LOS PORTALES S.A.

Informe con EEFF de 30 de septiembre de 20221 Fecha de Comité: 30 de noviembre de 2022

Periodicidad de actualización: Semestral Sector Inmobiliario, Perú

Equipo de Análisis
Paul Solís Palomino Daicy Peña Ortiz
(511) 208.2530
psolis@[Link] dpena@[Link]

Historial de Calificaciones
Fecha de información Mar-22 Sep-22
Fecha de comité 22/07/2022 30/11/2022
Segundo Programa de Papeles Comerciales – Oferta Pública Los Portales S.A. PE2+ PE2+
Perspectiva Estable Estable

Significado de la clasificación
Categoría PE2: Emisiones con certeza en el pago oportuno. La liquidez y otros aspectos del deudor son firmes; sin embargo, las
necesidades continuas de fondos pueden incrementar los requerimientos totales de financiamiento.

Las categorías de emisiones de corto plazo podrán ser complementadas si correspondiese, mediante los signos (+/-) mejorando o desmejorando
respectivamente la clasificación alcanzada entre las categorías 2 y 3 inclusive.

La clasificación otorgada o emitida por PCR constituyen una evaluación sobre el riesgo involucrado y una opinión sobre la calidad crediticia, y la
misma no implica recomendación para comprar, vender o mantener un valor; ni una garantía de pago del mismo; ni estabilidad de su precio y puede
estar sujeta a actualización en cualquier momento. Asimismo, la presente clasificación de riesgo es independiente y no ha sido influenciada por
otras actividades de la Clasificadora.

En la página web de PCR ([Link] puede consultar documentos como el código de conducta, la metodología
de clasificación respectiva y las clasificaciones vigentes.

Racionalidad
En Comité de Clasificación de riesgo, PCR decidió ratificar la calificación de “PE2+” al Segundo Programa de
Papeles Comerciales – Oferta Pública Los Portales S.A, con perspectiva Estable, con información al 30 de
septiembre de 2022. Dicha decisión se fundamenta en los mayores ingresos registrados a comparación de los
niveles prepandemia, aunado con una mejora en los márgenes operativos, a su reducido su nivel de
apalancamiento y a los mejores niveles de liquidez y cobertura. Se valora a su vez, la diversificación geográfica de
los negocios, y el desarrollo de los canales digitales, así como los resguardos financieros de los programas de
deuda.

Perspectiva
Estable.

Resumen Ejecutivo
• Evolución de los ingresos. A sep-22, registró un nivel de ventas de S/ 515.4 MM, mayor en 42.1% respecto a
sep-21 (S/ 362.7 MM), lo cual representa un incremento de S/ 152.6 MM, explicado principalmente por un
aumento en los ingresos por venta de inmuebles (+S/ 144.3 MM, +49.9%) el cual alcanzó los S/ 436.9 MM,
aunado al incremento de los ingresos por financiamiento de venta de inmuebles, el cual se incrementó 12.9%
(+S/ 8.8 MM), alcanzando los S/ 77.2 MM. Se destaca que el nivel de ingreso presentado superó los niveles
prepandemia (sep-19: S/ 442.0 MM).
• Capacidad de generación operativa. A sep-22, el Resultado Operativo Ajustado2 presentó un incremento de
22.8% (+S/ 28.9 MM), explicado por una mejora en el resultado bruto de la compañía (+S/ 74.8 MM, +44.9%),
principalmente por un incremento en mayor medida del nivel de ventas en comparación de los costos de ventas.
Adicionalmente los Gastos Administrativos y Gastos de Ventas registraron un crecimiento de 13.1% (+S/ 6.1 MM)
y 11.7% (+S/ 5.2 MM) respectivamente, menor al crecimiento de las Ventas. Con ello el EBIT del periodo (sin
ajuste) registró un crecimiento del 62.3% interanual (+S/ 55.4 MM). Asimismo, se registró un EBITDA Ajustado
del periodo de S/ 163.5 MM, superior en 22.8% a lo registrado en septiembre 2021 (S/ 127.0 MM), mientras que
el EBITDA Ajustado 12M se ubicó en S/ 247.6 MM (+37.2%, +S/ 67.1 MM), con lo cual, el margen EBITDA
Ajustado 12M se ubicó en 28.9%, menor a lo registrado a septiembre 2021 (38.5%), principalmente debido a que
la compañía registra menor crecimiento del EBITDA ajustado 12M (+33.2%) en comparación al incremento del
nivel de ventas 12M (+77.1%).
• Mayores niveles de liquidez. A septiembre 2022, la compañía presentó un ratio de liquidez general de 1.26x, mayor
a lo registrado a dic-21 (1.24x), debido principalmente a un mayor incremento de los activos corrientes (+3.3%) en
comparación con el incremento de los pasivos corrientes (+1.74%). El incremento del activo corriente se explica por
el mayor nivel de existencias registrado a sep-22 (+17.7%, +S/ 73.1 MM) logrando un valor de S/ 485.7 MM, ello a
pesar de registrar un menor nivel de cuentas por cobrar comerciales (-S/ 27.4 MM, -18.0%) y otras cuentas por cobrar
(-S/ 16.5 MM, -66.2%) producto del menor anticipo otorgado a los proveedores para aseguramiento de las opciones

1
EEFF No Auditados.
2
Resultado Operativo Ajustado = Resultado Operativo + Capitalización de intereses transferidos a inmuebles terminados.

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 de compra de terrenos, suministros diversos y equipamiento de negocios de estacionamiento. Por el lado del pasivo
corriente, el ligero incremento se explica por el aumento de otras cuentas por pagar (+S/ 24.3 MM, +15.2%)
principalmente por anticipos de clientes de la división de negocio inmobiliario.
• Niveles de cobertura. A sep-22, se registró una reducción de 3.6% en la Deuda Financiera, respecto a dic-21, la
cual alcanzó un valor de S/ 522.3 MM, registrando menor deuda de corto plazo (-2.7%) y largo plazo (-3.9%). La
reducción se explicó por un menor saldo de Bonos Corporativos y Papeles Comerciales (-S/ 4.9 MM, -1.6%), de
Préstamos bancarios (-S/ 5.9 MM, -2.7%) y Préstamos de terceros (-S/ 8.7 MM, -69.6%). El ratio de Deuda Financiera
sobre Patrimonio presentó una reducción en el periodo pasando de 0.82x en dic-2021 a 0.74x en sep-2022, como
resultado del incremento del Patrimonio y la reducción de la Deuda Financiera, continuando con la tendencia
decreciente. Por otro lado, el Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda ajustado se ubicó en 1.71x, (dic-21: 1.53x),
mientras que el ratio EBITDA Ajustado / Gasto financiero - 12M fue de 6.92x (dic-21: 6.88x). Por su parte, el ratio
Deuda Financiera Neta a EBITDA Ajustado – 12M registró una mejora, ubicándose en 1.38x (dic-2021: 1.63x).

