C n a en a ic la

En es e m d lo e in i o a ransi ar las norma i as de los dis in os ipos de con ra os. En n es ra ida en sociedad celebramos de
manera co idiana inn merables con ra os, incl so de manera inconscien e. Seg n lo q e has es diado a lo largo de es a asigna ra,
podemos recordar cier os principios: en los con ra os, a diferencia de los derechos reales, prima el ejercicio de la a onom a de la
ol n ad; es decir, q e las par es son libres para a rib ir con enido a la celebraci n de n ac erdo.

Sin embargo, ha na reg laci n espec ca en el C digo Ci il Comercial para aq ellas si aciones en las q e las par es no acordaron
de erminada cosa , por ende, de alg na manera nos marca el camino por el q e debemos ransi ar o las herramien as con las q e
con amos para amparar n es ros derechos. Desde es a reg laci n, debemos es diar c les ser n aq ellos con ra os q e endremos
q e reali ar de alg na manera en par ic lar c les ser n los elemen os f ndamen ales q e deberemos ener en c en a al momen o
de ins r men arlos.

An es de abordar el es dio de los m s impor an es con ra os ci iles, es impor an e mencionar q e los con ra os en par ic lar se
enc en ran reg lados en el C digo Ci il Comercial a par ir del ar c lo 1123, q e reg la la compra en a. Asimismo, cabe aclarar q e
los con ra os en par ic lar es n legislados en el libro ercero, lo IV de dicho c erpo norma i o.

Con a o en pa ic la con a o p elimina e

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Refe encia
LECCIÓN 1 de 5

C a a c a c a a

Tab a 1. C a a c a

Son nominados los con ra os q e ienen reg laci n legal, e innominados los q e no se aj s an a ning n
ipo legal, sino q e e is en en el m ndo j r dico por creaci n e cl si a de las par es, en ejercicio de la
C a a
liber ad con rac al q e en el plano infra cons i cional se les reconoce en el ar c lo 958 del C digo. As
a
son nominados los con ra os reg lados en el C digo Ci il Comercial de la Naci n ambi n o ros
disciplinados por le es especiales (Loren e i, 2014, p. 595).

F : Loren e i, 2014, p. 595.

C mo se inc lan las par es q e celebrar n n con ra o? C mo se con g ran las relaciones j r dicas q e se deri an de los con ra os?

Res l a m in eresan e abordar el ema de las ra a i as precon rac ales. Es as cons i en di logos preliminares q e se bican en na e apa q e precede al
perfeccionamien o del con ra o, lo q e signi ca q e el per odo precon rac al se e iende a par ir de las meras ra a i as, has a el cierre de las negociaciones.
Es as negociaciones son propias de los con ra os discrecionales pari arios ienen n menor alcance en los con ra os de cons mo, a q e en es os l imos no
e is e paridad en re las par es. Incl so en los de adhesi n la negociaci n pre ia q eda e cl ida. D ran e es as ra a i as, rigen los deberes de b ena fe,
informaci n con dencialidad.

Den ro de las ra a i as precon rac ales, encon ramos los con ra os preliminares.

Constituyen una categoría general comprensiva de las especies “promesas de contratos” y “contratos de
opción”. En estos contratos preliminares, el objeto es la celebración de un contrato definitivo.

Es n s je os a req isi os espec cos a los q e deben adec arse. Te in i o a re isarlos a con in aci n.

Tab a 2. C a a

Ya q e responden a necesidades pr c icas de los celebran es. No se req iere na de erminaci n

Ac b
de allada de la o alidad del con enido del f ro con ra o, sino de s s elemen os esenciales
ca a c a
par ic lares.

La posibilidad de obligarse a f ro para la celebraci n de n con ra o de ni i o la de op ar por la

L ca a
celebraci n de no n e o se enc en ra condicionada legalmen e por el l mi e emporal de n a o.

F : elaboraci n propia.

La diferencia en re la promesa de con ra o el con ra o de opci n radica en q e s e permi e a la par e bene ciaria acep ar en el f ro n
con ra o c o obje o a ha sido es ablecido, bas ando para el perfeccionamien o del mismo nicamen e la acep aci n del bene ciario. El con ra o
de opci n obliga a las par es a la celebraci n de n con ra o f ro para lo c al se reconoce a la par e op an e el derecho de acep arlo (Loren e i,
2014, p. 692).
LECCIÓN 2 de 5

C a a

El con ra o de compra en a es no de los m s com nes q e se da co idianamen e Q i n no celebr es e con ra o alg na e ? Ya sea desde la simple compra de
golosinas en n kiosco o comprar es imen a en n cen ro comercial; o bien compras m s impor an es, como n a om il o n bien inm eble. Tenemos
inn merables ejemplos.

