INFORME DE TASACION

RIVEROS CRUZ 447, PLAN DE MIRAFLORES,

COMUNA DE VINA DEL MAR

MANDANTE

JUAN FRANCISCO ARAYA MUNOZ

PROFESION: Gestor Publicitario

Riveros Cruz 447, Miraflores Bajo, Chile,

CONTACTO [email protected]

INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 1

OBJETIVO

Se extiende los antecedentes de tasación para los efectos de establecer el valor referencial de una vivienda unifamiliar ubicada en el
sector oriente de la comuna de Vina del Mar

IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ

Mandante : JUAN FRANCISCO ARAYA MUNOZ

Rut : 14.345.519-K
Dirección específica : RIVEROS CRUZ 447, PLAN DE MIRAFLORES
Rol : Rol 440-3
Avalúo Fiscal Propiedad : Avalúo Total Actualizado al 12/01/2017
$ 69.441.793
Comuna : VINA DEL MAR
Región : V REGION
Tipo de Bien : BIEN RAIZ E INMUEBLE
Tasador : JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto
Tasador Rol 4414, Registro Consultores MINVU
Fecha : Enero 2017

I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR

A. Localización

La propiedad se encuentra localizada en el límite oriente de la zona urbana del plan regulador comunal de Vina del Mar. En especifico
entre calles Los Carolinos por el poniente, Todd Everet por el Oriente y por el Norte y Los Acacios por el Sur

B. Características

El terreno posee una pendiente promedio del 10% con una capa de arcilla pedregosa altamente cohesionada. La trama vial
circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para la vivienda. La población del sector es de clase media de tipo
C2. En un radio de 500 metros cuenta con comercio mayorista de enseres y acceso a instituciones de salud y educación. La cota
promedio es de 40 m sobre NMM, lo que le hace parte del clima propio de la cuenca del Marga-Marga Poniente

C. Infraestructura y Urbanización

El lote se encuentra urbanizado y al presente cuenta con factibilidad de servicios ESVAL y CONAFE. Ambos en servicio al momento
de efectuarse la tasación.
La pavimentación es de hormigón en carpeta de recorrido vehicular, y hormigón en vereda, zarpa y empalme con los
estacionamientos, los que a su vez cuentan con una carpeta de hormigón de iguales características al interior.

II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD

A. Características Generales y Composición

El terreno posee una pendiente promedio del 10% con una capa de arcilla pedregosa altamente cohesionada. La pendiente es
anulada mediante rellenos compactados y contenidos bajo el 50% del inmueble y en un 17% del área de exteriores

INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 2

B. Ubicación

El lote esta a aproximadamente 500 m de la ruta inter comunal 1 norte, en especifico por calle Los Carolinos. Con respecto a la
cuenca del Marga-Marga oriente la propiedad se encuentra en el área de pie de cerro correspondiente a los 60 metros sobre el nivel
medio del mar, los que favorecen una ventilación, asoleamiento y perspectivas sobre el barrio, de preferencia hacia el nor-poniente y
sur del plan de Miraflores.

C. Emplazamiento

1. Deslindes y Superficies
Los deslindes señalados corresponden a los descritos en la compraventa Nro. 11.209 / 2012 de la Notaria José Musalem Saffie.
Que a su vez se refieren a la escritura inscrita a fojas 450 vta. Número 573 del Conservador de Bienes Raíces de Vina del Mar.

• Al Norte : 27,80 m en línea cortada

• Al Sur : 30,00 m
• Al Oriente : 30.50 m
• Al Poniente : 20,50 m en línea cortada
• Superficie : 360.00 m2

2. Deudas, Expropiaciones y Cesiones

No registra ni considera.

3. Programa, y estado de conservación

• Edificación: Vivienda Unifamiliar

ƒ Programa
Vivienda Unifamiliar

ƒ Estado general de conservación

Usada en buen estado.

III. RESUMEN DE ANTECEDENTES

• Usos permitidos Zona V-1 Plan Regulador Comunal Seccional Miraflores

Vivienda Artesanía y Comercio compatible con la vivienda
Equipamiento compatible con la vivienda

• Usos prohibidos
Industria molesta, insalubre y/o peligrosa
Expendio de bebidas alcohólicas

• Normas de edificación Zona V-1

Superficie predial mínima : 350.00 m2
% Ocupación de suelo : 60 %
Índice de Constructibilidad : 120%
Altura máxima edificación : 15 m/ 15 pisos
Densidad habitacional : 450 hab/ha

INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 3

IV. AREAS HOMOGENEAS

1.- Condiciones generales del mercado en el área

El sector se encuentra consolidado y con situaciones de desarrollo, registrándose actividad inmobiliaria en el sector perimetral
correspondiente a rutas inter comunales. Se ha materializado en los últimos meses dos condominios tipo A y se encuentra en etapa
inicial desarrollos comerciales e inmobiliarios de la misma índole.

La demanda demuestra baja flexibilidad a los cambios coyunturales dado el manifiesto atractivo del sector como nuevo polo de
desarrollo de viviendas e instituciones.

