ACTUALIZACIÓN
MONETARIA
Informe de Avalúo
Terreno urbano ubicado en el sector Tipuro, municipio Maturín, estado Monagas
Solicitante: Banco Internacional de Desarrollo C. A Banco Universal
Propósito: Corrección monetaria y actualización patrimonial
Avaluador: Ing. Gonzalo Avendaño Rodríguez
Ubicación: Caracas, Distrito Capital
Fecha: 5 de diciembre de 2022
Ing. Gonzalo Avendaño Rodríguez P ágin a |2
Caracas, 05 de diciembre de 2022
Ciudadano(s)
Banco Internacional de Desarrollo C. A Banco Universal
El Rosal, Municipio Chacao, Estado Miranda.
En atención a su solicitud referente a la Actualización Monetaria de la determinación del
valor de mercado de una propiedad (terreno urbano), se procedió a realizar los cálculos
respectivos, cuyo Informe se hace entrega en este acto.
El resultado de esta Actualización Monetaria se fundamenta en los conocimientos
profesionales y en la experiencia práctica en la materia a que se refiere la experticia, así como
en las condiciones o variables que determinen o afecten su valoración, de acuerdo a los
cálculos estadísticos y matemáticos aplicados al respecto.
En consecuencia, de acuerdo a la metodología de investigación y los criterios técnicos
utilizados, se concluye que al 05 de diciembre de 2022, el Valor Actualizado de los bienes
descritos en el presente Informe, se indica en una cantidad de Bolívares tres millones
seiscientos ochenta y cinco mil ochocientos setenta y ocho con 64/100 (3.685.078,64
BsD).
Este monto corresponde a una estimación profesional del Valor, basada en el análisis de los
distintos factores que inciden en el mismo. En este sentido, se deja constancia, en forma
consistente, que el monto indicado se ajusta suficientemente al valor de mercado y el costo a
fecha actual.
Atentamente,
Ing° Gonzalo Avendaño R.
CIV Nº 13.130 - SOITAVE Nº 272
SUDEBAN Nº P-040 - FGDPB Nº 033
BIV Nº 004 - TSJ Nº 043 - BANDES Nº 584
SOVECTA Nº 919 - SUDEBIP N° 000096-13
Contactos: 0414-3271893 / 0416-7406293 / [email protected]
Ing. Gonzalo Avendaño Rodríguez P ágin a |3
CERTIFICACION
Quien suscribe en la ejecución y conclusión de la Actualización Monetaria del presente
Informe de Avalúo, certifica lo siguiente:
1. En el presente estudio, se aplicaron métodos de investigación universales.
2. No existe ningún tipo de interés directo ni indirecto, o parcialidad alguna que pudiera alterar
o influir tanto en los datos como en el resultado.
3. Todos los datos obtenidos, bien sea de documentos probatorios, de archivos de Registros
Subalternos o de cualquier otra fuente confiable de información, son totalmente ciertos, hasta
donde alcanza la buena fe del Avaluador, no se han omitido, ni exagerado conscientemente
ningún factor, que pudiera influir en el resultado.
4. No se prejuzga, ni se pronuncia sobre la titularidad definitiva y exclusiva del bien.
5. Para la fecha de elaboración y entrega de éste estudio, se declara bajo fe de juramento, no
ser funcionario de la Administración Pública Nacional.
En Caracas, al día cinco del mes de diciembre de 2022
Ing° Gonzalo Avendaño R.
CIV Nº 13.130 - SOITAVE Nº 272
SUDEBAN Nº P-040 - FGDPB Nº 033
BIV Nº 004 - TSJ Nº 043 - BANDES Nº 584
SOVECTA Nº 919 - SUDEBIP N° 000096-13
UPAV N° 997
Contactos: 0414-3271893 / 0416-7406293 / [email protected]
Ing. Gonzalo Avendaño Rodríguez P ágin a |4
TABLA DE CONTENIDO
I - PRESENTACIÓN..................................................................................................................5
I.B - Realizado por:............................................................................................................5
I.C. Inmueble objeto de estudio:......................................................................................5
I.D. Fecha del Estudio:......................................................................................................5
I.E. Objeto del Estudio:......................................................................................................6
II. DESCRIPCION DE LA ZONA DONDE ESTA SITUADO EL INMUEBLE...................6
II.A. Características del vecindario..................................................................................6
II.B. Servicios públicos......................................................................................................6
II.C. Accesibilidad vehicular y peatonal...........................................................................6
III. DESCRIPCION DEL INMUEBLE......................................................................................7
III.A. Titularidad..................................................................................................................7
III.B. Ubicación, superficies y linderos............................................................................7
IV. ANÁLISIS DE LA OFERTA...............................................................................................8
V. CONCLUSIÓN AVALÚO...................................................................................................11
VI. ACTUALIZACIÓN MONETARIA....................................................................................11
VI. CONCLUSIÓN FINAL......................................................................................................12
Contactos: 0414-3271893 / 0416-7406293 / [email protected]
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INFORME DE AVALÚO
Terreno urbano.