Factores Clave
Factores que podrían elevar la calificación:
• Mejora sostenida de los niveles y calidad de los ingresos.
• Mejora sostenida en los niveles de cobertura.
• Reducción sostenida del nivel de apalancamiento.

Factores que podría reducir la calificación:

• Deterioro sostenido de los niveles de ingreso derivado de un deterioro de las condiciones económicas del
país, reducción de la capacidad adquisitiva de la población e incrementos de la tasa de interés.
• Incremento de los niveles de endeudamiento que afecten los niveles de cobertura, por debajo del nivel
histórico.

Hechos de importancia
• El 18 de noviembre de 2022, la empresa informó el anunció de colocación de la serie de Emisión de Papeles
Comerciales, correspondiente a la Quinta Emisión de la serie F del Segundo Programa de Papeles Comerciales,
Oferta Pública, por un monto de S/ 13.2 MM
• El 26 de agosto de 2022, la empresa anunció los resultados con relación al Sexto Programa de Bonos
Corporativos de Oferta Privada, colocándose un importe total de S/ 9,650,000 a un plazo de 2 años.
• El 18 de agosto de 2022, la empresa informó el inicio del proceso de Due Diligence para la obtención de
financiamiento por USD 35 MM vía oferta privada de bonos, que sería utilizado para el desarrollo de proyectos
de habilitación urbana y vivienda social.
• El 30 de junio de 2022, la empresa anunció el rescate de la totalidad de los bonos corporativos bajo la Octava
Emisión del Segundo Programa de Bonos Corporativos de Oferta Privada Los Portales S.A.
• El 3 de junio de 2022, la empresa anunció la colocación de la Segunda Emisión del Sexto Programa de Bonos
Corporativos de Oferta Privada Los Portales S.A. El monto de la emisión fue de US$ 6.0 MM, por un plazo de
cinco años, cupón trimestral, no amortizable, con vencimiento el 3 de junio de 2027.
• El 31 de mayo de 2022, la clasificadora Moody’s le otorgó un upgrade en un notch a la clasificación de riesgo de
los instrumentos de corto plazo de Los Portales S.A., la cual pasó de ML [Link] a ML A-2+.pe, con perspectiva
estable.
• El 26 de mayo de 2022, la empresa anunció el rescate de la totalidad de los bonos corporativos bajo la Séptima
Emisión del Primer Programa de Bonos Corporativos de Oferta Privada Los Portales S.A.
• El 26 de abril de 2022, la empresa anunció la colocación de la Primera Emisión del Sexto Programa de Bonos
Corporativos de Oferta Privada Los Portales S.A. El monto de la emisión fue de US$ 6.0 MM, por un plazo de
cuatro años, cupón trimestral, no amortizable, con vencimiento el 26 de abril de 2026.
• El 29 de marzo de 2022, la empresa anunció los resultados de los acuerdos obtenidos en la Junta Obligatoria
Anual de Accionistas. Así se tomaron los siguientes acuerdos: i) la elección de miembros del Directorio para el
ejercicio 2022, ii) detalle sobre la distribución de utilidades, la cual asciende a S/ 94.7 MM, y de los cuales S/ 32.0
MM previamente la JGA ya había aprobado su distribución como dividendos.
• El 17 de marzo de 2022, la empresa anunció la colocación de la serie D de la Quinta Emisión del Segundo Programa
de Papeles Comerciales. El monto colocado fue de S/ 10.0 MM, con un plazo de vencimiento de 360 días, con un
rendimiento implícito de 6.8437%.
• El 3 de marzo de 2022, la empresa anunció la distribución de un dividendo en efectivo por S/ 32.0 MM, con cargo
a los Resultados Acumulados del ejercicio 2021.
• El 15 de febrero de 2022, la empresa anunció la colocación de la serie C de la Quinta Emisión del Segundo Programa
de Papeles Comerciales. El monto colocado fue de S/ 13.2 MM, con un plazo de vencimiento de 360 días, con un
rendimiento implícito de 6.4375%
• El 22 de diciembre de 2021, quedó inscrito en Registro Públicos la transferencia del bloque CEMSA como
consecuencia de la reorganización simple entre Los Portales S.A. y Los Portales Estacionamientos S.A. El valor
del bloque patrimonial asciende a S/ 276.6 MM. Cabe destacar que Los Portales S.A. no redujo su capital social
como consecuencia de la reorganización simple ya que Los Portales Estacionamientos S.A. emitió acciones
comunes por S/ 276.6 MM a favor de Los Portales S.A.
• El 21 de diciembre de 2021, la empresa anunció la colocación de la serie B de la Quinta Emisión del Segundo
Programa de Papeles Comerciales. El monto colocado fue de S/ 15.9 MM, con un plazo de vencimiento de 360 días,
con un rendimiento implícito de 6%.

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• El 26 de noviembre de 2021, la empresa anunció el rescate de la totalidad de los bonos corporativos bajo la
Sexta Emisión del Tercer Programa de Bonos Corporativos de Oferta Privada Los Portales S.A. y de la Séptima
Emisión del Tercer Programa de Bonos Corporativos de Oferta Privada Los Portales S.A.
• El 29 de octubre de 2021, la empresa anunció el rescate de la totalidad de los bonos corporativos emitidos bajo
la Quinta Emisión del Tercer Programa de Bonos Corporativos de Oferta Privada Los Portales S.A.
• El 21 de octubre de 2021, la empresa anunció que el Directorio acordó nombrar al señor Adolfo Rogel Villalba
como Gerente Central de Administración y Finanzas, sujeto a la condición de que finalizara satisfactoriamente
su trámite de cambio de calidad migratoria. Dicho trámite finalizó el 27 de abril de 2022, fecha en la cual entró
en vigencia el nombramiento e inicio de funciones como Gerente Central de Administración y Finanzas.
• El 11 de octubre de 2021, la empresa anunció la colocación de la serie A de la Quinta Emisión del Segundo Programa
de Papeles Comerciales. El monto colocado fue de S/ 20.0 MM, con un plazo de vencimiento de 360 días, con un
rendimiento implícito de 5.75%.

