INFORME DE TASACION PARA DIPLOMATURA DE
TASACION Y COMERCIALIZACION DEINMUEBLES
Mirlo – Centro Ciudad Capital de
Santiago del Estero
Tipo de propiedad: Departamento
Superficie Homogeneizada: 66,19 m2
u$s 91.300,00
Valor por m2 de superficie homogeneizada: u$s 1.379
Perito Arq Alberto Hoyos - Firma:
Tasador Villavicencio Diego Federico - Firma:
Santiago del Estero, 04 Septiembre de 2.019
INFORME DE TASACION CODIGO O NUMERO IDENTIFICACION CREDITO
CODIGO O NUMERO CREDITO TITULIZADO:
I. INFORMACION SOBRE LA TASACION
NOMBRE DEL SOLICITANTE CONTACTO TELEFONO
Apesteguia Juan Patrico Apesteguia Juan Patrico.
EMPRESA TASADORA Nony Propiedades Tasador Villavicencio Diego NUMERO DE TASADOR Matr. TELEFONO
Federico Profesional Nº 89 4259747
ENTIDAD SOLICITANTE SUCURSAL CONTACTO TELEFONO
Muestra a efectos comerciales No aplicable XXX
DIRECCION DE LA NUMERO PISO DPTO. LOCALIDAD PROVINCIA CP
PROPIEDAD Saenz Peña 165 4 D Capital Sgo del Estero 4200
SECCION MANZANA PARCELA
CIRCUNSCRIPCION
NUMERO DE IDENTIFICACION DE LA PROPIEDAD TIPO DE PROPIEDAD FECHA DE INSPECCION
Pda: XXXX XXXX XXXX
HORA FINALIZACION TASACION Semipiso en Dpto / NOMBRE
DEL EDIFICIO Mirlo
Unidad funcional: XXXX - UC
14:30 XXXX
II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
TIPO DE CONSTRUCCION SUPERFICIE
Mampostería HOMOGENEIZADA 66,19
AÑO DE CONSTRUCCIÓN 2012
CALIDAD DE UBICACIÓN m2 VALOR COMERCIAL MALO REGULAR MEDIO BUENO
MALA REGULAR MEDIA BUENA EXCELENTE EXCELENTE
TIPO DE TECHO
PROMEDIO DE IMPUESTOS ORIENTACION LUMINOSIDAD buena
INMOBILIARIOS MENSUALES Sin inf. Losa sur
CALIDAD DE CONSTRUCCION CALIDAD DE MANTENIMIENTO
MALA REGULAR MEDIA BUENA EXCELENTE MALA REGULAR MEDIA BUENA EXCELENTE
DETALLES DE TERMINACION ESTACIONAMIENTO
MALOS REGULARES MEDIOS BUENOS EXCELENTES GARAJE GARAGE SEMI CUBIERTO DESCUBIERTO NO
POSEE OTRO
POSEE ESPACIOS COMERCIALES (EN CASO AFIRMATIVO AGREGUE DESCRIPCIÓN) SI NO
AMBIENTES (INDICAR CANTIDAD) SERVICIOS COMODIDADES
BAÑO DE SERVICIO CALEFACCION DE TIPO DOBLE CIRCULACION NO
LIVING
CENTRAL INDIVIDUAL INEXISTENTE
COMEDOR DORMITORIOS 2 AIRE ACONDICIONADO SAUNA NO
CENTRAL INDIVIDUAL INEXISTENTE
ESTAR – COMEDOR 1 SUITE 1 AGUA CALIENTE PISCINA NO
CENTRAL INDIVIDUAL INEXISTENTE
COCINA 1 SUITE Y VESTIDOR OTROS BAULERA / DEPOSITO NO
ESCRITORIO DORMITORIO Y VESTIDOR GRUPO ELECTROGENO NO
ESTAR INTIMO OTRO: PORCH OTROS
PLAY ROOM TOTAL DE CUARTOS 2
LAVADERO TERRAZA
BAÑO 1 BALCON 1
TOILETTE PATIO
DORMITORIO DE SERVICIO PALIER PRIVADO
CARACTERISTICAS ADICIONALES:
no tiene
CARACTERISTICAS ADVERSAS / DEFICIENCIAS:
falta de porteria y camaras de seguridad.
OBSERVACIONES SOBRE SU ESTADO DE CONSERVACION:
Muy buen estado de mantenimiento.
BREVE DESCRIPCION DE MEJORAS PREVISTAS (SI LAS HUBIERE):
No se informó.