Lotes 3 y 6.
Ubicado en el sector Tipuro
Parroquia Boquerón
Municipio Maturín
Estado Monagas.
I - PRESENTACIÓN
I.A - Para:
Banco Internacional de Desarrollo C. A Banco Universal
I.B - Realizado por:
Ingº Gonzalo Avendaño Rodríguez, titular de la cédula de identidad Nº V-2.957.344, inscrito en
el Colegio de Ingenieros de Venezuela, bajo el número C.I.V. 13.130, en la Sociedad de
Ingeniería de Tasación de Venezuela (SOITAVE), como Miembro Activo número 272, en la
Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras bajo el N° P-040, en el Fondo de
Garantía de Depósitos y Protección Bancaria con el numero FGDPB-033, en el Registro de
Avaluadores Externos del Banco Industrial de Venezuela con el numero B.I.V 004, en el
Tribunal Supremo de Justicia bajo el número TSJ-043, en el Banco de Desarrollo Económico y
Social de Venezuela (BANDES), bajo el número 584, en la Sociedad Venezolana de
Economistas Tasadores (SOVECTA) como Miembro Asociado número 919 y en la
Superintendencia de Bienes Públicos (SUDEBIP) N° 000096-13.
I.C. Inmueble objeto de estudio:
Inmueble constituido por una extensión de terreno urbano, que se encuentran localizadas en el
sector Tipuro, Parroquia Boquerón. Maturín, Municipio Maturín. Estado Monagas.
I.D. Fecha del Estudio:
Febrero 2016
Contactos: 0414-3271893 / 0416-7406293 / [email protected]
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I.E. Objeto del Estudio:
Determinar el Valor inmobiliario local de un inmueble (terreno urbano), para que su propietario
tome una decisión acorde a sus intereses.
II. DESCRIPCION DE LA ZONA DONDE ESTA SITUADO EL INMUEBLE
II.A. Características del vecindario
Es una zona conformada por viviendas, mayoritariamente de tipo residencial, con tendencia a
mantenerse en esta condición.
II.B. Servicios públicos
La zona cuenta actualmente con todos los servicios públicos requeridos para este tipo de
comunidad, dentro de las cuales se puede mencionar luz y fuerza eléctrica, agua potable y
disposición de aguas servidas. Es decir esta zona cuenta con todos los servicios públicos de
red.
II.C. Accesibilidad vehicular y peatonal
Un acceso vehicular principal es a través de la Avenida Alirio Ugarte Pelayo, importante vialidad
que conecta este sector con el resto de la ciudad de Maturín.
El acceso peatonal es factible igualmente a través del transporte público por autobuses,
busetas, taxis por la vialidad mencionada.
Contactos: 0414-3271893 / 0416-7406293 / [email protected]
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III. DESCRIPCION DEL INMUEBLE
III.A. Titularidad
III.A.1. De la documentación suministrada y analizada, el inmueble, pertenece a Banco
Internacional de Desarrollo C. A Banco Universal C.A. (Banco Universal), sociedad mercantil
inscrita por ante el Registro Mercantil V, de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y
Estado Miranda, en fecha 10 de agosto de 2.007, bajo el N° 24, Tomo N° 1644 A, del
Expediente 538463, modificada por última vez mediante Asamblea Extraordinaria de
Accionistas de fecha 04 de mayo de 2.008, registrada bajo el N° 68, Tomo 1851, en fecha 08 de
julio de 2.008, según Documento N° 2013-830, Asiento Registral 1, Inmueble Matriculado
387.14.7.7.7826, Libro de olio Real 2013 de fecha 15 de marzo de 2.013, de la Oficina
Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito Municipio Maturín del Estado Monagas.