Metodología utilizada
La opinión contenida en el informe se ha basado en la aplicación rigurosa de la metodología vigente para
calificación de riesgo de instrumentos de deuda de corto, mediano y largo plazo, acciones preferentes y emisores,
cuya aprobación se realizó en sesión N°001 del Comité de Metodologías con fecha 06 de junio 2016.

Información utilizada para la clasificación

• Información financiera: Estados Financieros Separados de Los Portales S.A. Auditados 2017-2021, así como
los EEFF no auditados a sep-21 y sep-22. Adicionalmente, los contratos marco y contratos complementarios de
las emisiones.
• Riesgo Crediticio: Estados Financieros de Los Portales S.A.
• Riesgo de Liquidez: Estados Financieros de Los Portales S.A.
• Riesgo de Solvencia: Estados Financieros de Los Portales S.A.

Limitaciones y limitaciones potenciales

• Limitaciones encontradas: No se encontró limitaciones respecto a la información presentada por la
empresa.
• Limitaciones Potenciales (Riesgos Previsibles): La clasificación toma en cuenta el estado actual del contrato
de emisión (y contrato complementario). Adicionalmente, el deterioro de la actividad económica, reducción
de los niveles de ingresos, y el incremento de las tasas de interés, lo que afectarían el costo del
financiamiento. (Riesgos no Previsibles): La aparición de nuevas olas del COVID -19, que afecte las
operaciones de la empresa.

Contexto Económico
Al primer semestre del 2022, la economía peruana registró un crecimiento de 3.5% interanual, comportamiento
explicado por el contexto de políticas monetarias y fiscales expansivas; así como el paulatino nivel de recuperación
de los diferentes sectores económico. Esto, se vio reflejado en la evolución positiva de la mayoría de los sectores
de la economía, con excepción de pesca, minería e hidrocarburos. Adicionalmente, durante los primeros meses
del semestre, el gobierno continuó flexibilizando las medidas de control sanitario: ampliación del aforo de diferentes
negocios como gimnasios, casinos, teatros, cines, negocios afines, y de medios de transporte, así como la
reducción del horario de toque de queda. Además, desde junio 2021, el PBI local registra un crecimiento continuo
en comparación a sus niveles del 2019.

En cuanto al desempeño de los principales sectores que componen el PBI local: en el sector manufactura (peso:
12.6%), la manufactura no primaria registró un crecimiento de 6.5%, mientras que la manufactura primaria registró
una disminución de 8.5% en comparación al mismo periodo del 2021, dado la mayor actividad registrada en sus
tres componentes (industria de bienes intermedios, industria de bienes de consumo e industria de bienes de
capital); el sector minería e hidrocarburos (peso: 10.3%) decreció 0.1%, debido a la menor extracción de los
metales por conflictos y mantenimientos en las unidades. Por el lado del sector Electricidad & Agua, tuvo un
crecimiento de 2.7% interanual, proyectándose para el 2023 un crecimiento de 5.0% según BCRP. Cabe indicar
que, a junio 2022, los sectores más representativos continúan siendo Servicios (50.7%) que incluye alojamiento,
restaurantes, almacenaje, transporte, entre otros, seguido de Manufactura (12.8%), Minería (11.1%), Comercio
(10.3%), mientras que los demás en conjunto representa el 15.2% restante.

PRINCIPALES INDICADORES MACROECONÓMICOS PERÚ

ANUAL PROYECCIÓN***
INDICADORES 2017 2018 2019 2020 2021 2022-2T 2022-1S 2022 2023
PBI (var. % real) 2.5% 4.0% 2.2% -11.0% 13.5% 3.4% 3.5% 3.1% 3.2%
PBI Minería e Hidrocarburos (var. %) 3.4% -1.5% 0.0% -13.4% 7.5% -1.3% -0.1% 2.9% / 12.4% 8.4% / 4.7%
PBI Manufactura (var. %) 0.6% 5.7% -1.7% -12.5% 18.6% 3.5% 2.7% 2.4% 4.6% - 3.3%****
PBI Electr & Agua (var. %) 1.1% 4.4% 3.9% -6.1% 8.5% 2.6% 2.7% 2.3% 5.0%
PBI Pesca (var. % real) 4.7% 39.8% -17.2% 4.2% 2.8% -12.8% -21.5% 3.1% 4.4%
PBI Construcción (var. % real) 2.2% 5.4% 1.4% -13.3% 34.5% 3.7% 1.7% 0.5% 2.5%
Inflación (var. % IPC) * 1.4% 2.0% 1.9% 2.0% 6.4% - 8.8% 6.4% 2.5%
Tipo de cambio cierre (S/ por US$) ** 3.25 3.36 3.36 3.60 3.97 3.75 3.75 3.80 – 3.85 3.80 – 3.90
Fuente: INEI-BCRP / Elaboración: PCR
*Variación porcentual últimos 12 meses
**BCRP, tipo de cambio promedio de los últimos 12 meses.
***BCRP, Reporte de Inflación a junio 2022. Las proyecciones de minería e hidrocarburos están divididas, respectivamente.
****Primaria y no primaria, respectivamente.

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El BCRP proyecta que para los años 2022 y 2023 se espera un crecimiento de 3.1% y 3.2%, respectivamente.
Esta revisión (ritmo de crecimiento ajustado a la baja) responde a la menor producción de los sectores primarios,
especialmente de minería (por la paralización de las operaciones de Las Bambas y Southern) y agricultura (por el
impacto del alza del precio de los fertilizantes sobre la producción). Por el lado del gasto, se espera que lo anterior
se traduzca en un menor crecimiento del volumen de exportaciones. Asimismo, se revisa a la baja expansión de
la inversión pública, dada la menor ejecución observada en lo que va del año. Estas proyecciones asumen un
entorno en el que se fomente un adecuado ambiente de negocios y se preserve la estabilidad macroeconómica y
financiera, para estimular la ejecución de proyectos privados de inversión y la creación de nuevos puestos de
trabajo. Asimismo, se contempla un escenario de continuidad en el crecimiento de la inversión pública,
considerando una eficiente capacitación de las nuevas autoridades subnacionales y una fuerte participación de los
proyectos de infraestructura a cargo del Gobierno Nacional.