Y, respec o al ejercicio de la profesi n? Como corredor es ar s encargado de in ermediar en re las par es de la compra en a de inm ebles.

Para carac eri ar el con ra o de compra en a en par ic lar, e in i o a leer de enidamen e el sig ien e ar c lo period s ico q e rela a la si aci n de los
compradores de inm ebles en po o a ra s de bole o de compra en a.

U b c a a ab a c .
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F :R acc C c J c a. (2018, agos o 30). Un regis ro de bole os de compra en a habili ar cr di os in ermedios. P blicado en Comercio y Justicia.

Rec perado de h ps://comercio j s [Link]/blog/negocios/ n-regis ro-de-bole os-de-compra en a-habili ara-credi os-in ermedios/

En el ar c lo se rela a la si aci n de los compradores de inm ebles q e no han escri rado, por lo an o, han celebrado con ra o de compra en a, formali ndolo a
ra s de bole o.

El ar . 1123 del C digo Ci il Comercial de la Naci n de ne es e con ra o es ableciendo q e ha compra en a si na de las par es se obliga a ransferir la

propiedad de na cosa, la o ra a pagar n precio en dinero .1

[1] Ar . 1123. Le N. 26994. (2014). C digo Ci il Comercial de la Naci n. Honorable Congreso de la Naci n Argen ina.

A con in aci n, abordaremos los elemen os esenciales del con ra o de compra en a.

Respec o a las par es de es e con ra o:

V : es la persona q e le rans ere a la o ra la propiedad de na cosa.

C a : es q ien debe pagar n precio recibir la cosa.

El obje i o q e se persig e es la ransmisi n de la i laridad de na cosa ma erial, q e pasa de ser del endedor a ser del comprador. Las par es deben ser libres
capaces para celebrar el con ra o.

El ar c lo 1128 del C digo Ci il Comercial aclara q e nadie es obligado a ender e cep o q e se enc en re some ido a la necesidad j r dica de hacerlo .2
[2] Ar . 1128. Le N. 26994. (2014). C digo Ci il Comercial de la Naci n. Honorable Congreso de la Naci n Argen ina.

Res l a impor an e des acar q e el ar c lo 1124 dispone q e las normas q e reg lan es e con ra o se p eden aplicar de manera s ple oria a aq ellos con ra os en
los q e na par e se obliga a:

Transferir a la o ra los derechos reales de condominio, propiedad hori on al, s per cie, s fr c o o so; o a cons i ir los derechos reales de
condominio, s per cie, s fr c o, so, habi aci n, conj n os inmobiliarios o ser id mbre, dicha par e, a pagar n precio en dinero;

Transferir la i laridad de los alores por n precio en dinero.3

[3] Ar . 1124. Le N. 26994. (2014). C digo Ci il Comercial de la Naci n. Honorable Congreso de la Naci n Argen ina.

El con ra o de compra en a iene elemen os esenciales, sin ellos no e is e la compra en a.

En primer l gar, anali aremos la cosa endida; en principio, p eden enderse odas las cosas q e p eden ser obje o de con ra os 4, bajo cier os req isi os.

[4] Ar . 1129. Le N. 26994. (2014). C digo Ci il Comercial de la Naci n. Honorable Congreso de la Naci n Argen ina.

Tab a 3. C a a a c a b

Es necesario q e la cosa sea de erminada: La cosa es de erminada c ando es cosa cier a, c ando

f ese cosa incier a, si s especie can idad h biesen sido de erminadas 5 .

C a a a [5] Ar . 1333. Le N. 340. (1966). C digo Ci il de la Naci n. Honorable Congreso de la Naci n.

En el caso de la compra en a de inm ebles del ar c lo period s ico, hablamos de na cosa de erminada
cier a, n inm eble q e es no f ngible.

P eden enderse odas las cosas q e p eden ser obje o de n con ra o, a nq e sean cosas f ras: Si
se ende na cosa f ra, se en iende s je a a la condici n s spensi a de q e la cosa lleg e a e is ir 6 .

