Módulo 1: Nociones generales

IN TR ODUCCIÓN AL MÓDULO

Introducción

UN IDAD 1: COR R ETAJE. N OCION ES GEN ER ALES

Introducción a la unidad

Tema 1: Corretaje, nociones generales

Cierre de la unidad

UN IDAD 2: COR R ETAJE IN MOB ILIAR IO

Introducción a la unidad

Tema 1: Corretaje inmobiliario

Cierre de la unidad

UN IDAD 3: PODER ES, DON ACIÓN , B IEN DE FAMILIA

Introducción a la unidad

Tema 1: Poderes

Tema 2: Donación

Tema 3: Bien de familia como protección de la vivienda

Tema 4: Sociedad conyugal

Cierre de la unidad

CIER R E DEL MÓDULO

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Introducción

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En este módulo trabajaremos con las nociones generales del corretaje y el conocimiento de escritos y afectaciones que se puede encontrar en la labor diaria.
 Figura 1. Elaboración propia (2019)

Objetivos del módulo

Conocer las funciones del corredor.

Dominar la legislación referente al corredor.

Conocer lo referente a poderes, donación y bien de familia.

Contenidos del módulo

Unidad 1— Corretaje. Nociones generales

1.1 Corretaje, nociones generales

Unidad 2— Corretaje inmobiliario

2.1 Corretaje inmobiliario

Unidad 3— Poderes, donación, bien de familia

3.1 Poderes

3.2 Donación

3.3 Bien de familia como protección de la vivienda

3.4 Sociedad conyugal

El corredor inmobiliario en la era de internet

En el video podemos observar distintas posibilidades de accionar como corredores inmobiliarios.

El Corredor Inmobiliario en la era de Internet

Bordner Real Estate. (2013). El Corredor Inmobiliario en la era de Internet. Recuperado el 13 de marzo de 2019 de: https://www.youtube.com/watch?v=AEUb0-aal6s 
2 14

Introducción a la unidad

¿Corredor es sinónimo de martillero?

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Tema 1: Corretaje, nociones generales

Antecedentes

En lenguaje común se denomina corretaje a la “diligencia y trabajo que pone el corredor en los ajustes y
ventas”, y corredor a “aquel que por oficio interviene en almonedas, ajustes, apuestas, compras y ventas
de cualquier género de cosas”. 

Así no nos da una idea cabal de lo que significa el corretaje. Según Ripert, en Francia se utiliza “courtiers o courretiers” sinónimo de “curare (poner cuidado)” o
cursitare (correr al costado de otro). Desde una perspectiva histórica podemos señalar que el corredor ya era conocido en la antigüedad. 

En España la actividad del corredor se reguló en Las Partidas y particularmente en el “Código de las Costumbres de Tortosa” distinguiéndose entre corredores de
negociaciones privadas y de negociaciones públicas.

Más adelante, las Ordenanzas de Bilbao, fueron definiendo el perfil de los corredores y regulando su actividad. Nuestro país tuvo su base en el sistema de las
Partidas y las Ordenanzas de Bilbao; la evolución continuó y se fue perfeccionando un sistema de corretaje libre regulado por el Código de Comercio, luego
reemplazado por leyes especiales que se incorporaron al Código, y actualmente es una actividad exclusiva que solo la puede realizar quien posea título profesional
universitario habilitante.

Dicha actividad no se reduce al mero acercamiento de las partes, entendido como un acto lineal y fugaz. Habrá ocasiones en que esto sea así, pero de ordinario, el
mediador comercial no es un mero ejecutante de actos jurídicos, pues debe desplegar su propia iniciativa intelectual y material, proponiendo, indagando,
aconsejando y discutiendo.

Dicho acercamiento, entonces, no puede entenderse limitado exclusivamente a la presentación de las partes entre sí; se requiere un acercamiento eficaz de que
sea el corredor quien, por esas gestiones, prepare y procure establecer las condiciones del contrato principal, interviniendo directamente en todos aquellos
trámites que llevan en definitiva al perfeccionamiento del mismo.

Hasta hace poco el Corredor era “el agente auxiliar de comercio que autónoma, profesional e imparcialmente, aproxima la oferta y la demanda, para facilitar o

promover la celebración de negocios.”(1)

Hoy, con la nueva implementación del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, se “estructura un nuevo régimen que, si bien mantiene los recaudos por la
normativa (ley 25028) enrolando a aquel dentro de los regímenes que prevén la práctica del corretaje bajo condiciones de habilidad e idoneidad, posibilita a su vez

su ejercicio por quienes realicen dicha práctica sin reunir tales condiciones y sin consecuencia alguna.”(2)

Además, “desaparecen así justamente las sanciones que preveían las normativas antecesoras para el caso de no cumplimentar el corredor con los recaudos de

idoneidad y matriculación, tales como la imposibilidad de reclamar comisiones o retribuciones de cualquier especie”(3)

Consecuencia de ello es que “el régimen protectorio en la materia se ve herido de muerte ante la permisión sin consecuencia alguna del ejercicio de la actividad por

quienes no reúnen los recaudos de habilidad y matriculación exigidos por la ley”(4) 

 (1), (2), (3) y (4): “La figura del corredor en la reforma” de Raúl Schiavino" http://universojus.com/codigo-civil-comercial-comentado/articulo-1345 También hasta el art. 1355

Concepto de corretaje

Jurisprudencialmente, se ha sostenido que “El contrato de corretaje es el acuerdo entre el corredor y el comitente por el cual el primero se obliga, mediante
retribución, a buscar a la persona o cosa necesaria para llegar a la conclusión de un negocio proyectado por el comitente” (LL 12.513; LL 31-544; JA 1952-IV-267
entre tantos otros).

También que “El corretaje es un contrato sui-generis accesorio, bilateral, consensual y no-formal”. En la relación entre el corredor y su cliente (o comitente) se
reconocen dos momentos bien diferenciados: 

1 Primera etapa nace la relación de mediación; la parte autoriza la intervención del mediador y este, manteniéndose en el plano de los tratos
previos, transmite la propuesta. Lograda la aceptación, pone en contacto a los interesados para que por sí concluyan el negocio. 

2 Perfeccionando el acuerdo, nace el segundo momento del contrato de corretaje, pues una vez vinculadas las partes en lo referente al negocio
principal, surge el derecho del corredor a la comisión. 

El contrato de corretaje se diferencia con la locación de servicio porque se señala que el locador de servicio cobra por la simple presentación de su actividad,
independientemente del resultado. Se la ha calificado como locación de obra especial (opinión mayoritaria). La moderna doctrina lo califica como contrato “atípico”
y “sui generis” El “contrato de corretaje” se encuentra regulado en el Nuevo Código Unificado en sus artículos 1345 a 1355 inclusive; que a su vez deroga los Arts.
36, 37 y 38 de la ley 20266 y sus modificatorias (L. 25028), y en consecuencia mantiene vigentes los artículos 31 a 34 del citado régimen legal; establece también la
aplicación de las normas reglamentarias pertinentes correspondientes a cada jurisdicción local. Dicha complementación también se integra entonces en el ámbito
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con las disposiciones contenidas en los Arts. 295 a 302 de la resolución (IGJ) 7.

Fuente: http://universojus.com/codigo-civil-comercial-comentado/articulo-1345 

Artículo 1345

Define el contrato de corretaje como “Hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o
varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes.”

Fuentes

Antecedentes legislativos del corretaje. 

Originariamente, en el Código de Comercio de 1859-1862, el corretaje se regulaba en los arts. 89 a 113. Luego de la Reforma de 1889, esos preceptos, con algunos cambios, se
transformaron en los arts. 88 a 112, Cód. Com. Este cuerpo de leyes reputaba al corredor como un agente auxiliar del comercio (art. 87, inc. 1 °, Cód. Com.) Y la regulación del
corretaje se centraba más en el sujeto corredor y en la actividad que desplegaba, que en el corretaje como contrato (Siburu). Aquellas disposiciones sufrieron alguna
modificación con la ley 23.282 de 1985: se sustituyó el art. 88 y se agregó el art. 88 bis a los preceptos del Código mercantil.

Mucho tiempo después, en 1999, el régimen del Código de Comercio fue derogado por la ley 25.028 de Régimen Legal de Martilleros y Corredores. Esta norma, simultáneamente,
incorporó los arts. 31 a 38 al dic. ley 20.266 / 1973 de Martilleros, que constituyeron la nueva regulación legal de los corredores. Desde entonces, esas disposiciones nacionales
disciplinarias la actividad del corretaje en general, sin reparar en las diversidades de corretaje que existen, como el inmobiliario, el de comercio o el agropecuario, entre otras.

El nuevo ordenamiento legal, civil y comercial sancionado en 2014 mantiene algunas de las disposiciones de aquel decreto-ley, ya que únicamente derogó los arts. 36, 37 y 38,
dec.-ley 20.266 / 1973, de Martilleros, y dejó subsistente el resto del articulado de esta norma, que sigue rigiendo la actividad de los martilleros y de los corredores.

Por lo tanto, el régimen legal actual que disciplina la actividad de los corredores se compone e integra con las siguientes normas jurídicas: Los arts. 31 a 35, dic.-ley 20.266 /
1973, de Martilleros, que regulan la materia de forma directa, y los arts. 1 a 30 de esa norma, que la tratan de manera indirecta (doct. Art. 31, dec.-ley cit.); los arts. 1345 a 1355 de
este Código; El art. 77, ley 24.441, de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción (ley E-1979, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939), cuya vigencia exacta
y alcance resultante arduo precisar (cfr. Stratta, Cassagne-Monsegur); y las leyes provinciales y demás normas reglamentarias de carácter local que regulan la actividad de los
corredores en general o de ciertas modalidades del corretaje en particular, como el inmobiliario, por ejemplo.

Este conjunto heterogéneo de normas jurídicas presenta contradicciones entre sí, dificultades para determinar cuál es la exacta jerarquía normativa a tener en cuenta en su
aplicación y confusión en su interpretación coordinada y coherente, todo lo cual analizaré en los siguientes apartados.

Como ya indiqué, el presente Capítulo tiene como fuente inmediata el Proyecto de 1998, que lo regulaba en los arts. 1268 a 1277, en términos muy similares a los actuales, y,
como señalé, aquella regulación proyectada se insertaba en un contexto legal en el que todavía regían las disposiciones del Código de Comercio también sobre corretaje, que el
Proyecto de 1998 proponía derogar. Por su parte, la fuente directa del artículo en comentario es el art. 1268 del Proyecto de 1998, aunque se advierten ciertas variantes entre el
texto de este y el de la norma que se anota.

Los proyectos anteriores de reformas a la legislación civil y comercial nacional también regulaban el corretaje como un contrato autónomo, y sus disposiciones bien pueden
considerar antecedentes del Proyecto de 1998, como lo ponen de resalto los fundamentos de este (N ° 209) y, por ende, del tratamiento de esta materia por este Código.

Entre las últimas propuestas de reforma integrales de la legislación civil y mercantil anteriores al Proyecto de 1998, destaco los siguientes antecedentes:

El Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de la Nación de 1987 regulaba el corretaje en el Código Civil, bajo el Título X bis, “Del corretaje” (arts. 2013 a
2021), ubicado dentro de la regulación de los contratos en especial. 
Simultáneamente, ese Proyecto preveía derogar el Código de Comercio y efectuar modificaciones al dec.-ley 20.266 / 1973 de Martilleros (ver Proyecto de Código Civil.
Nueva edición. Según texto aprobado por la Honorable Cámara de Diputados de la Nación. Orden del día 1064, con las modificaciones incorporadas hasta su media sanción,
Astrea, Buenos Aires, 1987);

El Proyecto de 1993 elaborado por la Comisión Federal también regulaba el corretaje dentro del Código Civil, bajo el Título X bis, “Del corretaje” (arts. 2013 a 2021), dentro de
los contratos en particular y, simultáneamente, proponía eliminar el Código de Comercio y establecer ciertos cambios en el dec.-ley 20266/1973 de Martilleros (ver
Unificación de la Legislación Civil y Comercial.  Proyecto de 1993. Sancionado por la Cámara de Diputados a consideración del Senado, Zavalía, Buenos Aires, 1994);  

Por último, el Proyecto de 1993 elaborado por la Comisión designada por dec. 468/1992, trataba el tema bajo el Título XI, “Del contrato de corretaje” (arts. 1290 a 1295),
dentro de los contratos en especial, y, a su vez, proponía derogar el Código de Comercio y la ley 23.282 (ver Reformas al Código Civil. Proyecto y notas de la Comisión
designada por decreto 468/92, Astrea, Buenos Aires, 1993).

Comentario

1. Características generales del corretaje. El Código estructura la normativa sobre corretaje de manera objetiva, esto es, centrando la regulación en el contrato de corretaje en
sí, y no de forma subjetiva, es decir, sin nuclearla en derredor de la persona del corredor, como lo hacían el viejo Código de Comercio y, posteriormente, los preceptos del
dec.-ley 20.266 / 1973 de Martilleros. 

Ninguna de estas normas ofrecía una definición del contrato de corretaje en sí mismo.
 El corretaje es un contrato que se celebra entre dos sujetos: el corredor, quien desarrolla la tarea de intermediar entre la oferta y la demanda de cosas, bienes o servicios, y
el comitente, quien la encarga. La nueva ley define a esta figura contractual como un acuerdo por el cual el corredor se obliga a mediar en la negociación y conclusión de
uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes entre quienes intermedia para celebrar el negocio o negocios de que
se trate.

La ley recoge la esencia de las definiciones doctrinarias clásicas sobre el corredor y sobre el contrato de corretaje: Siburu enseñaba que se designa bajo el nombre de
corredor a la persona que profesionalmente se interpone entre la oferta y la demanda para ayudar o promover la conclusión de los contratos; Fontanarrosa reiteraba la
definición de Siburu, al señalar que el corredor es la persona que se interpone profesionalmente entre la oferta y la demanda para facilitar o promover la conclusión de los
contratos, para citar solo algunas definiciones vinculadas con la nueva normativa; Fernández señalaba que el contrato de corretaje es el acuerdo entre corredor y comitente
por el cual el primero se obliga mediante retribución a buscar la persona o cosa necesaria para llegar a la conclusión del contrato proyectado por el comitente;

Como se advierte, el artículo que se comenta recepta las notas que la doctrina destacó desde siempre para describir este vínculo jurídico, al enfatizar la actividad que
desarrolla el corredor de mediar entre la oferta y la demanda de bienes o servicios. Sin embargo, la definición legal agrega que el intermediario se obliga a mediar en la
celebración de negocios cuando ello dudosamente debería ser considerado de esa forma, como lo explicaré en el próximo apartado, y omite otras características centrales
del corredor y del contrato, como ser que el corredor realiza su actividad de manera profesional y que tiene derecho a una retribución económica en determinados
supuestos. Pese a estas omisiones legales, esas notas surgen de las restantes disposiciones de este Capítulo y de las normas del dec.-ley 20.266 / 1973.

Por último, la obligación de mediar se refiere a los actos propios y típicos del corretaje, de acercar y aproximar a los interesados, de procurar la celebración del negocio, de
realizar, en fin, todos los actos conducentes para lograr esa finalidad, propios de la profesión. El corredor no es mandatario ni comisionista, es nada más y nada menos que
un intermediario que acerca a las partes (Zavala Rodríguez).

2. Concepto de contrato de corretaje. La definición legal de esta figura contractual merece las siguientes reflexiones: 

Establece que el corredor se obliga a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios. Desde hace tiempo vengo sosteniendo que resulta erróneo
afirmar que el corredor queda obligado, frente al comitente, a buscar y encontrar un interesado para un negocio determinado, ya que ello constituye un hacer que
puede válidamente no realizar, sin responsabilidad alguna a su cargo (Esper, Intermediación ..., ob. Cit., P. 46 y ss., Y doctrina extranjera allí citada). Por otra parte,
nótese que se advierte cierta contradicción entre el art. 1345 que impone al corredor la obligación de mediar, con la legislación vigente y no derogada por el nuevo
Código, según el cual en el ejercicio de su profesión el corredor está facultad o para poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios (art. 34, inc.
a], dec.-ley 20.

Lo cierto es que, más allá de estas consideraciones, la ley establece que el corredor se encuentra obligado, respecto de su comitente, a mediar en la negociación y

conclusión de negocios. Por lo tanto, la ley considera que el corredor se encuentra jurídicamente constreñido a ello desde el momento en que celebra el contrato de
corretaje con el comitente.

La obligación de mediar a que alude la ley debe comprenderse en su justo sentido: abarca una obligación de medios y no comprende obtener un resultado concreto,
esto es, la celebración del negocio pretendido por el comitente;

El objeto sobre el cual puede recaer la negociación del corredor pueden ser cosas muebles, inmuebles, bienes en general, universalidades, fondos de comercio, por
ejemplo y, también, servicios de todo tipo, en tanto sea lícito mediar sobre ellos. La ley no establece ninguna limitación al respecto;

El corredor debe ser imparcial en el desempeño de su oficio. Así lo impone implícitamente la ley cuando establece que el corredor no puede tener relación de
dependencia o representación con ninguna de las partes. La doctrina Dijera desde siempre este deber a cargo del corredor (Siburu, Fontanarrosa). Aunque la
definición legal omite aludir al hecho de que el corredor tampoco puede tener relación de colaboración alguna con las partes, esta prohibición surge del art.34, inc. a),
dic.-ley 20.266 / 1973, de Martilleros, que se mantiene vigente en el nuevo ordenamiento. Por lo tanto, la veda que este último artículo impone a los corredores debe
integrarse con la definición que provee el art. 1345 que se anota; b) Permite esa representación para actos de ejecución del negocio mediado (cf. art. 34, inc. a], in fine,
dec. Ley cit.);

Finalmente, el art. 1346 determina cuándo queda perfeccionado el contrato de corretaje y prescribe que pueden ser corredores tanto las personas humanas como las
jurídicas. Me remito a las reflexiones que formularé al examinar esa disposición.

3. Caracteres del contrato de corretaje. Para concluir con el comentario a este art. 1345, se destaca que, el contrato de corretaje posee los siguientes caracteres principales:
bilateral, oneroso, consensual, típico, agotando de esa forma cierta controversia doctrinaria sobre si el contrato de corretaje era típico o atípico, ya que alguna corriente de
pensamiento sostenía que el Código mercantil regulaba la actividad del corredor, más no el contrato en sí mismo, aleatorio y, al eliminarse el art. 36, dic.-ley 20.266 / 1973 de
Martilleros, cuyo inc. d) imponía la forma escrita para este contrato, se trata ahora de un contrato no formal.
 La derogación del Código de Comercio por este nuevo Código, y la consecuente eliminación de la clasificación de los actos en civiles y mercantiles, determina que el
corretaje pierde, con la nueva legislación, su histórico carácter comercial (Castillo). Con ello, queda también extinguida la discusión respecto de cuál es el fuero que resulta
competente en razón de la materia para entender en cuestiones vinculadas con los corredores, que la antigua jurisprudencia plenaria de la Capital Federal había establecido
un favor del fuero mercantil, cuando resolvió que “son actos de comercio, sujetos a la jurisdicción mercantil, las operaciones de corretaje relativas a la venta de inmuebles”
(Cámaras Civiles y Comercial de la Capital, en pleno, 16/5/1923, “Tedesco v. Guanziroli” (JA, 10-625; en sentido similar, CNCom., Sala A, 19/3/1970, LA LEY, 139-339; CFed.
Mendoza, 7/8/1943, JA, 1943-III-792; C1a CC Bahía Blanca, 20/12/1956, LA LEY, 88242).