III.B. Ubicación, superficies y linderos
El inmueble terreno urbano, se encuentra ubicado en la Avenida Alirio Ugarte Pelayo, sector
Tipuro, Parroquia Boquerón, Municipio Maturín del Estado Monagas. Tiene una superficie de
terreno (según la documentación presentada) de sesenta mil metros cuadrados (60.000,00 m 2).
El inmueble, se encuentra dentro de un terreno de mayor extensión, de un area aproximada de
87 has.9166 m2 y se encuentra de los siguientes linderos:
NORTE (N): con terreno que son o fueron de los señores Luis Laczky, Pedro Rondón y Alberto
Palumbo en mil doscientos ochenta metros (1.280,00 m.)
SUR (S): con el terrenos que son o fueron del señor José Quijada Bellorin en mil doscientos
treinta y cinco metros (1.235,00 m).
Contactos: 0414-3271893 / 0416-7406293 / [email protected]
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ESTE (E): con terrenos que son fueron del señor Teodoro Quijada Bellorin en seiscientos treinta
metros (630,00 m.)
OESTE (O): con terrenos que son o fueron de Pepsicola, sucesión Zerpa, P. Gonzalez, A.
Valverde, M. Oporto, J. García en novecientos treinta y cinco metros (935,00 m.).
IV. OBTENCION DEL VALOR
IV. A. METODO DE MERCADO
A continuación se determinará el valor total de la tierra, usando el método de mercado.
La aplicación de este método está basado en la investigación de operaciones de compraventa
de inmuebles similares obtenidas mediante el Método de Mercado, de la Oficina Subalterna del
Municipio Maturín, Estado Monagas.
El enfoque de mercado se realizó mediante la investigación de transacciones de propiedades
similares ocurridas en el 2013.
Este método evalúa los bienes inmuebles como, la conveniencia que esta propiedad tiene en el
mercado y determina el valor que los compradores están dispuestos a pagar y los vendedores a
recibir.
También estandariza los datos en una misma zonificación.
Estas operaciones se enumeran a continuación de forma secuencial. Estos datos son
expresados en la siguiente relación:
Contactos: 0414-3271893 / 0416-7406293 / [email protected]
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No.: 1
Dirección: MZNZ D, N° 06, URB TIPURO, AV PPAL VILLA JARDIN
Vendedor: N/A
Comprador: ZHAO YINGGIANG
Área: 1.225
P. Venta: 700000
P. Unitario: 622,222222
Fecha: 18/01/2013
Número: 2013.65
No.: 2
Dirección: CONJ. RES. LA FLORENTINA No 26, MC-04, URB. PALMA REAL SECTOR TIPURO
Vendedor: EMPRESA INVERSIONES 294, C.A.
Comprador: MILITZA GONZALEZ PEREZ
Área: 418
P. Venta: 334.400
P. Unitario: 800
Fecha: 28/02/2013
Número: 2013-544
No.: 3
Dirección: CONJ. RES. LA FLORENTINA No 29, MC-04, URB. PALMA REAL SECTOR
TIPURO
Vendedor: EMPRESA INVERSIONES 294, C.A.
Comprador: EMPRESA CON PETROLEO Y ENERGIA
Área: 330,00
P. Venta: 247.500
P. Unitario: 750,00
Fecha: 28/02/2013
Número: 2013.542
No.: 4
Dirección: URB. JUANICOCOUNTRY PCLA N° 73
Vendedor: ERNESTO RODRIGUEZ S.
Comprador: LUIS E. VERGEL SOTO
Área: 321,11
P. Venta: 265.000
P. Unitario: 825,2623712
Fecha: 08/04/2013
Número: 2013.1122
No.: 5
Dirección: CALLE CALIFORNIA C/CALLE VENEZUELA PCLA S/N, URB. JUANICO ESTE
Vendedor: ROSSANA PETTITA DE MARIN
Comprador: EMPRESA DUO MIX, C.A.