C a b [6] Ar . 1131. Le N. 26994. (2014). C digo Ci il Comercial de la Naci n. Honorable Congreso de la Naci n Argen ina.

La cosa f ra la podemos iden i car con n con ra o en el q e el endedor se comprome a a rasferir

na cr a de ganado q e a n se enc en ra en el ien re de la madre.

F : A . 1333. L N. 340. (1966). C digo Ci il de la Naci n. Honorable Congreso de la Naci n A . 1131. L N. 26994. (2014). C digo Ci il Comercial de la

Naci n. Honorable Congreso de la Naci n Argen ina.

En el caso de q e e is a na compra en a en donde se rans era la propiedad sobre na cosa f ra, podr a s ceder q e la cosa deje de e is ir. Si la cosa h biese
dejado de e is ir, el C digo Ci il Comercial es ablece q e:

Si la en a es de cosa cier a q e ha dejado de e is ir al iempo de perfeccionarse el con ra o, s e no prod ce efec o alg no. Si ha dejado de
e is ir parcialmen e, el comprador p ede demandar la par e e is en e con red cci n del precio. P ede pac arse q e el comprador as ma el riesgo
 de q e la cosa cier a ha a perecido o es da ada al celebrarse el con ra o. El endedor no p ede e igir el c mplimien o del con ra o si al

celebrarlo sab a q e la cosa hab a perecido o es aba da ada7.

[7] Ar . 1130. Le N. 26994. (2014). C digo Ci il Comercial de la Naci n. Honorable Congreso de la Naci n Argen ina.

Las cosas ajenas no p eden enderse. Es e principio, es ob io por el pos lado q e indica q e nadie p ede ransmi ir a o ro n derecho q e no posee. Solo en el
caso de q e se ha a endido na cosa ajena, pero el propie ario ra i ca la en a (es decir, pres a s consen imien o para dicha operaci n) la compra en a no es
n la porq e se ha s bsanado. Por lo q e ser lida c ando el endedor logre ransmi ir el derecho de dominio sobre esa cosa ajena al comprador, pero, si no lo
logra, responder por los da os perj icios q e ocasione.

O ro de los elemen os esenciales de la compra en a es el precio. Respec o a es e, podemos a rmar q e s s req isi os son:

Q e el precio sea cier o: es decir q e las par es lo de erminaren en na s ma q e el comprador debe pagar; o bien c ando se deje s
designaci n al arbi rio de na persona de erminada. P ede s ceder q e la persona indicada por las par es para de erminar el precio no q iera o
no lleg e a de erminarlo, en esos casos ser el j e q ien lo de erminar . El ar c lo 1134 del C digo Ci il Comercial de la Naci n se ala al
respec o:

El precio p ede ser de erminado por n ercero designado en el con ra o o desp s de s celebraci n. Si las par es no llegan
a n ac erdo sobre s designaci n o s s i ci n, o si el ercero no q iere o no p ede reali ar la de erminaci n, el precio lo ja
el j e por el procedimien o m s bre e q e pre ea la le local8.

[8] Ar . 1134. Le N. 26994. (2014). C digo Ci il Comercial de la Naci n. Honorable Congreso de la Naci n Argen ina.

El precio debe ser en dinero, a q e, si consis iere par e en o ra cosa, el con ra o ser de perm a.

Es momen o de anali ar los carac eres del con ra o de compra en a:

Tab a 4. Ca ac c a c a a

B a a Porq e en el con ra o de compra en a ambas par es se obligan de manera rec proca.

Debido a q e para ambas par es e is en en ajas sacri cios. El comprador ob iene la propiedad de la cosa se
O sacri ca pagando el precio en dinero. El endedor ob iene el dinero a cambio de sacri car s pa rimonio al
desprenderse de la propiedad de la cosa.

C a Los sacri cios en ajas q e ienen las par es se conocen desde la celebraci n del con ra o.

En principio no req iere formalidades el con ra o de compra en a, sal o los q e recaigan sobre bienes inm ebles,
N a
q e deben ser reali ados por escri ra p blica.

F : elaboraci n propia.
 A con in aci n, anali aremos las dis in as obligaciones de las par es en el con ra o de compra en a. Para ello, e propongo anali ar na no icia q e rela a los
efec os del inc mplimien o de las par es.