III. DESCRIPCION DEL EDIFICIO DE DEPARTAMENTO / BARRIO PRIVADO (SI CORRESPONDIERE)
CANTIDAD DE UNIDADES MANTENIMIENTO DEL AREA COMUN ESTADO DE LAS AREAS COMUNES
17 Administración Bueno
PROMEDIO MENSUAL DE PORCENTUAL DE EXPENSAS GASTOS COMUNES PENDIENTES DE REALIZACION
EXPENSAS $ 1.100 4.40 S/i
GASTOS IMPORTANTES PRESUPUESTADOS TIPO DE ESTACIONAMIENTO no tiene
n.a.
CANTIDAD DE PISOS ASCENSOR CANTIDAD DE ASCENSORES VIGILANCIA
6 SI • NO • ADECUADO o INADECUADO 2 SI NO •
BREVE DESCRIPCION DE COMODIDADES
COMUNES: Acceso al palier principal .
[Link] DEL TERRENO
TIPO / DESIGNACION DE ZONFICACION AUTORIDAD DE CONTRALOR
Residencial - Comercial Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires
TOPOGRAFIA FORMA Y DIMENSION PERIMETRALES VISTA
Nivelada Rectangular regular
RIESGO DE INUNDACION TERRENO (METROS CUADRADOS)
DESAGÜE
ADECUADO INADECUADO SIGNIFICATIVO MINIMO NO n.a.
EXISTE INFORMACION
CALIDAD / ESTADO DE CALLES DE ACCESO
Buen estado
SERVICIOS
ELECTRICIDAD
PUBLICA PRIVADA SIN CONEXIÓN GAS PUBLICO PRIVADO SIN CONEXIÓN TELEFONO
PUBLICO PRIVADO SIN CONEXION
AGUA CLOACA
PUBLICA PRIVADA SIN CONEXIÓN PUBLICO PRIVADO SIN CONEXIÓN
OBSERVACIONES SOBRE EL LOTE: DESAGÜE PLUVIAL
Ubicado calle Saenz Peña entre Cordoba y Misiones PUBLICO PRIVADO SIN CONEXION
[Link] DEL BARRIO
CONSTRUIDO INDICE DE CRECIMIENTO SERVICIO DE VIGILANCIA DEL
TIPO MAS DEL 75 % 25 - 75 % CRECIENTE ESTABLE BARRIO
URBANO SUBURBANO RURAL
oMENOS DEL 25 % SI NO
DEMANDA / OFERTA TIEMPO DE COMERCIALIZACION
VALORES DE LA PROPIEDAD
ESCASA EQUILIBRADA MENOS DE 3 MESES 3-6 MESES MAS DE 6 MESES
CRECIENTE ESTABLE DECRECIENTE
EXCESO DE OFERTA
VALORES DE LOS INMUEBLES EN AREAS VECINAS ANTIGÜEDAD DE VIVIENDAS EN AREAS VECINAS
DESDE U$S 40.000 HASTA U$S 150.000 (PRECIO TOTAL)
DESDE U$S 900.00 HASTA U$S 1.500 (POR METRO CUADRADOS) DESDE 1 HASTA 45 (EN AÑOS)
USO DEL TERRENO (%) CAMBIOS PRINCIPALES EN EL USO DEL TERRENO FACILIDADES DE
80 %_ RESIDENCIAL 20% COMERCIAL ESTACIONAMIENTO TIPICO
0 INDUSTRIAL 0 % OTRO IMPROBABLES PROBABLES EN PROCESO (EXPLICAR) Vía pública
CARACTERISTICAS DEL BARRIO:
Zona residencial caracterizada por un uso mixto de locales en la planta baja y edificios de promedio 7
pisos. Muy bien ubicado en una cotizada zona, próximo al microcentro y con acceso al a difernetes
paradas de colectivos.
FACTORES QUE INFLUYEN EN LA COMERCIALIZACION DE LAS PROPIEDADES EN BARRIO CENTRO (PROXIMIDAD A LUGARES DE TRABAJO Y
ENTRETENIMIENTOS, ESTABILIDAD DEL EMPLEO, ATRACTIVO DEL MERCADO, ETC.)
Se localiza en el barrio de Centro, a 500 mts. de de Plaza Libertad, 300 mts. de Mercado Armonia y 600
mts. zona Bancaria.
OBSERVACIONES SOBRE LAS CONDICIONES DEL MERCADO (TENDENCIAS, EMPLEO / PRINCIPALES EMPLEADORES, OTROS FACTORES QUE INFLUYEN EN
EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES)
Zona Centrica descongetionada para facil acceso muy bien ubicado y conectado con microcentro. Demanda
estabilizada para esta tipología con valores en alza durante los últimos 3 años.