Jurisprudencia

La nueva normativa mantiene la sustancia de la profusa jurisprudencia desarrollada en la materia, que califica la actuación del corredor como un intermediario entre la oferta y la
demanda de negocios, actos o servicios, con la salvedad expuesta respecto de su dudosa obligación de mediar que recepta la disposición analizada (CNCom., sala B,
19/10/1955, LA LEY, 82-324; SCMendoza, sala I, 6/7/1962, LA LEY, 111-255; CNCiv., sala B, 4/9/1962, ED, 4-836; CNCiv., sala A, 18/5/1967, ED, 19-570; CNCiv., sala C, 25/9/1968,
ED, 28642; CNCom., sala C, 3/3/1969, ED, 28-642, CNCiv., sala D, 6/8/1970, ED, 36-331). 

Dado que el Código no ha modificado las normas nacionales sobre competencia judicial de la Justicia Nacional, con asiento en la Capital Federal, y ha mantenido separados los
fueros civil y comercial, a diferencia de lo que ocurre en las restantes jurisdicciones provinciales del país, hasta tanto se unifiquen esos fueros, se mantendrá vigente y aplicable
en la Capital Federal la doctrina plenaria Tedesco v. Guanziroli, que referí en el apartado anterior.

Conclusión del contrato de corretaje 

Artículo 1346

Conclusión del contrato de corretaje. Sujetos. 

El contrato de corretaje se entiende concluido, si el corredor está habilitado para el ejercicio profesional del corretaje, por su intervención en el negocio, sin protesta expresa,
hecho saber al corredor contemporáneamente con el comienzo de su actuación o por la actuación de otro corredor por el otro comitente. Si el comitente es una persona de
derecho público, el contrato de corretaje debe ajustarse a las reglas de contratación pertinentes. Pueden actuar como corredores, personas humanas o jurídicas. 

Esta norma disciplina cuatro aspectos vinculados con el corretaje: determina cuándo queda perfeccionado el contrato, no autoriza el ejercicio de la profesión por sujetos no
matriculados, determina qué ocurre si el comitente es una persona de derecho público y establece qué sujetos o entidades pueden desarrollar la actividad. Analizaremos
separadamente estas cuestiones.

Perfeccionamiento del contrato

El art. 1346 dispone cuándo se reputa perfeccionado o “concluido”, en los precisos términos legales, el contrato de corretaje, al prever dos modalidades diferentes para
 a t. 3 6 d spo e cuá do se eputa pe ecc o ado o co c u do , e os p ec sos té os ega es, e co t ato de co etaje, a p e e dos oda dades d e e tes pa a
considerarlo celebrado: 

por la intervención misma del corredor en el negocio que se pretende celebrar, sin que exista protesta expresa comunicada al corredor de forma simultánea al inicio de su
gestión; o

por la actuación de otro corredor por el otro sujeto comitente.

La redacción de la norma es algo oscura e inverosímil: lo primero, porque es lingüísticamente imprecisa; lo segundo, porque se refiere a la protesta como una modalidad posible
para que el contrato de corretaje no quede perfeccionado, pero olvidando que esa formalidad carece de utilidad en las prácticas argentinas (Torrella), ya que apenas el pretenso
contratante se oponga a la intervención del intermediario esto es, se niegue a abonarle su retribución o los gastos, éste inmediatamente abandonará su actuación como tal.

Por otra parte, ¿a la protesta de qué sujeto se refiere la norma? Puesto que, si el corredor actúa, es porque alguien lo contrató para ello o le solicitó su intervención, ya que resulta
difícil concebir que el intermediario actúe sin haber sido requerida su actuación como tal. No resulta verosímil, entonces, suponer que ese mismo sujeto, simultáneamente al
momento de haber contratado al corredor, proteste por su intervención en el negocio. Se trataría de una inadmisible contradicción coetánea a sus propios actos. Sí, por el
contrario, la norma se refiriera al otro sujeto del contrato mediado, tampoco se comprende a qué protesta se refiere, puesto que su queja no podrá invalidar el contrato de
corretaje ya celebrado y válido entre el corredor y quien solicitó su intervención, esto es, el comitente inicial.

La última parte del primer párrafo del art. 1346 que se anota, que reputa perfeccionado el contrato de corretaje “por la actuación de otro corredor por el otro comitente”, resulta
aún más confusa y sinceramente no se comprende a qué hipótesis se refiere. Las interpretaciones posibles son múltiples, aunque ninguna de ellas resulta satisfactoria para
razonar la nueva ley.

Esta parte de la norma presupone la actuación de dos corredores diferentes y la existencia de dos comitentes; solo así se comprenden las expresiones “otro corredor” y “otro
comitente” que se emplean en el texto. La hipótesis legal no aporta claridad, sino todo lo contrario, puesto que si ya hay dos corredores actuando y dos comitentes que solicitaron
su intervención, entonces ya hay dos contratos de corretaje celebrados: uno entre un corredor y un comitente, y el otro entre el segundo corredor y el segundo comitente. Salvo
que se considere que el contrato de corretaje se integra y queda perfeccionado con la voluntad de tres sujetos: el comitente, el corredor y el tercero que contrata con el comitente
por intermedio del corredor, en cuyo caso ello se apartaría de las masivas doctrina y jurisprudencia nacionales y extranjeras que entienden el corretaje como un contrato
celebrado únicamente entre dos sujetos.

Queda vacante, entonces, precisar en concreto cuál es la situación de hecho aludida por la parte del artículo que expresa que el contrato de corretaje queda concluido “por la
actuación de otro corredor por el otro comitente”; la práctica podrá presentar supuestos donde se comprenda mejor el funcionamiento de esta variante en el perfeccionamiento
del contrato. Se supone que una disposición jurídica no debería tener semejantes problemas en su interpretación. En este sentido, considero que el legislador no ha cumplido con
su proclamado objetivo de ser claro al redactar las normas jurídicas (Fundamentos del Código, II], “Método”, apartado 1.3, “El método del Anteproyecto”).

Ejercicio del corretaje por sujetos matriculados como corredores.

Ejercicio del corretaje por sujetos matriculados como corredores

El art. 1346 rechaza la actuación como corredores de sujetos que no se encuentran matriculados como tales. La norma no lo indica directamente, sino que ello surge al examinar
el recorrido legislativo de este artículo, que inicialmente validaba esa hipótesis (texto original del art. 1346, inc. b], en el Proyecto), pero ello luego fue modificado en su
tratamiento, como expuse anteriormente (apartado I, de este comentario).

Esta esencial modificación en el camino legislativo del precepto evitó que la nueva ley ofreciera una fractura sin precedentes en nuestro Derecho respecto de los requisitos
legales exigidos para ejercer el corretaje, que hubiera resultado perniciosa para esa profesión en general y para ciertas modalidades de corretaje en particular, como el
inmobiliario, inmobiliarias y agentes inmobiliarios, por ejemplo. Indicaré algunos antecedentes de la exigencia de matriculación para actuar como corredor.

El régimen del Código de Comercio y las disposiciones del dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, luego de su reforma por la ley 25.028, exigían que el corredor debía inscribirse en la
matrícula para ejercer la actividad, a punto tal que se penalizaba esa omisión con la imposibilidad de reclamar alguna retribución por su labor de intermediación (doct. Art. 89, Cód.
Com., art. 33, dec.-ley citada). En consonancia con ello, todas las normas provinciales y locales que reglamentaron la actividad del corredor en general o de alguna modalidad de
corretaje en particular establecían y establecen, idénticamente, la matriculación obligatoria para desempeñar la profesión.
Contrariamente a esa tradición legislativa, el art. 1346, inc. b), del Proyecto, antes de su modificación en el Congreso de la Nación por el texto que se comenta, determinaba que,
si el corredor no estaba inscripto, el contrato de corretaje queda perfeccionado por pacto expreso por escrito que solo obliga a la parte que lo había firmado. Era una norma
contraria a la tradición legislativa en la materia, que hubiera tenido graves consecuencias para la actividad al convalidar la actuación de sujetos como corredores, no estando
inscriptos para ello.

Con esa regulación legal, se hubieran desechado más de ciento cincuenta años de legislación, doctrina y jurisprudencia, aunque no uniforme: cfr. La cuestión en Spota, Ruiz,
Martínez, Ambrosio, Argeri, Gurfinkel De Wendy, Rouillón-Alonso que exigían la matriculación del corredor para que el sujeto intermediario pudiera exigir el pago de una retribución
por su labor de mediación.

Es cierto que la jurisprudencia de la Capital Federal dictó en 1921 el famoso y polémico plenario Brunetti v. Nolte aún vigente y a salvo la discusión sobre la derogación de los arts.
302 y 303 del CPCCN por el art. 15, ley 26.583 de Creación de Cámaras Federales de Casación, que parece haber sentado las bases del inciso que traía el Proyecto, pero ese fallo
plenario no había sido seguido uniformemente por la doctrina judicial de la Capital Federal ni tampoco por los restantes tribunales de todo el país, que en muchos asuntos
siguieron exigiendo el cumplimiento a rajatabla del antiguo art. 89, Cód. Com., y del art.33, in fine, dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, que impedían que el intermediario no
inscripto como corredor reclamara una retribución por su trabajo. Sin embargo, como la materia no resultaba uniforme, y era sumamente controvertida, la copiosa jurisprudencia
construida alrededor del tema traslucía las más variadas corrientes, que incluían la aplicación directa de la doctrina del plenario capitalino, el rechazo de todo reclamo de
retribución efectuado por el sujeto no inscripto como corredor y, también, la admisión del reclamo de este con fundamento en las normas civiles sobre locación de obra o sobre
locación de servicios.

Concluyendo: el nuevo texto legal establece que la actividad de corretaje solo puede ser desempeñada por corredores matriculados, tal como lo establecen los actuales arts. 32 y
33, dec.-ley 20.226/1973, y el art. 77, ley 24.441, que se mantienen sin alteraciones en la nueva legislación.

Por ello, los requisitos que esas disposiciones exigen para ser corredor y para ejercer el corretaje, léase: mayoría de edad, inexistencia de inhabilidades, título universitario,
matriculación, etc., deben observarse por todo aquel que pretenda realizar actividades de intermediación que configuren funciones de corretaje.

Comitente como persona de derecho público

El art. 1346, segundo párrafo, dispone que, si el comitente es una persona de Derecho Público, el contrato de corretaje debe ajustarse a las reglas de contratación
pertinentes. Constituye una disposición referida a los supuestos en los cuales el Estado, ya sea nacional, provincial o municipal, o sus entidades autárquicas, encarga al corredor
la realización de una tarea de intermediación para celebrar un determinado contrato o negocio. El comitente, es decir, quien encarga la gestión, es entonces una persona de
Derecho Público.

La norma encierra una regla algo imprecisa y hasta cierto punto innecesaria, ya que remite a la observancia de las reglas de Derecho Administrativo nacional o local que resulten
aplicables a los contratos que celebre el comitente, lo cual no era necesario señalar, ya que ello es obligatorio sea que lo indicara o no la disposición bajo examen.

Pese a su vaguedad, entiendo que la expresión “las reglas de contratación pertinentes” alude:

Al cumplimiento de las normas sobre licitaciones, pliegos, contrataciones en el ámbito del Derecho Público, etc., que resulten de aplicación al comitente-persona de
Derecho Público de que se trate y, por ende, al contrato de corretaje que celebre con el intermediario; y 

A que las normas que disciplinan la actividad del corredor no constituyen un obstáculo para aplicar las reglas al contrato de corretaje celebrado con el comitente. 

Ejercicio de corretaje por personas humanas o jurídicas

Finalmente, el art. 1346, último párrafo, establece que pueden actuar como corredores, personas humanas o jurídicas. Respecto de las primeras, no caben mayores comentarios
( )
atentos, su obviedad y ausencia de complicaciones interpretativas, y en tanto tengan capacidad para contratar (arts. 1000, 1001 y concs.; cfr. Moisset de Espanés). Con relación
a las personas jurídicas, caben algunos comentarios adicionales.

La primera reflexión, obvia, es que el Código permite expresamente que el corretaje se desempeñe por personas jurídicas. Esto que parece normal y natural en nuestra
época, no lo fue en su momento. En los albores del ordenamiento jurídico nacional, el art. 105, inc. 1°, Cód. Com., prohibía tajantemente al corredor constituir “sociedad de
ninguna clase de denominación”, fórmula que según Segovia debía leerse como “sociedad de ningún a clase y denominación”.

La doctrina había polemizado sobre sus alcances (Siburu, Castillo, Fernández, Malagarriga, Zavala Rodríguez). Pese a la expresión legal, la jurisprudencia fue morigerando
con el tiempo los alcances de la veda y fue autorizando paulatinamente la actuación de corredores a través de sociedades, siempre y cuando tuvieran por objeto exclusivo
desarrollar la actividad de corretaje y estuvieran integradas únicamente por sujetos matriculados como corredores.

Como señalé al comentar el art. 1345, la ley 25.028 de 1999 derogó el régimen del Código de Comercio en materia de corretaje e impuso nuevas reglas para la actividad a
través de la incorporación de los arts.31 a 38 al dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros. El art. 31 estableció que se aplicaban a los corredores las mismas reglas que ese
decreto-ley fijaba para los martilleros, por lo cual desde entonces rigieron para el corretaje los arts. 15 y 16, que especialmente autorizaban el ejercicio de la profesión por
medio de sociedades comerciales, excepto cooperativas. Con ese nuevo régimen para el corretaje, desde 1999 se desterró la veda legal que impedía a los corredores
actuar por medio de sociedades y se convalidaron la difundida práctica entonces existente y la doctrina jurisprudencial permisiva que se había desarrollado hasta ese
momento en esta cuestión. El nuevo Código mantiene sin alteraciones los arts. 15, 16 y 31, dec.-ley citada, por lo cual el contenido de esas disposiciones no debe
considerarse derogado y debe interpretarse armónicamente con el art. 1346 que se analiza.

La segunda reflexión que merece la norma legal en comentario es que la expresión personas jurídicas que emplea abarca en verdad a toda clase de personas jurídicas,
sean públicas o privadas, por lo que habrá que tener presente la enumeración que proveen los arts. 146 y 148 del nuevo Código, que alista cuáles son unas y otras.

La tercera observación que merece el texto legal es que, al referirse a personas jurídicas en general, sin ninguna restricción o limitación alguna, el artículo resulta más
amplio que los referidos arts. 15 y 16, dec.-ley 20.266/1973, de Martilleros, dado que estos permiten que la actividad de martilleros y corredores se canalice por intermedio
de sociedades comerciales, excepto cooperativas, mientras que el nuevo Código avala que cualquier persona jurídica, sea pública o privada, desarrolle actividades de
corretaje, por lo que se incluyen, entonces, a las sociedades y a las cooperativas, entre otras personas jurídicas (art. 148).

Por otra parte, no corresponde ya aludir a sociedad es “comerciales” sino sencillamente a sociedades, ante la unificación del régimen societario producido por las nuevas
normas.

Con los alcances señalados, quedan modificados los arts. 15 y 16, dec.-ley 20.266/1973. En lo restante, entiendo que las exigencias de estos artículos permanecen sin cambios,
es decir, que las personas jurídicas que desempeñen la actividad deben tener por objeto exclusivo realizar actos de corretaje y encontrarse integradas exclusivamente por
corredores matriculados. De lo contrario, si esas previsiones se consideraran derogadas por el nuevo texto, sería sumamente fácil infringir el requisito de la matriculación para
ejercer el corretaje a través del empleo de formas societarias, incluso de sociedades anónimas unipersonales (art. 1°, ley 19.550 General de Sociedades).

Requisitos para ser Corredor Público

“Art. 32. — Para ser corredor se requieren las siguientes condiciones habilitantes:

Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades del artículo 2º;  

Poseer título universitario expedido o revalidad o en la República, con arreglo a las reglamentaciones vigentes y que al efecto se dicten.” 

El art. 2.º por su lado, señala que no pueden ser corredores los que están inhabilitados para ser martilleros, esto es: 
 Quienes no pueden ejercer el comercio;  

Los fallidos y concursados cuya conducta hayas ido calificada como fraudulenta o culpable, hasta 5 (cinco) años después de su
rehabilitación;  

Los inhibidos para disponer de sus bienes;  

Los condenados con accesoria de inhabilitación para ejercer cargos públicos, y los condenados por hurto, robo, extorsión, estafas y otras
defraudaciones, usura, cohecho, malversación de caudales públicos y delitos contra la fe pública, hasta después de 10 (diez) años de
cumplida la condena;

Los excluidos temporaria o definitivamente del ejercicio de la actividad por sanción disciplinaria;

Los comprendidos en el artículo 49 del Código Civil y Comercial.

Ahora bien, para hacer una página en Internet, de mera intermediación, no es necesario cumplir dichos requisitos. Por ende, aquellos que no lo han cumplido con
los mismos, ni poseen título de corredor público, no pueden cobrar porcentajes referentes a ventas que se realicen, por más que el sistema instaurado sea de
intermediación semejante a la del corredor público.

El art. 31 de la citada ley señala que: “Sin perjuicio de las disposiciones del Código Civil y Comercial y de la legislación local, es aplicable al ejercicio del corretaje o
dispuesto en esta ley con respecto a los martilleros, en todo lo que resulte pertinente y no se encuentre modificado en los artículos siguientes”.

Dentro de los requisitos para ser corredor, entonces, además, está la mayoría de edad y título universitario. En el caso, las provincias capacitan por medio de los
Colegios de Corredores y Martilleros Públicos, otorgando los títulos habilitantes.

Los sistemas de compra y venta por internet no permiten conocer la capacitación antedicha, en muchos casos, y tal vez, no existe. 

La función del Corredor

Qué dice la Doctrina al respecto:

“La inobservancia de la exigencia legal de la carencia de matriculación como corredor no puede ser
dispensada ni siquiera ante la existencia de convención expresa celebrada sobre el punto, en el caso,
suscripción de autorización de venta.

Quién desarrolla el corretaje clandestinamente violando la prohibición, carece no solo del derecho de
reclamar comisión, sino también, del derecho de obtener el reintegro de la seña doblada que pudiera haber
oblado a un presunto interesado, pues carece de facultad para recibirla”.

“Entre las profesiones de Martillero Público y Corredor existen diferencias y la doctrina nacional se ha encargado de establecer sus distintos alcances:
 Corredor es el agente auxiliar del comercio que se interpone por profesión entre dos o más personas con el propósito de facilitar la conclusión
de un contrato civil o comercial, es decir, mediando entre la oferta y la demanda en la búsqueda de un interesado para la operación que desea
realizar el comitente en forma autónoma e imparcial. 

Martillero o Rematador es la persona que hace profesión de la venta pública y al mejor postor de cosas que con tal objeto se le encomiendan, o
sea, que en forma habitual realiza los remates o subastas —venta al público— de viva voz y al mejor postor con o sin base, de bienes
determinados muebles o inmuebles: propone la enajenación indicando sus condiciones, recibe las ofertas de precio y mediante un golpe de
martillo adjudica las cosas, perfeccionando la compraventa”. 

Alcances de su intervención 

Le comprenden los deberes de lealtad, probidad, cuidado y previsión que estipula el CCYC para la contratación y, por ende, a los sujetos que en ella intervienen,
cualquiera sea su rol.

Sin perjuicio de ello, cabe recordar que los corredores, no solamente no son responsables de la solvencia de las partes, sino que so pena de exceder el ámbito de
su competencia e incurrir en ejercicio ilegal de la profesión de abogado, no pueden estudiar títulos, antecedentes, ni resolver problemas jurídicos atinentes a la
posibilidad de ejecución del contrato, ni efectuar predicciones en materia de economía. 