Pa a a a a a a c a.
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F :R acc C c J c a. (2017, abril 28). Pareja de endedores paga da o moral por resis irse a escri rar. P blicado en Comercio y Justicia. Rec perado

de h ps://comercio j s [Link]/blog/j s icia/pareja-de- endedores-paga-dano-moral-porresis irse-a-escri rar/

En el caso, los endedores no c mplieron con s obligaci n de en regar la cosa odos los ins r men os q e hacen al derecho de dominio sobre es a. Veremos
de alladamen e q si aciones se consideran obligaciones de las par es.

Respec o al endedor, diremos q e e is en las sig ien es obligaciones:

Ob ac a
–
El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o
las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete9.

[9] Art. 1137. Ley N.º 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
  
Como estudiamos en el módulo 2, al analizar los derechos reales, para que nazca el derecho de propiedad son necesarios dos elementos: el título y el modo; y este, a su vez, estaba
dado por la entrega de la posesión. Justamente, la entrega de la cosa perfecciona el derecho del comprador sobre la cosa adquirida. En caso de que no esté estipulado el lugar de
entrega de la cosa, se entiende que será en el lugar en el cual se encontraba al momento de la celebración del contrato. Si el vendedor incumple con esta obligación y no entrega la
cosa en el tiempo estipulado, se faculta al comprador a pedir la resolución del contrato o la entrega de la cosa.

El vendedor se compromete a mantener la cosa y a no cambiar su estado. Esta es una obligación contractual que nace del principio de la buena fe. Un ejemplo sería, si antes de
comprar un vehículo lo vemos y tiene una radio, se encuentra en buen estado, tiene llantas y tapizado impecable; luego el día en que hacemos la transferencia nos encontramos
con un auto sin radio, sin llantas y con el tapizado manchado; el vendedor ha incumplido con su obligación. “La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de
poder y de oposición de tercero”10.

[10] Art. 1140. Ley N.º 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina. 

Ga a
–
Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos a la cosa. En
la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta11.

[11] Art. 1138. Ley N.º 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

T a b
–
“El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario”12.

[12] Art. 1139. Ley N.º 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
Ob ac aa a
–
Las garantías que ofrece el vendedor de las cosas que vende, recordemos, son cláusulas naturales, por lo tanto, perfectamente renunciables o modificables por las partes; siempre
que se hagan de manera expresa y no sean de mala fe. 

Entre las garantías que debe el vendedor, tenemos: 

1. Evicción

2. Vicios redhibitorios

Respecto al comprador, las obligaciones principales son las que se mencionan en el artículo 1141 del Código Civil y Comercial de la Nación.
  
Son obligaciones del comprador: 

pagar el precio: en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado; 

recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador
para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa; 

pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta13.

[13] Art. 1141. Ley N.º 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina. 

As e , el con ra o de compra en a p ede reali arse bajo cier as modalidades, siempre q e sean a opci n de las par es. Analicemos c les son.

Tab a 5. D ac

Pac a El endedor se reser a la fac l ad de rec perar la cosa, res i endo al comprador el precio pagado.

En es e caso, el comprador es q ien p ede res i ir la cosa comprada a s endedor a cambio del precio pagado.
Pac a
Es decir, es la misma q e la an erior, pero la fac l ad la iene el comprador en l gar del endedor.

Es n pac o por el c al el endedor iene preferencia an e o ro f ro comprador, para el s p es o caso de en a.

Pac ca Es decir q e, si el comprador de la cosa decide en n f ro enderla, el an erior d e o de esa cosa endr
preferencia, siempre q e eq ipare las condiciones ofrecidas por erceros.

F : elaboraci n propia.

En odos los casos mencionados, el pla o legal m imo para es as cl s las es de 5 a os si se ra a de inm ebles de 2 a os si son m ebles. El pla o se c en a
desde la celebraci n del con ra o. Si las par es con ienen n pla o ma or, se red ce al m imo legal. El pla o es ablecido por la le es peren orio e improrrogable.

Te in i o a prof ndi ar anali ando el ar c lo 1167 del C digo Ci il Comercial comen ado, q e cons i e la bibliograf a b sica de la ma eria.

Un p n o impor an e en relaci n con la compra en a de inm ebles es el ema del bole o de compra en a. El ar c lo 1170 re ere a la posici n del adq iren e q e
c en a con bole o de compra en a. Es impor an e recordar q e, en el caso de inm ebles, la ransferencia del derecho real de dominio se reali a median e el
ins r men o denominado escri ra p blica. El bole o de compra en a genera n derecho personal, la obligaci n de escri rar, pero no rasmi e el dominio sobre el
inm eble.

