in iure cessio”.
Pero, en una época indeterminada se opera una evolución en el régimen de la
propiedad. En efecto, en la época anterior la tradición, o sea la entrega de la cosa, de
manos del propietario a un tercero, no importaba la traslación de la propiedad; pues, el
adquirente sólo recibía la posesión de la cosa y el enajenante conservaba la propiedad
quiritaria de la cosa hasta tanto aquella adquiriese por usucapión; para lo cual era
necesario, que hubiera estado poseyendo esa cosa durante un año si se trataba de una
cosa mueble o durante dos años si se trataba de un inmueble; pero, mientras
transcurría ese lapso ocurría lo siguiente:
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a) Que el vendedor continuaba siendo propietario quiritario de la cosa; y,
b) Que el comprador era sólo propietario bonitario, reconocido por el derecho
natural.
Paulatinamente el pretor, en defensa de este poseedor, fue acordando
prerrogativas para beneficiar al adquirente, semejantes a las que el derecho de
propiedad confería a su titular; y así le concedió:
1) La llamada “acción publiciana”, para cuando el propietario quiritario le
arrebatara la posesión de la cosa trasmitida pudiera recuperarla ejerciendo esta acción,
que es parecida en sus efectos a la acción reivindicatoria concedida por el derecho civil
al propietario quiritario.
2) La “exceptio doli”, pues como los frutos de la cosa pertenecían al
propietario bonitario, puede oponer esta excepción al enajenante en caso de que éste
pretenda la propiedad de estos frutos.
3) La “exceptio rei venditae ettraditae”, para el caso en que el vendedor
pretenda, haciendo valer su título que le otorga el derecho civil, ejercer la acción
reivindicatoria; en cuyo caso, el adquirente, puede oponerle esta excepción, paralizando
así la acción reivindicatoria del propietario quiritario.
EI régimen de la propiedad bonitaria al principio se aplicó sólo a las cosas mancipi, pero
luego el pretor la concedió en numerosas ocasiones en que el derecho quiritario negaba
a ciertas personas el dominio quiritario no obstante lo equitativo de sus pretensiones;
citándose entre estos casos el del “bonorum possessor”, o sea el heredero según el
derecho pretoriano, que tiene los bienes obtenidos “inbonis” en tanto que el heredero
según el derecho civil, los tiene según el derecho quiritario; y, segundo el “bonorum
emptor”, o sea el comprador del patrimonio de un insolvente, que adquiere este
patrimonio “in bonis”, en tanto que el insolvente conserva el dominio según el derecho
quiritario.
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La Propiedad Absoluta
Artículo 264. Es el dominio o propiedad absoluta sobres una cosa comprende los
derechos:
1. Posesión
2. Usufructo
3. Transformación y enajenación
4. Defensa y exclusión
5. Restitución e Indemnización
Características.
1) Absoluta: El propietario tiene la facultad plena de gozar y disponer de lo que le
pertenece.
2) Exclusivo: Sobre un mismo objeto, no es posible que más de una persona tenga
el dominio absoluto.
3) Perpetuo: No está sujeto a limitación del tiempo.
4) Independiente: No depende de ningún otro, los derechos reales dependen de él
o de él emanan (hipoteca, la servidumbre, usufructo).
Inscripción
Artículo 267. Para que la propiedad sobre inmueble surta todos los efectos legales, es
necesario que se halle debidamente inscrita en el Registro General de la Propiedad.
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Limitaciones.
Artículo 292.
a) Derecho Real: Se opone a que otras personas tengas sobre la cosa que se trata,
salvo lo establecido por ley como las servidumbres forzosas y voluntarias.
b) Prohibición de enajenar: Consiste en la restricción a la libre disposición de la
cosa por su dueño.
Limitaciones a la Propiedad en Roma
Se señaló al definir la propiedad, que el propietario está sujeto a ciertas y determinadas
restricciones. Algunas de estas limitaciones se especificaron por razón de la moralidad
o del interés público; otras por la vecindad y, finalmente, por la copropiedad, el
condominio o la propiedad múltiple.