Caracteres de la función

A U TONOM ÍA PRO FE S I O N A LI D A D I M PA RC I A LI D A D I N D E LE G A BI LI D A D

Es una función de mediación autónoma, porque el corredor no ejerce representación o mandato de quien le ha encomendado buscar la persona o cosa
necesaria para que se concierte el negocio. El comitente da las bases del negocio a las que debe atenerse el mediador, pero este desarrolla su función
libremente. Como consecuencia de dicha autonomía, soporta los riegos de su actividad, siendo remunerado por la celebración del contrato o negocio
encomendado, pero no si dicho resultado no se obtiene. 

A U TONOM ÍA PRO FE S I O N A LI D A D I M PA RC I A LI D A D I N D E LE G A BI LI D A D

Esta actividad está reglada como una profesión, autorizándose su ejercicio previa matriculación en el tribunal de comercio que corresponde, y además
se exige la colegiación en la jurisdicción donde pretenda ejercer su actividad. 

A U TONOM ÍA PRO FE S I O N A LI D A D I M PA RC I A LI D A D I N D E LE G A BI LI D A D

Se trata de una mediación y el corredor se mantiene neutral respecto de las partes, permanece ajeno al negocio que estas celebran y solo relaciona
intereses contrapuestos. 
 A U TONOM ÍA PRO FE S I O N A LI D A D I M PA RC I A LI D A D I N D E LE G A BI LI D A D

Los requisitos legales exigidos son inherentes a la persona y tienden a asegurar su competencia, imparcialidad y honorabilidad, de ahí la indelegabilidad
de tales funciones.

Qué actividad puede desarrollar un corredor

En lo que respecta a este tópico, debemos atender a lo consignado por el Art. 34 de la ley 20.266, la cual estipula las Facultades.

En el ejercicio de su profesión, el corredor está facultado para: 

Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración,
subordinación o representación. No obstante, una de las partes podrá encomendarles que la represente en los actos de ejecución del contrato
mediado;

Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que pueden ser objeto de actos jurídicos;

Recabar directamente de las oficinas públicas, bancos y entidades ofíciales y particulares, los informes y certificados necesarios para el
cumplimiento de sus deberes;

Prestar fianza por una de las partes. Por ejemplo, el art. 50 de la ley 10973 (reformado por ley 14085) establece que puede:

Realizar todos los actos propios del corretaje y la intermediación, poniendo en relación a las partes para la
conclusión del contrato proyectado por su comitente. El objeto de su intervención puede ser la permuta,
locación, compraventa de inmuebles, muebles, mercaderías, semovientes, rodados, fondos de comercio,
marcas, patentes, créditos, letras, papeles de negocio, títulos y acciones coticen o no en bolsa sin incurrir
en los supuestos contemplados en la Ley 17.811, y en general toda clase de derecho de tráfico lícito.

Practicar y expedirse en tasaciones de inmuebles, muebles y semovientes en general.

Realizar estimaciones de valor de mercado o tasaciones en general, tanto en el ámbito privado como tasadores por designación judicial
(art.58).

Actuar como administrador de alquileres, administrador de consorcios.

Obligaciones del corredor

Además de las obligaciones locales, en líneas generales, la ley establece en su art. 36 (ley 20266, ref. 25028) y art. 52, ap. a) inc. 3 ley 10973 (ref. 14085) que el
corredor debe: 

Llevar el libro que establece el artículo 35; (A este efecto, el Art. 35 dice: Los corredores deben llevar asiento exacto y cronológico de todas las
operaciones concluidas con su intervención, transcribiendo sus datos esenciales en un libro de registro, rubricado por el Registro Público de
 Comercio o por el órgano a cargo del gobierno de la matrícula en la jurisdicción). 

Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos;  

Deberá comprobar, además, la existencia de los instrumentos de los que resulte el título invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes
registrables, recabará la certificación del Registro Público correspondiente sobre la inscripción del dominio, gravámenes, embargos,
restricciones y anotaciones que reconozcan aquellos, así como las inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente;  

Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que
intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio; se deberá dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado
para suscribir el instrumento que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en nombre de aquel;

Proponer los negocios con la exactitud, precisión y claridad necesarias para la formación del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes
las circunstancias conocidas por él que puedan influir sobre la conclusión de la operación en articular, las relativas al objeto y al precio de
mercado;

Guardar secreto de lo concerniente a las operaciones en las que intervenga: solo en virtud del mandato de autoridad competente, podrá
atestiguar sobre las mismas;

Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervención, si alguna de las partes lo exigiere;

En las negociaciones de mercaderías hechas sobre muestras, deberá identificarlas y conservarlas hasta el momento de la entrega o mientras
subsista la posibilidad de discusión, sobre la calidad de las mercaderías;

Entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de los papeles en cuya negociación intervenga;

En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia
firmada de su intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su responsabilidad.

En los que no requieran la forma escrita, deberá entregar a las partes una minuta de la operación, según las constancias del Libro de Registro;

Respetar las prohibiciones del artículo 19 en lo que resulten aplicables, y que son:

Practicar descuentos, bonificaciones o reducción de comisiones arancelarias;

Comprar, por cuenta de terceros directa o indirectamente, los bienes cuya venta se les hubiere encomendado;

Suscribir el instrumento que documenta la venta, sin autorización expresa del legitimado, para disponer del
bien a rematar;

Retener el precio recibido o parte de él, en lo que exceda del monto de los gastos convenidos y de la comisión
que le corresponda;

Utilizar en cualquier forma las palabras “judicial”, “oficial” o cualquier otro término expresión que induzca a
engaño o confusión;

Cumplir las demás obligaciones que impongan las leyes especiales y la reglamentación local.

Obligaciones

Según la ley provincial Nº10.973 (reformada por la ley 14085): 

Artículo 52

Son obligaciones de los Martilleros y Corredores Públicos: 

a) De los Corredores:

1. Llevar los Libros que disponga la legislación de fondo, en los cuales se asentarán las operaciones que se realizan.

2. Expedir los certificados ajustándose estrictamente a las constancias de su libro.

3. Comprobar con exactitud la identidad y capacidad legal de las personas entre quienes trata el negocio.

4. Proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad.

5. Comprobar la existencia de los instrumentos que acrediten el título invocado por el comitente. En el caso de tratarse de compra-venta, cuando fuesen bienes inmuebles,
deberá recabarse la certificación del Registro de la Propiedad sobre la inscripción de dominio de los gravámenes y embargos que reconozcan aquellos, así como las
inhibiciones anotadas a nombre del enajenante. Cuando se tratare de fondos de comercio o bienes muebles, deberán requerir igual certificación del Registro Público de
Comercio y del Registro de Créditos Prendarios de la jurisdicción en que se encuentren respectivamente. Tratándose de automotores deberán requerir igual certificación del
Registro de la Propiedad Automotor. En todos los casos deberá dejarse constancia en el contrato, del número y fecha de expedición de los certificados y situación que surja
de los mismos.

6. En las publicaciones y propagandas de loteos que efectúe, sin perjuicio de las demás previsiones contenidas en reglamentaciones de la materia, deberá citarse el número
del o de los planos aprobados, poniendo a disposición de los interesados los elementos probatorios necesarios.

7. Cuando se anuncie la pavimentación de calles adyacentes al loteo a venderse, sin perjuicio de las demás previsiones contenidas en las reglamentaciones de la materia,
deberá especificarse el tipo de construcción de aquellas, no pudiendo citarse otros servicios públicos (transporte, provisión de agua, energía eléctrica, teléfono, gas, etc.)
cuyo funcionamiento no se realice con autorización oficial y carácter permanente.

8. Cuando se trate de inmuebles a pagarse en cuotas periódicas sucesivas, deberá observarse en lo pertinente lo dispuesto en las Leyes 4.564, 14.005 y sus modificatorias.

9. Convenir por escrito con sus mandantes los honorarios y gastos, las condiciones de venta, la forma de pago de todo cuanto creyera conveniente para el mejor desempeño
de su mandato, archivando anualmente los convenios por escrito que a ese respecto tuviera con sus mandantes.

10. Cuando lo exigiere la naturaleza del negocio, guardar secreto profesional riguroso, en todo lo concerniente a las operaciones que se le encarguen.

11. Asistir a la entrega de los efectos por ellos vendidos, si alguno de los interesados lo exigiere.

12. Hallarse presente en el momento de firmarse el contrato, al pie del cual certificará que se ha hecho con su intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su
responsabilidad y que asentará en el Libro de Registros. Los ejemplares de los boletos de compraventa de inmuebles y fondos de comercio, serán archivados anualmente y
serán exhibidos ante orden judicial o a requerimiento de las autoridades del Colegio.

13. Conservar los certificados e informes de las cosas o derechos que se vendan con su intervención.

14. Prestar su asistencia profesional como colaborador del Juez en el Servicio de Justicia.

15. Aceptar los nombramientos que les hicieran los tribunales, con arreglo a la Ley, pudiendo excusarse solo por causa debidamente fundada.

16. Dar aviso al Colegio Departamental de todo cambio de domicilio o traslado de oficina, así como también del cese o reanudación del ejercicio profesional en el plazo fijado
por el artículo 10° de la presente Ley.

17. No abandonar la gestión que se les hubiere encomendado.

18. Dar recibo del dinero, título o documento que se les entreguen, conservándolos y devolviéndolos a la terminación de la contratación.

19. Pagar la cuota anual en los plazos que fije la reglamentación o el Consejo Directivo, como así también las demás contribuciones establecidas por la asamblea
extraordinaria de colegiados o cuota adicional supletoria que se fijare.

20. Exhibir el libro toda vez que los inspectores del Colegio Departamental lo solicitaren.

21. Abonar en tiempo y forma las obligaciones previsionales establecidas en la Ley de la materia.

22. Hacer constar con toda claridad en cualquier propaganda o publicidad el nombre y apellido, tomo, folio y/o número de Colegiado en el Registro de Matrículas. 
Artículo 1347

Qué dice el Nuevo Cod. Civ. y Com. Unificado.

Obligaciones del corredor. El corredor debe:

1. asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios en que media y de su capacidad legal para contratar;

2. proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar sus puestos inexactos que puedan inducir a error a las partes;

3. comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio;

4. mantener confidencialidad de todo lo que concierne a negociaciones en las que interviene, la que solo debe ceder ante requerimiento judicial o de autoridad pública
competente;

5. asistir, en las operaciones hechas con su intervención, a la firma de los instrumentos conclusivos y a la entrega de los objetos o valores, si alguna de las partes lo requiere;

6. guardar muestras de los productos que se negocien con su intervención, mientras subsista la posibilidad de controversia sobre la calidad de lo entregado. 

Jurisprudencia

1. Se mantiene vigente la corriente jurisprudencial que exige al corredor actuar con la diligencia debida por una persona prudente y experta en los negocios (CNCom., sala
A,19/2/1987, LA LEY, 1987-B, 563)

2. De proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad (CNCom ., sala B, 21/11/1969, JA, 1970-6-133; CNCom., sala C, 27/8/2004, JA, 2005-I-265). Asegurarse de la
identidad y capacidad de las personas a quienes vincula (CCom. Cap., 20/9/1939, LA LEY, 16-79; CACiv. y Com. Rosario, sala II, 3/6/1970, Juris 21/9/1970).

3. El artículo en comentario (ART. 1346 CCyCom Unificado) desecha la antigua doctrina plenaria “Brunetti c.Nolte” según la cual si se ha establecido en el contrato escrito una
comisión determinada, la persona que se obligó a su pago no puede eludirlo, alegando la falta de matrícula de corredor (Cámaras Civiles y Comercial de la Capital, en pleno,
10/10/1921, JA, 7-393), que había sido confirmada por numerosos pronunciamientos (CNCiv., sala D, 6/10/1959, LA LEY, 96-401; CNCom., sala C, 28/11/1967, LA LEY, 129-
330; CNCiv ., sala D, 29/7/1966, LA LEY, 124-126; CNCom., sala C, 13/11/1992, ED, 152-192; ST Entre Ríos, sala Civil y Comercial, 28/4/1967, Rep. LL XXIX, p. 505, sum. 19,
BJER 968-4-644; ST Jujuy, sala II,10/9/1968, LA LEY, 139-751, sum. 23.971-S, entre tantos) y rechazada por otros (CNCom., sala D, 11/10/2000, ED, 191-197; CNCom., sala E,
27/9/2004, LA LEY, 2005-A, 652, por citar sólo algunos).

4. La doctrina “Caracciolo” (CSJN, 17/3/1987, ED, 141-249) parece haberse confirmado con la nueva legislación, aunque si bien en ese precedente se resolvió de forma
contraria a lo establecido por el plenario capitalino “Brunetti c. Nolte” al decidirse que el corredor no matriculado no tenía acción para exigir el cobro de su honorario, aun
existiendo pacto expreso sobre la cuestión, en “Caracciolo” el corredor reclamaba la retribución al tercero interesado en la operación y no a su comitente, como ocurría en
“Brunetti c. Nolte” (cf. Consideraciones del Dr. Rotman en CNCom., sala D, 27.705/1993, LA LEY, 1994-E, 94).

5. Por otra parte, el art. 1346 ratifica la doctrina plenaria “Brega c. Capdevielle” de la Provincia de Santa Fe, por la cual se decidió que “en la intermediación inmobiliaria no
merece retribución de ninguna especie quien realizó la actividad de corredor no estando matriculado, y cuando se configura un supuesto de corretaje en esas condiciones
no es lícito ocurrir a disposiciones o contratos análogos” (CCiv. y Com. Prov. Santa Fe, en pleno, 4/6/2003, JA,2004-I-174).

6. Finalmente, quedará por determinarse si la copiosa doctrina judicial que exige que las sociedades de corredores deben tener por objeto exclusivo desarrollar la actividad de
corretaje y que todos sus socios deban ser corredores matriculados (CNCom., sala A,13/2/1967, ED, 21-424; CNCom., sala E, 17/5/1996, ED, 168-504; CNCom., sala
E,27/9/2004, LA LEY, 2005-A, 652, entre tantísimos otros), se mantiene vigente con la nueva legislación o si esa corriente jurisprudencial sufrirá modificaciones ante la
amplitud del texto del art. 1346 comentado.
 Prohibición

Artículo 1348

Está prohibido al corredor:

1. adquirir por sí o por interpósita persona, efectos cuya negociación le ha sido encargada;

2. tener cualquier clase de participación o interés en la negociación o en los bienes comprendidos en ella.

Comentario

Los actos que el art. 1348 prohíbe ahora realizar al corredor se corresponden y quedan abarcados en verdad con los supuestos que ya el art. 19, incs. b), d) y e), dec.-ley
20.266/1973, vedaba a los martilleros y, por ende, también a los corredores, como quedó aclarado en los párrafos anteriores. Por lo tanto, entiendo que el art. 1348 que se analiza
resulta redundante y, perfectamente, podría haberse omitido en la nueva regulación sin que su ausencia hubiera ampliado el campo de los actos que se permiten al corredor o,
con otras palabras, sin que su omisión hubiera estrechado el ámbito de los actos prohibidos a ese intermediario. Las prohibiciones del artículo en comentario se fundan en la
imparcialidad que debe mantener el corredor al actuar como intermediario, que se vería afectada o eliminada si se permitieran los actos vedados por esta norma (cf. Siburu). 

Jurisprudencia

1. El corredor no tiene derecho a percibir o participar en el sobreprecio obtenido, ni aun cuando la contraparte se lo reconozca. Como es contrario al orden público, pagado
puede ser repetido (CCom. Cap., 15/10/1948, LA LEY, 52780).

2. Los corredores no pueden pactar el pago de diferencias de precio; la prohibición del art. 108 del cód. de com. es de orden público y las partes no pueden pactar en contrario
(C Com. Cap., 30/12/1947, LA LEY, 49-717).
Poderes de Representación. En principio, la actividad comercial de intermediación que desarrollan corredores, martilleros y comisionistas, no incluye poderes de
representación frente a terceros; aunque subyace una relación gestoría entre comisionista y comitente, o entre corredor y cliente, esa relación no implica investidura para
obrar en representación de los intereses ajenos, salvo que medie mandato representativo, es decir, mandato con apoderamiento al mandatario.
 Garantía y representación

Artículo 1349

El corredor puede:

1. otorgar garantía por obligaciones de una o de ambas partes en la negociación en la que actúen;

2. recibir de una parte el encargo de representarla en la ejecución del negocio. 

Comentario

En rigor, las potestades que el art. 1349 reconoce al corredor de permitir que garantice las obligaciones de una o de ambas partes del contrato mediado y de autorizarlo a que
represente a cualquiera de ellas en la ejecución del negocio alteran notablemente la nota de imparcialidad que debe guiar la labor del corredor (Siburu, passim, Rouillón-Alonso)
establece un régimen más abierto y flexible para que el intermediario garantice las obligaciones que los contratantes asumen en el negocio mediado y ratifica la posibilidad de
que el corredor represente a los interesados en la ejecución del contrato celebrado. 

Jurisprudencia

La falta de modificaciones sustanciales del nuevo texto legal respecto del anterior determina que se mantiene sin mayores alteraciones la doctrina judicial construida alrededor
del art. 34, dec.-ley 20.266/1973, de Martilleros.

Comisión

Artículo 1350

El corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervención. Si no hay estipulación, tiene derecho a la de uso en el lugar de
celebración del contrato o, en su defecto, en el lugar en que principalmente realiza su cometido. A falta de todas ellas, la fija el juez. 
Artículo 1351

Intervención de uno o de varios corredores. Si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el
artículo 1346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su
respectivo comitente. 

Comentario

Los arts. 1350 y 1351 consagran el derecho del corredor a percibir una retribución por el trabajo que hayan realizado eficazmente y establecen ciertas reglas en la materia. La
prerrogativa del intermediario surge directamente de la ley, por lo que él tiene derecho a una retribución económica por su labor aun cuando se hubiera omitido todo pacto al
respecto con las partes negociantes. Se entiende siempre que se trata del corredor inscripto o matriculado, ya que por el art. 33, dec.-ley 20.266/1973, de Martilleros, mantenido
como vigente por la nueva legislación y continuador de la vieja fórmula del art. 89, Cód. Com., el corredor no inscripto no tendrá acción para cobrar retribución de ninguna especie
(ver comentario al art. 1346)

Jurisprudencia

1. El derecho del corredor a la comisión nace cuando logra la celebración del contrato encomendado (CNCiv., sala B, 13/9/1962, ED, 3-310; CNCom., sala B, 4/11/1964,ED, 12-
66; CNCom., sala C, 15/2/1966, LA LEY, 1223 13; CNCiv., sala F, 24/11/1966, LA LEY, 126-104; CNCom., sala B, 24/10/1969, ED, 36-378; CNCiv., salaD, 18/2/1970, ED, 36-383).

2. En el corretaje no se remunera la simple actividad, sino el resultado de tal actividad (CNCom., sala C, 7/5/1970, LA LEY, 139-393).

3. Hay derecho al cobro de comisión por el corredor cuando entre su gestión y el contrato exista una relación de causa a efecto, de tal manera que pueda afirmarse que sin
ella el contrato no se habría celebrado (CNCom., sala B, 13/6/1962, ED, 4-552).

4. La comisión a que se refiere la ley al establecer que cuando interviene un solo corredor por ambas partes, este recibirá comisión de cada uno de los contratantes, no es
solidaria (CNCom., sala C, 30/10/1967, ED, 22-636).

Colegios de CABA y Provincia de Buenos Aires

En las páginas encontrarán información sobre la legislación vigente, derechos y obligaciones de los profesionales.

Colegio Profesional Inmobiliario. (2019). Colegio Inmobiliario. Recuperado el 13 de marzo de 2019 de: 
 ACCEDER A WEB

Caja de previsión social. (2008). Colegio de Martilleros y Corredores públicos. Recuperado el 13 de marzo de 2019 de:

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Material de lectura

En el siguiente recurso te invitamos a profundizar lo referente a la figura del corredor en la reforma. 