INFORME DE TASACION
[Link]
COMPARABLE 1:
PRECIO VENTA O COTIZACION FECHA DE VENTA O TIPO DE PROPIEDAD
u$s 128.000 Cotización COTIZACION 23/09/2019 Departamento
NUMERO PISO DPTO. LOCALIDAD PROVINCIA CP
DIRECCION DE LA PROPIEDAD calle Libertad
832 1 A Sgo del Estero Sgo. del Estero 4.200
TIPO DE CONSTRUCCION AREA CUBIERTA PRECIO POR M² AÑO DE CONSTRUCCION SUPERFICIE DEL TERRENO
Mampostería 80 m2 u$s 1.600 2.017 n.a.
COMPARACION DE LAS CARACTERISTICAS
ANTIGÜEDAD ESTADO DE MANTENIMIENTO COMERCIALIZACION ESTACIONAMIENTO
INFERIOR EQUIVALENTE SUPERIOR INFERIOR EQUIVALENTE O INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR
ESTADO DE LA CONSTRUCCION CALIDAD DE UBICACION COMODIDADES CANTIDAD DE HABITACIONES
INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR SUPERIOR EQUIVALENTE SUPERIOR
SUPERIOR
OBSERVACIONES SOBRE SIMILITUDES O DIFERENCIAS CON LA PROPIEDAD TASADA
Departamento de 3 ambientes, en primer piso con balcon, apto profesional, superficie cubierta de 80 m2 y
balcon de 4 mts. Estado superior
Fuente: Zepol inmobiliaria tel: 0385-4xxxxx
FOTOGRAFÍA COMPARABLE 1:
COMPARABLE 2:
PRECIO VENTA O COTIZACION FECHA DE VENTA O TIPO DE PROPIEDAD
u$s 65.000 Cotización COTIZACION 23/09/2019 Departamento
DIRECCION DE LA PROPIEDAD NUMERO PISO DPTO. PROVINCIA CP
LOCALIDAD
SAENZ PEÑA 113 5 B Sgo del Estero Santiago del Estero 4200
TIPO DE CONSTRUCCION AREA TOTAL PRECIO POR M² AÑO DE CONSTRUCCION SUPERFICIE DEL TERRENO
Mampostería 53,54 m2 u$s 1.214 1.995 n.d.
COMPARACION DE LAS CARACTERISTICAS
ESTADO DE MANTENIMIENTO COMERCIALIZACION ESTACIONAMIENTO
ANTIGÜEDAD
INFERIOR EQUIVALENTE SUPERIOR INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE
INSUPERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR SUPERIOR
SUPERIOR
ESTADO DE LA CONSTRUCCION CALIDAD DE UBICACION COMODIDADES CANTIDAD DE HABITACIONES
INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR
OBSERVACIONES SOBRE SIMILITUDES O DIFERENCIAS CON LA PROPIEDAD TASADA:
Departamento de 3 ambientes, apto profesional. Ubicado en el Centro de la Ciudad Capital de Sgo
del Estero
Fuente: Nony Propiedades tel: 385-4259747
FOTOGRAFÍA COMPARABLE 2:
[Link] (continuación)
COMPARABLE 3:
PRECIO VENTA O COTIZACIÓN FECHA DE VENTA O TIPO DE PROPIEDAD
u$s 85.000 Cotización COTIZACION 25/09/2019 Semipiso
DIRECCION DE LA PROPIEDAD NUMER PISO DPTO. LOCALIDAD PROVINCIA CP
Saenz Peña 138 4 A Capital Sgo Del Estero 4200
TIPO DE CONSTRUCCION AREA TOTAL PRECIO POR M² AÑO DE CONSTRUCCION SUPERFICIE DEL TERRENO
Mampostería 63,89 m2 $ 1.330 2013 n.a.
COMPARACION DE LAS CARACTERISTICAS
ANTIGÜEDAD ESTADO DE MANTENIMIENTO COMERCIALIZACION ESTACIONAMIENTO
INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR
SUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR EQUIVALENTE SUPERIOR
COMODIDADES CANTIDAD DE HABITACIONES
ESTADO DE LA CONSTRUCCION CALIDAD DE UBICACIÓN
INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR
SUPERIOR
OBSERVACIONES SOBRE SIMILITUDES O DIFERENCIAS CON LA PROPIEDAD TASADA:
Este comparable se consideró por ubicación por estado y tipología, si bien se encuentra en una zona
comercialmente equivalente a nuestro consecuente.