Asimismo, el BCRP estima que la inflación interanual retorne al rango meta a inicios del segundo trimestre de 2023
y converja hacia su valor central hacia fines del horizonte de proyección. Esta proyección asume la reversión del
efecto de factores transitorios sobre la tasa de inflación (tipo de cambio, precios internacionales de combustibles y
granos) en un contexto en que la brecha del producto se irá cerrando gradualmente, y donde continúa el retiro
gradual del estímulo monetario y las expectativas de inflación retornan al centro del rango meta en los siguientes
meses.

A partir de agosto 2021, el BCRP ha elevado gradualmente su tasa de referencia hasta ubicarla en 7.25%
(noviembre 2022), con el objetivo de controlar el aumento significativo de los precios internacionales de energía y
alimentos, en adición al incremento de las expectativas de inflación. El BCRP atento a la nueva información referida
a la inflación y sus expectativas y a la evolución de la actividad económica para considerar, de ser necesario,
modificaciones adicionales en la posición de la política monetaria que garanticen el retorno de la inflación al rango
meta en el horizonte de proyección. Los mercados financieros han continuado mostrando volatilidad en un contexto
de incertidumbre y las acciones del BCRP se orientaron a atenuar dichas volatilidades.

Finalmente, el BCRP menciona que, se mantiene el sesgo al alza en la proyección de inflación. Los riesgos en la
proyección consideran principalmente las siguientes contingencias: (i) incremento en los precios internacionales
de los alimentos y combustibles debido a los problemas de producción y abastecimiento; (ii) persistencia de la
inflación a nivel mundial y su posible impacto sobre las expectativas de inflación y sobre el crecimiento económico
mundial; (iii) un menor nivel de actividad local de no recuperarse la confianza empresarial y del consumidor y (iv)
presiones al alza del tipo de cambio y mayor volatilidad en los mercados financieros por episodios de salidas de
capitales en economías emergentes o aumento de la incertidumbre política.

Aspectos Fundamentales
Reseña
Los Portales S.A inició operaciones en 1996 y se dedica al desarrollo de proyectos de habilitación urbana de terrenos
y de construcción de viviendas multifamiliares. Desarrolla además actividades de inversión y operación de servicios
hoteleros en Perú y al desarrollo y operación de playas de estacionamiento.

Accionariado y Plana Gerencial

A septiembre de 2022, el Capital Social asciende a S/ 253.7 MM, representado por igual número de acciones
comunes con un valor nominal de S/ 1.00. Los accionistas de la empresa son: GR Holding (empresa del Grupo
Raffo) con 50% de participación, y Constructoras ICA S.A de C.V. con el 49.99% de participación, mientras que el
resto corresponde a Ingenieros Civiles Asociados S.A de C.V.

La plana gerencial está encabezada por el Sr. Guillermo Velaochaga Raffo como Gerente General 3, quien es
también Director de Los Portales desde el año 2012, lo acompaña el Sr. Wilfredo de Souza Ferreyra Ugarte como
Gerente de Negocios Inmobiliarios quien ingresó en el año 1997, Fernando Gomez Ñato como Gerente de
Estacionamientos quien ingresó en año 2004, y la Sra. Vanessa Villagran Rojas como Gerente de Negocios
Hoteleros. Por su parte, el Directorio está compuesto por profesionales con gran experiencia en los sectores
inmobiliario y hotelero en Perú y México.

ACCIONISTAS A SEPTIEMBRE DE 2022

ACCIONISTAS
GR Holding 50.00%
Constructoras ICA S.A de C. V. 49.99%
Ingenieros Civiles Asociados S.A de C.V. 0.01%
Total 100.00%
Fuente: Los Portales S.A / Elaboración: PCR

3
Desde abril del 2022, la gestión financiera de la empresa está a cargo del Sr. Adolfo Rogel, quien anteriormente ocupó cargos ejecutivos en el
área de Finanzas del Grupo ICA. Actualmente cumple con el cargo de Gerente Central de Administración y Finanzas de Los Portales.

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 DIRECTORIO Y PLANA GERENCIAL A SEPTIEMBRE 2022

DIRECTORIO PLANA GERENCIAL

Raffo Paine, Ernesto Arturo Presidente Velaochaga Raffo, Guillermo Juan Gerente General
Gerente Central de Administración y
Casas Godoy, Jose Bernardo Director Rogel Villalba, Adolfo
Finanzas
De Souza Ferreyra Ugarte, Wilfredo
Fernandini Raffo, Ernesto Alberto Juan Fabian Director Gerente de Negocios Inmobiliarios
Fernando
Ortega Castro, Prospero Antonio Director Gomez Ñato, Fernando Lawrence Gerente de Negocios Estacionamientos
Pescetto Raffo, Alberto Ernesto Director Villagran Rojas, Vanessa Desiree Gerente de Negocios Hoteleros
Phillips Margain, Guadalupe Director Stowers Perez, Ernesto Eugenio Gerente Legal
Quintana Kawage, Rodrigo Antonio Director Garcia Apac, Juan Richard Gerente de Planeamiento
Velaochaga Raffo, Guillermo Juan Director Zelada Rodríguez, Janeth Gerente de Contabilidad
Director
Raffo Paine, Catherine Francesca
Suplente
Director
Ibarra Garcia Parra, Ricardo
Suplente
Fuente: Los Portales S.A / Elaboración: PCR

Estrategia y Operaciones
Operaciones
Las actividades de la compañía comprenden cuatro unidades de negocio:

• Unidad de viviendas: Comprende el desarrollo, venta y financiamiento de terrenos, donde destaca las líneas de: a)
habilitación urbana con servicios básicos y b) habilitación urbana para vivienda secundaria (venta de lotes de terreno
para casas de campo y casas de playa). Además, participa en la construcción de vivienda de interés social como
proyectos multifamiliares de vivienda a través de los programas Mivivienda y Techo Propio.
• Unidad de estacionamientos. Opera playas de estacionamiento propias y administra playa de estacionamientos de
terceros.
• Unidad de rentas: Se dedica a la gestión de arrendamientos de locales comerciales y oficinas de propiedad de la
compañía.
• Unidad de hoteles: Comprende la operación y administración de hoteles propios y de terceros, lo que incluye
además la prestación de servicios de alimentos y bebidas, banquetes, y la organización de eventos dentro de los
establecimientos donde opera. Los hoteles se ubican en las principales ciudades del Perú como: Lima, Cusco, Piura
y Tarma. Estos están enfocados al segmento de turistas y ejecutivos que demandan servicios de alta gama. La
empresa opera 5 hoteles con un total de 288 habitaciones. Cabe resaltar que el 1 de diciembre de 2020, se transfirió
el bloque patrimonial a la subsidiaria LP Hoteles S.A.