LA FIGURA DEL CORREDOR EN LA REFORMA_CompJuri-erreius-SCHIAVINO.pdf

241.2 KB

Schiavino, R. (2012) La figura del corretaje en la reforma. Compendio Jurídico. Tomo 67 PP. 69. Erreius.
4 14

Cierre de la unidad

¿Corredor es sinónimo de martillero? 

No, como función principal el martillero vende en pública subasta y el corredor tiene la finalidad de acercar a las partes para realizar un negocio.

Bibliografía

de referencia
–

Schiavino, R. (2012) La figura del corretaje en la reforma. Compendio Jurídico. Tomo 67 P. 69. Erreius.
5 14

Introducción a la unidad

¿Es lo mismo el Corredor Público que el corredor inmobiliario? 

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6 14

Tema 1: Corretaje inmobiliario

El Corredor Público dentro de sus funciones puede intervenir en la comercialización de bienes inmuebles,
eso dio lugar a que muchos lo denominaran corredor inmobiliario, posteriormente se crearon los colegios
profesionales inmobiliarios (CPI) dándole fundamento a dicha denominación, cabe destacar que dentro
del ámbito de la República Argentina existen colegios de Martilleros y Corredores públicos y Colegios de
Corredores inmobiliarios.

Los corredores que intervienen en la comercialización de bienes inmuebles tienen la función de producir el acercamiento de las partes para la concreción de un
negocio.

Dicha actividad no es la única, ya que en su desempeño pueden realizar tasaciones de bienes muebles e inmuebles privados, judiciales (es decir, como auxiliares
de la justicia), entre otras. O sea, el Corredor Público puede intervenir en transacciones con otro tipo de bienes, y los inmuebles son uno de ellos. (Cáceres, 2017)

El corretaje está regulado a nivel nacional por la Ley 25028, y a nivel provincial por distintas leyes específicas, por ejemplo en la Provincia de Buenos Aires la 14.085
modificatoria de la Ley 10.973, en CABA la 5859 modificatoria de la 2340.

En el Código Civil y Comercial sancionado en el año 2015 también posee un apartado relacionado con esta actividad.

El corredor en el ejercicio de su profesión, según lo establece las leyes normativas, debe plantear toda operación con transparencia, claridad y precisión; evitando
que nuestros clientes incurran en engaños o malos entendidos, es por ello que todo tipo de propuesta debe ser por escrito. (Cáceres, 2017)

Las leyes antes mencionadas establecen los derechos, obligaciones, honorarios y requisitos que surgen para el ejercicio de la profesión, así también se debe
observar el código de ética profesional.

Los profesionales deben guardar el secreto profesional, el cual no podrá ser revelado a excepción de orden judicial en cuestiones que afecten al profesional.

Quienes atienden intereses de sus clientes deben guardar un estricto secreto profesional en salvaguarda de la intimidad comercial de ellos, que se sentirán
seguros y estarán más dispuestos en convertirse clientes fieles si todavía no lo fueran, o en seguir siéndolo si ya lo eran. Para el Corredor inmobiliario, el hecho de
develar el secreto profesional, le significa un serio trastorno en lo legal, porque le genera responsabilidades a las que deberá responder con posible alcance penal.
En lo que respecta a la transacción inmobiliaria en sí misma, el secreto bien mantenido permite no advertir a terceros, sobre cuestiones de reparación, para
concretar definitivamente una operación inmobiliaria. (Cáceres, 2017)

Todo esto en situaciones normales, pero en caso de ocurrir una cuestión judicial, el Juez podrá disponer una medida de ordenarle al Corredor a develar dichos
secretos.

El corredor inmobiliario presta un servicio a las partes que acuden a contratarlo, ya sea como vendedor, locador, o aquel que requiera una tasación, como así
también aquel comprador, locatario, etc. Quien llega a nuestra oficina viene a buscar soluciones en un tema tan importante como es un inmueble, nuestra función
tiene un alto contenido social, ya que muchas veces tenemos en frente a personas que por primera vez desean comprar su vivienda luego de años de esfuerzo y
ahorro, también podemos tener a jóvenes que por primera vez realizan una locación buscando su lugar de vivienda para poder estudiar y no menos común es
aquellas personas que han perdido un familiar y deben desprenderse de la vivienda de los mismos, como podemos apreciar en todos los casos expuestos
tenemos en frente a personas en diferentes etapas y procesos de su vida, las que esperan de nosotros el mayor esfuerzo para concretar sus objetivos. Nuestros
honorarios deben ser el producto de operaciones que hayan dejado satisfecho a todas las partes. (Cáceres, 2017)

Nuestro mayor capital como profesionales es nuestro buen nombre y nuestra mayor publicidad es el boca
en boca de clientes satisfechos, como dice un viejo dicho “de 100 operaciones bien hechas, poca gente se
entere, de un mal trabajo realizado se entera todo el mundo”.

Nuestra primera aproximación con un potencial cliente comienza algunas veces con la solicitud de una tasación o estimación de valor de un inmueble, otras veces
con la búsqueda de un inmueble para comprar o alquilar y otras en busca de nuestro asesoramiento profesional para la proyección y realización de un nuevo
emprendimiento o de una inversión.

Si el acercamiento fue con el fin de ofrecer un inmueble a la venta, se procederá a la valuación del mismo; luego será un trato más sostenido para lograr un acuerdo
y establecer el valor. 

Una vez aceptada por el propietario nuestra tasación procederemos a la firma de la autorización de venta o locación, en la cual se dejarán plasmadas todas las
características de la operación a realizar: precio, duración, honorarios, observaciones y características de la misma. En la autorización dejaremos en claro el
permiso para colocar carteles, publicación de fotos y datos en internet, portales, diarios, revistas, redes sociales, etc.

Tengamos en cuenta que ante un conflicto con la parte oferente, este documento será de importante instrumento para la solución del mismo, es por ello, como ya
hemos mencionado anteriormente, la importancia de expresar todo por escrito, utilizando los conceptos de claridad y precisión.

La forma expresa es la que nos exige la ley, ya que nos obliga a “Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los gastos y la forma de
satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio” (art.34 Ley 20266, ref. Ley 25028). —(y Ley 10973-
25028- art.52 inc.9.)

“Convenir por escrito con sus mandantes los honorarios y gastos, las condiciones de venta, la forma de
pago de todo cuanto creyera conveniente para el mejor desempeño de su mandato, archivando
anualmente los convenios por escrito que a ese respecto tuviera con sus mandantes”. (Ley, 10973)

Se concluye entonces que cada operación inmobiliaria es un nuevo punto de partida que se materializa con la confección de una nueva autorización, y que la
misma es un contrato entre el corredor y su cliente que plasma las pautas dentro de las cuales se llevará adelante la operación.

El corretaje en su faz práctica

A través del primer acercamiento ante la inquietud del cliente se inicia la relación.

Entre otras alternativas, podemos decir que hay varias posibilidades de acercamiento:

El cliente nos llama y nos consulta (porque vio un aviso en el diario y/o revista y/o Internet) y quiere vender y/o comprar y/o alquilar, etc.
Se acercó porque lo recomendaron (otro cliente de nuestra oficina u otra persona que nos conoce)

Un promotor nos hizo conocer y al cliente le surgió la inquietud y se acercó a través del promotor a través de un llamado, luego se hará o no la
primera visita (o del cliente al corredor o del corredor al cliente) en forma personalizada. Supongamos que ese cliente quiere vender su
propiedad, primero solicitará una estimación de valor. La secuencia de sucesos sería más o menos de la siguiente manera a fin de ejemplificar
y describir el corretaje:

1. Contacto del propietario con la inmobiliaria.

2. Información sobre la metodología de trabajo.

3. Aceptación del cliente de las pautas del sistema administrativo y del método de venta.

4. Revisión de la documentación del inmueble a ofrecerse en venta (escritura, declaratoria de herederos, planos, etc.).

5. Confección y firma de la autorización de venta. Con exclusividad sobre el ofrecimiento.

6. Confección de la ficha de datos personales de cada uno de los vendedores. 

7. Bajada del sitio web de ANSES e impresión, de constancias de CUIL, CUIT o CDI de todos los vendedores.

8. En caso de sucesión, contacto con el abogado interviniente, pendientes de pago, y eventual recepción de su orden de retención por
honorarios para el momento de la venta.

9. Conformidad expresa de los vendedores sobre la orden de retención del punto anterior.

10. Inclusión del ofrecimiento de nuestro sistema de altas y bajas.

11. Inclusión del ofrecimiento en sistemas compartidos de ofertas múltiples.

12. Registro de la documentación analizada y clasificación en su respectiva carpeta.

13. Colocación de carteles de venta y publicación en los medios.

14. Solicitud de los estados de deuda o de libre deuda de Tasas municipales por servicios u obras, de obras por consorcio, de obras por
sociedades de fomento y de impuesto inmobiliario.

15. Solicitud de informes de dominio y anotaciones personales (inhibición).

16. Selección de posibles interesados entre los pedidos no satisfechos de nuestros clientes.

17. Ofrecimiento pormenorizado a esos clientes.

18. Rondas de e-mail a inmobiliarias participándoles la puesta en ofrecimiento del bien.

19. Contestación de las consultas realizadas.

20. Muestra del bien a cada interesado.

21. Muestra de la documentación a los interesados que avanzan con su interés.

 22. Renovación eventual de la autorización de venta por vencimiento de la vigencia.

23. Confección de la reserva de compra.

24. Toma de la contraoferta al interesado en comprar.

25. Presentación de la contraoferta a los propietarios.

26. Confección de la ficha de los datos personales de los compradores.

27. Bajada del sitio web de ANSES e impresión de constancias de CUIL CUIT o CDI de todos los compradores.

28. Confección del boleto de compraventa.

29. Colocación del borrador del boleto a disposición de las partes para su exposición al análisis o consulta externa.

30. Impresión definitiva del boleto de compraventa.

31. Citación para las firmas.

32. Firma del boleto.

33. Confección del legajo con documentación completa para entregar a la escribanía designada.

34. Entrega en la escribanía designada del legajo conformado, contra firma de recepción de la escribanía.

35. Colocación de vendido en cartel de venta y cartelera, también en avisos en circulación para promoción.

36. Acompañamiento a las partes al acto escriturario.

37. Acompañamiento a las partes a la entrega de posesión. (Unidad de información financiera, 2019)

En resumen, esta es una profesión donde no simplemente se trata de contactar a las partes, sino de
prestar la más amplia y completa gama de servicios, intermediando permanentemente, muchas veces
menguando tensiones, captar sentimientos, en fin cada transacción es un caso diferente. En definitiva
esta profesión es prestar servicios y acompañar a las partes a concretar sus deseos, para unos será la
venta de lo adquirido a través de todos los años de su vida, para otros será la primera compra, lo cierto
es que el profesional debe acompañar al cliente con profesionalismo y de la forma más eficiente
posible, cumpliendo con el mandato que de ellos proviene.

Las relaciones humanas y la elección del cliente

Las negociaciones, de cualquier tipo, tienen un componente muy importante de relaciones humanas. No escapan a esta característica las negociaciones
transaccionales sobre inmuebles, sobre todo porque arribar a un acuerdo equitativo para las partes que negocian, generalmente se produce luego de intensas y
pormenorizadas conversaciones antes, durante y después de visitar y revisar el inmueble en cuestión.

En una actividad tan impregnada de relaciones humanas, la estrella es el cliente, y tan es así que sin clientes no hay transacciones; llámese cliente a cualquier
persona que decida elegir un determinado proveedor de servicios (por ejemplo, la atención por intermedio de nuestra firma inmobiliaria); sea por las razones que
fueran, el cliente podrá o no expresarnos cuáles fueron los motivos que lo llevaron a tomar la decisión de elegirnos; pero sí seguramente se lo informará a otras
personas que tal vez se acerquen a nosotros.

Tal privilegio debe ser apreciado en debida forma, ya que, en una profesión como la nuestra, es el cliente el que en cierta forma tiene el poder de difundir y
transmitir a otros su experiencia, y si lo hemos atendido con eficiencia y probidad, y siente conformidad con lo actuado, esto hará que de manera automática
puedan surgir otros clientes; si es que hemos hecho bien las cosas y demostrado nuestra profesionalidad, habremos generado un cliente satisfecho, y tenido la
tranquilidad que no habrá inconvenientes, con lo que nuestra tarea profesional habrá finalizado con éxito.
7 14

Cierre de la unidad

¿Es lo mismo el Corredor Público que el corredor inmobiliario? 

Dentro de las actividades del corredor se encuentra la especie que se dedica a la intermediación de operaciones inmobiliarias. De allí surge el concepto de corredor
inmobiliario. 

Conclusión

Aprender a elaborar todo esto, manteniendo la ecuanimidad y la lucidez para asesorar de la mejor manera a los clientes, requiere de mucha práctica, de años de
trabajo, y de situaciones pasadas. Etapas que en definitiva debe recorrer inexorablemente todo Corredor inmobiliario que quiere trascender, brindando exclusivo
servicio a la mayor cantidad de clientes posibles.

Bibliografía

de referencia
–

Cáceres, M. (2017). El corredor inmobiliario y la obligación de verificar la calidad del vendedor: reflexiones a la luz del nuevo Código Civil. Recuperado el 13 de marzo de 2019 de:
https://bit.ly/2VZD4T8 

 Unidad de información financiera.(13 de marzo de 2019). En Ministerio de Hacienda. https://www.argentina.gob.ar/uif 

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Introducción a la unidad

¿Por qué un corredor debe saber que es un poder, una donación o un bien de familia? 

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Tema 1: Poderes

Al respecto, el nuevo ordenamiento trata la representación y el poder en las artes. 358 al 381.

De forma introductoria, un poder es una autorización, mandato, facultad que una persona le otorga a otra para que lo represente. Se hace por escritura pública.

El poder puede ser general para administrar o para disponer; suele llamar también poder general amplio.

El que otorga el poder se denomina poderdante, y el que lo recibe se llama apoderado; no obstante, hoy en el nuevo ordenamiento se los designa como
representante y representado.

El poder puede ser especial, y vale siempre salvo que:

Haya renuncia.

Muerte del mandante o mandatario.

Incapacidad.

Que hay un plazo determinado.

Por revocación del poder.

Puede ser determinado (por ej. Por 6 meses), o determinable (por ej. Cuando me voy de viaje y no sé cuando vuelvo, entonces pongo que es válido hasta 15 días
después que yo vuelva).

Mala fe

Por un acto de mala fe del apoderado, responde el apoderado. 

Si la mala fe perjudica a un tercero, el poderdante responde.

Si el tercero también tiene mala fe, en ese caso no responde ninguno.

Hay un caso de dos representaciones juntas (una representa al poderdante, y otra a sí mismo), por ej. poder para que venda un inmueble y para que se lo escriture
una persona a sí misma. En el nuevo ordenamiento esto se trata en el art. 368. Acto consigo mismo, y para este caso se requiere autorización del representado, tal
como dice su redacción, a saber:
Artículo 368

Acto consigo mismo. Nadie puede, en representación de otro, efectuar consigo mismo un acto jurídico, sea por cuenta propia o de un tercero, sin la autorización del representado.
Tampoco puede el representante, sin la conformidad del representado, aplicar fondos o rentas obtenidos en ejercicio de la representación a sus propios negocios, o a los ajenos
confiados a su gestión. 

Poder especial irrevocable (art. 380 inc. “c” Cod. Civil y Comercial) 

Es consecuencia de un contrato bilateral, y de una obligación contratada: ej. un boleto de compra-venta con el precio pagado y la posesión tomada por el
comprador.

El mandato puede ser irrevocable, siempre que sea para un negocio especial, limitado en el tiempo, y hay un interés legítimo.

1 Debe decir: para vender un determinado inmueble, o para hipotecar un determinado inmueble.

2 Consignar el tiempo por el cual es válido el mandato. No hay plazo determinado, pero debe figurar el tiempo (1 año, 5 o 10 años) 

3 Debe haber un interés legítimo: cuando se hace un poder especial irrevocable a favor del comprador para escriturar. 

El poder solo puede ser irrevocable conforme lo establecido en el art. 380 del Nuevo Código Civil y Comercial, a saber: 

Artículo 380

Extinción. El poder se extingue:

1. por el cumplimiento del o de los actos encomendados en el apoderamiento;

2. por la muerte del representante o del representado; sin embargo, subsiste en caso de muerte del representado, siempre que haya sido conferido para actos especialmente
determinados y en razón de un interés legítimo que puede ser solamente del representante, de un tercero o común, a representante y representado, o a representante y un
tercero, o a representado y tercero; 

3. por la revocación efectuada por el representado; sin embargo, un poder puede ser conferido de modo irrevocable, siempre que lo sea para actos especialmente
determinados, limitado por un plazo cierto, y en razón de un interés legítimo que puede ser solamente del representante, o de un tercero, o común a representante y
representado, o a representante y un tercero, o a representado y tercero; se extingue llegado el transcurso del plazo fijado y puede revocarse si media justa causa; 

4. por la renuncia del representante, pero este debe continuar en funciones hasta que notifique aquella al representado, quien puede actuar por sí o reemplazarlo, excepto que
acredite un impedimento que configure justa causa;  

5. por la declaración de muerte presunta del representante o del representado; 

6. por la declaración de ausencia del representante; 

 7. por la quiebra del representante o representado; 

8. por la pérdida de la capacidad exigida en el representante o en el representado. 

Comentarios

En el art. 380, en comentario, se expresa que: No obstante, el principio general de revocabilidad, el inc. c) del artículo en estudio, en consonancia con el art. 1977 del derogado
código, nos trae el supuesto de poder irrevocable. Prevé para ello que un poder puede ser conferido de modo irrevocable, siempre que lo sea para actos especialmente
determinados, limitado por un plazo cierto, y en razón de un interés legítimo que puede ser solo del representante, o de un tercero, o común a representante y representado, o a
representante y un tercero, o a representado y tercero. Se extinguirá llegado el transcurso del plazo fijado o siendo revocado mediando justa causa.
Tenemos entonces la concurrencia de los siguientes requisitos:

Que se trate de negocios especiales. Se excluye así de plano la posibilidad de un poder general irrevocable. Al decir de López Mesa, permitir ello implicaría una cesión
completa del patrimonio jurídicamente imposible. 

Limitado en el tiempo, porque si se pactara una irrevocabilidad sine die, se afectaría la capacidad y la libertad del titular del interés. 

Existencia de un interés legítimo, sea del representante, de un tercero, común a representante y representado, o a representante y un tercero, o a representado y tercero.
Estará dado cuando esté vinculado a otro negocio causal, o a una obligación, de modo que el poder sea un mero instrumento para obtener la finalidad perseguida en ellos. 

Jurisprudencia

La jurisprudencia se ha inclinado hacia la libertad de revocar, requiriendo que para que sea admisible la irrevocabilidad se den todos los requisitos y en forma concurrente. 

No es irrevocable un mandato que otorga la facultad de firmar boletos de compraventa, escrituras, percibir el precio, otorgar posesión, porque ello no acredita ningún
negocio especial y exteriorizan la intención de dar un poder especial (SCBA, DJBA, 137-5603). 

Corresponde declarar la nulidad de todo lo actuado en representación de quien falleció con anterioridad al inicio del proceso, pues resultan aplicables a la procuración
judicial las disposiciones del Código Civil acerca de la cesación del mandato por fallecimiento del mandante, previstas en el art. 1963 inc. 3° Código Civil, en tanto no se
oponen a las normas de la ley adjetiva (CSIN, 2/6/2003, DI, 2003-2,792). 