Cuenta con balcón frontal.-
Nony Propiedades 385-4259747
FOTOGRAFÍA COMPARABLE 3:
VII. VALUACION
VALOR COMERCIAL ESTIMADO (EN EL ESTADO EN QUE SE VALOR UNA VEZ FINALIZADO (DE HABER MEJORAS FECHA DE TASACION
ENCUENTRA) PROYECTADAS)
u$s 85.000 VALOR TOTAL u$s 1.284 (POR M²) $___ ___ VALOR TOTAL $___ ___ (POR M²) 14/10/ 2019
COMPONENTES PRECIO POR M² (u$s) TOTALU u$s
TOTAL METROS CUADRADOS
TERRENO
362,09
SUPERFICIE CUBIERTA 62,84 82.047,31 5.155.852,96
SUPERFICIE SEMICUBIERTA 3,35 41.023,65 137.429,22
SUPERFICIE DE BALCÓN 4,00 41.023,65 164.094,60
COCHERA
BAULERA
TOTAL 5.457.376,78
EXPRESAR OPINION DEL VALOR EN RELACION CON COMPARABLES:
El valor de la propiedad se encuentra dentro del rango del de los comparables una vez ponderadas y
homogeneizadas sus cualidades diferenciales, MUY BUENA UBICACIÓN Y TIPOLOGIA, BIEN
ORIENTADO .
DIRECCION DE LA PROPIEDAD TASADA PROPIEDAD INSPECCIONADA
Saenz Peña – Capital, Sgo Del Estero. SI o NO
NOMBRE TASADOR CPI Diego Federico Villavicencio NOMBRE TASADOR SUPERVISOR (SI CORRESPONDIERE)
Arq. XXXX XXXX
FIRMA: FECHA: XXXX XXXX FIRMA: FECHA: XXXX XXXX
FOTOGRAFÍA FRENTE INMUEBLE TASADO
INFORME DE TASACION
EL TASADOR CERTIFICA Y EXPONE LO SIGUIENTE:
1 - Realicé esta tasación de conformidad con las normas de tasación que son requeridas por el B.C.R.A. a través de su comunicación "A" 2563
2 - He indicado en el informe de tasación todas las situaciones adversas (como reparaciones necesarias, depreciación, la presencia de residuos
peligrosos, sustancias tóxicas, etc.) observadas durante mi inspección ocular del bien en cuestión.
3 - He investigado el área comercial y he seleccionado un mínimo de tres ventas o cotizaciones recientes de propiedades muy similares y próximas al
bien en cuestión como comparables en el análisis de valuación.
4 - He tomado en cuenta todos los factores conocidos que inciden sobre el valor en mi estimación de los valores detallados en el pto. VII del informe de
tasación. No he ocultado en forma consciente ninguna información significativa en el informe de tasación y creo, según mi leal saber y entender que
toda información y las declaraciones que figuran en el informe de tasación son fieles y correctas.
5 - Consigné en el informe de tasación solo mi análisis, opiniones y conclusiones personales, que son imparciales y profesionales
6 - No tengo interés actual o probable en el bien objeto de este informe, y no tengo interés o perjuicio personal actual o probable con respecto a todos
los participantes de la transacción.
7 - No se me exigió informar un valor predeterminado ni ninguna tendencia en cuanto al valor que favoreciera la causa del cliente parte vinculada. No
basé el informe de tasación en una valuación mínima requerida, una valuación específica.
8 - Inspeccioné personalmente el interior y exterior de las áreas del bien en cuestión y el exterior de todos los inmuebles enumerados como
comparables en el informe de tasación. Consigné toda condición adversa conocida o aparente en las mejoras en el lugar en cuestión de los que tengo
conocimiento y he efectuado los ajustes de estas condiciones adversas en mi análisis del valor del bien.
9 - Confeccioné personalmente todas las conclusiones y opiniones sobre el bien inmueble que figuran en este informe de tasación.
• SE ADJUNTA PLANO QUE INDICA LA UBICACIÓN DEL BIEN
• SE ADJUNTAN FOTOGRAFIAS DEL BIEN EN CUESTION (UNA INCLUYENDO VISTA DE LA CALLE)
• SE ADJUNTAN FOTOGRAFIAS COMPLEMENTARIAS (OPCIONALES)
• SE ADJUNTAN HOJAS SUPLEMENTARIAS (OPCIONALES)
INFORME DE TASACION
Observaciones finales:
Semipiso al contrafrente, de 3 ambientes.
Piso 4º., estar comedor , cocina lavadero.
. 1 amplio dormitorio con placard, uno mas pequeño con cubierta , un baño completo.
expensas estimadas en $ 1.100,00-
COMPARABLE 1: Ubicado en el entorno inmediato, pero de superior, calidad y comercialización.
COMPARABLE 2: también ubicado en la zona, en similar estado pero inferior
COMPARABLE 3 : Se seleccionó por tipología si bien se encuentra ubicado en una
zona comercialmente equivalente.
FOTOGRAFIAS Y PLANOS
FOTOGRAFIAS DEL BIEN EN CUESTION
( UNA INCLUYENDO ESCENA DE LA CALLE )