Al respec o, el ar c lo mencionado es ablece q e

 el derecho del comprador de b ena fe iene prioridad sobre el de erceros q e ha an rabado ca elares sobre el inm eble endido si:

a) el comprador con ra con el i lar regis ral, o p ede s brogarse en la posici n j r dica de q ien lo hi o median e n perfec o eslabonamien o
con los adq iren es s cesi os;

b) el comprador pag como m nimo el ein icinco por cien o del precio con an erioridad a la raba de la ca elar;

c) el bole o iene fecha cier a;

d) la adq isici n iene p blicidad s cien e, sea regis ral, sea posesoria14.

[14] Ar . 1170. Le N. 26994. (2014). C digo Ci il Comercial de la Naci n. Honorable Congreso de la Naci n Argen ina.

Para conocer con m s de alles las reg laciones sobre el bole o de compra en a, e in i o a anali ar el ar c lo
denominado Problem icas m s s ales con el bole o de compra en a, de la Dra. Sonia D. Mali ia.

P b ca a c b c a a.
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LECCIÓN 3 de 5

P a

El concep o de perm a nos iene dado por el ar c lo 1172, q e es ablece q e ha perm a si las par es se obligan rec procamen e a ransferirse el dominio de

cosas q e no son dinero 15.

[15] Ar . 1172. Le N. 26994. (2014). C digo Ci il Comercial de la Naci n. Honorable Congreso de la Naci n Argen ina.

En el con ra o de perm a cada na de las par es se comprome e a ransferir la propiedad de na cosa. El con ra o de
perm a, ambi n conocido como r eq e, iene l gar c ando ha n in ercambio m o de cosas. Por ejemplo, oc rre
habi almen e c ando no compra n a o sado , a cambio, en e de pagar n precio en dinero, le en rega dos mo os
de s propiedad.

Respec o a es e con ra o, es de des acar q e se aplican s ple oriamen e las reglas de la compra en a.

En c an o a la cosa obje o del con ra o de perm a (q e son dos cosas no na), podemos remi irnos a lo disp es o an eriormen e, a q e no p eden perm arse
cosas q e no p eden enderse. Con la aclaraci n de q e las par es no se denominan endedor ni comprador, sino q e son coperm an es.

Los gas os q e se generen son sopor ados por ambos coperm an es en par es ig ales.

El contrato de permuta en la actualidad ha perdido sentido y no es un elemento con una regulación muy
específica en el Código Civil y Comercial de la Nación, que le dedica apenas 4 artículos. Hoy, por lo general,
se opta por pagar un precio en dinero y celebrar un contrato de compraventa.
LECCIÓN 4 de 5

V c c a

C a a c a

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LECCIÓN 5 de 5

R ca

L N. 340. (1966). C digo Civil de la Naci n. Honorable Congreso de la Naci n. Rec perado de h p://ser [Link]/infolegIn erne / [Link]?
id=109481

L N. 26994. (2014). C digo Civil y Comercial de la Naci n.  Honorable Congreso de la Naci n Argen ina. Rec perado de
h p://ser [Link]/infolegIn erne /ane os/235000-239999/235975/norma.h m#22

L , R. (2014). C digo Civil y Comercial de la Naci n Comentado. Tomo IV. B enos Aires: R bin al-C l oni.

Ma a, S. D. (2018, abril 11). Problem icas m s s ales con el bole o de compra en a. P blicado en La Capital. Rec perado de
h ps://[Link] [Link]/legales/None/problema icas-mas- s ales-con-el-bole o-de-compra en a_235

R acc C c J c a. (2018, agos o 30). Un regis ro de bole os de compra en a habili ar cr di os in ermedios. P blicado en Comercio y
Justicia. Rec perado de h ps://comercio j s [Link]/blog/negocios/ n-regis ro-de-bole os-de-compra en a-habili ara-credi os-in ermedios/

R acc C c J c a. (2017, abril 28). Pareja de endedores paga da o moral por resis irse a escri rar. P blicado en Comercio y Justicia. Rec perado
de h ps://comercio j s [Link]/blog/j s icia/pareja-de- endedores-paga-dano-moral-porresis irse-a-escri rar/