Si bien el carácter predominante es el residencial, el entorno inmediato presenta dos centros comerciales de tipo strip-center, un
supermercado de envergadura, un centro de salud, establecimientos educacionales y arenas deportivas.

El equipamiento del sector no demuestra mayores diferencias de área verde por habitante que el evidenciado en el resto de los
ejemplos comparados posteriormente, aun cuando los habitantes del sector han prácticamente duplicado los residentes con respecto
a una década atrás.

2.- Ámbito Comparativo

A continuación se considera cinco sectores de características homologables al caso expuesto en la presente tasación, de acuerdo a
criterios objetivos de emplazamiento con respecto al centro de la ciudad, su programa de vivienda unifamiliar y la naturaleza
constructiva –mayoritariamente solida-.

La imagen siguiente grafica el emplazamiento de las diferentes zonas –en color rojo- con respecto a la propiedad en estudio -graficada
en verde-, cuya área –XAB 082- es considerada dentro de las elegidas desde el catastro.

Los cuadros del tópico V –a continuación- resumen los datos de las diferentes propiedades catastradas y a su vez nos entregan un
valor promedio de UF por metro cuadrado de las obras. Las cifras base se encuentran en los anexos.

INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 4

V. PATRONES VALORIZACION

a) El valor comercial del terreno se asignara por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- del sector, según tabla 2015
del servicio de impuestos internos.
b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al costo a nuevo del bien, incluidos los costos indirectos de su ejecución,
no considerando depreciado dada la data reciente de ejecución. Se utilizara tabla de costos unitarios correspondientes al
trimestre y su categorización.
c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile
y recargo adicional por concepto de especialidades técnicas.

El siguiente cuadro muestra el desglose de factores de ajuste y las diversas áreas homogéneas contempladas para definir el valor
promedio de pesos por m2 de terreno. Se rescata invariabilidad dado el factor total de ajuste igual a 1 según formulario SII.

Factores de ajuste
Factor Superficie 1
Factor frente fondo 1
Factor altura 1
Factor casos excepcionales 1
Factor promedio de ajuste 1

Area Homologable AH Costo unitario m2

CMB 120 149.086
HMB 098 86.677
HMB 081 100.721
HBM 080 129.499
XAB 082 73.461
Promedio $/m2 107.889

A su vez se presenta la categoría predominante y el costo material del trimestre.

Clasificación C:
Categoría 2
Promedio $/m2 233.089

El recargo porcentual de arancel de proyectos del Colegio de Arquitectos según rango de costo material en UF se traducirá en
25000 $/m2 para efectos del costo integral de proyectos de arquitectura, ingeniería e instalaciones.

Proyectos según C.A.

Rango 650-6500 UF
A. Trabajos preparatorios 0.90%
B. Proyecto 3.40%
C. Estructura 0.90%
D. Inspección 2.80%
% PROMED 8.00%

Y por último se estima perentorio considerar

- 50% sobre el total, a razón de costos de mano de obra y
- Costo unitario por m2 de zócalo portante -basamento en cambio de pendiente- por $97.500/m2

INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 5

VI. CUADRO DE VALORIZACION

1. Terreno
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF

Lote 440 - 3 360,0 107.899 4,16 38.843.640 1.498

- - - - -
Subtotal Terreno 360,0 107.899 4,16 38.843.640 1.498

2. Construcciones
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Nivelacion de Terreno 360,0 15.000 0,58 5.400.000 208
Instalaciones 182,3 67.890 2,62 12.374.989 477
Contenciones 36,0 97.500 3,76 3.510.000 135
Vivienda Unifamiliar 182,3 233.089 8,99 42.487.463 1.638
Mano de obra 182,3 116.545 4,49 21.243.731 819
Proyectos 218,3 25.000 0,96 5.457.500 210
Subtotal Construcciones 182,3 555.024 21,40 90.473.684 3.488

3. TOTAL VALORIZACION FISICA 129.317.324 4.986

3.1. VALORES DE TASACION

Item Total $ Total UF
VALOR TASACION 129.317.324 4.986
VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC. 100% 90.473.684 3.488

VII. RESULTADOS:
1. A partir de los parámetros utilizados los resultados arrojan un valor de suelo del orden de 4,16 UF/m².
2. Siendo la superficie total de 360.00 m2 el valor comercial del proyecto seria 4986 UF
3. Considerando el valor de la UF en $25.937,85 el monto de tasación es $129.317,324
4. En Anexos de este informe se entrega documentación institucional de los parámetros aplicados al proyecto ejecutado

VII. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN

Existiendo urbanización ejecutada, habitantes en la mayor parte de las viviendas correspondientes al entorno inmediato del lote y
no constatándose labores de ingeniería y arquitectura pendientes para con el conjunto vecinal y sus áreas de esparcimiento
público: se considera un precio de oferta –al presente- estable, donde el valor promedio definido bajo la metodología de este
informe no considera modificaciones a la baja, ya que no existe parámetros significativos que la justifiquen.

JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ

Tasador actuante : Rol 4414 Reg.Consultores MINVU
Profesión : Arquitecto/ I.C.A.10867

Declaración del tasador

1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada, ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.
2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación.
3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia.
4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados.
5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador firmante.

INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 6

VIII. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES

1.- Tablas de valorización al primer trimestre de 2017.

2.- Escritura
3.- Datos generales SII
4.- Certificado de avalúo
5.- Certificado de deuda tributaria
6.- Certificado exención de expropiación
7.- Plano de áreas homogéneas 2016

INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 7

12/1/2017 Certificado de Deudas

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Nombre A RA Y A M U N O Z J U A N FRA N C I SC O
Dirección RI V E RO S C RU Z 4 4 7 Comuna V INA DEL M A R
ROL 0 3 7 -0 0 4 4 0 -0 0 3

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DEUDA

Fec ha de E mis ión del C ertific ado: 1 2 - 0 1 - 2 0 1 7 (L iquidada al: 1 2 - 0 1 - 2 0 1 7 )

E mitido a las : 1 4 :1 7 :1 3

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as oc iada a es te RO L (0 3 7 - 0 0 4 4 0 - 0 0 3 ).
L a I ns tituc ión o pers ona ante quien s e pres enta es te c ertific ado, podrá verific ar s u autentic idad en www.tes oreria.c l,
ingres ando el número del c ódigo de barra que s e indic a en el c ertific ado.

IMPORTANTE

DOCUMENTO NO VALIDO PARA PAGAR EN INSTITUCIONES RECAUDADORAS

Página 1

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12/1/2017 Certificado de Deudas

https://www.tesoreria.cl/portal/ofVirtual/aLink.do?go=crt2 2/2
 TABLAS DE COSTOS UNITARIOS POR METRO CUADRADO DE CONSTRUCCION
1er.TRIMESTRE 2017

(En pesos Moneda Nacional, Base Enero 2016)

I.- OBRAS DE EDIFICACION

TIPO DE EDIFICACION
CATEGORIA A B C D E F G H I

1 314.028 358.194 314.028 314.028 223.234 - - - -

2 233.089 264.955 233.089 233.089 166.804 117.774 166.804 152.112 184.013
3 171.740 196.267 171.740 171.740 122.650 85.864 122.650 110.382 134.989
4 122.650 139.803 122.650 122.650 88.245 61.289 88.245 78.530 95.645
5 - - 66.234 66.234 66.234 46.577 71.124 63.781 76.008

II.- OTRAS CONSTRUCCIONES

TIPO DE ESTRUCTURA
CATEGORIA AA AB AE BA BB BE CA CE EE FE MM MA ME

a 92.153 79.585 73.554 116.481 122.457 98.163 116.481 98.163 73.554 39.171 73.554 73.554 73.554
b 55.317 47.757 44.608 69.868 73.542 58.908 69.868 58.908 44.149 39.171 44.149 44.149 44.149
c 18.442 15.895 23.289 23.289 24.523 19.606 23.289 19.606 14.781 39.171 14.781 14.781 14.781
12/1/2017 https://zeus.sii.cl/avalu_cgi/br/brc603.sh

CONSULTA DE ANTECEDENTES DE UN BIEN RAIZ

12 de Enero de 2017

Datos Generales
Comuna VINA DEL MAR ROL 00440-00003
Dirección o Nombre de la Propiedad RIVEROS CRUZ 447 MIRAFLORES
Nombre del Propietario ARAYA MUNOZ JUAN FRANCISCO
Ubicación URBANA Destino HABITACION Serie NO AGRICOLA

Datos para el cobro de Contribuciones del SEGUNDO SEMESTRE de 2016

Desglose de Avalúo Contribución Trimestral Cuotas 3 y 4
Avalúo Total $ 69.096.293 Contribución Neta $ 114.419
Avalúo Exento $ 22.394.868 Sobretasa Sitios No Edificados $ 0
Avalúo Afecto $ 46.701.425 Adicional 0,025% Avalúo Afecto $ 0
Año Término de Exención Sobretasa del 0,275% $ 0
Cuota Aseo Municipal $ 13.201
Contribución Total $ 127.620

Avalúo Total Actualizado al 12/01/2017 $ 69.441.793

NOTA IMPORTANTE: El avalúo que se indica ha sido determinado según el procedimiento de tasación
fiscal para el cálculo del Impuesto Territorial, de acuerdo a la legislación vigente, y por tanto no corresponde
a una tasación comercial de la propiedad.

Nueva Consulta

https://zeus.sii.cl/avalu_cgi/br/brc603.sh 1/1
 SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS
DIRECCIÓN REGIONAL VALPARAISO
DEPARTAMENTO REGIONAL DE AVALUACIONES

PLANO DE PRECIOS DE TERRENO

REAVALÚO DE BIENES RAÍCES NO AGRÍCOLAS COMUNA:

VIÑA DEL MAR

ESCALA:

CORRESPONDIENTE A SITIOS NO EDIFICADOS,

1:4.000

PROPIEDADES ABANDONADAS Y POZOS LASTREROS 2015

PLANO DE PRECIOS DE TERRENO
REAVALÚO DE BIENES RAÍCES NO AGRÍCOLAS

COMUNA DE VIÑA DEL MAR

CORRESPONDIENTE A SITIOS NO EDIFICADOS,
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