Cabe destacar que las unidades de negocios conforman una integración vertical, siendo la primera fase la compra de
terrenos los cuales en su mayoría pueden ser destinados a la habilitación urbana.

Análisis Financiero de Los Portales S.A.

Eficiencia Operativa
Los Portales, en adelante la compañía o la empresa, a sep-22, registró un nivel de ventas de S/ 515.4 MM, mayor
en 42.1% respecto a sep-21 (S/ 362.7 MM), lo cual representa un incremento de S/ 152.6 MM, explicado
principalmente por un incremento en los ingresos por venta de inmuebles (+S/ 144.3 MM, +49.9%) el cual alcanzó
los S/ 436.9 MM, aunado al incremento de los ingresos por financiamiento de venta de inmuebles, el cual se
incrementó 12.9% (+S/ 8.8 MM), alcanzando los S/ 77.2 MM. Se destaca que el nivel de ingreso presentado superó
los niveles prepandemia (sep-19: S/ 442.0 MM).

Comportamiento durante la COVID-19: En 2020, afectado por la pandemia de COVID-19, las ventas se redujeron
34.4% debido al retraso en la implementación de proyectos. Ello fue reflejo del impacto negativo que tuvo la
pandemia del COVID-19 sobre los ingresos, sobre todo en el segundo trimestre de 2020. Cabe recordar que, a
mediados de marzo de 2020, el gobierno impuso una cuarentena sanitaria, lo que implicó la restricción de la
movilización de la mayoría de la población, ello afectó significativamente el canal de venta de terrenos a través de
casetas. Asimismo, la paralización de las obras producto de la cuarentena generó que contablemente no se puedan
reconocer ingresos de los proyectos de habilitación urbana y vivienda social que se venía desarrollando
En 2021, los ingresos registraron una mejora significativa, creciendo 82.5% totalizando S/ 738.0 MM (+S/ 333.6
MM comparado a dic-20), destacando con ello que los niveles de ingresos superaron los niveles prepandemia (dic-
19: S/ 616.0 MM).
EVOLUCIÓN DE LOS INGRESOS (S/ MM) – SEP-22 SEP-22: INGRESOS POR LÍNEA DE NEGOCIO (Part. %)

Fuente: Los Portales / Elaboración: PCR

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Con respecto al Resultado Operativo Ajustado 4 , a sep-22, presentó un incremento de 22.8% (+S/ 28.9 MM),
alcanzando los S/ 156.0 MM, explicado por una mejora en el resultado bruto de la compañía (+S/ 74.8 MM,
+44.9%), principalmente por un incremento en mayor medida del nivel de ventas en comparación de los costos de
ventas. Adicionalmente los Gastos Administrativos y Gastos de Ventas registraron un crecimiento de 13.1% (+S/
6.1 MM) y 11.7% (+S/ 5.2 MM) respectivamente, menor al crecimiento de las Ventas. Con ello el EBIT del periodo
(sin ajuste) registró un crecimiento del 62.3% interanual (+S/ 55.4 MM).

Asimismo, se registró un EBITDA Ajustado del periodo de S/ 163.5 MM, superior en 22.8% a lo registrado en
septiembre 2021 (S/ 127.0 MM), mientras que el EBITDA Ajustado 12M se ubicó en S/ 247.6 MM (+37.2%, +S/
67.1 MM), con lo cual, el margen EBITDA Ajustado 12M se ubicó en 28.9%, menor a lo registrado a septiembre
2021 (38.5%), principalmente debido a que la compañía registra menor crecimiento del EBITDA ajustado 12M
(+33.2%) en comparación al incremento del nivel de ventas 12M (+77.1%).

EVOLUCIÓN DEL MARGEN BRUTO Y MARGEN OPERATIVO

EVOLUCIÓN DEL MARGEN OPERATIVO (S/ MM)
AJUSTADOS

Fuente: Los Portales S.A. / Elaboración: PCR

Rendimiento Financiero
Con relación a los Gastos Financieros, están compuestos principalmente por Intereses Devengados (no considera los
intereses capitalizados), con lo que a sep-22 registra un incremento de 15.0%, ubicándose en S/ 30.0 MM, lo cual está
relacionado al incremento de la deuda financiera a corto plazo (+18.3%, +S/ 18.0 MM) registrando un valor de S/ 113.7
MM; en específico, de los préstamos bancarios, los cuales registraron un incremento interanual del 96.8% (+S/ 21.7
MM), alcanzando los S/ 51.0 MM, ello a pesar de registrar un caída en el saldo de Bonos y Papeles Comerciales5 (-
5.1%, -S/ 3.9 MM). Adicionalmente, la compañía registró una pérdida neta por diferencia en cambio correspondiente a
S/ 2.6 MM, menor en 63.5% al corte previo (sep-21: -S/ 7.3 MM).

Con ello, la compañía registró una Utilidad Antes de Impuesto de S/ 111.7 MM, superior en 101.1% a lo obtenido a
sep-21 (S/ 55.6 MM), al igual que las ventas, las utilidades registraron importantes crecimientos, a un menor ritmo
interanual comparado con el corte previo, lo que era de esperarse producto de la recuperación postpandemia,
obteniendo finalmente una Utilidad Neta de S/ 77.6 MM, mayor a lo registrado a sep-21 (+98.7%, +S/ 35.6MM). Por su
parte, el Margen Neto 12M se elevó hasta el 15.0% (sep-21: 9.9%).