ALVARO D’ORS, en su obra “Elementos de Derecho Privado Romano”, se refiere a
ella, en forma explícita, cuando dice: “Limitaciones por interés público o moralidad:
a) paso obligado por una finca privada cuando la vía pública contigua se ha hecho
intransitable, o para dar acceso a un río público, o para hacer posible el uso público de
sus orillas. Así también deben de reparar la vía pública contigua;
b) prohibición de enterrar, incinerar, o inhumar en fundos que se hallan dentro de la
ciudad;
c) prohibición de demoler sin permiso oficial los edificios urbanos y, sobre todo en
Constantinopla, en época tardía, el deber de mantener y construir en determinada
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forma urbanística;
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d) en la legislación tardía deben de tolerar que otra persona explote una mina por ella
descubierta mediante la indemnización para el propietario del fundo consistente en 10%
del rendimiento (otro 10% es para el fisco);
e) expropiaciones forzosas para facilitar las obras públicas, mediando o no
indemnización; un sistema general de expropiación forzosa no existe en el derecho
romano en virtud del imperium más que de unos principios jurídicos; en provincias, el
principio de que todo el suelo es propiedad del pueblo o del Cesar permitía la
expropiación sin ninguna violencia jurídica.
f) Por exigencias morales. Por exigencias morales la propiedad se verá limitada en
favor de los esclavos. Los propietarios que entregaban sus esclavos a las fieras sin
previo permiso del magistrado, los que abandonaban a los esclavos viejos y enfermos,
los que maltrataban sin motivos justificados, como podía ser el castigo de un crimen por
ellos cometido, tales propietarios podían ser expropiados por el imperio del magistrado
que procedía a la venta forzosa de los mismos consistiendo la indemnización en el
precio. Estas limitaciones aparecieron como limitaciones morales al derecho del
propietario, pero acabaron por convertirse en verdaderas limitaciones jurídicas.
JUSTINIANO concibe estas limitaciones como impuestas por el interés público”.
Limitaciones por vecindad:
En la Ley de las XII Tablas, se estableció un conjunto de normas limitativas a fin de
evitar o impedir los posibles problemas que podían surgir entre los particulares
propietarios de fundos vecinos. Por esta razón, la propiedad por vecindad, se restringió
de acuerdo a las consideraciones siguientes:
a) El propietario de un fundo debía dejar entre el suyo y del vecino un espacio libre de
dos pies y medio, en caso de edificio y de cinco pies, si se trataba de fundo para cultivo.
Mediante la utilización de la actio finium regundorum, podían solicitar la determinación
de los límites, para facilitar así la circulación de personas y animales.
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b) EI propietario estaba obligado a aceptar los salientes de la pared del vecino,
orientados hacia su casa o su fundo, siempre que las mismas no excedieran de medio
pie.
c) El propietario que efectuara obras, que desviaran el curso natural de las aguas, podía
ser obligado a destruirlas, mediante la utilización que el vecino afectado hacía de la
actio aquae pluviae arcendae.
d) AI vecino se le permitía cortar las ramas y talar los árboles de otro, si se proyectaban
sobre su edificio. Si aquél se oponía, el interesado estaba autorizado a utilizar el
interdictum de arboribus caedendis.
e) Se prohibían aquellas construcciones que obscurecían las del vecino. Para ello se
podía ejercer la actio nevi operis.
f) En caso de que el vecino de un edificio amenazara con ruina al del propietario de
éste, se ejercía la cautio damni infecti o caución por daño no efectuado, o sea, los que
el edificio podría ocasionar en caso de derrumbamiento, si el propietario se negaba a
repararlo. Para requerir la caución, era suficiente la simple posibilidad de amenaza de
ruina. Esta limitación fue obra del derecho pretoriano y surgió como una imposición del
pretor.
g) Un propietario tenía la facultad de impedir que el vecino se introdujera en su
propiedad contra su voluntad. Se le autorizaba al vecino la penetración en la misma, en
días alternativos a los fines de recoger los frutos o bellotas de sus propias plantas. En
caso de negativa, podía hacer valer sus derechos mediante el interdictum de glade-
Iegenda.
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