Las condiciones que el art. 1977 del Código Civil requiere a fin de que un mandato pueda ser irrevocable. Esto es, que sea para negocios especiales, limitados en el tiempo,
y en razón de un interés legítimo de los contratantes o de un tercero, deben cumplirse simultánea y tempestivamente a la época de su celebración, debiendo surgir ello sin
dificultad interpretativa de su propio contenido (SCBA.27/6/1989,DIBA, 137-5603). 

Oponibilidad a terceros
Artículo 381

Las modificaciones, la renuncia y la revocación de los poderes deben ser puestas en conocimiento de los terceros por medios idóneos. En su defecto, no son oponibles a los
terceros, a menos que se pruebe que estos conocían las modificaciones o la revocación en el momento de celebrar el acto jurídico. Las demás causas de extinción del poder no
son oponibles a los terceros que las hayan ignorado sin su culpa 

Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto

En cuanto a la relación con el Código Civil, debemos remitirnos al art. 1964: “Para cesar el mandato en relación al mandatario y a los terceros con quienes ha contratado, es
necesario que ellos hayan sabido o podido saber la cesación del mandato”. El art. 1967, prescribía en tanto: “En relación a terceros, cuando ignorando sin culpa la cesación del
mandato, hubieran contratado con el mandatario, el contrato será obligatorio para el mandante, sus herederos y representantes, salvo sus derechos contra el mandatario, si este
sabía la cesación del mandato”. 

Fuentes

Artículo 377

En cuanto a las fuentes, debe traerse el art. 377, del Proyecto de 1998: Las modificaciones, la renuncia y la revocación de los poderes deben ser puestas en conocimiento de los
terceros por medios idóneos. En su defecto, no son oponibles a los terceros, a menos que se pruebe que estos conocían las modificaciones o la revocación en el momento de
celebrar el negocio.

Las demás causas de extinción del poder no son oponibles a los terceros que las hayan ignorado sin su culpa.

Resumiendo el tema sobre poderes, en el nuevo ordenamiento encontramos disposiciones generales (arts. 358/361), requisitos en la representación voluntaria
(arts.362/366; art.362, donde se nombra como requisito la necesariedad de la capacidad del representado); representación aparente (o sea la que se da
tácitamente; arts.367); el acto consigo mismo (art.368), la ratificación (arts.369/371), obligaciones y deberes del representante (art.372), obligaciones y deberes
del representado(art.373); poder conferido en términos generales y facultades expresas (art.375), extinción del poder (art.380), y oponibilidad a terceros (art.381).

En otro orden de ideas, lo que el profesional debe saber es que la persona que le encomienda un negocio sea efectivamente la titular del derecho que ostenta, o
sea el titular dominial, su representante con poder suficiente (alcance, o sea que las facultades del representante lo sean de tal manera expresada en el texto del
poder que diga expresamente los actos que pueda ejercer por cuenta y orden de su representado) para ejercer ciertos y determinados actos. Un poder para
administrar no sirve para disponer la venta de un bien; que el poder esté vigente (que se encuentre dentro del plazo para ejercer el mandato, que no haya vencido) y
cerciorarse que el representado esté vivo, ya que si el representado ha fallecido el poder se extingue; y que sea capaz (jurídicamente apto para ejercer derechos y
contraer obligaciones).
Es de una falta de ética y de total irresponsabilidad de parte del profesional el no chequear estos datos elementales, porque tanto el contrato de corretaje como una
autorización de venta o locación o administración, es de ningún valor para reclamar posteriormente el derecho a cobrar sus honorarios, además de que como
hacedor de contratos que es, debe saber que lo pactado entre las partes con intervención del profesional y más si ha hecho el contrato, tiene efectos jurídicos y
bajo ningún concepto puede provocar un litigio entre ellas por su mala actuación profesional.
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Tema 2: Donación

Donante es el que dona, y donatario es el que acepta la donación. 

El contrato de donación como base elemental tiene que ser entre vivos, porque puede hacer una oferta de donación y si no es aceptada la donación, el donante la
deja sin efecto; la donación es perfeccionada cuando la otra parte la acepta.

La aceptación de la donación también debe ser hecha por escritura pública, y si por ej. quiero vender la propiedad que me donaron y está pendiente la aceptación
de la donación, puedo simultáneamente hacer la aceptación y seguidamente la venta.

Si hago un poder especial irrevocable y se muere o incapacita el poderdante, sigue valiendo el poder.

Cuando la donación se hace a los hijos, el donante dona la nuda propiedad y se reserva el derecho de usufructo. El usufructo se puede vender, pero no se hereda ni
siquiera entre cónyuges. Cuando ambos cónyuges son titulares de dominio, tiene que decir: que donan la nuda propiedad y se reservan el derecho de usufructo de
por vida con derecho de acrecer (sumar) entre ellos.— Si no se hace esto, al fallecer él, ella se queda con el 50% del usufructo, y al fallecer ella se terminó el
usufructo.

Otro problema es cuando el bien está a nombre de uno solo de ellos.

El art. 1002 Código Civil y Comercial dice que no se puede contratar entre cónyuges.

Lo que se hace es que el padre dona a los hijos y estos ceden el usufructo a los padres; pero igual hay una interpósita persona.

Con la partida de defunción de ambos cónyuges y la escritura de donación basta para vender. El escribano hará la escritura de desafectación del usufructo,
dejando en el protocolo las partidas de defunción de ambos cónyuges usufructuarios.

Hay por lo menos tres posturas de sí la donación genera o no un título perfecto o imperfecto, pero no lo expondremos en esta materia, solo lo menciono a título de
referencia.

Artículo 1542

Se define que hay donación cuando una persona se obliga a transferir gratuitamente a otra y esta lo acepta; la aceptación puede ser expresa o tácita (art.1545) pero es de
interpretación restrictiva y está sujeta a las reglas establecidas respecto de la forma de las donaciones. Debe producirse en vida del donante y del donatario. 
 Capacidad para donar

Artículo 1548

Pueden donar solamente las personas que tienen plena capacidad de disponer de sus bienes. Las personas menores emancipadas pueden hacerlo con la limitación del inciso b)
del artículo 28. 

Fuentes

El art.1548 se relaciona con el art. 1804 del Cód. Civil. Asimismo, omite todas las reglas y regulaciones especiales dispuestas en los arts. 1805, 1806, 1807 y 1809 del Cód. Civil. 

Comentario

El artículo analizado dispone, con mejor redacción que su antecesor del Código Civil, la regla de capacidad general para hacer donaciones. Para ello, se ha optado, a
diferencia de lo dispuesto en el art. 1804, Cód. Civil, legislar separadamente las capacidades para hacer y para aceptar donaciones. El art. 1548 del Cód. Civ. y corresponde,
en este sentido, que la capacidad requerida para hacer donaciones es la de disponer de sus bienes. El avance en la redacción es notorio, ya que en el art. 1804, Cód. Civil,
solamente se hace referencia a la capacidad para contratar, lo que ha dado lugar a numerosas críticas por la connotación vaga del término, que no hace más que remitir en
lo esencial a las normas generales sobre contratos (arts. 54, 55 y 1160).
De lo expresado entonces se desprende que no basta ya la remisión a las normas genéricas de capacidad para contratar, y se distingue especialmente que la aptitud
requerida es la de disposición de bienes, lo cual resulta a su vez coherente con el objeto y la finalidad del acto que involucra.

Además, la norma analizada, distingue en su última parte que los menores emancipados están habilitados para hacer donaciones, pero se encuentran impedidos para los
supuestos en los cuales los bienes que intentaren donar hubieran sido adquiridos a título gratuito. En este caso vemos una remisión clara al art. 28 del Cód. Civ. y Com.
Cabría preguntarse si la no incorporación de esta remisión hubiera variado la inteligencia del régimen, a lo que presumiblemente responderíamos negativamente, ya que, por
un lado, el art. 1748 establece la regla general para el contrato en particular, y el art. 28 limita las capacidades de la persona, por las circunstancias especiales que la norma
regula, y en relación con la donación en particular.

Esta solución sería además coherente con la regla general del artículo aquí comentado, ya que si el principio que rige la capacidad es la de poder disponer de los bienes,
bien puede afirmarse que en el caso de los emancipados esa facultad de disposición se encuentra limitada para este tipo de contratos, cuando el bien hubiera sido
adquirido por aquel también a título gratuito por imperio del referido art. 28 y del art. 29 del mismo código.

El artículo analizado se constituye como la única regla específica del nuevo código sobre capacidad para hacer donaciones. Se simplifica y se reduce así el cuadro más
complejo de incapacidades que regulaba el Código Civil. Esta simplificación se logra por la eliminación de ciertas incapacidades (art. 1807, incs. 1, 2 y 7), o bien por la
regulación especial que se efectúa en cada caso en otra sección del cuerpo normativo (arts. 1805, 1807,incs. 3, 4, 5 y 6). 

Por otra parte, a diferencia del Código Civil, y para superar las críticas que se le hicieran sobre la falta de orden en cuanto a las disposiciones que de modo alternado
regulaban situaciones de incapacidad de hecho y de derecho, el art. 1548 del Cód. Civ. y Com., al reformular y simplificar la técnica legislativa, permite entender el verdadero
alcance de la norma de capacidad de hecho, como principio general para este contrato, y dejar el análisis de las incapacidades de derecho, para la regulación especial
sobre las personas y/o sus representantes.

Finalmente, no existe en el Código Civil y Comercial ninguna norma que regule de modo análogo lo dispuesto en el art. 1809, Cód. Civil. El fundamento de esta ausencia es
claro: como ya se dijera, el art. 1545 establece la regla de que el contrato debe perfeccionarse en vida del donante y del donatario. Esto lleva a que el nuevo Código no
verifique excepciones para el caso de la donación, en relación al régimen general de capacidad y formación del consentimiento.
En consecuencia, para que el contrato de donación se perfeccione, el donante y el donatario deben ser capaces. Esta capacidad se verifica en el instante de
perfeccionamiento del contrato, por lo cual una norma que dispusiera una solución diferente y excepcional, como la del art. 1809, Cód. Civil, resultaría contradictoria del
sistema regulado en el nuevo código.

Otros aspectos

La forma que establece el art.1552 es por escritura pública. También habla de reversión (art. 1566) para el caso de fallecimiento del donatario o de su cónyuge,
etc. antes que el donante, pero esta cláusula de reversión debe ser expresa y solo puede estipularse a favor del donante.

La revocación de la donación está prevista en el art.1569, a saber: La donación aceptada solo puede ser revocada por inejecución de los cargos, por ingratitud del
donatario, y, en caso de habérselo estipulado expresamente, por supernacencia de hijos del donante. Si la donación es onerosa, el donante debe reembolsar el
valor de los cargos satisfechos o de los servicios prestados por el donatario. http://universojus.com/codigo-civil-comercial-comentado/articulo-1569
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Tema 3: Bien de familia como protección de la vivienda

El bien de familia es una institución de alto valor humanitario y social que tiene como finalidad asegurar la
vivienda, el dominio de pequeñas propiedades rurales o urbanas a los miembros de una familia,
(verdadera protección de la vivienda) o a algunos de ellos, siempre que se den determinados requisitos o
concurran ciertas circunstancias como por ejemplo tratarse de la vivienda única, ser el asiento del hogar y
no exceder cierto monto. 

Es decir, que con el bien de familia se podrá proteger y asegurar la vivienda de la familia, haciéndola inejecutable; por lo que ningún acreedor se podrá cobrar una
deuda ejecutando esta vivienda; tampoco se podrá vender si no se desafecta primeramente el bien de familia.

En cuanto a las deudas, no se podrá ejecutar la vivienda por deudas posteriores a la constitución del bien de familia. La excepción está dada por las deudas de
impuestos, tasas o créditos por construcción o mejoras sobre ese inmueble.

Cualquier persona puede solicitar, se anote su inmueble como bien de familia, y se entiende por familia la constituida por el propietario y su cónyuge, sus
descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad (sobrino, nieto o
bisnieto) que convivieren con el constituyente.

Recuerde que:

Una propiedad “afectada” a este régimen difícilmente sea aceptada como garantía.

Si usted “afecta” su propiedad bajo el régimen de bien de familia, y alguna vez desea vender su propiedad, previamente deberá “desafectarla”.
El trámite se realiza en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Bien de familia y quiebra

Con base en cuestiones procedimentales y de fondo, la Exma. Cámara de Apelaciones ha rechazado el levantamiento del bien de familia en un caso de quiebra al
solo pedido de la sindicatura, destacando que solo los acreedores poseen legitimación activa para solicitar tal levantamiento y su pertinente ejecución. (C. Civ. y
Com. Rosario, Sala IV —Expte. Núm. 331/08— Rosario, 3 de noviembre de 2009.)

Creemos que el Tribunal, ha tenido en miras algo más que la legitimación activa, sino un interés superior de raigambre constitucional.

Si bien la sentencia no lo menciona expresamente, se vislumbra la posición de la Cámara en plena adhesión al art. 14 bis de la Constitución Nacional que
establece: “en especial, la ley establecerá (…) La defensa del bien de familia”. Esta norma, que originalmente va dirigida al legislador, resulta comprensiva al Poder
Judicial en su función de velar por las garantías constitucionales y hacer esto efectivo en la interpretación y aplicación de la ley 14.394.

Según el nuevo ordenamiento

 El bien de familia está legislado en los arts. 244/256 y la quiebra (art.249 http://universojus.com/codigo-civil-comercial-comentado/articulo-244) Afectación. Puede
afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la
concedida por otras disposiciones legales.

La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas
contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.

No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en
ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.

Fuentes
Todo este capítulo es nuevo y no tiene correlato con el Código Civil, aunque sí con el régimen de bien de familia regulado por la ley 14.394, al cual sustituye.

Lo expuesto por los autores del anteproyecto en los fundamentos constituye un perfecto resumen de las novedades que este capítulo importa: El derecho de
acceso a la vivienda es un derecho humano reconocido en diversos tratados internacionales. Esto justifica que se dedique un Capítulo especial para la vivienda; el
régimen proyectado sustituye al del bien de familia de la ley 14.394.
Las modificaciones son importantes, en tanto:  

(a) se autoriza la constitución del bien de familia a favor del titular del dominio sin familia, atendiendo a la situación, cada vez más frecuente,
de la persona que vive sola; se permite que el bien de familia sea constituido por todos los condóminos, aunque no sean parientes ni
cónyuges;

(b) la afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en
el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida;

(c) se amplía la lista de los beneficiarios al conviviente;

(d) se prevé expresamente la subrogación real, reclamada por la doctrina y recogida en diversos pronunciamientos judiciales, que permite
adquirir una nueva vivienda y mantener la afectación, así como extender la protección a la indemnización que provenga del seguro o de la
expropiación;

(e) se resuelven problemas discutidos en la doctrina, los cuales son: la situación de la quiebra, adoptándose el criterio según el cual el activo
liquidado pertenece solo a los acreedores anteriores a la afectación, y si hay remanente se entrega al propietario; la admisión de la
retroprioridad registral, en tanto se remite a las normas de la ley registral que así lo autorizan; la inoponibilidad a los créditos por expensas en la
propiedad horizontal y a los créditos alimentarios, etcétera.

Afectación

Proyecto de Código Civil de la República Argentina Unificado con el Código de Comercio (1998), art. 233. 

Artículo 249

Efecto principal de la afectación. La afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:

obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;
 obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo 250; 

obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda; 

obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de
indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea esta ordenada en una ejecución individual o colectiva.

Si el inmueble se subasta y queda remanente, este se entrega al propietario del inmueble.

En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda solo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este artículo.

Fuentes

Proyecto de Código Civil de la República Argentina Unificado con el Código de Comercio (1998), art. 239. 

Comentario

1. Principio general. El principio general, que constituye el corazón del sistema de protección que implica este régimen, indica que el inmueble afectado es insusceptible de
ejecución y de embargo por las deudas que contraiga su titular, aun en caso de concurso o quiebra e independientemente de cuál sea la causa de la obligación, si esta es
posterior a la afectación.

Para determinar si la deuda es “anterior” o “posterior” a la afectación debe estarse al momento del nacimiento de la obligación y no al de la eventual sentencia que le dé
reconocimiento judicial; por ello la norma habla de acreedores de “causa” anterior. Así, por ejemplo, en la responsabilidad derivada de un accidente de tránsito, la obligación se
considera que tiene fecha en el día del acaecimiento del evento dañoso y no en el de la sentencia judicial de condena, corolario de lo cual es que si entre una y otra fecha se
produce la afectación al presente régimen, ella será inoponible al acreedor. Si se trata de una obligación de origen contractual, se debe tomar la fecha de concreción del negocio
jurídico, independientemente de la época de la mora del deudor. Así, si se celebra un mutuo cuyo capital debe ser restituido tres meses después y en una fecha intermedia se
produce la afectación, esta es inoponible al acreedor, independientemente de que por entonces el deudor no se halla en mora.

También respecto de los fiadores debe aplicarse esta regla: se debe tomar la fecha de constitución de la fianza como origen de la obligación y no la del incumplimiento del
deudor principal.

Como el principio se debe aplicar también a los títulos valores, la fecha de la obligación será la de su libramiento y no la de su vencimiento. En definitiva, debe tomarse la fecha
del contrato o la del delito o cuasidelito, lo que equivale a decir que lo importante es el tiempo de la causa de la obligación. Una interpretación distinta a la propuesta permitiría
burlar los intereses de los acreedores con el simple trámite de afectar el inmueble luego de generarse la obligación, lo que atentaría contra el principio de buena fe.

Establece la norma en análisis que los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que lo
sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea esta ordenada en una ejecución individual o colectiva. Esta es una disposición
novedosa en tanto no estaba prevista en la ley 14.394, pero un lógico correlato del principio de subrogación real introducido en el art. 248. Se determina que si el inmueble se
subasta y queda remanente, este se entrega al propietario del inmueble. Se supera de esta manera un arduo debate interpretativo que suscitó la ley 14.394, triunfando ahora la
postura de la coautora del proyecto Dra. Kemelmajer de Carlucci, que era minoritaria cuando regía la ley 14.394.

Se dispone también que en el proceso concursal, la ejecución de la vivienda solo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este artículo. La disposición es lógica, y
 p q p , j p p p g ,y
si bien parece claro que el síndico se encuentra excluido de la posibilidad de pedir la desafectación, hubiera sido preferible que la cuestión se aclarara específicamente para
evitar debates al respecto, como los generados en derredor de la ley 14.394, punto que inclusive suscitó la intervención de la Corte Suprema, quien se expidió por la ausencia de
legitimación de la sindicatura a esos efectos.

2. Excepciones 

Obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble.

En cuanto a las obligaciones provenientes de impuestos, tasas o contribuciones que graven el inmueble, la disposición se explica porque de lo contrario, quien tiene solo un
inmueble y afecta a este régimen, puede dejar tranquilamente de pagar los impuestos de la finca y el Estado se vería imposibilitado de cobrar compulsivamente el crédito, lo
que resulta inadmisible por atentar contra los intereses de toda la comunidad.

Deben considerarse incluidas dentro de la excepción las deudas por ejecución de obras públicas que benefician al inmueble, como la pavimentación de la calle donde se
encuentra ubicado, no solo porque son extensibles a este supuesto las reflexiones efectuadas en el párrafo anterior sino también porque la norma prevé como excepción a
los créditos por construcción o mejoras realizadas en la vivienda, siendo de toda lógica colegir la solución anterior si se excava en la intención de la norma al establecer las
excepciones (Guastavino). La solución es aplicable independientemente de que la obra pública la realice la Municipalidad o sea adjudicada a una empresa privada a quien
se faculta para hacer el cobro directamente del contribuyente beneficiario, por ejemplo el propietario frentista de la obra de pavimentación (Bossert).