Área: 1047,5
P. Venta: 650000
P. Unitario: 620,5250597
Fecha: 09/04/2013
Número: 2013.1137
Contactos: 0414-3271893 / 0416-7406293 / [email protected]
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No.: 6
Dirección: N° 2, MANZANA Z AV MAPIRITO TIPURO
Vendedor: ANTONIO JOSE SALGADO
Comprador: GRUPO INTELLECROS CA
Área: 1000,00
P. Venta: 1.200.000
P. Unitario: 1200
Fecha: 19/04/2013
Número: 2013.1403
No.: 7
Dirección: PUA -670 PARCELA, URB SAN MIGUEL
Vendedor: DARIO JOSE HERNÁNDEZ
Comprador: SAMI CHAHOUD
Área: 672
P. Venta: 780000
P. Unitario: 1160,714286
Fecha: 23/04/2013
Número: 2013.1295
No.: 8
Dirección: N° 44, ENTRE CALLEJON ROJAS Y ENTRADA SAQUEARENA BOQUERON,
SECTOR EL ZORRO
Vendedor: ARELIS SISO BALBAS
Comprador: CESAR MUJICA SISO
Área: 64
P. Venta: 40000
P. Unitario: 625
Fecha: 09/05/2013
Número: 2013.1498
No.: 9
Dirección: PARCELA PUA-513, CONJ. RESD. BOSQUES DE SAN MIGUEL
Vendedor: GLMT ORIENTE CA
Comprador: SIMON RAFAEL MEDINA
Área: 676
P. Venta: 1000000
P. Unitario: 1472,289941
Fecha: 01/07/2013
Número: 2013-205’
No.: 10
Dirección: PARCELA S/N, BOQUERON, SECTOR EL ZORRO
Vendedor: DIONISRO NUÑEZ GUARANRON
Comprador: INVERSIONES OFIMAR JEM CA
Área: 600
P. Venta: 500000
P. Unitario: 833,3333333
Fecha: 05/08/2013
Número: 2013.2363
Contactos: 0414-3271893 / 0416-7406293 / [email protected]
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Posteriormente, estos datos fueron transferidos a una tabla resumen.
Este método evalúa los bienes inmuebles como, la conveniencia que esta propiedad tiene en el
mercado y determina el valor que los compradores están dispuestos a pagar y los vendedores a
recibir.
Las referencias muestran la venta de propiedades localizadas en el área, ocurridas en el año
2013 y se obtuvieron datos de la misma zona y de áreas similares.
Nota: Todos los cálculos son iterativos usando hoja de cálculo Excel.
V. CONCLUSIÓN AVALÚO
En la determinación del valor de esta propiedad influyo considerablemente el comportamiento
del mercado inmobiliario y las características de la propiedad, por lo que se concluye que el
valor de la propiedad suficientemente descrita es de Bs 52.000.000 para la presente fecha.
VI. ACTUALIZACIÓN MONETARIA
1. Link: CPI Inflation USA
https://data.bls.gov/cgi-bin/cpicalc.pl?cost1=100.00&year1=202010&year=202210
2. Link: Tipo de Cambio Oficial Banco Central de Venezuela
https://es.m.wikipedia.org/wiki/Anexo:Cotizaci%C3%B3n_hist%C3%B3rica_del_bol
%C3%Advar_con_respecto_al_d%c3%b3lar
https://www.instagram.com/p/ClpxvAnuGcX/?igshid=MDJmNzVkMjY=
3. Link: Tipo de Cambio Oficial Banco Central Europeo
https://www.ecb.europa.eu/stats/policy_and_exchange_rates/euro_reference_exchange_rates/
html/eurofxref-graph-usd.es.html
Contactos: 0414-3271893 / 0416-7406293 / [email protected]
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Valor del Inmueble en USD
Fecha 19-02-2016 02-12-2022
Bs Bs.S. 52.000.000,00 Bs.S. 3.685.078,64
USD $ 260.521,04 $ 327.422,85
EUR € 289.074,15 € 345.038,19
CPI Inflation USA
Del 02/2016 al 10/2022 25,68%
Tasa de Cambio BCV
VESUSD
28-02-2016 Bs.S 199,60
02-12-2022 Bs.S 11,2548
Tasa de Cambio Banco Central Europeo
EURUSD
19-02-2016 € 1,1096
02-12-2022 € 1,0538
VI. CONCLUSIÓN FINAL
AL SEGUNDO DÍA DEL MES DE DICIEMBRE DEL AÑO 2022, SON, BOLIVARES, TRES
MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y OCHO
CON 64/100; (Bs 3.685.078,64).
Caracas, 5 de diciembre de 2022
Ing° Gonzalo Avendaño R.
CIV Nº 13.130 - SOITAVE Nº 272
SUDEBAN Nº P-040 - FGDPB Nº 033
BIV Nº 004 - TSJ Nº 043 - BANDES Nº 584
SOVECTA Nº 919 - SUDEBIP N° 000096-13
UPAV N° 997
Contactos: 0414-3271893 / 0416-7406293 / [email protected]