Con ello, los indicadores de rentabilidad registraron una mejora debido al mayor crecimiento de la Utilidad Neta, en
comparación con el incremento del nivel de Patrimonio (+16.8%) producto de mejores resultados acumulados. De esta
manera, el ROE 12M fue de 18.9% (sep-21: 8.3%), explicado principalmente por una mejora en el Margen Neto 12M,
el cual pasó de 9.9% a 15.0%, aunado a una mejora en el indicador de rotación de activos, el cual pasó de 0.29x a
0.48x, mientras que el apalancamiento disminuyó ligeramente de 2.94x a 2.82x.
Liquidez
A septiembre 2022, la compañía presentó un ratio de liquidez general de 1.26x, mayor a lo registrado a dic-21 (1.24x),
debido principalmente a un mayor incremento de los activos corrientes (+3.3%) en comparación con el incremento de
los pasivos corrientes (+1.74%). El incremento del activo corriente se explica por el mayor nivel de existencias
registrado a sep-22 (+17.7%, +S/ 73.1 MM) logrando un valor de S/ 485.7 MM, ello a pesar de registrar un menor nivel
de cuentas por cobrar comerciales (-S/ 27.4 MM, -18.0%) y otras cuentas por cobrar (-S/ 16.5 MM, -66.2%) producto
del menor anticipo otorgado a los proveedores para aseguramiento de las opciones de compra de terrenos, suministros
diversos y equipamiento de negocios de estacionamiento. Por el lado del pasivo corriente, el ligero incremento se
explica por el aumento de otras cuentas por pagar (+S/ 24.3 MM, +15.2%) principalmente por anticipos de clientes de
la división de negocio inmobiliario.

Adicionalmente, se cuenta con un nivel de Efectivo de S/ 166.0 MM, ligeramente por debajo a lo registrado a dic-21 (S/
169.4 MM) y explicado por mayor nivel de las actividades de inversión (-S/ 91.9 MM) producto de la compra de
propiedades de inversión y costo de habilitación, y actividades de financiamiento (-S/ 50.6 MM) producto del pago de
obligaciones financieras; en comparación con el efectivo generado por las actividades de operación (S/ 139.1 MM). En
el mediano plazo, el exceso de efectivo será destinado a financiar la compra de nuevos terrenos para el negocio de
habilitación urbana.

4
Resultado Operativo Ajustado = Resultado Operativo + Capitalización de intereses transferidos a inmuebles terminados.
5
Parte corriente.

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 EVOLUCIÓN DEL RATIO DE LA LIQUIDEZ

Fuente: Los Portales / Elaboración: PCR

Solvencia
A septiembre 2022, la compañía presentaba un total de pasivos por S/ 1,172.3 MM, de los cuales, S/ 522.3 MM
corresponden a deuda financiera, donde el 78.2% era deuda financiera a largo plazo (S/ 408.6 MM, 34.9% del total de
pasivos), mientras que lo restante corresponde a deuda financiera de corto plazo (S/ 113.7 MM). Con ello, el ratio de
Deuda Financiera / Pasivo Total se ubicó en 0.45x, menor a lo reportado en dic-21 (0.46x).
A mayor detalle, la deuda está compuesta principalmente por Bonos Corporativos y Papeles Comerciales por S/ 305.9
MM (58.6% del total). En segundo lugar, se encuentran los préstamos bancarios (40.6%) alcanzando la suma de S/
212.2 MM, los cuales se encuentran garantizados con hipotecas y fideicomisos6. Cabe precisar que, como parte de la
estrategia de la compañía, se plantea la toma de deuda de largo plazo a tasas competitivas, cancelar algunas emisiones
vigentes y reducir los pasivos de corto plazo como las Cuentas por Pagar Comerciales. Debido a la naturaleza de los
negocios de LPSA, la gran mayoría de la Deuda Financiera es de largo plazo.

Es así que a septiembre 2022, se registró una reducción de 3.6% de la Deuda Financiera, respecto a dic-21, la cual
alcanzó un valor de S/ 522.3 MM, registrando menor deuda de corto plazo (-2.7%) y largo plazo (-3.9%). La reducción
se explicó por un menor saldo de Bonos Corporativos y Papeles Comerciales (-S/ 4.9 MM, -1.6%), de Préstamos
bancarios (-S/ 5.9 MM, -2.7%) y Préstamos de terceros (-S/ 8.7 MM, -69.6%).

La Deuda Financiera ha presentado una ligera caída en su participación como fuente de fondeo de los activos en el
periodo de análisis. Así, al cierre de diciembre de 2021, este representó el 29.6%, inferior a lo reportado en diciembre
2020 (36.7%), dicho porcentaje disminuyó al cierre de septiembre 2022, ubicándose en 27.8%. De igual manera, el
ratio de Deuda Financiera sobre Patrimonio presentó una reducción en el periodo pasando de 0.82x en dic-2021 a
0.74x en sep-2022, como resultado del incremento del Patrimonio y la reducción de la Deuda Financiera, continuando
con la tendencia decreciente. Cabe precisar que la compañía mantiene niveles de endeudamiento en línea a lo
históricamente reportado. Así, el ratio de endeudamiento se ubicó en 1.66x a sep-22 (dic21: 1.78x).

Por otro lado, el Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda ajustado se ubicó en 1.71x, (dic-21: 1.53x), mientras que el
ratio EBITDA Ajustado / Gasto financiero -12M fue de 6.92x (dic-21: 6.88x). Por su parte, el ratio Deuda Financiera
Neta a EBITDA Ajustado – 12M registró una mejora, ubicándose en 1.38x (dic-2021: 1.63x).

FINANCIAMIENTO DEL ACTIVO (S/ MM) COBERTURA DEL SERVICIO DE LA DEUDA

Fuente: Los Portales S.A/ Elaboración: PCR

6 Las garantías hipotecarias en entidades financieras ascienden a S/ 28.3 MM y US$ 61.9 MM

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Instrumentos Calificados
Segundo Programa de Papeles Comerciales – Oferta Pública de Los Portales S.A.
En el marco del Segundo Programa de Papeles Comerciales – Oferta Pública de Los Portales S.A. pueden ser emitidos
valores hasta por US$ 30.0 MM o su equivalente en soles. El plazo del Programa es de 360 días calendario a partir de
su fecha de inscripción en el Mercado de Valores de la SMV. Los recursos obtenidos serán destinados a la sustitución
de pasivos existente. A septiembre de 2022, la empresa ha emitido S/ 237.6 MM a través de la Primera, Tercera, Cuarta
y Quinta emisión, de las cuales sólo sigue vigente la Quinta Emisión a través de las series A, B, C y D por un monto
emitido de S/ 59.1MM.