Hasta aquí no hay novedad alguna respecto de lo dispuesto en la ley 14.394, pero la nueva norma agrega como excepción las obligaciones por expensas comunes, lo que
es razonable por las mismas razones. Se supera así una inquietud que emergía del régimen anterior, en cuanto no contemplaba expresamente el tópico.

Obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituidas de conformidad a lo previsto en el art. 250.

Esta excepción implica que si, por ejemplo, el inmueble es hipotecado válidamente en los términos del art. 250, el respectivo acreedor podrá ejecutarlo, no obstante que la
deuda sea de causa posterior a la afectación. La disposición no admite objeción alguna porque de lo contrario el gravamen sería completamente inoperante.

Obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda.

Esta excepción se justifica porque se permite de esta manera mejorar el inmueble objeto de la afectación, lo que en definitiva redundará en beneficio del titular y sus
beneficiarios. Es que de no preverse la salvedad y no tener el propietario otros bienes, sería imposible introducir mejoras en el inmueble si no pueden ser pagadas de
contado, ya que nadie daría un crédito a tal fin en esas circunstancias.

No habiendo ninguna aclaración que especifique lo contrario, deben considerarse dentro de la excepción tanto el crédito por mano de obra como por materiales, honorarios
profesionales de arquitectos, etc.

Obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

La presente excepción, a diferencia de las anteriores, salvo las deudas por expensas comunes, no tiene correlato en la ley 14.394.

Se justifica plenamente porque el derecho alimentario tiene por lo menos la misma importancia que el derecho a la vivienda del titular, e incluso mayor, puesto que abarca otras
necesidades primarias, y no sería justo que el deudor conservara su vivienda en desmedro de aquellos a quienes les debe alimentos y, por ende, también vivienda.

3. Procedimiento que debe seguir el acreedor legitimado para embargar y ejecutar. Los acreedores habilitados para lograr el embargo y la ejecución del bien, es decir, aquellos
que tienen causa o título anterior a la afectación y los posteriores encuadrados en las excepciones legales, tienen que efectuar el pedido ante el juez ante quien se ventila el
cobro de la deuda.

Si la inoponibilidad fuere evidente, propiciamos que por razones de economía procesal el juez la ordene directamente, sin perjuicio de que se efectivizará solo cuando la

resolución cobre firmeza, conforme a las reglas generales de cumplimiento de las mandas judiciales. Tal sería el supuesto del acreedor que obtiene una sentencia firme de
condena por daños y perjuicios derivados de un accidente de tránsito, habiéndose efectuado la afectación con posterioridad al día en que ocurrió el accidente.

Si, en cambio, la inoponibilidad no fuere palmaria, debería tramitarse el pedido por la vía incidental.

Bossert sostiene, en este sentido, que si se trata de un acreedor de fecha posterior que pretende la recomposición del patrimonio embargable y ejecutable de su deudor por no
mantenerse los requisitos legales de afectación al régimen, la cuestión debería ser objeto de un trámite autónomo que dé lugar a un amplio debate y prueba. Creemos que la
solución no se justifica porque el trámite incidental brinda un marco de debate suficiente para la cuestión a resolver, permitiendo una adecuada defensa del deudor.
 j p q p ,p

Recurrir a un proceso de conocimiento generaría un enorme retraso en la resolución de la cuestión que no se justifica.

Sucesión por Tracto Abreviado 

Si los herederos tienen decidido vender los inmuebles que forman el acervo hereditario, existe la posibilidad de transferir el o los inmuebles por tracto abreviado.

Este procedimiento está regulado en la ley 17801, art.16, por lo tanto, los inmuebles pueden venderse por tracto abreviado, es decir, con la sola exigencia de la
declaratoria de herederos y la denuncia de bienes, sin que sea menester transferir previamente el o los inmuebles a nombre de los herederos.

En este punto, cabe destacar que si hubiere menores declarados herederos, ante la venta de los bienes, debe tramitarse la correspondiente venía judicial, que
tramitará como incidente con participación del Ministerio de Menores.

Declaratoria de herederos es el auto o resolución judicial en el que se reconoce como cuentos a las personas que se mencionan en ese documento. Presupone,
desde luego, el fallecimiento de una persona, una tramitación judicial, aunque ella sea breve, y una decisión del juez en la que declara que por fallecimiento de la
misma le suceden los parientes o personas llamadas por la ley a recoger esa herencia.

El Código Civil Sucesión es la transmisión de los derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona muerta, a la persona que sobrevive, a la
cual la ley o el testador llama para recibirla. El llamado a recibir la sucesión se llama heredero en este Código (art. 3279) y entonces es heredero, el reconocido por
la declaratoria.

Bien de familia

En el video veremos la explicación de una profesional sobre los alcances del bien de familia en el nuevo código civil y comercial.

Bien de familia: una guía para conocer los cambios que se produjeron en torno a este…

Franchini, M. (2015). Bien de familia. Recuperado el 13 de marzo de 2019 de: https://www.youtube.com/watch?v=9RdujGaZJOQ 

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Tema 4: Sociedad conyugal

La sociedad conyugal en el nuevo ordenamiento se nomina como convención matrimonial y su régimen

en cuanto a los bienes es optativo entre la 1) comunidad o el de 2) separación de bienes, y a falta de
convención el de comunidad de ganancias. 

El siguiente cuadro explicativo marca los cambios de un ordenamiento a otro:

VIGENTE hasta el 31/12/15 VIGENTE a partir del 1/1/16

En el proyecto de Código con media

sanción subsisten solamente el deber
de cooperación, convivencia, deber
moral de fidelidad, la asistencia mutua
y alimentos (arts. 431 y 432).

Las normas sobre matrimonio se

Los cónyuges tienen derechos y
corresponden al régimen de la ley
obligaciones correspondientes a
26.618 de Matrimonio Igualitario.
fidelidad, asistencia, alimentos y
cohabitación (arts. 198, 199, 200 CC). Se elimina la figura de separación
personal.
Se prevé la separación personal (arts.
201 a 212 CC). En cuanto al divorcio vincular, se
elimina —entre otros— el requisito de
Se contempla el divorcio vincular, uno
tres años para solicitar el divorcio (art.
de los requisitos para solicitarlo es
MATRIMONIO 435 y siguientes). El divorcio puede ser
acreditar como mínimo 3 años de estar
solicitado tanto en forma individual o
separado de hecho (arts. 214 a 218
en forma conjunta (art. 437). Se
CC).
elimina la necesidad de invocar una
Para solicitar el divorcio es necesario causal impuesta de manera imperativa
invocar una de las causales subjetivas por el Código (art. 438). Se incorpora
u objetivas dispuestas de manera un nuevo instituto —La compensación
taxativa por el Código. económica (art. 439)— bajo un
parámetro de solidaridad familiar e
igualdad.
Los efectos del divorcio vincular no
tendrán consecuencia de culpabilidad
alguna (art.
439).
 VIGENTE hasta el 31/12/15 VIGENTE a partir del 1/1/16

Con sustento en el principio de la autonomía

de la voluntad, se establece la posibilidad de
optar, mediante la celebración de
convenciones matrimoniales, entre los
siguientes regímenes patrimoniales:

El Código Civil fija un régimen legal,

1) de comunidad y 2) de separación de
imperativo, inmutable como regla, de
bienes. Se puede pactar sobre los bienes
comunidad restringida a los bienes
que cada uno lleva al matrimonio. A falta de
gananciales.
opción, sobre el régimen patrimonial, se
aplica el régimen de comunidad de
ganancias (art. 463).

Las convenciones prematrimoniales son

RÉGIMEN PATRIMONIAL DEL MATRIMONIO Las convenciones matrimoniales
permitidas en los supuestos previstos en el deben ser instrumentadas mediante
artículo 1217 CC, los cuales no admiten el escritura pública (art. 448).
derecho de optar por un régimen en
El régimen patrimonial es susceptible
particular. En ese marco, se establece de ser modificado por convención de
solamente el régimen de sociedad conyugal los cónyuges después del año de su
aplicación (art. 449). En cuanto a las
(arts. 1217 a 1433 CC.)
disposiciones aplicables a ambos
regímenes, se expresa que los
cónyuges responden solidariamente
por las obligaciones contraídas por
uno de ellos para solventar las
necesidades ordinarias del hogar o el
sostenimiento y la educación de los
hijos (art. 461).

UNIONES CONVIVENCIALES Ni el Código Civil ni la normativa vigente Se incorporan las uniones convivenciales al
contienen previsiones al respecto.
derecho positivo, las cuales se definen como
la unión basada en relaciones afectivas de
carácter singular, pública, notoria, estable y
permanente entre dos personas que
conviven y comparten un proyecto de vida
en común, sean del mismo de distinto sexo
(art. 509). Se regulan aspectos probatorios,
económicos, la contribución a las cargas del
hogar, responsabilidades y atribución del
hogar común en caso de ruptura (art. 512 y
ss).

Las relaciones económicas se

establecerán según lo estipulado en el
pacto de convivencia (art. 513). En
caso de no haber pacto de convivencia,
cada integrante ejerce libremente las
facultades de administración y
 VIGENTE hasta el 31/12/15 VIGENTE a partir del 1/1/16

disposición de los bienes de su

titularidad (art. 518).

Se establece la protección de la
vivienda familiar para las uniones
convivenciales (art. 522).

El juez debe fijar el plazo de la

atribución, el que no puede exceder de
dos años a contarse desde el momento
en que se produjo el cese de la
convivencia, conforme a lo dispuesto
en el artículo 523 (art. 526).

Se establece la posibilidad de que el

juez establezca una renta
compensatoria por el uso del inmueble
a favor del conviviente a quien no se
atribuye la vivienda (art. 526).

Si se trata de un inmueble alquilado, el

conviviente no locatario tiene derecho
a continuar en la locación hasta el
vencimiento del contrato,
manteniéndose el obligado al pago y
las garantías que primitivamente se
constituyeron en el contrato (art. 526).

Se reconoce el derecho real de

habitación gratuito al conviviente
supérstite que carezca de vivienda
propia, habitable o de bienes
suficientes para acceder a esta, en
caso de muerte del otro conviviente,
por un plazo máximo de dos años (art.
527).

Instrumentos privados

Si alguno de los “firmantes” de un instrumento privado no sabe o no puede firmar, puede dejarse constancia de la impresión digital o mediante la presencia de dos
testigos que deben suscribir “también” el instrumento (art. 313 CCCN). 

Contratación entre cónyuges

Está prohibida la contratación entre cónyuges, pero solo en el caso de que hayan optado por el régimen de comunidad (art. 1002, inc. d. CCCN). 

Caso del mandato

El art. 459 CCCN permite a uno de los cónyuges dar poder al otro para representarlo en el ejercicio de las facultades que el régimen matrimonial le atribuye. 

Asentimiento conyugal
 Debe versar sobre el acto en sí y sus elementos constitutivos (art. 457).
Este requisito se aplica tanto para el caso de la vivienda familiar como a los bienes gananciales en general (art. s. 456 y 470, especialmente in fine).

Elementos constitutivos
–

Negocio a realizar (venta, permuta, dación en pago, etc.);

Individualización del bien;

Precio mínimo de venta (eventualmente). 

Se exige para
–
Bienes gananciales bajo régimen de ganancialidad.
Enajenar o gravar (art. 470 CCCN):

Bienes registrables;

Acciones nominativas y no cartulares (excepto las autorizadas para la oferta pública)

Participaciones en sociedades;

Promesas de los actos comprendidos en los incisos anteriores (por ej. boletos);

Vivienda familiar
En todos los casos, la disposición de la vivienda familiar también requiere el asentimiento, haya o no hijos. El carácter de vivienda surge de la manifestación del compareciente.

Cesión de derechos
También se requiere el asentimiento en ciertos casos de cesión de derechos; por
ejemplo:

Boleto de compraventa;

Derechos del beneficiario de un fideicomiso;

Locación cuando el inmueble constituye la vivienda familiar;

Derechos hereditarios sobre bien determinado.

Mandato entre cónyuges para prestar el asentimiento

–
Un cónyuge puede conferir al otro toda clase de mandatos, excepto para prestar el asentimiento conyugal (art. 459 CCCN).
Respecto de este tema, existen dos posturas:

La una: La prohibición se aplica a todos los supuestos de asentimiento.

Fundamentan esta opinión en lo dispuesto por el art. 470, in fine, CCCN (así lo entiende, por ej., el RPI de la Provincia de Buenos Aires, organismo que lo ha expresado en la OS
45/2015).

La otra: La prohibición solo se aplica en los casos de disposición de la vivienda familiar.

Fundamentan esta otra opinión en que el art. 459 CCCN solo excluye los casos en que se aplica el art. 456 (vivienda familiar) y en que la remisión que efectúa el art. 470 a los arts.
456 a 459, debe ser interpretada armónicamente. Así, como el art. 459 permite que uno de los cónyuges pueda dar poder al otro para el ejercicio de las facultades que el régimen
matrimonial le atribuye, salvo en los casos mencionados, la prohibición no puede aplicarse para la disposición de otros bienes registrables que integran la sociedad conyugal y que
no constituyen la vivienda familiar; sin perjuicio del deber de cumplir los requisitos que emanan de los arts. 375, inc. b., y 457 CCCN.
Se puede también dar mandato a un tercero para prestar el asentimiento conyugal, obviamente cumpliendo con lo dispuesto por el art. 375, inc. b.
El poder entre cónyuges no puede ser irrevocable (art. 459 CCCN).

Vivienda familiar
En todos los casos, la disposición de la vivienda familiar también requiere el asentimiento, haya o no hijos. El carácter de vivienda surge de la manifestación del
compareciente. 

Cesión de derechos
También se requiere el asentimiento en ciertos casos de cesión de derechos; por ejemplo: 

Boleto de compraventa;

Derechos del beneficiario de un fideicomiso;

Locación cuando el inmueble constituye la vivienda familiar;

Derechos hereditarios sobre bien determinado.

Mandato entre cónyuges para prestar el asentimiento 

Un cónyuge puede conferir al otro toda clase de mandatos, excepto para prestar el asentimiento conyugal (art. 459 CCCN).

Respecto de este tema, existen dos posturas:

LA U N A LA O T RA

La prohibición se aplica a todos los supuestos de asentimiento.

Fundamentan esta opinión en lo dispuesto por el art. 470, in fine, CCCN (así lo entiende, por ej., el RPI de la Provincia de Buenos Aires, organismo que lo
ha expresado en la OS 45/2015).

LA U N A LA O T RA

La prohibición solo se aplica en los casos de disposición de la vivienda familiar.

Fundamentan esta otra opinión en que el art. 459 CCCN solo excluye los casos en que se aplica el art. 456 (vivienda familiar) y en que la remisión que
efectúa el art. 470 a los arts. 456 a 459, debe ser interpretada armónicamente. Así, como el art. 459 permite que uno de los cónyuges pueda dar poder al
otro para el ejercicio de las facultades que el régimen matrimonial le atribuye, salvo en los casos mencionados, la prohibición no puede aplicarse para la
 disposición de otros bienes registrables que integran la sociedad conyugal y que no constituyen la vivienda familiar; sin perjuicio del deber de cumplir
los requisitos que emanan de los arts. 375, inc. b., y 457 CCCN.

Se puede también dar mandato a un tercero para prestar el asentimiento conyugal, obviamente cumpliendo con lo dispuesto por el art. 375, inc. b.

El poder entre cónyuges no puede ser irrevocable (art. 459 CCCN).

Distintos casos a tener en cuenta: 

Condominio entre cónyuges

–
Un cónyuge puede conferir al otro poder para vender el inmueble que tienen en condominio. Como hay co-disposición, no se requiere asentimiento conyugal. 

Convivientes
–
En caso de convivencia, el asentimiento solo se requiere para disponer de la vivienda familiar. 

Venta por soltero, viudo o divorciado

–
En los actos de disposición de la vivienda familiar, tratándose de un soltero, viudo o divorciado que dice no vivir en convivencia, se entiende que resulta conveniente insertar en el
texto una declaración en tal sentido (por ej.; “no está en unión convivencial”, o “no se encuentra incluido en las disposiciones del Título III del Libro 2º del Código Civil y Comercial”) 

Publicidad registral “suficiente” 

Del art. 1893 CCCN, surge que la adquisición o transmisión de derechos reales no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad “suficiente”, considerándose tal la inscripción registral o la posesión, según el caso.

Surge el interrogante acerca de si se trata de la publicidad a la que alude el art. 22 de la ley 17801 o si alcanzaría con la registración de la convivencia.

Pareciera que aquí debe entenderse que la registración a la que se refiere dicha norma es la correspondiente a los bienes registrables.

En consecuencia, y de acuerdo con lo dispuesto por el art. 22 de la ley 17801, el asentimiento del
conviviente debe requerirse cuando del certificado de dominio resulte la unión convivencial, hasta tanto se
cree un registro específico que pueda expida certificados en tiempo y forma (¿plazo de vigencia?,
¿retroprioridad?). 
 En el caso de que del certificado de dominio no surja la unión convivencial, pero ella conste en el título de dominio del enajenante, se deberá requerir el
asentimiento o bien la declaración jurada del enajenante de que ha cesado dicha unión convivencial, la cual no tuvo registración. En caso de que hubiese fallecido
el conviviente, acreditar este hecho es suficiente para no requerir asentimiento alguno, dado que la convivencia no otorga derecho sucesorio.

Cabe también decir que de entenderse que se requiere otra información, no existen registros en condiciones de brindarla en tiempo y forma.

Si el adquirente está en convivencia, podrá así manifestarlo, y en tal caso se tratará de una declaración efectuada bajo su exclusiva
responsabilidad. 

En caso de que no tenga convivencia, no resultará necesario una manifestación o declaración en tal sentido. 

Si el adquirente declara estar en convivencia, si el organismo lo dispone podrá inscribirse dicha circunstancia en el RPI; sin perjuicio de ello,
corresponde tener en cuenta la publicidad cartular de la declaración formulada en el título. 

Sobre los bienes el nuevo ordenamiento

La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la celebración del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges
conjuntamente o por uno de ellos con el asentimiento del otro. 

Artículo 462

Cosas muebles no registrables. Los actos de administración y disposición a título oneroso de cosas muebles no registrables cuya tenencia ejerce individualmente uno de los
cónyuges, celebrados por este con terceros de buena fe, son válidos, excepto que se trate de los muebles indispensables del hogar o de los objetos destinados al uso personal
del otro cónyuge o al ejercicio de su trabajo o profesión.

En tales casos, el otro cónyuge puede demandar la nulidad dentro del plazo de caducidad de seis meses de haber conocido el acto y no más allá de seis meses de la extinción
del régimen matrimonial.

Artículo 463

Carácter supletorio. A falta de opción hecha en la convención matrimonial, los cónyuges quedan sometidos desde la celebración del matrimonio al régimen de comunidad de
ganancias reglamentado en este Capítulo. No puede estipularse que la comunidad comience antes o después, excepto el caso de cambio de régimen matrimonial previsto en el
artículo 449. 