PRINCIPALES TÉRMINOS Y CONDICIONES DE LA EMISIÓN

Emisor Los Portales S.A.
Tipo de Emisión Pública
Monto de la Emisión Hasta US$ 30.0 MM o su equivalente en Soles
Tasa de interés Se determinará en los respectivos Prospectos y Contratos Complementarios.
Vigencia del Programa 6 años
Clase Instrumentos de corto plazo
Garantías Genéricas sobre el patrimonio del emisor.
Destino de los fondos Sustitución de pasivos existentes
Opción de rescate El emisor podrá rescatar los instrumentos de corto plazo de acuerdo a Ley.
Fuente: Los Portales S.A/ Elaboración: PCR

EMISIONES VIGENTES DEL SEGUNDO PROGRAMA DE PAPELES COMERCIALES – OFERTA PÚBLICA DE LOS PORTALES S.A
(SEPTIEMBRE 2022)
MONTO TASA DE PAGO DE FECHA DE FECHA DE
EMISIÓN SERIE PLAZO
COLOCADO INTERÉS INTERESES COLOCACIÓN REDENCIÓN
5ta A S/ 20.0 MM 5.7500% 1 año Bullet 12/10/2021 07/10/2022
5ta B S/ 15.9 MM 6.0000% 1 año Bullet 22/12/2021 17/12/2022
5ta C S/ 13.2 MM 6.4375% 1 año Bullet 16/02/2022 11/02/2023
5ta D S/ 10.0 MM 6.8437% 1 año Bullet 18/03/2022 13/03/2023
Fuente: Los Portales S.A. / Elaboración: PCR

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Anexo

LOS PORTALES S. A.
Dic-18 Dic-19 Dic-20 Dic-21 Set-21 Set-22
Estado de Situación Financiera (en miles de S/)
Activo Corriente 727,168 709,715 632,388 765,083 889,744 790,637
Activo Corriente razón corriente 674,541 680,718 612,779 734,581 869,544 776,965
Activo No Corriente 892,668 941,728 1,027,576 1,067,609 950,941 1,086,299
Activo Total 1,619,836 1,651,443 1,659,964 1,832,692 1,840,685 1,876,936
Pasivo Corriente 517,019 490,730 437,304 616,260 629,895 627,006
Pasivo No Corriente 578,786 587,743 634,395 557,451 607,468 545,325
Pasivo Total 1,095,805 1,078,473 1,071,699 1,173,711 1,237,363 1,172,331
Patrimonio Total 524,031 572,970 588,265 658,981 603,322 704,605
Deuda Financiera 596,666 594,128 609,282 541,986 595,032 522,356
Porción Corriente de la deuda de Largo Plazo 142,007 158,988 98,713 116,810 105,233 113,701
Porción de Largo Plazo 454,659 435,140 510,569 425,176 489,799 408,655
Estado de Resultados (en miles de S/)
Ingresos Operacionales 766,305 616,033 404,382 738,019 362,724 515,410
Costos Operacionales (495,230) (390,547) (233,751) (436,853) (196,079) (273,946)
Utilidad Bruta 271,075 225,486 170,631 301,166 166,645 241,464
Gastos Operacionales (144,972) (114,031) (88,554) (120,617) (77,623) (96,959)
Utilidad Operativa 126,103 111,455 82,077 180,549 89,022 144,505
Gastos Financieros (38,209) (38,209) (38,209) (33,332) (26,144) (30,059)
Otros gastos no operativos (55,377) (40,729) (11,351) (114,700) (30,361) (81,929)
Impuestos (33,766) (28,243) (10,366) (40,359) (16,519) (34,159)
Utilidad Neta 73,862 68,809 22,151 94,716 39,057 77,623
Indicadores Financieros
EBITDA y Cobertura
Ingresos Operacionales (12 meses) (S/ Miles) 766,305 616,033 404,382 738,019 503,031 890,705
Costos Operacionales (12 meses) (S/ Miles) -495,230 -390,547 -233,751 -436,853 -283,278 -514,720
Utilidad Neta (12 meses) (S/ Miles) 73,862 68,809 22,151 94,716 49,861 133,282
EBIT Ajustado (12 meses) (S/ Miles) 176,874 151,765 109,231 218,611 180,480 247,565
EBITDA Ajustado (12 meses) (S/ Miles) 209,544 173,289 130,197 229,452 193,548 257,712
Gastos Financieros (12 meses) (S/ Miles) 10,211 16,770 38,209 33,332 34,420 37,247
EBIT Ajust. / Gastos Financieros (12 meses) - veces 17.32x 9.05x 2.86x 6.56x 5.24x 6.65x
EBITDA Ajust. / Gastos Finan. (12 meses) - veces 20.52x 10.33x 3.41x 6.88x 5.62x 6.92x
Ratio de Cobertura de deuda Ajust. - veces 1.38x 0.99x 0.95x 1.53x 1.39x 1.71x
Solvencia
Pasivo Corriente / Pasivo Total - veces 0.47x 0.46x 0.41x 0.53x 0.51x 0.53x
Pasivo No Corriente / Pasivo Total - veces 0.53x 0.54x 0.59x 0.47x 0.49x 0.47x
Deuda Financiera / Pasivo Total - veces 0.54x 0.55x 0.57x 0.46x 0.48x 0.45x
Pasivo No Corriente / Patrimonio - veces 1.10x 1.03x 1.08x 0.85x 1.01x 0.77x
Deuda Financiera Neta / Patrimonio - veces 1.05x 0.93x 0.84x 0.57x 0.58x 0.51x
Pasivo Total / Patrimonio - veces 2.09x 1.88x 1.82x 1.78x 2.05x 1.66x
Pasivo No Corriente / EBITDA Ajust. (12 meses) - años 2.76x 3.39x 4.87x 2.43x 3.14x 2.12x
Deuda Financiera Neta / EBITDA Ajust. (12 meses) –
veces 2.61x 3.08x 3.81x 1.62x 1.81x 1.38x
Deuda Financiera/Activo Total - veces 0.37x 0.36x 0.37x 0.30x 0.32x 0.28x
Pasivo Total / Activo Total - veces 0.68x 0.65x 0.65x 0.64x 0.67x 0.62x
Rentabilidad
Margen bruto (12 meses) (%) 35.4% 36.6% 42.2% 40.8% 43.7% 42.2%
Margen operativo Ajust. (12 meses) (%) 23.1% 24.6% 27.0% 29.6% 35.9% 27.8%
Margen neto (12 meses) (%) 9.6% 11.2% 5.5% 12.8% 9.9% 15.0%
Margen EBITDA Ajust. (12 meses) (%) 27.3% 28.1% 32.2% 31.1% 38.5% 28.9%
ROA (con activos totales promedio) (%) 4.6% 4.2% 1.3% 5.4% 2.7% 7.1%
ROE (con patrimonio promedio) (%) 14.1% 12.0% 3.8% 15.2% 8.3% 18.9%
Liquidez
Liquidez General - veces 1.41x 1.45x 1.45x 1.24x 1.41x 1.26x
Razón Corriente - veces 1.30x 1.39x 1.40x 1.19x 1.38x 1.24x
Capital de Trabajo (S/ Miles) 210,149 218,985 195,084 148,823 259,849 163,631