Artículo 464

Bienes propios. Son bienes propios de cada uno de los cónyuges:

 a) los bienes de los cuales los cónyuges tienen la propiedad, otro derecho real o la posesión al tiempo de la iniciación de la comunidad;
b) los adquiridos durante la comunidad por herencia, legado o donación, aunque sea conjuntamente por ambos, y excepto la recompensa debida a la comunidad por los
cargos soportados por esta.
Los recibidos conjuntamente por herencia, legado o donación se reputan propios por mitades, excepto que el testador o el donante hayan designado partes determinadas. No
son propios los bienes recibidos por donaciones remuneratorias, excepto que los servicios que dieron lugar a ellas hubieran sido prestados antes de la iniciación de la
comunidad. En caso de que el valor de lo donado exceda de una equitativa remuneración de los servicios recibidos, la comunidad debe recompensar al donatario por el
exceso;
c) los adquiridos por permuta con otro bien propio, mediante la inversión de dinero propio, o la reinversión del producto de la venta de bienes propios, sin perjuicio de la
recompensa debida a la comunidad si hay un saldo soportado por esta.
Sin embargo, si el saldo es superior al valor del aporte propio, el nuevo bien es ganancial, sin perjuicio de la recompensa debida al cónyuge propietario;
d) los créditos o indemnizaciones que subrogan en el patrimonio de uno de los cónyuges
a otro bien propio;
e) los productos de los bienes propios, con excepción de los de las canteras y minas;
f) las crías de los ganados propios que reemplazan en el plantel a los animales que faltan por cualquier causa. Sin embargo, si se ha mejorado la calidad del ganado
originario, las crías son gananciales y la comunidad debe al cónyuge propietario recompensa por el valor del ganado propio aportado;
g) los adquiridos durante la comunidad, aunque sea a título oneroso, si el derecho de incorporarlos al patrimonio ya existía al tiempo de su iniciación;
h) los adquiridos en virtud de un acto anterior a la comunidad viciada de nulidad relativa, confirmado durante ella;
i) los originariamente propios que vuelven al patrimonio del cónyuge por nulidad, resolución, rescisión o revocación de un acto jurídico;
j) los incorporados por accesión a las cosas propias, sin perjuicio de la recompensa debida a la comunidad por el valor de las mejoras o adquisiciones hechas con dinero de
ella;
k) las partes indivisas adquiridas por cualquier título por el cónyuge que ya era propietario de una parte indivisa de un bien al comenzar la comunidad, o que la adquirió durante
esta en calidad de propia, así como los valores nuevos y otros acrecimientos de los valores mobiliarios propios, sin perjuicio de la recompensa debida a la comunidad en caso
de haberse invertido bienes de esta para la adquisición;
l) la plena propiedad de bienes cuya nuda propiedad se adquirió antes del comienzo de la comunidad, si el usufructo se extingue durante ella, así como la de los bienes
gravados con otros derechos reales que se extinguen durante la comunidad, sin perjuicio del derecho a recompensa si para extinguir el usufructo o los otros derechos reales
se emplean bienes gananciales;
m) las ropas y los objetos de uso personal de uno de los cónyuges, sin perjuicio de la recompensa debida a la comunidad, si son de gran valor y se adquirieron con bienes de
esta; y los necesarios para el ejercicio de su trabajo o profesión, sin perjuicio de la recompensa debida a la comunidad si fueron adquiridos con bienes gananciales;
n) las indemnizaciones por consecuencias no patrimoniales y por daño físico causado a la persona del cónyuge, excepto la del lucro cesante correspondiente a ingresos que
habrían sido gananciales;
ñ) el derecho a jubilación o pensión, y el derecho a alimentos, sin perjuicio del carácter ganancial de las cuotas devengadas durante la comunidad y, en general, todos los
derechos inherentes a la persona;
o) la propiedad intelectual, artística o industrial, si la obra intelectual ha sido publicada o interpretada por primera vez, la obra artística ha sido concluida, o el invento, la marca
o el diseño industrial han sido patentados o registrados antes del comienzo de la comunidad.
El derecho moral sobre la obra intelectual es siempre personal del autor.

Artículo 465

Bienes gananciales. Son bienes gananciales:

a) los creados, adquiridos por título oneroso o comenzados a poseer durante la comunidad por uno u otro de los cónyuges, o por ambos en conjunto, siempre que no estén
incluidos en la enunciación del artículo 464;
b) los adquiridos durante la comunidad por hechos de azar, como lotería, juego, apuestas, o hallazgo de tesoro;
c) los frutos naturales, industriales o civiles de los bienes propios y gananciales, devengados durante la comunidad;
d) los frutos civiles de la profesión, trabajo, comercio o industria de uno u otro cónyuge, devengados durante la comunidad;
e) lo devengado durante la comunidad como consecuencia del derecho de usufructo de carácter propio;
f) los bienes adquiridos después de la extinción de la comunidad por permuta con otro bien ganancial, mediante la inversión de dinero ganancial, o la reinversión del producto
de la venta de bienes gananciales, sin perjuicio de la recompensa debida al cónyuge si hay un saldo soportado por su patrimonio propio.
Sin embargo, si el saldo es superior al valor del aporte ganancial, el nuevo bien es propio, sin perjuicio de la recompensa debida a la comunidad;
g) los créditos o indemnizaciones que subrogan a otro bien ganancial;
h) los productos de los bienes gananciales, y los de las canteras y minas propias, extraídos durante la comunidad;
 i) las crías de los ganados gananciales que reemplazan en el plantel a los animales que faltan por cualquier causa y las crías de los ganados propios que excedan el plantel
original;
j) los adquiridos después de la extinción de la comunidad, si el derecho de incorporarlos al patrimonio había sido adquirido a título oneroso durante ella;
k) los adquiridos por título oneroso durante la comunidad en virtud de un acto viciado de nulidad relativa, confirmado después de la disolución de aquella;
l) los originariamente gananciales que vuelven al patrimonio ganancial del cónyuge por nulidad, resolución, rescisión o revocación de un acto jurídico;
m) los incorporados por accesión a las cosas gananciales, sin perjuicio de la recompensa debida al cónyuge por el valor de las mejoras o adquisiciones hechas con sus
bienes propios;
n) las partes indivisas adquiridas por cualquier título por el cónyuge que ya era propietario de una parte indivisa de carácter ganancial de un bien al extinguirse la comunidad,
sin perjuicio de la recompensa debida al cónyuge en caso de haberse invertido bienes propios de este para la adquisición;
ñ) la plena propiedad de bienes cuya nuda propiedad se adquirió a título oneroso durante la comunidad, si el usufructo se consolida después de su extinción, así como la de
los bienes gravados con derechos reales que se extinguen después de aquella, sin perjuicio del derecho a recompensa si para extinguir el usufructo o los otros derechos
reales se emplean bienes propios.
No son gananciales las indemnizaciones percibidas por la muerte del otro cónyuge, incluso las provenientes de un contrato de seguro, sin perjuicio, en este caso, de la
recompensa debida a la comunidad por las primas pagadas con dinero de esta.

Artículo 466

Prueba del carácter propio o ganancial. Se presume, excepto prueba en contrario, que son gananciales todos los bienes existentes al momento de la extinción de la comunidad.
Respecto de terceros, no es suficiente prueba del carácter propio la confesión de los cónyuges.

Para que sea oponible a terceros el carácter propio de los bienes registrables adquiridos durante la comunidad por inversión o reinversión de bienes propios, es necesario que en
el acto de adquisición se haga constar esa circunstancia, determinándose su origen, con la conformidad del otro cónyuge. En caso de no podérsela obtener, o de negarla este, el
adquirente puede requerir una declaración judicial del carácter propio del bien, de la que se debe tomar nota marginal en el instrumento del cual resulta el título de adquisición.

El adquirente también puede pedir esa declaración judicial en caso de haberse omitido la constancia en el acto de adquisición.

Artículo 467

Responsabilidad. Cada uno de los cónyuges responde frente a sus acreedores con todos sus bienes propios y los gananciales por él adquiridos.

Por los gastos de conservación y reparación de los bienes gananciales responde también el cónyuge que no contrajo la deuda, pero solo con sus bienes gananciales.

Artículo 468

Recompensa. El cónyuge cuya deuda personal fue solventada con fondos gananciales, debe recompensar a la comunidad; y esta debe recompensar al cónyuge que solventó
con fondos propios deudas de la comunidad.
Artículo 469

Bienes propios. Cada uno de los cónyuges tiene la libre administración y disposición de sus bienes propios, excepto lo dispuesto en el artículo 456.

Artículo 470

Bienes gananciales. La administración y disposición de los bienes gananciales corresponde al cónyuge que los ha adquirido.
Sin embargo, es necesario el asentimiento del otro para enajenar o gravar:

a) los bienes registrables;

b) las acciones nominativas no endosables y las no cartulares, con excepción de las autorizadas para la oferta pública, sin perjuicio de la aplicación del artículo 1824.
c) las participaciones en sociedades no exceptuadas en el inciso anterior;
d) los establecimientos comerciales, industriales o agropecuarios.
También requieren asentimiento las promesas de los actos comprendidos en los incisos anteriores.

Artículo 471

Bienes adquiridos conjuntamente. La administración y disposición de los bienes adquiridos conjuntamente por los cónyuges corresponde en conjunto a ambos, cualquiera que
sea la importancia de la parte correspondiente a cada uno. En caso de disenso entre ellos, el que toma la iniciativa del acto puede requerir que se lo autorice judicialmente en los
términos del artículo 458.

A las partes indivisas de dichos bienes se aplican los dos artículos anteriores.

A las cosas se aplican las normas del condominio en todo lo no previsto en este artículo.

Si alguno de los cónyuges solicita la división de un condominio, el juez de la causa puede negarla si afecta el interés familiar.

Artículo 472

Ausencia de prueba. Se reputa que pertenecen a los dos cónyuges por mitades indivisas los bienes respecto de los cuales ninguno de ellos puede justificar la propiedad
exclusiva.
Artículo 473

Fraude. Son inoponibles al otro cónyuge los actos otorgados por uno de ellos dentro de los límites de sus facultades, pero con el propósito de defraudarlo.

Artículo 474

Administración sin mandato expreso. Si uno de los cónyuges administra los bienes del otro sin mandato expreso, se aplican las normas del mandato o de la gestión de negocios,
según sea el caso.

Artículo 475

Causas. La comunidad se extingue por:

a) la muerte comprobada o presunta de uno de los cónyuges;

b) la anulación del matrimonio putativo;
c) el divorcio;
d) la separación judicial de bienes;
e) la modificación del régimen matrimonial convenido.

Artículo 476

Muerte real y presunta. La comunidad se extingue por muerte de uno de los cónyuges. En el supuesto de presunción de fallecimiento, los efectos de la extinción se retrotraen al
día presuntivo del fallecimiento.

Artículo 482

Reglas de administración. Si durante la indivisión postcomunitaria los ex cónyuges no acuerdan las reglas de administración y disposición de los bienes indivisos, subsisten las
relativas al régimen de comunidad, en cuanto no sean modificadas en esta Sección.

Cada uno de los copartícipes tiene la obligación de informar al otro, con antelación razonable, su intención de otorgar actos que excedan de la administración ordinaria de los

bienes indivisos. El segundo puede formular oposición cuando el acto proyectado vulnera sus derechos.

Artículo 484

Uso de los bienes indivisos. Cada copartícipe puede usar y disfrutar de los bienes indivisos conforme a su destino, en la medida compatible con el derecho del otro.
Si no hay acuerdo, el ejercicio de este derecho es regulado por el juez.

El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, solo da derecho a indemnizar al copartícipe a partir de la oposición fehaciente, y
en beneficio del oponente.

Artículo 485

Frutos y rentas. Los frutos y rentas de los bienes indivisos acrecen a la indivisión. El copropietario que los percibe debe rendición de cuentas, y el que tiene el uso o goce
exclusivo de alguno de los bienes indivisos debe una compensación a la masa desde que el otro la solicita.

Artículo 487

Efectos frente a los acreedores. La disolución del régimen no puede perjudicar los derechos de los acreedores anteriores sobre la integralidad del patrimonio de su deudor.

Uniones convivenciales

Como es de público conocimiento, el nuevo ordenamiento contempla, regulándolas ampliamente, las “uniones convivenciales”, con diversos efectos relevantes.

Los dos años de convivencia que se requieren para el reconocimiento de los efectos jurídicos de estas uniones pueden ser anteriores a la entrada en vigencia del
CCCN.
Para que sea oponible a terceros, entendemos que el pacto debe estar inscripto en el Registro Civil y en el registro al que correspondan los bienes incluidos en él
(arts. 511 y 517).

Protección de la vivienda (ex bien de familia)

Se ha derogado el instituto de “Bien de familia” (arts. 35 y sigs., ley 14394), pero regulándose otro de similares finalidades y efectos denominado “Vivienda” (arts.
244 y sigs., CCCN).

Cualquier persona, aun soltera, con o sin hijos, puede afectar un inmueble a este régimen.
El art. 248 CCCN permite la subrogación real (supuesto no contemplado en el régimen del CC; por excepción y jurisprudencialmente: caso Kipperband).

El beneficio se transmite a la nueva vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.

Si la desafectación y la afectación son simultáneas, en la subrogación debe surgir una clara individualización de la afectación primitiva, la que se trasladará al
inmueble que se adquiera con igual requisito.

En caso de que se pretenda sustituir la afectación a vivienda con posterioridad a la disposición del inmueble primitivamente protegido, en la escritura que se
desafectó del régimen debe constar la “reserva” de sustituir o subrogar el beneficio. El notario deberá dejar constancia de dicha reserva, consignando los datos de
la primitiva afectación.

La transmisión o gravamen requiere la conformidad del cónyuge o conviviente. Esta puede ser reemplazada por autorización judicial. La ley no establece plazos
para la subrogación; esta surgirá de la declaración del afectante, la que podrá ser desvirtuada por un acreedor.

Tampoco se establece qué sucede con el mayor o menor valor de la vivienda sustituida.

Convenciones matrimoniales y sus modificaciones

Deben ser otorgadas por escritura pública (art. 448 CCCN).

Cambio de régimen conyugal (art. 449 CCCN)

RE Q U I S I T O S O PO N I BI LI D A D

Tiempo mínimo desde la celebración del matrimonio: Un año (esta fecha puede ser anterior al nuevo régimen).

RE Q U I S I T O S O PO N I BI LI D A D

Para su oponibilidad a terceros debe encontrarse anotada marginalmente en el acta de matrimonio. 

 Capacidad de los menores entre 16 y 18 años

Los menores de entre 16 y 18 años pueden administrar y disponer de los bienes que hubiesen adquirido con su trabajo (art. 686, inc. a., CCCN).

En cuanto a los menores con título habilitante para el ejercicio de una profesión, de acuerdo con el art. 30 CCCN, tienen la libre administración y disposición de los
bienes que adquieran con el producto de ella; no surge de la norma edad mínima. A este último respecto, lo dispuesto por el art.683 CCCN establece una
discrepancia que deberá ser resuelta por una armónica interpretación. 

Nombramiento de tutor

Cualquiera de los padres pueden designar tutor o tutores a sus hijos menores de edad, por escritura pública o por testamento. La designación deberá ser aprobada
judicialmente (art. 106 CCCN). 

Donaciones

Forma
–
Deben ser hechas por escritura pública las donaciones de:

Inmuebles;

Bienes registrables (automotores, buques, aeronaves y acciones nominativas);

Prestaciones periódicas o vitalicias. 

Oferta de donación
–
La oferta de donación debe ser aceptada en vida del donante y donatario; deben además ser capaces y tener discernimiento (régimen general de formación del consentimiento
(arts. 971 y sigs., y, con solo espíritu docente: art. 1545 CCCN).

Caso de las ofertas de donación efectuadas en el marco del régimen del CC, que se pretenden aceptar vigente el CCCN, ya fallecido el donante o devenido incapaz: 

1. Piensan unos que, a partir del 1 de agosto, no podrán ser aceptadas (aplicación inmediata de la ley; art. 7, CCCN);

2. Entienden otros que sí podrán aceptarse (lo contrario implicaría una aplicación retroactiva de la ley sin disposición que así lo indique; art. 7, CCCN).

En cualquier caso, será el notario quien califique la vigencia de la oferta de acuerdo con la declaración que al efecto efectúe el donatario. Para quienes sostienen la primera opinión,
debe exceptuarse el caso de conocimiento del notario del fallecimiento o incapacidad del donante (por ej., por tratarse de un hecho del que tiene personal conocimiento o por ser de
pública notoriedad).

Poder para donar: Para efectuar una donación basta con un poder especial para celebrar ese contrato; como en el CC, no se requiere la individualización del donatario y tampoco la
del bien (CCCN).

Donaciones inoficiosas
–
Son las donaciones cuyo valor excede la parte disponible del patrimonio del donante, en concordancia con las normas que rigen la porción legítima (art. 1565
CCCN).

Dominio imperfecto y circulación de los títulos

–
Las donaciones que se realicen a partir de la vigencia del nuevo régimen, serán observables (dominio revocable) por el plazo de diez años, contados desde el acto, o cinco, desde la
muerte del donante, lo que ocurra primero.

En cuanto a las realizadas en el marco del régimen velezano, existen, como sabemos, dos opiniones tradicionales:

Para unos, solo son observables las realizadas a personas extrañas al donante;

Para otros, tampoco son observables las efectuadas a estos últimos, salvo que haya fallecido el donante, se haya declarado la inoficiosidad de la donación y el subadquirente
sea de mala fe o a título gratuito (en aras a la necesaria protección de los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso, y a la circulación de los valores).

Cabe concluir que la aceptación de los títulos en uno u otro caso debería continuar en el nuevo régimen.

Se considera al tercero subadquirente de buena fe.

Plazo de “prescripción”
–
En cuanto al plazo de diez años establecido en el art. 2459 CCCN, constituye una novedad.

La cuestión no resulta clara. Existen, en principio, varias interpretaciones:

Piensan unos que el plazo debe contarse desde el otorgamiento de la donación, aunque sea anterior al 1A.

Entienden otros que tratándose de una nueva “prescripción adquisitiva”, debe aplicarse lo dispuesto por el artículo 2537, de modo tal que el plazo ha de contarse desde la
entrada en vigencia del nuevo ordenamiento.

Por fin, otros más creen que no obstante el título que lleva el artículo, su texto permite interpretar que este nuevo “`plazo” es en realidad un límite al ejercicio de la acción de
reducción, o de inoponibilidad negativa de esta, aplicable inmediatamente desde el 1 de agosto de 2015, por lo que debe contarse desde la celebración del contrato de
donación, aun cuando este fuera anterior a la vigencia del nuevo código.

Al solo efecto aclaratorio, de atenernos a lo dispuesto por el art. 2537 CCCN, deberían distinguirse las donaciones ya otorgadas y las que se otorguen a partir de la entrada en
vigencia del nuevo ordenamiento, y tener en cuenta, además, la fecha de fallecimiento del donante.

1) Para las primeras: Serán de aplicación las acciones y los plazos previstos en el CC (acciones de reducción –arts. 1830, 1831 y concordantes y la supuesta para algunos de
“reivindicación” del art. 3955–) y los nuevos plazos del CCCN, de conformidad con lo dispuesto por el artículo citado (2537), según el cual los plazos de prescripción en curso al
momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior; pero si esta requiere un plazo mayor que la nueva, quedará cumplido una vez transcurrido el nuevo
plazo contado desde el día de la entrada en vigencia de la nueva ley, excepto que el plazo de la vieja ley finalice antes. Pareciera entonces que el plazo del art. 2459 no puede
contarse sino a partir de la entrada en vigencia de la nueva ley.
Distintos supuestos (donaciones en general, es decir, sin distinguir la persona del donatario):

Fallecimiento del donante antes del 1A: El título se perfeccionará transcurridos diez años desde la muerte, pero como máximo cinco años a contar desde la entrada en
vigencia de la nueva ley (nuevo plazo de prescripción de la acción de reducción; art. 2560 CCCN).

Fallecimiento del donante después del 1A: El título quedará perfeccionado a los cinco años, a menos que antes se hubiera cumplido el plazo de diez años al que se refiere el
art. 2459 CCCN.