Fuente: Los Portales S.A / Elaboración: PCR

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 LOS PORTALES S.A Y SUBSIDIARIAS
Dic-18 Dic-19 Dic-20 Dic-21 Set-21 Set-22
Estado de Situación Financiera (en miles de S/)
Activo Corriente 827,844 813,424 750,326 934,842 1,029,794 989,136
Activo Corriente razón corriente 789,284 781,375 727,956 901,015 1,006,937 970,869
Activo No Corriente 891,484 932,029 1,001,997 1,038,309 929,465 1,062,944
Activo Total 1,719,328 1,745,453 1,752,323 1,973,151 1,959,259 2,052,080
Pasivo Corriente 559,230 531,567 476,227 701,179 703,614 709,347
Pasivo No Corriente 636,726 640,195 696,167 635,061 668,786 647,815
Pasivo Total 1,195,956 1,171,762 1,172,394 1,336,240 1,372,400 1,357,162
Patrimonio Total 523,372 573,691 579,929 636,911 586,859 694,918
Deuda Financiera 646,062 633,445 656,210 594,335 637,378 591,600
Porción Corriente de la deuda de Largo Plazo 156,299 164,887 113,262 125,961 118,070 138,655
Porción de Largo Plazo 489,763 468,558 542,948 468,374 519,308 452,945
Estado de Resultados (en miles de S/)
Ingresos Operacionales 793,623 795,198 497,452 853,403 449,653 679,090
Costos Operacionales (505,429) (523,900) (308,248) (522,267) (262,262) (386,013)
Utilidad Bruta 288,194 271,298 189,204 331,136 187,391 293,077
Gastos Operacionales (158,246) (146,329) (112,937) (156,955) (103,912) (123,869)
Utilidad Operativa 129,948 124,969 76,267 174,181 83,479 169,208
Gastos Financieros (41,109) (41,109) (41,109) (38,204) (29,704) (34,914)
Otros gastos no operativos (66,003) (61,024) (12,322) (113,141) (30,939) (111,458)
Impuestos (32,569) (33,348) (8,844) (40,913) (13,827) (39,710)
Utilidad Neta 74,825 70,507 13,992 81,316 31,818 89,954
Indicadores Financieros
EBITDA y Cobertura
Ingresos Operacionales (12 meses) (S/ Miles) 793,623 795,198 497,452 853,403 617,112 1,082,840
Costos Operacionales (12 meses) (S/ Miles) -505,429 -523,900 -308,248 -522,267 -371,157 -646,018
Utilidad Neta (12 meses) (S/ Miles) 74,825 70,507 13,992 81,316 38,536 139,452
EBIT Ajustado (12 meses) (S/ Miles) 180,869 166,046 103,878 212,281 135,157 288,516
EBITDA Ajustado (12 meses) (S/ Miles) 218,285 204,719 140,340 243,645 149,448 336,692
Gastos Financieros (12 meses) (S/ Miles) 13,667 22,753 41,109 38,204 39,113 43,414
EBIT Ajust. / Gastos Financieros (12 meses) - veces 13.23 7.30 2.53 5.56 3.46 6.65
EBITDA Ajust./ Gastos Finan. (12 meses) - veces 15.97 9.00 3.41 6.38 3.82 7.76
Ratio de Cobertura de deuda Ajust.- veces 1.28 1.09 0.91 1.48 0.95 1.85
Solvencia
Pasivo Corriente / Pasivo Total - veces 0.47 0.45 0.41 0.52 0.51 0.52
Pasivo No Corriente / Pasivo Total - veces 0.53 0.55 0.59 0.48 0.49 0.48
Deuda Financiera / Pasivo Total - veces 0.54 0.54 0.56 0.44 0.46 0.44
Pasivo No Corriente / Patrimonio - veces 1.22 1.12 1.20 1.00 1.14 0.93
Deuda Financiera / Patrimonio - veces 1.10 0.94 0.86 0.55 0.57 0.48
Pasivo Total / Patrimonio - veces 2.29 2.04 2.02 2.10 2.34 1.95
Pasivo No Corriente / EBITDA Ajust. (12 meses) - años 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Deuda Financiera Neta / EBITDA Ajust. (12 meses) –
veces 3.18 3.24 4.81 1.64 2.45 1.17
Deuda Financiera/Activo Total - veces 0.38 0.36 0.37 0.30 0.33 0.29
Pasivo Total / Activo Total - veces 0.70 0.67 0.67 0.68 0.70 0.66
Rentabilidad
Margen bruto (12 meses) (%) 36.31% 34.12% 38.03% 38.80% 39.86% 40.3%
Margen operativo Ajust. (12 meses) (%) 22.79% 20.88% 20.88% 24.87% 21.90% 26.6%
Margen neto (12 meses) (%) 9.43% 8.87% 2.81% 9.53% 6.24% 12.9%
Margen EBITDA Ajust. (12 meses) (%) 27.50% 25.74% 28.21% 28.55% 24.22% 31.1%
ROA (con activos totales promedio) (%) 4.35% 4.04% 0.80% 4.12% 1.97% 6.8%
ROE (con patrimonio promedio) (%) 14.30% 12.29% 2.41% 12.77% 6.57% 20.1%
Liquidez
Liquidez General - veces 1.48 1.53 1.58 1.33 1.46 1.39
Razón Corriente - veces 1.41 1.47 1.53 1.28 1.43 1.37
Capital de Trabajo (S/ Miles) 268,614 281,857 274,099 233,663 326,180 279,789

Fuente: Los Portales S.A y Subsidiarias / Elaboración: PCR

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