Sin perjuicio de ello y como quedó ya expresado, la cuestión es compleja, circunstancia que amerita también ver las cosas de otro modo, que hace a la justicia y a esa circulación
de los valores y de la riqueza en general. Podría entenderse que si para el nuevo legislador, transcurridos diez años desde el otorgamiento de la donación, ya no cabe la acción de
reducción, el mismo tratamiento debería dársele a los títulos emanados de donaciones que ya tengan más de diez años de efectuadas.
También independientemente de lo dicho, cabe considerar el caso de que hayan transcurrido más de veinte años desde el otorgamiento de la donación, estando el donatario en
posesión, supuesto en el que para la mayoría, ante cualquier cuestionamiento, sería oponible la prescripción adquisitiva.
2) Para las segundas: Se aplican las nuevas acciones y plazos (arts. 2453 y concordantes, 2459 y art. 2560 CCCN), es decir, cinco años transcurridos desde la muerte del donante o
diez años desde la posesión por el donatario, lo que ocurra primero.
Al respecto, cabe señalar que ante las diferentes interpretaciones que pueda dar la jurisprudencia, resultará conveniente que el notario advierta al requirente de las eventuales
consecuencias, especialmente en cuanto a la circulación de su título, y así lo documente.
Donaciones al hijo del cónyuge
–
O a la persona de quien este sea heredero presunto al tiempo de la donación. 
Entendemos que al haberse suprimido la norma que expresamente las prohibía (art. 1807, inc. 1º, CC), están ahora permitidas, sea cual fuera el régimen por el que optaron los
cónyuges en cuanto a los bienes (se hará referencia a lo dispuesto por el art. 1001 CCCN).

Vigencia post mortem e irrevocabilidad de los poderes

La situación no ha variado: 

Un poder no caduca por la muerte o la incapacidad sobreviniente del mandante si fue conferido para actos especialmente determinados y en
razón de un interés legítimo del representante, de un tercero, o común a representante y representado, o representante y tercero, o
representado y tercero (art. 380, inc. b); 

Un poder puede también ser conferido de modo irrevocable, siempre que lo sea para actos especialmente determinados, limitado por un plazo
cierto (es decir, hasta una fecha o por un período determinado, ya sea de años, meses o días), y en razón de un interés legítimo del
representante, de un tercero, o común a representante y representado, o representante y tercero, o representado y tercero (art. 380, inc. c); 

La obligación de indicar el plazo cierto no rige para los efectos post mortem. 

Obligaciones en moneda extranjera

En los actos en los que se estipuló dar moneda que no sea de curso legal: 

La obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas; 

El deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal (art. 765); no obstante:

a) esta posibilidad no es de orden público y, consecuentemente, puede renunciarse;

b) se puede establecer una forma de equivalencia en moneda que no necesariamente sea la que establezca el BCRA.

Al respecto, cabe señalar que estos criterios pueden no ser aceptados por la jurisprudencia, por lo que resultará conveniente que el notario advierta al requirente de
las eventuales consecuencias, y lo documente. 

Propiedad horizontal (Se incorpora al Nuevo Cód. Civ. Y Com. Nacional en los arts. Arts. 2037 a 2072)

Consorcio de propiedad horizontal:

Tiene carácter de persona jurídica; 

 Nace con la enajenación de la primera unidad, momento en el que comienza el derecho real de propiedad horizontal; 

La persona jurídica solo está constituida por el “conjunto” de propietarios de las unidades funcionales (art. 2044); 

El hecho de que el título de propiedad de la unidad funcional se integre con el reglamento no implica la obligatoriedad ni necesidad de emitir
primera copia del mismo para cada unidad, independientemente de que resulte de utilidad para el adquirente de una unidad tener una copia.

La propiedad horizontal antes se regía por la ley 13512, que era complementaria del Cód. Civil, hasta el 31/12/15; Hoy la ley se derogó y todo lo referido a propiedad
horizontal quedó incorporado dentro del Código Civil y Comercial de la Nación.

A partir del 1/8/15 que se implementó la nueva Reglamentación (Artículo actualizado vigente de la República Argentina. Fecha de vigencia: a partir del 1 de agosto
del Año 2015. Fuente de información: infoleg.gob.ar/)

Se define el concepto de propiedad horizontal (art. 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble
propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes
comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas
partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible) 

Se establece el deber del titular del dominio o de los condóminos de redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, el
que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble (art. 2038.— Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de
dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro
inmobiliario). Asimismo, se dispone el contenido de dicho reglamento (art. 2056). 

El artículo 2044 regula la personería jurídica del consorcio, teniendo como órganos a la asamblea (art. 2058 y ss.), el Consejo de propietarios
(art. 2064 y ss.) y el administrador (art. 2065 y ss.).

Se establecen las facultades y obligaciones de los propietarios en los artículos 2045 a 2050.

Se prevé la figura de los subconsorcios (art. 2068).

Capacidad e incapacidad

El antiguo ordenamiento legislaba la capacidad y la incapacidad de hecho ( Se regula la capacidad y la incapacidad (arts. 54 a 62, 126 a 158 CC; menores;
dementes e inhabilitados; sordomudos)

Ahora la incapacidad de hecho se denomina “de ejercicio”. El nuevo ordenamiento habla de Capacidad de derecho (art.22), Capacidad de ejercicio (art.23) y
Personas incapaces de ejercicio (art.24)

Artículo 22

Capacidad de derecho. Toda persona humana goza de la aptitud para ser titular de derechos y deberes jurídicos. La ley puede privar o limitar esta capacidad respecto de hechos,
simples actos, o actos jurídicos determinados. 
Comentario

http://universojus.com/codigo-civil-comercial-comentado/articulo-22

1. Concepto. El concepto de capacidad ha sido caracterizado como el grado de aptitud de la persona para ser titular de derechos y deberes jurídicos y para el ejercicio de las
facultades que emanan de esos derechos o el cumplimiento de las obligaciones que implican los mencionados deberes (Rivera).

Luego, esa capacidad queda desdoblada en sus dos facetas: capacidad de derecho, que el Código define como la aptitud para ser titular de derechos y deberes jurídicos —
también llamada capacidad de goce o capacidad de ser titular de derechos—; y capacidad de ejercicio —también conocida como capacidad de obrar o de hecho—, que
significa la facultad de poder ejecutar el propio sujeto esos derechos y deberes jurídicos de los cuales es titular.

Queda consagrado que la capacidad es la regla y la incapacidad, la excepción.

2. Incapacidad de derecho Siendo la regla la capacidad, sus limitaciones deben estar expresamente previstas por la ley y solo para situaciones excepcionales. Tales
limitaciones son llamadas incapacidades de derecho. Las incapacidades de derecho serán siempre relativas, ya que no es posible que una persona adolezca de una
incapacidad de derecho absoluta, lo que equivaldría a una muerte civil. De este modo, no hay personas incapaces de derecho, sino con incapacidad para determinados
actos: falta la aptitud para ser titular de determinada relación jurídica.

De lo dicho hasta aquí, se desprende que no sea posible establecer por analogía otras incapacidades que las que están consagradas específicamente en la ley y que estas,
a su vez, serán de interpretación restrictiva. Entre sus caracteres encontramos que: se sustentan, generalmente, en razones de orden ético o moral; no son susceptibles de
remedio o subsanación, pues sería contradictorio de la prohibición legal que se previera algún modo de eludirla; se instituyen no para favorecer a la persona incapaz, sino en
su contra; dan lugar a la nulidad absoluta del acto (Llambías).

Jurisprudencia

La jurisprudencia tiene dicho que las prohibiciones no pueden ser creadas por el juez, en tanto corresponde al legislador sancionar aquellas incapacidades que importan vedar en
general y en forma abstracta la titularidad de los derechos subjetivos (CNCiv., en pleno, 16/12/1981,La Ley Online, AR/JUR/6755/1981).

Artículo 23

Capacidad de ejercicio. Toda persona humana puede ejercer por sí misma sus derechos, excepto las limitaciones expresamente previstas en este Código y en una sentencia
judicial. 
Comentario

1. Concepto. La persona humana no solo es titular de derechos, sino que también puede ejercerlos por sí misma. La capacidad de ejercicio, entonces, es la facultad que tiene
para ejercer por sí esos derechos y deberes jurídicos de los cuales es titular.

2. Incapacidad de ejercicio. La capacidad de ejercicio puede sufrir limitaciones: incapacidades de ejercicio. Dichas incapacidades pueden estar expresamente previstas en el
Código (art. 24) —a lo que agregamos: en otras leyes—, o bien surgir de una sentencia judicial (arts.38 y 49).

Mientras el art. 24 enumera las personas incapaces de ejercicio, por su parte, el art. 100 establece que ellas ejercen por medio de sus representantes —cuya enumeración
surge del art. 101 los derechos que no pueden ejercer por sí.

A diferencia de lo que ocurre con las incapacidades de derecho, entre sus caracteres aquí encontramos que: se instituyen en razón de una ineptitud psíquica del sujeto para
el pleno y libre ejercicio de sus derechos; se suplen por el representante, o con intervención de un asistente o un sistema de apoyos, subsanándose así el impedimento;
persiguen un fin tuitivo de la persona sobre quien recae: es una medida de protección; dan lugar a una nulidad relativa del acto.

No obstante esa diferenciación, es dable destacar que las incapacidades de ejercicio también deben interpretarse en forma restrictiva, ya que en caso de duda se estará a
favor de la capacidad. Asimismo, son susceptibles de gradación.

3. Capacidad de ejercicio y discernimiento. Finalmente, no debe confundirse capacidad de ejercicio con discernimiento, ya que, a diferencia de aquella, este es la cualidad o
facultad del sujeto por la cual conoce y distingue lo bueno de lo malo, lo justo de lo injusto, lo conveniente de lo inconveniente.

Jurisprudencia

Se ha explicitado que “el presupuesto de la capacidad de actuar es la capacidad de entender y de querer”. Y en tanto de lo que se trata en definitiva es de imputar las
consecuencias de los actos realizados, “la capacidad de obrar se conecta con la autorresponsabilidad” (CNCiv., sala D, 17/12/1985, ED, 119-656).

Artículo 24

Personas incapaces de ejercicio. Son incapaces de ejercicio:

la persona por nacer;

la persona que no cuenta con la edad y grado de madurez suficiente, con el alcance dispuesto en la Sección 2a de este Capítulo;

la persona declarada incapaz por sentencia judicial, en la extensión dispuesta en esa decisión.
Comentario

1. Enumeración legal. La incapacidad alude él la ausencia de capacidad del sujeto. El artículo refiere como personas incapaces de ejercicio a: la persona por nacer —desde la
concepción hasta el nacimiento (art. 19)—; la persona que no cuenta con la edad y grado de madurez suficiente —las personas menores de edad, en los términos de los
arts. 26 y concs.—; la persona declarada incapaz por sentencia judicial, en la extensión dispuesta en esa decisión —personas a las que se declaró la incapacidad (art. 32
párr. 4°), se le restringió su capacidad (art. 32, párr. 1°) e inhabilitadas por prodigalidad (art. 48)—. Sin embargo, ello requiere una serie de aclaraciones a fin de distinguir
entre personas incapaces y personas con incapacidad para ciertos actos.

2. Distinción entre personas incapaces y con incapacidad para ciertos actos. Alcances de la representación legal Las personas por nacer son incapaces de ejercicio. Ejercen
sus derechos a través de sus representantes legales: sus padres (art. 101, inc. a). En lo que concierne a las personas menores de edad, son consideradas incapaces de
ejercicio y, por ende, sujetas a la representación legal de sus padres o el tutor que se les nombren (art. 101, inc. b). Ahora bien, el ordenamiento jurídico prevé, según pautas
de edad y grado de madurez, que podrá haber actos que realicen a través de sus representantes legales, otros que ejerzan por sí mismas bajo un régimen de asistencia y
otros que podrán ejercer libremente en virtud de la capacidad de ejercicio que el propio Código les reconoce (arts. 26 y concs.), Por su parte, las personas declaradas
incapaces judicialmente ejercerán sus derechos a través de sus representantes legales bajo el régimen de la curatela (arts.32 párr. 4° y 101 inc. c).

En cambio, las personas con capacidad restringida e inhabilitadas ejercen su capacidad jurídica con un sistema de apoyos (arts. 32, párr. 2°, 34 y 49), según los alcances
establecidos en la sentencia. De este modo, a diferencia de lo que ocurre con las personas por nacer, menores de edad y declaradas incapaces —a quienes se les asigna
un representante legal-, en los supuestos de capacidad restringida o inhabilitación las personas serán “capaces” y, consecuentemente, no tendrán un representante legal; y
si bien el art. 101 inc. c) habilitaría a que en ciertas ocasiones los apoyos que se les designen cumplan funciones de representación, tal representación se ejercerá
únicamente con relación a determinados actos.

Por ende, cabe aclarar que las personas con capacidad restringida y las inhabilitadas no son “incapaces”, sino que son por regla capaces, aunque con incapacidad para
celebrar los actos especificados en la sentencia, de donde también surgirá el régimen para su ejercicio.

En resumen: según el caso, las personas a las que alude el artículo ejercen sus derechos a través de sus representantes legales, bajo un régimen de asistencia, o con la
implementación de sistemas de apoyos para la toma de decisiones.

Jurisprudencia

La jurisprudencia ha atribuido un carácter tuitivo a las restricciones a la capacidad de ejercicio y, avanzando sobre las soluciones rígidas que preveía el Código sustituido, ha
resuelto que “Las incapacidades de hecho se instituyen en el interés mismo de la persona, pero dicha finalidad no se cumple si no se gradúa la protección, en función de las

particularidades propias del caso. Esta regla se funda en que es tan pernicioso para el sujeto tutelarlo más allá de lo necesario —dado que con tal criterio se le cercenaría incluso
la posibilidad de realizar los actos que lo benefician—, como protegerlo insuficientemente. Lo que corresponde es que el juez provea al afectado del sistema que más se adecue
a sus circunstancias personales y a su vida de relación” (CNCiv., sala 1, 22/4/1997, LA LEY,1997-E,6). LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN LIBRO
PRIMERO - PARTE GENERAL - TÍTULO I - PERSONAS
HUMANAS, CAPÍTULO II CAPACIDAD Comentario de JUAN PABLO OLMO.

Fuente

Código Civil y Comercial de la Nación. Dir.: Graciela Medina, Julio C. Rivera.

Coord : Mariano Esper Editorial La Ley 2014 Sección Segunda PERSONA MENOR DE EDAD Arts 25 al 30
Coord.: Mariano Esper. Editorial La Ley, 2014, Sección Segunda. PERSONA MENOR DE EDAD. Arts. 25 al 30.

Artículo 25

Menor de edad y adolescente. Menor de edad es la persona que no ha cumplido dieciocho años.

Este Código denomina adolescente a la persona menor de edad que cumplió trece años.

Comentario

1. Personas menores de edad Desde el nacimiento hasta los dieciocho años, el Código llama a las personas menores de edad. Son consideradas incapaces de ejercicio, en la
medida que no cuenten con la edad y grado de madurez suficiente (art. 24 inc. b) para ejercer los actos que el propio ordenamiento jurídico les permite (arts, 26 y concs.),
Los padres ejercen la responsabilidad parental (art. 638) y son sus representantes legales (art. 101. inc. b)

A su vez, dentro de esta categoría de personas menores de edad se encuentran los adolescentes: desde los trece años hasta la mayoría de edad. En efecto, el
discernimiento para los actos voluntarios lícitos ahora se adquiere, en general, a partir de los trece años (arts. 260 y 261 inc. c); en tanto, el discernimiento para los actos
voluntarios ilícitos se sigue adquiriendo a los diez años (art. 261 inc. b),

2. Las denominaciones utilizadas en el Código Esta norma no prevé específicamente una clasificación para las personas menores de edad desde su nacimiento hasta los
trece años cumplidos. Sin embargo, a lo largo del articulado del Código se utilizan distintas denominaciones: niño (arts. 583, 589, 590, 591. 593, 596, 611, 615, 634, 639, 644,
2635 y 2640); niño y niña (arts. 583 y 607); adolescente (arts. 26, 109, 425, 596, 644, 645, 667, 677, 678, 680 y 682); niño y adolescente (arts. 646, 647, 656, 672, 676, 703 y
2642); niña, niño y adolescente (arts. 104, 105, 106, 107, 110, ]11, 112, 113, 114, 115, 117, 119, 122, 594, 595, 599, 605, 607, 608, 609, 611, 613, 621, 625, 635, 657, 706, 707,
716, 2614,2 640 y 2642); menor de edad (arts. 26, 27, 30, 48, 65, 101, 103, 106, 108, 109, 113, 120, 128, 140, 249, 261, 404, 450, 455, 526, 541, 555, 581, 596, 597, 599, 604,
634, 638, 679, 711, 716, 720, 1548, 1745, 1755,1767 1922, 2330, 2614, 2638, 2641 y 2642).

De este modo, el Código denomina genéricamente “menores de edad” a todas las personas desde el nacimiento hasta los dieciocho años. A su vez, dentro de las personas
menores de edad existen dos categorías: “niñas y niños” (o bien “niños”, llamados genéricamente), que van desde el nacimiento hasta los trece años cumplidos; y
“adolescentes”, desde los trece años hasta la mayoría de edad a los dieciocho años. Por ello, al referirse a las personas menores de edad, el Código utiliza la denominación
“niña, niño y adolescente” (o bien “niños y adolescentes”).

3. Mayoría de edad La mayoría de edad se adquiere de pleno derecho el día en que la persona cumple dieciocho años de edad. Es decir, automáticamente con el inicio de ese
día, sin tener que esperar el transcurso de las 24 horas del día del cumpleaños. A partir de allí, la persona adquiere la plena capacidad de ejercicio por haber cesado el
presupuesto —la menor edad del que deriva la incapacidad. Se extingue la titularidad de la responsabilidad parental (arts. 638 y 699 inc. c) y, con ello, la representación legal
que ejercían sus padres (art. 101 inc. b). Asimismo, es causal de cese de la tutela (arts. 104 y l35). Ello así, sin perjuicio de lo dispuesto para los casos de las personas
menores de edad emancipadas (arts. 27, 28 y 29).

Sobre el ejercicio de derechos de los menores:

• La persona menor de edad ejerce sus derechos a través de sus representantes legales (art. 26).

No obstante, la que cuenta con edad y grado de madurez suficiente puede ejercer por sí los actos que le son permitidos por el ordenamiento jurídico.
En situaciones de conflicto de intereses con sus representantes legales, puede intervenir con asistencia letrada (art. 26)

• La persona menor de edad tiene derecho a ser oída en todo proceso judicial que le concierne, así como a participar en las decisiones sobre su persona (art. 26).

• Se presume que el adolescente entre trece y dieciséis años tiene aptitud para decidir por sí respecto de aquellos tratamientos que no resultan invasivos, ni comprometen
su estado de salud o provocan un riesgo grave en su vida o integridad física (art. 26).

• A partir de los dieciséis años el adolescente es considerado como un adulto para las decisiones atinentes al cuidado de su propio cuerpo (art. 26).
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Cierre de la unidad

¿Por qué un corredor debe saber qué es un poder, una donación o un bien de familia?

Dentro del trabajo diario del corredor, se encontrarán habitualmente con este tipo de escrituras y/o afectaciones, las cuales debe conocer para asesorar a su
cliente.

Bibliografía

de referencia
–

Carminio Castagno, J. Estudio de títulos y responsabilidad notarial. Recuperado el 11 de diciembre de 2020: https://docplayer.es/41860090-Estudio-de-titulos-y-
responsabilidad-notarial-1-por-jose-carlos-carminio-castagno.html 

Código Civil y Comercial de la Nación, comentado. http://universojus.com/codigo-civil-comercial-comentado 

Consejo federal del notariado argentino II Asamblea ordinaria 2015, Rosario, San Fe.  Pautas y criterios para el ejercicio de la función notarial frente a las nuevas normas y los
cambios que implica. (7 de agosto de 2015). Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. 
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